【境外資金對我國房地產(chǎn)市場的影響淺析10000字（論文）】

境外資金對我國房地產(chǎn)市場的影響淺析TOC\o"1-3"\h\u32703摘要 -13-摘要：研究首先介紹了我國房地產(chǎn)的境外資金概述，包括境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和原因，接著分析了境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的趨勢。境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)對我國房地產(chǎn)市場的影響，一方面加劇國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格泡沫，另一方面加劇國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)失衡。接著從理論和實證兩方面來分析境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的影響。針對境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，分析我國對外資流入房地產(chǎn)所采取的限制措施以及我國限制對外資進(jìn)入采取的措施收效不大的原因，并提出針對外資流入房地產(chǎn)市場的對策和建議，最后進(jìn)行總結(jié)。關(guān)鍵詞：境外資金；房地產(chǎn)市場；房價引言外商投資我國房地產(chǎn)市場，其根本原因是利益驅(qū)使。當(dāng)房地產(chǎn)市場有利可圖時，大量外資注入，市場變熱。一旦經(jīng)濟(jì)形勢和市場預(yù)期反轉(zhuǎn)，外資就會撤離。此時拋售國內(nèi)房產(chǎn)，會加劇市場恐慌，干擾國內(nèi)炒家的動作意向，引起房地產(chǎn)市場價格更為劇烈的波動。日本地產(chǎn)的泡沫產(chǎn)生和破滅與外資的流入和撤離密不可分，需引以為鑒。1我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況1.1資金來源長期以來，我國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄。隨著國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制，房地產(chǎn)貸款增長趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑，如機構(gòu)投資者開始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開始運作，信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。由于房地產(chǎn)基金剛剛起步，投資房地產(chǎn)的信托資金（REITS）不足[1]。2015年1-2月我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金來源1.05萬億，同比增長69.5%：其中國內(nèi)貸款2489億，同比增長46.1%，其他資金4482億，增長111.9%，其他資金里的定金及預(yù)收款2446億、個人按揭貸款1443億，分別增長103.7%和168.1%，個人貸款和預(yù)售房款回籠較去年同期明顯加速。從占比來看，國內(nèi)貸款和自籌資金在整個資金來源中占比提升(國內(nèi)貸款由09年的19.8%上升到23.8%，其他資金由31.3%上升到32.9%)，外資和自籌資金占比降低(外資由0.8%下降到0.5%，其他資金由48.1%下降到42.8%)，顯示銀行年初放貸規(guī)模的增加為房地產(chǎn)企業(yè)提供了較為充裕的資金[2]。因此，我國房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產(chǎn)投資快速增長的重要資金來源。圖12015年1-2月我國房地產(chǎn)的資金來源1.2發(fā)展規(guī)模2015年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資83975億元，同比名義增長6.6%，增速比1-9月份提高0.8個百分點。其中，住宅投資56294億元，增長5.9%，增速提高0.8個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。圖22015年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積16873萬平方米，同比下降5.5%，降幅比1-9月份收窄0.6個百分點；土地成交價款6764億元，增長16.7%，增速提高3.4個百分點。圖32015年1-10月全國房銷售面積及銷售額增速2我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的境外資金概述2.1境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀2.1.1港資地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)活躍，歐美、東南亞企業(yè)后來居上來自不同地域的外資地產(chǎn)公司由于其進(jìn)入中國的時間、渠道及形態(tài)不同，著重進(jìn)行開發(fā)的市場也不同。港資公司在高端市場中表現(xiàn)活躍，涉足房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)服務(wù)等各個領(lǐng)域[3]。歐美等其他國家和地區(qū)的投資者后來居上，目前已經(jīng)全面參與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置和基礎(chǔ)設(shè)施改造等各個環(huán)節(jié)[1]。擁有西方投資理念的新加坡等東南亞國家的投資者則選擇將房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)營管理環(huán)節(jié)作為進(jìn)入房地產(chǎn)市場的切入點，同時采取基金運作和與本地開發(fā)商合作的方式。圖42014年我國房地產(chǎn)境外資金的分布從海外基金投資中國房地產(chǎn)業(yè)的主要形式上看，主要包括直接投資、收購等。通常，直接投資以成立外資房地產(chǎn)公司或參股開發(fā)房地產(chǎn)項目方式為主。例如，美國西蒙與摩根士丹利在深圳成立合資公司聯(lián)手進(jìn)軍深圳房地產(chǎn)；香港太古集團(tuán)在天河開發(fā)“太古匯”廣場；泰國正大集團(tuán)投入上百億元介入15.8平方公里北京通州新城整體開發(fā)；德意志銀行分支機構(gòu)RREEF獲得珠海一大型民用住宅項目50%股權(quán)等[4]。2.1.2投資方向更趨向于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長三角、京滬等一線城市依然是海外基金的投資熱點，投資方向更趨向于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；而二線城市將逐漸成為跨國企業(yè)投資的熱點。例如，摩根斯坦利公司和瑞安地產(chǎn)的資金投資主要集中于上海；荷蘭ING集團(tuán)和新加坡GIC的資金投資主要集中在上海和北京；據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度，外資在中國購買建筑物的資金達(dá)45億美元，超過2012年全年的34億美元。這些投資主要集中在北京和上海，合計占93%。投資的物業(yè)類型中，寫字樓占58%，商鋪占30%，住宅占5%。約有50%投在北京，約43%的資金投在上海，其余7%的資金投在大連、哈爾濱、武漢、南京等城市。在仲量聯(lián)行的調(diào)查中，近80%受訪跨國機構(gòu)表示，會在擴(kuò)張城市尋求寫字樓物業(yè)，其中2/3會選擇甲級寫字樓。約有20%受訪者除對寫字樓有所需求外，還對商鋪、高級住宅、倉儲物流和工業(yè)園區(qū)等物業(yè)有興趣。圖52013年我國房地產(chǎn)投資物業(yè)的類型此外，二線城市的大型超市、連鎖店等擁有大型主力商業(yè)進(jìn)駐的零售物業(yè)，也得到諸如麥格理銀行、凱德置地、摩根士丹利等海外基金的青睞。凱德置地已計劃在寧波綜合開發(fā)占地面積為9.8萬平方米的地塊，并規(guī)劃往成都、武漢、大連、天津等城市擴(kuò)張；成功開發(fā)出湖畔佳苑等眾多知名樓盤的新加坡傳慎集團(tuán)也規(guī)劃在安徽省開發(fā)公寓類項目；印度尼西亞的匯寶集團(tuán)在蘇州高新區(qū)黃金商業(yè)圈內(nèi)建造大型休閑生活廣場；某荷蘭基金規(guī)劃在杭州建造由五星級別墅式國際酒店、特色休閑區(qū)、特色購物區(qū)以及西溪濕地特色旅游服務(wù)區(qū)四項組成的“西溪沃爾瑪休閑購物公園”。2.2境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的原因2.2.1我國高速的經(jīng)濟(jì)增長和較高的市場利潤我國房地產(chǎn)市場的高投資、高回報是中國經(jīng)濟(jì)生活中最引人注目的現(xiàn)象之一。投資中國的房地產(chǎn)業(yè)回報豐厚,據(jù)財政部檢查報告,中國房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率高達(dá),遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均利潤率。中華人民共和國財政部會計信息質(zhì)量檢查公告第十二號年財政部組織檢查了戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),戶房地產(chǎn)企業(yè)會計報表反映的平均銷售利潤率較高[5]。商業(yè)地產(chǎn)投資回報率也較高。在境外基金直接參與的房地產(chǎn)租賃市場,我國市場收益率比美歐市場收益率普遍非常高。上海國際地產(chǎn)大會上,花旗集團(tuán)房地產(chǎn)投資部首席策劃師斯蒂芬·柯利稱倫敦、美國、日本的房地產(chǎn)租賃市場收益率就遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有上海高。2.2.2人民幣升值的預(yù)期我國的房地產(chǎn)是在國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長的大背景下成長起來的,這種經(jīng)濟(jì)的高速增長在全球其他地區(qū)是不多見的,而國民經(jīng)濟(jì)增長的潛力則是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的巨大動力。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,尤其是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,中國擁有其他國家所不可比擬的市場機會。不同于大多數(shù)工業(yè)化國家,中國的城市化及房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮剛剛開始,因此中國的房地產(chǎn)市場需求極為可觀。民政部《中國城市預(yù)測與規(guī)劃》中預(yù)測,到年,我國的城市化水平將達(dá)左右。城市人口的迅速增長,會給城市住房、基礎(chǔ)設(shè)施、工作空間以及為之配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施創(chuàng)造很大的發(fā)展空間。目前理論界和實業(yè)界一致認(rèn)為,中國房地產(chǎn)需求的規(guī)模在未來很長一段時間內(nèi)將繼續(xù)保持?jǐn)U大的趨勢。這主要是因為以下幾方面的原因，一是與其他國家、地區(qū)相比,中國目前的城市居民住房面積仍然偏低,住房方面的需求增長將隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展持續(xù)很長時間。二是中國的城市化進(jìn)程在不斷加速,城市化過程中由于商業(yè)機會、就業(yè)機會的增多,對商業(yè)用房、寫字樓的需求和投資也會更活躍。三是城市內(nèi)部的拆遷改造、房屋更新同樣將創(chuàng)造出巨大的需求。2.2.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險清晰可控盡管中國的房地產(chǎn)市場對外資充滿了吸引力，但外資還是會遭遇到來自各方面的風(fēng)險，這些風(fēng)險可能來自內(nèi)地的合作伙伴，可能來自市場運行中產(chǎn)生的各種風(fēng)險。但是隨著市場成熟度的增加和外資對中國市場了解程度的增加，外資對這些投資風(fēng)險的預(yù)測和控制能力不斷增強。其原因在于：首先，為了獲得外資的支持國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)和管理模式，強調(diào)信息的透明和財務(wù)體系的健全，積極提高企業(yè)本身的資本運作能力[6]。這使得外資在合作之前就能夠了解潛在合作伙伴的管理模式，對合作過程中可能產(chǎn)生的矛盾和問題做出估計，從而更有針對性的規(guī)避和化解風(fēng)險。其次，政府部門的工作效率和服務(wù)意識進(jìn)一步提高，特別是土地市場的規(guī)范發(fā)展，使外資能夠更加準(zhǔn)確的評估獲取土地的機會和成本。最后，市場本身的發(fā)育程度不斷提高，投資和消費行為日趨理性，整個房地產(chǎn)市場的運行更加穩(wěn)健。房地產(chǎn)開發(fā)、投資、營銷、物業(yè)管理和中介服務(wù)等各個環(huán)節(jié)的操作水平都有所提高，使外資在前期市場研究、實際操作運行和后期管理等過程中得到更加科學(xué)有效的服務(wù)，無法預(yù)期和不可控制的風(fēng)險日趨減少。綜上所述，中國的GDP年增長達(dá)8%-9%，在經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)具有良好的發(fā)展前景。而近兩年中國持續(xù)的宏觀調(diào)控政策減降低了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，市場政策環(huán)境透明性增加，使房地產(chǎn)市場運作趨于規(guī)范。長期發(fā)展前景和可觀的收益率及更開放的中國房地產(chǎn)市場正日益體現(xiàn)著對境外資金的吸引力。2.3境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的趨勢外資在我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中所占的比例還不是很高，因此短期內(nèi)境外資本還不足以成為我國整個房地產(chǎn)市場的主要市場主體[7]。但是，近年來流入我國房地產(chǎn)的外國資金發(fā)展十分迅速，并在外資利用總額中所占的比例很大；同時，在某些城市、某些種類房地產(chǎn)的細(xì)分市場上，外資的操作能力相對較大。外資公司憑借其強大的資金實力，市場競爭能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本土企業(yè)，并且在未來相當(dāng)長的時期內(nèi)，境外資金和各類機構(gòu)會以更大規(guī)模進(jìn)入中國更大范圍的房地產(chǎn)市場。3境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場價格的影響3.1境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場價格影響的一般分析3.1.1加劇國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格泡沫外資流入會助長局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫[8]。外資對不同城市的參與程度不同，主要集中在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)和中心城市。如此集中的短期需求會助長地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫。而局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫又會蔓延全國，對整個市場帶來負(fù)面意義。3.1.2加劇國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)失衡目前國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一個主要目的就是改善房地產(chǎn)市場的投資結(jié)構(gòu)，加大中低檔住宅的投資，解決百姓的住房問題。然而，外資涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的領(lǐng)域卻多為高檔住宅與商業(yè)地產(chǎn)，這對調(diào)控我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)有一定負(fù)面影響。另外，境外資金不受貨幣政策的調(diào)控，通過結(jié)匯投向房地產(chǎn)市場，既加大了人民幣的投放，也引起了銀行信貸的擴(kuò)張，對于貨幣政策和信貸政策的執(zhí)行都構(gòu)成了問題。3.2境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場價格影響的理論分析3.2.1推動房價上漲規(guī)模隨著境外資金的不斷流入房地產(chǎn)市場，我國的商品房價也在逐步提升。由于國內(nèi)房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場上購買房地產(chǎn)進(jìn)行投機，直接有助于推高房價。特別是在開放程度比較高的城市，外資直接推高房價的效果相當(dāng)明顯。就拿北京、天津、上海等大城市來說，2012年，北京住宅商品房銷售均價10747元；2013年，商品房價格漲幅高達(dá)41.6%。即便受到金融危機影響，房價漲幅依然達(dá)23.5%。房價的上漲，已遠(yuǎn)超居民收入的增加。天津從2014年到2015年，全市新建商品住宅銷售價格三年年均上漲43.7%，中心城區(qū)平均上漲45.3%。同40個全國大中城市進(jìn)行比較，相對來說天津的上漲比例還是處在第18、19位的這樣一個位置。然而，上海作為外資流入最多的城市，2015年2月、3月平均房價卻上升了35．5%，銷售面積也逐月增長，表明外資的購買行為不僅抵消了內(nèi)資購買減少對房價的抑制作用，而且把房價持續(xù)推向高位?？偠灾惩赓Y金的大量涌入對商品房地產(chǎn)價格的飛速上漲還是起到了一定的刺激作用。3.2.2推動房價上漲機制通過上面的數(shù)據(jù)的分析可以得出境外資金對我國商品房價格的推動機制如下：首先，中國實行資本項目強制結(jié)匯的政策，進(jìn)人中國境內(nèi)的外資必須兌換成人民幣，境外資金的大量流入首先引起外匯儲備增加從而外匯占款增加，在沒有采取相應(yīng)對沖措施或者對沖措施不充分的情況下，這種外匯占款的增加又通過貨幣乘數(shù)的作用使總貨幣供給增加，大量的貨幣投放導(dǎo)致流動性過剩并使資金大量流入資產(chǎn)市場，促使資產(chǎn)價格上漲；其次，在可貸資金市場上貨幣供給與利率反方向變動。大量境外資金流入到國內(nèi)使貨幣供給增加，僅靠貨幣市場的自身調(diào)節(jié)會使均衡利率下降，利率下降會導(dǎo)致資本品價格的進(jìn)一步上漲；最后，境外資金在短期內(nèi)大量流入資本市場，直接購買股票和房地產(chǎn)等，將抬高資產(chǎn)價格、助長經(jīng)濟(jì)泡沫、推動非居民機構(gòu)和個人購買資產(chǎn)的比例不斷增加，在“羊群效應(yīng)”下大規(guī)模的民間資金紛紛跟風(fēng)買入大量資產(chǎn)，推動國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。3.3境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場價格影響的實證分析3.3.1、建立模型本文應(yīng)用模型檢驗國際投機資金對于房地產(chǎn)價格的影響，在房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的情況下，投機資金對需求的影響應(yīng)該不顯著，房地產(chǎn)需求的主要影響因素應(yīng)該是消費者的購買能力。同理，投機資金對價格的影響應(yīng)該也是不顯著的，房地產(chǎn)價格應(yīng)該由供給和需求共同決定。如果供給和需求對價格的影響也不顯著，而前一期價格影響較為顯著時，說明當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，價格增長屬于自然增長。本文選取中國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)進(jìn)行模型檢驗，數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒(2000—2010)》和國家商務(wù)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)。由于中國房地產(chǎn)起步較晚，數(shù)據(jù)資源有限，而且為了使各指標(biāo)的統(tǒng)計口徑一致，選取1998—2010年度數(shù)據(jù)進(jìn)行房地產(chǎn)市場供求分析。首先測算游資最常用的辦法，是用外匯儲備增加額減去經(jīng)常項目順差和外商直接投資，再經(jīng)適當(dāng)調(diào)整，扣除正常的貿(mào)易轉(zhuǎn)移支付利潤匯出以及資金回調(diào)等因素剩余的就是“境外資金”[9]。“境外資金”估計額=外匯儲備增加額-貨物貿(mào)易順差-fdi。本文使用eviews估計聯(lián)立方程，模型估計方法采用系統(tǒng)估計方法，參數(shù)估計時使用三階段最小二乘法(3sls)。在聯(lián)立方程模型中，demondt、supplyt和pt是內(nèi)生變量，其余變量為先決變量。內(nèi)生變量具有一定的概率分布，其參數(shù)是模型待估元素，它不僅影響整個系統(tǒng)，也受系統(tǒng)影響。外生變量對系統(tǒng)有影響，但不受系統(tǒng)影響。對聯(lián)立方程模型中任意一個方程，可識別的必要條件是q*≥p-1。其中，q*代表該方程不包括的先決變量個數(shù)，p代表該方程包括的內(nèi)生變量個數(shù)，取等號表示恰好可以識別。可以知道方程組每個方程都滿足可識別的必要條件。在估計過程中，不斷對參數(shù)顯著為零的變量進(jìn)行調(diào)整和剔除，計算結(jié)果如以下聯(lián)立方程所示。房地產(chǎn)需求方程擬合的r2=0.994735，供給方程擬合的r2=0.965453，價格方程擬合的r2=0.993554?？梢钥闯觯匠虜M合較好。最終聯(lián)立方程可以表示為：demondt=28385.3-67804.82pyt+4.480825st-5.16029pt-1supplyt=-117864.3+52754.6rpt-1+23.4968ptpt=5278.791-0.055754×supplyt+0.064505×demondt-28.00429×cpit+0.267482×hmtqt=min(demondt,supplyt)3.3.2、結(jié)論分析1.首先分析房地產(chǎn)市場的需求，對于需求方程來說，房價收入比的增加會降低對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，居民的儲蓄存款余額的增加會成倍增大對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。目前推動我國房地產(chǎn)需求不斷擴(kuò)大的因素正是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買力和投資能力，由于城鎮(zhèn)居民可支配收入和儲蓄增長速度很快，所以房價收入比所體現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品購買力(pyt越小，購買力越強)正在逐漸增強；在理論上，如果需求中泡沫成分很高，那么就會出現(xiàn)預(yù)期價格越高，需求越旺盛的現(xiàn)象。而方程中價格預(yù)期的作用也影響著房地產(chǎn)需求，由于預(yù)期的影響與需求呈反比變化，說明目前我國房地產(chǎn)中具有一定泡沫成分。2.在供給方程中，房地產(chǎn)價格與造價比的增大會導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的增加，因為房地產(chǎn)價格與造價比越高說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利潤空間越大，這是十分符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。投資盈利能力和當(dāng)期價格成為影響供給的主要因素，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場供給存在的惜售現(xiàn)象十分吻合。所謂惜售，是指開發(fā)商為獲得利潤最大化，不愿意過早出售產(chǎn)品而有意識地控制銷售量與銷售速度，換句話說，也就是開發(fā)商故意把房子空置起來不賣。由于房價的不斷攀升，開發(fā)商的惜售現(xiàn)象日益突出，主要表現(xiàn)在以下幾個方面:一是在一定的銷售周期內(nèi)將銷售分成多期進(jìn)行，將較多較好的房子留在后面賣個好價錢;二是在預(yù)售前拿出部分商品房，留給公司關(guān)系戶;三是在正式預(yù)售前進(jìn)行內(nèi)部發(fā)號;四是在正式銷售時進(jìn)行內(nèi)部銷售控制，適當(dāng)保留部分好房源。這是人為制造房地產(chǎn)市場供求不平衡，使房地產(chǎn)供求信息不能準(zhǔn)確反饋到有關(guān)政府部門，導(dǎo)致政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控機制失靈。3.分析房地產(chǎn)市場價格方程，可以看到cpi和境外資金都是顯著變量，cpi越低，人民幣升值壓力就會存在，游資流入的比例就會越大，房地產(chǎn)價格也就越高。根據(jù)上述模型，外國游資每流入100億美元，房地產(chǎn)價格會提高27元/平方米。進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資一般分為“明”和“暗”兩種，“明”的指納入商務(wù)部外資統(tǒng)計范圍的房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資;“暗”的則指通過其他渠道進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的境外資本，這就是方程中估算的“境外資金”。這些游資絕大部分是在房地產(chǎn)市場購買房產(chǎn)，而不是進(jìn)行實實在在的房地產(chǎn)項目開發(fā)，外國游資對房地產(chǎn)價格的影響是顯著的，在目前中國還存在巨大的人民幣升值壓力，而且人民幣匯率遲遲未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的情況下，“境外資金”流入房價節(jié)節(jié)高升的房地產(chǎn)市場，可以減輕長期滯留中國境內(nèi)的成本壓力，還可以獲取房地產(chǎn)增值收益，一旦人民幣升值至合適水平，這部分“境外資金”即可套現(xiàn)撤出中國。抬高房價只是問題的一個方面，那些謀求短線炒作的海外基金，一旦人民幣升值或樓盤增值后很快撤資，剩下盲目跟進(jìn)的中小投資者可能無法應(yīng)對驟然的波動，將危及中國樓市的穩(wěn)定。所以如果投機資金在房地產(chǎn)市場中比重過高，房地產(chǎn)泡沫過于嚴(yán)重，到那時中國房地產(chǎn)將面臨崩盤的危險。在價格方程中，模型的估計結(jié)果顯示需求對價格的影響要比供給更加顯著。這說明在中國房價加快城市化腳步的階段對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求相比較于供給更加旺盛。

4對未來外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的管理的思考和建議4.1我國對外資流入房地產(chǎn)所采取的限制措施2006年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重拳頻頻出擊，繼國六條、九部委意見出臺后，政府宏觀調(diào)控再度發(fā)力，2006年7月24日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)?！兑庖姟窂耐馍掏顿Y房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、嚴(yán)格境外機構(gòu)和個人購房等方面對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行了規(guī)范?！兑庖姟分邢拗仆赓Y政策內(nèi)容主要體現(xiàn)在投資主體、退出機制、稅收、資金、個人購房等幾個方面[10]。1．境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則等內(nèi)容，申請設(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。2．外資投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1萬美元（含1萬美元）的，注冊資本不得低于投資總額的5%；投資總額低于1萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。外商投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯等。3．“境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。但符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制?！?.2我國限制對外資進(jìn)入采取的措施收效不大的原因1.我國房地產(chǎn)需求仍然非常旺盛，房價仍然有上漲趨勢。只要房價漲，這些房地產(chǎn)商的利潤就會源源不斷地增加。與過去幾年不同，2010年，世界其他國家的房價均出現(xiàn)了一定程度的下跌，包括美國、俄羅斯、南非和歐洲的一些國家，其中南非下降幅度超過200%。由于世界其他國家房價下跌，故很多國際資本都有意流入中國。2.豪賭人民幣升值。應(yīng)該說，外資流入并不完全是關(guān)注中國房地產(chǎn)，其中有很多資本都是豪賭人民幣升值，從而獲得套利收益，這點與20世紀(jì)80年底末90年代初的日本有些相似。由于我國實行了比較嚴(yán)格的外匯管制制度，因此一些“境外資金”流入中國將會顯得非常困難，然而通過投資房地產(chǎn)就在一定程度上能夠避免這些管制。4.3針對外資流入房地產(chǎn)市場的對策和建議4.3.1限制外資進(jìn)入中國金融房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)通常用物品的“效用”來定價，但是效用是一種感覺的秩序，感覺的秩序是容易犯錯的，這樣就會出現(xiàn)效用失真的問題。隨著信息的完全充分，感覺的秩序和自然的秩序也逐步逼進(jìn)。效用失真使價格與真實價值脫離，醞釀資產(chǎn)泡沫，泡沫一旦破裂，就會發(fā)生金融危機。而且部分境外房地產(chǎn)開發(fā)商，為了追求高利潤，通過提高住房檔次，囤積居奇等方式，利用信息不充分的市場缺陷，通過各種形式，抬高房價。致使房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它實際具有的價值。因此，政府的宏觀調(diào)控十分重要，必須出臺限制境外資金進(jìn)入房地市場的措施。應(yīng)該盡快出臺針對外資大舉進(jìn)入中國金融房地產(chǎn)市場的限制政策，以減輕匯率政策實施中的漏洞壓力。在其他國家，不同國家在不同程度上，對外國進(jìn)入本國房地產(chǎn)市場都有一定的限制措施，唯獨我們非常開放，沒有任何的限制?，F(xiàn)在是前門堵住外匯進(jìn)來，后門房地產(chǎn)外匯隨便就進(jìn)來了。因此應(yīng)該盡快出臺限制性的政策，來減輕匯率政策實施中的漏洞壓力。4.3.2消除房地產(chǎn)市場的壟斷當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場存在著壟斷，嚴(yán)重阻礙了公平競爭。一些企業(yè)和集團(tuán)利用自身的優(yōu)勢，取得了對國家資源的占有權(quán)和使用權(quán)，在市場上擁有絕對優(yōu)勢，這樣就給境外資金進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場提供了有利的時機。同時由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間不長，還沒有形成有效的市場定價機制，境外資金趁機通過操縱市場，提高房價。根據(jù)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，壟斷的直接后果是消費者剩余的減少，如何減少壟斷，形成有序競爭的房地產(chǎn)市場是當(dāng)前減少境外資金流入，降低房價，形成公平有序地房地產(chǎn)市場的重要保障。因此，政府應(yīng)當(dāng)增加競爭，或者對房地產(chǎn)業(yè)制定反壟斷法，才能從根本上消除境外資金提高房地產(chǎn)價格的隱患。4.3.3健全房地產(chǎn)金融市場嚴(yán)格地講，中國目前只有房地產(chǎn)信貸，沒有房地產(chǎn)金融。要健全房地產(chǎn)金融市場，首先是解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險。吳曉靈說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國計民生，但它的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。吳曉靈表示，房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)金融與民眾生活帶來的巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負(fù)面影響，令各經(jīng)濟(jì)體中央銀行不得不提高警惕，密切關(guān)注它。4.3.4提高房地產(chǎn)的稅收管理首先，提供房地產(chǎn)的增值稅。房地產(chǎn)投機活動是通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來獲取超額利潤的，因此房地產(chǎn)增值稅應(yīng)與投機活動的程度與強度掛鉤，而我國的房地產(chǎn)增值稅過低，更是助長了境外資金在我國房地產(chǎn)的投機。因此應(yīng)該提高對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)征收高額的房地產(chǎn)增值稅，抑制境外資金的房地產(chǎn)投機。其次，針對外資在房地產(chǎn)市場的炒作行為，可以同時取消外資投資房地產(chǎn)行業(yè)時的稅收優(yōu)惠。并通過開征特別物業(yè)稅的形式制止。此外，國外對付境外資金投機比較有效的辦法是對短期資本流入征收托賓稅，提高短期資本流入成本和交易成本。利用稅收政策抑制投機的關(guān)鍵是增加稅收支出，降低房地產(chǎn)買賣收益率，打擊投機者房價上漲的心理預(yù)期，減少投機者的“資產(chǎn)利得”，使其自動退出市場，以抑制境外資金的流入。4.3.5取消外資房地產(chǎn)企業(yè)的超國民待遇取消外資房地產(chǎn)企業(yè)的超國民待遇，進(jìn)一步規(guī)范外資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻和交易行為。雖然171號文件和123號文件中對外資的超國民待遇已經(jīng)作出一些