港澳xx休閑步行街可行性研究報(bào)告

PAGE3PAGE28港澳xx休閑步行街可行性分析報(bào)告開(kāi)發(fā)商：嘉興港澳xx房地產(chǎn)有限公司發(fā)展商：嘉興市港澳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司浙江xx置業(yè)有限公司香港利豐行有限公司目錄第一部分項(xiàng)目基本情況第二部分中標(biāo)背景分析第三部分嘉興商貿(mào)市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃第五部分項(xiàng)目成本測(cè)算第六部分項(xiàng)目收入測(cè)算第七部分項(xiàng)目收益分析第八部分總體經(jīng)濟(jì)評(píng)介第一部分項(xiàng)目基本情況嘉興市土地管理局于二OOO年十一月三十日發(fā)布了《嘉興市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)公告（嘉土（2000）第3號(hào)）》。對(duì)編號(hào)為2000-4號(hào)地塊（即本項(xiàng)目地塊）進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，吸引了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)注和參投，我公司進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)的研究分析，并聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)一流的商業(yè)投資專家進(jìn)行分析測(cè)算，結(jié)合國(guó)內(nèi)外商業(yè)街發(fā)展的最新態(tài)勢(shì)，得出了令人鼓舞的結(jié)論，堅(jiān)定了中標(biāo)的決心。一、本項(xiàng)目土地概況：本項(xiàng)目地塊位于嘉興市中心最佳商貿(mào)區(qū)的心臟地帶，出讓土地面積37097.9平方米，東側(cè)為建國(guó)路，北側(cè)為環(huán)城路，南側(cè)和西側(cè)分別為繁華的勤儉路和少年路。二、本項(xiàng)目土地規(guī)劃要求：1.地塊規(guī)劃為以南、北步行休閑廣場(chǎng)為主，集商、辦、娛樂(lè)和文化等多種功能為一體的綜合用地。2.地塊平均容積率為1.5。3.建筑密度不大于50%。4.綠地率不小于15%。5.硬地率不小于10%。6.建筑高度沿建國(guó)路一側(cè)以低層為主，高度控制在15米以下，靠近少年路一側(cè)高度控制在24米以下。第二部分中標(biāo)背景分析我公司對(duì)本項(xiàng)目的看好是基于我們對(duì)今后嘉興乃至浙江以及全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)持樂(lè)觀的看法，中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走向?qū)O大地改變中國(guó)普通居民的生活水平，人民的消費(fèi)水平將進(jìn)一步提高。這將會(huì)刺激現(xiàn)有商業(yè)格局的改變，提高商業(yè)形態(tài)的品味，集商貿(mào)、娛樂(lè)、文化、休閑為一體的大型商業(yè)中心將會(huì)出現(xiàn)，港澳房產(chǎn)將抓住這一歷史機(jī)遇，不僅實(shí)現(xiàn)自身的飛躍發(fā)展，也將帶動(dòng)整個(gè)嘉興城市建設(shè)、商業(yè)文化的發(fā)展，為二十一世紀(jì)的新嘉興帶來(lái)一個(gè)標(biāo)志性的建筑和商業(yè)中心。宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新周期來(lái)臨1999年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的谷底1999年中國(guó)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于景氣低迷狀況，全國(guó)GDP增長(zhǎng)率只有7.1%，為1992年以來(lái)的最低，投資增長(zhǎng)率只有5.6%，為1993年以來(lái)的最低，社會(huì)消費(fèi)品現(xiàn)價(jià)零售額增長(zhǎng)率只有6.8%，為1994年以來(lái)的最低，因此1999年將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的谷底。2000年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定回升在出口拉動(dòng)及政府?dāng)U大內(nèi)需政策下，2000年我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，固定資產(chǎn)投資前三季度達(dá)12.9%，比1999年同期提高4.8個(gè)百分點(diǎn)，技改投資前三季增長(zhǎng)21%;工業(yè)生產(chǎn)在前三季度保持持續(xù)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá)98.1%，工業(yè)的維持發(fā)展表明經(jīng)濟(jì)的后勢(shì)潛力巨大;今年前三季度物價(jià)也開(kāi)始止跌回升，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上升1.2%，而去年同期為-1.6%，這種種跡象都表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出低谷，開(kāi)始了新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。3、2001年經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步增長(zhǎng)2001年是新的世紀(jì)的開(kāi)始，也是我們實(shí)施十五計(jì)劃的開(kāi)始，中央政府將繼續(xù)以發(fā)展為主線，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策，促進(jìn)消費(fèi)，加大投資力度，刺激經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回升。我們也將加入WT0，與世界經(jīng)濟(jì)接軌，充滿活力的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于投資。二.嘉興市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展嘉興市位于長(zhǎng)江三角洲南翼，地處浙北杭嘉湖平原的東部，東北緊鄰上海市，西連杭州和湖州，市區(qū)距上海、杭州均不足100公里，鐵路、公路、航運(yùn)等水陸交通干線發(fā)達(dá)，交通便利。嘉興自古繁華，素以“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府”著稱，目前所轄五縣兩區(qū)人口共330萬(wàn)人，其中市區(qū)78萬(wàn)人口。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)19781985199019951999國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）13.2940.9881.33317.29471.89人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）46013662582975014297（合1800美元）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率19.2%21.7%0.9%19.5%10.0%消費(fèi)品零售總額（億元）1.4710.7024.25111.78197.09嘉興市已進(jìn)入人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1800美元的階段，表明已實(shí)現(xiàn)小康，居民生活將向提高生活品質(zhì)方向發(fā)展，這為精品商業(yè)的發(fā)展提供了前提條件。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)比重占絕對(duì)地位國(guó)有經(jīng)濟(jì)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)其他經(jīng)濟(jì)198051.3%0.1%48.6%0199513.7%21.6%49.9%14.8%19994.5%52.0%21.1%22.4%非國(guó)有經(jīng)濟(jì)占絕對(duì)主導(dǎo)地位正是嘉興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，也是嘉興能可持續(xù)發(fā)展的最重要的基石，它為本項(xiàng)目的招商提供了廣闊的市場(chǎng)空間。3.戶口管理制度的改革和城市化進(jìn)程的加快浙江省政府頒布了《關(guān)于加快推進(jìn)浙江城市化若干政策的通知》，明確規(guī)定從２０００年起，小城鎮(zhèn)實(shí)行按居住地登記戶口的管理制度，大中城市（指設(shè)區(qū)城市）要積極創(chuàng)造條件實(shí)行按居住地登記戶口的管理制度，明確了要“引導(dǎo)人口集聚“，從２００１年起，各地將取消進(jìn)城人口控制指標(biāo)。這項(xiàng)政策表明房地產(chǎn)業(yè)將在地市、縣等區(qū)域發(fā)生根本的格局變化，城市化進(jìn)程的加快將刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商鋪的需求將加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著商鋪的價(jià)格將進(jìn)一步攀升，這對(duì)我公司在嘉興投資房地產(chǎn)有指導(dǎo)作用。三.建國(guó)路作為商業(yè)中心的巨大市場(chǎng)價(jià)值建國(guó)路舊稱北門大街，自古以來(lái)就是嘉興最繁華的商業(yè)地段，富商云集、名店林立，穩(wěn)居嘉興第一商貿(mào)的地利優(yōu)勢(shì)，孕育著無(wú)限的商機(jī)。隨著嘉興舊城改造的加快完成，建國(guó)路作為商業(yè)中心的價(jià)值將凸現(xiàn)出來(lái)，本項(xiàng)目屬于嘉興絕無(wú)僅有的稀缺地塊，誰(shuí)能以超前的眼光發(fā)掘它的潛在價(jià)值，誰(shuí)就將在未來(lái)占盡商業(yè)先機(jī)。第三部分嘉興商貿(mào)市場(chǎng)分析目前嘉興商業(yè)態(tài)勢(shì)傳統(tǒng)大商場(chǎng)這些大商場(chǎng)有江南大廈、陽(yáng)光購(gòu)物中心、戴夢(mèng)得購(gòu)物中心等，它們主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，零售總額大，但贏利能力低，面臨新的業(yè)態(tài)的沖擊。如江南大廈1999年零售總額1.865億，營(yíng)業(yè)面積1.8萬(wàn)平方米，人員1024人，但利潤(rùn)僅5.2萬(wàn)元；陽(yáng)光購(gòu)物中心8574萬(wàn)元的零售額，面積1.5萬(wàn)平方米，從業(yè)人數(shù)562人，利潤(rùn)僅8.6萬(wàn)元。小商品市場(chǎng)或商城目前僅市區(qū)就有港澳商城、嘉興商城、中興廣場(chǎng)、燈具市場(chǎng)等，一般由個(gè)體經(jīng)營(yíng)，攤位較小，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)低檔單一品種，船小掉頭快，它們占了整個(gè)零售業(yè)的絕大多數(shù)，但檔次較低，市場(chǎng)的整體形象沒(méi)有樹立，容易出現(xiàn)散亂的現(xiàn)象，消費(fèi)者的利益容易受到侵害。新興業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)如近日開(kāi)張的大潤(rùn)發(fā)超市，它就是新興的倉(cāng)儲(chǔ)式超市形態(tài)，大批量采購(gòu)，無(wú)倉(cāng)庫(kù)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用低，故商品價(jià)格低，受到大眾歡迎。再如食品蔬菜配送業(yè)首次在嘉興開(kāi)始出現(xiàn)，這些形式的出現(xiàn)反映了市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，二.商鋪售價(jià)由于目前沒(méi)有較多的個(gè)案支持，我們僅選取一些近年的價(jià)格作為參照系l.少年路一樓一底均價(jià)8000元/平方米㎡2.建國(guó)路底層15000元/平方米㎡3.禾興路一樓一底㎡均價(jià)8500元/平方米㎡4.嘉禾北京城商鋪8000-12000元/平方米㎡上述這些地段均不如本項(xiàng)目地塊三.商鋪?zhàn)鈨r(jià)1.沿街商鋪：少年路200元/平方米/月（一般為15平方米）一個(gè)鋪位總價(jià)約3.6萬(wàn)/年勤儉路150元/平方米/月總價(jià)約為2.7萬(wàn)/年建國(guó)路160元/平方米/月,總價(jià)約2.9萬(wàn)/年*租金價(jià)推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年200元/平米/月14400168001920021600240002640028800150元/平米/月10800126001440016200180001980021600160元/平米/月11520134401536017280192002112021600若以10年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為2.4萬(wàn)/平方米，1.8萬(wàn)/平方米㎡，1.92萬(wàn)/平方米。平均售價(jià)為2.04萬(wàn)元若以8年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為1.92萬(wàn)/平方米,1.44萬(wàn)/平方米,1.54萬(wàn)/平方米。平均售價(jià)為1.63萬(wàn)元2.內(nèi)商鋪（以15平方米為計(jì)量單位）嘉興商城鋪位120/平方米/月總價(jià)2.2萬(wàn)/年商業(yè)大廈180元/平方米/月總價(jià)約3.3萬(wàn)元/年建業(yè)商廈60元/平方米/月（30平方米）總價(jià)2.2萬(wàn)元/年中興廣場(chǎng)60元/平方米/月（30平方米）總價(jià)約2.2萬(wàn)元/年*租金價(jià)推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年120元/平米/月991920021600240002640028800180元/平米/月1296015120172801944021600237602592060元/平米/月4320504057606480720079208640若以10年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為：2.4萬(wàn)/平米，2.16萬(wàn)/平米，7200元/平米。平均售價(jià)為1.76萬(wàn)元。若以8年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為1.92萬(wàn)/平米,1.72萬(wàn)/平米,5760萬(wàn)/平米。平均售價(jià)為1.4萬(wàn)元第四部分項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃一.市場(chǎng)定位1.物業(yè)定位隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者購(gòu)物不僅是為了滿足生活基本需要，而且視購(gòu)物為集游玩、娛樂(lè)、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。因此為適應(yīng)這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化發(fā)展、綜合性的步行街的形式，結(jié)合本地塊的市中心的地理位置，項(xiàng)目定位于高品質(zhì)的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣二區(qū)。2.步行街的功能售賣功能是步行街的基本功能，它必須向顧客提供齊備的商品；具有生活功能是它的另一特征。本項(xiàng)目具備以下特點(diǎn)： 經(jīng)營(yíng)品種齊全。無(wú)論是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還是進(jìn)口產(chǎn)品，高檔品還是大眾化產(chǎn)品都能并存。包含每一顧客層面，青年人追新獵奇的時(shí)髦品，老年人的銀發(fā)商品，兒童的專用品等，無(wú)論顧客的產(chǎn)齡如何，到這里購(gòu)物都能買到自己需要的產(chǎn)品。提供休閑場(chǎng)所。步行街內(nèi)有滿足日常生活的體閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、餐飲等服務(wù)設(shè)施，為人們提供一個(gè)購(gòu)物與享受合一的好去處。統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)。由于步行街把分散與商店聚集在一起，把遍布于街頭巷尾的服務(wù)機(jī)構(gòu)集中在一個(gè)建筑物中，因此采取統(tǒng)一的管理形式。3.建筑風(fēng)格的一般提示A.外立面采用大通透的玻璃，使過(guò)往行人都能看清店內(nèi)的商品和購(gòu)物人流，產(chǎn)生購(gòu)物之欲望。B.步行街的內(nèi)街的設(shè)計(jì)要?jiǎng)?chuàng)新，最大特點(diǎn)應(yīng)設(shè)計(jì)出縱跨每層的中庭，使消費(fèi)者非常清楚地感受到最高一層和最低一層營(yíng)業(yè)樓層的差異，產(chǎn)生留連忘返的感覺(jué)。C.人流設(shè)計(jì)應(yīng)能把外圍人群引導(dǎo)入內(nèi)街，在內(nèi)街中考慮休息和交流的功能，使消費(fèi)者在此停留、休息和約會(huì)，延長(zhǎng)逗留時(shí)間。4.主力客戶群界定A.服裝城，每間30-50平方米，約200間，共6000-10000平方米B.運(yùn)動(dòng)城，可集運(yùn)動(dòng)器具、服裝等，約2000-4000平方米C.娛樂(lè)城，可占半層，開(kāi)辟多項(xiàng)服務(wù)，8000-10000平方米D.飲食城，集各地飲食風(fēng)味、中西快餐于一體，可占半層，8000平方米E.本地名牌、個(gè)體店，每間20-30平方米，共200-300間，約4000-9000平方米F:特種服務(wù)區(qū)，如文物古玩、婚紗攝影等特殊服務(wù)對(duì)象的交易區(qū)G:名脾專賣店二.營(yíng)銷策略包裝策略。本項(xiàng)目起點(diǎn)很高，應(yīng)體現(xiàn)與國(guó)際接軌的方針，建成立足嘉興市區(qū)、面向五縣周邊地區(qū)，在浙江省都具有較高知名度的濃郁文化休閑特色的商業(yè)步行街。推廣機(jī)構(gòu)的選擇。本項(xiàng)目將聘請(qǐng)成功推廣商業(yè)步行街的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃，如美聯(lián)物業(yè)、中原物業(yè)、戴德梁行等機(jī)構(gòu)，已著手進(jìn)入接洽調(diào)查階段，隨著項(xiàng)目中標(biāo)將進(jìn)一步深入。推廣策略。本項(xiàng)目將進(jìn)行大規(guī)模的招商活動(dòng)，與各地之民間商會(huì)聯(lián)絡(luò)，尤其注重溫州地區(qū)的投資者，良好的投資回報(bào)將吸引他們前來(lái)投資經(jīng)商。租售方式選擇。本物業(yè)由于其獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)價(jià)值，無(wú)論是租或售都會(huì)取得穩(wěn)定可觀的回報(bào)，但公司的基本原則是成本部分以出售為主，即約3億元左右，另有約1個(gè)億價(jià)值的物業(yè)租售均可，擁有市中心黃金地段的物業(yè)可使公司未來(lái)仍能獲取豐厚的回報(bào)。第五部分項(xiàng)目成本測(cè)算（以全部物業(yè)出售方案測(cè)算）土地費(fèi)用19868萬(wàn)元其中:1.土地出讓金19290萬(wàn)元2.契稅（出讓金×3%）578萬(wàn)元前期費(fèi)用其中:1.規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)500萬(wàn)元2.規(guī)劃放樣費(fèi)10萬(wàn)元3.招投標(biāo)費(fèi)用（建安費(fèi)×0.3%）17萬(wàn)元4.三通一平130萬(wàn)元其中：土方100萬(wàn)元施工水電增容費(fèi)30萬(wàn)元建安工程費(fèi)6600萬(wàn)元1.建安費(fèi)（1000元/平方米）5600萬(wàn)元2.環(huán)境工程300萬(wàn)元3.水電工程700萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)320萬(wàn)元其中：1.道路工程及室外工程200萬(wàn)元2.用電增容費(fèi)100萬(wàn)元3.電訊設(shè)施20萬(wàn)元五.各項(xiàng)規(guī)費(fèi)518萬(wàn)元其中：1.小區(qū)配套費(fèi)392萬(wàn)元2.質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)×1%）56萬(wàn)元3.墻改費(fèi)、限袋費(fèi)（7元/平方米）70萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)200萬(wàn)元七.開(kāi)發(fā)費(fèi)用2400萬(wàn)元其中：1.管理費(fèi)用300萬(wàn)元2.銷售推廣費(fèi)用600萬(wàn)元3.財(cái)務(wù)費(fèi)用1500萬(wàn)元八.總成本30563萬(wàn)注：1.在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)成本，降低管理費(fèi)用，縮短前期準(zhǔn)備時(shí)間（半年為限），盡快進(jìn)入招商階段,減輕前期資金壓力大所造成的財(cái)務(wù)壓力。2.整個(gè)項(xiàng)目期限定為二年，即：2001年1--6月前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)階段2001年6--2002年12月施工階段2000年8--2002年12月銷售、招商階段2003年1月1日開(kāi)業(yè)第六部分項(xiàng)目收入測(cè)算—.全部物業(yè)出售方案1.建筑分層面積指標(biāo)一樓商鋪18000平方米㎡㎡㎡二樓商鋪18000平方米㎡三樓商鋪10000平方米㎡四樓寫字樓10000平方米㎡㎡共56000平方米㏎㎡2.單價(jià)核定：由于前述之市場(chǎng)定位及租售價(jià)格推算表，根據(jù)可能之需求，我們把每層均價(jià)核定為一樓15000元/平方米㎡二樓5000元/平方米㎡三樓3800元/平方米㎡四樓2200元/平方米㎡3.銷售金額為：四樓2200平方米×10000=2200萬(wàn)元三樓 3800平方米×10000=3800萬(wàn)元二樓5000平方米×18000=9000萬(wàn)元一樓15000平方米×18000=27000萬(wàn)元總計(jì)銷售額為4.2億元租售并舉方案一樓全部出售18000平方米×15000元/平米=2.7億2.二、三、四樓出租，出租率為80%二樓租金120元/平米/月，三樓租金80元/平米/月，四樓租金50元/平米/月租金總額為二樓120×18000×12×80%=2074萬(wàn)三樓80×10000×12×80%=768萬(wàn),四樓50×10000×12×80%=480萬(wàn),總計(jì)3322萬(wàn)元/年在第三年進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后，每年可獲得3322萬(wàn)元的出租收入，出售收入加第一年出租收入約為項(xiàng)目總投入，即本方式可以用三年收回成本，以后項(xiàng)目公司擁有第二、三、四層物業(yè)共38000平方米，每年可獲得3322萬(wàn)元出租收入。第七部分項(xiàng)目收益分析項(xiàng)目總成本30563萬(wàn)元項(xiàng)目總收入42000萬(wàn)元扣營(yíng)業(yè)稅等2330萬(wàn)元稅前利潤(rùn)9107萬(wàn)元注：若不免所得稅，則稅后凈利為7558萬(wàn)元若能免所得稅，則凈利仍為9107萬(wàn)元銷售保本價(jià)格5873元/平方米㎡樓面地價(jià)3445元/平方米㎡資金利潤(rùn)率30.23%（以7558萬(wàn)元利潤(rùn)為基數(shù)）第八部分總體經(jīng)濟(jì)評(píng)介一.綜上所述，我們認(rèn)為這個(gè)地塊具有巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)，以全部物業(yè)出售計(jì)算二年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)7558萬(wàn)元；以租售并舉方式計(jì)算，三年收回成本，以后在擁有第二、三、四層物業(yè)時(shí)每年可獲3322萬(wàn)元穩(wěn)定的物業(yè)出租收入，物業(yè)自身還能不斷升值，所以說(shuō)回報(bào)是巨大的;這個(gè)項(xiàng)目的完成同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)嘉興港澳公司質(zhì)的飛躍，樹立良好的企業(yè)形象。為嘉興城市建設(shè)增添新世紀(jì)的光彩。二.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析1.本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集中在內(nèi)商鋪及二、三樓商鋪上，若不能形成有效之人氣，就不能吸引投資者和消費(fèi)者，形成賣不掉物業(yè)或賣掉了也開(kāi)不出商鋪的現(xiàn)象，影響項(xiàng)目的形象。2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金壓力大，前期1.929億元，一般半年后才能銷售，財(cái)務(wù)成本會(huì)很大，若前期準(zhǔn)備時(shí)間延長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。推盤的策略選擇。推盤時(shí)應(yīng)形成旺銷局面，以聚合人氣，若到時(shí)宏觀上出現(xiàn)不景氣的局面，則銷售價(jià)將達(dá)不到預(yù)期的價(jià)格，影響整個(gè)投資回報(bào)率。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于我公司專業(yè)于住宅開(kāi)發(fā)，尚無(wú)很大的商業(yè)中心開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在人才準(zhǔn)備上也顯示出不足，這將影響項(xiàng)目的進(jìn)程。增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三.風(fēng)險(xiǎn)防范1.加快項(xiàng)目的立項(xiàng)和前期策劃、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備時(shí)間，確保在2001年年中即能正式開(kāi)盤銷售，加快各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)。2.尋找到步行街專業(yè)策劃代理機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)隊(duì)伍，力爭(zhēng)拿出市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、超前設(shè)計(jì)的建筑物，為項(xiàng)目推廣制造亮點(diǎn)。3.進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)查，把嘉興商鋪市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律吃透，做好各項(xiàng)招商的準(zhǔn)備工作。4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)的宏觀調(diào)控，銜接好資金的周轉(zhuǎn)，減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。進(jìn)一步選聘各類專業(yè)人才充實(shí)我們的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍。通過(guò)以上各項(xiàng)措施，我們可以有效防范風(fēng)險(xiǎn)，順利完成項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。青洋湖景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論 1一、項(xiàng)目概況及目標(biāo) 1二、項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介 2三、可行性報(bào)告編制依據(jù) 3四、可行性報(bào)告編制內(nèi)容 3五、建設(shè)方案與研究結(jié)論 31、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 32、總圖布置方案 43、勞動(dòng)定員及職工來(lái)源 44、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及招標(biāo)方案 45、投資估算及資金籌措方案 4第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 5一、建設(shè)背景 5二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6第三章市場(chǎng)分析 8一、市場(chǎng)分析 81、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 82、長(zhǎng)沙旅游發(fā)展趨勢(shì) 93、長(zhǎng)沙2006年五一長(zhǎng)假旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀 11二、市場(chǎng)定位 161、項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)域定位 162、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體定位， 17第四章項(xiàng)目建設(shè)選址和有利條件 18一、項(xiàng)目選址 18二、建設(shè)條件 181、地形、地貌、地震情況 182、工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 19第五章建設(shè)方案 22一、總平面布置及交通運(yùn)輸方案 221、總平面設(shè)計(jì) 22二、弱電 281、設(shè)計(jì)依據(jù) 282、概述 283、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 294、廣播系統(tǒng) 305、綜合布線系統(tǒng) 306、電話系統(tǒng) 317、有線電視系統(tǒng) 3