于東風開題報告

河南科技大學畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告（學生填表）學院：經(jīng)濟學院2012年4月11日學院：經(jīng)濟學院課題名稱 近年來我國商品房價格寬幅波動的原因及對策分析學生姓名于東風專業(yè)班級國際經(jīng)濟與貿(mào)易081課題類型論文指導教師葉青海職稱講師課題來源社會1.設(shè)計（或研究）的依據(jù)與意義近年來，對于房地產(chǎn)來講經(jīng)歷來一個高速發(fā)展的黃金時期。中國的房地產(chǎn)業(yè)無論是規(guī)模還是增長速度上都達到來前所未有的水平。房地產(chǎn)的價格隨之快速上漲,2003年以來到2011年上半年，由于一系列原因房地產(chǎn)價格快速上漲。而至2011年下半年以來，經(jīng)濟增長速度放緩，國家出臺一系列調(diào)控政策等原因房地產(chǎn)價格開始回落。房子作為人們生活的必需品，其價格的波動深刻的影響著居民的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。對諸如對居民消費品價格指數(shù)（CPI）,地方財政收入，金融投資等方面也存在著很大的影響。雖然房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了與其關(guān)系密切的建筑、金融、化工、金屬冶煉等行業(yè)的發(fā)展，對經(jīng)濟的拉動作用和影響十分明顯。但現(xiàn)在房地產(chǎn)價格過快上漲的許多問題都已暴露了出來。房價的過快上漲導致房價與城鎮(zhèn)居民收入水平不協(xié)調(diào)，高額的房價已經(jīng)遠遠超出工薪階層的購買能力。商品房大量空置，房價又居高不下的“供給量過?！焙汀坝行枨蟛蛔恪钡拿黠@矛盾,住房成為困擾大眾的一大難題。房價的快速上漲和連續(xù)攀升放映出價格的非真實性，并導致價格信號失真，市場虛假繁榮、資源配置低效，收入在分配乏力等問題成為各界關(guān)注和討論的熱點問題。本文擬從實證分析與理論分析相結(jié)合的方式，對我國房價動與社會發(fā)展水平之間的關(guān)系進行分析，討論房價波動與經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系，分析房價波動與對經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生什么影響、房價上漲的驅(qū)動因素、政府調(diào)控在控制房價中的作用以及維持商品房價格適度波動的對策分析。分析成果對有關(guān)部門進行房地產(chǎn)調(diào)控、制定相關(guān)政策以及促進房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展等都有重要的理論和現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)已成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)，房屋的價格要與經(jīng)濟發(fā)展水平及居民收入水平相適應，房價的寬幅波動會對我國的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來巨大的影響。分析房價波動對我國經(jīng)濟的影響，一以便采取更有效地管理措施對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，維持國家經(jīng)濟秩序，保持經(jīng)濟良好健康的發(fā)展。分析房價高企的內(nèi)在驅(qū)動，找出房價上漲的主要原因，有助于把握房地產(chǎn)價格的走勢,有利于對房地產(chǎn)市場的發(fā)展做出正確判斷，促進房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。分析2011年房價的回落與政府今年來宏觀調(diào)控的關(guān)系，找出政策因素的成效著重點，有助于正確的引導政策導向。針對現(xiàn)行經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀提出合理化建議,有助于圍決策部門提供理論依據(jù)和參考。對把握房地產(chǎn)價格走勢正確引導投資和消費，實現(xiàn)社會資本和資源的最大優(yōu)化使用，維護社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民生后和消費水平有重要意義。.國內(nèi)外同類設(shè)計(或同類研究)的概況綜述目前，國內(nèi)外對房地產(chǎn)價格波動原因及對策分析的研究比較多，許多專家、學者紛紛從不同角度分析了房地產(chǎn)價格寬幅波動的原因，也針對問題通過自己的研究提出了許多防范措施和意見建議。國外學者針對房地產(chǎn)價格波動對社會經(jīng)濟的影響研究主要有：Gottlieb(1976)認為從社會經(jīng)濟長期發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)價格的變化和經(jīng)濟周期的發(fā)展應該是同步的，否則將不利于經(jīng)濟的發(fā)展。Bover(1989)>Blaekaby和Manning。992)、Cameron和MueHbauerQOOO)對住宅市場與城市經(jīng)濟的關(guān)系進行研究，認為房價上漲會通過改變勞動力成本而影響城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口數(shù)量，進而影響城市競爭力和經(jīng)濟發(fā)展。Genesove(1997)研究了房地產(chǎn)價格波動對社會公平的影響。Quigley(1999)分析了房地產(chǎn)價格與人口、就業(yè)、收入、房屋開工面積、房屋空置率、房地產(chǎn)抵押貸款情況之間的關(guān)系，認為宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)短期價格影響不大，對長期價格卻有很大影響。Hofe(2002)分析了包括抵押貸款比率降低、財產(chǎn)稅稅率降低，公共住房投資補貼等住房供給與需求政策變化帶來的房價波動對紐約經(jīng)濟的影響。國內(nèi)的學者對房地產(chǎn)價格波動的原因問題作了很多專門的研究。如王國慶、簡偉民、段燕臨、姜玉硯、謝德剛從房地產(chǎn)供求角度，朱正一政策影響角度，鄧言、劉琳、牛毅價格成本構(gòu)成角度，熊春燕、汪小亞、代鵬、李健飛宏觀經(jīng)濟變量角度分別來討論了目前我國房地產(chǎn)價格寬幅波動的問題，并以此為基礎(chǔ)就如何調(diào)控房地產(chǎn)市場價格提出了建議。王國慶(2011)認為，房地產(chǎn)價格大幅波動的原因是：需求拉動是房地產(chǎn)價格波動的直接原因，成本推動式房地產(chǎn)價格波動的內(nèi)在需求，消費者預期式房地產(chǎn)價格變動的根本原因，投機的作用對房地產(chǎn)價格波動影響頗大而供求狀況是影響房價波動的最終因素。認為對應措施要求政府加強宏觀調(diào)控，消費者理性消費，加快農(nóng)村城市化建設(shè)以及提高房地產(chǎn)市場開發(fā)的土地供給力度和使用效率，宏觀調(diào)控與市場相結(jié)合穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。鄧言(2009)通過研究認為自2000年以來，我國各個大城市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價格普遍快速上漲，中低收入者普遍難以承受。而且地產(chǎn)價格過高是市場資源自配效率降低，社會成本增加,對居民日常消費等民生問題產(chǎn)生極大地負面影響。熊春燕(2010)從人均可支配收入與房價之間的比較、房價收入比、住房價格指數(shù)與城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)之間的比較對我國房價合理性進行分析，認為房價已遠遠超出居民實際承受能力。為控制高房價的不良影響促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展要鼓勵市場競爭，架起那個基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，空置成本，加強土地監(jiān)管，引導理性消費和投資，發(fā)揮地方政府引導市場。簡偉民(2010)認為物價水平對我國房地產(chǎn)價格波動有一定的影響，我國房地產(chǎn)市場上的供求水平則是影響房地產(chǎn)價格波動的重要因素，市場預期對我國房地產(chǎn)價格的波動有非常大的影響，國際游資對我國房地產(chǎn)價格波動也有重要影響。姜玉硯，段燕臨(2009)認為房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，主要有市場需求決定，并具有明顯的地區(qū)性和個別性。影響需求的因素有消費者預期,人口數(shù)量，收入水平，社會安定情況等。影響供給的因素是土地及建筑成本，房地產(chǎn)竣工面積，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模等。朱正一(2012)認為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期，為遏制城市房價過快上漲勢頭國家進行嚴厲的宏觀調(diào)控，要實現(xiàn)“住有所居。完善住房保障體系轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，積極引導、加強監(jiān)督、規(guī)范秩序，鼓勵并購重組、提高集中度。謝德剛(2010)認為房地產(chǎn)價格過高的原因在于自主性需求高漲，高速的國民經(jīng)濟支撐著旺盛的改善型需求，城鎮(zhèn)化帶來的許多自主性需求，城鎮(zhèn)建設(shè)加速提供大量被動拆遷性需求，成本剛性上升等.課題設(shè)計(或研究)的內(nèi)容一、近年來我國商品房價格呈現(xiàn)寬幅波動的態(tài)勢及其經(jīng)濟效應。(一)2011年前商品房價格持續(xù)上漲及其主要原因(1),需求拉動(2),成本推動(3),消費者預期(4),投機作用(5),供求狀況(二)2011年后商品房價格下跌及其主要原因(1),經(jīng)濟增長速度放緩(2),國家出臺一系列調(diào)控政策(3),開發(fā)商資金壓力較大(4),房價超出消費者承受能力消費者也逐漸趨于理性(5),收入比太高等原因房地產(chǎn)價格開始回。二、高房價的驅(qū)動因素及其利益分配效應(一)經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資及消費的相關(guān)關(guān)系(1)經(jīng)濟增長促進房地產(chǎn)投資(2)經(jīng)濟增長刺激消費(3)投資和消費促進經(jīng)濟增長(二)土地市場供需分析與商品房市場的供需分析土地供求不平衡性(2)商品房市場需求和供給不平衡(三)地方經(jīng)濟增長、地方財政收入與房地產(chǎn)行業(yè)的民生功能(1)地方經(jīng)濟過度依賴地產(chǎn)業(yè)(2)地方財政收入中地產(chǎn)收入比重過大三、商品房價格回調(diào)與政府調(diào)控。(一)限購對商品房價格的影響。(1)限購對商品房價格的遏制(2)限購對民眾的影響(二)稅收對商品房價格的影響。(1)增加稅收對房價的遏制作用(2)稅收的替代效應(三)貨幣政策對商品房價格的影響(1)收緊銀根對房價上漲的遏制作用(2)銀行貸款門檻的提高對需求的遏制效應四、維持商品房價格適度波動、避免寬幅波動的的政策建議。(一)堅持民生為首的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。(1)加強政府監(jiān)管力度(2)財政、貨幣政策合理利用(3)嚴格加強拆遷計劃管理(二)促進房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)的改善，促進供需平衡。(1)政府引導消費者理性消費(2)優(yōu)化民眾投資渠道，積極引導投資分散(3)加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程(4)打擊過度投機行為，禁止炒房和房屋囤積(5)控制土地價格，提高土地利用效率(三)積極發(fā)展保障房，緩解我國居民住房需求壓力(1)建立公平高效的利益協(xié)調(diào)機制，促進商品房市場可持續(xù)發(fā)展(2)加大住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴建租廉房和經(jīng)濟適用房.設(shè)計(或研究)方法(1)經(jīng)驗總結(jié)法。對在實踐中搜集的材料全面完整地進行歸納、提煉，進行定量和定性分析。(2)比較研究法。分析比較國內(nèi)外外貿(mào)企業(yè)信用風險管理的不同做法，以便全面的對問題進行研究并提出相應對策。(3)文獻研究法。搜集和查閱有關(guān)文獻資料，為課題研究提供科學的論證