岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告

PAGEPAGE30目錄第一章岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新概述 1第一節(jié)岳陽市概況 1第二節(jié)原基準(zhǔn)地價(jià)成果分析 2第三節(jié)岳陽市地產(chǎn)市場(chǎng)分析及基準(zhǔn)地價(jià)成果更新必要性 4第二章基準(zhǔn)地價(jià)成果更新方法 7第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的理論基礎(chǔ)和原則方法 7第二節(jié)資料的收集、調(diào)查與整理 14第三章基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估與測(cè)算 21第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及表達(dá)方式 21第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估 25第四章土地級(jí)別劃分與基準(zhǔn)地價(jià)確定 46第一節(jié)土地級(jí)別調(diào)整 46第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)的確定 53第五章宗地地價(jià)修正體系 57第一節(jié)宗地地價(jià)修正體系概述 57第二節(jié)區(qū)域因素修正 58第三節(jié)個(gè)別因素修正 83第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià) 91第五節(jié)岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果分析 93第六章基準(zhǔn)地價(jià)更新成果特點(diǎn)及應(yīng)用 97第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的內(nèi)容及特點(diǎn) 97第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用建議 98第七章城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系 103第一節(jié)建立的必要性和總體目標(biāo) 103第二節(jié)標(biāo)準(zhǔn)宗地 105第一章岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新概述第一節(jié)岳陽市概況一、岳陽市概況岳陽市位于湖南省東北部，長江中游南岸，湘、鄂、贛三省交界處，素稱“湘北門戶”。地理坐標(biāo)為東經(jīng)112o18′31″—114o09′06″，北緯28o25′33″—29o52′30″。東臨江西九江、宜春，西頻益陽，北望湖北荊州、咸寧，南接長沙。市境南北長157公里，東西寬177公里，土地總面積1.49萬平方公里，占全省總面積岳陽夏商為三苗國地，春秋屬楚，三國時(shí)修巴邱邸閣城，公元291年始為州郡治所?，F(xiàn)為湖南省轄市，轄岳陽、平江、華容、湘陰四縣，汩羅、臨湘兩市和岳陽樓、君山、云溪三行政區(qū)及屈原管理區(qū)、岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與南湖度假區(qū)。全市總?cè)丝?42.94萬，其中城鎮(zhèn)244.32萬，占45%。二、主要自然資源條件岳陽市地處東洞庭湖平原和幕阜山區(qū),地勢(shì)東高西低,呈階梯狀向洞庭湖傾斜,以丘陵和平原為主,山地、丘陵、崗地、平原和水面兼?zhèn)?，物產(chǎn)豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”之美稱。屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候。特點(diǎn)是：嚴(yán)寒期短，無霜期長，光照充足，氣候溫和，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小時(shí)。境內(nèi)水資源特優(yōu)，除洞庭湖外，有東湖、橫岑湖等內(nèi)湖165個(gè)，江河除長江、湘江、資水外，有汩羅江、新墻河等大小河流315條，湖泊眾多，水源充足，素稱“洞庭水鄉(xiāng)”。礦產(chǎn)有鉛、鋅、銅、金、白云石、花崗巖等三、主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件2007年末，全市完成國內(nèi)總值915.84億元，比上年增長15.2%，人均16868元。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值，分別增長19.3%、48.6%、和32.1%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。全年完成工業(yè)增加值444.63億元，農(nóng)業(yè)增加值176.84億元，社會(huì)固定資產(chǎn)投資320.43億元，財(cái)政收入60.87億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額299.32億元，外貿(mào)進(jìn)出口總值6.41億美元，人均年收入城鎮(zhèn)居民13603元，農(nóng)民純收入4325元。區(qū)位條件優(yōu)越。水路、鐵路、公路、交通三位一體。長江流經(jīng)東西，湘江直注南北，交匯于洞庭湖。沿江湖水道，上航湘、鄂、渝、川腹地，下通江達(dá)海。京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，溝通全國各地。京珠高速?07、106國道和五條省道，連成四通八達(dá)的高等級(jí)公路網(wǎng)，內(nèi)外暢通便捷。市內(nèi)能源以華南電廠火電為主，小水電為輔，并與華中、三峽輸電系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，熱電保障可靠。西氣東輸工程過江入市?，F(xiàn)代郵電通訊設(shè)備完善。四、岳陽市城區(qū)簡介岳陽市城區(qū)是岳陽市的政治、經(jīng)濟(jì)、交通、商貿(mào)、文化中心，隨著近幾年的快速發(fā)展，原屬岳陽縣的康王鄉(xiāng)、三荷鄉(xiāng)、西塘鎮(zhèn)并入，土地總面積404.28平方公里，城市建成區(qū)已達(dá)80平方公里，城鎮(zhèn)人口62.6萬。是湖南的北大門，對(duì)外貿(mào)易口岸，歷史文化風(fēng)景旅游名城和以石化、電力、輕紡、造紙、食品、飼料等工業(yè)為主的綜合性沿江中等城市。岳陽市發(fā)展方向?yàn)椤氨睌U(kuò)東移”，岳陽市中心城區(qū)主要向北、向東發(fā)展。以現(xiàn)在的岳陽步行街附近形成現(xiàn)代中心商務(wù)區(qū)；在南湖風(fēng)景區(qū)形成民俗文化區(qū)；在奇家?guī)X以湖南理工大學(xué)為中心形成科學(xué)教育區(qū)；以岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)為載體建立現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；以城陵磯、九華山等地開成石化、造紙、紡織等工業(yè)區(qū)；在湖濱園藝場(chǎng)形成湖濱食品工業(yè)區(qū)；在八字門通海路沿線建成飼料加工產(chǎn)業(yè)集群；在康王、三荷、西塘形成近郊農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)。第二節(jié)原基準(zhǔn)地價(jià)成果分析岳陽市城區(qū)原基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果在2003年由岳陽市國土資源局和岳陽市正陽評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司所完成。其主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)部分：一、根據(jù)地價(jià)影響因素及樣點(diǎn)地價(jià)的一般性，將城區(qū)劃分為49個(gè)均質(zhì)區(qū)域和分用途的5、5、6個(gè)土地級(jí)別原成果在綜合考慮城鎮(zhèn)繁華程度、交通便捷度、臨街深度、宗地形狀與面積、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、自然災(zāi)害危害程度等六大因素影響的基礎(chǔ)上，將整個(gè)評(píng)估區(qū)域劃分為49個(gè)均質(zhì)區(qū)域。再以市場(chǎng)交易資料調(diào)查所得的樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)量結(jié)果，按其土地區(qū)位及級(jí)差收益差別的大小程度，將49個(gè)均質(zhì)區(qū)域按其用地類型劃分商業(yè)用地6個(gè)土地級(jí)別，住宅和工業(yè)用地5個(gè)土地級(jí)別。均質(zhì)區(qū)域及土地級(jí)別劃分以定性分析為主，結(jié)合充分實(shí)地市場(chǎng)交易調(diào)查和經(jīng)多部門論證調(diào)整的結(jié)果，具有較強(qiáng)的科學(xué)性。二、以級(jí)別價(jià)為主要表達(dá)方式，采用租金剝離法測(cè)算并確定了商業(yè)、綜合、住宅基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，在樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算、修正及檢驗(yàn)基礎(chǔ)上，根據(jù)分用途的地價(jià)平均值數(shù)據(jù)，綜合考慮政府合理地價(jià)政策及相鄰城市地價(jià)水平，確定了6個(gè)商業(yè)用地、5個(gè)住宅用地、5個(gè)工業(yè)用地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。從級(jí)別價(jià)形成來看，它是對(duì)區(qū)段價(jià)、區(qū)片價(jià)的綜合。各類用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)如表2-1所示。岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表表2-1單位：元/平方米基準(zhǔn)級(jí)別地價(jià)用途一二三四五六商業(yè)420026001450780430240住宅810540360240160/工業(yè)380295235185145/三、采用成本法和比例系數(shù)法測(cè)得各級(jí)工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)工業(yè)用地由于每個(gè)級(jí)別樣本數(shù)量不夠，基準(zhǔn)地價(jià)采取先求新增建設(shè)用地平均取得費(fèi)用、加出讓金、有關(guān)稅費(fèi)及平均“五通一平”費(fèi)用所得新增建設(shè)用地價(jià)作為最低一級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，再通過土地條件的分類及量化，測(cè)算得其余各級(jí)工業(yè)用地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。結(jié)果見表2-1。四、分用途、分級(jí)別擬定了宗地地價(jià)修正體系修正體系包括宗地地價(jià)修正系數(shù)表，宗地地價(jià)修正因素指標(biāo)說明及使用年期、商業(yè)用地街角地修正、開發(fā)程度修正、容積率修正系數(shù)四項(xiàng)。分用途、分級(jí)別擬定了宗地地價(jià)修正體系，并且盡量把各修正體系表簡化適用。五、對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了定義及構(gòu)成分析界定了基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，并對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成進(jìn)行了定性與定量分析。六、對(duì)臨街商業(yè)用地評(píng)估進(jìn)行了探討第三節(jié)岳陽市地產(chǎn)市場(chǎng)分析及基準(zhǔn)地價(jià)成果更新必要性一、原成果已經(jīng)與現(xiàn)實(shí)地價(jià)水平不相符合岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果是2003年更新完成，2003年12月經(jīng)省國土資源廳驗(yàn)收后實(shí)施的，至今已近4年，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，凡是原有成果使用兩年或社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生變化的，都要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果進(jìn)行全面或局部評(píng)定，更新原成果，目的是為了使土地估價(jià)成果符合客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)性。因此，岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修訂已成為當(dāng)務(wù)之急。二、城區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的客觀反映岳陽市城區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速健康發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)步增長，人口保持較快增長速度，2003年以來，市城區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值年增長速度保持在11%以上。固定資產(chǎn)投資保持較好勢(shì)頭。城市規(guī)劃和城區(qū)建設(shè)也取得了長足的進(jìn)步，城市中心由西向東轉(zhuǎn)移，行政轄區(qū)面積增加了216.8平方公里，城區(qū)高層建筑相繼涌現(xiàn)，城市交通、水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，城市的質(zhì)量、品位相應(yīng)提高，經(jīng)濟(jì)繁榮，人口增加，使地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍，城市區(qū)段地價(jià)發(fā)生了明顯變化，原有估價(jià)成果和區(qū)域功能已不能真實(shí)反映當(dāng)前的客觀實(shí)際。因此，更新評(píng)估成果，既是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展變化的要求，亦是地價(jià)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的內(nèi)在反映。三、土地市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)隨著國家宏觀調(diào)控手段和土地資源管理的加強(qiáng)，土地市場(chǎng)拍賣、掛牌得到了進(jìn)一步規(guī)范與發(fā)展。2007年城區(qū)共出讓土地61宗，159公頃，成交價(jià)款7.60市域建有土地交易場(chǎng)所8個(gè)，場(chǎng)地400平方米，專業(yè)人員多名，專家30多人，制度完善，達(dá)到“六有”標(biāo)準(zhǔn)，通過報(bào)紙、電視、廣播、交易場(chǎng)所顯示屏和張貼公告等方式公布地產(chǎn)信息，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，公開、公平、公正交易。對(duì)于新征土地、存量土地、舊城改造用地，統(tǒng)一由土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)需求出讓土地。地價(jià)管理加強(qiáng)，對(duì)地價(jià)評(píng)估業(yè)務(wù)統(tǒng)管、協(xié)調(diào)。土四、地價(jià)變化地價(jià)評(píng)估的需要市區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人口的增加，增加了對(duì)土地的需求，帶動(dòng)了地價(jià)的上漲。同時(shí)，市區(qū)交通和城市基礎(chǔ)建設(shè)投入力度加大，使土地利用格局和影響地價(jià)的諸多因素發(fā)生了明顯的變化，并提高了總體生活、工作的質(zhì)量水平。綜觀近幾年來市區(qū)地價(jià)的變化，具有以下特點(diǎn)：1、市場(chǎng)機(jī)制不斷完善，地價(jià)信息日益廣泛。岳陽市城區(qū)國有土地除公用事業(yè)性用地和原有劃撥用地外，全部實(shí)施有償使用制度，土地進(jìn)入市場(chǎng)。土地市場(chǎng)的透明度進(jìn)一步提高，競(jìng)爭(zhēng)性更強(qiáng)，市場(chǎng)機(jī)制基礎(chǔ)性作用更加顯化。2、地價(jià)市場(chǎng)活躍，調(diào)控作用強(qiáng)化。土地一級(jí)市場(chǎng)一律歸國家土地行政管理部門統(tǒng)一壟斷，根據(jù)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃和市場(chǎng)需求情況，充分發(fā)揮市場(chǎng)杠桿作用，適當(dāng)投放土地供應(yīng)量，并通過政府制定科學(xué)、合理的土地價(jià)格政策，宏觀調(diào)控，使土地價(jià)格與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平相適應(yīng)。對(duì)于依法取得有償使用的土地，允許依法進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)。3、改革不斷深入，地價(jià)日趨合理。土地既是資源，又是資產(chǎn)。其本質(zhì)在于土地資源本身的使用價(jià)值。而土地使用價(jià)值的具體體現(xiàn)是市場(chǎng)流動(dòng)交易上的土地價(jià)格。隨著改革的深入，國家明文規(guī)定，經(jīng)營性土地、工業(yè)用地一律實(shí)行招、拍、掛方式出讓，公開、公平、公正進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，使土地價(jià)格與土地使用的價(jià)值更加接近，日逐合理，地價(jià)提高。4、市場(chǎng)成交價(jià)上漲，基準(zhǔn)地價(jià)部分偏低。幾年來，隨著市區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，投資環(huán)境的優(yōu)化，土地資源緊缺，福利房、舊房交易價(jià)格趨上升態(tài)勢(shì)，商品房和租賃房價(jià)穩(wěn)定上漲，所有這些因素，導(dǎo)致土地價(jià)格的近年大幅上漲。臨街商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地成交價(jià)格普遍上漲。然而2003年完成的市城區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)與現(xiàn)實(shí)對(duì)照明顯偏低，已不適應(yīng)市場(chǎng)行情的變化，到了非調(diào)整更新不可的地步。五、國土資源管理的迫切要求國土資源管理不斷完善，全面實(shí)行國有土地有償使用，貫徹落實(shí)國家兩部《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓通告》和部11號(hào)令、國土資發(fā)〔2006〕307號(hào)文件精神，提高土地資源市場(chǎng)配置化水平，強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，顯化土地資產(chǎn)價(jià)值，作為土地資產(chǎn)量化指標(biāo)的地價(jià)，是推行招標(biāo)拍賣掛牌出讓用地管理的關(guān)鍵因素。因此，及時(shí)更新制定適合該區(qū)域發(fā)展和管理科學(xué)內(nèi)涵的基準(zhǔn)地價(jià)，正確指導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，為政府收購、儲(chǔ)備、開發(fā)和招拍掛出讓土地提供準(zhǔn)確的土地價(jià)格，則成為當(dāng)前土地管理改革深化的迫切要求。第二章基準(zhǔn)地價(jià)成果更新方法第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的理論基礎(chǔ)和原則方法一、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的理論基礎(chǔ)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新是對(duì)城鎮(zhèn)不同類別土地在特定經(jīng)濟(jì)水平條件下土地市場(chǎng)價(jià)值的重新評(píng)定，它必須考慮三個(gè)方面的因素：一是土地本身的區(qū)位條件，二是土地上的投入與產(chǎn)出，三是當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)供需狀況。三者缺一不可。因此，基準(zhǔn)地價(jià)成果更新勢(shì)必涉及自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等各個(gè)方面，是綜合性、區(qū)域性、技術(shù)性都很強(qiáng)的工作，它必須以科學(xué)理論為依據(jù)。(一)馬克思的地租、地價(jià)理論馬克思認(rèn)為地租反映的是一種社會(huì)關(guān)系，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。土地所有權(quán)的存在和壟斷是產(chǎn)生地租的根本原因。同時(shí)馬克思還從質(zhì)和量兩方面對(duì)地租進(jìn)行分析，認(rèn)為地租有絕對(duì)地租和級(jí)差地租Ⅰ、級(jí)差地租Ⅱ三種形式，其中絕對(duì)地租是土地所有權(quán)的集中體現(xiàn)，只要所有權(quán)存在，不論土地本身狀況如何，一旦利用就定有地租的產(chǎn)生。級(jí)差地租是由所利用土地本身狀況及利用者投資等方面不同而造成的地租量差異，是土地價(jià)格差異存在的客觀基礎(chǔ)。馬克思還認(rèn)為，土地價(jià)格不是土地的購買價(jià)格，而是土地提供地租的購買價(jià)格，它是按普通利息率計(jì)算的。即：土地價(jià)格=地租÷利息率。這一公式表達(dá)了土地價(jià)格是資本化的地租，是能夠帶來同地租等量利息的貨幣額。按照馬克思地價(jià)公式所表述的原理，可從分析土地收益入手，用一定的方式求算地價(jià)。(二)城市土地區(qū)位理論城市土地區(qū)位是自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各要素之間相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。進(jìn)一步說，城市土地區(qū)位是自然、經(jīng)濟(jì)和交通三者地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合、共同作用所產(chǎn)生的綜合體。從區(qū)位理論出發(fā)，城市土地區(qū)別于其他生產(chǎn)要素的最大特點(diǎn)之一就是土地相對(duì)位置不同，產(chǎn)生不同的使用價(jià)值、不同的經(jīng)濟(jì)收益和不同的地租，因而有不同的地價(jià)水平。(三)阿倫索的競(jìng)標(biāo)理論阿倫索競(jìng)標(biāo)理論認(rèn)為，在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制下，城市土地各種活動(dòng)的區(qū)位決定了它們能支付地租的能力。不同用途土地支付地租的能力不同，從而通過土地供需決定的土地市場(chǎng)地租變化便決定了土地利用的同心圓分布模式。由于不同用途土地支付地租能力不同，必然有適合各種用途的最優(yōu)區(qū)位。這是土地分類估價(jià)的重要理論依據(jù)。(四)城市土地收益理論現(xiàn)代城市土地收益理論認(rèn)為，土地收益是確定土地價(jià)值的基礎(chǔ)，土地價(jià)格是土地收益的資本化。購買土地實(shí)際上是購買了該土地在未來使用年限中所能獲得的土地純收益。這一理論成為土地估價(jià)中最實(shí)用有效的估價(jià)方法之一，其測(cè)算地價(jià)的基本模型為：P=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…an/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)a1，a2，…an為土地各年純收益，r1，r2，…rn為土地各年還原利率，P為地價(jià)。一般情況下土地純收益和土地還原利率作不變處理，分別為a和r，則依據(jù)收益還原法的估價(jià)原理，測(cè)算地價(jià)的公式為：P=a/r[1-1/(1+r)n](五)城市土地利用分類理論城市土地按實(shí)際經(jīng)濟(jì)利用方式分為不同的用地類型，不同用地類型有其相應(yīng)的用地要求和選擇條件，從而表現(xiàn)出不同的土地利用特點(diǎn)，進(jìn)而形成城市內(nèi)不同的土地收益和不同的地價(jià)分布。在各種用地類型中，能在使用過程中直接獲得經(jīng)濟(jì)收益，即直接產(chǎn)生土地級(jí)差收益的主要是商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地(交通用地所產(chǎn)生的使用效益擴(kuò)散到附近的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中去)，這三種用地占城鎮(zhèn)用地的大部分，是反映城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的主體。因此，本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類進(jìn)行。(六)城市規(guī)劃理論城市規(guī)劃是為了城市有計(jì)劃、有秩序地發(fā)展，根據(jù)周圍一定范圍內(nèi)的自然、經(jīng)濟(jì)條件確定城市的性質(zhì)、規(guī)模、空間布局及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。城市規(guī)劃的一個(gè)主要內(nèi)容就是城市用地結(jié)構(gòu)和土地利用的研究，通過城市規(guī)劃確定城市用地類型、合理配置基礎(chǔ)設(shè)施、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)城市的發(fā)展方向，從而影響城市土地的利用，并直接明顯地影響土地質(zhì)量的好壞和地價(jià)的高低。城市土地基準(zhǔn)地價(jià)成果更新，必須依據(jù)城市用地規(guī)劃內(nèi)容，盡量使城市規(guī)劃意圖體現(xiàn)在估價(jià)的過程與結(jié)果中，確保成果的科學(xué)、準(zhǔn)確與合理，同時(shí)也使政府能更好利用地價(jià)這個(gè)敏感的經(jīng)濟(jì)杠桿，促使城市規(guī)劃的進(jìn)一步完善和實(shí)施，最終使城市土地得到合理的配置利用。二、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的原則基準(zhǔn)地價(jià)成果更新除應(yīng)遵循地價(jià)評(píng)估的最有效使用原則、替代原則、供需原則、報(bào)酬遞增與遞減原則、貢獻(xiàn)原則等以外，還應(yīng)貫徹以下原則：(一)實(shí)用性原則基準(zhǔn)地價(jià)成果既是政府運(yùn)用地價(jià)政策調(diào)控土地市場(chǎng)，合理收取土地使用權(quán)出讓金的有力工具，又是地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)用系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的重要基礎(chǔ)。基準(zhǔn)地價(jià)成果更新應(yīng)充分考慮成果應(yīng)用的實(shí)際需要，做到科學(xué)、系統(tǒng)、簡明，特別要注意成果的可操作性和應(yīng)用的方便性。(二)動(dòng)態(tài)性原則基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，隨著區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化，基準(zhǔn)地價(jià)成果需要不斷地進(jìn)行更新調(diào)整?；鶞?zhǔn)地價(jià)的每次評(píng)估，要充分考慮今后調(diào)整的方便性，以適應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的需要。(三)成果管理的信息化原則基準(zhǔn)地價(jià)成果更新涉及大量的數(shù)據(jù)、表格和圖件，是城鎮(zhèn)地籍管理信息系統(tǒng)不可或缺的重要組成部分。在基準(zhǔn)地價(jià)成果更新時(shí)，應(yīng)盡可能選用通用的計(jì)算機(jī)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)處理、地價(jià)確定及圖件繪制的計(jì)算機(jī)管理，全面建立更新成果電子文檔，盡量與已有地籍管理系統(tǒng)有機(jī)銜接。(四)繼承與創(chuàng)新相結(jié)合的原則要對(duì)原成果進(jìn)行充分分析，明確原成果的合理部分及存在主要問題。在對(duì)原成果進(jìn)行揚(yáng)棄的基礎(chǔ)上，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的新變化對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行科學(xué)、合理的更新。既要注意成果的連續(xù)性，又要注意新《規(guī)程》的要求用新思路、新方法、新技術(shù)手段對(duì)評(píng)估區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行重新評(píng)定。三、基準(zhǔn)地價(jià)更新的依據(jù)（一）法規(guī)、政策依據(jù) 1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3、《新一輪國土資源大調(diào)查綱要》4、《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》5、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號(hào)）6、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）（二）技術(shù)依據(jù)1、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》2、《新一輪國土資源大調(diào)查實(shí)施方案》3、《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》4、國土資源部及湖南省國土資源廳關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新和平衡的工作和技術(shù)方案（三）資料依據(jù)1、土地市場(chǎng)資料2、土地利用現(xiàn)狀資料3、城市規(guī)劃系列資料4、原岳陽市土地估價(jià)系列資料5、岳陽市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀資料四、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新范圍及應(yīng)解決的主要問題根據(jù)岳陽市城區(qū)規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃，本次岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新涉及范圍為岳陽市城區(qū)（含岳陽樓區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)），整個(gè)評(píng)估區(qū)域總面積約404.28平方公里。其主體范圍四至為：東至京珠高速，南至湖濱、郭鎮(zhèn)，西至洞庭湖，北至城陵磯、芭蕉湖。重點(diǎn)是岳陽近幾年變化較大的區(qū)域：建湘路、岳陽大道、巴陵東路、北港路、八字門路、白石嶺路、德勝路、洞庭北路、求索路、京珠高速連接線附近。根據(jù)地價(jià)評(píng)估的實(shí)踐，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》有關(guān)要求及對(duì)原成果的分析研究，確定岳陽市城區(qū)本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新應(yīng)解決的主要問題有：(一)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵分析基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定，直接影響到基準(zhǔn)地價(jià)成果的應(yīng)用。因此，準(zhǔn)確界定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵是本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的重要任務(wù)之一。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)的定義及成果應(yīng)用的需要，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)該對(duì)應(yīng)一定的用地類型、權(quán)利狀況、使用年期、估價(jià)期日、容積率、開發(fā)程度及土地深度等。明晰基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵既有利于成果應(yīng)用者準(zhǔn)確理解基準(zhǔn)地價(jià)水平的真實(shí)含義，又可為宗地地價(jià)評(píng)估提供明確的比較標(biāo)準(zhǔn)。(二)劃分均質(zhì)地域及土地級(jí)別三年來，隨著城區(qū)建設(shè)、城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市土地區(qū)位和土地質(zhì)量發(fā)生了新的變化，形成了新的土地利用格局，因此，須對(duì)均質(zhì)地域和土地級(jí)別進(jìn)行調(diào)整。全面分析土地條件變化，在原有土地級(jí)別的基礎(chǔ)上，劃分均質(zhì)區(qū)域，廣泛征求意見，然后以各均質(zhì)區(qū)域的樣點(diǎn)地價(jià)來檢驗(yàn)、修正與確定土地級(jí)別，以級(jí)控價(jià)，以價(jià)驗(yàn)級(jí)，綜合形成土地級(jí)別，重新調(diào)整土地級(jí)別界線。(三)重新確定各類用地基準(zhǔn)地價(jià)依據(jù)岳陽市城區(qū)幾年來土地質(zhì)量的變化，在全面系統(tǒng)收集樣點(diǎn)地價(jià)資料與相關(guān)資料基礎(chǔ)上，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求，采用科學(xué)合理的技術(shù)路線與方法，確定商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地基準(zhǔn)地價(jià)。商業(yè)用地采用級(jí)別價(jià)、區(qū)段價(jià)和區(qū)片價(jià)表示，住宅和工業(yè)用地采用級(jí)別價(jià)表示。(四)修正宗地地價(jià)修正體系遵循科學(xué)、實(shí)用、簡明、便于操作的原則，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表和因素指標(biāo)說明表。本次成果更新分區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正建立宗地地價(jià)修正體系。1、個(gè)別因素修正。個(gè)別因素修正的因素依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵涉及的因素確定。主要考慮容積率、使用年期限、估價(jià)期日、開發(fā)程度及街角地的影響。2、宗地地價(jià)修正系數(shù)表和因素指標(biāo)說明表的編制。步驟是：首先分析造成宗地地價(jià)差異的原因，并在此基礎(chǔ)上選取若干個(gè)能反映這種差別的修正因素，采用層次分析法確定各修正因素的值(Wi)。其次，根據(jù)有效樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的差值確定上調(diào)、下調(diào)最大幅度(F1、F2)及各因素修正幅度(F1Wi、F2Wi)。最后，量化所有因素的標(biāo)準(zhǔn)，即可得到修正系數(shù)及因素指標(biāo)說明表。五、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新技術(shù)途徑及方法(一)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新技術(shù)途徑根據(jù)國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑為：1、以土地定級(jí)（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料更新基準(zhǔn)地價(jià)。2、以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考更新基準(zhǔn)地價(jià)。3、以土地定級(jí)（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。岳陽市城區(qū)本次基準(zhǔn)地價(jià)更新是在原成果基礎(chǔ)上，進(jìn)行評(píng)估更新，本次評(píng)估更新主要采用第一條技術(shù)途徑，但同時(shí)結(jié)合原成果的定級(jí)成果，即“在原定級(jí)成果的基礎(chǔ)上，重新調(diào)查定級(jí)因素因子的變化情況，根據(jù)土地條件現(xiàn)狀劃分均質(zhì)區(qū)域，在此基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)交易價(jià)格資料為依據(jù)，進(jìn)行綜合定級(jí)，分商業(yè)、住宅和工業(yè)用地更新基準(zhǔn)地價(jià)，以級(jí)控價(jià)，以價(jià)驗(yàn)級(jí)?！?二)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新技術(shù)方法1、劃分均質(zhì)地域以原基準(zhǔn)地價(jià)成果中劃分的均質(zhì)地域范圍作為樣點(diǎn)調(diào)整、資料收集的區(qū)域，在進(jìn)行樣點(diǎn)的計(jì)算和充分考慮近幾年來岳陽市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上調(diào)整原均質(zhì)地域。2、均質(zhì)地域價(jià)格測(cè)算根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，采取分有樣點(diǎn)均質(zhì)區(qū)域和無樣點(diǎn)均質(zhì)區(qū)域兩種方法測(cè)算均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。（1）有樣點(diǎn)均質(zhì)區(qū)域平均地價(jià)的測(cè)算通過對(duì)各均質(zhì)區(qū)域交易資料所計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)通過正式計(jì)算獲得均質(zhì)區(qū)域平均地價(jià)：P=∑Pi/M其中i取值為：1，2，……,M式中：P：某均質(zhì)區(qū)域平均地價(jià)Pi：某均質(zhì)區(qū)域某用途各樣點(diǎn)地價(jià)M：均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該用途土地有效樣點(diǎn)總數(shù)（2）無樣點(diǎn)均質(zhì)區(qū)域的平均地價(jià)計(jì)算對(duì)于無樣點(diǎn)或樣點(diǎn)數(shù)量不足的建設(shè)用地面積占多數(shù)的均質(zhì)區(qū)域，其平均價(jià)格通過下列程序計(jì)算：①對(duì)已評(píng)估出價(jià)格的均質(zhì)區(qū)域，調(diào)查影響地價(jià)的區(qū)域因素、個(gè)別因素及其具體標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，建立地價(jià)水平影響因素之間的相關(guān)關(guān)系；②調(diào)查沒有樣點(diǎn)地價(jià)或樣點(diǎn)地價(jià)較少的均質(zhì)區(qū)域的土地條件，并將影響地價(jià)的因素條件量化，作為比較修正的標(biāo)準(zhǔn)；③把待估的均質(zhì)區(qū)域同有價(jià)格的均質(zhì)區(qū)域比較，條件一致的，用類似均質(zhì)區(qū)域價(jià)格作為待估均質(zhì)區(qū)域的價(jià)格；條件不一致的，在比較基礎(chǔ)上，用最相近的均質(zhì)區(qū)域價(jià)格，加以系數(shù)修正，得到待估均質(zhì)區(qū)域的價(jià)格。對(duì)于無樣點(diǎn)或樣點(diǎn)數(shù)量不足的集體用地面積占多數(shù)的均質(zhì)區(qū)域，其平均價(jià)格通過下列程序計(jì)算：①調(diào)查該均質(zhì)區(qū)域的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等；②用成本逼近法測(cè)算該均質(zhì)區(qū)域的地價(jià)。3、土地級(jí)別劃分及基準(zhǔn)地價(jià)確定級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的確定是在土地級(jí)別劃分和樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，本次基準(zhǔn)地價(jià)更新采用在均質(zhì)區(qū)域價(jià)格定級(jí)的基礎(chǔ)上測(cè)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，其基本步驟是：（1）確定級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算單元。以劃定的各用途土地級(jí)別為土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算單元；（2）確定級(jí)別范圍內(nèi)的平均地價(jià)。按城鎮(zhèn)土地估價(jià)的技術(shù)規(guī)程要求，對(duì)各級(jí)別內(nèi)各類用地的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行計(jì)算，并將其修正到各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵狀態(tài)，用定級(jí)界線劃分樣點(diǎn)歸屬情況采用算術(shù)平均值求得各用途、各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)；（3）級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)合理性檢驗(yàn)。為驗(yàn)證前述基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算的合理性，進(jìn)行各用途級(jí)間基準(zhǔn)地價(jià)的顯著性檢驗(yàn)。經(jīng)檢驗(yàn)，所測(cè)算的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)水平較好地反映了各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的變化趨勢(shì)。第二節(jié)資料的收集、調(diào)查與整理基準(zhǔn)地價(jià)成果更新是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、歷史、地理等多方面的因素。因此，只有依據(jù)充分而準(zhǔn)確的資料才能對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)作出科學(xué)的評(píng)估。為使收集的資料準(zhǔn)確、真實(shí)，必須遵循科學(xué)的原則，充分準(zhǔn)備、嚴(yán)密組織、統(tǒng)籌安排。同時(shí)，對(duì)資料進(jìn)行必要的系統(tǒng)整理與補(bǔ)充，為后期的樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算及圖件編制作好準(zhǔn)備。一、資料收集的基本原則（一）規(guī)范性原則即保持所有的資料的統(tǒng)一、實(shí)用。在調(diào)查前，統(tǒng)一調(diào)查表格、統(tǒng)計(jì)口徑和調(diào)查方法，以獲取規(guī)范的資料，既有利于準(zhǔn)確測(cè)算，又有利于資料的重復(fù)利用和比較分析。（二）典型性原則由于土地估價(jià)的資料涉及面廣，數(shù)量多，而且分布廣泛，故在資料收集中，要求所取得的資料同時(shí)具有典型性，能代表樣本所在區(qū)域的特征，并在地域空間上合理分布，盡可能地反映樣點(diǎn)所在區(qū)域的整體地價(jià)水平，以保證基準(zhǔn)地價(jià)的代表性和一般性。（三）準(zhǔn)確性原則估價(jià)資料是基準(zhǔn)地價(jià)更新的直接依據(jù)，其準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到基準(zhǔn)地價(jià)成果的科學(xué)性。因此，在資料收集過程中，要力求準(zhǔn)確，去偽求真，以盡可能避免失真資料對(duì)更新工作的消極影響。為了保證調(diào)查資料的準(zhǔn)確、詳實(shí)，除專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)查外，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)進(jìn)行復(fù)查，并隨機(jī)抽查其他部分樣點(diǎn)。（四）系統(tǒng)性原則基準(zhǔn)地價(jià)成果的綜合性特點(diǎn)要求資料收集帶有系統(tǒng)性，盡可能全面地收集到各種相關(guān)資料，并為獲得全面、可靠的基準(zhǔn)地價(jià)成果創(chuàng)造條件。（五）時(shí)效性原則即要求樣點(diǎn)資料均為近兩年的交易資料，這樣可使測(cè)算的地價(jià)易于進(jìn)行時(shí)間修正，從而保證地價(jià)的現(xiàn)實(shí)性。因而，調(diào)查的重點(diǎn)須放在近期房租、房屋契約、地租、地價(jià)等市場(chǎng)資料上，以市場(chǎng)交易為依據(jù)。（六）重點(diǎn)性原則在繁華商業(yè)中心區(qū)及地價(jià)變化幅度較大的區(qū)域，要求樣點(diǎn)相對(duì)密集；對(duì)地價(jià)較穩(wěn)定及城鎮(zhèn)外圍區(qū)域，樣點(diǎn)可適當(dāng)稀疏一些。二、資料收集的程序基準(zhǔn)地價(jià)成果更新是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、歷史、地理等多方面的因素。因此，之后依據(jù)充分而準(zhǔn)確的資料才能對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果給出科學(xué)的更新，為使收集的資料準(zhǔn)確、真實(shí)，必須遵循科學(xué)的原則。必須充分準(zhǔn)備、嚴(yán)密組織、統(tǒng)籌安排。同時(shí)，對(duì)收集的資料要進(jìn)行必要的整理，以及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查并為后期的樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算及圖件編制作好準(zhǔn)備，資料收集的基本程度如下：

技術(shù)方案制定技術(shù)方案制定資料調(diào)查組織培訓(xùn)表格設(shè)計(jì)確定收集內(nèi)容資料收集與踏勘工作進(jìn)程安排資料調(diào)查組織培訓(xùn)表格設(shè)計(jì)確定收集內(nèi)容資料收集與踏勘工作進(jìn)程安排實(shí)地樣點(diǎn)調(diào)查基礎(chǔ)圖件相關(guān)部門提供數(shù)據(jù)應(yīng)用背景數(shù)據(jù)資料房地產(chǎn)交易資料統(tǒng)計(jì)報(bào)表整理核實(shí)征詢有關(guān)專家

實(shí)地樣點(diǎn)調(diào)查基礎(chǔ)圖件相關(guān)部門提供數(shù)據(jù)應(yīng)用背景數(shù)據(jù)資料房地產(chǎn)交易資料統(tǒng)計(jì)報(bào)表整理核實(shí)征詢有關(guān)專家三、基礎(chǔ)資料的收集此次資料收集的主要內(nèi)容有：(一)均質(zhì)區(qū)域及土地級(jí)別劃分資料1、商業(yè)繁華程度資料：商服中心數(shù)量、位置、級(jí)別、范圍；商服中心的商店總數(shù)、銷售額、利潤額、占地面積、營業(yè)面積；商服建筑物的密度及樓層數(shù)等；2、產(chǎn)業(yè)集聚資料：城市集聚區(qū)的數(shù)量、范圍、性質(zhì)；各集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)類型數(shù)、企業(yè)數(shù)、年產(chǎn)值、年利潤、職工人數(shù)等；3、城區(qū)道路、車流量、人流量及公路、碼頭等其他對(duì)外交通資料；4、教育、醫(yī)療、文體、生活服務(wù)等公共設(shè)施資料；5、地形、地質(zhì)、水文、氣候等自然條件資料；6、區(qū)域地理環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境的優(yōu)劣；綠地面積；各類污染狀況、分布狀況和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)等評(píng)價(jià)資料。7、城區(qū)供水、排水、供電、通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施資料。(二)樣點(diǎn)地價(jià)資料1、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料；2、房地出租資料；3、商品房及私房買賣資料；4、土地征用、舊城區(qū)拆遷改造資料；5、土地開發(fā)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)。(三)地價(jià)相關(guān)資料1、岳陽2006年統(tǒng)計(jì)年鑒2、原岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告3、“九五”期間岳陽市城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料4、岳陽市城區(qū)最近重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資料5、岳陽市土地利用總體規(guī)劃文本及規(guī)劃圖6、岳陽市城區(qū)總體規(guī)劃說明書及規(guī)劃圖7、銀行存貸款利率及岳陽市城區(qū)物價(jià)指數(shù)資料8、岳陽市城區(qū)房屋重置價(jià)格及各類房屋耐用年限、殘值率資料9、有關(guān)土地管理法規(guī)、條例及文件四、樣點(diǎn)調(diào)查(1)調(diào)查方式、原則調(diào)查采取抽樣方式，對(duì)岳陽市城區(qū)劃分調(diào)查區(qū)段、區(qū)片進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。對(duì)商業(yè)樣點(diǎn)，用實(shí)地抽樣調(diào)查評(píng)估區(qū)域及區(qū)片中心樣點(diǎn)地價(jià)資料，抽樣數(shù)占總數(shù)的20~30%，樣本間距在繁華地段不大于20米，一般街道不大于30米，商服業(yè)不繁華區(qū)域抽樣比例提高到50~60%，部分樣點(diǎn)稀少的區(qū)段、區(qū)片則用普查方式進(jìn)行調(diào)查。對(duì)住宅和工業(yè)樣點(diǎn)，通過深入房地產(chǎn)開發(fā)公司調(diào)查，查閱岳陽市國土資源局①可靠性原則。為了保證調(diào)查資料的準(zhǔn)確、詳實(shí)，除專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)查外，對(duì)所有標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)都進(jìn)行了復(fù)查，并隨機(jī)抽查了其他部分樣點(diǎn)。②規(guī)范性原則。即保持所有資料的統(tǒng)一、實(shí)用。以利于準(zhǔn)確測(cè)算和資料的重復(fù)利用和比較分析。為確保資料的規(guī)范性，我們印制統(tǒng)一表格，每個(gè)表格都附有填表說明，并對(duì)調(diào)查人員統(tǒng)一培訓(xùn)詳細(xì)說明，以保證調(diào)查時(shí)口徑統(tǒng)一。③時(shí)效性原則。即要求所有樣點(diǎn)資料均為近三年的交易資料，這樣可使測(cè)算出的地價(jià)易于進(jìn)行時(shí)間修正，從而保證地價(jià)的現(xiàn)實(shí)性。④均勻性原則。要求布點(diǎn)盡量均勻，這樣可反映樣點(diǎn)所在區(qū)域的整體地價(jià)水平，以保證基準(zhǔn)地價(jià)的代表性和一般性。⑤重點(diǎn)性原則。在地價(jià)變化幅度較大的區(qū)域，布點(diǎn)相對(duì)密集一些，地價(jià)較穩(wěn)定區(qū)域布點(diǎn)則稀疏一些。⑥市場(chǎng)交易為主原則。調(diào)查樣點(diǎn)資料的目的是為了評(píng)估樣點(diǎn)的地價(jià)，因此調(diào)查的重點(diǎn)放在房租、房屋契約、地租、地價(jià)、企業(yè)兼并及合資、合作經(jīng)營企業(yè)中的土地使用權(quán)作價(jià)情況等市場(chǎng)資料上。在標(biāo)準(zhǔn)宗地本身無出租、出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等情況時(shí)，則調(diào)查附近和該宗地接近性相等或相似的宗地資料。(2)調(diào)查表格的設(shè)計(jì)調(diào)查表格采用國家《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的七種表格，即岳陽市房屋出租租金價(jià)格調(diào)查表、岳陽市房屋買賣價(jià)格調(diào)查表、岳陽市商品房出售價(jià)格調(diào)查表、岳陽市土地使用權(quán)出租租金調(diào)查表、岳陽市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格調(diào)查表、岳陽市土地使用權(quán)出讓價(jià)格調(diào)查表、岳陽市征地、拆遷開發(fā)土地資料調(diào)查表。利用這些表格，既有利于調(diào)查資料的規(guī)范化，又便于資料的連續(xù)、應(yīng)用、更新和管理。在調(diào)查之前，對(duì)調(diào)查人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，統(tǒng)一每種表格的填寫方法，避免因不同理解而產(chǎn)生的填表口徑不一致現(xiàn)象。同時(shí)要求盡可能地填寫表中的所有內(nèi)容，以杜絕調(diào)查人員主觀認(rèn)為某些欄目不重要而不予調(diào)查的現(xiàn)象。(3)收集、調(diào)查樣點(diǎn)資料收集、調(diào)查樣點(diǎn)資料主要采用兩種形式，一是從已交易的案例中挑選樣點(diǎn)，填寫相應(yīng)表格，并補(bǔ)充調(diào)查不詳或短缺的內(nèi)容。在調(diào)查期間，每天調(diào)查結(jié)束后召開碰頭會(huì)，交流調(diào)查情況，商議、解決調(diào)查中碰到的問題。調(diào)查結(jié)束后，隨機(jī)對(duì)一些樣點(diǎn)進(jìn)行重新調(diào)查，以檢驗(yàn)調(diào)查的質(zhì)量，保證宗地資料的準(zhǔn)確性。五、資料整理資料整理是調(diào)查工作的繼續(xù)，也是后續(xù)計(jì)算、修正的前提。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的要求，資料整理工作主要內(nèi)容如下：1、剔除調(diào)查項(xiàng)目不全和明顯異常的樣點(diǎn)，并進(jìn)行必要的補(bǔ)充調(diào)查；2、對(duì)調(diào)查到的資料按一定的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一編號(hào)、統(tǒng)一上圖；3、對(duì)均質(zhì)區(qū)域及土地級(jí)別劃分資料，分別按商服繁華度、交通通達(dá)度、公用設(shè)施便利度、自然條件、環(huán)境質(zhì)量及人口密度進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)匯總；4、對(duì)地價(jià)測(cè)算資料按交易方式及商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地類型分別匯總。本次基準(zhǔn)地價(jià)成果共收集各類樣點(diǎn)1699個(gè)，其中有效樣點(diǎn)1668個(gè)，其交易類型分布統(tǒng)計(jì)如表2-1。岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)成果樣點(diǎn)統(tǒng)計(jì)表2-1交易類型房屋租賃商品房出售房屋買賣征地拆遷合計(jì)樣點(diǎn)數(shù)量(個(gè))117321087177521699有效樣點(diǎn)數(shù)量(個(gè))116121072173521668第三章基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估與測(cè)算第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及表達(dá)方式一、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及表達(dá)方式(一)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)中對(duì)土地價(jià)格內(nèi)涵做了如下定義：“土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。”對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，《規(guī)程》定義為“基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。”并未對(duì)其內(nèi)涵作明確設(shè)定，目的是讓各地在進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，能結(jié)合本地實(shí)際，設(shè)定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，使基準(zhǔn)地價(jià)成果能更準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)赝恋刭Y產(chǎn)質(zhì)量狀況。因此，深刻理解《規(guī)程》中基準(zhǔn)地價(jià)的定義，進(jìn)而明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，是本次城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)的一項(xiàng)重要工作。在綜合其它城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合《規(guī)程》定義，將本次土地定級(jí)估價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定為：設(shè)定土地級(jí)別或均質(zhì)地域的平均土地價(jià)格；設(shè)定時(shí)間的土地價(jià)格；設(shè)定用途的土地價(jià)格；設(shè)定權(quán)利狀態(tài)(指完整出讓土地使用權(quán))下的土地價(jià)格；法定最高出讓年期下的土地價(jià)格；設(shè)定開發(fā)程度下的土地價(jià)格。1、基準(zhǔn)日考慮到此次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估外業(yè)調(diào)查及資料收集時(shí)間，經(jīng)技術(shù)小組討論并征求領(lǐng)導(dǎo)小組意見后確定此次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基準(zhǔn)日為2008年12、土地用途由于岳陽市城區(qū)土地利用現(xiàn)狀用途與交易的土地用途主要為商服、住宅、工礦倉儲(chǔ)用地三種，故此次基準(zhǔn)地價(jià)更新重點(diǎn)對(duì)三種用途土地進(jìn)行土地估價(jià)。同時(shí)為了保證其它用途土地都有基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可用，根據(jù)國土資源部的《土地分類》，結(jié)合岳陽市城區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)于每種用途土地都選取了樣點(diǎn)進(jìn)行了地價(jià)測(cè)算，并通過與鄰近的商、住、工三種用途土地基準(zhǔn)地價(jià)的地價(jià)水平比較及影響地價(jià)因素分析，確定了城區(qū)每種其它用途土地可參照的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，具體見表3-1，使得成果具有廣泛應(yīng)用性，全域覆蓋性及可操作性。表3-1岳陽市城區(qū)土地評(píng)估用地分類及參照表類型基本分類參照分類城市用地分類代碼參考商服用地1、批發(fā)零售用地：商場(chǎng)、商店、超市、各類批發(fā)市場(chǎng)、加油站等及其附屬的小型倉庫、車間、工場(chǎng)等的用地；2、住宿餐飲用地：包括賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等用地;3、商務(wù)金融用地：包括寫字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所、金融活動(dòng)場(chǎng)所和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所等用地；4、其它商服用地：包括洗車場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收店、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相館、理發(fā)美容店、洗浴場(chǎng)所等用地。1、住宅用地（一級(jí)類）中的城鎮(zhèn)住宅用地（二級(jí)類）別墅用地參照商服用地；2、公共管理與公共服務(wù)用地（一級(jí)類）中的文體娛樂用地（二級(jí)類）如需辦理有償使用手續(xù)則參照商服用地辦理。C21、C22、C23、C24、C25、C26、T23、S31住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地：普通住宅、公寓等用地；1、公共管理與公共服務(wù)用地（一級(jí)類）中的機(jī)關(guān)團(tuán)體用地（二級(jí)類）、新聞出版用地（二級(jí)類）、科教用地（二級(jí)類）、醫(yī)衛(wèi)慈善用地（二級(jí)類）、公共設(shè)施用地（二級(jí)類）如需辦理有償使用手續(xù)則參照住宅用地辦理；2、特殊用地（一級(jí)類）中的軍事設(shè)施用地（二級(jí)類）、宗教用地（二級(jí)類）、監(jiān)教場(chǎng)所用地（二級(jí)類）、殯葬用地（二級(jí)類）如需辦理有償使用手續(xù)則參照住宅用地辦理；3、交通運(yùn)輸用地（一級(jí)類）中的鐵路用地（二級(jí)類）中的場(chǎng)站用地如需辦理有償使用手續(xù)則參照住宅用地辦理。R、C1、C3、C4、C5、C6、C7、C8、T1（鐵路站場(chǎng)用地）、S32、D、U工礦倉儲(chǔ)用地1、工業(yè)用地：工業(yè)生產(chǎn)及其附屬設(shè)施用地；2、采礦用地：采礦、采石、采砂場(chǎng)、瓦窯等地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地；3、倉儲(chǔ)用地：用于物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T21010-2007《土地利用現(xiàn)狀分類》中除包含在上述二種用地以外的如需辦理有償使用手續(xù)則參照工礦倉儲(chǔ)用地辦理。M、W、T1（鐵路路線用地）、T2、T3、T4、T5、G、E2、E3、E4、E5、E73、開發(fā)程度經(jīng)過對(duì)岳陽市城區(qū)調(diào)查，建成區(qū)開發(fā)程度普遍達(dá)到宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，故建成區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中土地開發(fā)程度界定為宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。建成區(qū)以外土地利用現(xiàn)狀主要是農(nóng)用地，考慮到建成區(qū)以外土地即將進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并且土地出讓時(shí)一般也要進(jìn)行開發(fā)，其開發(fā)程度將與建成區(qū)保持一致，為了基準(zhǔn)地價(jià)成果的適用性，故此次將規(guī)劃區(qū)土地開發(fā)程度統(tǒng)一界定為宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。4、容積率根據(jù)采集到各用地類型、各級(jí)別的樣點(diǎn)資料的容積率平均數(shù)或眾數(shù)確定各用地類型、各級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)容積率。5、土地使用年期及土地權(quán)利狀況根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為各類用地法定最高使用年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。此次岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵具體見表3-2、3-3、3-4。岳陽市城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵表表3-2岳陽市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵表表3-3岳陽市城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵表3-4注：工業(yè)用地未考慮容積率的影響(二)基準(zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式基準(zhǔn)地價(jià)按其組成單元的不同可分為綜合基準(zhǔn)地價(jià)、分類基準(zhǔn)地價(jià)、分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)、路線基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)宗地基準(zhǔn)地價(jià)等。按其成果表達(dá)方式的不同又可分為點(diǎn)狀、線狀和面狀三種基準(zhǔn)地價(jià)。其中面狀表達(dá)方式包括有綜合基準(zhǔn)地價(jià)、分類基準(zhǔn)地價(jià)和分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)等(如圖3.1)。點(diǎn)狀地價(jià)――標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)成線狀基準(zhǔn)地價(jià)――路線價(jià)果表達(dá)方式分類基準(zhǔn)地價(jià)面狀基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)圖3.1基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式框圖1、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)包括綜合基準(zhǔn)地價(jià)和分類基準(zhǔn)地價(jià)，它是在土地綜合定級(jí)或土地分類定級(jí)基礎(chǔ)上，以土地級(jí)別為測(cè)算單元，利用土地級(jí)差收益和土地交易資料確定每個(gè)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)及每個(gè)級(jí)別的商業(yè)、住宅、和工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。其中土地綜合定級(jí)是以綜合土地級(jí)別為測(cè)算范圍，利用商業(yè)用地土地級(jí)差收益確定每個(gè)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)或地價(jià)幅度。分類基準(zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式是以土地級(jí)別為基礎(chǔ)，用某一地價(jià)或地價(jià)幅度表示某一類別用地的土地級(jí)別范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)以土地級(jí)別為控制，較好地反映了級(jí)間土地使用價(jià)值的差異及地價(jià)的變化趨勢(shì)與規(guī)律，表達(dá)方式簡明實(shí)用，所需樣點(diǎn)資料較少。但級(jí)別價(jià)的控制范圍過大，對(duì)于微觀區(qū)位較敏感的商業(yè)用地來說，顯得過于粗略。2、分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性或區(qū)片狀基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式，其基礎(chǔ)是地價(jià)分區(qū)，即把城市土地按照地價(jià)相近、用途相似而又相互毗連的原則分成若干個(gè)地價(jià)區(qū)，并以相應(yīng)的地價(jià)值表達(dá)其基準(zhǔn)地價(jià)。3、路線價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)的線狀表達(dá)方式是路線價(jià)，即指用地條件相近的若干臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)的平均值。它主要反映各繁華街道上一定深度內(nèi)的地價(jià)水平。標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)的點(diǎn)狀表達(dá)方式，指具有地段代表性的標(biāo)準(zhǔn)宗地，通過近期交易資料測(cè)算的地價(jià)，或在沒有交易資料情況下，通過區(qū)域因素比較方法評(píng)估的地塊價(jià)格。綜合考慮各類用地的特點(diǎn)及不同基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式的優(yōu)缺點(diǎn)，結(jié)合岳陽市城區(qū)地價(jià)的實(shí)際情況，本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新商業(yè)用地采用區(qū)段價(jià)、區(qū)片價(jià)和級(jí)別價(jià)表示，住宅和工業(yè)用地采用級(jí)別價(jià)為主要表達(dá)方式。第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估一、樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算不同交易類型樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算方法不同。本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新收集的樣點(diǎn)類型主要包括房屋租賃、商品房出售、房屋買賣、土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓及征地拆遷共六種類型。除土地出讓和土地轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)可直接獲取相應(yīng)地價(jià)外，房屋租賃樣點(diǎn)需用租金剝離法，房屋買賣和商品房出售樣點(diǎn)需用剩余法，征地拆遷樣點(diǎn)需用成本逼近法測(cè)定其地價(jià)。各類樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算方法如下：(一)房屋租賃樣點(diǎn)1、測(cè)算方法——租金剝離法的基本原理所謂租金剝離法，就是把鋪面租金構(gòu)成因素中的地租分離出來，再用地租資本化法計(jì)算地價(jià)的方法。其計(jì)算公式是：房地純收益=房地租金(房地總收益)-維修費(fèi)-折舊費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金房屋純收益=房地純收益×房屋還原利率土地純收益=房地純收益-房屋純收益地價(jià)=土地純收益÷土地還原利率2、租金剝離法中有關(guān)參數(shù)的取值①還原利率。還原利率是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益還原為價(jià)值的利率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。岳陽市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中市場(chǎng)交易的資料包括商業(yè)店面出租樣點(diǎn)資料，樣點(diǎn)地價(jià)主要通過租金剝離來計(jì)算，在采用收益還原法計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)時(shí)，確定適當(dāng)?shù)倪€原利率將影響地價(jià)的整體水平，因此，還原利率的確定是非常關(guān)鍵的問題。土地還原利率與土塊利用類型及區(qū)域繁華程度有關(guān)，但主要與用地類型有關(guān)?？紤]到岳陽市的實(shí)際，土地還原利率的確定僅考慮不同用地類型的差異而不考慮級(jí)別間的差異。主要采用三種方法綜合計(jì)算確定。（一）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值以一年期存款利率作為安全利率，扣除利息稅后按實(shí)際利率確定。1、安全利率確定考慮政府宏觀貨幣政策，以連續(xù)五年的一年期平均定期存款利率扣除利息稅作為安全利率。存款利率表表3-5年份一年期存款利率實(shí)際利率2003年1.98%1.584%2004年2.12%1.696%2005年2.25%1.800%2006年2.52%2.016%2007年4.14%2.232%注：以一年期定期存款利率扣除利息稅；2004年、2007年一年期定期存款利率取至2007年12月31日的平均利率。根據(jù)近五年的一年期定期存款利率實(shí)際利率，取其平均數(shù)作為安全利率，結(jié)果為1.87%。2、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和本金安全以及土地增值影響，商業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)比率大于住宅用地風(fēng)險(xiǎn)，工業(yè)用地由于增值較大，風(fēng)險(xiǎn)最小。確定一級(jí)商業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)比率為4.7%，二～三級(jí)商業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)比率為4.15%，四～六級(jí)商業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)比率均為3.5%；一級(jí)住宅用地風(fēng)險(xiǎn)比率為3.5%，其余各級(jí)住宅用地風(fēng)險(xiǎn)比率均為3.0%，工業(yè)用地為2.5%。由于土地本身不存在折舊，且一般還會(huì)增值，而房屋隨著使用會(huì)逐年折舊，從理論上講，投資房屋比投資土地風(fēng)險(xiǎn)大，故房屋還原利率應(yīng)高于土地還原利率。按一般規(guī)律，房屋還原利率約高于土地還原利率2%。3、還原利率的確定還原利率確定表表3-6用地類型安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值土地還原利率房屋還原利率商業(yè)用地一級(jí)1.87%4.0%5.87%7.87%二～三級(jí)1.87%3.8%5.67%7.67%四～六級(jí)1.87%3.5%5.37%7.37%住宅用地一級(jí)1.87%3.5%5.37%7.37%二～五級(jí)1.87%3.0%4.87%6.87%工業(yè)用地1.87%2.5%4.37%6.37%(二)租價(jià)比法租價(jià)比法是采用市場(chǎng)上相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的租金純收益與價(jià)格的比率。即以樣點(diǎn)租金純收益和售價(jià)之比的平均值作為土地還原利率。在城區(qū)土地分級(jí)的基礎(chǔ)上，選取各級(jí)別、各用途房屋出租和房屋近期買賣價(jià)格、房屋結(jié)構(gòu)、房屋層次、面積等基本一致的樣點(diǎn)計(jì)算平均租價(jià)比，經(jīng)綜合分析考慮各類型房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬，得出綜合還原利率。根據(jù)交易樣點(diǎn)地價(jià)與對(duì)應(yīng)房屋結(jié)構(gòu)的重置價(jià)格計(jì)算土地價(jià)格占房地產(chǎn)的平均比例，房屋價(jià)格占房地產(chǎn)的平均比例，根據(jù)還原利率計(jì)算公式確定。按照各用地樣點(diǎn)房屋普遍的結(jié)構(gòu)（磚混結(jié)構(gòu)），按耐用年限50年計(jì)，年平均折舊率2%為房屋比土地的風(fēng)險(xiǎn)增加值，確定房屋還原利率，計(jì)算公式如下：Ro＝L×RL+B×RBRo——綜合還原利率L——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率RL——土地還原利率B——房屋價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率RB——房屋還原利率結(jié)果詳見下表：還原利率表表3-7用地類型綜合還原利率土地還原利率房屋還原利率商業(yè)用地一級(jí)9.13%8.13%10.13%二～三級(jí)8.26%7.26%9.26%四～六級(jí)7.82%6.42%8.42%住宅用地一級(jí)8.02%7.02%9.02%二～五級(jí)7.06%5.86%7.86%工業(yè)用地6.52%5.32%7.32%(三)用一年期的平均貸款利率確定以貸款本身的風(fēng)險(xiǎn)作為房地產(chǎn)投資的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并考慮房地產(chǎn)開發(fā)的平均周期，選用連續(xù)5年的一年期貸款利率作為土地還原利率。貸款利率表表3-8年份一年期貸款利率2003年5.31%2004年5.58%2005年5.58%2006年5.985%2007年6.48%計(jì)算得出平均的土地還原利率為5.79%。按商業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)率較住宅用地高0.5%，住宅用地風(fēng)險(xiǎn)率較工業(yè)用地高0.5%調(diào)整，結(jié)果見下表：還原利率表表3-9用地類型土地還原利率房屋還原利率商業(yè)用地6.29%8.29%住宅用地5.79%7.79%工業(yè)用地5.29%7.29%（四）還原利率的確定對(duì)上述三種方法確定的還原利率，由于計(jì)算結(jié)果接近，按簡單算術(shù)平均值取值，確定岳陽市商業(yè)、住宅和工業(yè)用地土地、房屋還原利率，結(jié)果詳見下表：還原利率計(jì)算結(jié)果確定表表3-10用地類型還原利率方法商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地一級(jí)二~三級(jí)四~六級(jí)一級(jí)二~五級(jí)一~五級(jí)方法1土地還原率6.57%6.02%5.37%5.37%4.87%4.37%房屋還原率8.57%8.02%7.37%7.37%6.87%6.37%方法2土地還原率8.13%7.26%6.42%7.02%5.86%5.32%房屋還原率10.13%9.26%8.42%9.02%7.86%7.32%方法3土地還原率6.29%6.29%6.29%5.79%5.79%5.29%房屋還原率8.29%8.29%8.29%7.79%7.79%7.29%平均值土地還原率7.0%6.5%6.0%6.0%5.5%5.0%房屋還原率9.0%8.5%8.0%8.0%7.5%7.0%②房屋重置價(jià)格的確定。房屋重置價(jià)格是依據(jù)基期人工、材料、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及正常管理水平，建造一幢各項(xiàng)設(shè)備相同或相當(dāng)?shù)慕ㄖ锼璧某杀緝r(jià)格。房屋重置價(jià)格在計(jì)算現(xiàn)值及房屋純收益時(shí)具有重要意義。根據(jù)岳陽市物價(jià)局、房地產(chǎn)管理局《關(guān)于公布岳陽市城區(qū)2006年度房屋重置價(jià)格的通告》規(guī)定，岳陽市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)如表4-2所示。岳陽市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)表3-11單位：元/平方米結(jié)構(gòu)等級(jí)住宅用房綜合用房鋼混一9601120二820910磚混一760790二660730三520550四390420磚木一590605二420435三270285簡易一157二74備注1、基準(zhǔn)日期為2006年3月31日；2、包括前期工程費(fèi)用、建安成本、管理費(fèi)用、投資利息，不包括銷售稅費(fèi)與利潤；3、不包括土地費(fèi)用4、不包括電梯、消防等設(shè)施設(shè)備（原設(shè)計(jì)中的水電衛(wèi)除外）的價(jià)格，小區(qū)內(nèi)房屋重置價(jià)格不包括公共服務(wù)設(shè)施及其它配套設(shè)施的價(jià)格。③岳陽市房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)岳陽市土地稅費(fèi)和標(biāo)準(zhǔn)表3-12序號(hào)稅費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)依據(jù)1契稅地價(jià)的4%國務(wù)院令第224號(hào)《中華人民共和國契稅暫行條例》2用地管理費(fèi)征地補(bǔ)償費(fèi)的4%湘價(jià)費(fèi)（2003）42號(hào)《省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于重新發(fā)布全省國土資源系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》3新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)48元/平方米財(cái)綜[2006]48號(hào)財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)政策的通知》4防洪保安資金800元/畝湘政發(fā)[2001]31號(hào)《湖南省防洪保安資金征收管理辦法》5耕地開墾費(fèi)水田18元/平方米旱地12元/平方米湘財(cái)綜[2001]25號(hào)湖南省財(cái)政廳、物價(jià)局、國土資源廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)耕地開墾費(fèi)征收使用管理的通知》6耕地占用稅25元/平方米國務(wù)院令第511號(hào)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》7森林植被費(fèi)2--10元/平方米財(cái)綜[2002]73號(hào)財(cái)政部、國家林業(yè)局《森林植被恢復(fù)費(fèi)征收使用管理暫行辦法》8水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)1.5元/平方米湘價(jià)費(fèi)（2006）145號(hào)湖南省物價(jià)局、湖南省財(cái)政廳《關(guān)于水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)和水土流失防治費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》9文物考古發(fā)掘費(fèi)0.2元/平方米湘價(jià)費(fèi)[2001]74號(hào)《湖南省財(cái)政廳湖南省物價(jià)局關(guān)于重新發(fā)布全省文化系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》其他有關(guān)參數(shù)的確定。根據(jù)國土資源部、湖南省國土資源廳、岳陽市國土資源局、岳陽市建委的有關(guān)文件規(guī)定，并考慮到岳陽市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，租金剝離法中其他有關(guān)參數(shù)的確定見表3-15。租金剝離法有關(guān)參數(shù)表表3-13類別參數(shù)取值折舊費(fèi)重置價(jià)×(1-殘值率)/耐用年限維修費(fèi)重置價(jià)×1%房屋現(xiàn)值重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)或房屋重置價(jià)×房屋成新度管理費(fèi)年租金×3%保險(xiǎn)費(fèi)重置價(jià)×2‰稅金年租金×17.5%(二)其他類型樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算1、房屋買賣樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算①房屋買賣價(jià)格的確定，以買賣合同中實(shí)際交易價(jià)為準(zhǔn)。②房屋現(xiàn)值計(jì)算：Phc=Phk×Dn式中：Phc——房屋現(xiàn)值Phk——房屋重置價(jià)格Dn——房屋成新度③地價(jià)計(jì)算：Pls=(Phg-Phc-T-E)/S式中：Pls——單位面積土地價(jià)格Phg——房地交易價(jià)格Phc——房屋現(xiàn)值T——房屋交易中賣方應(yīng)支付的稅金E——房屋交易中賣方應(yīng)支付的費(fèi)用S——房屋用地面積房屋買賣中賣方應(yīng)支付的費(fèi)用為交易手續(xù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。2、商品房出售樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算按整棟樓的商品房總售價(jià)作為估算地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算商品房買賣樣點(diǎn)地價(jià)：Pds=Pls-Pis-I-T-BPbs=式中：Pds——總地價(jià)Pls——總樓價(jià)Pbs——單位地價(jià)S——用地面積Pis——建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)I——開發(fā)公司利潤，按建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和地價(jià)的8%計(jì)T——商品房開發(fā)中向國家交納的有關(guān)稅收，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加等，合計(jì)為總價(jià)的5.55%B——開發(fā)資金應(yīng)支付的利息，按估價(jià)期日1年期貸款年利率5.85%計(jì)3、土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算根據(jù)土地使用權(quán)出讓資料，按下式計(jì)算地價(jià)Pls=式中：Pls——單位面積土地使用權(quán)出讓價(jià)格Plg——出讓宗地總地價(jià)S——出讓宗地總面積4、土地轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算V=式中：V——轉(zhuǎn)讓宗地單位面積地價(jià)VT——出讓轉(zhuǎn)讓方獲取的獎(jiǎng)金或?qū)嵨镒鲀r(jià)凈收入S——轉(zhuǎn)讓宗地總面積5、征地拆遷樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算運(yùn)用成本逼近法，用以下公式計(jì)算：地價(jià)=土地取得費(fèi)(Ea)+土地開發(fā)費(fèi)(Ed)+稅費(fèi)(T)+利息(R1)+利潤(R2)+土地增值收益（R3）①土地取得費(fèi)用（Ea）：按國家法律規(guī)定，政府征用土地要向農(nóng)民支付征地費(fèi)用，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。有關(guān)稅費(fèi)（T）：農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地時(shí)，國家要收取耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、防洪保安基金、征地管理費(fèi)、森林植被費(fèi)、水土保持費(fèi)及其它有關(guān)稅費(fèi)。土地取得費(fèi)用及稅費(fèi):按國家法律規(guī)定，政府征用土地要向農(nóng)民支付征地費(fèi)用，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。通過對(duì)城區(qū)外圍拆遷項(xiàng)目的征地拆遷費(fèi)用調(diào)查，岳陽市平均征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)見下表：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用表3-14單位：元/平方米土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)稅費(fèi)合計(jì)2424.22.22050120.4②土地開發(fā)費(fèi)用(Ed)：通過對(duì)城區(qū)土地開發(fā)費(fèi)用的調(diào)查，測(cè)算出岳陽市城區(qū)宗地紅線外“五通”、紅線內(nèi)場(chǎng)地平整的土地開發(fā)費(fèi)用平均約為70-120元/平方米，具體每項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施平均投資費(fèi)用見下表3.17：土地開發(fā)費(fèi)用測(cè)算表表3-15單位：元/平方米道路設(shè)施費(fèi)用供水設(shè)施費(fèi)用排水設(shè)施費(fèi)用電力設(shè)施費(fèi)用電訊設(shè)施費(fèi)用場(chǎng)地平整費(fèi)用15-4010-2010-1510-1310-1215-20④貸款利息(R1)及企業(yè)合理利潤(R2)的確定：土地開發(fā)作為企業(yè)行為時(shí)，征地開發(fā)中預(yù)先支付的資金要計(jì)算貸款利息和合理利潤。根據(jù)實(shí)地調(diào)查確定岳陽市土地開發(fā)周期為1年，投資利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率7.47%計(jì)，土地開發(fā)費(fèi)為分期投入，設(shè)定土地開發(fā)費(fèi)為平均投入，則：投資利息=（土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)）×7.47%+土地開發(fā)費(fèi)×1/2×7.47%投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，發(fā)揮作用，因此投資利潤應(yīng)與同行業(yè)投資回報(bào)相一致，土地開發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報(bào)，考慮岳陽市城區(qū)土地開發(fā)和各行業(yè)投資收益實(shí)際情況，確定以10%作為本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的投資利潤率。則：投資利潤=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）×利潤率⑤成本價(jià)格VE計(jì)算：VE=Ea+Ed+T+R1+R2⑥土地價(jià)格V計(jì)算：政府出讓土地除收回成本價(jià)外，還要收回用途改變的增值，則土地價(jià)格按下式計(jì)算：V=VE+R3R3為土地增值收益，據(jù)調(diào)查，岳陽市土地出讓金實(shí)際征收標(biāo)準(zhǔn)一般為標(biāo)定地價(jià)的40%，綜合調(diào)查了岳陽市城區(qū)土地因用途改變及開發(fā)建設(shè)所帶來的土地增值情況，本次評(píng)估取土地增值收益率為成本地價(jià)的40%。二、樣點(diǎn)地價(jià)修正按上述方法測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)因其條件不同而沒有可比性，也與前述基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵不同。因此，為了得到符合基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵并具可比性的樣點(diǎn)地價(jià)，須對(duì)采用前述方法計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)作相應(yīng)修正。修正項(xiàng)目因樣點(diǎn)土地利用類型不同而有差別：商業(yè)樣點(diǎn)需要作使用年期、交易時(shí)間、容積率、土地深度及開發(fā)程度五項(xiàng)修正；住宅樣點(diǎn)須進(jìn)行使用年期、交易時(shí)間、容積率、開發(fā)程度四項(xiàng)修正；工業(yè)用地一般只作使用年期、交易時(shí)間及開發(fā)程度三項(xiàng)修正。(一)使用年期修正基準(zhǔn)地價(jià)成果更新所需的樣點(diǎn)地價(jià)，按法律規(guī)定的各類土地的最高出讓年期進(jìn)行修正。其計(jì)算公式為：Pm=Pm=P×[]式中：Pm——法定最高出讓年期的土地使用權(quán)價(jià)格Pn——使用年期為n的土地使用權(quán)價(jià)格P——無限年期的土地使用權(quán)價(jià)格rd——土地還原利率，按表4-1取值m——土地使用權(quán)最高出讓年期，商業(yè)用地為40年，工業(yè)用地為50年，住宅用地為70年n——實(shí)際出讓年期或剩余出讓年期(二)交易時(shí)間修正基準(zhǔn)地價(jià)是針對(duì)某一具體時(shí)間而言的，但樣點(diǎn)資料卻分布在不同年份，根據(jù)估價(jià)期日原則，應(yīng)當(dāng)把不同時(shí)期的交易資料修正為評(píng)估期日的水平。交易時(shí)間修正系數(shù)的一般計(jì)算公式是：Kij=式中：Kij——某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到評(píng)估年的系數(shù)Pis——某類土地用途評(píng)估年該類土地交易平均價(jià)Pij——某類土地用途第j年該類土地交易平均價(jià)對(duì)不同年份發(fā)生交易的地價(jià)，修正到評(píng)估年份的計(jì)算公式為：Pis=Kij×Pji式中：Pis——修正到評(píng)估期日的宗地價(jià)格Pji——第j年、第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià)根據(jù)岳陽市地產(chǎn)市場(chǎng)不很發(fā)育，市場(chǎng)不夠規(guī)范，地價(jià)指數(shù)編制難度大且易失真的實(shí)際情況，我們綜合考慮當(dāng)?shù)胤康刈饨稹⑼恋爻鲎寖r(jià)格及零售物價(jià)指數(shù)的實(shí)際變化來編制地價(jià)交易時(shí)間修正系數(shù)。本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新期日定為2008年1月1岳陽市地價(jià)交易時(shí)間修正系數(shù)表表3-16年份2003.122004.122005.122006.122008.1交易時(shí)間修正系數(shù)1.061.051.041.021.00(三)容積率修正容積率是城市用地的地塊上允許修建的總建筑面積與地塊面積之比值。在對(duì)某一地塊實(shí)施規(guī)劃時(shí)，要考慮建筑物的采光、通風(fēng)、消防、綠化、內(nèi)部通道等諸多因素，因此，在不同的地區(qū)、不同的建筑地段以及不同的發(fā)展時(shí)期，對(duì)地上建筑物量的控制，常采用容積率這一重要指標(biāo)。容積率作為影響地價(jià)的重要因素，其基本特點(diǎn)是容積率變化可導(dǎo)致土地利用收益的大幅變化，這種變化是通過單位建筑面積所分?jǐn)偟貎r(jià)額的變化來實(shí)現(xiàn)的。在商品房單位面積售價(jià)和建造成本保持不變的條件下，提高容積率指標(biāo)，在同面積土地上開發(fā)能獲得更多的建筑面積，單位面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)額減少，總成本降低，提高土地開發(fā)的總收益，獲得更多的經(jīng)濟(jì)剩余，地價(jià)上升；反之，容積率降低，地價(jià)下降。但容積率到達(dá)一定值時(shí)，由于基礎(chǔ)、電梯、建筑材料等費(fèi)用的增加，單位面積工程造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升；而單位面積商品房售價(jià)由于建筑層次增加而遞減，故經(jīng)濟(jì)剩余下降，因此，容積率的過度增加也可導(dǎo)致地價(jià)下降。將不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵對(duì)應(yīng)容積率下地價(jià)的計(jì)算公式為：Ps=Pi×Ks÷Ki式中：Ps——基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵容積率下的地價(jià)Pi——某容積率下的地價(jià)Ki——樣點(diǎn)容積率修正取值Ks——基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵容積率下的修正取值容積率修正取值系數(shù)見表3-17--表3-27。岳陽市城區(qū)一級(jí)商業(yè)用地容積率修正取值表表3-17岳陽市城區(qū)二級(jí)商業(yè)用地容積率修正取值表表3-18岳陽市城區(qū)三級(jí)商業(yè)用地容積率修正取值表表3-19岳陽市城區(qū)四級(jí)商業(yè)用地容積率修正取值表表3-20岳陽市城區(qū)五級(jí)商業(yè)用地容積率修正取值表表3-21岳陽市城區(qū)六級(jí)商業(yè)用地容積率修正取值表表3-22岳陽市城區(qū)一級(jí)住宅用地容積率修正取值表表3-23岳陽市城區(qū)二級(jí)住宅用地容積率修正取值表表3-24岳陽市城區(qū)三級(jí)住宅用地容積率修正取值表表3-25岳陽市城區(qū)四級(jí)住宅用地容積率修正取值表表3-26岳陽市城區(qū)五級(jí)住宅用地容積率修正取值表表3-27(四)土地深度修正在同一路線價(jià)區(qū)段，各宗土地雖然臨接同一街道，但因其深度、寬度、形狀、面積、位置等不同，則各宗土地單位面積的價(jià)格會(huì)有一定的差別。其中，對(duì)土地價(jià)格影響最大的是土地深度。城市內(nèi)各宗土地價(jià)格的高低，隨其離開街道距離的增加呈指數(shù)遞減；越臨近街道利用價(jià)值越大，價(jià)格越高；距離街道越遠(yuǎn)利用價(jià)值越小，價(jià)格越低。不同樣點(diǎn)的土地深度不同，地價(jià)水平不具直接可比性，須修正到同一標(biāo)準(zhǔn)深度(基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵對(duì)應(yīng)深度)。針對(duì)該岳陽市城區(qū)的實(shí)際，我們?cè)O(shè)定了二種標(biāo)準(zhǔn)深度：主干道為26米，次干道為20米，支路為Ps=式中：Ps——標(biāo)準(zhǔn)深度上的地價(jià)Pi——某土地深度樣點(diǎn)地價(jià)Ki——某土地深度上的修正系數(shù)根據(jù)樣點(diǎn)資料及其他城市的經(jīng)驗(yàn)，岳陽市城區(qū)商業(yè)用地土地深度修正系數(shù)如表6-11。(五)開發(fā)程度修正本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新所對(duì)應(yīng)的開發(fā)程度因土地級(jí)別不同而有差異，當(dāng)樣點(diǎn)開發(fā)程度與內(nèi)涵開發(fā)程度不一致時(shí)，必須進(jìn)行開發(fā)程度修正。經(jīng)調(diào)查分析，岳陽市城區(qū)五通一平費(fèi)用為70-120元/平方米。三、樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)樣點(diǎn)地價(jià)資料來源多樣，地價(jià)計(jì)算方法可變參數(shù)多，易造成估價(jià)中的系統(tǒng)誤差，因此按《規(guī)程》要求，對(duì)所有地價(jià)單元需進(jìn)行樣本的總體同一性、總體分布類型和精度檢驗(yàn)。經(jīng)過檢驗(yàn)，剔除異常值得到保留樣點(diǎn)，作為路線價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)資料，檢驗(yàn)步驟如下：(一)總體同一性檢驗(yàn)即在同一區(qū)域中，不同處理方法處理的樣點(diǎn)地價(jià)結(jié)果，應(yīng)服從樣本來自同一總體檢驗(yàn)。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的要求，檢驗(yàn)方法主要用秩和檢驗(yàn)法。檢驗(yàn)步驟如下：1、將所有樣點(diǎn)地價(jià)分為房屋出租及其它兩類。2、將同一區(qū)片和路段的地價(jià)，從小到大順序編號(hào)作為秩數(shù)。如果同一地價(jià)有多個(gè)樣點(diǎn)時(shí)，則以其秩數(shù)和的平均值作為相同的地價(jià)樣點(diǎn)的秩數(shù)。3、計(jì)算統(tǒng)計(jì)量X2、&2X2＝&2＝Sm＝4、統(tǒng)計(jì)判斷查標(biāo)準(zhǔn)C0.05上、C0.05下若C0.05下＜Sm＜C0.05上，則總體同一性檢驗(yàn)通過，否則總體非同一性，則需檢查不同地價(jià)計(jì)算方法可能產(chǎn)生的系統(tǒng)誤差，重新進(jìn)行檢驗(yàn)，直到符合要求為止。(二)總體分布類型檢驗(yàn)對(duì)樣本的總體分布類型進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定用什么方法對(duì)樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)總體分布的方法較多，但最常用的是X2檢驗(yàn)法，不僅適用于連續(xù)分布函數(shù)，而且適合于總體是離散型的分布函數(shù)。它可用來檢驗(yàn)總體是否服從正態(tài)分布，也可用來檢驗(yàn)總體是否服從任何一個(gè)預(yù)先給定的分布。檢驗(yàn)的具體步驟為：1、數(shù)據(jù)分組。根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)值的范圍劃分為Ｋ組；2、求Ｘ落在各組的頻數(shù)fi和頻率fi/n；3、求理論概率ＰiＰi＝bi-1＜Ｘ＜bi＝Fbi－Fbi-1bi-1、bi為地價(jià)分組區(qū)間的上下限4、計(jì)算統(tǒng)計(jì)量X2X2＝5、查標(biāo)準(zhǔn)的X2k-1,0.05值；6、判斷：若X2＜X2k-1,0.05，則抽樣總體為正態(tài)分布；若X2＞X2k-1,0.05，則抽樣總體為非正態(tài)分布。(三)精度檢驗(yàn)數(shù)據(jù)精度檢驗(yàn)是從總體中剔除異常值，確定保留數(shù)據(jù)。當(dāng)樣本總體分布屬正態(tài)分布時(shí)，可用t檢驗(yàn)法，而對(duì)非正態(tài)分布函數(shù)類型，采用均值—方差法。當(dāng)分布類型檢驗(yàn)確定為正態(tài)分布函數(shù)，t檢驗(yàn)的步驟為：1、將同一土地級(jí)別內(nèi)同用途或同一地價(jià)區(qū)段同用途的各樣點(diǎn)，按由小到大的順序排列，得到數(shù)列Ｘn，且Ｘ1＜Ｘ2＜……Ｘn2、對(duì)Ｘ1、Ｘn進(jìn)行異常數(shù)據(jù)檢驗(yàn)A．檢驗(yàn)Ｘ1，先計(jì)算出統(tǒng)計(jì)量t１t１＝其中Ｘ2-n＝Ｓ2-n＝對(duì)于給定的顯著水平&(0.05)和自由度Ｖ＝n－2，若t1＞t(a,v)則判定Ｘ1為異常值，若t1≤t(a-v)則Ｘ1不為異常值，保留。檢驗(yàn)Ｘn未被判定為異常值時(shí)，tn＝×式中：X1-(n-1)＝S1-(n-1)＝當(dāng)tn＞t(a-v)則判定Ｘn為異常值；當(dāng)tn≤t(a,v)則不是異常值；B．當(dāng)Ｘ1被判定為異常值時(shí)，tn＝×式中：X2-(n-1)＝S2-(n-1)＝若tn＞t(a-v=n-3)則判定Ｘn為異常值；若tn≤t(a,v=n-3)則不是異常值；C．如果Ｘ1、Ｘn都已被檢驗(yàn)判定為異常數(shù)據(jù)，則還須對(duì)數(shù)列內(nèi)側(cè)數(shù)Ｘ2、Ｘn-1分別作檢驗(yàn)，直至兩側(cè)數(shù)據(jù)不被判定為異常值為止，檢驗(yàn)方法同上。若總體分布被檢驗(yàn)確定為非正態(tài)型分布，則用均值—方差法檢驗(yàn)，步驟如下：①將同一土地級(jí)內(nèi)同用途或同一地價(jià)區(qū)段同用途的各樣點(diǎn)，按由小到大的排列，得數(shù)列Ｘn：Ｘ1≤Ｘ2≤……≤Ｘn②計(jì)算數(shù)列Ｘn的樣本均值Ｘ和標(biāo)準(zhǔn)差Ｓ；③確定剔除的標(biāo)準(zhǔn)：X±2S；④判定Ｘ1、Ｘn是否超過標(biāo)準(zhǔn)，如超過標(biāo)準(zhǔn)，則為須剔除的異常值；⑤重新計(jì)算樣本總體的Ｘ和Ｓ，按同樣方法剔除異常值，直到所有樣本都在規(guī)定的精度范圍內(nèi)。

岳陽城區(qū)樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)結(jié)果表表3-28區(qū)片號(hào)用途有效樣點(diǎn)數(shù)Z統(tǒng)計(jì)量分布類型自由度（n-2）顯著性檢驗(yàn)值（a=0.05）保留樣點(diǎn)數(shù)A商服221.08737正態(tài)分布201.423（20）18B商服4未檢驗(yàn)1C商服160.11033非正態(tài)分布30.878（3）5D商服160.61966非正態(tài)分布30.878（3）5E商服801.24037正態(tài)分布781.217（78）62F商服161.33977正態(tài)分布141.497（14）11G商服9未檢驗(yàn)H商服12未檢驗(yàn)I商服501.15269正態(tài)分布420.288（42）35J商服6未檢驗(yàn)2K商服200.15335非正態(tài)分布130.514（13）3L商服151.19327正態(tài)分布31.878（3）1M商服7未檢驗(yàn)N商服100.08372正態(tài)分布80.632（8）10O商服151.04622正態(tài)分布30.878（3）1P商服5未檢驗(yàn)Q商服111.33107正態(tài)分布30.878（3）5R商服5未檢驗(yàn)S商服101.09445正態(tài)分布60.707（6）2T商服501.03695正態(tài)分布480.273（48）50U商服331.54462正態(tài)分布300.349（30）32V商服361.15101正態(tài)分布230.394（23）20W商服181.05339正態(tài)分布140.497（14）16X商服301.21243正態(tài)分布250.381（25）20Y商服431.2421正態(tài)分布380.304（38）30Z商服261.25903正態(tài)分布240.388（24）26Z1商服150.37469非正態(tài)分布130.514（13）10Z2商服411.19458正態(tài)分布390.304（39）33Z3商服171.03093正態(tài)分布40.811（4）2Z4商服181.0954正態(tài)分布130.514（13）10Z5商服171.21603正態(tài)分布40.811（4）1Z6商服171.06964正態(tài)分布150.482（15）11Z7商服151.1368正態(tài)分布130.514（13）15Z8商服211.66407正態(tài)分布190.433（19）21Z9商服301.24715正態(tài)分布270.367（27）29Z10商服7未檢驗(yàn)Z11商服9未檢驗(yàn)Z12商服271.13709正態(tài)分布250.381（25）22Z13商服211.23119正態(tài)分布190.433（19）13Z14商服191.03542正態(tài)分布170.456（17）9Z15商服251.32837正態(tài)分布150.482（15）12Z16商服350.01694非正態(tài)分布3Z17商服371.05564正態(tài)分布350.352（35）37Z18商服431.19895正態(tài)分布410.304（41）43Z19商服371.0925正態(tài)分布350.352（35）37Z20商服361.15433正態(tài)分布340.352（34）36Z21商服221.03167正態(tài)分布200.352（20）20注：①樣點(diǎn)總數(shù)小于10個(gè)的區(qū)片，未進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)；②樣點(diǎn)總數(shù)不包含明顯異常樣點(diǎn)；③T臨界值查表獲得，包括括弧中為自由度。第四章土地級(jí)別劃分與基準(zhǔn)地價(jià)確定土地定級(jí)是指在特定的目的下，對(duì)土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上的分布差異狀況進(jìn)行評(píng)定，并用等級(jí)序列表示其差異或優(yōu)劣程度的過程。它是城鎮(zhèn)地籍管理的重要組成部分，也是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的客觀基礎(chǔ)。按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的要求：“為了使土地定級(jí)成果符合客觀實(shí)際，保持級(jí)別成果的現(xiàn)勢(shì)性，在影響土地質(zhì)量的各種因素發(fā)生變化而造成土地質(zhì)量變化之后，必須對(duì)土地進(jìn)行重新評(píng)定，更新級(jí)別資料”。第一節(jié)土地級(jí)別調(diào)整一、土地級(jí)別調(diào)整的原則(一)綜合分析原則城鎮(zhèn)土地質(zhì)量具有明顯的動(dòng)態(tài)性特征，其動(dòng)態(tài)變化受土地自然屬性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件等多種因素的綜合影響。因此，在土地級(jí)別調(diào)整中要全面考慮各因素的動(dòng)態(tài)變化及其對(duì)土地質(zhì)量的影響，研究和分析各種因素與土地級(jí)別變化之間的有機(jī)聯(lián)系，藉此提高級(jí)別調(diào)整的準(zhǔn)確性和可靠性。(二)主導(dǎo)因素原則在影響土地質(zhì)量的多因素中，往往存在著一個(gè)或數(shù)個(gè)主導(dǎo)因素對(duì)土地質(zhì)量的變化起著決定性的作用。因此，在土地級(jí)別調(diào)整中要掌握影響土地質(zhì)量變化的主導(dǎo)因素和關(guān)鍵因素，進(jìn)而充分認(rèn)識(shí)土地質(zhì)量變化的空間規(guī)律，增強(qiáng)土地級(jí)別調(diào)整的科學(xué)性與便捷性。(三)定性與定量相結(jié)合的原則為了使土地級(jí)別調(diào)整結(jié)果與實(shí)際情況一致，在堅(jiān)持綜合分析和主導(dǎo)因素原則的基礎(chǔ)上，盡可能對(duì)定級(jí)因素進(jìn)行量化。但由于定量定級(jí)所耗費(fèi)