特色小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營創(chuàng)新模式

關(guān)于特色小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營創(chuàng)新模式旅游地產(chǎn)是集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式概念解釋·一般認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費(fèi)者的物業(yè)模式?！ぴ谖覈容^多的說法是，旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開

發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運(yùn)動

度假村等產(chǎn)品形態(tài)。·更為廣泛的說法是，直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)。

旅游休閑房產(chǎn)指當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源（包括自

然景區(qū)、人造景區(qū)），為全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)

目，它是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。景觀房產(chǎn)是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀

為賣點(diǎn)的房產(chǎn)建筑，由于旅游的開發(fā)伴有開發(fā)區(qū)地價的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀

資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)成為景觀房產(chǎn)。第2頁,共40頁，2024年2月25日，星期天從最初的旅游度假房屋出租發(fā)展到目前的商務(wù)、居住、度假等地產(chǎn)模式發(fā)展回顧1.旅游房地產(chǎn)的起源

旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代歐洲的阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假的歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大奈特將度假房產(chǎn)按時段分別出售給不同的度假者，并給予每個購買者再一定時期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)的住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利，同時這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。2.我國旅游房地產(chǎn)

我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀(jì)90年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時候，以“健康、運(yùn)動、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。旅游房地產(chǎn)最早在我國出現(xiàn)是分時度假的概念。21世紀(jì)以來，旅游度假地產(chǎn)形成了多種發(fā)展，遍地開花的局面。從最初的商務(wù)旅游地產(chǎn)逐漸增多，有旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等。各地結(jié)合不同類型的景觀資源，打造不同類別的旅游地產(chǎn)。第3頁,共40頁，2024年2月25日，星期天通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個大類旅游地產(chǎn)類別旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)業(yè)模式。類型概念描述特點(diǎn)典型案例旅游景點(diǎn)地產(chǎn)在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅行活動提供的各種觀光、休閑娛樂的非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價值。上海新天地、宋城集團(tuán)的宋城主題公園等。旅游商務(wù)地產(chǎn)在旅游區(qū)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。以旅游接待為目的的自營式酒（飯）店以及與旅游相關(guān)的寫字樓等均屬此類。海南博鰲等。旅游度假地產(chǎn)為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間?！暗诙铀钡亩燃傩蓍e和投資置業(yè)為目的。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市，依托現(xiàn)有旅游資源，投入休閑度假設(shè)施建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍(lán)天、千島度假村。旅游住宅地產(chǎn)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各種住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源、提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高生活質(zhì)量。杭州宋城的山地別墅等。第4頁,共40頁，2024年2月25日，星期天目前，我國旅游休閑地產(chǎn)形成幾大板塊格局旅游地產(chǎn)海南浙江四川山東其它云南第5頁,共40頁，2024年2月25日，星期天從資源及項(xiàng)目輻射范圍看，旅游地產(chǎn)還可分為世界性、全國性和區(qū)域性旅游地產(chǎn)類別世界性旅游地產(chǎn)全國性旅游地產(chǎn)區(qū)域性旅游地產(chǎn)產(chǎn)生區(qū)域特色資源區(qū)域特色資源區(qū)域，離城區(qū)較遠(yuǎn)特色資源區(qū)域，離城區(qū)不遠(yuǎn)市場構(gòu)成以全球游客為主以全國為主，吸引世界游客以區(qū)域性市場為主功能定位休閑、度假旅游、度假、產(chǎn)品能自我完善旅游、休閑、度假，產(chǎn)品能自我完善居住構(gòu)成第二居所為主第一、第二居所的度假為主第二居所向第一居所過渡發(fā)展思路依托自然資源帶動依托規(guī)?；亩燃僭O(shè)施以旅游休閑帶動居住，逐漸形成主題新城代表項(xiàng)目美國夏威夷黃金海岸美國棕櫚泉、美國隱居谷美國十七英里卡帕魯阿度假村·從消費(fèi)主題的核心市

場構(gòu)成來看，世界休

閑地產(chǎn)形成了三種不

同的發(fā)展形態(tài)：·世界性休閑地產(chǎn)——

休閑新城；·全國性休閑地產(chǎn)——

度假區(qū)/村；·區(qū)域性休閑地產(chǎn)——

主題休閑城區(qū)。第6頁,共40頁，2024年2月25日，星期天旅游地產(chǎn)要結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)，依托資源，發(fā)揮功能延伸，處理好營銷環(huán)節(jié)四個要素產(chǎn)業(yè)要素資源要素功能要素營銷要素旅游業(yè)房地產(chǎn)業(yè)可利用地產(chǎn)旅游資源產(chǎn)權(quán)時權(quán)家生活延伸緊密聯(lián)系相互依托利益因子投資者休閑消費(fèi)者第一居所第二居所……第7頁,共40頁，2024年2月25日，星期天旅游地產(chǎn)具備行業(yè)兩大特征、四個要素——特征描述養(yǎng)身度假、旅游購物、交易、身份象征三者緊密結(jié)合·不是簡單解決居住問題，要解決更多的其它問題。旅游房地產(chǎn)是不但讓熱游還要住，多

種消費(fèi)方式結(jié)合才能發(fā)展起來。第二居所概念是在一個更適合于居住和休閑的地區(qū)置業(yè)。

今后會逐步出現(xiàn)產(chǎn)品功能和產(chǎn)品類型的細(xì)化?！と纾阂恍┤碎_始在香港或其它一些地區(qū)購房，外省市一些地區(qū)的人跑到“兩南”去購房，

這樣就帶動了“兩南”房地產(chǎn)的提升。房地產(chǎn)開發(fā)與配套服務(wù)軟硬兼施·除了硬件建設(shè)，沒有軟件建設(shè)，很難把普通的地產(chǎn)變?yōu)槁糜蔚禺a(chǎn)·旅游地產(chǎn)是一個轉(zhuǎn)換過程：就是有人替你去管理，有人替你去實(shí)行租務(wù)。有最優(yōu)秀的酒

店管理公司或者物業(yè)管理?xiàng)l件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)。配套、服務(wù)系統(tǒng)和

硬件不能分離。旅游地產(chǎn)要把旅游項(xiàng)目經(jīng)營得很好，同時又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)

營得很好，兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。第8頁,共40頁，2024年2月25日，星期天從成功發(fā)展的旅游休閑地產(chǎn)特色亮點(diǎn)來看，打造高端休閑產(chǎn)品類引爆市場，做大做強(qiáng)某項(xiàng)休閑功能產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣的發(fā)展思路，是值得借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。第9頁,共40頁，2024年2月25日，星期天2：旅游（居）小鎮(zhèn)開發(fā)模式成熟開發(fā)模式開發(fā)基礎(chǔ)條件典型開發(fā)案例問題及發(fā)展第10頁,共40頁，2024年2月25日，星期天旅游地產(chǎn)規(guī)劃、產(chǎn)品、需求等都依據(jù)市場需求、行業(yè)發(fā)展、政府支持及交通輻射范圍決定高度人性化人本主義思想是旅游地產(chǎn)的核心價值觀。倡導(dǎo)心情的釋放與自然屬性的回歸。用建筑陶冶人、尊重人的鮮明主張。業(yè)態(tài)關(guān)系較高的附加值成為政府的形象工程和主要窗口工程。體現(xiàn)一座城市的鮮明屬性和文化特色。發(fā)展前景和市場預(yù)期非?？春?。規(guī)劃上更多功能從單一居住帶休閑，賦予住宅的旅游性、休閑型，使業(yè)主的生活更加豐富多彩。使住宅成為多功能的生活載體。提供“觀光—休閑—購物—居住”的需求便利1.從市場需求來看，旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了人們旅行生活中行與居的結(jié)合，滿足了消費(fèi)者對休閑與投資的雙重追求，因此具有充分的市場潛力。2.從企業(yè)推動來看，旅游房地產(chǎn)則是房地產(chǎn)向旅游逐步滲透，旅游對房地產(chǎn)更加依賴的結(jié)果，是兩個行業(yè)逐步融合的需要。3.從政府管理來看，旅游地產(chǎn)的管制較寬松，是發(fā)展的利好因素4.從外部環(huán)境看，汽車在家庭的普及、城際高速列車公交化的發(fā)展，廉價航空產(chǎn)品的推出、高速公路的建設(shè)等，都擴(kuò)大了人們?nèi)粘Ｉ畹陌霃椒秶请H距離正在變短或消失，這也是旅游地產(chǎn)熱的客觀外部條件。第11頁,共40頁，2024年2月25日，星期天資源、文化、規(guī)劃、投資及后期運(yùn)營是旅游地產(chǎn)成功開發(fā)的必備條件天生的資質(zhì)(旅游風(fēng)景資源)開發(fā)基礎(chǔ)條件良好的題材(歷史積淀、濃郁文化)持續(xù)的投資(依市場需要擴(kuò)展新的景觀、新配套硬件等)完善的規(guī)劃(市政設(shè)施規(guī)劃、可開發(fā)地產(chǎn)規(guī)劃)完備的后期運(yùn)營(再營銷的網(wǎng)絡(luò)、“經(jīng)理人”式的經(jīng)營模式)成功開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目第12頁,共40頁，2024年2月25日，星期天華僑城整體規(guī)劃，大盤模式，自建旅游資源，先做旅游后座地產(chǎn)，取得了成功典型開發(fā)案例項(xiàng)目類型旅游住宅地產(chǎn)開發(fā)模式以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)商深圳華僑城控股股份有限公司（國有大型）總占地面積4.8平方公里旅游/地產(chǎn)占地面積旅游（四大主題公園）占地約103萬平方米開發(fā)背景1985年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，華僑城集團(tuán)開始規(guī)劃開發(fā)深圳西邊的一塊荒地。物業(yè)類型主題公園、別墅、度假酒店、多層、小高層、高層、寫字樓、配套（藝術(shù)中心、廣場濕地等）解讀華僑城1.開發(fā)思路：先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價

值、升值空間和知名度，使生地變熟地，

然后投資房地產(chǎn)。2.獲利模式：前期靠旅游項(xiàng)目獲利（門票經(jīng)

濟(jì)），后期靠地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。旅游和地產(chǎn)

項(xiàng)目的獲利比例約為2:3。3.產(chǎn)品規(guī)劃：就目前整體華僑城的開發(fā)和布

局分析，我們看出，以五大成熟地產(chǎn)項(xiàng)目

為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑

街、寫字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，

形成了獨(dú)立的華僑城生活圈。第13頁,共40頁，2024年2月25日，星期天針對不同的城市、區(qū)域、資源以及規(guī)劃，打造符合自身特點(diǎn)的旅游地產(chǎn)才具有市場需求性成熟開發(fā)模式1.以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)

以提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源（自然的、人

文的或二者兼有的）條件，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)和居民生活質(zhì)量。2.以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)

休閑度假的第二居所，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)

景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，投入休閑度假設(shè)施設(shè)備，

營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者的度假休閑為目的。3.以旅游接待為目的的商業(yè)、酒店等開發(fā)

以旅游接待為目的，具有商業(yè)購物、休閑娛樂、酒店居住等功能。4.以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)

多在旅游目的地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功能。第14頁,共40頁，2024年2月25日，星期天深圳華僑城高知名度高利潤無風(fēng)險資源成熟品牌知名地塊升值投資期望低資源低賣點(diǎn)低價值高風(fēng)險旅游項(xiàng)目投資：歡樂谷、世界之窗民俗村、錦繡中華雕塑公園、生態(tài)廣場房地產(chǎn)項(xiàng)目投資：中旅廣場、灣廈花園錦繡花園、新浦江城天鵝堡（二期）1985年——2002年2001年——前期開發(fā)旅游項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險，提升地塊價值；后期投資地產(chǎn)，地塊成熟，順利取得高利潤。據(jù)上圖，華僑城的開發(fā)是“旅游帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)模式旅游：“白地造景”吸引游客；創(chuàng)造“亞洲之最”和“世界之最”的而主題公園吸引全國游客。鴻篇巨制，留住游客；《創(chuàng)世紀(jì)》、《千古風(fēng)流》、《高山流水》等文化演出留駐游客，創(chuàng)造再消費(fèi)過程。地產(chǎn)：注重超前的產(chǎn)品規(guī)劃，以優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套使產(chǎn)品本身具備了極強(qiáng)的競爭力，制造概念，形成強(qiáng)大品牌認(rèn)知，以波托菲諾等項(xiàng)目的典范成就了華僑城作為深圳人“放心、夢想、品味、面子”的居住選擇。第15頁,共40頁，2024年2月25日，星期天以五大成熟地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑街、寫字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，形成了獨(dú)立的華僑城生活圈深圳華僑城中旅廣場灣廈花園

錦繡花園

新浦江城天鵝堡漢唐大廈酒吧一條街銅鑼灣沃爾瑪何香凝美術(shù)館華夏藝術(shù)中心雕塑公園歡樂谷世界之窗民俗村錦繡中華暨南大學(xué)中旅學(xué)院華僑城中小學(xué)華僑城第一幼兒園華僑城醫(yī)院第16頁,共40頁，2024年2月25日，星期天案例啟示深圳華僑城本案例最大的啟示是，告訴我們旅游地產(chǎn)可以：1.平地造景，即制造景觀，制造主題，制造文化。就是把有吸引力的東西搬到有情趣的人聚

集的地方來。2.先旅游升值地塊，然后開發(fā)地產(chǎn)，從而降低風(fēng)險，提高利潤。3.制造文化動態(tài)元素。沒有文化，造一些假模型出來，也不能持續(xù)吸引別人過來，讓旅游資

源活起來，最好的辦法是注入文化元素第17頁,共40頁，2024年2月25日，星期天杭州宋城先做旅游項(xiàng)目，提升土地價值，然后再做地產(chǎn)，借助山、海、城資源，取得了較大成功典型開發(fā)案例項(xiàng)目類型旅游度假地產(chǎn)開發(fā)模式以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)商杭州宋城集團(tuán)有限公司（民營）總占地面積32萬名方米旅游/地產(chǎn)占地面積旅游（專指宋城）占地約

萬平方米開發(fā)背景1995年，依靠杭州西湖的旅游資源和人氣，以大宋文化為主題，“清明上河圖”為藍(lán)本，建造杭州宋城主題公園物業(yè)類型主題公園、度假別墅、配套解讀宋城1.開發(fā)思路：先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價

值，然后投資景觀地產(chǎn)。2.獲利模式：前期靠旅游項(xiàng)目獲利（門票經(jīng)

濟(jì)），后期靠旅游+地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利比例約為5:3。3.產(chǎn)品規(guī)劃：宋城目前主要規(guī)劃是“山、海、城”：“山”指龍泉山，為江浙第一高峰，是集森林旅游與山地會議中心功能與一體的休閑度假勝地；“?！敝钢袊鴿O村，是中國最大的原生態(tài)海洋文化旅游項(xiàng)目；“城”指以杭州為中心的城市休閑旅游，包括休博園、宋城和山里人家。第18頁,共40頁，2024年2月25日，星期天鳳凰古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、服務(wù)配套類為主鳳凰古城商街地段租金（元/㎡）虹橋200老營哨50-100東正街300建設(shè)路150古城商業(yè)街整體租金水平分析（以使用面積計算）鳳凰古城商業(yè)街整體業(yè)態(tài)分布情況分析：·按店數(shù)分：旅游商品占73.5%，餐飲業(yè)占13.2%，

休閑娛樂占3.5%，服務(wù)

及配套占9.8%；按面積分：旅游商品占45.1%、餐飲業(yè)占27%、

休閑娛樂占17.5%，服務(wù)

及配套占10.4%?！P凰古城的休閑娛樂與

旅館業(yè)生存狀態(tài)欠佳，

這主要是因?yàn)轼P凰古城

游客停留時間短、住宿

客源少所致。第19頁,共40頁，2024年2月25日，星期天1.傳統(tǒng)古鎮(zhèn)模式研究.2.新建小鎮(zhèn)的模式研究.3.國外小鎮(zhèn)模式研究.4.小鎮(zhèn)開發(fā)案例研究.旅游項(xiàng)目宋城主題公園：《清明上河圖》再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場區(qū)、宋城廣場區(qū)、仙山瓊閣區(qū)以及南宋皇宮區(qū)、南宋風(fēng)情苑區(qū)等部分。

杭州樂園（休博園）：荷蘭村主題公園、馬可.波羅主題公園、生態(tài)公園、山里人家四個主題公園；一個9洞高爾夫球場、一個水上高爾夫球練習(xí)場和一個18洞的迷你高爾夫球場，10個網(wǎng)球場。

美國城：按1：1建造了白宮，南草坪、玫瑰園、總統(tǒng)山、華盛頓紀(jì)念碑、迪斯尼圣誕街、丘比特郵局、漂流河婚慶教堂、印第安村落、夏威夷、快樂堡和華盛頓紀(jì)念碑。龍泉山：絕壁奇松、龍泉大峽谷、七星潭、、黃茅尖、、甌江源。

中國漁村：海洋生態(tài)。

地產(chǎn)項(xiàng)目

第二居所：荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商業(yè)街、綠野山莊

第一居所：地中海別墅、蘇黎士小鎮(zhèn)。

文化教育項(xiàng)目

幼稚園、小學(xué)、初中、高中，雙語實(shí)驗(yàn)部（1－9年級）、雅思特色班。杭州宋城第20頁,共40頁，2024年2月25日，星期天杭州宋城1995年：復(fù)制“清明上河圖”，宋城公園成功。區(qū)位資源上，宋城根植于杭州版塊的歷史沃土，又依托以大上海為中心的華東經(jīng)濟(jì)圈，只要找到消費(fèi)者承受能力與公園給予的回報相稱這一結(jié)合點(diǎn)（也就是公園的品味、檔次、文化內(nèi)涵等要真正讓游客覺得錢花得值）即可成功。

從大環(huán)境上，當(dāng)時杭州以觀光為主的傳統(tǒng)旅游方式已漸顯不足，高品味的人文景觀可以起到積極的互補(bǔ)作用。

基于以上思想，以“清明上河圖”為藍(lán)本，創(chuàng)建了融合濃郁宋文化和杭州地域特色表演的主題公園——宋城，并提出“給我一天，還你千年”宣傳口號，獲得成功。2.1999年：杭州樂園定位模糊，遭“冷遇”。宋城集團(tuán)繼成功開發(fā)宋城主題公園之后，又相繼開發(fā)了美國城和杭州樂園兩大主題公園。

美國城依宋城而建，在空間上與宋城是一個“組團(tuán)”，客源有一定保障。杭州樂園是“主題公園群”，是一個集旅游、觀光、休閑、度假、居住等功能為一體的綜合性項(xiàng)目。

杭州樂園因?yàn)橄M(fèi)者心目中的形象并不清晰。多數(shù)人對“樂園”有一個先入為主的心理定勢，來了以后便有些失望。所以，杭州樂園開業(yè)以來，營業(yè)額和品牌知名度及美譽(yù)度并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。3.

2005年：借勢休博會，整合休閑旅游第一城。

2005年6月18日，為迎接在杭州舉辦的“2006世界休閑博覽會”，杭州樂園閉園整改，納入“世界休閑博覽園”建設(shè)。由單一主題公園到復(fù)合型主題公園升級換代。第21頁,共40頁，2024年2月25日，星期天杭州宋城挖掘文化元素，無限放大成主題，然后對接相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)。該案例的成功就是拿和杭州相關(guān)的大宋文化做主題，制造一系列景觀和娛樂、飲食、劇目等欣賞和體驗(yàn)性的產(chǎn)品。本案例啟發(fā)我們，做旅游地產(chǎn)可以：案例啟示2.可以把房地產(chǎn)品做成景觀，景房一體。宋城很多地產(chǎn)都是就地勢位置，設(shè)計成個性鮮明的山地別墅。3.文化主題要單一、要能支撐地產(chǎn)開發(fā)。杭州樂園的失利就是因?yàn)橹黝}太復(fù)雜，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，當(dāng)是極大的失敗。4.社會、關(guān)系營銷對旅游有巨大推動作用。宋城集團(tuán)和政府合作，“2006世界休閑博覽會”的社會營銷對品牌產(chǎn)生了巨大影響。第22頁,共40頁，2024年2月25日，星期天項(xiàng)目深圳華僑城杭州宋城區(qū)位優(yōu)勢深圳開發(fā)特區(qū)，華僑城是特區(qū)中的“旅游地產(chǎn)特區(qū)”。位于西湖風(fēng)景區(qū)西南，依五云山，臨錢塘江。借助西湖旅游的品牌優(yōu)勢?？衫觅Y源基本無資源。原來是荒灘，主要以濃縮世界文化為主，在一個區(qū)域克隆和創(chuàng)造經(jīng)典，建設(shè)主題公園。資源豐富，西湖風(fēng)景資源，城市旅游品牌資源、歷史文化沉淀的資源。項(xiàng)目定位集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的文化旅游度假區(qū)。項(xiàng)目規(guī)模深圳華僑城7000多畝。目前有四大主題公園和三大酒店、文化藝術(shù)館、學(xué)校、寫字樓和5個第一居住地產(chǎn)項(xiàng)目。宋城總占地32萬平方米。從單一景區(qū)向多元化大型休閑社區(qū)發(fā)展，從單一領(lǐng)域向跨區(qū)域延伸，構(gòu)建了“山、海、域”和“西湖觀光，宋城懷古，休博園度假游”的杭州主流旅游線路，以及休博園、蘇黎士小鎮(zhèn)、地中海別墅、威尼斯水域等第一、二居所得地產(chǎn)項(xiàng)目。主題定位濃縮世界建筑文化：“一步邁進(jìn)歷史，一日走遍世界”。主打歷史牌，宋文化為主題：“給我們一天，還你十年?！蓖顿Y與獲利投資周期長。先投資別墅項(xiàng)目“東方花園”，在投資旅游項(xiàng)目，后投資系列地產(chǎn)項(xiàng)目。長線回報，周期長，5——8年獲利獲利方式：前期旅游（門票）、酒店（商業(yè)合作）：后期地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)出售為主）。投資周期長。長線回報，周期長3年后獲利。獲利方式：旅游（門票）、酒店（商業(yè)合作）+地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)出售）。社會主義成為深圳城市的一張名片，賦予更多文化地位。打破了杭州長期以來以西湖為中心的傳統(tǒng)旅游格局。杭州宋城華僑城主打橫向，濃縮世界建筑文化：宋城主打縱向，延伸歷史主體第23頁,共40頁，2024年2月25日，星期天問題及發(fā)展問題問題及對策有礙景觀，破壞景區(qū)氣氛無序開發(fā)生態(tài)破壞現(xiàn)象嚴(yán)重景區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局保護(hù)資源和項(xiàng)目創(chuàng)新結(jié)合準(zhǔn)確定位，強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵精心設(shè)計，營造良好環(huán)境對策粗制濫造，重復(fù)建設(shè)缺乏文化第24頁,共40頁，2024年2月25日，星期天旅游（趨勢）旅游地產(chǎn)（趨勢）旅游消費(fèi)水平有低級向高級，消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。發(fā)展前景廣闊，度假消費(fèi)人氣正旺。居民消費(fèi)潛力巨大，旅游享受層次分化。房產(chǎn)發(fā)展提供機(jī)遇，酒店運(yùn)行留有缺口?；A(chǔ)交通建設(shè)提供便利，政策鼓勵旅游。旅游人數(shù)穩(wěn)步增長，有組織的團(tuán)體逐步增多。旅游線路由短途到長途發(fā)展。旅游方式單一化向多樣化發(fā)展。（度假旅游，探險旅游，科學(xué)考察旅游，民俗旅游，生態(tài)旅游，體育旅游保健康復(fù)旅游，文學(xué)旅游，美食家旅游等）旅游人員構(gòu)成自費(fèi)旅游、公費(fèi)旅游將各領(lǐng)天下。旅游地選擇國內(nèi)旅游向出國旅游延伸。前期發(fā)展華僑城主打橫向，濃縮世界建筑文化：宋城主打縱向，延伸歷史主體第25頁,共40頁，2024年2月25日，星期天前期發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為旅游房地產(chǎn)帶來廣闊的發(fā)展前景城市消費(fèi)領(lǐng)域的拓寬加速旅游地產(chǎn)的發(fā)展購房者對領(lǐng)域景觀和居住地產(chǎn)具有了發(fā)展的條件建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)具有了發(fā)展的條件開發(fā)商需要盤活資產(chǎn)、提高效益、另辟蹊徑，搶占先機(jī)第26頁,共40頁，2024年2月25日，星期天3：成功開發(fā)的旅游小鎮(zhèn)大理古城商街麗江古城商街陽朔西街鳳凰古城西街第27頁,共40頁，2024年2月25日，星期天大理古城古街古城四大街區(qū)圍合，全長1700米，總營業(yè)面積3萬多平米，經(jīng)營區(qū)域集中在一樓，二樓僅作為居住、倉儲功能使用大理古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以商品經(jīng)營、餐飲業(yè)、休閑業(yè)(酒吧）、服務(wù)及配套行業(yè)為主：按數(shù)量分其中商品經(jīng)營占80％，餐飲業(yè)占8％，服務(wù)及配套行業(yè)占7％，休閑娛樂占5％：按面積分，商品經(jīng)營約占46％，服務(wù)及配套行業(yè)占37％餐飲業(yè)約占7％，休閑娛樂占10％。業(yè)態(tài)和混雜。地段租金（元/㎡）博愛路90復(fù)興路500人民路100洋人街150業(yè)態(tài)分布雖然無規(guī)劃，相對混雜，但未對經(jīng)營產(chǎn)生不良影響大理古城商業(yè)街內(nèi)每條街上均存在多種業(yè)態(tài)類型交叉的現(xiàn)象，并未按流行的商品或服務(wù)類別進(jìn)行分區(qū)配置：原因可能是私人業(yè)主自發(fā)操作店鋪出租所致。業(yè)態(tài)混雜看似違背現(xiàn)象商業(yè)理論，但古城眾多店鋪歷經(jīng)時日仍舊生存良好，也無游客抱怨購物不便，說明業(yè)態(tài)混雜至少在大理古城是有市場基礎(chǔ)的。第28頁,共40頁，2024年2月25日，星期天主要街區(qū)1、大理古城酒吧街——洋人街四大街區(qū)圍合，各大街區(qū)各有主題特色明顯大理有名的酒吧一條街，商家71戶，經(jīng)營面積1840平米租金100-150元/㎡·月，營業(yè)率100％2、大理古城商品購物街——復(fù)興路大理人氣最旺的購物街，全長1500米，商戶376家，經(jīng)營面積9632平米，租金500元/㎡·月，營業(yè)率100％3、大理古城餐飲業(yè)——人民路大理白族特色餐飲街，全長1500米，商戶92家，經(jīng)營面積1944平米，租金100元/㎡·月，營業(yè)率100％3、大理古城旅館街——博愛路大理旅館最集中的街區(qū)，全長1000米，商戶30多家，經(jīng)營面積610平米，租金90元/㎡·月，營業(yè)率100％第29頁,共40頁，2024年2月25日，星期天酒店式客棧酒店是客棧依然延續(xù)民族、風(fēng)情的元素和特色大理古城的客棧無論是立面還是室內(nèi)裝飾設(shè)計，同樣也是極具民族地方特色，也同樣體現(xiàn)了對本區(qū)域民族文化，民俗風(fēng)情的深入挖掘，正因?yàn)槿绱耍罄砉懦堑目蜅Ｉ饬己?，而且房價高企標(biāo)間價格在428元/天。極具民族民俗風(fēng)情特色的酒店客棧生意經(jīng)營很好第30頁,共40頁，2024年2月25日，星期天麗江古城古街麗江古城對于本區(qū)域民族民俗元素的挖掘相當(dāng)成功，很好的將民俗與旅游有機(jī)的結(jié)合起開，創(chuàng)造了極大的商業(yè)價值麗江古城的商業(yè)街目前已開發(fā)的地段全長約2000米，擁有店鋪1046家，總經(jīng)營面積約3萬平方米。全部為街鋪，產(chǎn)權(quán)為私人所有：部分為民居改造，部分新修商鋪為業(yè)主購買后出租。商鋪主要經(jīng)營民族服飾、披肩（飾品）、銀飾、玉器、繪畫、各種手工藝品、皮草、草藥、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐飲、酒吧和客棧為主，并有銀行、郵政、票務(wù)、公測、等配套服務(wù)措施。整個麗江古城就是一座繁華的商業(yè)城，旅游商業(yè)營業(yè)非常成功。麗江古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以商品經(jīng)營，餐飲吧、客棧為主，按數(shù)量分，其中商品經(jīng)營占88％，餐酒吧占7％，客棧占5％：按面積分，商品經(jīng)營約占46％，餐酒吧約占17％。上述業(yè)態(tài)的主要目標(biāo)顧客均為中外旅客，屬于典型的旅游類消費(fèi)業(yè)態(tài)配置。麗江古城目前月租金在200-500元/㎡左右不等，最貴的四方街周邊區(qū)域月租金達(dá)到了800-1000元/㎡，并呈繼續(xù)上漲的趨勢。第31頁,共40頁，2024年2月25日，星期天主要街區(qū)麗江古城的商業(yè)由四方街、東大街、新華街、七一街、五一街、光義街及眾多分巷組成1、麗江古城的門臉——玉河廣場玉河廣場為麗江商業(yè)街增加了一個門臉，它是當(dāng)?shù)厝艘雇砩⒉较矚g逗留的地方。游客一般只在玉河廣場入口景觀處留影，然后通過玉河廣場進(jìn)入商業(yè)街。2、麗江商業(yè)的品牌——四方街

600平米的四方坪，17間店鋪，經(jīng)營面積385平米，是麗江古城最為繁華的所在，租金高達(dá)800-1000元/㎡·月。四方街是麗江古街的代表，位于古城的核心位置，不僅是大研古城的中心，也是滇西北地區(qū)的集貿(mào)和商業(yè)中心。3、麗江最美的街——東大街全長200米，景色優(yōu)美，商鋪139間，經(jīng)營面積3667平米，租金600-1000元/㎡·月。東大街是麗江古城商業(yè)街繁華地段之一，它是連接玉河廣場與四方街的主干道，旁邊有水渠，渠上有小橋、路邊有垂柳，景色優(yōu)美。4、麗江古城最重要的一條街——新華街集酒吧、客棧、商品類三大業(yè)態(tài)為一體，店鋪167間，營業(yè)面積8694平米，租金150-300元/㎡·月。5、麗江古城最重要的一條街——新華街

600米商品經(jīng)營街，店鋪333間，營業(yè)面積3086平米，租金200-500元/㎡·月。第32頁,共40頁，2024年2月25日，星期天束河古鎮(zhèn)茶馬驛麗江束河古鎮(zhèn)茶馬驛棧前三期先以旅游商業(yè)和公共區(qū)做足人氣，后期再提供度假物業(yè)，客戶輻射全國開發(fā)理念在保護(hù)束河古鎮(zhèn)納西民宅的基礎(chǔ)上，建設(shè)一個以世界文化遺產(chǎn)為主題的高水準(zhǔn)旅游休閑物業(yè)，完成從觀光游向休閑度假游的轉(zhuǎn)換功能配比及分明一期二期三期四期規(guī)模233畝（13％）25畝（1％）180畝（10％）1300畝（75％功能公共休閑區(qū)、文化廣場、商鋪、餐飲、酒吧及客棧四星級產(chǎn)權(quán)酒店五星級產(chǎn)權(quán)酒店+旅游設(shè)施別墅形式商鋪30-60-100酒吧100-200平900-1000平米/棟，聯(lián)排形式別墅形式待建前三期以公共休閑旅游度假為主，檔次全面年份2004.3-2004.11-2005.6-2006.3銷售率客戶客戶來源分類昆明：外?。蝴惤爸苓?4:3:3商業(yè)5000—5500-5800-860080％（剩大面積)麗江及本地客棧3300-3500—4000-480080％（剩大面積)外地投資者購買用途分類投資：自營=8:2產(chǎn)權(quán)酒店計劃6.8％回報率，針對云南本省公務(wù)員、教師等固定高收入職工價格及客戶第33頁,共40頁，2024年2月25日，星期天束河古鎮(zhèn)茶馬驛極具民族民俗風(fēng)情特色的酒店客棧生意經(jīng)營很好古鎮(zhèn)舊建筑仿古新商業(yè)錯落有致，戶戶各不同四方聽音文化廣場定期舉辦活動仿古銷售中心第34頁,共40頁，2024年2月25日，星期天陽朔西街·陽朔西街的店鋪都是2-3層獨(dú)棟商鋪，

一層為經(jīng)營門面，樓上則多為酒吧、

餐飲、賓館、酒店、等經(jīng)營場所。單

個門面的面寬一般在4.5-5米，層高也

都不高，在3.2米左右。西街街面采用本地大理石鋪設(shè)，長青石板鋪就街道的兩旁作為道路與店鋪的分割。西街的房屋古樸典雅，桂北明清時期風(fēng)格，小青瓦、坡屋面、白粉墻、吊陽臺。撿著物以兩層到三層居多，也有四層建筑物，錯落別致，古色古香，地方特色濃厚。西街有少量統(tǒng)一的路燈，選用古色古香的款式，用木樁做支架的。西街不設(shè)統(tǒng)一的門派，商鋪的招牌也都不是統(tǒng)一的，但大多數(shù)都充滿個性化的特色，有中式和西式風(fēng)格，不過都是中英文版，自重還不乏純英文的招牌。1400多年悠久歷史，全長1180米，桂林山水甲天下，陽朔山水甲桂林第35頁,共40頁，202