【基于杜邦探析的綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)探究13000字（論文）】

IV基于杜邦分析的綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)研究摘要2020年以來(lái)，受疫情影響國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了明顯的緊縮情況，因?yàn)閲?guó)內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜多變，尤其是中美貿(mào)易戰(zhàn)和2020年疫情對(duì)國(guó)外的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大的影響，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也發(fā)生了重大變化。土地供應(yīng)縮減、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增加等因素都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展產(chǎn)生了重要影響。因此，如何在動(dòng)蕩的時(shí)期活下去，如何采用科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行真實(shí)客觀的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，對(duì)于企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康高速的發(fā)展具有重要意義。為了充分認(rèn)識(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，探尋更加準(zhǔn)確、健康的企業(yè)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)分析方法，本人以綠地集團(tuán)為例展開(kāi)論述，通過(guò)杜邦分析法研究綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀況。本文主要以四個(gè)部分進(jìn)行論述，第一部分，闡述本研究背景，對(duì)杜邦分析法的研究現(xiàn)狀進(jìn)行歸納，并對(duì)杜邦分析體系理論做介紹，分析出杜邦分析法在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用前景。第二部分，進(jìn)行理論綜述，主要介紹杜邦分析法的概念及原理，為后續(xù)研究做好鋪墊。第三部分，論述企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的內(nèi)容，然后將杜邦分析法應(yīng)用于綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀況中，并應(yīng)用杜邦分析體系評(píng)價(jià)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。第四部分，通過(guò)杜邦分析體系的分析結(jié)果對(duì)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提出相關(guān)建議，并分析其他相關(guān)問(wèn)題。關(guān)鍵詞：杜邦分析，房地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)目錄TOC\o"1-3"\u摘要 I第1章緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 11.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 11.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 21.4研究?jī)?nèi)容和研究方法 2第2章理論綜述 32.1傳統(tǒng)杜邦分析體系的相關(guān)概念 32.2杜邦分析法原理 3第3章杜邦分析法在綠地集團(tuán)的應(yīng)用 43.1公司簡(jiǎn)介 43.2杜邦分析體系評(píng)價(jià)綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 43.2.1總體趨勢(shì)分析 43.2.2單因素指標(biāo)的分析 53.3每股收益總體趨勢(shì)的分析 73.4股東權(quán)益報(bào)酬率的分析 83.4.1綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表的重述與調(diào)整 83.4.2綠地集團(tuán)的利潤(rùn)表的重述與調(diào)整 83.4.3股東權(quán)益報(bào)酬率的獲利分析 9第4章基于杜邦分析對(duì)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)建議 124.1改善企業(yè)現(xiàn)金流量狀況 124.2提高企業(yè)紅利能力 124.3改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 134.4以市場(chǎng)為導(dǎo)向優(yōu)化綠地產(chǎn)品 144.5建立健全綠地財(cái)務(wù)管理制度 15第5章結(jié)論 17參考文獻(xiàn) 18第1章緒論1.1研究背景因?yàn)閲?guó)內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜多變，尤其是中美貿(mào)易戰(zhàn)和2019年底的疫情對(duì)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大的影響，國(guó)外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也發(fā)生了重大變化。土地供應(yīng)縮減、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增加等因素都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展產(chǎn)生了重要影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著企業(yè)重組、資源優(yōu)化等方面的調(diào)整和洗牌。因此，如何在動(dòng)蕩的時(shí)期活下去，采用何種科學(xué)的經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行科學(xué)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)具有十分重要的意義。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)外研究者從多個(gè)方面研究了企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的方法，通過(guò)多年的研究使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)體系變得十分豐富。其中最為常見(jiàn)的評(píng)價(jià)方法主要包括沃爾評(píng)分法、杜邦分析法和平衡計(jì)分卡法。其中杜邦分析法以層次清晰、可操作性強(qiáng)、系統(tǒng)性好等特點(diǎn)被大家熟知，并作為一種綜合性財(cái)務(wù)分析工具廣泛地應(yīng)用于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)中。房地產(chǎn)企業(yè)作為擁有復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)，正好需要這種科學(xué)合理的財(cái)務(wù)分析體系幫助其進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理。1.2研究意義首先，本文應(yīng)用杜邦分析體系分析上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，嘗試對(duì)企業(yè)復(fù)雜多變的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的分析，使之廣泛適用于房地產(chǎn)企業(yè)。更加深入的把握公司經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題，從而能夠便于企業(yè)投資決策。其次，作為世界500強(qiáng)的房產(chǎn)企業(yè)，綠地集團(tuán)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中具有重要的標(biāo)桿作用，因此對(duì)該企業(yè)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)研究，分析該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，對(duì)國(guó)內(nèi)其它房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也具有一定的指導(dǎo)和借鑒作用。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀杜邦分析法是一種極為常見(jiàn)的財(cái)務(wù)分析工具，它的核心指標(biāo)是權(quán)益凈利率，該指標(biāo)又可以向下分解為銷(xiāo)售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)三因素的乘積，將企業(yè)的獲利能力、營(yíng)運(yùn)能力和償債能力進(jìn)行有機(jī)聯(lián)系。當(dāng)權(quán)益凈利率指標(biāo)發(fā)生變化時(shí)，通過(guò)指標(biāo)間的關(guān)系，可以更直觀地找到影響因素，為企業(yè)管理者經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)[2]。國(guó)外學(xué)者把杜邦分析體系原來(lái)的三要素細(xì)分為五要素，常見(jiàn)的三要素是將銷(xiāo)售凈利率分解為銷(xiāo)售息稅前利潤(rùn)比率、所得稅稅收負(fù)擔(dān)比率以及利率負(fù)擔(dān)比率。但相關(guān)學(xué)者認(rèn)為該體系權(quán)益凈利率＝銷(xiāo)售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)×（１－稅收負(fù)擔(dān)率）×（１－利息負(fù)擔(dān)率）。此模型相較于傳統(tǒng)的杜邦分析體系，僅僅是引入了稅收負(fù)擔(dān)率和利息負(fù)擔(dān)率這兩個(gè)指標(biāo)，并未取得實(shí)質(zhì)性突破。國(guó)外學(xué)者對(duì)于杜邦分析法的研究主要集中于在傳統(tǒng)杜邦分析法的改進(jìn)中，隨著時(shí)代的變化，傳統(tǒng)的杜邦分析法具有一定的局限性。1.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀董寧（2016）在《杜邦分析法在企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用》一文中認(rèn)為，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代企業(yè)財(cái)務(wù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)需要從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行充分考慮,即財(cái)務(wù)運(yùn)作和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。杜邦分析法通過(guò)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行研究得出具體的分析數(shù)據(jù)，通常是對(duì)企業(yè)的盈利能力、經(jīng)營(yíng)能力和負(fù)債償還能力進(jìn)行全面的分析調(diào)查。從最終結(jié)論表明，杜邦分析法得出的最終結(jié)論能夠接近企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。賀佳媛（2016）《杜邦分析法下的企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析——以青島海爾為例》一文論述了杜邦分析法在上市企業(yè)中的應(yīng)用價(jià)值，文章指出杜邦分析法是可以以?xún)糍Y產(chǎn)收益為核心反映公司運(yùn)營(yíng)、盈利、償還能力的分析方法。筆者通過(guò)分析杜邦分析法下的各項(xiàng)指標(biāo)，即凈資產(chǎn)收益率=銷(xiāo)售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)，分析了青島海爾存在的問(wèn)題，提出了提高營(yíng)業(yè)收入、減少固定資產(chǎn)的處理措施。陳瑩瑩（2015）在《杜邦分析法在上市公司財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用》中，運(yùn)用杜邦分析法對(duì)青島啤酒公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，運(yùn)用杜邦分析法對(duì)上市公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，主要從銷(xiāo)售凈利率、權(quán)益乘數(shù)等指標(biāo)來(lái)分析，發(fā)現(xiàn)公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)不斷下降，需要從開(kāi)拓市場(chǎng)、擴(kuò)大銷(xiāo)售、降低成本、資產(chǎn)管理、加速周轉(zhuǎn)等方面進(jìn)行改進(jìn)提升，以獲得最大的財(cái)務(wù)收益。1.4研究?jī)?nèi)容和研究方法本文主要介紹了杜邦分析法在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用研究，并且結(jié)合案例分析驗(yàn)證杜邦分析法的應(yīng)用價(jià)值。其主要內(nèi)容如下所述：（1）本文闡述了該課題的研究背景，對(duì)杜邦分析法的研究現(xiàn)狀進(jìn)行歸納，并對(duì)杜邦分析體系理論進(jìn)行詳細(xì)介紹，分析杜邦分析法在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用前景。（2）進(jìn)行理論綜述，主要介紹杜邦分析法的概念及原理，為后續(xù)研究做好鋪墊。（3）論述企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的內(nèi)容，然后將杜邦分析體系應(yīng)用于綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)中，并應(yīng)用杜邦分析體系評(píng)價(jià)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。（4）最后針對(duì)杜邦分析法的分析結(jié)果對(duì)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提出相關(guān)建議，并對(duì)分析過(guò)程中存在的問(wèn)題提出解決措施。

第2章理論綜述2.1傳統(tǒng)杜邦分析體系的相關(guān)概念杜邦分析法作為應(yīng)用最為普遍的分析方式之一，是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的應(yīng)用發(fā)展而形成的。杜邦分析法的根本是趨勢(shì)分析、比率分析和比例分析。與傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析方式相比，杜邦分析法是一種更為全面的財(cái)務(wù)分析方式。越來(lái)越多從事財(cái)務(wù)分析的人在實(shí)踐中利用它。通過(guò)第一章的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是國(guó)內(nèi)學(xué)者還是國(guó)外學(xué)者，無(wú)論是實(shí)踐或是理論研究，對(duì)于提高杜邦分析法的實(shí)用性都具有極其重要的意義。2.2杜邦分析法原理杜邦分析法是一種科學(xué)的公司業(yè)績(jī)分析方法。整合各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)盈利能力、經(jīng)營(yíng)能力、償債能力進(jìn)行科學(xué)分析，準(zhǔn)確反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。杜邦分析系統(tǒng)之所以把股權(quán)利率放在首位，是因?yàn)樗容^全面，這也是股權(quán)利率的一個(gè)重要特點(diǎn)，同時(shí)股東更關(guān)心的是凈利潤(rùn)，股東大會(huì)更關(guān)心的是股東權(quán)益。影響股權(quán)凈利率的一個(gè)重要參數(shù)是資產(chǎn)凈利率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷(xiāo)售凈利率通過(guò)資產(chǎn)凈利率給予進(jìn)一步分解。銷(xiāo)售利潤(rùn)率是反映銷(xiāo)售收入的高低的重要因素，與企業(yè)收入指標(biāo)成正比例關(guān)系[6]。權(quán)益乘數(shù)不僅可以客觀地反映出企業(yè)的負(fù)債情況，而且準(zhǔn)確地反映了股東權(quán)益與資產(chǎn)的比例。公司債務(wù)狀況與股權(quán)乘數(shù)的大小成正比。資產(chǎn)的杠桿效應(yīng)可以反映在公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。同時(shí)，高風(fēng)險(xiǎn)也與高負(fù)債有關(guān)。一旦出現(xiàn)到期不還款的情況，就會(huì)出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)。因此越低越好并不是股權(quán)乘數(shù)的最好狀態(tài)，因?yàn)槿狈侠磉\(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，負(fù)債率偏低?；谶@種情況，企業(yè)應(yīng)該采取科學(xué)合理的態(tài)度來(lái)審視企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，因此如何選用一個(gè)科學(xué)好用的分析方法對(duì)一個(gè)企業(yè)十分重要。

第3章杜邦分析法在綠地集團(tuán)的應(yīng)用3.1公司簡(jiǎn)介綠地集團(tuán)是我國(guó)第一家以房地產(chǎn)商業(yè)為主的大型企業(yè)集團(tuán)，它也是世界500強(qiáng)企業(yè)之一。2015年8月18日，綠地集團(tuán)在上海證券交易所掛牌。上市當(dāng)天，綠地集團(tuán)以25.10元/股開(kāi)盤(pán)。當(dāng)時(shí)綠地市值突破3000億元，一躍成為市值排名前列的房產(chǎn)公司。截止到2019年12月31日，集團(tuán)資產(chǎn)總額已達(dá)到1000多億元，公司員工總數(shù)4萬(wàn)人。綠地集團(tuán)的發(fā)展不可不稱(chēng)之為快速，該公司在2015年成功突破了2000億門(mén)檻，經(jīng)營(yíng)總收入達(dá)208億元；2016年綠地集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總額為2470億元排名國(guó)內(nèi)房企前列。綠地集團(tuán)經(jīng)過(guò)多年的精耕細(xì)作逐漸成為國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)展與互聯(lián)網(wǎng)深度融合的領(lǐng)頭羊。即使是創(chuàng)造力較弱的財(cái)務(wù)部門(mén)，也通過(guò)不斷調(diào)整，調(diào)動(dòng)員工創(chuàng)新能力，依托新的信息技能和網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，創(chuàng)造出國(guó)內(nèi)先進(jìn)的金融財(cái)務(wù)體系，成為國(guó)內(nèi)優(yōu)秀金融財(cái)務(wù)體系的標(biāo)桿企業(yè)。3.2杜邦分析體系評(píng)價(jià)綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)3.2.1總體趨勢(shì)分析通過(guò)圖3.1可以看出，綠地集團(tuán)的回報(bào)率呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢(shì)。受公司上市和利潤(rùn)增長(zhǎng)的影響，2015年指數(shù)漲幅明顯。2015年綠地以3千億價(jià)格在上交所上市，這使得公司年末總資產(chǎn)和股東權(quán)益出現(xiàn)較大變化。通過(guò)比較總資產(chǎn)的增長(zhǎng)率和銷(xiāo)售收入發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)率較大，使得其總資產(chǎn)增長(zhǎng)率的向下幅度較小，股東權(quán)益回報(bào)率核心指標(biāo)也有所提高，具體趨勢(shì)如圖3.1所示。圖3.1股東權(quán)益報(bào)酬率3.2.2單因素指標(biāo)的分析（1）盈利能力的分析銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率是企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵指標(biāo)。本文前一節(jié)對(duì)股東權(quán)益收益率進(jìn)行分析時(shí)，得到了其中影響最大的因素是銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率。為了研究銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率增長(zhǎng)的原因，本小節(jié)將對(duì)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率進(jìn)行詳細(xì)的分析，具體趨勢(shì)如圖3.2所示。根據(jù)集團(tuán)2015年至2019年財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)，我們可以計(jì)算出綠地集團(tuán)這四年的銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率。為了科學(xué)研究企業(yè)的成長(zhǎng)性，我們可以得出銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率的增長(zhǎng)率，如圖3.3所示，部分利潤(rùn)指標(biāo)如表3.1所示：圖3.2銷(xiāo)售利率的變化趨勢(shì)圖圖3.3銷(xiāo)售凈利率的變化趨勢(shì)圖時(shí)間營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)營(yíng)業(yè)成本期間費(fèi)用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)外收入2016207073.851770138.67101.858.492017247093.972100136.62153.297.3120182900135.722490149.69197.626.1520193130128.342730168.72215.966.81表3.1利潤(rùn)表相關(guān)指標(biāo)分析（2）營(yíng)運(yùn)能力的分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率作為營(yíng)運(yùn)能力一項(xiàng)重要指標(biāo)，對(duì)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)表的如期展示起著重要作用。通過(guò)對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率進(jìn)行分析，可以幫助綠地集團(tuán)了解總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與營(yíng)業(yè)收入凈額和平均資產(chǎn)總額相關(guān)，營(yíng)業(yè)收入的數(shù)值越高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)越好，越能代表企業(yè)資金的盤(pán)活能力。因此根據(jù)綠地集團(tuán)官網(wǎng)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)制作了如下圖3.4所示的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢(shì)圖。圖3.42015-2019年綠地集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢(shì)圖從圖3.4可以看出，綠地集團(tuán)在2016年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率開(kāi)始回落，但到了2017年又有所回升，到2018年又再次回落，直到2019年又再次回升，由此可以看出，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加強(qiáng)，綠地集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈周期性下降，整體來(lái)看是逐年下滑的。結(jié)合2015-2019年綠地集團(tuán)的官網(wǎng)經(jīng)營(yíng)財(cái)報(bào)我們可以看出，造成綠地運(yùn)營(yíng)效率的逐漸降低的原因主要為以下幾點(diǎn)：首先，回款速率是綠地集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要因素之一，尤其是在2018年以后，中美貿(mào)易戰(zhàn)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)縮頸的大前提下，國(guó)內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)者開(kāi)始處于觀望狀態(tài)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的緊張，客戶(hù)開(kāi)始擔(dān)心投資的風(fēng)險(xiǎn)，因此住宅房屋的購(gòu)買(mǎi)情況受到了影響，進(jìn)而造成回款緩慢，資金周轉(zhuǎn)變慢。其次，銀行的資金緊縮也是影響綠地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要因素。隨著中央政策的不斷緊縮，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、資金支持的限制變得越來(lái)越多，銀行從源頭上限制了房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張的道路，使得資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率降低。最后，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，由于入市的房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)變得越來(lái)越復(fù)雜，情況也變得越讓人捉摸不透。再由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者逐漸增多，同種產(chǎn)品的吸引力會(huì)受到影響，進(jìn)而影響商品房的去化效率，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率變慢。但總體上來(lái)說(shuō)，雖然綠地集團(tuán)今年的資金周轉(zhuǎn)效率在緩慢降低，但是與同時(shí)期同行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)相比，綠地集團(tuán)的表現(xiàn)還是十分優(yōu)異的，屬于行業(yè)的前列，以行業(yè)前十的企業(yè)對(duì)比來(lái)說(shuō)，綠地集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率仍處于行業(yè)領(lǐng)先水平。由此可以認(rèn)為，綠地集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)效率還是令人滿(mǎn)意的。3.3每股收益總體趨勢(shì)的分析每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率決定每股收益，現(xiàn)金指標(biāo)引入每股凈資產(chǎn)，并被分解為凈財(cái)務(wù)杠桿、凈負(fù)債現(xiàn)金流量比率和每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量。其具體數(shù)據(jù)如表3.2所示。表3.2每股凈資產(chǎn)分解指標(biāo)分析指標(biāo)2015201620172018凈財(cái)務(wù)杠桿7.368.468.088.52凈負(fù)債現(xiàn)金流比率-21.81-15.0412.8322每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量-1.99-0.354.833.16表3.3每股收益及分解指標(biāo)分析指標(biāo)2015201620172018每股收益0.5660.5920.7430.935每股凈資產(chǎn)4.204.464.975.99股東權(quán)益報(bào)酬率0.270.1710.2280.24從表3.3反映的情況看，綠地集團(tuán)的股票收益普遍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與往年相比呈現(xiàn)良好趨勢(shì)。在盈利能力方面，也穩(wěn)中有升。由表3.3可以看出，2018年股東權(quán)益收益率從0.228%提高到0.24%，每股收益是從2015年的0.566%升至2018年的0.935%，并在2018年達(dá)到頂值，這是因?yàn)楣蓶|權(quán)益回報(bào)率和每股凈資產(chǎn)呈正增長(zhǎng)所造成的影響。至于每股凈資產(chǎn)，該指數(shù)在過(guò)去四年一直保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。這一現(xiàn)象證明，股東擁有的每股資產(chǎn)價(jià)值與股東的每股權(quán)益成比例增長(zhǎng)。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和資產(chǎn)挖掘的能力越高，公司的發(fā)展道路就越寬廣，外部投資者關(guān)注的也就越多。其中，2016年的每股凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率較明顯，主要貢獻(xiàn)來(lái)源是凈財(cái)務(wù)杠桿。在每股凈資產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)中，從7.36%上升到8.52%是財(cái)務(wù)凈杠桿的趨勢(shì)，說(shuō)明集團(tuán)公司非常重視資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整。事實(shí)上，情況與上述分析相同。例如，綠地集團(tuán)在2015年采用債轉(zhuǎn)股的方式，迅速改善了公司的債務(wù)情況，對(duì)公司資產(chǎn)負(fù)債率起到了重要作用?，F(xiàn)金流量比率與凈負(fù)債逐年下降。這說(shuō)明該企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~使得到期債務(wù)的償還能力有顯著提升。綜上所述，綠地集團(tuán)的每股收益和每股凈資產(chǎn)均在逐步增加，股東權(quán)益回報(bào)率總體平穩(wěn)良好發(fā)展。由此可見(jiàn)，綠地集團(tuán)資本運(yùn)作良好，資產(chǎn)架構(gòu)合理，企業(yè)運(yùn)營(yíng)健康。3.4股東權(quán)益報(bào)酬率的分析3.4.1綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表的重述與調(diào)整杜邦分析系統(tǒng)將財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分開(kāi)，因此需要對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表和損益表中數(shù)據(jù)來(lái)源進(jìn)行逐項(xiàng)篩選。集團(tuán)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表中的相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債情況進(jìn)行了澄清和界定，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況對(duì)管理層資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行修改。在重新分析資產(chǎn)負(fù)債表后，綠地集團(tuán)明確了財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，金融和經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和負(fù)債必須分開(kāi)。因此，有必要對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表具體內(nèi)容中難以識(shí)別的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行梳理、調(diào)整及注釋。貨幣資金。金融資產(chǎn)是貨幣資產(chǎn)最為根本的特征。因此，在企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，及時(shí)持有和使用一些相關(guān)貨幣的做法是不可或缺的。在一定情況上，相當(dāng)于公司有庫(kù)存商品，為了使企業(yè)商品得到正常供應(yīng)，為了防止特殊情況的發(fā)生，公司必須做好充分的庫(kù)存準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)其某一時(shí)間突然增加的訂單。可供出售金融資產(chǎn)。包含可供出售債務(wù)工具和權(quán)益工具。根據(jù)其經(jīng)濟(jì)本質(zhì)也可分為三部分：一是作為可出售的債務(wù)工具。企業(yè)可供出售債務(wù)工具的性質(zhì)應(yīng)劃分為債務(wù)性投資。與非金融公司相比，債券和其他有息債券投資在性質(zhì)上均屬于金融資產(chǎn)范疇。第二部分，若可供出售金融資產(chǎn)的計(jì)算方式是以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的，擁有該資產(chǎn)的目的類(lèi)似于權(quán)益法核算的長(zhǎng)期的股權(quán)投資，為便于企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)水平，所以應(yīng)該為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。第三，可供出售的金融資產(chǎn)計(jì)算方法應(yīng)是以成本為基礎(chǔ)的，持有該資產(chǎn)的原因目的與通過(guò)成本法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資相類(lèi)似[6]。綠地集團(tuán)的貨幣資金和金融資產(chǎn)的數(shù)據(jù)如表3.4所示。表3.4金融資產(chǎn)的分解項(xiàng)目2015201620172018可供出售（經(jīng)營(yíng)）6718.318104.809424.5311489.27可供出售（金融）-96.12-141.24-150.26-158.663.4.2綠地集團(tuán)的利潤(rùn)表的重述與調(diào)整集團(tuán)根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)梳理及整合分析，將初始利潤(rùn)表優(yōu)化為管理利潤(rùn)表。利潤(rùn)表調(diào)整階段后，將投資活動(dòng)與企業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)相分開(kāi)，報(bào)表使用者可以更明白公司收入分配環(huán)境。因此，一定要對(duì)投資收益進(jìn)行重新分類(lèi)，其內(nèi)容包含兩個(gè)方面：一是運(yùn)用職權(quán)法，聯(lián)合實(shí)際環(huán)境，根據(jù)長(zhǎng)期股權(quán)投資收益，開(kāi)始相應(yīng)的審計(jì)和進(jìn)一步計(jì)劃工作。投資收益的數(shù)據(jù)是通過(guò)權(quán)益法核算得出的，長(zhǎng)期股權(quán)投資對(duì)被投資單位是有共同控制和重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資。由此可知，長(zhǎng)期股權(quán)投資的分類(lèi)應(yīng)根據(jù)其實(shí)際環(huán)境將該項(xiàng)收益計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入。其次，可供出售金融資產(chǎn)取得的投資收益以及可供出售經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)報(bào)表時(shí)分別為金融和經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，在處理時(shí)也按其理論源頭分類(lèi)。通過(guò)對(duì)綠地集團(tuán)多份年報(bào)的數(shù)據(jù)分析可以看出，綠地集團(tuán)通過(guò)將利潤(rùn)表進(jìn)行調(diào)整后，可以讓報(bào)表使用者及時(shí)調(diào)整發(fā)展思路，對(duì)公司未來(lái)做出預(yù)判。3.4.3股東權(quán)益報(bào)酬率的獲利分析用經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)分開(kāi)的方式，在指標(biāo)中加入了現(xiàn)金流量信息。根據(jù)客觀環(huán)境將分析內(nèi)容分為兩個(gè)部分。第一：反應(yīng)財(cái)務(wù)杠桿范圍的職權(quán)乘數(shù)、反應(yīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)凈資產(chǎn)收益率的稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率和凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。將附帶金融活動(dòng)所涉及的指標(biāo)一起進(jìn)行概率分析。第二：將稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率分為現(xiàn)金流比例、稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金。為了分析其紅利的提高，在其內(nèi)部增加了與現(xiàn)金流量有關(guān)的財(cái)務(wù)信息。一是整體利潤(rùn)分析。上文在杜邦分析系統(tǒng)建立過(guò)程中，將財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)兩部分內(nèi)容進(jìn)行了劃分，有助于企業(yè)管理者掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，進(jìn)而分析和研究財(cái)務(wù)活動(dòng)對(duì)股東職權(quán)收益率的相關(guān)影響。這樣才可以充分掌握企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的大局，漸漸做出下一步的決定。在房地產(chǎn)行業(yè)，綠地集團(tuán)獨(dú)具一枝，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面，每家公司面臨的問(wèn)題也不盡相似?；谶@一現(xiàn)實(shí)，下面將對(duì)綠地集團(tuán)2015年至2019年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究。收集整理數(shù)據(jù)匯總?cè)绫?.5所示：表3.5資產(chǎn)核心數(shù)據(jù)項(xiàng)目20152016201720182019凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)值6718.338104.769424.5211489.2613623.63凈經(jīng)營(yíng)負(fù)債值-96.11-141.24-150.26-158.66-167.35所有者權(quán)益合計(jì)6814.4482469574.7811647.9213213.3經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（稅后）-27.6212.535.9428.9531.32金融損益（稅后）-8.3-7.06-3.2419.3821.51利潤(rùn)總額-35.925.4432.748.3351.35企業(yè)多種典型的投資活動(dòng)中，股東人為利潤(rùn)率指標(biāo)分析的運(yùn)算結(jié)果，如表3.6所示。表3.6經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析指標(biāo)20152016201720182019稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率-1.33%0.51%1.24%0.83%1.13%凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率30.81%30.48%30.77%30.29%30.15%權(quán)益乘數(shù)（經(jīng)營(yíng)）0.98580.98280.98430.98230.9825表3.6中企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)、金融活動(dòng)所得到的運(yùn)算結(jié)果在表3.7中可以清楚體現(xiàn)：表3.7經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析指標(biāo)20152016201720182019權(quán)益資本報(bào)酬率10.28%12.13%14.52%14.7%13.9%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)貢獻(xiàn)率97.67%85.25%118.9%116.23%117.32%金融活動(dòng)貢獻(xiàn)率137%136%89%71%69%表3.8經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析指標(biāo)20152016201720182019金融損益負(fù)債比8.64%5%2.16%-12.21%-12.5%財(cái)務(wù)杠桿率-1.43%-1.74%-1.59%-1.38%-1.25%從以上表3.6、表3.7、表3.8中不難看出，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的分析是實(shí)現(xiàn)資本收益的重要條件。從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)看，綠地集團(tuán)利潤(rùn)趨勢(shì)與整體利潤(rùn)趨勢(shì)呈現(xiàn)正相關(guān)。由表3.6可以看出2016年，商業(yè)活動(dòng)利潤(rùn)率有著顯著提高。拐點(diǎn)出現(xiàn)在2017年，以后開(kāi)始逐漸回落。公司“債轉(zhuǎn)股”和增發(fā)股份是根本原因，而其目的是降低負(fù)債率。綠地集團(tuán)近五年連續(xù)跟蹤資本布局調(diào)整，權(quán)益乘數(shù)（經(jīng)營(yíng)）由8.64%逐年降落至-11.8%，大大增強(qiáng)了公司的償債資本。稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率的根本含義是公司從一元的經(jīng)營(yíng)收入中能帶來(lái)多少經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。在一定情況上，該數(shù)據(jù)指標(biāo)客觀上能對(duì)公司紅利的發(fā)展產(chǎn)生積極影響，綠地集團(tuán)稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率由-1.33%上升至1.13%，充分說(shuō)明了公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)良好的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；投資收入與經(jīng)營(yíng)凈資產(chǎn)之比為周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性?xún)糍Y產(chǎn)，對(duì)公司凈資產(chǎn)的利用效率有更客觀的反應(yīng)。由表3.6的凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)可以看出企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)處于相對(duì)穩(wěn)固、平緩的流動(dòng)速度。在金融活動(dòng)方面，綠地在2015年至2019年的五年間擁有大量長(zhǎng)期股權(quán)投資和可供出售金融資產(chǎn)。同時(shí)，綠地的投資和金融資產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)固，處理頻率高。納稅后的金融損益與凈金融性負(fù)債間做商所得出的數(shù)值，被稱(chēng)之為金融損益凈負(fù)債比。它是金融活動(dòng)利潤(rùn)質(zhì)量的客觀反應(yīng)。近四年來(lái)，綠地集團(tuán)的這一指數(shù)呈逐年降落趨勢(shì)。截止2016年，財(cái)務(wù)損益凈負(fù)債率由8.64%降至-11.8%，綠地集團(tuán)正在漸漸減少凈負(fù)債對(duì)企業(yè)利潤(rùn)率的影響。從相關(guān)報(bào)表分析，企業(yè)“債轉(zhuǎn)股”將把2014年發(fā)行的5年期債券提前轉(zhuǎn)為股票，這種環(huán)境使得凈債務(wù)從12億美元下滑到2億美元。二是對(duì)下級(jí)指標(biāo)的分析。受綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)活動(dòng)內(nèi)容單一的影響，沒(méi)有需要進(jìn)一步分析紅利。在與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的三大數(shù)據(jù)指標(biāo)中，經(jīng)營(yíng)性?xún)糍Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較穩(wěn)定，沒(méi)有大的波動(dòng)。對(duì)大幅降落的原因進(jìn)行了不同程度的分析和解釋。因此，將來(lái)我們將借助基層指標(biāo)的數(shù)據(jù)支持，漸漸分析稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率，分析綠地集團(tuán)的具體利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)[6]?？傮w來(lái)講，從近幾年綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可以看出，綠地集團(tuán)處于一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，具有較好的市場(chǎng)評(píng)價(jià)。但在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，綠地集團(tuán)也需要優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，制定強(qiáng)有力的發(fā)展戰(zhàn)略。

第4章基于杜邦分析對(duì)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)建議4.1改善企業(yè)現(xiàn)金流量狀況雖然現(xiàn)在綠地集團(tuán)從整體看正處于持續(xù)變革和快速生長(zhǎng)的階段，但企業(yè)的財(cái)務(wù)狀態(tài)在現(xiàn)金流的表現(xiàn)并不盡如人意。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的良好狀態(tài)是綠地集團(tuán)連續(xù)6年高速發(fā)展的關(guān)鍵因素?，F(xiàn)金流是衡量一個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)是否健康的重要因素，同時(shí)反應(yīng)了一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，對(duì)企業(yè)的盈利能力和可連續(xù)增長(zhǎng)起著關(guān)鍵的作用。這幾年來(lái)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、政策調(diào)控頻繁、生長(zhǎng)趨勢(shì)不容樂(lè)觀、需求逐漸降低的大背景下，綠地集團(tuán)越發(fā)看重企業(yè)現(xiàn)金流的連續(xù)性和掌控能力，從而進(jìn)一步完善企業(yè)管理。同時(shí)，在提高利潤(rùn)的前提上，要密切關(guān)注利潤(rùn)質(zhì)量?，F(xiàn)金流可以看做一個(gè)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行、國(guó)內(nèi)金融政策緊縮的情況下，有許多房地產(chǎn)公司因?yàn)楝F(xiàn)金流的問(wèn)題，瀕臨破產(chǎn)，因此保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定成為綠地集團(tuán)發(fā)展的重要因素。本文通過(guò)對(duì)綠地集團(tuán)近年來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際分析可以看出，綠地集團(tuán)最突出的特點(diǎn)便是其極度高效的管理能力。綠地集團(tuán)自2014年上市以來(lái)，綠地集團(tuán)購(gòu)入大量土地，大量的項(xiàng)目破土動(dòng)工，開(kāi)發(fā)了住宅和商業(yè)房。由綠地集團(tuán)官網(wǎng)的經(jīng)營(yíng)財(cái)報(bào)中可以看出綠地集團(tuán)的土地及住宅開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流出占經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出總額的比重較大，是影響經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出的關(guān)鍵因素，并占據(jù)極其重要的主導(dǎo)地位。隨著財(cái)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化漸漸主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)新趨勢(shì)，新型房地產(chǎn)不斷入場(chǎng)，讓趨于飽和的市場(chǎng)變得越來(lái)越激烈。另外，近年來(lái)由于國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的逐漸嚴(yán)峻，國(guó)家在2015年以后，連續(xù)出臺(tái)了多個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策。比如：政府在一定程度上加強(qiáng)了信貸、產(chǎn)業(yè)、稅收的整合，提高了入場(chǎng)門(mén)檻。以“三限”為代表的一系列具有限制性的法律法規(guī)相繼面世。另外，受世界通貨膨脹的影響，構(gòu)筑行業(yè)的人、材、機(jī)成本也持續(xù)上漲，這使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安成本逐年提高，直接威脅到了的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)情況日益惡化的形勢(shì)下，加大杠桿的經(jīng)營(yíng)方式將對(duì)企業(yè)預(yù)期的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢(shì)下，綠地集團(tuán)應(yīng)該采用保守穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)行多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提高產(chǎn)品下沉率，消化囤地，加快庫(kù)存的周轉(zhuǎn)效率，警惕運(yùn)營(yíng)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。4.2提高企業(yè)紅利能力綠地集團(tuán)的另一個(gè)顧慮是盈利能力不太理想。雖然綠地集團(tuán)從停止過(guò)快速擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)收入也能漸漸穩(wěn)步提高，但2016年至2019年，其稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率僅為2%左右。從2016年到2019年，綠地的經(jīng)營(yíng)收入每年都有一個(gè)飛躍式的增長(zhǎng)，但同時(shí)其凈利潤(rùn)并沒(méi)有直線(xiàn)上升的趨勢(shì)，乃至可以觀察到降落的趨勢(shì)。雖然綠地集團(tuán)不停開(kāi)辟市場(chǎng)，開(kāi)辟新區(qū)域，但其效率卻是負(fù)數(shù)。因此，在將來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，綠地集團(tuán)應(yīng)緊跟經(jīng)濟(jì)潮流，隨著經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)也應(yīng)力圖大幅提高。成交量快速增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)變革不大，乃至出現(xiàn)倒退、下滑，這種情況之所以是會(huì)出現(xiàn)，在人、材、機(jī)成本逐年上升占據(jù)了非常關(guān)鍵的因素。尋求利潤(rùn)是企業(yè)生長(zhǎng)中不可回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，是企業(yè)生存的基本任務(wù)，是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最終目的。為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，必須對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。為了給企業(yè)贏得遼闊的利潤(rùn)空間，其產(chǎn)品的平均成本必須低于市場(chǎng)，這也是企業(yè)的生存之道。從某種意義上說(shuō)，企業(yè)要想得到更多的核心競(jìng)爭(zhēng)力，成本控制是最關(guān)鍵的，這在極大程度上意味著企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。要取得良好的成本控制結(jié)果，起關(guān)鍵作用的是在相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行成本控制的方式。對(duì)綠地集團(tuán)這樣的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本的節(jié)省和控制是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目的的主線(xiàn)。新的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)土地，意味著一個(gè)良好生長(zhǎng)的開(kāi)始，從購(gòu)買(mǎi)土地到項(xiàng)目啟動(dòng)，再到后期的房屋布局施工、室內(nèi)裝飾裝修、園林籌劃計(jì)劃和施工，再到房屋的建設(shè)、安裝和竣工驗(yàn)收項(xiàng)目所需配置，納入產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)。在上述的步驟中，土地付出占資金比例最大。因此，可以以土地成本為突破口，積極打開(kāi)項(xiàng)目發(fā)展瓶頸，最大限度地利用較少資金成本，搶占質(zhì)量最好、范疇最廣的土地資源。同時(shí)，可以效仿其他房企在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段，可以制定一個(gè)尺度化的流程，即每個(gè)項(xiàng)目都采用同類(lèi)的計(jì)劃方式，從而達(dá)到縮小項(xiàng)目差別的結(jié)果。又比如說(shuō)，在工程計(jì)劃和房型設(shè)計(jì)上實(shí)行統(tǒng)一辦理，在采購(gòu)流程上可以批量購(gòu)入節(jié)省資金，最大限度地減少項(xiàng)目運(yùn)行的總成本。另外是成本控制的鼓勵(lì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程項(xiàng)目上的一個(gè)降本觀點(diǎn)，設(shè)計(jì)上的一個(gè)降本方法都可以為項(xiàng)目節(jié)省不少開(kāi)支，因此對(duì)于企業(yè)管理者來(lái)說(shuō)，通過(guò)調(diào)動(dòng)企業(yè)員工和各部門(mén)的凝聚力，鼓勵(lì)各部門(mén)參加到成本降效的工作中，一個(gè)項(xiàng)目節(jié)省300萬(wàn)，眾多項(xiàng)目加起來(lái)就是一個(gè)極其龐大的數(shù)字。例如，在成本控制結(jié)果方面，通過(guò)成本鼓勵(lì)，使建設(shè)項(xiàng)目在質(zhì)量、數(shù)量上比預(yù)期提前完成竣工驗(yàn)收，綠地集團(tuán)可對(duì)配置部進(jìn)行獎(jiǎng)懲明確的嘉獎(jiǎng)，具體嘉獎(jiǎng)金額可根據(jù)實(shí)際環(huán)境與提前天數(shù)以及房屋質(zhì)量制定相應(yīng)鼓勵(lì)制度，這樣可以充分調(diào)動(dòng)員工積極性。4.3改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是企業(yè)生存發(fā)展的靈魂，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)最終目的的關(guān)鍵。當(dāng)前，綠地采取扎根二線(xiàn)都市、以其為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的生長(zhǎng)戰(zhàn)略。在這一戰(zhàn)略的指引下，通過(guò)近十年的創(chuàng)新和積累，綠地可以與保利、萬(wàn)科等中國(guó)最著名的行業(yè)龍頭企業(yè)并肩作戰(zhàn)。但根據(jù)第三章的分析可以發(fā)現(xiàn)，綠地集團(tuán)現(xiàn)在稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率相對(duì)較低、資產(chǎn)負(fù)債率很高的情況雖然在近幾年有所改善，但與龍頭企業(yè)相比還是有一定差距，因此在面對(duì)當(dāng)前行業(yè)的宏觀環(huán)境下，綠地一定要加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。(1)加強(qiáng)企業(yè)品牌的塑造綠地集團(tuán)雖然通過(guò)近幾年來(lái)的努力，成功在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中取得了傲人的成績(jī)，但其綠地的實(shí)際地位和企業(yè)影響力上不如萬(wàn)科、保利等國(guó)內(nèi)龍頭房地產(chǎn)企業(yè)。歸根結(jié)底，綠地集團(tuán)有影響力的產(chǎn)品并不多，這對(duì)其品牌的發(fā)展的銷(xiāo)售有一定影響。品牌效應(yīng)弱、產(chǎn)品利潤(rùn)不高是極其危險(xiǎn)的情況。這也是某些房地產(chǎn)企業(yè)平均販賣(mài)額高，但銷(xiāo)售凈利潤(rùn)卻不高的關(guān)鍵緣故原因。某些企業(yè)以特價(jià)活動(dòng)、降價(jià)促銷(xiāo)的方式吸引客戶(hù)刺激購(gòu)房。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境變革，這種低利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)支持企業(yè)生長(zhǎng)的商業(yè)模式能資助企業(yè)走多遠(yuǎn)，值得尋思。從綠地集團(tuán)2016年到2019年的年報(bào)數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，其營(yíng)業(yè)額雖然從2015年2070億元增長(zhǎng)到2019年的3130億元，實(shí)現(xiàn)了51.2%的增幅，但其凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)逐年增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)。綜上，提高利潤(rùn)率對(duì)綠地集團(tuán)來(lái)說(shuō)己經(jīng)是刻不容緩。因此，為了提高綠地的綜合經(jīng)營(yíng)能力與資助企業(yè)進(jìn)一步提高可連續(xù)的生長(zhǎng)能力。綠地集團(tuán)在不停推進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)范圍的同時(shí)，也應(yīng)越發(fā)看重品牌配置。比方說(shuō)，與房地產(chǎn)配套的綠色物業(yè)、綠色建材、綠色裝飾等其他方面。不但使綠色品牌越發(fā)多元化，而且增長(zhǎng)了其知名度。從而提高綠地在國(guó)內(nèi)以致國(guó)際的影響力。此外，這不但能讓綠地在國(guó)內(nèi)的建筑行業(yè)有更多的話(huà)語(yǔ)權(quán)，更能讓綠地突破原有銷(xiāo)量，創(chuàng)造房地產(chǎn)行業(yè)奇跡。(2)積極拓展產(chǎn)品市場(chǎng)分析與國(guó)內(nèi)其他上市房地產(chǎn)企業(yè)差異，綠地關(guān)鍵扎根于國(guó)內(nèi)二線(xiàn)城市。然后，從長(zhǎng)遠(yuǎn)生長(zhǎng)來(lái)看，我們可以在都市中采取“看一線(xiàn)，分身三四線(xiàn)”的戰(zhàn)略?，F(xiàn)在，主導(dǎo)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)生長(zhǎng)的都市布局也出現(xiàn)出“二三線(xiàn)疏散、一線(xiàn)少”的特點(diǎn)。因此，無(wú)論從數(shù)量還是面積上看，二三線(xiàn)都市在房地產(chǎn)開(kāi)辟方面都具有積累和生長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)。但在二三線(xiàn)都市開(kāi)展業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)并爭(zhēng)取進(jìn)一步生長(zhǎng)，利潤(rùn)能力低是這條發(fā)展方向上最大的毛病。本文通過(guò)對(duì)綠地集團(tuán)歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的梳理和分析可以發(fā)現(xiàn)，與龍頭企業(yè)相比綠地集團(tuán)的利潤(rùn)率仍然偏低，因此需要不斷的積極開(kāi)拓產(chǎn)品市場(chǎng)。4.4以市場(chǎng)為導(dǎo)向優(yōu)化綠地產(chǎn)品對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，國(guó)家已經(jīng)表達(dá)出了明確的態(tài)度，也就是房住不炒，這是我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的方向和指明燈。當(dāng)然，如果總是口頭上的宣傳和支持，是不可能動(dòng)搖房地產(chǎn)快速擴(kuò)張的野心的，因?yàn)橘Y本是逐利的。但是經(jīng)過(guò)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀況的分析我們可以看出，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)控制的決心。首先國(guó)家從銀行貸款層面為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了嚴(yán)格的審核制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源受到限制，提高了它的融資成本，進(jìn)而影響了企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。其次，國(guó)家在保障剛需購(gòu)房的前提下，制定了一系列的限購(gòu)政策，比如，限制購(gòu)房套數(shù)、提高二套住房首付比例，上調(diào)二套住房公積金利率，給曾經(jīng)火熱的房產(chǎn)市場(chǎng)降了溫。因此，炒房在全國(guó)房地產(chǎn)資金縮水政策收緊的大前提下沒(méi)有了市場(chǎng)。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)必須養(yǎng)精蓄銳，提高精細(xì)化管理水平，用質(zhì)量保生存，避免高杠桿的盲目擴(kuò)張，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行精確分析后，確保合理利潤(rùn)空間的前提下，在進(jìn)行合理的項(xiàng)目投資。如何選擇一個(gè)合理的投資項(xiàng)目，綠地集團(tuán)以往是根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面去分析。但時(shí)至今日，企業(yè)需要站在購(gòu)房者的角度去考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)。比如，以綠地集團(tuán)某個(gè)四線(xiàn)城市的項(xiàng)目為例，本項(xiàng)目是于高鐵項(xiàng)目合作共建的，綠地集團(tuán)投資了高鐵站附近的商業(yè)和住房，本想倚靠高鐵站的人流優(yōu)勢(shì)可以帶動(dòng)商品房的去化，但是項(xiàng)目從2019年開(kāi)盤(pán)至今，去化率仍不足50%。究其原因，是因?yàn)榫G地集團(tuán)沒(méi)有考慮當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平，對(duì)于人均工資不到3500元的城市，竟然賣(mài)出了8000元每平米的高價(jià)；另外，該項(xiàng)目選址在高鐵站附近，但高鐵站遠(yuǎn)離市區(qū)，且沒(méi)有良好的交通、學(xué)校、醫(yī)院、超市等配套設(shè)施，整個(gè)項(xiàng)目如同孤島一般，難以激起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。通過(guò)對(duì)多例項(xiàng)目的分析總結(jié)總結(jié)，在策劃項(xiàng)目立項(xiàng)投資時(shí)需要經(jīng)過(guò)周密的討論和考慮。需要從客戶(hù)的角度出發(fā)去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要考慮項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，比如學(xué)校、超市、交通等，這些都是和老百姓生活息息相關(guān)的，因此必須充分尊重和重視的。另外，企業(yè)要為購(gòu)房者角度出發(fā)，從房屋設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)幼兒園，小區(qū)道路等方面進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，提供更好的服務(wù)。4