十六章建設用地使用權

第十六章建設用地使用權

第一節(jié)建設用地使用權概述一、概念指自然人、法人或其他組織以建造、保有建筑物、構筑物及其附屬設施為目的，依法享有的對國家所有或者集體所有的土地進行占有、使用、收益的權利。1．建設用地使用權的主體為自然人、法人或其他組織。2．建設用地使用權的客體是國家或集體所有的土地。但不包括農(nóng)村用于建造宅基地的集體的土地。3．建設用地使用權的目的是為建造和保有建筑物、構筑物及其附屬設施。我國《物權法》第142條確立了地上房屋所有權歸屬的推定規(guī)則。即凡是建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施等都推定為其所有。二、建設用地使用權的特征（一）是他物權。情況下例外：①本集體鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)而使用本集體所有的土地，依法所設定建設用地使用權。②建設用地使用權出讓之后，如果使用權人以該土地使用權設定抵押，而因未按照約定交納土地使用權出讓金而被收回，由所有權人享有建設用地使用權。（二）建設用地使用權是限制物權①自身的權限范圍受到限制。②限制了所有權的行使。（三）是一種獨立的用益物權在我國土地所有權不能流轉的情況下，建設用地使用權作為獨立物權具有實現(xiàn)土地流轉的功能。（四）目的具有特定性建設用地使用權的對于土地的用途只能是在土地上建造、保有建筑物、構筑物及其附屬設施。三、建設用地使用權的分類（參考）（一）按照標的的不同進行分類1。國家所有的土地的建設用地使用權出讓；劃撥；合同加審批。2。集體所有的土地的建設用地使用權。鄉(xiāng)鎮(zhèn)公用設施建設用地使用權；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地使用權（又稱集體經(jīng)營性建設用地使用權）；宅基地建設用地使用權（已獨立）。（二）根據(jù)設定于土地的范圍的不同進行分類建設用地地表使用權與建設用地空間使用權（又分成地上空間與地下空間使用權）。（三）根據(jù)建設用地使用權的用途的不同進行分類非住宅建設用地使用權與住宅建設用地使用權。兩者的區(qū)別：①住宅建設用地使用權的用地期限一般為70年；非住宅建設用地使用權一般為40年或50年。②住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。四、建設用地使用權與土地承包經(jīng)營權的區(qū)別1.主體范圍不同建設用地使用權可分別設立在國有土地或者集體所有土地之上，主體通常情形下應為具有一定經(jīng)營資格的法人或其他組織。而土地承包經(jīng)營權的承包人，在通常情形下，應以享有社員權為基礎，即為本集體經(jīng)濟組織成員。2.兩者雖然都是對他人土地加以利用，但是利用的目的不同建設用地使用權以在他人土地加以利用，并在他人土地上建造和保有建筑物、構筑物及其附屬物為目的；而土地承包經(jīng)營權則是以在他人土地上進行種植、畜牧或養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)為目的。3.兩者的內(nèi)容不同兩者因對他人土地的用途不同，因此，權利義務的具體表現(xiàn)也就不同。建設用地使用權人在取得該權利時，通常是需要支付相應的對價，而土地承包經(jīng)營權人則無此義務。4.兩者取得的程度不同建設用地使用權須經(jīng)過公開競價競買并須登記才能獲得。而土地承包經(jīng)營權，因基于一定的社員權產(chǎn)生，故是按戶、按人口數(shù)量發(fā)包，并無須登記即可產(chǎn)生。5.兩者存續(xù)的期限不同建設用地使用權因土地用途的差異，存續(xù)期限有所不同，土地承包經(jīng)營權的存續(xù)期限為30年。第二節(jié)建設用地使用權的取得一、以出讓方式取得建設用地使用權指國家以土地所有人身份，將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（一）以出讓方式取得建設用地使用權的特點1．客體是國家所有的土地。集體土地必須依法征收轉為國有土地后才能出讓。2．依法交納出讓金3．具有期限性（二）建設用地使用權的出讓方式1．公開競價的方式根據(jù)《物權法》第137條第2款的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，以及其他用途的土地使用計劃公布后，如果同一宗地有兩個以上意向用地者，應當采取公開競價的方式。2．協(xié)議的方式適用于一些需要扶持的行為和大型設施用地。如出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價，認定約定的價格條款無效。（三）建設用地使用權出讓合同1．屬于民事合同思考：建設用地使用權出讓合同為什么屬于民事合同？為什么不是行政合同？①國家是以民事主體的身份與其他主體從事的交易行為。②特權是所有權性質(zhì)的反映。③土地出讓金是土地使用權的商品價格。2．以設立物權為目的，但該合同本身屬于債權行為思考：建設用地使用權出讓合同是屬于何種性質(zhì)的行為？（有分歧）3．建設用地使用權出讓合同屬于要式合同（1）當事人的名稱和住所。（2）土地界址、面積等。（3）建筑物、構筑物及其附屬設施占有的空間。（4）土地用途。（5）使用期限。（6）出讓金等費用及其支付方式。（7）解決爭議的辦法。（四）建設用地使用權的設立根據(jù)《物權法》第139條的規(guī)定，設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。二、以劃撥方式取得建設用地使用權（一）特點1．目的具有公益性2．取得具有無償性3．流轉受限制。原則不能轉讓、出租、抵押。4。沒有確定期限5．具有行政性（二）設立當事人不需要簽訂合同，而是通過“國有土地劃撥決定書”的形式。但應辦理登記手續(xù)，采登記生效要件主義。（三）以劃撥方式設立與以出讓方式設立的建設用地使用權的關系1.兩者的客體范圍不同。以劃撥方式設立的建設用地使用權其客體限于國有土地，而以出讓方式設立的建設用地使用權的客體既可以是國有土地，也可以是集體所有土地。2.兩者設立的目的不同。以劃撥方式設立的建設用地使用權的目的是為了國家利益或社會公共利益，具有非營利性特質(zhì)；而以出讓方式設立的建設用地使用權可以為了私的利益，往往具有營利性特質(zhì)。3.以劃撥方式取得建設用地使用權往往是無償行為，而以出讓方式取得的建設用地使用權是有償行為，是以支付一定的出讓金為條件的行為。4.以劃撥方式設立建設用地使用權是一種行政命令行為，而以出讓方式設立建設用地使用權是一種合同行為。5.以劃撥方式取得的建設用地使用權是一種沒有確定期限的權利，而以出讓方式取得的建設用地使用權是一種有固定期限的權利。6.以劃撥方式取得的建設用地使用權的內(nèi)容受到法律的嚴格限制，而以出讓方式取得的建設用地使用權的內(nèi)容則無此限制。7.以劃撥方式設立的建設用地使用權與以出讓方式設立的建設用地使用權的使用權人的范圍不同。前者的主體因受到設立的客體、目的以及方式的限制，其范圍只能是法人或其他組織；后者因可設立在集體所有的土地上，故其主體范圍可以是自然人、法人或其他組織。它們的聯(lián)系主要表現(xiàn)在以劃撥方式設立的建設用地使用權滿足一定條件可向以出讓方式設立的建設用地使用權轉換。三、以“合同加審批”設定的建設用地使用權在我國現(xiàn)行法律中稱之為場地使用權。（一）場地使用權的設立通過簽訂使用合同與審批的方式取得的。（二）場地使用權的特點1．主體僅限于中外合資經(jīng)營企業(yè)與外資企業(yè)2．場地使用權的取得具有一定的有償性3。場地使用權不得流轉四、建設用地使用權的其他取得方式（一）轉讓（二）繼承。主要是自然人城鎮(zhèn)私有房屋的建設用地使用權。（三）時效取得。（四）法定建設用地使用權建設用地使用權及土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施屬于一人所有時，而僅以建設用地使用權或建筑物、構筑物及其附屬設施為轉讓、互換、出資、贈與或抵押的，于變價之時，視為已有建設用地使用權之設定，稱為法定建設用地使用權。第三節(jié)建設用地使用權的內(nèi)容一、建設用地使用權人的權利1.土地使用權2.建造和保有建筑物、構筑物及其附屬設施的權利3.建設用地使用權人的出租權4.處分權5.物上請求權6.建設用地使用權的獲得補償權7.其他權利二、建設用地使用權人的義務1.建設用地使用權出讓金的支付義務2.對土地合理使用和保護義務3.支付必要費用。第四節(jié)建設用地使用權的流轉一、建設用地使用權流轉的含義與特點指建設用地使用權人將建設用地使用權再轉移的行為，包括建設用地使用權的出售、互換、出資、贈與、出租、抵押等。具有以下特點：1.類型的多樣性。2.流轉的性質(zhì)為權利處分行為。3.流轉的法律效果是權利的轉移。4.流轉必須采用法定的形式。5.流轉具有期限限制。6.流轉必須符合法律的特別規(guī)定。二、建設用地使用權流轉的類型（一）建設用地使用權的轉讓1.含義與特點狹義轉讓指土地使用人將建設用地使用權轉移給他人的行為。特點：（1）轉讓發(fā)生在平等民事主體之間。（2）轉讓是權利移轉行為，而非設定行為。（2）建設用地使用權轉讓是要式法律行為。（4）建設用地使用權轉讓合同必須經(jīng)登記才能產(chǎn)生物權效力。

（5）建設用地使用權轉讓是權利和義務一并轉移。（6）權利人可將建設用地使用權的一部或全部予以轉讓，但法律另有規(guī)定的除外。劃撥土地使用權只有在依法經(jīng)審批辦理了出讓手續(xù)并繳納了出讓金以后，才可以轉讓。（7）建設用地使用權的轉讓要受到法律限制A。價格限制。B。對投資開發(fā)的限制。（二）建設用地使用權與地上物所有權關系世界各國有不同的立法例。一為吸收主義。二為分離主義。我國采混合模式。（1）土地和房屋可以分別成為不同的物權客體，并可以分別登記。（2）房地在交易中適用“房地一致”一并處分的規(guī)則。“房地一致”的原則，即只要建設用地使用權和地上物有一個發(fā)生了轉讓，另外一個就要相應轉讓。①房隨地走?！段餀喾ā返?46規(guī)定。②地隨房走。《物權法》第147條規(guī)定。立法理由：（1）從法律后果上說，不可能也不允許把“房”和“地”轉讓給分別不同的主體。（2）在特殊情況下，地上物所有權與建設用地使用權是可以分離的。（3）在建設用地使用權共有，特別是在建筑物區(qū)分所有的情況下，轉讓占有范圍內(nèi)的建設用地使用權不導致共有人共同享有的建設用地使用權的分割。（四）建設用地使用權轉讓的變更登記建設用地使用權轉讓的，應當向登記機構申請變更登記。（二）建設用地使用權的出租建設用地使用權的出租，是指建設用地使用權人作為出租人，將建設用地使用權隨同地上物租賃給承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行為。建設用地使用權出租具有以下特點：1．出租人僅限于建設用地使用權人，不包括國家2．出租的客體是建設用地使用權3．出租各方的權利義務應依據(jù)出租合同4．租賃權具有一定的物權性（三）建設用地使用權的抵押1．抵押的客體是建設用地使用權建設用地使用權可以單獨抵押。但是根據(jù)《物權法》第183條的規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。思考：劃撥建設用地使用權可否單獨抵押？劃撥建設用地使用權只能因其上的地上物抵押而一并抵押，劃撥建設用地使用權抵押的，在抵押權實現(xiàn)時應當先交納土地出讓金。2．建設用地使用權抵押合同是要式合同3。應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。4．建設用地使用權與建筑物一并抵押特別關注：《物權法》第200條規(guī)定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償?！保ㄋ模┙ㄔO用地使用權的出資所謂出資，是指建設用地使用權人與他人合辦具有法人資格的公司和企業(yè)，以建設用地使用權投資入股，并折合成一定股權的行為。（五）建設用地使用權的互換所謂互換，是指建設用地使用權人將自己的建設用地使用權與他人進行交換，其本質(zhì)上是一種互易行為。（六）建設用地使用權的贈與第五節(jié)建設用地使用權的消滅一、土地滅失問題：土地滅失的風險如何承擔？二、使用期限屆滿1．住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期2．非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理3．非住宅建設用地到期后地上物的歸屬，有約定的，應當按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理思考：非住宅建設用地到期后地上物如何歸屬？《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得?！比?、收回因公共利益需要提前收回的，性質(zhì)不是征收。四、拋棄建設用地使用權定有期限，且約定支付土地使用費的，建設用地使用權人如欲拋棄其權利，則需要把未到期的全部地租支付后，才可以拋棄。五、行政處罰在建設用地使用權人違反相關規(guī)定的情況下，相關機關可以提前無償收回建設用地使用權，從而使該權利消滅。包括以下情形：1．以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。2．未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。3．經(jīng)國務院批準的重點建設項目占用基本農(nóng)田的，連續(xù)２年未使用的，經(jīng)國務院批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位