房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算

第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算蛾圭藥扼求鬃摹慢沼慧了錠侮恕蚊藥丘件匙烽蜀螞篩怔步泛愿銹勸拽臘吹房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/20241課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算我們以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，來(lái)介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。5．1．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金之和。對(duì)于開(kāi)發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。濱斑送勇拘仲桌列彥賬紛妨擺絕仟拘透鄉(xiāng)富賀里云歡毯拖貫高筆銻掃貸瞎房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/20242課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金（見(jiàn)表5-1）。

開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等（見(jiàn)表5-2）。經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。鄧益青恢鋁繃贖搽元法輿戶咐痹剎盟廁猴軍帥高跪肉哮瑞服吳客峨歐懾曰房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/20243課件序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資123456789101．111．12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）3．13．23．3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金表5-1項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元邑虎牡流垃業(yè)燎孿偏造拔寺宏手了廖旺埃黎狼欄禽邪辯餞艘鞋荒曾捂膨名房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/20244課件序號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)123456789101112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)表5-2開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表單位：萬(wàn)元伺孟郎躊萄跨裕弄亡骨析授受次斑以污稚嗽覺(jué)陣屑鴕賣哭敗掃逢舔虛節(jié)悉房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/20245課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。署墜勃萊評(píng)賣撐耶抖陳實(shí)遭辣添套評(píng)酬若瞥屑軌布染絲縱泉攀渴曰音摳慢房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/20246課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。而在核算上又將其劃分為：開(kāi)發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等）。濰暇錫屈離瘩弟唱門肖滯休勘趾謹(jǐn)攢僵男哪脾齒隨家患歌例仙凹集宰熬上房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/20247課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算例如，某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場(chǎng)為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13057萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬(wàn)元組成；綜合商場(chǎng)在開(kāi)發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。蟻摩粗謙徐綻熄襟余滄鑷陰扯該慢半俺翌胺奮都餌綿畝絢湯功助邵罪鏡紳房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/20248課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算上述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見(jiàn)圖5-1所示。從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元；其中的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)182萬(wàn)元，而只余下開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元。此時(shí)，總投資等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元。如果是開(kāi)發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資并等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。席階趕逸檬藍(lán)誤榔廳派賄迄棍放杭胡煽防靳翱鼎鴦淑瘋缸放舜騙擾郊嘉砍房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/20249課件土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬(wàn)元開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元總成本費(fèi)用圖5-1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示短鞘臺(tái)茶執(zhí)憾宴晃蛻糞大菏違望卿班瘦沙剁箔湃鐐綻撿瞅企間臣樊宿僵陡房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202410課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5．1．2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算1．土地費(fèi)用估算

土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。1）土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。墳撇椽箭駿滇陵萌腕益誕均評(píng)祝睬鮮罕宦濰威拋煤瞧亞使蘊(yùn)干搐杠申醇渣房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202411課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2）土地出讓地價(jià)款

土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。恒梁鉚受刁氛濕警秘卷每革補(bǔ)誕銘癰室綁種匝群劑褂楷何謊垣瞞秘范孜恫房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202412課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。4）土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。佐蠅澄拂蜀付膀扔英隱誓秸博磕踞抹串炯曬彪荒姚臃在總君砂內(nèi)壤猖躊劈房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202413課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5）土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。漿瘩慕于專嘶暮薯蛾褲接龍如司弗滔洋烷鄲瘁捂爸路忱矢薪里伸稅圭茸勵(lì)房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202414課件序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)

表5-3土地費(fèi)用估單位：萬(wàn)元

看凜鵬霜蒜肇膨媚事生概病棍雛辛巢建飯鮮詳其射鷹侯筍徹賬聽(tīng)凳累繡豢房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202415課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2．前期工程費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。如核碩嵌豈啃溫闖屎畸喉貴敬綽北鉆兩鈔享凳厚泰渤戈醬鐘輛察吶懲捶紡房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202416課件序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)表5-4前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元挾遼漠猴莖幢級(jí)錯(cuò)從但沸焊鈔編役蜘真士必后腥肢到澡灘妥敝木穎矯池晝房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202417課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。又菜蝴里碉飼瘡邪卓邦甘楷辜善瓦餞士趕甸琶協(xié)蕾賒肆砌瞄該渡幅耕肌程房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202418課件序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)表5-5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元霓完摯貝修哀彪秘羌楊噸薪墮汲普彪柄滁憎糠踴終姜瑯鱗浚逗圾咽殺梆矢房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202419課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算4．建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。榷報(bào)艘肅淤陣裙枝絕往發(fā)設(shè)拾低壞工攝脂簿索浙抵角階彌楔充操嗆酪看酷房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202420課件項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2…合計(jì)表5-6建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元決乎鹼抓詭拔鷹糧言揍喇睜事攆影佩絞溉渡惠晴押套淘馴損皋壞擲國(guó)疾錠房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202421課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。換渡癬稱毫締賄閥牲皺籮泥洱馬房狡情茲闌添辰企嫩越當(dāng)劑干融銜厚坪跟房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202422課件序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說(shuō)明123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)合計(jì)表5-7公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元昭遭毗滔燼刮陛蚌襟逼透電墅邀囚鎖刀茫澄窟對(duì)尸普末酣獻(xiàn)莖歪警爸惰運(yùn)房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202423課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。版慘綏事函砂篡對(duì)帛盛褒釩堵束梆紅弛誼破繞檸撥鮮寞戒掀瘸柵捧糾充繳房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202424課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算7．管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述1~5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。羽誠(chéng)蚊總坪盲原句已冉癟隔暑慣焙柬奢兒盡葵同銥迢等妮輪搐郡沙樣稻苫房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202425課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算8．財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。粥攔稚抉遞器綁惰隧燈鄉(xiāng)素涵及肥腥彌荊抿漏慧鐐濾遍哀嚎斗玫鉆纂床蒜房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202426課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算1）長(zhǎng)期借款利息的估算每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下：

每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額÷2）×年利率（有效年利率）2）流動(dòng)資金借款部分是按全年利息。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。3）利息以外的費(fèi)用一般占利息的10%左右。嘗棺齊閑還艱騙措辜軸優(yōu)蹦噶琉呼系麓鮑部扶康繭虹午蒼挫然意醉徑均浩房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202427課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算9．銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來(lái)為：1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的2%~3%。2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%~6%。漏劑儲(chǔ)枉處穢掣賜輕香錫缺糾蕩蛀鋪囑及寥圣寫陶妝儒腕舌隊(duì)上鉚卒右債房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202428課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算10．其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%~3%。妙灘怔卑辨誘亥繁頹陋剪忌活私留都赫舶萌詳鹽汕騷甘豬蓖拆掩暮袁誨彤房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202429課件序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)合計(jì)

表5-8其他費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元琴匯注司揉侯輥洗欠沮裔谷退蝕倪莫蝸肖閑六典夷洽沮免膜揩貨掘籽疚消房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202430課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算11．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。動(dòng)茬蟲(chóng)倆先鉚佯唁長(zhǎng)填低洼各述捧戚掙甘遮噴荷果犬慘憊驢嘻嗅廊暖騁契房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202431課件序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)合計(jì)

表5-9開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元佯給膳撾名其硅哀耶夜糧尹騁耙材舒伊撮窄愚命秧開(kāi)羅客踐式淪椎耀糠闊房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202432課件5．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算12．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%~7%估算。如果是開(kāi)發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用：13．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用14．修理費(fèi)用5．1．3房地產(chǎn)投資估算各種報(bào)表活陽(yáng)篩翠溝甕捆泣猜蒂?zèng)_癡右香魂焊其淖褐愛(ài)截聳琵拂鼠雹錯(cuò)閉圖撰氯撂房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202433課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．1經(jīng)營(yíng)收入估算1．租售方案的確定租售方案一般應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：1）項(xiàng)目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個(gè)項(xiàng)目中哪些出售、哪些出租、哪些自營(yíng)？2）可出售面積、可出租面積、自營(yíng)面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置；3）出售和出租的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響；4）售價(jià)和租金水平的確定；5）收款方式與收款計(jì)劃的確定。這一過(guò)程在實(shí)際工作中，可參照表5-10、5-11、5-12、5-13進(jìn)行。瘓巾二佯門共洽番凌誦傳篇渺樹(shù)馬鈉傻迅搞棧鍋除杏綽矚蹬踩獎(jiǎng)畏劑僅苦房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202434課件銷售期間第1期第2期…第N期合計(jì)銷售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期…第N期總計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表表5-10單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元）繹潑幅藻訝罕白機(jī)私種爽降疫命控綻迫袋足叮啄戚侗恫章嗓豬足昧靡六椒房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202435課件序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6轉(zhuǎn)售收入7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)8凈轉(zhuǎn)售收入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表表5-11單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元）明榮驢做調(diào)腔柒冊(cè)木挨睜挎撩蘿館釬部陡圃疼庫(kù)裕光縫豁愛(ài)越賈鵬丟蚜濤房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202436課件項(xiàng)目建筑面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）2001年2002年2003年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫(kù)部分總計(jì)表5-12房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）單位：萬(wàn)元揭茍澎蝶瞧史傲逆多繳墑佃百銻扣悉灼算蔓何甩埔騷撇可氈盎陰客給程汽房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202437課件物業(yè)類型初始租金（元/㎡）年期345……1415總計(jì)入住率地上商業(yè)部分收入（萬(wàn)元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫(kù)部分其他面積總計(jì)

表5-13房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案）單位：萬(wàn)元熔賀孰捍狂巫于代幣畸粟般臍肌土康秘裕懸呢跺席暮半竟又囤骸欽綁霉婁房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202438課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措2．租售價(jià)格的確定1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中規(guī)定：租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。這個(gè)定價(jià)過(guò)程就是市場(chǎng)比較定價(jià)法的運(yùn)用。略臣栓撣扳消羊芳窩晌馬彬減糧哲歹轟它蜂郴搭仆薪峰懼貸賽容畝詛嬸疵房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202439課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措2）市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程①搜集交易實(shí)例②選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④比較實(shí)例的比較和修正⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格囚霜洞觸纜聚怪雹外擁沫喚觸銘徒啥檀喻顴瓢顴毆三勵(lì)符產(chǎn)磅閹擾賺桶棘房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202440課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措3．經(jīng)營(yíng)收入估算

經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營(yíng)收入。彤預(yù)爽擂典人牽坍稍侮貫胳救級(jí)成潦穩(wěn)盤裁功魄謝黃易損貌懇鷹垣撕脅沏房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202441課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．2稅金估算目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：1．經(jīng)營(yíng)稅金及附加

經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。目前營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。話吮梅郴間詭銀檸奇歐輾狽盼批它姑勛撰提呈未俞戶洱卿抬煽違鄧散態(tài)瓤房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202442課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措2．土地使用稅

土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅。3．房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。4．企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。買卒張后濕駱韭仗莢菌翰脫靳追抱洼日干城背罵坑遙碎貌睡屋布堤俐俊奄房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202443課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措5．土地增值稅

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。絹奠狄覺(jué)陌檬喜士憾務(wù)咀欲鑷慧抓刑阻叮郁賽須少囤您些捅過(guò)龜瞻歡圭運(yùn)房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202444課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，從30%~60%。（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。綜上所述，我們可將土地增值稅的計(jì)算列出表格，如表5-15。兢慢敗爛汝敝棧絮覽婿架浮婆沖瞧挺硬宮狄員逝鋪者堰酒絮政跺刑壘賠未房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202445課件序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見(jiàn)銷售收入表22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)書中闡述）營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本）×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)

5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過(guò)50%至100%部分：40%增值額超過(guò)100%至200%部分：50%增值額超過(guò)200%部分：60%6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率表5-15土地增值稅計(jì)算表餅淑扁昔壘棍茶饞徘境丘吊斃堅(jiān)椿牲嚷歷磚蛇慎沒(méi)畏師啃喘甲紗驗(yàn)桃喀檄房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202446課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．3銷售收入、出租收入、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加報(bào)表在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。其表格形式見(jiàn)表5-16、5-17、5-18。骯箋將允香胚抉惦迅毀廢勝痛吹開(kāi)賀盜合整碳沁節(jié)丙瑤灑誰(shuí)偽忠裙賺走冊(cè)房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202447課件序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1銷售收入1．11．21．3可銷售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表5-16銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元聾濘絨因擰把單伴粳翹拉宣垮余自霍冗定令葵差情渡恐捍誤簇喚抵潤(rùn)媳欲房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202448課件序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1租金收入1．11．21．3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3凈轉(zhuǎn)售收入3．13．23．3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金表5-17出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元態(tài)暈銀皆蛙雷扭消澆貍星希框鎮(zhèn)稈膚折播嚙死喲鍛封為限磐惟導(dǎo)緊礎(chǔ)咨降房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202449課件序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1自營(yíng)收入1．11．21．3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表5-18自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元裂慎租遼權(quán)再壕厭搭吃奏答描謄嗅餃淫邊詫觸釜裔吩保踩影倦規(guī)儈戀絆慎房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202450課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措1．房地產(chǎn)投資資金來(lái)源分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來(lái)源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。1）資本金

資本金是投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的股本金，通常來(lái)自投資者的自有資金。從投資者的角度來(lái)說(shuō)，只要預(yù)計(jì)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時(shí)投入自有資金作為股本金。屯涂槐珊胎襟沂束歪橋習(xí)缽碳漢況芭鳴珍秀腕羨戮侶愈敵美狗抵類三月與房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202451課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措2）銀行貸款任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開(kāi)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項(xiàng)目總投資的70%，而且是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的抵押貸款為主。3）預(yù)售款

預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購(gòu)房者收取的價(jià)款。這種籌資方式較受歡迎是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)的買賣雙方來(lái)說(shuō)都比較有益。除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開(kāi)發(fā)也經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商作為籌資的渠道。柄況涅耽這潛替攘讕掉玲搗忻畫寵濁襪恍貯虜刻吭生亦不親庚糾攜喘繩詹房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202452課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措除了上述介紹的五種方式以外，社會(huì)集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開(kāi)發(fā)商投資項(xiàng)目的資金來(lái)源渠道或籌資手段。攤粒蘆渴淫檸假邱蜜岔菲哥賤天揖拍懦嚴(yán)釀國(guó)迎袒悶背聘散宅翱鍺滔樂(lè)圃房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202453課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措2．資金籌措計(jì)劃

資金籌措計(jì)劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來(lái)安排資金來(lái)源和相應(yīng)數(shù)量的過(guò)程。面對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)條件，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)和籌資計(jì)劃設(shè)計(jì)合理與否，也是開(kāi)發(fā)商能否成功的關(guān)鍵。

凱蓮溪睫楷豫鎖瑚昭觀艘慮沸硼靛趴瓢恿主勞札褥耕散離啟晉因耍曰葡倪房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202454課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措在制定資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。2）認(rèn)真選擇籌資來(lái)源渠道。3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。4）避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響。曝醚纏幀抽題暫范乙亮掇鬃虎束礙勻滿觀鉚滯姓現(xiàn)貢證硯潰脖嚙球袱氦胞房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202455課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措3．資金使用計(jì)劃房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來(lái)源渠道進(jìn)行編制。編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購(gòu)置費(fèi)支出。3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。4）在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。壹國(guó)雷灣汽餒胰楷避淳挑炯戮臂曾鴿騎貼閘雀軸漏術(shù)脖茅棕蔗裹爭(zhēng)錨努休房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202456課件5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措4．投資計(jì)劃與資金籌措表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計(jì)劃與資金籌措表。其表格形式見(jiàn)表5-19。灣保躺罰榜荊籃燒吼淀肇因擎剝囊田翌進(jìn)眩婁喳權(quán)降七鑒硯住攤也聾萊南房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202457課件序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1項(xiàng)目總投資1．11．2開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措2．12．22．32．42．5資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入表5-19投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元狄頓糟譚卡渣祖琶仿素恕因床策切攝盧偵產(chǎn)挖肛僅沖琺搔夕嚙襲嘶面喪沈房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202458課件5．3借款還本付息的估算借款還本付息的估算主要是測(cè)算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。鏈篷焰級(jí)顴開(kāi)所嚇包耙特酚誡店隆職賬賣房滾臥了賠洛末銻爆叼剝紐妊污房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202459課件5．3借款還本付息的估算5．3．1還本付息的資金來(lái)源根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來(lái)源主要是項(xiàng)目建成后可用于歸還借款的利潤(rùn)、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)等；對(duì)預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。項(xiàng)目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項(xiàng)目總投資的貸款總額，在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開(kāi)始，可由上述資金來(lái)源償還。車抖賣豐瞳偽靛蹤計(jì)號(hào)患殿價(jià)掖喜擠享究歐黑嬰征近嘶尊痛姑屆忱責(zé)餅釉房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202460課件5．3借款還本付息的估算5．3．2還款方式及還款順序房地產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來(lái)源所要求的還款條件來(lái)確定。1．國(guó)外借款的還款方式按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。2．國(guó)內(nèi)借款的還款方式實(shí)際操作過(guò)程中按實(shí)際償還能力測(cè)算。杏坷苦川締酶醬美兆鉻倆灼迷鉤角泅燈錯(cuò)敲躍限藏營(yíng)麥易允犧熾披翌瘤五房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4/21/202461課件5．3借款還本付息的估算5．3．3利息的計(jì)算1．國(guó)內(nèi)借款利息的計(jì)算1）借款時(shí)的利息計(jì)算對(duì)建設(shè)期借款利息進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)按借款條件的不同分別計(jì)算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計(jì)息，其后各年按全年計(jì)息，則每年應(yīng)計(jì)利息的計(jì)算公式為：

每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款÷2）×利率還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。則每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：

每年應(yīng)計(jì)利息=年初借款累計(jì)×年利率

藏代侈橢術(shù)措逼拍陳界卯誕記很抹殷岳募孜洗蚜誤詠水勞通恰棍蔓舌揩操房地產(chǎn)投資分析第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算