項目前期策劃及決策

項目前期策劃及決策第1頁，共55頁。本章內(nèi)容：能一節(jié)：工程項用局菜劃馬均思多

二

常

，

五

數(shù)

有

團

的

可

行

他析座強三舉·工解頑劇聯(lián)架學(xué)習(xí)要求一般了解

工程質(zhì)自帶期工作程再及內(nèi)密一

般理解：工程項目管理躍采的及弈底則和重點學(xué)握：工理項目可行性所究的向密第2頁，共55頁，第

一

節(jié)工程項目的策劃與構(gòu)思■

一

、

工程項目策劃概述■1、

策劃的含義■策劃是找出事物因果關(guān)系，衡量未來可采取的途徑，作為目前決

策的依據(jù)，它預(yù)先決定做什么、何時做、如何做和誰來做的問題。■2

.

策劃類型

的

劃

分

方法■--從策劃工作在社會上不同的應(yīng)用領(lǐng)域看■企業(yè)策劃、事業(yè)策劃、政府策劃、公益事業(yè)策劃等■-

-從策劃的范圍不同■

整體策劃、區(qū)域或局部策劃。第3頁，共55頁，-

-

從策劃內(nèi)容的不同■

工程(建設(shè))項目策劃、營銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關(guān)

策劃、廣告策劃等等?！?

二)

工

程

項

目

策

劃■工程項目策劃是指項目業(yè)主或策劃人員根據(jù)業(yè)主投資設(shè)想與總目標要求，從不同角度出發(fā)，通過對工程項目進行系統(tǒng)分析，

對項目建設(shè)活動的整體策略進行運籌規(guī)劃，對工程建設(shè)活動的

全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。第4頁，共55頁，H具備以下三點基本要素■

-----是要有依據(jù)國家、

地方法規(guī)和業(yè)主要求而設(shè)定的工程建設(shè)項目；■

-

-

-

-

-

是在對項目的實施、運營與未來發(fā)展做出預(yù)測的基礎(chǔ)上策劃■------

是要有能對手段和結(jié)論進行客觀評價的可能性。第5頁，共55頁，二

、工程項目的前期策劃過程及其主要工作一是投資機會研究——

構(gòu)思的基礎(chǔ)?！鰴C會研究的主要任務(wù)在于尋找投資機會，為項目的投資方向提供建議?！龆琼椖繕?gòu)思

—

—

目標設(shè)計、方案策劃的基礎(chǔ)。■

項目構(gòu)思就是對項目建設(shè)與投資方案的初步設(shè)想?！鋈悄繕嗽O(shè)計■

目標設(shè)計在項目前期策劃過程中居于核心地位?！鏊氖欠桨覆邉澮?/p>

—可行性研究的基礎(chǔ)?！?/p>

方案策劃是計劃編制的依據(jù)?！鑫迨强尚行匝芯俊５?頁，共55頁，第7頁，共55頁，項目構(gòu)思構(gòu)思選擇D)情況分析及問題定義提出目標因素和目標系統(tǒng)設(shè)計項目定義項目審查D項目建議書可行性研究D項目任務(wù)書圖2-1

項目前期策劃過程環(huán)

境

和

情

況

調(diào)

查反

饋第8頁，共55頁三、

工程項目前期策劃工作的重要性■

(

一)項目前期策劃工作的意義

■1

.可解決項目的方向性問題。■

2

.具有的全局性影響?！?/p>

(

二

)工

程

項

目

前

期策劃的作用

■1)構(gòu)思工程項目系統(tǒng)框架。■

2)形成項目的競爭優(yōu)勢。■

3)決策保證作用?！?/p>

4)項目計劃的依據(jù)?！?/p>

5)預(yù)測的作用?！?)項目管理創(chuàng)新作用。第9頁，共55頁，工程項目機會研究與項目構(gòu)思(

一

)工程項目的投資機會研究通常投資機會研究是指針對一

地區(qū)/一

種類型以投資方向為目標進行的研究。研究的目的在于識別投資機會，對項目的投資方向提

出建議。具體項目的投資機會是針對具體的地域進行的。(

二

)

投資項

目構(gòu)思1

)

構(gòu)

思

的

產(chǎn)

生

。2)構(gòu)思的選擇。第10頁，共55頁，(三)項目構(gòu)思的選擇與方案策劃■

1)項目規(guī)劃與目標設(shè)計■

2)方案策劃?！?/p>

六、項目前期策劃應(yīng)注意的幾個問題■7.優(yōu)先注意環(huán)境調(diào)查，并對環(huán)境發(fā)展趨向進行合理的預(yù)測。■

2.重視在現(xiàn)代工程項目中項目管理專家的早期介入。第11頁，共55頁。佛二節(jié)工程項目的可行性研究一

、

可行性研究前的工作1.

項目經(jīng)理的任命。2.

研究小組的成立或研究任務(wù)的委托。3.

工作圈子的指定。4.研究深度和廣度要求，以及研究報告內(nèi)容的確定。5.

可行性研究開始和結(jié)束時間的確定以及工作計劃的安排。第12頁，共55頁。二

、建設(shè)項目的可行性研究的內(nèi)容主要包括：①擬建項目在技術(shù)上的可行性；■

②擬建項目在經(jīng)濟上的合理性；■③擬建項目在財務(wù)上的贏利性；■

④項目所需資金的數(shù)量；■⑤項目建設(shè)的質(zhì)量標準；■⑥建設(shè)資金的籌措方式及渠道；■⑦項目建設(shè)周期；■⑧項目建設(shè)及建設(shè)完成后需要的人力、物力、資源和動力?！觫嵘鐣系目山邮苄?。第13頁，共55頁，機會研究----------項目建議書初步可行性研究--步可行性研究報告詳細可行性研究---可行性研究報告項

目

評

估

-

-

-

-

-

-

-

項

目

評

估

報

告可行性研究各工作階段的基本要求可行性研究的工作過程，

一般可分為四個第14頁，共55頁。(一)投資機會研究一-

主要任務(wù)是為建設(shè)項目的投資方向和設(shè)想

提出建議。(二)初步可行性研究一-作出初步投資估價、確定專題輔助研究的問題、確定項目的初步可行性。(三)詳細可行性研究--

也叫可行性研究。這是建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，其主要目標有：1)深入研究各種可能選擇的的計劃和技術(shù)方案，進行全

面深入的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較選擇工作，并推薦一個可行的投資建設(shè)方案。■2)著重對投資總體建設(shè)方案進行企業(yè)財務(wù)效益、國民經(jīng)

濟效益和社會效益的分析與評價，對投資方案進行多方

案比較選擇，確定最佳建設(shè)方案。第15頁，共55頁，■

4)可行性研究是決定項目性質(zhì)的階段(定性階段),是項目決策研究的

關(guān)鍵環(huán)節(jié)。■在此階段，要求建設(shè)投資和生產(chǎn)成本計算精度控制在±10%的范圍內(nèi)；■

研

究

工

作

所花

費

的

時間為8～12個月；■

所需費用中，大項

目約占總

投資的0

.

2%~1

.

0%,中小

型

項

目約

為

總

投

資的1

.

0%～%。第16頁，共55頁，(

四

)

項

目

評

估項目評估是由投資決策部門組織和授權(quán)給諸如國家開發(fā)銀行、

建設(shè)銀行、投資銀行、國防工程咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家

或

(

(

主

體

)

對

上

報

的

建

設(shè)

項

目

可

行

性

研

究

報

告

所

進行的全面的審核和再評價。

其主要任務(wù)是對擬建項目的可行性研究報告提出評價意見，對該

項目投資的可行與否作出最終決策(取舍),確定出最佳的投資方案。第17頁，共55頁，

粗

常，

項目評估其主要內(nèi)容包括：11該可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；2)分析項目可行性研究中各項指標計算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)

數(shù)據(jù)、定額費率的選擇；3)從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷工程項目的經(jīng)濟效益和社會效益；4)分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策；5)最后寫出項目的評估報告。第18頁，共55頁，(五)關(guān)于可行性研究報告具體內(nèi)容的規(guī)范要求、可行性研究報告應(yīng)由有資質(zhì)的設(shè)計(咨詢)單位(人員)編制。2、

可行性研究的基本內(nèi)容和深度應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定確定，一般新建工業(yè)項目的可行性研究應(yīng)包括以下十個方面的具體內(nèi)1)總論：

綜述項目概況、可行性研究的主要結(jié)論概要和存在的問題與建議。2)產(chǎn)品的市場需求和擬建規(guī)模：3)資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況：4)建廠條件和廠址方案：第19頁，共55頁，年項目工程技術(shù)方案：環(huán)境保護與勞動安全：7)生產(chǎn)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)。8)項目實施計劃和進度要求：9)經(jīng)濟效果的分析與評價：10)評價結(jié)論與建議：項目可行性研究的基本內(nèi)容可概括為三大部分：首先是產(chǎn)品的市場調(diào)查和預(yù)測研究，其次是技術(shù)方案和建設(shè)條件，最后是經(jīng)濟效果的分析和評價。第20頁，共55頁。景例：南通中央商務(wù)區(qū)項目市場調(diào)研報告二、

住宅

部分(

一

)南

通

市民的

住

房消

費

特

點：1、

消費比較喜歡跟風(fēng)，愛攀比。如摩托車，汽車的消費，房地產(chǎn)消費也存在這一狀況；2、

購房選擇對地段和居住的便利性比較重視；3、

經(jīng)過房產(chǎn)熱，住房消費還算比較成熟，對物業(yè)的環(huán)境，外立面，物管已有比較高的要求；4、

一般購房是面比較多的也比較暢銷的戶型面積在130平方米左右(60%以上)。比較喜歡南廳，三室朝南；5、貸款是住房消費的重大支撐，80%以上；10%或更多的家庭已有了二套以上的住宅；6、

已出現(xiàn)居住階級的劃分；7、

對住宅風(fēng)水也有一定的想法，第21頁，共55頁，(二)從現(xiàn)有小高層和高層開發(fā)和銷售現(xiàn)狀況看，有這樣幾個特點：1、

基本集中在濠河周邊地區(qū)，地段較好，大都向濠河

借景。2、

物管費元/平方米/月左右。3、

一梯二戶位主。4、

車庫為10到25萬。5、

外立面風(fēng)格缺乏創(chuàng)意，用材簡單：面磚和外墻漆。戶

型

比

較

大

。

定

位

符

合

高

層

追

求

豪

華

氣

派

要

求

及

二次置業(yè)狀況。6、

高

層

，

小高

層

住宅宅本

主

要

都

集中在濠河及周

邊區(qū)域，憑借其天然的地段優(yōu)勢和完善的生活配套，因此基

本上不需要營銷，入住率不高，其客戶基本上為投資型客戶。第22頁，共55頁。(

三

)南通房地產(chǎn)的開發(fā)預(yù)測趨勢7、

區(qū)域：以新區(qū)為主的地塊將是開發(fā)的重點熱點區(qū)域。

通過開發(fā)品質(zhì)的提升，及大盤的優(yōu)勢，有望取代老城

區(qū)領(lǐng)跑南通房產(chǎn)開發(fā)。2、

品質(zhì)：更趨大盤化，郊區(qū)化，樓盤品質(zhì)將會有飛躍性的

提升，單一賣點已經(jīng)不可能贏得市場。3、

價格：在宏觀調(diào)控的背景下，通過對開發(fā)商，銀行，房

地產(chǎn)交易所的走訪，目前這一時段還看不出對南通房地產(chǎn)

的影響。但后期走勢依然需要關(guān)注，市政府已經(jīng)出臺多項調(diào)控措施，考慮到這一政策并考量了低價商品房的沖擊，南通的房價將穩(wěn)定在4600元左右。中央商務(wù)區(qū)部分住宅將通過多賣點集成，爭取達到5000以上，遠期爭取達到7000元。第23頁，共55頁。

對中央商務(wù)區(qū)構(gòu)成競爭的現(xiàn)有盤面分析和未來開發(fā)的互從現(xiàn)有樓盤品質(zhì)和價位及目標客戶來看，以下樓盤將會在新構(gòu)板塊內(nèi)構(gòu)成競爭又構(gòu)成互動，他們是：天安花

園死牢嘉園，鳳凰墓菌苑，公務(wù)員公寓，春暉花園。開的

一

些

項目及位于新區(qū)周邊的低價位商品房不會對樓生競爭。反而有利于推動新區(qū)人氣。中央商務(wù)區(qū)住宅項閏

要爭取將準備在老城區(qū)購置高檔物業(yè)的客戶吸引到新區(qū)來。5.

中央商務(wù)區(qū)優(yōu)勢與障礙場，

水在準

還中有要很器多@空是白好點，，回切制入北?。優(yōu)勢：

C8Df概l念l有d利

于營銷的尊貴感，H

第24頁，共55頁。水

文撐礙：開發(fā)周期長，政府已經(jīng)開始打壓房價，政策面不好，相較

于項目體量目前市場容量不夠，前期市場高端購買能力

已

經(jīng)得

到充分釋放，后續(xù)可能能量不足，新區(qū)周邊配套還不完善，居

住的便利性不夠，周邊競爭性項目的價格沖擊。比如：公務(wù)員

公寓。存在以時間兌換空間的問題。■6

.中央商務(wù)區(qū)的目標客戶及市場定位?！?/p>

中

央商務(wù)區(qū)的開發(fā)量大，而且定位于高檔物業(yè)，其購買人群也是特定和可預(yù)見的。第25頁，共55頁。燃家為資第分有的的是監(jiān)費的瓷體帶二是城市中比較富裕階層的更新?lián)Q代

或

置

業(yè)

，

短

期

內(nèi)主

但公務(wù)員公寓的興建將是一個不小的沖三最著類眾星“跨游會高是意態(tài)來男，”碧霞是后端工金微鑒。四

是

原

住

新區(qū)周邊或工作在

新區(qū)附近的公司

企業(yè)對居

住區(qū)與

元

慣

性

要

求

的)五

是

投

資

性

購

買

人

群?？春眯?/p>

區(qū)附近的增值潛力。估計

前

期銷售這樣的客戶群將占到30%以上。期銷售這祥的客尸群將達到30%以上。第26頁，共55頁。根據(jù)目標客戶及新城區(qū)核心區(qū)的地位，品味定位于南通

最高檔的任區(qū)。其高檔性體現(xiàn)在景觀，規(guī)劃設(shè)計。建筑立面

用材，配套，物業(yè)管理，價格，區(qū)位，客戶群等方面。項目

的開發(fā)必須走引領(lǐng)路線。7.避免風(fēng)險，中央商務(wù)區(qū)的住宅開發(fā)建議。本項目定位于高檔客戶，提出建議如下：鑒于體量及市場問題，建議20萬平方米不要

一次性

推出

。先

期

推出的

市

場成

熟

度

較

高

的

二

房

獲

或

三

房

板式

樓。通過不斷的營銷互動，走上良性循環(huán)。20萬平米的開發(fā)量中，建議結(jié)高層和小高層類型中再進行

細

分

。

比

如

單身

公寓

，特小

戶

型

，

(50

坪

以

下

)

,當(dāng)然類新產(chǎn)品應(yīng)

該

在地區(qū)炒熱

后推出，者

是打造南通第

一的裹宅等。比如精裝修，利用體育會展中心由是打造

健康住宅新概念。第27頁，共55頁。進行創(chuàng)新，實現(xiàn)品質(zhì)化和優(yōu)質(zhì)化，必須賦予一定的概念，在規(guī)劃

設(shè)計，特別是單體設(shè)計上下功夫。比如外立面細部色彩線條處理。前期在市民中普及CBD的概念，渲染工作要做足。對提高項目品質(zhì)

感，價值感，滿足客戶尊榮感，吸引投資性買家大有好處。這一工作現(xiàn)在就應(yīng)該在進行按一般概念，建議戶型面積區(qū)間應(yīng)該在90-200坪米為宜，二房二廳和

三房二廳，四房二廳，考慮一部分復(fù)式。第28頁，共55頁。先

開發(fā)住宅的

市

場成熟度較高的二

房或

三

房

板式

樓(

小

高

層

)

→

相

應(yīng)

的

社

區(qū)

配

套

商

業(yè)

→

五

星

級

酒

店

→

娛

樂業(yè)

房

地

產(chǎn)

→

主

題

購

物

(

休

閑

街

區(qū)

)

→

地

塊

熱

度

足

夠

時再推

出住宅(

高層),

并根

據(jù)

市場

反

應(yīng)適

度

嘗試新鮮品種

(

如

小

戶

型

)

。90至120

15%120至160

60%160至200

20%以

上

或復(fù)式

5%9.

開發(fā)次序：總價約在50至60萬總價約在60至80萬總價約在80至100萬總價約在100至120萬.戶型配比建議：第29頁，共55頁。南資監(jiān)務(wù)級而售，但疫命尾整米活，鼻調(diào)裝超果男十故務(wù)空間需求并不多。近

2頁

行政機關(guān)，

廠

的都是政近幾年來隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，商務(wù)市場開始回暖。骨

、辦公樓部分(一

)市場現(xiàn)狀與住宅市場不同，

南通的寫字樓辦公樓啟動緩慢。行

中

樓，稅務(wù)局大第30頁，共55頁。子除正常的經(jīng)濟發(fā)展推動的商務(wù)空間要求之外，也有大量的投資者開始瞄準了商務(wù)樓這

一

新的投資品種。因此近年來辦公樓市場有

起色，但即便如此，辦公樓市場的開發(fā)目

前占到南通市場開發(fā)總量的5%左右。第31頁，共55頁。節(jié)南通市場辦公樓的特點總結(jié)如下：1.分

布

區(qū)

域：南通的商務(wù)樓大都集中在南大街和工農(nóng)南路，主要是因為該區(qū)的交通比較便利，商務(wù)形象好，合作伙伴集中，商務(wù)設(shè)備齊全。2.

格

局：主要是內(nèi)外走廊分邊式，比較擁擠，沒有共享

空

間

。3

.物業(yè)管理：物業(yè)管理僅僅是提供

一

般的保安，保潔，報信業(yè)務(wù)，技術(shù)防備設(shè)施簡單。4.樓內(nèi)配套：

一般無，新海通等內(nèi)有中央空調(diào)5.租金水平：一

般為20-

40元每坪，車為一

般為租賃，200-300元1月1個。6.銷售價格：一般與住宅價格相同。7

.

銷售時間：有的整層銷售，有的分割銷售。第32頁，共55頁。中央商務(wù)區(qū)寫字樓建議第33頁，共55頁。k)

南通寫字樓處購買自用外，投資性購買約占整個市場

0%以上。沒有開發(fā)商保有運營這

一

形式。南通目前辦公樓租賃市場基本滿租，市場較好，寫字樓空

閑率在2%左右，90%以上均由小型公司承租。第34頁，共55頁。寓

式

(

酒

店

)

辦

公南通的公寓式辦公是隨著南通房地產(chǎn)市場的興起而誕生的。公寓式辦公是在住宅市場比較火爆后而寫字樓市場存在一定風(fēng)險的情

況下，原來一些商辦項目更改規(guī)劃后建設(shè)的。目前市場中明確以公寓式辦公立項的有南方大廈，中華廣場。南方大廈已交付使用，目前入住率約75%,現(xiàn)有入住者中，辦公住宅比為2:8,物業(yè)費元/平方米。南通好地段的一些高層住宅如王府公寓、望江樓等存在著住

改辦現(xiàn)象。即購買者大部分系購入后對外出租給小型公

司辦公。這種住宅改辦公的優(yōu)勢在于一是物業(yè)管理費較低；二是地段比較好；三是租金與純辦公比有優(yōu)勢。第35頁，共55頁。時本地快商業(yè)項目定位的建議：南通城市商業(yè)研究南通城市商業(yè)發(fā)展的特點現(xiàn)有城市商圈、商業(yè)界主要是由歷史形成的沿街商鋪為

載體，缺乏統(tǒng)

一

的商業(yè)規(guī)則，規(guī)模小、特色少、竟?fàn)幜?/p>

弱等問題非常突出；本土大型商業(yè)企業(yè)缺乏，許多商場是千店一面，重復(fù)經(jīng)營，

缺乏專業(yè)特色；隨著主城區(qū)范圍的擴大和城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也出現(xiàn)了購物中心、休閑購物節(jié)等新型商業(yè)項目，但總體上是脫離不了住宅地上的傳統(tǒng)套路；城市的新區(qū)成為超級市場競爭的熱點區(qū)域，一批國際品牌

的超級大賣場相繼開業(yè)，同類業(yè)態(tài)之間的競爭將日趨激烈；第36頁，共55頁?？傮w開來，經(jīng)營較好的市場大多物業(yè)管理與服務(wù)也較好，特別體

現(xiàn)在農(nóng)貿(mào)市場上?？h鎮(zhèn)招商的商業(yè)項目普遍營銷表現(xiàn)水平

一

般，體現(xiàn)在：其

一

，定

位大而全，

主題不鮮明，特有性不突出；其二，廣告表現(xiàn)力

水平較低，視覺沖擊力不足，系列性不強；其三，宣傳資料

大多較粗糙；其四，銷售處裝修及包裝水平不高。南通上也在迅速發(fā)展的同時，在南通以老城區(qū)為主的餐飲服務(wù)行業(yè)

有了明顯的提高。餐飲服務(wù)行業(yè)的檔次與規(guī)模有了超前的發(fā)展。第37頁，共55頁。伴定位建議以

布置在項目地塊上，東西軸的商業(yè)步行街和南北州親水景觀大道，既靠近體育場館的大型購物中心為三大核心區(qū)塊，建成一個集購物，餐飲，休閑，游樂，商務(wù)，文化等萬千豐富業(yè)態(tài)于一體的“

一站式”超級購物樂園

(MA1L)。在東西軸的商業(yè)步行街的設(shè)計上，遵循以人為本的原則，從人的

行為、心理、視覺出發(fā)。具體的建議如下：1、按照商業(yè)規(guī)律，商業(yè)街的“有效長度”大多為300到600米；2、

商業(yè)街的寬度應(yīng)該在20至30米，不宜過寬3、商業(yè)街的建筑不宜過高，一般在兩層為宜；4、

在商業(yè)街的公共配套方面，突出休閑功能的原則，以有效延長消費者在商業(yè)街逗留的時間。5

,采用特殊的照明方式，特殊的地面鋪裝，使空間，建筑，景觀的設(shè)置布局渾然一體。第38頁，共55頁，××南北軸景觀大道上，建議：設(shè)計多個主題景觀培植攀巖，水階石級等體育休閑等相關(guān)的現(xiàn)代游樂設(shè)施。建成超級兒童游樂園等。以

此

充

分

吸

聚

人

氣，

形成

廣泛

的

商

業(yè)

凝

聚

力

和

輻

射

力。大

型

購

物

中

心

的

設(shè)

計

上，

建

議采用“

訂

單式

”物

業(yè)

。

避免

無效的供給?！痢痢翗I(yè)態(tài)定伍建議由于大型的(含外資)商業(yè)零售業(yè)的進駐主要是一些針對必需品消費的商業(yè)經(jīng)營項目，而CBD

作為商務(wù)中心區(qū)，無論從品質(zhì)還是價格的定位上，都不可能以超市、普通賣場等經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，應(yīng)要求商業(yè)項目的高標準定位。所以，對于東西和南北軸線上的商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)側(cè)重于休閑、健身、美容、娛樂等業(yè)態(tài)，

且多

選

擇

適

度超前的

業(yè)態(tài)

業(yè)

種，

以

滿

足

好

收

入

人

群

個

性

化購物需要，且高收入人群的忠誠度會很高。第39頁，共55頁。××商業(yè)運作上的建議對于大型購物中心，按照國際上購物中心經(jīng)營的成功案例來看，購

物中心應(yīng)遵循只租不售的原則。因為，根據(jù)市場需求的變化，商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整是商業(yè)經(jīng)營不變的主題，如果將店鋪出售，產(chǎn)權(quán)分離，購物中心的統(tǒng)

一

管理、統(tǒng)一物業(yè)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷等將很難實現(xiàn)，必要的業(yè)態(tài)調(diào)整將成為空談。第40頁，共55頁，第三節(jié)

工程項目決策(一

)工程項目管理決策的基本類型根據(jù)項目管理決策過程工程信息的完備程度不同，可以把工程項目

管理決策分為確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策。1、

確定型工程項目決策是指決策過程各備選方案在確知的客觀條

件

下每個方案只有一種結(jié)果，比較其結(jié)果優(yōu)劣作出最優(yōu)選擇的決策。方案

制定有固定的程式和選擇準則，容易做到最優(yōu)化選擇。這類決策

一般

可用數(shù)學(xué)模型，借助計算機程序進行模擬決策。第41頁，共55頁。2、

風(fēng)

險

型

決

策是指工程項目決策過程在事先

能預(yù)知各備選方案于幾種可能約束狀態(tài)下產(chǎn)

生幾種不同結(jié)果及其出現(xiàn)的概率情況下可作

出的決策。因而工程項目決策的約束條

件

就

帶有較大的隨機性，存在

一

定的決策風(fēng)險。3、

不確定型決策是指決策過程事先僅能預(yù)

知各備選方案在幾種可能的客觀狀態(tài)下產(chǎn)

生的幾種不同結(jié)果，其出現(xiàn)概率不明確情

況下作出的決策。這類決策增大了決策的

不確定性程度，其風(fēng)險較大。第42頁，共55頁。(二)工程項目管理活動中的程序化決策和非程序化決策-

-

-

程序化決策又稱例行決策，它指針對項目管理活動中反復(fù)出現(xiàn)、

有明確穩(wěn)定解決問題程式的業(yè)務(wù)活動進行的決策。如工程項目管理中的大多數(shù)內(nèi)容的決策就屬于例行活動的決策?！?/p>

—

-

非程序化決策又稱非例行決策，它指針對項目管理中隨市

場

環(huán)境和社會經(jīng)濟環(huán)境變化，很少重復(fù)出現(xiàn)，難以用固定模式解決

的經(jīng)營活動問題所進行的決策。如工程項目中改擴建項目屬于企

業(yè)的擴展、破產(chǎn)或兼并；第43頁，共55頁，上、工程項目管理決策的程序(

一

)發(fā)現(xiàn)問題，確定目標1、發(fā)現(xiàn)問題。2、確定目標。(1

)在

滿

足

決策

要求的

前

提

下，

對多個

目標應(yīng)

按

照

其

相

互關(guān)系

加以取

舍

，

削

減

重復(fù)

目標

，

合并

類

似

目

標

，

綜合

同

變

量目標，

把決策目標

減少

到

最

低

限

度。(2)

保留

下來的

最

低

限

度

目

標，

根據(jù)

其

重

要

程

度

分

為

必須達到和希望達到的兩類。(3

)

在

對

目

標

取

舍

和區(qū)

分

兩

類

目

標

基

礎(chǔ)上，

再

按

照主次

順序把決策目標分為主要目標和次要目標，將主要目標

作為關(guān)鍵的、首先應(yīng)當(dāng)達到的目標，其他目標則按順序依次排序。第44頁，共55頁，(

二)擬定方案(三)評價選擇方案1)要評價各方案技術(shù)上的先進性、經(jīng)濟上的合理性和實

現(xiàn)的可能性。2)在備選方案綜合評價基礎(chǔ)上，決策者作出權(quán)衡和最終抉

擇，即所謂“拍板定案”

g、“拍板定案”、選定的決策方

案，其可行性及優(yōu)化程度直接影響方案的實施過程與

結(jié)果在工程項目多方案比選中，可供采用的方法通常有經(jīng)驗

判斷法、數(shù)學(xué)分析方法和實驗方法。①以經(jīng)驗判斷為主的傳統(tǒng)選優(yōu)方法，一

般來用淘汰制根據(jù)選擇方案的指標(即決策目標)對備選方案進行篩選，

潤汰，逐步縮小備選方案的選擇范圍。當(dāng)余下的備選方

案具有同等價值而難以進一步抉擇時，則可以采取補充

評選標準的辦法，以表明某一方案優(yōu)于其他方案。第45頁，共55頁。②數(shù)學(xué)分析方法，是通過建立決策問題的數(shù)學(xué)模型，按

照最優(yōu)化決策準則進行方案優(yōu)化選擇，選出最優(yōu)方案的方法。③實驗法，是對每個備選方案進行模擬實驗，選出效果最好的方案。實驗法在工程項目中經(jīng)常是遇到?jīng)]有經(jīng)驗的非例行問題，又無合適的數(shù)學(xué)方法進行分析問題時，以恰當(dāng)少數(shù)幾

個典型單位為試點，實施驗證方案優(yōu)劣，然后總結(jié)經(jīng)驗作出選擇。(四)方案實施與控制(五)信息收集與反饋第46頁，共55頁，耳

、工程項目管理決策的基本原則1.

系

統(tǒng)

原

則一

是內(nèi)部條件與外部條件相結(jié)合；二是局部利益與整體利益相結(jié)合；三是當(dāng)前利益與長遠利益相結(jié)合。2.

經(jīng)濟原則總之，就是以最小的人、財、物及時間耗費取得最大的效益或爭取最少的損失。3.

科學(xué)性原則4.

可持續(xù)發(fā)展原則第47頁，共55頁，四

、工程項目投資決策的一般原理和基本方法工程項目工程項目決策的分析方法，又稱項目決

策

技術(shù)。是應(yīng)用數(shù)學(xué)工具對項目決策過程可供選擇的多種方

案進行定性與定量的描述和分析，提供數(shù)量依據(jù)，輔助

決策者從中選取最佳方案的方法和過程。(

一

)確定型決策分析方法其決策方法多種多樣，主要介紹盈虧分析的方法。所謂

盈

虧

分

析

法

是

依

據(jù)

與

工

程

項

目

決

策

方

案

相

關(guān)

的

業(yè)

務(wù)

量(產(chǎn)量或銷售量)、成本、利潤三者之間的相互關(guān)系建

立的數(shù)學(xué)模型，分析評價決策方案優(yōu)劣的

一

種重要方法，

簡

稱

量

本

利

(

或BEP)

分析法。第48頁，共55頁，(

二

)

風(fēng)

險

型

決

策

分

析

方

法風(fēng)險型決策是在明確決策目標的情況下，依據(jù)通過預(yù)測得到的不同自

然狀態(tài)下多種方案的目標貢獻及其出現(xiàn)概率情況作出的決策。常用的風(fēng)險型決策方法有期望值法和概率分析法。(三)不確定型決策分析方法決

策

者雖然

知

道未來

可

能發(fā)生

哪些

自然

狀態(tài)，

但卻無法

預(yù)

先

估

計

或

預(yù)

測

各

種

可

能

狀

態(tài)

發(fā)生的

概

率，

這

就

是不

確

定

型

決策

問

題

工

程

項目決策

分

析中

的敏感

性

分

析

評

價，

即

是

如

此。第49頁，共55頁，所謂敏感性分析就是分析并測定各個因素的變化對指標的影響程度，即研究和分析項目的投資、成本、價格、

產(chǎn)量和工期等主要變量發(fā)生變化時，導(dǎo)致對評估項目經(jīng)濟效

益的主要指標發(fā)生變動的敏感程度，如計算出這些因素在一定范圍內(nèi)變化時，有關(guān)效益指標變動的數(shù)量，從而建立主要變量因素與經(jīng)濟效益指標之間的對應(yīng)定量關(guān)系(變化率)。同

時

預(yù)

測出

項目

經(jīng)濟效

益情

況

變

化的

最樂觀

和

最

悲

觀

的

臨

界

條

件

或

臨

界

數(shù)

值

，

求

出

各

因

素

變

化的允許幅度(

極限

值),計算

出臨界點

，借以判斷相對

于

某

個

項

目

的

指

標

在

其

外部

條件發(fā)生不

利變

化

時

的承

受

能

力

或

在

項目