房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析強(qiáng)化訓(xùn)練試卷B卷附答案

?房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析強(qiáng)化訓(xùn)練試卷B卷附答案

單選題（共60題）1、在面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言中，對(duì)象之間通過(guò)（）方式進(jìn)行通信。以下關(guān)于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言的敘述中，不正確的是（請(qǐng)作答此空）。A.應(yīng)該支持被封裝的對(duì)象B.應(yīng)該支持類寫實(shí)例的概念C.應(yīng)該支持通過(guò)指針進(jìn)行引用D.應(yīng)該支持繼承和多態(tài)【答案】C2、使得氣者可以加強(qiáng)針刺感應(yīng)的傳導(dǎo)和擴(kuò)散的輔助手法為A.循法B.彈法C.刮法D.搖法【答案】C3、甲公司2013年3月以1000萬(wàn)元購(gòu)買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬(wàn)用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.首先繳納土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).首先支付銀行貸款C.首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用D.首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險(xiǎn)等費(fèi)用【答案】C4、小張?jiān)贛公司擔(dān)任程序員，他執(zhí)行本公司工作任務(wù)，獨(dú)立完成了某應(yīng)用程序的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)，那么該應(yīng)用程序的軟件著作權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬（）享有。A.小張B.M公司C.M公司和小張共同D.購(gòu)買此應(yīng)用程序的用戶【答案】B5、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)B.搭配得當(dāng)C.邏輯嚴(yán)密D.用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)【答案】D6、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)中，采用（）機(jī)制實(shí)現(xiàn)共享類中的方法和數(shù)據(jù)。A.公用調(diào)用B.封裝C.動(dòng)態(tài)綁定D.繼承【答案】D7、在某高校教學(xué)管理系統(tǒng)中，有院系關(guān)系D(院系號(hào)，院系名，負(fù)責(zé)人號(hào)，聯(lián)系方式)，教師關(guān)系T(教師號(hào)，姓名，性別，院系號(hào)，身份證號(hào)，聯(lián)系電話，家庭住址)，課程關(guān)系C(課程號(hào)，課程名，學(xué)分)。其中，“院系號(hào)”唯一標(biāo)識(shí)D的每一個(gè)元祖，“教師號(hào)”唯一標(biāo)識(shí)T的每一個(gè)元組，“課程號(hào)”唯一標(biāo)識(shí)C中的每一個(gè)元組。假設(shè)一個(gè)教師可以講授多門課程，一門課程可以有多名教師講授，則關(guān)系T和C之間的聯(lián)系類型為（請(qǐng)作答此空）。假設(shè)一個(gè)院系有多名教師，一個(gè)教師只屬于一個(gè)院系，則關(guān)系D和T之間的聯(lián)系類型為（）。關(guān)系T（），其外鍵是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m【答案】D8、（）是指系統(tǒng)或其組成部分能在其他系統(tǒng)中重復(fù)使用的特性。A.可擴(kuò)充性B.可移植性C.可重用性D.可維護(hù)性【答案】C9、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)××市××區(qū)××路××號(hào)的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評(píng)估。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款D.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款與實(shí)際成交價(jià)的差價(jià)【答案】C10、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)件屬于()事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A11、對(duì)具有n個(gè)元素的有序序列進(jìn)行二分查找時(shí)，（）。A.查找元素所需的比較次數(shù)與元素的位置無(wú)關(guān)B.查找序列中任何一個(gè)元素所需要的比較次數(shù)不超過(guò)[log2（n+1）]C.元素位置越靠近序列后端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少D.元素位置越靠近序列前端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少【答案】B12、由于設(shè)計(jì)缺陷和編碼缺陷對(duì)已經(jīng)運(yùn)行的軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改，此行為屬于（）維護(hù)。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】A13、（）：Acollectionofrelatedinformation，organizedforeasyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B14、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營(yíng)，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.房屋所有權(quán)注銷登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋所有權(quán)變更登記D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記【答案】D15、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour（）regularly.A.nameB.computerC.deviceD.password【答案】D16、如果模塊A的三個(gè)處理都對(duì)同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作，則模塊A的內(nèi)聚類型是（49）。A.邏輯內(nèi)聚B.時(shí)間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D17、CD-ROM盤中的信息存儲(chǔ)在（）中A.內(nèi)外圈磁道B.螺旋形磁道C.內(nèi)外圈光道D.螺旋形光道【答案】D18、小張?jiān)贛公司擔(dān)任程序員，他執(zhí)行本公司工作任務(wù)，獨(dú)立完成了某應(yīng)用程序的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)，那么該應(yīng)用程序的軟件著作權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬（）享有。A.小張B.M公司C.M公司和小張共同D.購(gòu)買此應(yīng)用程序的用戶【答案】B19、Firewallisa（）mechanismusedbyorganizationstoprotecttheirLANsfromtheInternet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D20、某保險(xiǎn)公司推出的電腦損壞保險(xiǎn)業(yè)務(wù)如下所述：每臺(tái)參保電腦每年需交付200元，當(dāng)電腦損壞時(shí)，可以獲得理賠金額1700元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年約有10%的電腦損壞需要理賠，則該保險(xiǎn)公司每年平均從每臺(tái)參保電腦獲益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B21、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設(shè)計(jì)文檔和代碼以增強(qiáng)可讀性，這種行為屬于（50）維護(hù)。A.正確性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C22、若程序中定義了三個(gè)函數(shù)f1、f2和f3，并且函數(shù)f1調(diào)用f2、f2調(diào)用f3，那么，在程序運(yùn)行時(shí)不出現(xiàn)異常的情況下，函數(shù)的返回方式為（）。A.先從f3返回f2，然后從f2返回f1B.先從f3返回f1，然后從f1返回f2C.先從f2返回f3，然后從f3返回f1D.先從f2返回f1，然后從f1返回f3【答案】A23、在了解程序內(nèi)部結(jié)構(gòu)和流程后，通常采用（）驗(yàn)證程序內(nèi)部邏輯是否符合設(shè)計(jì)要求，此時(shí)可使用（）技術(shù)設(shè)計(jì)測(cè)試案例。A.黑盒技術(shù)B.白盒測(cè)試C.等價(jià)類劃分D.邊界值分析【答案】B24、在軟件正式運(yùn)行后，一般來(lái)說(shuō)，()階段引入的錯(cuò)誤需要的維護(hù)代價(jià)最高。A.需求分析B.概要設(shè)計(jì)C.詳細(xì)設(shè)計(jì)D.編碼【答案】A25、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)件屬于()事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A26、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子應(yīng)簡(jiǎn)潔B.句子搭配要得當(dāng)C.句子邏輯性嚴(yán)密D.可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯【答案】D27、已知n為一正整數(shù)，在下面的循環(huán)語(yǔ)句中，循環(huán)體的重復(fù)次數(shù)約為（）。A.n-1B.n/2C.（n-1）2D.1og2n【答案】D28、Computer（）isacomplexconsistingoftwoormoreconnectedcomputingunits，itisusedforthepurposeofdatacommunicationandresourcesharing.A.storageB.deviceC.networkD.processor【答案】C29、因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒(méi)有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評(píng)估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估【答案】A30、關(guān)于對(duì)象和類的敘述，正確的是（）。A.如果兩個(gè)對(duì)象的所有成員變量的值相同，則這兩個(gè)對(duì)象是同一對(duì)象B.編寫代碼時(shí)，不允許使用匿名類C.不同的對(duì)象一定屬于不同的類D.每個(gè)對(duì)象都有惟一標(biāo)識(shí)，以彼此區(qū)分【答案】D31、軟件開(kāi)發(fā)的生命周期劃分為軟件項(xiàng)目計(jì)劃、（）、軟件設(shè)計(jì)、編碼、測(cè)試、運(yùn)行(維護(hù))6個(gè)階段。A.可行性分析B.初始調(diào)查C.需求分析與定義D.問(wèn)題分析【答案】C32、一組對(duì)象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（）模式，用一個(gè)中介對(duì)象來(lái)封裝一系列的對(duì)象交互，從而使各對(duì)象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此模式與（請(qǐng)作答此空）模式是相互競(jìng)爭(zhēng)的模式，主要差別是：前者的中介對(duì)象封裝了其他對(duì)象間的通信，而后者通過(guò)引入其他對(duì)象來(lái)分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】D33、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，多態(tài)性的含義是（）。A.一個(gè)對(duì)象可同時(shí)指向不同的類的對(duì)象B.同一消息在不同時(shí)刻可調(diào)用不同的方法C.對(duì)象的生存周期中包含對(duì)象的多種狀態(tài)D.不同消息可以調(diào)用相同的方法【答案】B34、操作數(shù)“00000101”與“00000101”執(zhí)行邏輯（）操作后，運(yùn)算結(jié)果“00000000”A.或B.與C.異或D.與非【答案】C35、WWW服務(wù)器與客戶機(jī)之間采用（）協(xié)議進(jìn)行網(wǎng)頁(yè)的發(fā)送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A36、（）不是我國(guó)著作權(quán)法所保護(hù)的對(duì)象。A.計(jì)算機(jī)程序B.計(jì)算機(jī)保護(hù)條例C.計(jì)算機(jī)文檔D.Flash軟件制作的動(dòng)畫【答案】B37、某C語(yǔ)言程序中，x是一個(gè)浮點(diǎn)型變量，m是一個(gè)值為正整數(shù)的整型常量，表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在（）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò)，這是一種（請(qǐng)作答此空）錯(cuò)誤。A.詞法B.語(yǔ)法C.語(yǔ)義D.運(yùn)行【答案】C38、某種部件使用在10000臺(tái)計(jì)算機(jī)中，運(yùn)行工作1000小時(shí)后，其中20臺(tái)計(jì)算機(jī)的這種部件失效，則該部件千小時(shí)可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D39、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對(duì)其擁有和經(jīng)營(yíng)的××酒樓的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號(hào)餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營(yíng)資料，該酒樓年總經(jīng)營(yíng)收入為5320萬(wàn)元，其中老字號(hào)品牌帶來(lái)的收入占8%；年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬(wàn)元，管理費(fèi)用為130萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬(wàn)元，市場(chǎng)推廣及銷售費(fèi)用為210萬(wàn)元。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤(rùn)率為10%。該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬(wàn)元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】A40、不同的對(duì)象收到同一消息可以進(jìn)行不同的響應(yīng)，并且會(huì)產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實(shí)現(xiàn)由(請(qǐng)作答此空)支持。多態(tài)分為多種，()多態(tài)是指同一個(gè)名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.繼承B.封裝C.過(guò)載D.覆蓋【答案】A41、正規(guī)式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正規(guī)集合中元素?cái)?shù)目為（），（）是該正規(guī)集合中的元素。A.135202cdeB.1202cC.302cdeD.52c【答案】B42、以下關(guān)于CMM的敘述中，不正確的是（）。A.CMM是指軟件過(guò)程能力成熟度模型B.CMM根據(jù)軟件過(guò)程的不同成熟度劃分了5個(gè)等級(jí)，其中，1級(jí)被認(rèn)為成熟度最高，5級(jí)被認(rèn)為成熟度最低C.CMMI的任務(wù)是將已有的幾個(gè)CMM模型結(jié)合在一起，使之構(gòu)成"集成模型"D.采用更成熟的CMM模型，一般來(lái)說(shuō)可以提高最終產(chǎn)品的質(zhì)量【答案】B43、()語(yǔ)言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D44、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（）事物；依附于一個(gè)元素或一組元素之上對(duì)其進(jìn)行約束或解釋的簡(jiǎn)單符號(hào)為（請(qǐng)作答此空）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】D45、為了公共利益的需要，政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C46、Oneofthegreatestfeaturesofahome（）istheabilitytoshareoneInternetconnectionsimultaneouslyovertwoormorecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C47、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.30B.34C.36D.40【答案】B48、C程序代碼“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）錯(cuò)誤。A.調(diào)用B.語(yǔ)法C.邏輯D.運(yùn)行【答案】B49、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.估價(jià)對(duì)象每平方米建筑面積的價(jià)格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語(yǔ)C.從財(cái)務(wù)報(bào)告上看，該公司過(guò)去幾年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較理想D.這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C50、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（請(qǐng)作答此空）事物；依附于一個(gè)元素或一組元素之上對(duì)其進(jìn)行約束或解釋的簡(jiǎn)單符號(hào)為（）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A51、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會(huì)自動(dòng)加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線。以下敘述中，“波浪型細(xì)下劃線（）”是錯(cuò)誤的；按（）鍵與工具欄上的A.提醒用戶此處可能有拼寫或語(yǔ)法錯(cuò)誤B.為紅色表示可能是拼寫問(wèn)題，為綠色可能是語(yǔ)法問(wèn)題C.是文檔內(nèi)容的一部分，打印文檔時(shí)會(huì)被打印出來(lái)D.不屬于文檔內(nèi)容，打印文檔時(shí)不會(huì)被打印出來(lái)【答案】C52、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制，子類都是父類的特例。當(dāng)一個(gè)類只能有一個(gè)父類時(shí)，稱為(請(qǐng)作答此空)；當(dāng)一個(gè)類有兩個(gè)或兩個(gè)以上的類作為父類時(shí)，稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A53、在一系統(tǒng)中，不同類對(duì)象之間的通信的一種構(gòu)造稱為()，一個(gè)對(duì)象具有多種形態(tài)稱為(請(qǐng)作答此空)。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.覆蓋【答案】C54、白盒測(cè)試中，()覆蓋是指設(shè)計(jì)若干個(gè)測(cè)試用例，運(yùn)行被測(cè)程序，使得程序中的每個(gè)判斷的取真分支和取假分支至少執(zhí)行一次。A.語(yǔ)句B.判定C.條件D.路徑【答案】B55、不同的對(duì)象收到同一消息可以進(jìn)行不同的響應(yīng)，并且會(huì)產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實(shí)現(xiàn)由()支持。多態(tài)分為多種，(請(qǐng)作答此空)多態(tài)是指同一個(gè)名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.參數(shù)B.包含C.過(guò)載D.強(qiáng)制【答案】C56、在while型循環(huán)結(jié)構(gòu)中，（）。A.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)等于循環(huán)條件的判斷次數(shù)B.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)多于循環(huán)條件的判斷次數(shù)C.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)少于循環(huán)條件的判斷次數(shù)D.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)與循環(huán)條件的判斷次數(shù)無(wú)關(guān)【答案】C57、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.估價(jià)對(duì)象每平方米建筑面積的價(jià)格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語(yǔ)C.從財(cái)務(wù)報(bào)告上看，該公司過(guò)去幾年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較理想D.這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C58、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價(jià)格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語(yǔ)句應(yīng)該是：A.商品名B.條形碼C.產(chǎn)地D.價(jià)格【答案】B59、采用面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言C++/Java進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)時(shí)，定義類S及其子類D。若類S中已經(jīng)定義了一個(gè)虛方法intfun(inta，intb)，則方法（44）不能同時(shí)在類S中。D中定義方法intfun(inta，intb)，這一現(xiàn)象稱為（45）。A.覆蓋/重置B.封裝C.重載/過(guò)載D.多態(tài)【答案】A60、在面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言中，對(duì)象之間通過(guò)（請(qǐng)作答此空）方式進(jìn)行通信。以下關(guān)于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言的敘述中，不正確的是（）。A.消息傳遞B.繼承C.引用D.多態(tài)【答案】A大題（共18題）一、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個(gè)數(shù)據(jù)；對(duì)第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法1處理后形成第二行數(shù)據(jù)；對(duì)第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法2處理后形成第三行數(shù)據(jù)。方法1是對(duì)末位數(shù)字采用4舍5入處理，即末位數(shù)字是4或4以下時(shí)舍去，若末位數(shù)字是5或5以上，則進(jìn)1。方法2對(duì)4舍5入法做了如下修改：如果末位數(shù)字是5，則并不總是入，而需要根據(jù)前一位數(shù)字的奇偶性再?zèng)Q定舍入：如果前一位數(shù)字是偶數(shù)，則將5舍去；如果前一位數(shù)字是奇數(shù)，則進(jìn)1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過(guò)對(duì)這三行數(shù)據(jù)分別求算術(shù)平均值，可以看出：在處理一批正數(shù)時(shí)，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）?！敬鸢浮繂渭兘獯鸨绢}并不難。第一行100個(gè)數(shù)據(jù)都是正數(shù)，均勻地列出了2位小數(shù)的各種可能，其平均值為49.50。經(jīng)方法1處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為50.00，可以看出，方法1產(chǎn)生了偏高結(jié)果：經(jīng)方法2處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為49.50，可以看出，方法2改進(jìn)了方法1。本題的意義是：對(duì)處理大批正數(shù)而言，4舍5入方法比較簡(jiǎn)單實(shí)用，但也比較粗略，會(huì)產(chǎn)生略微偏高的結(jié)果。在需要更精確要求的應(yīng)用領(lǐng)域，采用方法2更好些。實(shí)際工作中采集的數(shù)據(jù)大多是正數(shù)，而且大多是近似值，小數(shù)點(diǎn)后太多的位數(shù)沒(méi)有實(shí)際意義。為了使計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后某一位，原始數(shù)據(jù)就應(yīng)在小數(shù)點(diǎn)后多取1位。計(jì)算完成后，常需要對(duì)小數(shù)點(diǎn)后最末一位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對(duì)最末位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。4以下的數(shù)字則舍去。5以上的數(shù)字則靂要進(jìn)I。這種做法確實(shí)簡(jiǎn)單實(shí)用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數(shù)4舍5入的偏差來(lái)自尾數(shù)為5的量都要進(jìn)位，從而產(chǎn)生偏高結(jié)果。為平衡起見(jiàn)，應(yīng)將尾數(shù)為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規(guī)定，經(jīng)舍入后應(yīng)保持新的尾數(shù)為偶數(shù)，這有一半的可能。當(dāng)然，如果規(guī)定新的尾數(shù)應(yīng)成為奇數(shù)，也是可以的。但在同一個(gè)問(wèn)題的計(jì)算過(guò)程中，總是要有統(tǒng)一的規(guī)定。保持偶數(shù)比保持奇數(shù)對(duì)進(jìn)一步計(jì)算（例如再分半）會(huì)更有利些，所以人們選用方法2來(lái)改進(jìn)方法1。在銀行利息計(jì)算中，采用粗略的方法還是采用更精細(xì)的方法可能會(huì)有較大一筆錢的出入。對(duì)于正負(fù)數(shù)對(duì)稱分布的情況，則4舍5入法不會(huì)產(chǎn)生偏差。因?yàn)檎龜?shù)的舍（引起減少）與負(fù)數(shù)的舍（引起增加）相抵，正數(shù)的入（引起增加）與負(fù)數(shù)的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領(lǐng)域人們不但要學(xué)會(huì)使用數(shù)據(jù)處理的軟件，更需要研究數(shù)據(jù)處理領(lǐng)域本身的技術(shù)。二、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過(guò)兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/m2。據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。<1>、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適？并說(shuō)明理由。<2>、針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由：估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)?；蚬纼r(jià)對(duì)象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線：（1）選擇估價(jià)方法，（2）方法運(yùn)用中的具體處理，（3）確定估價(jià)結(jié)果。三、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過(guò)兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/m2。據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。<1>、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適？并說(shuō)明理由。<2>、針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由：估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)?；蚬纼r(jià)對(duì)象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線：（1）選擇估價(jià)方法，（2）方法運(yùn)用中的具體處理，（3）確定估價(jià)結(jié)果。四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。五、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP（職工號(hào)，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語(yǔ)句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號(hào)為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測(cè)試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語(yǔ)句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對(duì)SQL語(yǔ)言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語(yǔ)句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項(xiàng)D，因?yàn)椴迦胝Z(yǔ)句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語(yǔ)句由上可見(jiàn)，選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的，因?yàn)榘凑誗ELECT語(yǔ)句的語(yǔ)法，字符串插入時(shí)，需要用單引號(hào)括起，可在選項(xiàng)C中“李軍”和“硬件測(cè)試部”明顯是字符串，但是卻沒(méi)有用單引號(hào)括起。六、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。<1>、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？<2>、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：（1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；（2）未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；（4）不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定。七、閱讀以下說(shuō)明和代碼，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對(duì)應(yīng)欄內(nèi)?！菊f(shuō)明】下面的程序利用快速排序中劃分的思想在整數(shù)序列中找出第k小的元素（即將元素從小到大排序后，取第k個(gè)元素）。對(duì)一個(gè)整數(shù)序列進(jìn)行快速排序的方法是：在待排序的整數(shù)序列中取第一個(gè)數(shù)作為基準(zhǔn)值，然后根據(jù)基準(zhǔn)值進(jìn)行劃分，從而將待排序的序列劃分為不大于基準(zhǔn)值者（稱為左子序列）和大于基準(zhǔn)值者（稱為右子序列），然后再對(duì)左子序列和右子序列分別進(jìn)行快速排序，最終得到非遞減的有序序列。例如，整數(shù)序列“19,12,30,11,7,53,78,25"的第3小元素為12。整數(shù)序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7"的第3小元素為7。函數(shù)partition（inta[],intlow,inthigh）以a[low]的值為基準(zhǔn)，對(duì)a[low]、a[low+l]、…、a[high]進(jìn)行劃分，最后將該基準(zhǔn)值放入a[i](low≤i≤high)，并使得a[low]、a[low+l]、，．．、A[i-1]都小于或等于a[i]，而a[i+l]、a[i+2]、．．、a[high]都大于a[i]。函教findkthElem(inta[],intstartIdx,intendIdx,inrk)在a[startIdx]、a[startIdx+1]、...、a[endIdx]中找出第k小的元素?！敬a】#include＜stdio.h>#include＜stdlib.h>Intpartition（inta[]，intlow,inthigh）{//對(duì)a[low..high]進(jìn)行劃分，使得a[low..i]中的元素都不大于a[i+1..high]中的元素。intpivot=a[low]；//pivot表示基準(zhǔn)元素Inti=low,j=high;while(（1）){While(i＜j&&a[j]>pivot)--j;a[i]=a[j]While(i＜j&&a[i]>pivot)++i;a[j]=a[i]}（2）；//基準(zhǔn)元素定位returni；}IntfindkthElem（inta[]，intstartIdx，intendIdx,intk）{//整數(shù)序列存儲(chǔ)在a[startldx..endldx]中，查找并返回第k小的元素。if(startldx＜0||endIdx＜0||startIdx>endIdx||k＜1||k-l>endIdx||k-1＜startIdx)Return-1;//參數(shù)錯(cuò)誤if(startIdx＜endldx){intloc=partition(a,startIdx,endldx)；∥進(jìn)行劃分，確定基準(zhǔn)元素的位置if(loc==k-1)∥找到第k小的元素return（3）；if(k-l＜loc)//繼續(xù)在基準(zhǔn)元素之前查找returnfindkthElem(a，（4），k）；else／／繼續(xù)在基準(zhǔn)元素之后查找returnfindkthElem(a，（5），k);}returna[startIdx]；}intmain(){inti,k;intn;inta[]={19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7};n=sizeof(a)／sizeof(int)//計(jì)算序列中的元素個(gè)數(shù)for(k=1;k＜n+1；k++){for(i=0;i＜n;i++){printf(“%d/t”,a[i]);}printf(“\n”);printf(“elem%d=%d\n,k,findkthElem(a,0,n-1,k));//輸出序列中第k小的元素}return0；}【答案】1)CountStr2)p[i]3)p[i]4)num3、1、!i=j2、a[i]=pivot3、a[loc]4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx八、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請(qǐng)某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估，以確定該餐館的市場(chǎng)價(jià)值。<1>、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？<2>、說(shuō)明對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)路線?！敬鸢浮?.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營(yíng)規(guī)?？梢赃_(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場(chǎng)，生意非常紅火。（2）營(yíng)業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其收入主要來(lái)自其經(jīng)營(yíng)收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等，不同地段、環(huán)境帶來(lái)不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來(lái)，而經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等往往會(huì)給餐飲房地產(chǎn)帶來(lái)更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，故利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。方法之一是通過(guò)商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn)；即當(dāng)估價(jià)對(duì)象獲取的利潤(rùn)率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤(rùn)率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤(rùn)率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤(rùn)也扣除超額利潤(rùn)。方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營(yíng)收入。九、1、××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司對(duì)您提供的位于××市××區(qū)××大道××號(hào)1～2層243.7m2商鋪(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬(wàn)元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份?！痢痢痢练康禺a(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽章)2006年10月15日估價(jià)師聲明(略)【答案】1．致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。3．結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。4．結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義(或各種方法未做說(shuō)明)。5．結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為：“如果本報(bào)告超過(guò)應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任?！?．技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象不一致，應(yīng)修正。7．比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比實(shí)例因素的分析說(shuō)明(或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說(shuō)明)。9．可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。10．市場(chǎng)法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。11．估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。12．技術(shù)報(bào)告中市場(chǎng)法缺少計(jì)算公式。13．租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說(shuō)明確定理由。一十、1、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤致估價(jià)委托人函××公司：受貴公司委托，我們對(duì)位于××市××路××號(hào)16樓辦公房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定16樓辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為￥28627990萬(wàn)元（人民幣貳仟捌佰陸拾貳萬(wàn)七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為￥25638775萬(wàn)元（人民幣貳仟伍佰陸拾叁萬(wàn)捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)附后的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》?！痢练康禺a(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】錯(cuò)誤1：缺價(jià)值時(shí)點(diǎn)，致估價(jià)委托人函中應(yīng)寫明價(jià)值時(shí)點(diǎn)。錯(cuò)誤2：估價(jià)結(jié)果應(yīng)該披露三個(gè)價(jià)值，只披露了兩個(gè)，價(jià)值不同，必有法定優(yōu)先受償款，缺法定優(yōu)先受償款的數(shù)額。錯(cuò)誤3：缺估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。一十一、某地塊擬開(kāi)發(fā)成綜合性、多功能的商務(wù)大廈。該地塊占地15000m2，總建筑面積80000m2，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期為3年，大廈的出售價(jià)格為18000元/m2，建成后一年全部售出，該地塊為生地，需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場(chǎng)地拆遷，預(yù)計(jì)這部分費(fèi)用為2000元/m2，建安工程費(fèi)為5000元/m2，專業(yè)費(fèi)按建筑費(fèi)的6%計(jì)算，上述費(fèi)用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費(fèi)用分別是5%和3%，利息率取11%，折現(xiàn)率14%。今用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該地塊的出讓價(jià)格，其估算過(guò)程如下。1．計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。80000×18000/(1+14%)元=126316萬(wàn)元2．建筑費(fèi)。(5000+2000)×80000元=56000萬(wàn)元3．專業(yè)費(fèi)。5000×80000×6%元=2400萬(wàn)元4．銷售稅與銷售費(fèi)用。126316×(5%+3%)萬(wàn)元=10105萬(wàn)元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬(wàn)元6．利潤(rùn)。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬(wàn)元【答案】(1)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)為80000×18000元=144000萬(wàn)元(2)專業(yè)費(fèi)應(yīng)為(5000+2000)×80000×6%元=3360萬(wàn)元(3)利息應(yīng)為V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)萬(wàn)元您可能感興趣的試題一十二、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過(guò)兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/m2。據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。<1>、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適？并說(shuō)明理由。<2>、針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由：估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)?；蚬纼r(jià)對(duì)象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線：（1）選擇估價(jià)方法，（2）方法運(yùn)用中的具體處理，（3）確定估價(jià)結(jié)果。一十三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為280元/m2，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3200元/m2，房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3500元/m2，房產(chǎn)管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為4000元/m2。則估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價(jià)×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價(jià)對(duì)象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：房地產(chǎn)總價(jià)=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。一十四、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層，建筑面積6510m2，除500m2建筑面積甲公司自主經(jīng)營(yíng)超市，其他全部出租，租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租，其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場(chǎng)租金，60戶共3010m2承租人租金等于市場(chǎng)租金，10戶共1000m2承租人租金高于市場(chǎng)租金，甲公司因拖欠貸款，現(xiàn)被××省××縣法院查封，該法院請(qǐng)××房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，請(qǐng)指出該房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估公司擬選用的最適宜的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線.??【答案】1.估價(jià)最適宜的方法為收益法，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)屬于有收益的房地產(chǎn)，因此優(yōu)先選用收益法。2.人民法院書面說(shuō)明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)；并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中作出特別說(shuō)明；凈收益的求取分兩種：出租型，凈收益根據(jù)市場(chǎng)客觀平均租金求取有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)；自主經(jīng)營(yíng)型，收集當(dāng)事人近3年的財(cái)務(wù)報(bào)表，根據(jù)公式：凈收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)，接著選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，計(jì)算收益期限，選用合適的公式，求得房地產(chǎn)價(jià)值。3.人民法院沒(méi)有書面說(shuō)明的，需要考慮租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響，出租型，合同內(nèi)租金低于市場(chǎng)租金，評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，其他，選用市場(chǎng)租金，評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值。其他，同上。注意考試方向：1.根據(jù)具體情況，選用收益法，或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關(guān)問(wèn)題，如何求取、注意問(wèn)題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術(shù)路線。3.結(jié)合抵押、征收、拍賣目的特殊的處理問(wèn)題。4.用途有收益性房地產(chǎn)都可出題。一十五、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問(wèn)：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題？【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本-折舊，估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注下列問(wèn)題：（1）計(jì)算重新購(gòu)建成本時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍，包括無(wú)菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性，估價(jià)對(duì)象是用途特別專業(yè)化的無(wú)菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價(jià)對(duì)象為無(wú)菌制藥廠房，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無(wú)菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說(shuō)明廠房區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。一十六、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能夠讓計(jì)算機(jī)做那些現(xiàn)在只有人類大腦才可以做的一些工作。A人工智能B大數(shù)據(jù)C云計(jì)算D物聯(lián)網(wǎng)一十七、1、××××房