2022年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》名師預(yù)測卷1

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問答題（共5題，共5分）

1.對某私人的出租住宅進(jìn)行交易價(jià)格評估時(shí)，如果選用收益法和成本法，分別需要搜集哪些資料？

2.甲公司于3年前以出讓方式取得一宗住宅用途的土地使用權(quán)，土地使用期限為70年，后政府部門修改規(guī)劃，該區(qū)域列為商業(yè)區(qū)，要求開發(fā)商更改設(shè)計(jì)變?yōu)樯套捎糜猛荆瑸榕浜现車h(huán)境并減低高度50米，以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐睦铣菂^(qū)發(fā)展規(guī)劃。為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。請問此項(xiàng)更改對房屋造成的損失有哪些？估價(jià)師為完成本次估價(jià)應(yīng)收集哪些資料？

3.某企業(yè)一幢6層辦公大樓于2年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償?，F(xiàn)委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估拍賣底價(jià)。

1.若選擇收益法和比較法評估拍賣底價(jià)，簡述各自的技術(shù)路線。

2.法院應(yīng)如何確定拍賣底價(jià)若第一次流拍，怎樣處理

4.下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對得40分，請?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在括號后面空格處的不計(jì)分）

封面

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：XX市XX路XXX號XX商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評估?

估價(jià)委托人：XX法院

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX（注冊號XXX），XXX（注冊號XXX）

估價(jià)作業(yè)期：2022年6月14日至2022年6月19日

致估價(jià)委托人函（略）

目錄（略）

估價(jià)師聲明（略）

估價(jià)假設(shè)和限制條件

1.本次評估涉及的權(quán)屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。

2.估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)達(dá)到最高最佳利用狀態(tài)，其運(yùn)作方式合法。

3.估價(jià)對象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問題。

4.房地產(chǎn)市場在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。

5.估價(jià)對象房地產(chǎn)在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。

6.至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，其他樓層均已經(jīng)到期或馬上到期，只有第一層商業(yè)用房租賃期限到2022年6月30日到期，鑒于本次評估的特定估價(jià)目的，評估時(shí)不考慮租賃情況對估價(jià)對象評估價(jià)值的影響。

7.至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已抵押給××銀行××支行，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬元。由于本次估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值，故本次評估未考慮已抵押他項(xiàng)權(quán)利對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

（其他假設(shè)和限制條件略）

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

（一）估價(jià)委托人（略）?

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)?

估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?

住所：XX市XX區(qū)XX路XX號XX大廈10樓?

法定代表人：XXX?

資質(zhì)等級：一級?

證書編號：建房估證字【2022】XXX號?

有效期限：2022年XX月XX日至2022年XX月XX日?

（三）估價(jià)目的?

為法院辦案提供價(jià)格參考。

（四）估價(jià)對象?

1.土地實(shí)物狀況描述

估價(jià)對象所在宗地坐落于xx市xx區(qū)xx號，土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地，宗地總體形狀較規(guī)則，南臨環(huán)市東路、北臨光明路、其余臨內(nèi)街，地勢平坦，地基承載力一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，土壤為酸性紅土。土地開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣），紅線內(nèi)場地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。

2.建筑物實(shí)物狀況描述

經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對象為xx市xx區(qū)xx號的商業(yè)房地產(chǎn)的一樓，所在建筑物為一幢5層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)樓，建成于2022年10月18日，1-5層為商業(yè)裙樓，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來水直供用戶，其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調(diào)及智能煙感自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)，由市政電網(wǎng)供電。

估價(jià)對象室內(nèi)附著的裝修及基本設(shè)施為：室內(nèi)地面鋪大理石及地毯，內(nèi)墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門，樓宇安裝高速電梯及中央空調(diào)，水電設(shè)施均采用暗裝方式。估價(jià)對象的樓宇基礎(chǔ)無沉降情況，估價(jià)對象室內(nèi)空間布局合理，采光、通風(fēng)較好，經(jīng)實(shí)地查勘及委托方介紹，估價(jià)對象現(xiàn)已出租作商業(yè)使用，保養(yǎng)維護(hù)情況良好，為完好房。

3.估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析

依據(jù)估價(jià)委托人提供的《xx省房地產(chǎn)權(quán)證》（粵房地權(quán)證穗字第xxxx號、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號）等資料記載，房地產(chǎn)權(quán)屬人均為xxx。

權(quán)屬來源方式：估價(jià)對象權(quán)屬來源于購買所得。

估價(jià)對象房屋建筑面積為1340.45m2，經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對象所在樓宇有專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。估價(jià)對象土地所有權(quán)為國有，共用土地為國有出讓土地使用權(quán)，共用土地面積為共用整棟樓房的產(chǎn)權(quán)人共同使用，土地用途為商業(yè)用地，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限為40年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)為止，剩余土地使用年限為29.33年。土地所有者為國家，土地使用權(quán)人為xxx。

4.估價(jià)對象區(qū)位狀況

（1）位置現(xiàn)狀描述與分析

1）坐落：xx市xx區(qū)xx號。

2）方位：城市市區(qū)地帶，越秀區(qū)中部。

3）與主要設(shè)施距離：距離市級商業(yè)中心世貿(mào)中心約0.5km。

4）臨街狀況：南臨環(huán)市東路，屬于東西向主干道。

5）朝向：樓宇主朝向?yàn)槟?、北?/p>

6）樓層：總樓層5層，估價(jià)對象在1樓。

（2）周圍環(huán)境狀況描述與分析

1）自然環(huán)境：估價(jià)對象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘谐菂^(qū)地帶，現(xiàn)已大部分開發(fā)為高樓大廈，原始地貌及自然環(huán)境已城市化，自然環(huán)境一般。

2）人文環(huán)境：估價(jià)對象所在區(qū)域主要人群為淘金商圈附近的白領(lǐng)與企事業(yè)單位職工等，治安狀況較好，衛(wèi)生條件較好。毗鄰黃花崗科技園，是xx市內(nèi)重要商務(wù)辦公區(qū)。

（3）景觀狀況描述與分析

區(qū)域內(nèi)主要為城景、街景，區(qū)域內(nèi)有黃花崗公園等休閑場所，沒有其他特殊景觀。

（4）外部配套設(shè)施狀況描述與分析

1）基礎(chǔ)設(shè)施：估價(jià)對象所在道路與環(huán)市路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃?xì)夂陀芯€電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度高。

2）公共服務(wù)設(shè)施：估價(jià)對象附近有學(xué)校、幼兒園、銀行、衛(wèi)生所、市場、派出所等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善。

（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)

2022年6月17日（確定理由略）

（六）價(jià)值類型

估價(jià)中采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即所評估出的客觀合理價(jià)格應(yīng)是在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。

（七）估價(jià)原則?

本次估價(jià)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、獨(dú)立、客觀、公正原則、謹(jǐn)慎原則等房地產(chǎn)估價(jià)原則。

（八）估價(jià)依據(jù)?

1.法律、法規(guī)和政策性文件?

①《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；?

②《中華人民共和國土地管理法》；?

③《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》；?

④《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；?

⑤《中華人民共和國拍賣法》。?

2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范?

①《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；?

②《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2022）。?

3.委托方提供的相關(guān)資料（略）

4.估價(jià)人員調(diào)查收集的相關(guān)資料?

①估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料；?

②估價(jià)對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況、同類房地產(chǎn)市場交易等數(shù)據(jù)資料。

（九）估價(jià)方法?

估價(jià)對象屬于商業(yè)用途，屬于收益性物業(yè)，且估價(jià)對象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。

估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，同一類型物業(yè)近期成交較多，特別是估價(jià)對象所在樓宇市場交易案例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行評估。

因成本法計(jì)算會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)值，所以，不選取成本法。

綜上所述，同時(shí)結(jié)合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行評估。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘，結(jié)合估價(jià)對象的實(shí)際情況，并對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價(jià)方法。

比較法原理：是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或使用價(jià)值相同的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)加以對照比較，就兩者之間的影響該土地的交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素等的差別進(jìn)行修正，計(jì)算待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

收益法原理：如果將價(jià)值時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在未來的收益期內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與未來一系列凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是房地產(chǎn)的價(jià)值。

（十）估價(jià)結(jié)果?

本次估價(jià)對象為xx市xx區(qū)xx號樓1樓建筑面積合計(jì)共為1340.45m2的商業(yè)房地產(chǎn)，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，仔細(xì)考察估價(jià)對象的建筑特征及使用維護(hù)情況，考慮到各估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，特別是商業(yè)類物業(yè)的實(shí)際市場情況，考究各種估價(jià)方法后，認(rèn)為本次評估采用的比較法和收益法能反映估價(jià)對象的市場行情。故分別運(yùn)用比較法和收益法經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2022年6月17日符合本報(bào)告估價(jià)假設(shè)和限制條件的狀況下的公開市場總價(jià)值為￥27418905，人民幣（大寫）貳仟柒佰肆拾壹萬捌千玖佰零伍元整。

（十一）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師?

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師表1

（十二）實(shí)地查勘期?

二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。?

（十三）估價(jià)作業(yè)日期

二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。

商業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)值評估技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對象描述與分析

（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析

1.土地實(shí)物狀況描述

估價(jià)對象所在宗地坐落于xx市xx區(qū)xx號，土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地，宗地總體形狀較規(guī)則，南臨環(huán)市東路、北臨光明路、其余臨內(nèi)街，地勢平坦，地基承載力一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，土壤為酸性紅土。土地開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通煤氣），紅線內(nèi)場地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。

2.建筑物實(shí)物狀況描述

經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對象為xx市xx區(qū)xx號的商業(yè)房地產(chǎn)，所在建筑物為一幢5層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)樓一樓，建成于2022年10月18日，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來水直供用戶，其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調(diào)及智能煙感自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)，由市政電網(wǎng)供電。

估價(jià)對象室內(nèi)附著的裝修及基本設(shè)施為：室內(nèi)地面鋪大理石及地毯，內(nèi)墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門，樓宇安裝高速電梯及中央空調(diào)，水電設(shè)施均采用暗裝方式。估價(jià)對象的樓宇基礎(chǔ)無沉降情況，估價(jià)對象室內(nèi)空間布局合理，采光、通風(fēng)較好，經(jīng)實(shí)地查勘及委托方介紹，估價(jià)對象現(xiàn)已出租作辦公使用，保養(yǎng)維護(hù)情況良好，為完好房。

（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析

1.合法權(quán)利人

依據(jù)估價(jià)委托人提供的《xx省房地產(chǎn)權(quán)證》（粵房地權(quán)證穗字第xxxx號、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號）等資料記載，房地產(chǎn)權(quán)屬人均為xxx。

2.權(quán)屬來源方式

估價(jià)對象權(quán)屬來源于購買所得。

3.土地權(quán)益狀況描述

估價(jià)對象土地所有權(quán)為國有，共用土地為國有出讓土地使用權(quán)，共用土地面積為共用整棟樓房的產(chǎn)權(quán)人共同使用，土地用途為綜合用地，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限為50年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)為止，剩余土地使用年限為33.91年。土地所有者為國家，土地使用權(quán)人為xxx。

4.建筑物權(quán)益狀況描述

估價(jià)對象房屋建筑面積為1340.45m2，經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對象所在樓宇有專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析

1.位置現(xiàn)狀描述與分析

1）座落：xx市xx區(qū)xx號。

2）方位：城市市區(qū)地帶，越秀區(qū)中部。

3）與主要設(shè)施距離：距離市級商業(yè)中心世貿(mào)中心約0.5km。

4）臨街狀況：南臨環(huán)市東路，屬于東西向主干道。

5）朝向：樓宇主朝向?yàn)槟?、北?/p>

6）樓層：總樓層5層，估價(jià)對象在1樓。

2.周圍環(huán)境狀況描述與分析

1）自然環(huán)境：估價(jià)對象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘谐菂^(qū)地帶，現(xiàn)已大部分開發(fā)為高樓大廈，原始地貌及自然環(huán)境已城市化，自然環(huán)境一般。

2）人文環(huán)境：估價(jià)對象所在區(qū)域主要人群為淘金商圈附近的白領(lǐng)與企事業(yè)單位職工等，治安狀況較好，衛(wèi)生條件較好。

3.景觀狀況描述與分析

區(qū)域內(nèi)主要為城景、街景，區(qū)域內(nèi)有黃花崗公園等休閑場所，沒有其他特殊景觀。

4.外部配套設(shè)施狀況描述與分析

1）基礎(chǔ)設(shè)施：估價(jià)對象所在道路與環(huán)市路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃?xì)夂陀芯€電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度高。

2）公共服務(wù)設(shè)施：估價(jià)對象附近有學(xué)校、幼兒園、銀行、衛(wèi)生所、市場、派出所等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善。

二、最高最佳使用分析

1.合法性分析

估價(jià)對象為xx市xx區(qū)xx號的商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的《xx省房地產(chǎn)權(quán)證》等資料記載，其證載合法批準(zhǔn)用途為商業(yè)，實(shí)際用途亦為商業(yè)，本次估價(jià)按其法定商業(yè)用途進(jìn)行估價(jià)。

2.利用方式分析

最高最佳利用原則要求評估價(jià)值應(yīng)是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的利用方式的估價(jià)結(jié)果，具體如下：

（1）保持現(xiàn)狀前提：估價(jià)對象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進(jìn)行估價(jià)，保持現(xiàn)狀的條件是新房地產(chǎn)價(jià)值減將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值。

（2）裝飾裝修改造前提：估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進(jìn)行，對估價(jià)對象進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值大于現(xiàn)狀裝修的房地產(chǎn)價(jià)值。

（3）改變用途前提（略）

（4）重新開發(fā)前提（略）

（5）上述情況的某種組合：估價(jià)對象改變用途和裝飾裝修改造再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途和裝飾裝修改造再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)，對估價(jià)對象改變用途和裝飾裝修改造的條件是改變用途和裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值減改變用途和裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)狀用途的房地產(chǎn)價(jià)值。

估價(jià)對象為xx市xx區(qū)xx號1層的商業(yè)房地產(chǎn)。目前估價(jià)對象現(xiàn)出租作商業(yè)使用，估價(jià)對象所在樓宇建筑結(jié)構(gòu)合理，耐用性好，裝修豪華，保養(yǎng)維護(hù)良好。估價(jià)對象約建于2022年，裝修成新度較高，重新裝修對房地產(chǎn)價(jià)值影響較?。还纼r(jià)對象規(guī)劃為商業(yè)，按現(xiàn)行xx市政策，改變用途和重新開發(fā)的情況可能性非常小；預(yù)計(jì)未來估價(jià)對象將繼續(xù)保持商業(yè)現(xiàn)狀使用。

三、估價(jià)方法適用性分析

1.估價(jià)方法選取

通行的房地產(chǎn)評估方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。

（1）估價(jià)對象法定批準(zhǔn)用途為商業(yè)，已建成投入，不屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，可再開發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。

（2）估價(jià)對象屬于商業(yè)用途，屬于收益性物業(yè)，且估價(jià)對象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。

（3）估價(jià)對象所在區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，同一類型商業(yè)物業(yè)近期成交較多，特別是估價(jià)對象所在樓宇市場交易案例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行評估。

（4）因成本法計(jì)算會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)值，所以，不選取成本法。

綜上所述，同時(shí)結(jié)合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行評估。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘，結(jié)合估價(jià)對象的實(shí)際情況，并對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價(jià)方法。

比較法技術(shù)路線（略）

收益法技術(shù)路線（略）

四、估價(jià)測算過程

1.收益法計(jì)算過程

（1）公式選用

估價(jià)對象為出租型的商業(yè)物業(yè)，xx市一般出租物業(yè)在簽訂合同時(shí)均會(huì)不同程度設(shè)定租金遞增幅度，以規(guī)避房地產(chǎn)市場行情變動(dòng)、物價(jià)變動(dòng)、利率變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)，故采用報(bào)酬資本化法，并考慮凈收益按一定比率遞增，以使估價(jià)結(jié)果符合市場行情。

收益法測算公式為：

V一房地產(chǎn)價(jià)值；

A一未來第一年房地產(chǎn)凈收益；

Y一報(bào)酬率；

g一凈收益逐年遞增的比率；

n一房地產(chǎn)剩余收益年限。

（2）租金收入的確定

經(jīng)過對周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)，選取了三個(gè)類似同類型商業(yè)出租交易實(shí)例作為比較實(shí)例，將估價(jià)對象與各案例進(jìn)行比較，對比較案例的交易情況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況等方面與估價(jià)對象進(jìn)行比較和修正，求取估價(jià)對象市場租金為100元／m2。具體測算過程略。

（3）有效出租面積的確定

根據(jù)估價(jià)人員的對周邊市場的調(diào)查，周邊同類型商業(yè)物業(yè)的出租面積一般按其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價(jià)對象出租面積為《xx省房地產(chǎn)權(quán)證》登記的建筑面積為1340.45m2，即有效出租面積為100%。

（4）其他收入的確定

根據(jù)相關(guān)調(diào)查的數(shù)據(jù)，xx市出租房屋一般收承租方二至三個(gè)月的租金作為押金，并租賃期滿后無息退還，當(dāng)下銀行存款利率3.5%，則估價(jià)對象租期外其他收入情況如下：

其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。

（5）空置率的確定

據(jù)了解xx市商業(yè)物業(yè)在2022年上半年市場平均空置率為7％。經(jīng)調(diào)查，估價(jià)對象位于xx市城區(qū)重要的商務(wù)區(qū)域，周圍人流密集，商務(wù)氛圍好，考慮估價(jià)對象的實(shí)際情況，取空置率為5%。

（6）租金變化趨勢分析

估價(jià)對象位于xx繁華區(qū)域，設(shè)定其可持續(xù)經(jīng)營，預(yù)測其發(fā)展前景，據(jù)調(diào)查，某市東路段同類型商業(yè)物業(yè)的年租金增長率在2％至5％之間，按遵守謹(jǐn)慎原則，擬定估價(jià)對象每年租金年均增長率為3.8%。

（7）年有效毛收入

年有效毛收入=（潛在毛租金收入×12個(gè)月×有效出租面積-空置和收租損失）＋其他收入

=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年?m2）?

（8）運(yùn)營費(fèi)用

出租型商業(yè)物業(yè)，一般出租型物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用包括房產(chǎn)稅、租賃稅費(fèi)、房屋維修費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)和其他費(fèi)用等。根據(jù)市場調(diào)查確定各項(xiàng)費(fèi)用如下：

①房產(chǎn)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，出租房屋的房產(chǎn)稅以租金收入的12％計(jì)；

1147×12%=138元/（年?m2）。

②租賃稅費(fèi)：依據(jù)xx省政府公布的《印發(fā)xx省地方教育附加征收使用管理暫行辦法的通知》，從2022年1月1日起，對xx省行政區(qū)域內(nèi)繳納增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅（簡稱“三稅”）單位和個(gè)人，按實(shí)際繳納的“三稅”稅額的2％征收地方教育附加，則計(jì)算繳納租賃稅費(fèi)合計(jì)取租金收入的5.7%：

1147×5.7%=65元/年?m2。

③房屋維修費(fèi)：房屋維修費(fèi)一般取重置成本的2.5%：（確定依據(jù)略）

3250×2.5%=81/年?m2。

④房屋重置成本：估價(jià)對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)5層商業(yè)辦公樓，參考xx市造價(jià)站《關(guān)于發(fā)布xx市建設(shè)工程2022年參考造價(jià)的通知》（穗建造價(jià)[202217號）公布的2022年鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層建筑物的單方造價(jià)，再考慮估價(jià)對象的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)修正確定估價(jià)對象上蓋建筑物重置價(jià)格為：3250元/m2。

⑤房屋保險(xiǎn)費(fèi)：出租房屋一般需要投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)等保險(xiǎn)費(fèi)，根據(jù)保險(xiǎn)公司平均收費(fèi)的水平和《xx省土地估價(jià)實(shí)用指引》的數(shù)據(jù)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)一般取房屋原值的0.15%--0.2%，考慮估價(jià)對象的實(shí)際情況，取房屋保險(xiǎn)費(fèi)為0.2%；3250×0.2%=6.5元/（年?m2）。

⑥其他費(fèi)用：房屋出租中可能涉及一些費(fèi)用，如：手續(xù)費(fèi)，無規(guī)定繳納標(biāo)準(zhǔn)或無法預(yù)見的情況發(fā)生，為使估價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確、合理，適當(dāng)考慮一些費(fèi)用，一般按有效收入的1％-3%，考慮估價(jià)對象的實(shí)際情況，其他費(fèi)用取1%；

1147×1%=11元/年m2。

公式：年經(jīng)營費(fèi)用=房產(chǎn)稅＋租賃稅費(fèi)＋物業(yè)服務(wù)費(fèi)＋房屋維修=138+65+7+81+11=302元/（年?m2）。

（9）年凈收益

估價(jià)對象年凈收益=年有效毛收入－年運(yùn)營費(fèi)用=1147-302=845元／（年?m2）

（10）報(bào)酬率的確定：

采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)利率法和市場提取法確定，報(bào)酬率=3.5%+2%=5.5%。（確定過程略）

市場提取法：在估價(jià)對象周邊選取同類商業(yè)物業(yè)，通過它們現(xiàn)時(shí)的租金水平和售價(jià)，求取其收益率，從而確定估價(jià)對象的報(bào)酬率，過程如表2

表2

注：年凈收益=月租金×12個(gè)月×（1一空置率），報(bào)酬率=年凈收益÷市場價(jià)格

經(jīng)上述市場提取法確定三個(gè)案例的報(bào)酬率，對三個(gè)案例的報(bào)酬率進(jìn)行算術(shù)平均，則報(bào)酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%

根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)利率法取權(quán)重0.8和市場提取法的結(jié)果取權(quán)重0.2，考慮估價(jià)對象實(shí)際情況，因此本次估價(jià)確定其報(bào)酬率為5.5%。

（11）收益年限：

估價(jià)對象已辦理土地有償使用手續(xù)，使用年限為40年，自2022年10月18日起計(jì)，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)為止，剩余土地使用年限為32.58年，由于委托方未能提供土地出讓合同，未能了解到估價(jià)對象原土地出讓合同是否約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)對建筑物予以補(bǔ)償或不補(bǔ)償?shù)那闆r，遵照謹(jǐn)慎原則，本次評估采用剩余土地使用年限作為估價(jià)對象的收益年限，即尚可收益年限為32.58年。

（12）測算過程表及測算結(jié)果

經(jīng)上述確定的數(shù)據(jù)代入收益法公式，具體如下：

式中V一收益價(jià)格（元，元／m2）；

A一第一年凈收益（元，元／m2）；

r一報(bào)酬率（%）；

n一未來可獲收益的年限（年）；

g一年凈收益遞增率；

按照以上公式代入數(shù)據(jù)測算得：

V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）

總價(jià)值=20432×1340.45＝27388074（元）

2.比較法測算過程

公式選擇：比準(zhǔn)單價(jià)=實(shí)例成交單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

（1）可比實(shí)例選取與分析

可比實(shí)例A：××街××號商業(yè)用房一層建筑面積1352.51m2，已裝修，5層，框架結(jié)構(gòu)。交易單價(jià)21000元／m2。交易日期2022年8月17日。

可比實(shí)例B：××街××號商業(yè)用房一層建筑面積1502.18m2，已裝修，5層，框架結(jié)構(gòu)。交易單價(jià)為20000元／m2，交易日期2022年7月21日。

可比實(shí)例C：××街××號商業(yè)用房一層建筑面積1518.14m2，5層，框架結(jié)構(gòu)。交易單價(jià)21580元／m2，交易日期2022年5月17日。

（2）交易實(shí)例與估價(jià)對象比較分析

將可比實(shí)例與改造完成后的估價(jià)對象進(jìn)行對比分析，對比內(nèi)容及實(shí)例說明見下表：

因素條件對比說明表

（3）比較因素修正系數(shù)確定

根據(jù)上表估價(jià)對象與可比實(shí)例的比較分析，結(jié)合估價(jià)師掌握資料與估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，因素修正系數(shù)確定見下表。

（4）比較價(jià)值計(jì)算

根據(jù)上表確定的因素修正系數(shù)，對比較價(jià)值計(jì)算見下表。

比較價(jià)值計(jì)算表

根據(jù)上述分析，取以上三個(gè)可比實(shí)例簡單算術(shù)平均值作為標(biāo)準(zhǔn)樣本的市場價(jià)格為：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）

（5）總價(jià)格

已知裙樓建筑面積為1340.45㎡，則裙樓部分的總價(jià)為：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（萬元）

3.確定估價(jià)對象評估結(jié)果

通過運(yùn)用比較法和收益法兩種方法計(jì)算得出估價(jià)對象的評估價(jià)格，考慮到兩種方法評估結(jié)果較為相近，本次評估以兩種評估方法評估結(jié)果的算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的測算結(jié)果，

20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2?？們r(jià)格=20455×1340.45=27418905元。

五、評估結(jié)果確定

本次估價(jià)對象為xx市xx區(qū)xx號建筑面積合共為1340.45m2的商業(yè)房地產(chǎn)，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，仔細(xì)考察估價(jià)對象的建筑特征及使用維護(hù)情況，考慮到各估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，特別是商業(yè)類物業(yè)的實(shí)際市場情況，考究各種估價(jià)方法后，認(rèn)為本次評估采用的比較法和收益法能反映估價(jià)對象的市場行情，故分別運(yùn)用比較法和收益法經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2022年6月17日符合本報(bào)告估價(jià)假設(shè)和限制條件的狀況下的公開市場總價(jià)值為￥27418905，人民幣（大寫）貳仟柒佰肆拾柒壹萬捌千玖佰零伍元整。

5.指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過四個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致錯(cuò)誤的不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分，請?jiān)诖痤}紙上作答不得在試卷上改錯(cuò)）

本次估價(jià)背景情況如下：

估價(jià)對象是某企業(yè)擁有的位于繁華街路的一幢臨街單層工業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)證用途工業(yè)。因?yàn)樵撌薪?jīng)濟(jì)的發(fā)展，該區(qū)域變?yōu)榱松虡I(yè)中心，某企業(yè)也對該工業(yè)用房進(jìn)行了裝修改造，變成了兩層商業(yè)房地產(chǎn)，現(xiàn)一、二層全部出租。為解決該區(qū)域商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門同意該工業(yè)一層改建為商鋪。該企業(yè)也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后用該房申請房地產(chǎn)抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其抵押價(jià)值。

以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”、估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容片段：

3.估價(jià)對象最高最佳利用分析

估價(jià)對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）當(dāng)估價(jià)對象已為商業(yè)用途利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查了解及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明：

1）維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用前提，新房地產(chǎn)價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值，選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)；

2）更新改造前提，更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)；

3）改變用途前提，改變用途后的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤＞現(xiàn)用途房地產(chǎn)的價(jià)值，應(yīng)選改變用途前提進(jìn)行估價(jià)；

4）改變規(guī)模再予以利用經(jīng)計(jì)算不合理，不選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)；

5）重新開發(fā)再予以利用，成本太高，不合理，不選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；

6）估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本、用途變更費(fèi)用及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為工業(yè)使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象應(yīng)改變工業(yè)用途為商業(yè)用途、并進(jìn)行改造裝修利用最合理。

該房地產(chǎn)的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的未定事項(xiàng)假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明及對估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：

登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)抵押估價(jià)目的，選用工業(yè)房地產(chǎn)用途進(jìn)行估價(jià)；政府或其有關(guān)部門對估價(jià)對象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)；政府或其有關(guān)部門對估價(jià)對象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：

1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；

2）實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。

（九）估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)提示

估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)提示分析主要包括：1）關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來上漲的風(fēng)險(xiǎn)，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值上漲的因素進(jìn)行分析說明；2）評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對房地產(chǎn)市場已發(fā)生的變化予以考慮說明；3）估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；4）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；5）合理使用評估價(jià)值；6）定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估等。

單選題（共10題，共10分）

6.6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)思路不宜采用（）。

A.比較法

B.成本法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法

7.6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

如果甲獲得該地的途徑是劃撥獲得，則乙購買時(shí)應(yīng)該（）。

A.求得的估價(jià)價(jià)格折現(xiàn)后再扣除需要補(bǔ)交的土地出讓金

B.先扣除補(bǔ)交的土地出讓金再折現(xiàn)到16年后

C.不考慮補(bǔ)交的出讓金

D.要求甲公司補(bǔ)交土地出讓金

8.6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

該房地產(chǎn)的估價(jià)思路為（）。

A.房地產(chǎn)未來16年的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值

B.房地產(chǎn)未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值

C.房地產(chǎn)未來28年的價(jià)值折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值

D.房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值

9.某公司于2022年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價(jià)值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評估價(jià)值為500萬元，應(yīng)繳納的出讓金為60萬元，該公司2022年9月10日破產(chǎn)，拍賣價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為445萬元，

2022年9月10日，該房地產(chǎn)抵押評估價(jià)值P應(yīng)為（）萬元。

A.560

B.500

C.440

D.400

10.某公司于2022年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價(jià)值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評估價(jià)值為500萬元，應(yīng)繳納的出讓金為60萬元，該公司2022年9月10日破產(chǎn)，拍賣價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為445萬元，

該公司2022年9月10日破產(chǎn)時(shí)，該公司能有（）萬元拍賣款償還銀行。

A.448

B.445

C.385

D.352

11.某公司于2022年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價(jià)值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評估價(jià)值為500萬元，應(yīng)繳納的出讓金為60萬元，該公司2022年9月10日破產(chǎn)，拍賣價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為445萬元，

假若銀行對甲評估公司的評估結(jié)果有異議，申請重新評估，則重新評估的日期應(yīng)為（）。

A.2022年9月10日

B