（物業(yè)管理）小區(qū)物業(yè)方案

(物業(yè)管理)小區(qū)物業(yè)方案許多獨到的優(yōu)勢。第一章綜合實力優(yōu)勢化管理的全新模式。秉承“以客戶為中心，以市場為導(dǎo)向，不斷改進(jìn)完善企業(yè)的管理和服務(wù)”的核心理念，在行業(yè)內(nèi)和社會中樹立了良好的企業(yè)形象。憑借多年的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗、科學(xué)的管理、人性化服務(wù)理念及精湛的技術(shù)，萬和物業(yè)為中高端客戶提供了良好的人員儲備、管理支持及市場開拓經(jīng)驗。我們的愿景目標(biāo)是成為臺州綜合實力最強(qiáng)的物業(yè)管理團(tuán)隊之一。管理體系，提升業(yè)務(wù)品質(zhì)，提高服務(wù)項目整體盈利能力，打造核心競爭力。各個部門及分公司在公司指導(dǎo)下，規(guī)范、高效經(jīng)營。管公司XXXX號XXXXXXXXX二章公司服務(wù)項目展示業(yè)績情況123456789第一章物業(yè)管理總體思路行“酒店式”加“親情化”的服務(wù)模式，運用規(guī)范化、制度化、程序化的公司操作系統(tǒng)，力爭將本項目打造成臺州又一物業(yè)管理典范項目。例及標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行半封閉式綜合一體化管理。套服務(wù)方面。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，結(jié)合客戶的的需求，設(shè)計相應(yīng)的特色服務(wù)項目，提供多種配套服務(wù)，實現(xiàn)互動。充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理各項工作的順利展開。 (1)加強(qiáng)人力資源管理保證隊伍的整體素質(zhì)。物業(yè)服務(wù)中心骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng)的人員。根據(jù)物業(yè)管理需要，合理安排員工的上崗培訓(xùn)和持續(xù)的在職培訓(xùn)。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)和諧有序的工作氛圍。 員工實施有效獎懲中心再將管理目標(biāo)分配到班組直至個人，明確分工目標(biāo)，并在達(dá)成目標(biāo)的過程中及時反饋績效，將管理目標(biāo)與“塑料城”的服務(wù)人員的經(jīng)濟(jì)收入、升遷、聘任直接對應(yīng)，實行行之有效的員工激勵。根據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅持競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵員工比工作、比業(yè)績，共同進(jìn)步，并將獎金分配與實際貢獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實現(xiàn)獎懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。 入，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。 )大力推行“三定五按”員，對每個員工工作進(jìn)行具體設(shè)計，做到專業(yè)清晰、業(yè)務(wù)飽滿、職責(zé)到人。再根據(jù)各個員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時間序列上的分解和空間位置上的移動。對于物業(yè)管理的各項具體工作，我們都設(shè)計了詳細(xì)的規(guī)程，規(guī)定各步驟的程序和對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。實。1)建立合理的監(jiān)督機(jī)制定期對管理目標(biāo)進(jìn)行考核，對每個項目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運作。具體作法：一是公開監(jiān)督制。公布物業(yè)服務(wù)監(jiān)督投訴電話，設(shè)立業(yè)主意見箱。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；二是客戶評議制。我公司對各項管理活動實行主動走訪、監(jiān)督、跟蹤、反饋，對業(yè)主、客戶或其它來源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實行閉環(huán)管理，使客戶的權(quán)益得到保障。2)建立自我約束機(jī)制物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)各項管理標(biāo)準(zhǔn)，對各班組員工進(jìn)行有效檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。對重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。項目助理(兼秩序維護(hù)主管)1人合計序號備注112秩序維護(hù)主管(兼物業(yè)助理)13144526長3783912831合計項目負(fù)責(zé)人 經(jīng)驗，持物業(yè)經(jīng)理證上崗。1 1268424工作經(jīng)驗。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)綜1 (1)項目內(nèi)設(shè)置管理處。(2)辦公場所整潔有序。(3)配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)施及辦公用品。合管理服務(wù)2 上學(xué)歷。(2)管理人員100%持有物業(yè)管理上崗證書(其中新聘管理人員在1年動、熱情。3 服務(wù)質(zhì)量管理體常管理檔案、設(shè)料檔案、各種基礎(chǔ)資料、臺帳、圖冊健全，裝訂整齊，保理服務(wù)制度，公示服務(wù)聯(lián)系電話，受理業(yè)主、使用人的咨小時受理業(yè)主或使用人報修，急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理。(7)可采取走訪、懇(8)制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度，并運用計算機(jī)進(jìn)行管理(含業(yè)主檔案、收費管理、設(shè)備管理等)。4潔 (1)電梯保潔每日二次、地面每日清掃2次、拖洗1次，其中門廳地面每日清掃、拖洗2次以上；保持材質(zhì)原貌，干凈、無灰塵。(2)道路地面每日清掃2次以上，廣場磚地面每周清掃1次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過2小時。 (3)明溝每日清掃1次，明溝無雜物、無積水。(4)天臺、屋頂保持清潔、無垃圾。(5)公共門、窗等玻璃每周擦拭1次，其中門廳玻璃每日1次，目視潔凈、光亮、無灰塵。(6)天花板每周除塵1次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。51)樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦抹1次，保持干凈、無灰塵。(2)消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具等每周擦抹1次，目視無灰塵、無污漬。(3)垃圾廂(房)有專人管理，生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂(房)每日清理、沖洗2次以上，垃圾廂(房)整體清潔、無異味，滅害措施完善。(4)果皮箱、垃圾桶合理設(shè)置，每日清理2次，擦拭1次，箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。 (5)公共廁所每天四次保潔，不定時保持。6點周圍地?zé)o散落垃圾、無污跡、無異味。生活垃圾日產(chǎn)日清。7 (1)實行保潔巡查制度，無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。(2)對違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物的要及時進(jìn)行勸告，不聽勸告的報告有關(guān)部門。(3)配合職能部門，水箱每年清洗消毒一次。(5)外墻玻璃每年清洗一次。第三章物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)給使用人創(chuàng)建一個溫馨、舒適、便捷、安全、清潔的辦公環(huán)境。序號1率建立健全維修保養(yǎng)制度及操作規(guī)程；定期巡查，2所有維修工程均有詳細(xì)的維修及驗收記錄；主要工程要建檔造冊，并由質(zhì)量人員簽署驗收合格單。3服務(wù)完成后，對用戶進(jìn)行回訪，并針對回訪情況提出整改措施，達(dá)到用戶滿意。4建立健全檢查制度；公共區(qū)域不得出現(xiàn)大面積或大垃圾，小垃圾(煙頭、紙屑、痰跡)每100平方米控制在1處。整體環(huán)境及設(shè)施清潔，定期進(jìn)行消殺。5訴處理檔案6。7采用調(diào)查、走訪、回訪相結(jié)合的手段，采集客戶提高3、每日檢查清潔情況，重要地區(qū)每日不定期檢查2~3次(巡回檢查)，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角及時調(diào)配人員予以徹底保潔。并向公司匯報。。減少損耗，節(jié)約成本。潔服務(wù)。地完成所負(fù)責(zé)的保潔區(qū)域和公司布置的各項保潔任務(wù)，并由專門人員進(jìn)行定期檢查和定量考核。時應(yīng)及時阻止，對不聽勸告者，應(yīng)及時向管理員反映。三、作業(yè)內(nèi)容、頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：作業(yè)內(nèi)容工作頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)每日一次(夏季)合)合)每周一次(1.8米以下)每季度一次(1.8米以每年二次(需工程部配音響周界報警系統(tǒng)(圍墻水景系統(tǒng)(小溪)作業(yè)內(nèi)容工作頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)大堂電梯轎廂樓道作業(yè)內(nèi)容工作頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公共通道地下車庫米以下電箱作業(yè)內(nèi)容工作頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)洗手間更換清香球(男)隨機(jī)第二章環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)方案為了充分體現(xiàn)本項目環(huán)境衛(wèi)生品質(zhì)，我公司將按星級酒店的管理標(biāo)準(zhǔn)對公共部位的進(jìn)行清潔、保養(yǎng)、垃圾的收集、清運，達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。 (一)室外和樓層； (二)公用設(shè)施設(shè)備標(biāo)識牌、物品、管道、地面、墻面、消防箱、閥門、排水溝、集水井等。 (三)其他 (一)大樓項目整體保潔辦法①每天早上、中午兩次重點清理，平時每小時清潔一次，重點清理地面及電梯內(nèi)垃圾雜物；公共區(qū)域；垃圾桶，洗凈后放回原處；把清除一樓大廳地面塵土和污跡；后，擦抹窗框，防火門消防栓柜、指示牌等；拭玻璃門上手印等，每周用玻璃工具刮一次；臺階每周清洗一次；⑨每月擦拭風(fēng)口、燈柵、指示牌一次；①地面無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無污漬，大理石地面、墻身、花崗石地面有②公共設(shè)施表面用紙巾擦拭無明顯灰塵；光亮無污跡；④玻璃門無水跡、手印、污跡；⑤天花板、風(fēng)口目視無污跡、灰塵。①擦拭電器開關(guān)、燈具要用干毛巾以防觸電；石材保養(yǎng)、拋光要由項目經(jīng)理統(tǒng)一安排，必須組織要會操作的人員來做；石材保養(yǎng)、拋光要由項目經(jīng)理統(tǒng)一安排，必須組織要會操作的人員來做；③拖地時，不要拖到電梯門上，時間長后電梯門下邊緣會被腐蝕。 (二)公共區(qū)域保潔辦法①每天早上、中午兩次重點清理公共區(qū)域，平時平均每小時清潔一次，重點清理面垃圾雜物；公共大廳及門口、臺階；，清理干凈后放回原處；把清除大廳地面塵土和污跡；銹鋼油輕抹不銹鋼制品，如告示牌等；后，擦抹門窗邊框，消防栓柜、指示牌等；拭玻璃門上手印等，每周用玻璃工具刮一次；⑧每季度對門廳米黃色大理石地面打蠟一次或做晶面處理。①地面無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無污漬，大理石地面、墻身有光澤；②公共設(shè)施表面用紙巾擦拭無明顯灰塵；光亮無污跡；④玻璃門無水跡、手印、污跡；⑤風(fēng)口目視無污跡、灰塵。①擦拭電器開關(guān)、燈具要用干毛巾以防觸電。②隨時擦除業(yè)主進(jìn)入時留下的腳印和其他灰塵；地面多為大理石、瓷磚、地毯等，應(yīng)根據(jù)不同的建筑裝修材料，采用銅、鋁合金等裝飾物，容易受腐蝕，清潔保養(yǎng)時要選用專用環(huán)境衛(wèi)生護(hù)劑，保養(yǎng)時注意不要留劃痕；⑤注意不要碰倒、損壞樓內(nèi)的各種擺設(shè)飾物； (三)排水溝保潔辦法通； (四)地下雨、污水管井疏通保潔辦法 (五)其它保潔辦法 等工具。用掃把打掃裝飾物上的灰塵，人站在梯子上，用濕抹布從上往下擦抹一遍；如有污跡用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦抹，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物按《不銹鋼的清潔保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn)》操作； 按《玻璃門、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準(zhǔn)》操作； 再用濕抹布從上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。 (1)先用兌有中性清潔劑的溶液抹不銹鋼表面； (2)然后用無絨毛巾抹凈不銹鋼表面上的水珠； (3)置少許不銹鋼油于無絨毛巾上，對不銹鋼表面進(jìn)行拭抹； (1)先用刀片刮掉玻璃上的污跡； 從上往下垂直洗抹； (4)污跡較重的地方重點抹； (5)除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分； (6)洗刮連貫進(jìn)行，當(dāng)玻璃的位置和地面較接近時，可以把洗刮橫向移動； (7)用無絨毛巾抹去玻璃框上的水珠； (8)最后用地拖拖抹地面上的污水； (9)清刮高處玻璃時，可把玻璃刮套在伸縮桿上。 (1)堆放在公共場所的所有物品，有些是業(yè)主還要使用的，有些是業(yè)主廢棄的。 (2)發(fā)現(xiàn)堆放的物品需要判斷是否業(yè)主廢棄物品，若屬業(yè)主廢棄物品立即處理；若屬業(yè)主臨時堆放物品或不能確定是否業(yè)主廢棄物品時，則通知綜合服務(wù)部處理。 后由保潔員進(jìn)行清理。 墻面上的清理時應(yīng)直接撕下，再小心撕去余下碎片。 (六)衛(wèi)生間清潔的操作規(guī)程到管理處報修；、清潔鏡面件分補(bǔ)充物品地面拋光 (2)玻璃清潔的操作規(guī)程后從上至下、從左至右地垂直擦洗。如果玻璃面積較大，高度較高，可將伸縮桿拉開使用；上的溶劑刮凈。在刮擦?xí)r應(yīng)及時用抹布擦去刮條上的水分，并用抹布將玻璃邊上及邊框跡抹凈。粗的污漬直至干凈 (3)電梯轎廂清潔的操作規(guī)程檢查燈光，換氣扇是否正常運行。地機(jī)水箱；放下適量藥劑；開動擦機(jī)由左向右依次進(jìn)行；待地毯清洗完畢用吸塵機(jī)吸取留在地毯表面的結(jié)晶物。不銹鋼護(hù)理液均勻噴灑在或涂抹在表面，然后用一塊干凈柔軟的布來回輕擦數(shù)次，直至物體表面清潔光亮，最后再用另一塊干凈軟布擦抹干凈。內(nèi)地毯的清潔消毒 行”。 (二)我們的管理手段：進(jìn)行監(jiān)測和潛在故障診斷，根據(jù)診斷結(jié)果，查明設(shè)備有無狀況異?；蚬收馅厔荩龠m時地安排檢修，既達(dá)到“可靠運行”目的，又改進(jìn)了“預(yù)防維修方案”的檢查過于頻繁，更換零件過多，維修費用過高的不足。此方案主要用于供電、電梯等大型設(shè)備。專家經(jīng)驗和儀器測試數(shù)據(jù)。修復(fù)，特殊故障約定修復(fù)。為達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)，我們將有以下措施：利用公司技術(shù)部已配備齊全的有豐富經(jīng)驗各系統(tǒng)工程師作為技術(shù)上的保證，在項目管理處配備智能化系統(tǒng)維護(hù)技術(shù)人員和電工。利用公司已建立的各型號設(shè)備廠家網(wǎng)絡(luò)和誠信合作經(jīng)驗與本項目所有設(shè)備廠家建立信用合作關(guān)系，定期送人員到專業(yè)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)，定期請廠家或?qū)I(yè)技術(shù)人員來項目對設(shè)備進(jìn)行檢驗。護(hù)時間，同它的使用高峰期錯開，達(dá)到“低干擾”目的。比如，電梯可以選在業(yè)主上班后進(jìn)行保養(yǎng)作業(yè)。操作人員規(guī)范操作，不定期進(jìn)行安全培訓(xùn)，增強(qiáng)安全意識。設(shè)備維修實行現(xiàn)供電進(jìn)行用電安全宣傳，在公共部位上的供電設(shè)備上設(shè)置警示標(biāo)志和圍護(hù)、上鎖隔離裝置。 (一)管理處負(fù)責(zé)管理和操作。由專業(yè)維保單位負(fù)責(zé),物業(yè)管理公司的質(zhì)量監(jiān)督部門負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)督。 (二)實現(xiàn)“低干擾”的目標(biāo)措施并簽訂合同明確搶修故障次數(shù)；到達(dá)現(xiàn)場處理的時間；每月兩次的全面保養(yǎng)等；“做好規(guī)范的出具聯(lián)系單到保養(yǎng)公司要求整改。是外來人員和貨物進(jìn)出最多階段，也是電梯最易損壞階段，因此我們采取專用裝修電梯和專人駕駛電梯保護(hù)措施。二次裝修階段是塵灰最多階段，對電梯機(jī)房內(nèi)電器和門機(jī)系統(tǒng)影響最大，根據(jù)我們管理經(jīng)驗，電梯機(jī)房、轎廂保持清潔能延長電梯使用壽命，大大降低電梯故障。裝修階段是經(jīng)常有水管漏水造成電梯進(jìn)水現(xiàn)象，為此我們一方面做好電梯轎廂線路板防水處理，另一方面做好電梯井道防水措施。3、預(yù)知維修方案---是及時發(fā)現(xiàn)潛在故障，提前消滅故障最佳辦法。建議在電梯轎廂上安裝電梯專家管理監(jiān)測儀，通過監(jiān)測噪音、速度、平層等運行指標(biāo)，經(jīng)綜合運算，用來發(fā)現(xiàn)電梯運行中每一異常，及時進(jìn)行維修。日常電梯保養(yǎng)和年檢以不影響用戶正常生活為原則，把管區(qū)內(nèi)的電梯的保養(yǎng)安排在使用低谷期進(jìn)行，年檢避開電梯使用高鋒時段。我公司確保電梯維保工作通過市技術(shù)監(jiān)督局的年度安全檢驗，并取得檢驗合格證。電梯困人往往是電梯故障和電梯斷電造成的，建議將兩路電源都接進(jìn)電梯，使得時，電梯能自動就近平層并自動打開電梯門。我公司嚴(yán)格遵守國家各項特種設(shè)備安全管理條例和維修規(guī)范(國務(wù)院令第549號、點人員管理規(guī)定”(見附件)。如遇災(zāi)害性天氣，根據(jù)應(yīng)急預(yù)案配合做好相關(guān)工作。維修人員做到文明用語、統(tǒng)一著裝、文明施工、安全作業(yè)，見公司“