某樓盤銷售執(zhí)行案例

PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPARTI：THEMARKETBACKGROUND/市場(chǎng)背景PARTII：THEPROJECTDEVELOPMENTIDEA/開發(fā)理念PARTIII：THEPRODUCTFIXPOSITION/產(chǎn)品定位PARTIV：THESALESTACTICS/銷售策略PARTIIV：THEPROMOTIONTACTICS/推廣策略泗陽德華逸墅項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告——上海合順PARTIPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSTHEMARKETBACKGROUND市場(chǎng)背景泗陽面向長(zhǎng)三角，背靠淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)20多個(gè)縣市，輻射中西部地區(qū)；既是南北、東西生產(chǎn)要素流動(dòng)的戰(zhàn)略要沖；穿境而過的京杭大運(yùn)河、新長(zhǎng)鐵路、高速公路，使泗陽完全融入沿海、沿江“四小時(shí)產(chǎn)業(yè)配套圈”。泗陽，處于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶和東隴海經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)，極具誘惑的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。城市背景：泗陽近幾年泗陽縣GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)保持穩(wěn)定，04年增長(zhǎng)率為11.8%，而05、06兩年年增長(zhǎng)率維持在15%左右，均高于國(guó)家和省的平均水平，表明泗陽縣的宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升通道，但積累不足。近兩年泗陽社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨勢(shì)保持穩(wěn)定，在泗陽縣交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)后，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將有大幅提高。泗陽目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于穩(wěn)步起飛階段。房地產(chǎn)發(fā)展具備良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)城市背景：泗陽規(guī)劃發(fā)展以一環(huán)一軸為架構(gòu)，

呈“三區(qū)、三軸、三帶”格局城市背景：泗陽縣總體規(guī)劃圖城市發(fā)展方向——北擴(kuò)、東延、南跨、西進(jìn)，拉開城市框架?？傮w結(jié)構(gòu)——呈“三區(qū)、三軸、三帶”格局。三區(qū):古鎮(zhèn)區(qū)、中心城區(qū)（老城區(qū)和新城區(qū)）和東、西工業(yè)園三軸：商業(yè)軸、文化軸、城市發(fā)展軸三帶：京杭運(yùn)河風(fēng)光帶、泗塘河風(fēng)光帶、兩渠風(fēng)光帶實(shí)施城東工貿(mào)興城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生態(tài)名城“四城聯(lián)動(dòng)”戰(zhàn)略城市背景：面對(duì)日趨激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，泗陽縣在城市的發(fā)展戰(zhàn)略上，提出以兩河風(fēng)光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、新興木業(yè)為支撐，沿徐宿淮鹽經(jīng)濟(jì)帶新興工貿(mào)中等城市的目標(biāo)。大力實(shí)施城東工貿(mào)興城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生態(tài)名城“四城聯(lián)動(dòng)”戰(zhàn)略，全面推進(jìn)淮海東路商貿(mào)軸、運(yùn)河大道生態(tài)軸、鞍山路文化軸“三條動(dòng)力軸”和泗水河、泗塘河、大運(yùn)河三條景觀帶建設(shè)。新區(qū)+市區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：泗陽區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，資源豐富，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好。目前已經(jīng)形成的木材加工、紡織服裝、化工制造、農(nóng)副食品加工、電器照明、飲料制造等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)頗具特色。為了更好地吸引、集聚外地生產(chǎn)要素，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體，泗陽縣在城郊興建了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，分為西區(qū)和東區(qū)。泗陽城市未來發(fā)展方向：

產(chǎn)業(yè)組團(tuán)規(guī)劃明確，未來發(fā)展清晰可見宏觀背景小結(jié)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極泗陽縣依托區(qū)域現(xiàn)有的資源優(yōu)勢(shì)，積極培育和發(fā)展其中的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。城市化進(jìn)程“四城聯(lián)動(dòng)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，與北擴(kuò)、東延、南跨、西進(jìn)的城市總體規(guī)劃方向相互呼應(yīng)。泗陽房地產(chǎn)市場(chǎng)格局：

以老城區(qū)為核心，東向、北向?yàn)榘l(fā)展重點(diǎn)泗陽房地產(chǎn)市場(chǎng)：目前泗陽的城市發(fā)展重點(diǎn)是城東和城北區(qū)域，特別是城北文化新城階段性發(fā)展比較成熟，已經(jīng)為泗陽當(dāng)?shù)鼐用袼J(rèn)可。本項(xiàng)目所處于的位置為城北文化新城。老城區(qū)城東工貿(mào)新城城北文化新城泗塘河高尚居住區(qū)城西板塊泗陽房地產(chǎn)市場(chǎng)：目前泗陽的房地產(chǎn)開發(fā)正進(jìn)入高潮期，當(dāng)前及后續(xù)的開發(fā)供應(yīng)量較大，需求仍在保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，而由供求決定的價(jià)格走勢(shì)則出現(xiàn)放緩跡象湖東以東●供應(yīng)集中性●需求量放大

●價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩項(xiàng)目名稱：澤園太陽城項(xiàng)目位置：桃源路與文成路交叉項(xiàng)目開發(fā)單位：江蘇金康至房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目電話體定位：浪漫法式風(fēng)情，私享尊榮人生建筑形態(tài)：多層、小高層、聯(lián)排園林風(fēng)格：法式總占地面積：84330平方米總建筑面積：10萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:花園洋房+住宅容積率：約1.28總戶數(shù)：——車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，無中央景觀園林景觀規(guī)劃評(píng)述：采用傳統(tǒng)兵營(yíng)式排列，并無宣傳中法式傳統(tǒng)的大氣配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套較缺乏，鄰近生態(tài)公園本期開盤時(shí)間2008年4月（二期）本期推出總戶數(shù)：370（約）本次推出體量：——本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：多層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：2000（均價(jià)，報(bào)價(jià)）1400（6樓）整體銷售率：50%（約）銷售周期：——本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：2007年11月后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況：無目標(biāo)人群概述：拆遷戶+學(xué)校老師+南部城郊居民+在外打工泗陽樓市個(gè)案研究產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率多層2——7420%——多層311/1282968%——銷售分析——項(xiàng)目二期已開盤，從的銷售情況分析，由于價(jià)格在市場(chǎng)上比較有競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)推出了市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品——小錯(cuò)層，因此銷售情況也比較樂觀。區(qū)域分析——項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷枴靶姓慕虆^(qū)”北側(cè)，目前周邊的生活配套還不完善，與城區(qū)的交通還不方便，但發(fā)展?jié)摿薮鬆I(yíng)銷分析——項(xiàng)目未有部分優(yōu)惠促銷措施物業(yè)分析——項(xiàng)目的整體規(guī)劃無亮點(diǎn)，但外立面較突出，戶型以三房為主，面積配比合理小結(jié)：項(xiàng)目所處位置較偏，但由于價(jià)格和產(chǎn)品比較有競(jìng)爭(zhēng)力，因此二期仍能實(shí)現(xiàn)較高的去化率。澤園太陽城泗陽樓市個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：福潤(rùn)嘉園項(xiàng)目位置：長(zhǎng)春路洋河中路交叉項(xiàng)目開發(fā)單位：江蘇昊峰房產(chǎn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目電話體定位：泗水河畔寶地華府，高尚人文社區(qū)建筑形態(tài)：多層園林風(fēng)格：無總占地面積：4.2萬平方米總建筑面積：6.5萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：約1.4總戶數(shù)：800車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，無中央景觀園林景觀規(guī)劃評(píng)述：采用傳統(tǒng)兵營(yíng)式排列，并無中式景觀的靈巧配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套較缺乏，鄰近紡織大學(xué)本期開盤時(shí)間2008年5月（二期）本期推出總戶數(shù)：308（約）本次推出體量：——本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：多層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：2000（約）整體銷售率：——銷售周期：——本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：2007年12月后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況：無目標(biāo)人群概述：拆遷戶+城郊居民產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率多層274/80——7%——多層4131/144——11%——多層394-108——58%——泗陽樓市個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：清華園項(xiàng)目位置：北京中路人民北路項(xiàng)目開發(fā)單位：宿遷市恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目電話體定位：書香中的生活，風(fēng)景里的家建筑形態(tài)：多層、小高層園林風(fēng)格：中式總占地面積：84畝總建筑面積：7.8萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：約1.5總戶數(shù)：800車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：品質(zhì)不錯(cuò)，即使建筑排列比較呆板，但社區(qū)景觀創(chuàng)新性強(qiáng)，而且有人造坡地園林景觀規(guī)劃評(píng)述：將中式住宅和園林相互結(jié)合，實(shí)現(xiàn)較完美的結(jié)合配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套較齊全，尤其臨近各種教育機(jī)構(gòu)本期開盤時(shí)間2008年5月（最后一批）本期推出總戶數(shù)：70（約）本次推出體量：2棟小高層本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：小高層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：2400（報(bào)價(jià)、8F）整體銷售率：——銷售周期：——本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：——后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況：有2期，但還未動(dòng)工目標(biāo)人群概述：拆遷戶+城郊居民+學(xué)校老師及陪讀家長(zhǎng)產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率小高層3121-12670————————————————泗陽樓市個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：豐泰環(huán)球機(jī)電城項(xiàng)目位置：淮海東路與嘉定路交叉項(xiàng)目開發(fā)單位：江蘇豐泰房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目電話體定位：跟大商家一起賺錢去建筑形態(tài)：多層園林風(fēng)格：無總占地面積：180畝總建筑面積：18萬平米（住宅8萬平方米）項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+商業(yè)容積率：約1.8總戶數(shù)：——車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，無中央景觀園林景觀規(guī)劃評(píng)述：采用傳統(tǒng)兵營(yíng)式排列配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套較缺乏，鄰近汽車站本期開盤時(shí)間2007年11月本期推出總戶數(shù)：360本次推出體量：9棟多層本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：多層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：1800（均價(jià)）1700-2000整體銷售率：99%銷售周期：5個(gè)月本期推出戶型配比下期開盤時(shí)間：2008年7月后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況：無目標(biāo)人群概述：拆遷戶+城郊居民產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率多層3101-13036040%99%泗陽樓市個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：大順公寓項(xiàng)目位置：泗陽新車站西側(cè)項(xiàng)目開發(fā)單位：宿遷大順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目電話體定位：尚品住宅，精致生活建筑形態(tài)：多層、小高層園林風(fēng)格：無總占地面積：0.5萬平方米總建筑面積：2萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：約4總戶數(shù)：184車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，園林景觀規(guī)劃評(píng)述：由于占地面積較小，因此采用傳統(tǒng)兵營(yíng)式排列配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套較缺乏，鄰近汽車站本期開盤時(shí)間2008年1月15日本期推出總戶數(shù)：184（約）本次推出體量：一棟小高，3棟多層本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：多層+小高層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：1650（均價(jià)，報(bào)價(jià)）1800（均價(jià)，報(bào)價(jià)）整體銷售率：90%銷售周期：3個(gè)月本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：——目標(biāo)人群概述：拆遷戶+城郊居民產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率小高層288/107/116——————小高層161——————多層210054多層312130————泗陽樓市個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：萬誠(chéng)御景苑項(xiàng)目位置：泗中東側(cè)，文成路項(xiàng)目開發(fā)單位：江蘇萬誠(chéng)置業(yè)有限公司項(xiàng)目電話體定位：都市文化新城，首席教育大盤建筑形態(tài)：多層、小高層園林風(fēng)格：無總占地面積：——總建筑面積：——項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：約1.5總戶數(shù)：——車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，園林景觀規(guī)劃評(píng)述：小區(qū)的園林綠化比較缺乏，無明顯特色配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套較缺乏，鄰近泗陽中學(xué)新校區(qū)本期開盤時(shí)間未開盤本期推出總戶數(shù)：240（約）本次推出體量：4棟小高層本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：小高層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：2000（均價(jià)，報(bào)價(jià)）整體銷售率：銷售周期：3個(gè)月本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：——目標(biāo)人群概述：拆遷戶+城郊居民產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率小高層3113——————泗陽樓市個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：金地如意里項(xiàng)目位置：人民路淮海路交叉項(xiàng)目開發(fā)單位：江蘇舜天置業(yè)公司項(xiàng)目電話：——整體定位：中心生活，獨(dú)特享受建筑形態(tài)：多層、小高層園林風(fēng)格：無總占地面積：3.9萬平方米總建筑面積：7.3萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：約1.86總戶數(shù)：——車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，園林景觀規(guī)劃評(píng)述：由于占地面積較小，因此景觀規(guī)劃欠缺配套設(shè)施:周邊基本生活配套及設(shè)施配套較完善本期開盤時(shí)間2008年底（預(yù)計(jì)）本期推出總戶數(shù)：40（約）本次推出體量：2棟小高層本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：小高層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：未報(bào)價(jià)整體銷售率：——銷售周期：——本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：2007年12月目標(biāo)人群概述：拆遷戶+生意人產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率小高層3140-160——————泗陽樓市個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：東方現(xiàn)代城項(xiàng)目位置：北京路桃源路項(xiàng)目開發(fā)單位：江蘇國(guó)大置業(yè)有限公司

項(xiàng)目電話：——整體定位：文教核心，品質(zhì)住宅建筑形態(tài)：多層、小高層園林風(fēng)格：無總占地面積：259畝總建筑面積：30萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：約2總戶數(shù)：約1500戶車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：總體上呈兵營(yíng)式排列，部分采用眼簾式的圍合形成中央景觀，小高層沿北京路布置園林景觀規(guī)劃評(píng)述：建筑立面無明顯的對(duì)比，樓盤形象呆板，組團(tuán)間無顯著差別，景觀區(qū)域分布不均配套設(shè)施:周邊基本生活配套完善本期開盤時(shí)間三期開盤時(shí)間未定本期推出總戶數(shù)：未定本次推出體量：未定本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：多層+小高層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：2000（二期報(bào)價(jià)）整體銷售率：——銷售周期：——本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：——目標(biāo)人群概述：拆遷戶+志遠(yuǎn)中學(xué)老師產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率小高層3————————多層2————————泗陽樓市個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：東方名苑項(xiàng)目位置：北京路上海路項(xiàng)目開發(fā)單位：江蘇亞都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目電話：——整體定位：新城地段，未來生活建筑形態(tài)：多層、小高層園林風(fēng)格：無總占地面積：107畝總建筑面積：11萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：約1.5總戶數(shù)：——車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：就規(guī)劃及立面而言，在泗陽當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ匚?，園林景觀規(guī)劃評(píng)述：由于布局比較合理，在小高層附近設(shè)置了一定中央景觀，但整體略顯不足配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套較缺乏，鄰近市民廣場(chǎng)本期開盤時(shí)間2007年11月本期推出總戶數(shù)：70（約）本次推出體量：2棟小高本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：小高層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：1680—2160（報(bào)價(jià)）整體銷售率：70%銷售周期：5個(gè)月本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：——目標(biāo)人群概述：拆遷戶+城郊居民泗陽樓市個(gè)案研究—銷售不利1產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率小高層3127——————小高層3138——————銷售分析——項(xiàng)目多層已經(jīng)售完，并交房；而小高層盡管開盤時(shí)間較早，而且均價(jià)在1900元/平方米左右，但市場(chǎng)去化情況相對(duì)較慢區(qū)域分析——項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷柺忻駨V場(chǎng)東側(cè)，目前周邊的生活配套已逐步完善，與城區(qū)的交通還有待改善，但發(fā)展?jié)摿薮鬆I(yíng)銷分析——項(xiàng)目由于已接近尾盤，因此并未推出相關(guān)優(yōu)惠措施物業(yè)分析——項(xiàng)目的整體規(guī)劃亮點(diǎn)較少，但外立面較清新，小高層戶型以三房為主小結(jié)：項(xiàng)目所處位置在處于主城區(qū)邊緣，當(dāng)?shù)厝私邮芏炔桓撸瑫r(shí)缺乏有效的營(yíng)銷手段，減緩了銷售進(jìn)度。東方名苑泗陽樓市個(gè)案研究—銷售不利1項(xiàng)目名稱：京寧名居項(xiàng)目位置：北京路上海路項(xiàng)目開發(fā)單位：宿遷市實(shí)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目電話體定位：您的首選理想家園建筑形態(tài)：多層、小高層園林風(fēng)格：無總占地面積：2.7萬平方米總建筑面積：6.1萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：約1.97總戶數(shù)：200（約）車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，園林景觀規(guī)劃評(píng)述：由于占地面積較小，因此采用傳統(tǒng)兵營(yíng)式排列配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套較缺乏，鄰近市民廣場(chǎng)本期開盤時(shí)間2007年本期推出總戶數(shù)：200（約）本次推出體量：2棟小高，4棟多層本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：多層+小高層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：2160-2470（報(bào)價(jià)）整體銷售率：80%銷售周期：——本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：——目標(biāo)人群概述：拆遷戶+城郊居民產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率小高層3121-158110（約）——70%泗陽樓市個(gè)案研究—銷售不利2銷售分析——項(xiàng)目多層已售完，但由于小高層定價(jià)較高，在市場(chǎng)上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，因此項(xiàng)目已交房，但卻仍有30%未去化。區(qū)域分析——項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷柺忻駨V場(chǎng)東側(cè)，緊鄰北京路主干道，周邊生活氛圍逐漸成熟，因此發(fā)展?jié)摿薮鬆I(yíng)銷分析——已臨近尾盤，項(xiàng)目未有部分優(yōu)惠促銷措施物業(yè)分析——項(xiàng)目的整體規(guī)劃較差，基本無園林綠化，戶型以三房為主，面積配比較大小結(jié)：項(xiàng)目所處位置較偏，但由于社區(qū)品質(zhì)一般，價(jià)格較高，而產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，因此小高層部分去化率不高。京寧名居泗陽樓市個(gè)案研究—銷售不利2泗陽小高層樓盤現(xiàn)狀分析200720082009第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度金康華府4棟13F小高層約2.4萬平方米京寧名居2棟11F小高層約1萬平方米東方名苑2棟9F小高層約1萬平方米名流新天地3棟9F小高層1.3萬平方米萬誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)3棟小高層2.5萬平米東方現(xiàn)代城3棟11F小高層3萬平方米金地如意里1棟小高層約3000平方米翰學(xué)院15棟小高層約7萬平方米預(yù)計(jì)至本項(xiàng)目推售時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量約為20萬m2上海城、金海灣花園預(yù)計(jì)推出小高層體量約5萬平方米泗陽小高層市場(chǎng)供應(yīng)量分析世紀(jì)華庭約4棟11F小高層約2萬平方米中勝翡翠城2棟小高層約6000m2（預(yù)計(jì)）泗陽小高層市場(chǎng)價(jià)格分析名流新天地東方名苑萬誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)東方現(xiàn)代城金地如意里翰學(xué)院價(jià)格（元/平方米）約2200約2400約1900約1900約2100約2000京寧名居約2000價(jià)格依靠地段及自身品質(zhì)為依托價(jià)格比較依賴于社區(qū)多層價(jià)格區(qū)域獨(dú)特價(jià)格自成體系泗陽小高層市場(chǎng)戶型分析泗陽相關(guān)樓盤主力面積段分析名流新天地東方名苑萬誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)東方現(xiàn)代城翰學(xué)院京寧名居110120130140150160160以上三房三房三房三房三、四房三房三房二房100從市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，各樓盤的產(chǎn)品面積序列比較齊全，但房型數(shù)量還需多樣化；160左右的大面積戶型還有發(fā)展空間，而100-120合理化的戶型面積仍有挖掘空間。金地如意里泗陽小高層市場(chǎng)總結(jié)據(jù)我公司不完全統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)已入市和即將入市的小高層樓盤數(shù)量為9個(gè)，預(yù)計(jì)至2008年第三季度，仍將有約20萬平方米的小高層供應(yīng)市場(chǎng)，表明小高層物業(yè)將成為今后的發(fā)展趨勢(shì)。從已推出的小高層樓盤，如東方名苑、名流新天地來看，具備良好的社區(qū)居住品質(zhì)和地段優(yōu)勢(shì)，將有助于小高層產(chǎn)品的銷售從已入市和即將入市的小高層樓盤戶型分析，多數(shù)樓盤缺乏較完整的產(chǎn)品線，以滿足市場(chǎng)的不同需求。泗陽小高層市場(chǎng)銷售抗性分析小高層物業(yè)在當(dāng)?shù)氐目剐苑治觥「邔拥墓珨傒^大，在同等情況下，購房者會(huì)傾向于購買多層產(chǎn)品——小高層的物業(yè)費(fèi)較高，增加購房者后期的使用成本應(yīng)對(duì)措施：送3-5年的物業(yè)費(fèi)，以降低購買心理門檻應(yīng)對(duì)措施：從戶型設(shè)計(jì)方面，送面積，“偷面積”。泗陽小高層重點(diǎn)樓盤研究泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：名流新天地項(xiàng)目位置：淮海路上海路路口項(xiàng)目開發(fā)單位：江蘇名流置業(yè)項(xiàng)目電話體定位：首席半島風(fēng)情社區(qū)；坐擁未來城市中心建筑形態(tài)：別墅\多層\小高層園林風(fēng)格：水岸城市總占地面積：300畝總建筑面積：30萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商+寫字樓+別墅容積率：1.5總戶數(shù)：—車位數(shù)：—產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：利用中心別墅多層小高層間的豐富變化，同時(shí)增加立面色彩的厚重感，天際線處理成熟園林景觀規(guī)劃評(píng)述：6000平方米休閑廣場(chǎng)，10000平方米水岸景觀配套設(shè)施:齊全本期開盤時(shí)間

08年1月開盤

本期推出總戶數(shù)：第一批4棟多層+1棟小高層第二批2棟多層+2棟小高層本次推出體量：——本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：多層住宅+小高層住宅套內(nèi)均價(jià)（分類別）：1800～2300整體銷售率：第一批推出部分銷售大部分完成銷售周期：本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：2007年5月后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況：小高層+別墅目標(biāo)人群概述：區(qū)域：泗陽老城區(qū)+少量外來客戶產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率多層2房94.3---多層2房108---多層3房122.6---小高3、4房149/150—--銷售分析——項(xiàng)目從2007年5月開盤，至今已經(jīng)推出第二期；2008年1月推出沿北京路的小高層產(chǎn)品，面積在150平方米左右，現(xiàn)已售完。區(qū)域分析——項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷枴包S金商圈”所在，未來城市發(fā)展的重點(diǎn)，與泗陽汽車站的距離較近，今后的前景為當(dāng)?shù)厝怂春谩I(yíng)銷分析——該項(xiàng)目主要的推廣手段為道旗、外墻、樓書等；而且銷售無優(yōu)惠措施。泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究物業(yè)分析——小區(qū)產(chǎn)品組合比較豐富，外立面的設(shè)置也較為穩(wěn)重，由于社區(qū)有水系和別墅產(chǎn)品，居住品質(zhì)為市場(chǎng)所肯定。小結(jié)：具有地段優(yōu)勢(shì)及社區(qū)品質(zhì)的社區(qū)，小高層產(chǎn)品較易為市場(chǎng)接受。名流新天地項(xiàng)目名稱：金康華府二期項(xiàng)目位置：大連路桃源路交叉項(xiàng)目開發(fā)單位：江蘇金康至房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目電話體定位：藝術(shù)與科學(xué)交融，時(shí)尚與生活并存建筑形態(tài)：多層、小高層、聯(lián)排園林風(fēng)格：無總占地面積：10萬平方米總建筑面積：14萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:別墅+住宅+底商容積率：約1.37總戶數(shù)：1000戶左右車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，無中央景觀園林景觀規(guī)劃評(píng)述：采用傳統(tǒng)兵營(yíng)式排列，并結(jié)合“同濟(jì)線”的運(yùn)用形成小區(qū)景觀主干道配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套較缺乏本期開盤時(shí)間4月20日本期推出總戶數(shù)：230本次推出體量：——本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：多層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：1900-2500（報(bào)價(jià)）整體銷售率：40%銷售周期：——本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：——后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況：無目標(biāo)人群概述：拆遷戶+學(xué)校老師產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率多層288/907030%——多層3103/11616070%——泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究銷售分析——項(xiàng)目已開盤，從的銷售情況看，由于一期建成積累客戶較多，在近一個(gè)月時(shí)間完成了40%的銷售。區(qū)域分析——項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷枴靶姓慕虆^(qū)”，是泗陽重點(diǎn)打造的區(qū)域，目前已經(jīng)具備整體形象展示，而且各種生活配套設(shè)施不全營(yíng)銷分析——項(xiàng)目未推出相關(guān)的促銷優(yōu)惠措施物業(yè)分析——項(xiàng)目的整體規(guī)劃無亮點(diǎn)，戶型分配比較合理，三房占70%，并有少數(shù)聯(lián)排。小結(jié)：盡管樓盤的二期地理位置靠北，生活配套設(shè)施有限，但一期積累了客戶口碑，因此二期提價(jià)后，仍能實(shí)現(xiàn)較穩(wěn)定的去化率。金康華府泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：翰林院項(xiàng)目位置：文成路安居路項(xiàng)目開發(fā)單位：泗陽新源房地產(chǎn)開發(fā)有限公項(xiàng)目電話體定位：構(gòu)筑一種生活的高度建筑形態(tài)：多層\小高層園林風(fēng)格：水景住宅總占地面積：79270平方米總建筑面積：15萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：1.76總戶數(shù)：668車位數(shù)：340產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃：小區(qū)布局方正、合理分區(qū)，小區(qū)道路根據(jù)地形特征和建筑布局設(shè)置，立面為北歐風(fēng)格園林景觀規(guī)劃評(píng)述：景觀設(shè)計(jì)層次感豐富，突出水景和社區(qū)的結(jié)合配套設(shè)施:有泗陽新高中等本期開盤時(shí)間08年4月1日本期推出總戶數(shù)：300本次推出體量：—本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：住宅，底商套內(nèi)均價(jià)（分類別）：2200（報(bào)價(jià)）整體銷售率：約30%左右銷售周期：—本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：——后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況：后期主要打造社區(qū)中央水景目標(biāo)人群概述：泗陽城區(qū)+農(nóng)村產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率小高3109/118/122——————小高4144——————小高278/82/93——————銷售分析——項(xiàng)目的銷售均價(jià)在2200元/平方米之間，而位置相對(duì)較偏，導(dǎo)致樓盤的去化情況較相同品質(zhì)，但地段較好的區(qū)域有一定落差。區(qū)域分析——項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷柕摹敖逃行摹保o鄰泗陽新高中，周邊人氣較為缺乏，生活配套還不完善，區(qū)域成熟還需要時(shí)間。營(yíng)銷分析——目前項(xiàng)目并未推出具有誘惑力的營(yíng)銷手段物業(yè)分析——項(xiàng)目物業(yè)為多層和小高層為主，是泗陽目前在售樓盤中，唯一主打產(chǎn)品為小高層的；而且社區(qū)還引入了水景的設(shè)計(jì)，戶型在市場(chǎng)上也比較有競(jìng)爭(zhēng)力。泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究小結(jié)：盡管具備較高社區(qū)品質(zhì)，但由于定價(jià)與市場(chǎng)認(rèn)知有出入，同時(shí)地段影響有限，導(dǎo)致市場(chǎng)去化與市場(chǎng)平均水平有差距。翰學(xué)院泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：萬誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：淮海路上海路項(xiàng)目開發(fā)單位：江蘇萬誠(chéng)置業(yè)項(xiàng)目電話體定位：36萬平方米城市摩爾生活特區(qū)建筑形態(tài)：多層\小高層園林風(fēng)格：無總占地面積：20萬平方米總建筑面積：36萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商+酒店容積率：1.8總戶數(shù)：786戶車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：由于樓盤產(chǎn)品類型比較豐富，同時(shí)利用了酒店等產(chǎn)品，豐富了外立面語言，整體色彩較為明亮，但天際線處理一般園林景觀規(guī)劃評(píng)述：由于建筑密度較大，基本無園林景觀配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套齊全本期開盤時(shí)間08年4月20日本期推出總戶數(shù)：——本次推出體量：3棟小高層本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：小高層住宅+底商套內(nèi)均價(jià)（分類別）：2000（報(bào)價(jià)）整體銷售率：100多套銷售周期：——本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：2007年12月后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況：小區(qū)產(chǎn)品組合豐富，但是由于容積率高達(dá)2以上，因此規(guī)劃景觀質(zhì)量比較差，沿上海路、淮海路布置高層建筑。目標(biāo)人群概述：區(qū)域(比例)：淮安投資客+外省投資客+泗陽當(dāng)?shù)乜蛻舢a(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率小高3121——————小高3128.7——————小高3118.95——————營(yíng)銷分析——項(xiàng)目的推廣渠道比較豐富，同時(shí)也運(yùn)用了比較打動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用竦臓I(yíng)銷手段，如1萬抵2萬，小高層送3年電梯費(fèi)等，吸引客戶購買欲望泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究銷售分析——項(xiàng)目的多層2008年1月推出，至4月已經(jīng)全部售出，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，部分客戶來自淮安和上海。小高層4月20日推出，目前也去化了100多套區(qū)域分析——項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷枴包S金商圈”所在，未來城市發(fā)展的重點(diǎn)，與泗陽汽車站的距離較近，今后的前景為當(dāng)?shù)厝怂春?。物業(yè)分析——項(xiàng)目物業(yè)組合包括多層、小高層、商業(yè)街、購物中心、五星級(jí)酒店等，由于地塊面積有限，整體規(guī)劃布局品質(zhì)較差，住宅戶型設(shè)計(jì)不佳。小結(jié)：具備地段優(yōu)勢(shì)，較有影響力的物業(yè)組合，加上適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷技巧，從而取得了市場(chǎng)的成功。萬誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱：世紀(jì)華庭項(xiàng)目位置：繁榮路，志遠(yuǎn)中學(xué)旁項(xiàng)目開發(fā)單位：——項(xiàng)目電話體定位：獨(dú)具江南庭院雋秀品質(zhì)、開創(chuàng)泗陽江南庭院之“凈態(tài)社區(qū)”

建筑形態(tài)：多層\小高層園林風(fēng)格：無總占地面積：約11萬平方米總建面：15萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：約1.3總戶數(shù)：——車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃：品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，無社區(qū)氛圍營(yíng)造園林景觀規(guī)劃評(píng)述：由于建筑密度較大，基本無園林景觀配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套齊全本期開盤時(shí)間08年3月28日本期推出總戶數(shù)：——本次推出體量：16棟多層本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：多層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：2000-2700整體銷售率：約100多套銷售周期：——本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：——后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況：二期將推出含小高層產(chǎn)品，具體時(shí)間待定，小高層位于繁榮路沿街底商之上目標(biāo)人群概述：區(qū)域(比例)：泗陽當(dāng)?shù)乜蛻?志遠(yuǎn)中學(xué)老師+志遠(yuǎn)中學(xué)陪讀家長(zhǎng)+投資者泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率多層290-102——————多層3110-121——————銷售分析——由于地處城區(qū)繁華區(qū)域，同時(shí)周邊的目標(biāo)客戶，如志遠(yuǎn)中學(xué)老師學(xué)生等群體比較集中，盡管銷售價(jià)格較高，因此開盤當(dāng)天，取得較為良好的銷售業(yè)績(jī)。區(qū)域分析——項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷柍菂^(qū)比較成熟區(qū)域，無論是周邊的生活配套還是教育設(shè)施都比較齊全，生活氛圍濃厚，具有投資潛力。營(yíng)銷分析——基本無較大的優(yōu)惠手段物業(yè)分析——項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃布局品質(zhì)感較為缺乏，但戶型面積段及相關(guān)配比較為合理泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究小結(jié)：具備地段優(yōu)勢(shì)，較有影響力的物業(yè)組合，加上適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷技巧，從而取得了市場(chǎng)的成功。世紀(jì)華庭項(xiàng)目名稱：中勝翡翠城項(xiàng)目位置：北京路項(xiàng)目開發(fā)單位：中勝置業(yè)公司

項(xiàng)目電話體定位：獨(dú)具江南庭院雋秀品質(zhì)、開創(chuàng)泗陽江南庭院之“凈態(tài)社區(qū)”

建筑形態(tài)：多層\小高層園林風(fēng)格：無總占地面積：88畝總建筑面積：10萬平米項(xiàng)目構(gòu)成:住宅+底商容積率：約1.8總戶數(shù)：——車位數(shù)：——產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述：品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，加部分的中央景觀，運(yùn)用新古典主義外立面園林景觀規(guī)劃評(píng)述：采用傳統(tǒng)玉佩的形式，經(jīng)過一定的抽象變形使之成為小區(qū)景觀軸線和中心景觀。

配套設(shè)施:周邊基本設(shè)施配套齊全本期開盤時(shí)間未開盤本期推出總戶數(shù)：——本次推出體量：——本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成：多層套內(nèi)均價(jià)（分類別）：1900-2400（報(bào)價(jià)）整體銷售率：——銷售周期：——本期推出戶型配比前期開盤時(shí)間：——后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況：無目標(biāo)人群概述：無泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究產(chǎn)品類別戶型面積戶數(shù)比例銷售率多層280-90——————多層313-150——————銷售分析——項(xiàng)目目前未開盤，但從售樓處現(xiàn)場(chǎng)推斷，客戶積累情況不樂觀區(qū)域分析——項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷枴靶姓慕虆^(qū)”，是泗陽重點(diǎn)打造的區(qū)域，目前已經(jīng)具備整體形象展示，而且各種生活配套設(shè)施也較為齊全。營(yíng)銷分析——項(xiàng)目未推出相關(guān)的促銷優(yōu)惠措施物業(yè)分析——項(xiàng)目的整體規(guī)劃無亮點(diǎn)，多層戶型偏大，同時(shí)大戶型配比也較大。泗陽小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究小結(jié)：盡管樓盤的地段占有一定優(yōu)勢(shì)，但產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)營(yíng)銷手段匱乏，將導(dǎo)致項(xiàng)目去化阻礙增大。中勝翡翠城泗陽未來市場(chǎng)預(yù)判結(jié)論Ⅰ：根據(jù)對(duì)2008年春開盤的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤的跟蹤分析，無論是多層還是小高層，整體去化情況比較理想，表明泗陽房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度還維持在較高水平。結(jié)論Ⅱ：目前泗陽房地產(chǎn)市場(chǎng)各重點(diǎn)樓盤的銷售情況比較理想，而且成交價(jià)格基本在2000元/平方米，世紀(jì)華庭的最高報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到2700元/平方米，前期取得良好銷售業(yè)績(jī)的樓盤將會(huì)有價(jià)格抬升的沖動(dòng)，從而為項(xiàng)目帶來價(jià)格盤整空間。泗陽未來市場(chǎng)預(yù)判結(jié)論Ⅳ：縱觀泗陽目前取得良好銷售業(yè)績(jī)的重點(diǎn)樓盤，主要的決定因素有三個(gè)方面，一是良好的地段，如萬誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)；二是通過出眾的小區(qū)規(guī)劃和恰當(dāng)?shù)膽粜彤a(chǎn)品設(shè)計(jì)所打造的高品質(zhì)社區(qū)感，如名流新天地；三是全方位、多樣化的物業(yè)形態(tài)組合所帶來的升值前景預(yù)期；項(xiàng)目基本具備贏得良好業(yè)績(jī)?nèi)齻€(gè)條件。結(jié)論Ⅲ：以目前的市場(chǎng)去化趨勢(shì)判斷，泗陽當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)還保持著穩(wěn)步上升的勢(shì)頭，從現(xiàn)在到第四季度，市場(chǎng)價(jià)格還應(yīng)有一定的上漲空間，一般住宅產(chǎn)品的成交價(jià)格將達(dá)到2200元/平方米，而別墅產(chǎn)品由于市場(chǎng)較為稀缺，因此價(jià)格應(yīng)達(dá)到3500元/平方米以上的價(jià)格體系。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS合順針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的結(jié)論和觀點(diǎn)泗陽樓市近幾年總體呈上升趨勢(shì)；目前樓市需求仍保持旺盛；多層仍為市場(chǎng)追捧熱點(diǎn)，小高層正逐步被接受；別墅供應(yīng)目前基本空白，但后續(xù)有一定供應(yīng)量；目前市場(chǎng)多層及小高層對(duì)外推售均價(jià)在2000~2200左右；而多層及小高層實(shí)際成交均價(jià)在1900~2000左右；相對(duì)07年住宅成交均價(jià)上漲了300~400元左右；預(yù)計(jì)今年住宅成交均價(jià)將達(dá)到2100~2200元左右。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS因此，合順針對(duì)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀及后市預(yù)判，認(rèn)為：若本案多層及小高層在均價(jià)2200元以上去化，聯(lián)排在3300~3500元以上去化,合順有把握在本項(xiàng)目營(yíng)銷上獲得最終勝利！PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS同時(shí)，合順認(rèn)為：本案若要在泗陽拔得頭籌，旗開得勝必須同時(shí)具備四個(gè)要素：——良好的產(chǎn)品規(guī)劃——體驗(yàn)型產(chǎn)品展示系統(tǒng)——獨(dú)到的營(yíng)銷策略——專業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行力

PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPARTIITHEDEVELOPMENTIDEA開發(fā)理念PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS整盤開發(fā)理念一期工程：微利運(yùn)作，迅速回款；產(chǎn)品試水，價(jià)格試水；樹立形象，打造品牌；拉升價(jià)值，確保后期。二期工程：高舉高打，利潤(rùn)最大；品質(zhì)第一，樹立標(biāo)桿；集中兵力，快打強(qiáng)攻。三期工程：穩(wěn)健開發(fā)，有序推廣，產(chǎn)品差異，突破市場(chǎng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，終告大捷。布局決定結(jié)局PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS一期開發(fā)理念/操盤思路產(chǎn)品開發(fā)/推售序列：聯(lián)排別墅——多層/小高層開發(fā)理念：先期以高品質(zhì)排屋入市，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，迅速制造熱點(diǎn)，吸引人氣，并且確立樓盤別墅社區(qū)基調(diào)，提升整盤品質(zhì)，營(yíng)造后期物業(yè)價(jià)值空間及拉升客戶對(duì)多層物業(yè)心理價(jià)格預(yù)期，并形成市場(chǎng)對(duì)后期多層/小高層物業(yè)的期盼心理；中期以多層/小高層為主推物業(yè)，在前期確立的別墅社區(qū)品質(zhì)和價(jià)值體系基礎(chǔ)上以區(qū)別于別墅的總價(jià)區(qū)間形成較大銷售勢(shì)能，并結(jié)合限量推售、逐棟去化的銷售手段迅速進(jìn)行去化，強(qiáng)占市場(chǎng)，在諸多同類產(chǎn)品中脫穎而出；后期在樓盤已經(jīng)形成的形象和人氣積累前提下，推出精品保留產(chǎn)權(quán)商鋪，在樓盤價(jià)值得到大幅提升后獲得高額利潤(rùn)回報(bào)，并交叉去化前期保留房源，確保不同階段均有多種物業(yè)形態(tài)出售，滿足市場(chǎng)需求。最終順利清盤。思路決定出路PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPARTIIITHEPRODUCTFIXPOSITION產(chǎn)品定位一期產(chǎn)品細(xì)化分析總體統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品建筑面積所占比例戶數(shù)所占比例聯(lián)排2953.007.5%12套4.2%多層27500.0070%206套71.8%小高層8800.0022.5%69套24%總計(jì)39253.00100%287套100%PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS產(chǎn)品總體定位新城市主義傳世獨(dú)院名宅產(chǎn)品理念詮釋：新城市主義：地段的屬性，未來高尚住宅聚集區(qū)，城市主動(dòng)脈——市政府、各級(jí)黨政機(jī)關(guān)、教育機(jī)構(gòu)、高等學(xué)府形成的城市龍脈，整個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀殂絷栃碌某鞘兄行摹魇溃翰粍?dòng)產(chǎn)的特有屬性，象征財(cái)富的一脈相承，私家大宅的代代相傳，能高度喚起本案目標(biāo)客群的共鳴。獨(dú)院：別墅的產(chǎn)品屬性，生活形態(tài)的轉(zhuǎn)變。名宅：本案的心理屬性，滿足目標(biāo)客群的耀富心理，身份、地位的象征。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS產(chǎn)品SLOGAN（總精神）大隱于市，大貴于宅。傳世經(jīng)典，獨(dú)院逸墅。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS產(chǎn)品形象定位本案VI視覺形象系統(tǒng)PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPARTIVTHESALESTACTICS銷售策略本案一期價(jià)格定位PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS產(chǎn)品銷售均價(jià)聯(lián)排13500聯(lián)排23300多層2220小高層2150PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案銷售總綱推廣層面主流產(chǎn)品實(shí)際去化主流產(chǎn)品手法別墅別墅多層/小高層多層/小高層通過別墅產(chǎn)品屬性提升整盤品質(zhì)，拉升購買群體對(duì)多層物業(yè)心理價(jià)格預(yù)期通過銷控及總價(jià)區(qū)間將購買群體擠壓到多層/小高層物業(yè)，實(shí)現(xiàn)均衡去化本案銷售策略中心湖景別墅：整盤最有價(jià)值的產(chǎn)品，稀缺資源，叫高價(jià)而不售，意在烘托銷售氣氛，樹立整盤高品質(zhì)標(biāo)桿，形成對(duì)市場(chǎng)的高壓，支撐多層產(chǎn)品溢價(jià)空間；聯(lián)排別墅：以少量推售及限量認(rèn)購來營(yíng)造產(chǎn)品的稀有和珍貴，并滿足市場(chǎng)需求，形成市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)及搶購，并營(yíng)造市場(chǎng)對(duì)后市推售的聯(lián)排形成期待心理。在推廣前期吸聚人氣后也可逐漸向多層產(chǎn)品引導(dǎo)和分流客戶。多層/小高層：一期市場(chǎng)消化的主力產(chǎn)品，在前期營(yíng)造高品質(zhì)物業(yè)形象及中心別墅3500元的高價(jià)空吊下，形成市場(chǎng)較高的心理價(jià)格預(yù)期和認(rèn)知，并結(jié)合強(qiáng)勢(shì)銷售手段進(jìn)行快速去化。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案一期總銷金額預(yù)估產(chǎn)品建筑面積戶數(shù)銷售均價(jià)總銷金額聯(lián)排22953.0012套33009744900多層27500.00206套222061050000小高層10240.0080套215022016000總計(jì)39253.00298套92810900PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS客戶拓展計(jì)劃：重點(diǎn)區(qū)域：產(chǎn)業(yè)帶—泗陽東部產(chǎn)業(yè)帶相關(guān)企業(yè)、紡織企業(yè)等；文教學(xué)校；泗陽政府事業(yè)單位—周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府；大型企業(yè)來人集中區(qū)域帶指導(dǎo)思想：定期非業(yè)務(wù)銷售目的的客戶針對(duì)性維護(hù)，跟蹤目標(biāo)客層的最新動(dòng)向，建立類別客戶群和大客戶管理機(jī)制，建立人際網(wǎng)絡(luò)渠道。實(shí)施細(xì)則：以業(yè)務(wù)員成交代表性客群為單位進(jìn)行分類登記、管理、回訪；落實(shí)建立重點(diǎn)客戶開發(fā)回訪計(jì)劃：“企業(yè)客戶開發(fā)計(jì)劃”、“學(xué)?？蛻糸_發(fā)計(jì)劃”、“公務(wù)員開發(fā)計(jì)劃”、“私營(yíng)業(yè)主開發(fā)計(jì)劃”、“普通購房客戶群”按指定格式進(jìn)行專門的記錄，定時(shí)例行檢查；主要內(nèi)容包括：話題制造、SP活動(dòng)、邀約回訪反饋情況；每周進(jìn)行此類客戶回訪，每周進(jìn)行“話題選擇和邀約”的規(guī)定完成動(dòng)作；配合事項(xiàng)：專人管理和督促；活動(dòng)組織：每月組織郵寄項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)或樓書或書信或節(jié)日問候，需要相關(guān)的資料和企劃配合；每?jī)蓚€(gè)月組織一次現(xiàn)場(chǎng)小型活動(dòng)：鋼琴音樂會(huì)等等；客戶、渠道開發(fā)資源：客戶方式：已成交客戶的職業(yè)背景調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析和歸類；業(yè)務(wù)人員填寫“已購客戶分類分析表”重點(diǎn)客層：泗陽客戶群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、外地客戶PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS客戶發(fā)展計(jì)劃—依托區(qū)域資源：方式：1、重點(diǎn)摸排其他項(xiàng)目客戶資源渠道；2、以積累的客戶資源庫為基礎(chǔ)，重點(diǎn)抓住泗陽大客戶和關(guān)鍵客戶進(jìn)行長(zhǎng)期的拜訪和“邀約組織活動(dòng)”；3、配合和交叉方案一中的“相對(duì)區(qū)域”、“活動(dòng)組織”；4、抓住區(qū)域帶頭人，建立核心客戶，培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶；5、重點(diǎn)控制大客戶管理和維護(hù)以及活動(dòng)組織A、拜訪方式：以專業(yè)的置業(yè)顧問形式進(jìn)行私人推薦，以縮短客戶到場(chǎng)的時(shí)間和距離為目的，進(jìn)行專業(yè)的拜訪活動(dòng)。流程：預(yù)約—登記—回訪—初步意向了解—回訪確認(rèn)—準(zhǔn)備料安排時(shí)間—推薦交流—邀約現(xiàn)場(chǎng)—回訪反饋時(shí)間安排：在指定的期限內(nèi)，邀約具體時(shí)間完成地點(diǎn)選擇：1、客戶指定地點(diǎn)；工作場(chǎng)合，居所地2、第三地；咖啡店，公司會(huì)議室準(zhǔn)備事項(xiàng)：針對(duì)此類客戶專門制作的PPT稿—業(yè)務(wù)執(zhí)行小禮品的準(zhǔn)備—公司物流或開發(fā)商提供視路途遠(yuǎn)近提供車輛安排B、邀約活動(dòng)組織：將客戶拓展和發(fā)展客戶資源進(jìn)行整合，參與推廣活動(dòng)?？蛻簟⑶篱_發(fā)渠道管理：汽車4S店：進(jìn)行每周資料的送達(dá)更換和數(shù)據(jù)反饋，有工作記錄跟蹤表。反饋機(jī)制：跟蹤記錄表；指定跟蹤實(shí)施人?？Х鹊?、高檔餐廳：進(jìn)行每周資料的送達(dá)更換和數(shù)據(jù)反饋，工作記錄跟蹤表，開發(fā)產(chǎn)業(yè)帶附近的點(diǎn)。反饋機(jī)制：跟蹤記錄表；指定跟蹤實(shí)施人。已成交客戶：進(jìn)行有針對(duì)性，以擴(kuò)散效應(yīng)為手段，以真正加大介紹成交客戶群為目的的，口碑式宣傳，網(wǎng)絡(luò)人際如到建設(shè)。長(zhǎng)效機(jī)制：落實(shí)對(duì)接人，建立相公管理維護(hù)機(jī)制，開發(fā)新的成本合適的介紹推薦獎(jiǎng)勵(lì)方案。網(wǎng)絡(luò)媒體：進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)媒介的推動(dòng)，主動(dòng)參與網(wǎng)絡(luò)話語權(quán)的爭(zhēng)奪工作，利用網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行信息的介紹和發(fā)布；大力推廣項(xiàng)目信息的覆蓋面（地址應(yīng)該反映到所有平面效果上）。長(zhǎng)效機(jī)制：制定中長(zhǎng)期發(fā)布策略，指定業(yè)務(wù)人員定期參與和維護(hù)網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)，主導(dǎo)和營(yíng)造網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的輿論，專人負(fù)責(zé)。大客戶、重點(diǎn)客戶的拜訪：建立情感式營(yíng)銷，加強(qiáng)業(yè)務(wù)與客戶的互動(dòng)，增加項(xiàng)目營(yíng)銷的人情味，覆蓋關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的客戶群，以點(diǎn)帶面。長(zhǎng)效機(jī)制：業(yè)務(wù)人員定期進(jìn)行，頻率較低；電話邀約-登門拜訪-信息發(fā)布-回饋信息-登記記錄，客戶、渠道開發(fā)渠道建設(shè)含蓋已購或登記意向客戶，針對(duì)主要未成交以及潛在目標(biāo)客層進(jìn)行的以點(diǎn)帶面的營(yíng)銷。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS明信片客戶維護(hù)信數(shù)據(jù)庫/短信數(shù)據(jù)庫DM銷售資料直接派發(fā)帳單廣告……客戶、渠道開發(fā)PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案一期營(yíng)銷周期5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月準(zhǔn)備期市場(chǎng)預(yù)熱期開盤引爆期開工開盤封頂交工開盤強(qiáng)銷期續(xù)銷期二次強(qiáng)銷期尾盤沖刺期PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案一期產(chǎn)品推售序列5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月準(zhǔn)備期市場(chǎng)預(yù)熱期60%排屋30%多層開工開盤封頂交工10%排屋20%多層20%小高層10%排屋30%多層30%小高層20%排屋20%多層40%小高層10%小高層前期余房消化本案一期價(jià)格策略5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月準(zhǔn)備期市場(chǎng)預(yù)熱期60%排屋30%多層開工開盤封頂交工10%排屋20%多層20%小高層10%排屋30%多層30%小高層20%排屋20%多層40%小高層10%小高層前期余房消化PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS排屋3200入市多層2100入市排屋3300多層2150排屋3400多層2200排屋3500多層2300PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案一期銷售執(zhí)行策略[庖丁六刀]六刀心法PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第一刀：客戶累積5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月準(zhǔn)備期市場(chǎng)預(yù)熱期開工開盤封頂交工根據(jù)即定銷售計(jì)劃，需累積有效意向客戶1000組。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第二刀：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月準(zhǔn)備期市場(chǎng)預(yù)熱期開工開盤封頂交工在已經(jīng)進(jìn)行了部分形象廣告和戶外推廣以后，選擇正式（第一次）內(nèi)部認(rèn)購前兩周時(shí)間，7月下旬安排連續(xù)2天在現(xiàn)場(chǎng)售樓處舉辦本項(xiàng)目的產(chǎn)品推介會(huì)或產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，以多媒體演示和現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的形式，在最后部分設(shè)置自由互動(dòng)時(shí)間，配合一定的多媒體宣傳資料，比較完善地將產(chǎn)品各方面的內(nèi)容作正式發(fā)布。此舉可加深早期意向買家對(duì)項(xiàng)目的了解度，從而使其盡早明確購買。同時(shí)也可增加早期買家的被重視感。在產(chǎn)品推介會(huì)前先確認(rèn)10個(gè)特價(jià)單位。第一，作為配合SP活動(dòng)-產(chǎn)品推介會(huì)的內(nèi)容。第二，作為內(nèi)部認(rèn)購的特價(jià)單元。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第三刀：接受誠(chéng)意5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月準(zhǔn)備期市場(chǎng)預(yù)熱期開工開盤封頂交工在產(chǎn)品推介會(huì)上公布兩周后（8月中旬）即將接受內(nèi)部認(rèn)購的特價(jià)單元，并同時(shí)以人民幣3000元作為誠(chéng)意金。凡支付誠(chéng)意金者，將在兩周內(nèi)收到認(rèn)購當(dāng)天的邀請(qǐng)函。目標(biāo)接受50位內(nèi)部認(rèn)購買家的誠(chéng)意金。在認(rèn)購當(dāng)天，買家需持續(xù)統(tǒng)一寄發(fā)的邀請(qǐng)函入場(chǎng)，以抽號(hào)形式進(jìn)行認(rèn)購。即客戶入場(chǎng)后，憑邀請(qǐng)函參加抽號(hào)，每份邀請(qǐng)函限抽號(hào)一次，按抽取的序號(hào)先后認(rèn)購。在簽訂了內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書后，支付20000元認(rèn)購金，并同時(shí)享受特惠價(jià)格。逾期不來或未達(dá)成交易者，序號(hào)作廢，誠(chéng)意金無息退還。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第四刀：內(nèi)部認(rèn)購5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月準(zhǔn)備期市場(chǎng)預(yù)熱期開工開盤封頂交工8月15日為正式內(nèi)部認(rèn)購期（第一次內(nèi)部認(rèn)購）。認(rèn)購當(dāng)天，憑邀請(qǐng)函分批入場(chǎng)及抽取序號(hào)，預(yù)計(jì)誠(chéng)意客戶100人，買家可按序號(hào)先后在所推出的特價(jià)單元中任意挑選，簽訂認(rèn)購協(xié)議書并補(bǔ)足20000元認(rèn)購金。認(rèn)購當(dāng)天計(jì)劃安排10套單位推量，若認(rèn)購?fù)瓴⑶铱蛻舴错戄^好，則可再行加推。

PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第五刀：VIP金卡認(rèn)購（認(rèn)籌）5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月準(zhǔn)備期市場(chǎng)預(yù)熱期開工開盤封頂交工9月1日推出VIP金卡認(rèn)購方案，認(rèn)購金20000元，憑本人身份證每人限購一張，獲得VIP金卡一張，憑金卡于開盤當(dāng)日進(jìn)行選房認(rèn)購，并且自購買金卡之日起直至開盤當(dāng)日為止每日累積增加100元購房抵用金，以此類推，只可用于抵扣房款，限本人使用，不可轉(zhuǎn)讓及折現(xiàn)，每張金卡可認(rèn)購一套。金卡銷售期及有效截止期為開盤后第三天。內(nèi)部認(rèn)購時(shí)序號(hào)在50位以后且未購得本項(xiàng)目之買家優(yōu)先購買金卡。目標(biāo)接受150-200位金卡認(rèn)購者。金卡無先后序號(hào)，開盤當(dāng)天先到先選。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第六刀：正式開盤（解籌）5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月準(zhǔn)備期市場(chǎng)預(yù)熱期開工開盤封頂交工10月正式開盤預(yù)售前期內(nèi)部認(rèn)購客戶于開盤當(dāng)天進(jìn)行簽約。金卡客戶憑金卡于當(dāng)日先到先選，排隊(duì)選房。金卡認(rèn)購金直接轉(zhuǎn)為大定金，并簽定認(rèn)購書，累積的抵扣額直接于總房款中扣除。開盤后第四日起恢復(fù)正常小定→大定→簽約銷售方案。開盤當(dāng)日價(jià)格較內(nèi)部認(rèn)購期上漲2%.計(jì)劃當(dāng)天安排30套推量，售完后若客戶強(qiáng)烈要求，則再行加推。逾期不來或退卡者，金卡及所累積的抵扣金額同時(shí)作廢，金卡認(rèn)購金無息退還。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案銷售進(jìn)度及銷售執(zhí)行計(jì)劃10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月階段銷售進(jìn)度排屋20%20%15%10%5%5%5%10%多層20%20%15%10%5%5%10%10%5%小高層20%15%5%10%10%20%10%銷售回款排屋每月回款195萬195萬146萬100萬50萬50萬50萬100萬多層每月回款1200萬1200萬900萬600萬300萬300萬600萬600萬300萬小高層每月回款400萬300萬100萬200萬200萬400萬200萬每月回款合計(jì)13951395144610004505508501100500每月回款累積139527904236523656866236708681868686總體銷售進(jìn)度15%30%46%58%63%69%79%91%95%PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPARTIIVTHEPROMOTIONTACTICS推廣策略PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS產(chǎn)品展示及營(yíng)銷體驗(yàn)系統(tǒng)售樓中心PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS產(chǎn)品展示及營(yíng)銷體驗(yàn)系統(tǒng)示范單位產(chǎn)品展示及營(yíng)銷體驗(yàn)系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)產(chǎn)品展示及營(yíng)銷體驗(yàn)系統(tǒng)物業(yè)形象價(jià)值認(rèn)同

身份象征

升值潛力

綜合素質(zhì)

生活品位北京路、泗溏河高尚生活圈

泗陽新興的高貴圈層社區(qū)未來泗陽發(fā)展的潛力地段幼兒園，商業(yè)內(nèi)街，產(chǎn)品

符號(hào)感、格調(diào)感、引領(lǐng)性[1.消費(fèi)者的需要][2.我們能給予的]本案推廣之消費(fèi)群需求對(duì)位：以下我們將以主力消費(fèi)群體為代表進(jìn)行營(yíng)銷、開發(fā)兩個(gè)層面剖析：PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS名仕生活的形式感生活的形式感建筑的美景美術(shù)的色彩文學(xué)的詞匯電影的鏡頭就是生活的品位、美感、意義是從物質(zhì)生活向精神生活的過度是從形而下向形而上的超越目標(biāo)客層消費(fèi)心理描述PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS高尚社交圈名流的社交場(chǎng),人脈的聚集地城市名利圈文化與思想的碰撞場(chǎng),靈感與火花的發(fā)源地名仕生活圈……綠地，廣場(chǎng)，享受生活的天堂生活藝術(shù)圈……人文、視覺、行為，現(xiàn)實(shí)與精神的雙重愉悅居住享樂圈城市尖端階層的專屬領(lǐng)地,精英群體聚集地PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS大隱于市，大顯于宅。傳播主題傳播主題：傳世典藏，一生一棟。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSB、推廣階段屬性本項(xiàng)目是前期入市建立形象的階段，從本案品牌形象的營(yíng)銷動(dòng)作來講，需要告知消費(fèi)者，“我來了”“我是誰”這是一次針對(duì)大眾領(lǐng)域的泛造勢(shì)以及針對(duì)目標(biāo)人群特征非常明顯的小眾推廣，所以明確對(duì)誰說話至關(guān)重要——A、推廣性質(zhì)的驗(yàn)證形象策略過去的半個(gè)月，合順在地塊認(rèn)識(shí)和周邊競(jìng)爭(zhēng)情況和目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研方面作了大量工作，使我們對(duì)于項(xiàng)目的推廣判斷有了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)和想法。形象策略分析C、產(chǎn)品再認(rèn)識(shí)這段時(shí)間里，合順關(guān)于本案產(chǎn)品建議，以及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)集合，囊括了項(xiàng)目區(qū)位、配套、規(guī)劃、建筑、景觀等內(nèi)容。讓我們發(fā)現(xiàn)除去“風(fēng)情社區(qū)”之外的很多別人沒有，或者是沒有注意到的差異價(jià)值點(diǎn)。同時(shí)，我們還了解到，針對(duì)泗陽市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)查，以排屋為主題的社區(qū)鮮有出現(xiàn)。本地客政府客泗陽、周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)外地客PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS產(chǎn)品利益點(diǎn)約100000平方米排屋社區(qū)的規(guī)模氣勢(shì)、中央水景，近6000平方米商業(yè)配備、高品質(zhì)會(huì)所。架空層營(yíng)造規(guī)劃設(shè)計(jì)：依勢(shì)而建，風(fēng)情住區(qū)。世界風(fēng)情規(guī)劃，南法及北美風(fēng)情營(yíng)造，共享空間。細(xì)節(jié)營(yíng)造：產(chǎn)品高性價(jià)比。建筑依地勢(shì)錯(cuò)落，讓每一戶都有最大化的通透視野和良好日照。動(dòng)線規(guī)劃別具匠心，保證安全性和私密性，更具獨(dú)立性和體面感受。構(gòu)筑團(tuán)隊(duì)：設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)精心打造，融合泗陽本土風(fēng)格，金牌物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。形態(tài)價(jià)值：稀有排屋洋房社區(qū)…生活價(jià)值：高性價(jià)比，完美生活尊享無所不在。擁有享受自然，在生活中感受異域文化藝術(shù)精神內(nèi)涵……

人文價(jià)值：集異域神韻、泗陽人文之大成。移植異域形態(tài)融合人居傳統(tǒng)，精神內(nèi)核上對(duì)歷史、人文的尊重。精神價(jià)值：標(biāo)識(shí)身份，彰顯品位。居住知身份，修飾見品位，本案是居住者身份與品位最好的體現(xiàn)……

傳播的系統(tǒng)構(gòu)成高品質(zhì)獨(dú)院逸墅社區(qū)產(chǎn)品利益點(diǎn)整合人居價(jià)值發(fā)散北京路、泗溏河高尚居住區(qū)和而不同人居價(jià)值外延羅馬不是一天建成的品牌也不是ROMEISNOTONEDAYCOMPLETES

THEBRANDISNOT轟炸式大眾傳播、滲透式小眾訴求產(chǎn)品氣質(zhì)——————品牌氣質(zhì)滲透廣告不是比誰的嗓門大而是用不同的聲音說話PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月1234567項(xiàng)目亮相品牌占位品牌維護(hù)堅(jiān)固銷售品牌維護(hù)、鞏固客戶信心根據(jù)前期銷售情況調(diào)整推廣階段：年前戶外等先期進(jìn)行PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS我得住到那里去目標(biāo)消費(fèi)群周邊圈子我得住到那里去？你得住到那里去德華·逸墅項(xiàng)目認(rèn)同行政文教、生態(tài)富人區(qū)顛覆富人居住現(xiàn)狀樹立富人居住區(qū)標(biāo)桿本案富人區(qū)的支持點(diǎn)探索富人區(qū)居住憧憬大眾傳播PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS亮相占位維持鞏固12345維持區(qū)域亮相，針對(duì)主動(dòng)探索的周邊客在顛覆汜陽現(xiàn)有富人居住環(huán)境中樹立本案富人區(qū)形象及標(biāo)準(zhǔn)展示本案富人區(qū)的支持點(diǎn)—深化產(chǎn)品力維持前期投入的影響力，幫助從探索到選擇的轉(zhuǎn)化強(qiáng)化信心維持前期投入的影響力，為一期二批蓄水VI運(yùn)用新獨(dú)院主張的概念傳播傳世名宅的產(chǎn)品力展示促進(jìn)選擇傾向促進(jìn)購買沖動(dòng)固化傳播概念PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS土地合同簽約工程隊(duì)進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目奠基樣板段施工目標(biāo)：泗陽及周邊人群知道德華項(xiàng)目開始啟動(dòng)泗陽的準(zhǔn)備購房者知道有一個(gè)比現(xiàn)在的樓盤都高級(jí)的樓盤將要出現(xiàn)了，但是，他們不太了解，也無從了解細(xì)節(jié)