營區(qū)物業(yè)服務(wù)工程服務(wù)保障方案

第一節(jié)維修服務(wù)承諾與規(guī)范 1一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度 2二、維修服務(wù)承諾 2三、維修服務(wù)規(guī)范要求 3第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)要求 5一、設(shè)備維修維護范圍 5二、各崗位職責 5三、機電設(shè)備、設(shè)施的運行管理 9四、機電設(shè)備、設(shè)施、房屋的管理目標 9第三節(jié)主要設(shè)施設(shè)備維修管理 10一、供配電系統(tǒng)的運營和管理 10二、電梯、自動扶梯的運行與管理 12三、空調(diào)系統(tǒng)的運行與管理 20四、消防系統(tǒng)的運行與管理 22五、給排水系統(tǒng)的運行與管理 26第四節(jié)其他設(shè)備設(shè)施維修服務(wù) 28一、低壓電器設(shè)備的維修服務(wù) 28二、房屋建筑的日常養(yǎng)護維修 30三、公用設(shè)施維修養(yǎng)護 36第一節(jié)維修服務(wù)承諾與規(guī)范日常維修服務(wù)是工程部一項大量而又重要的工作。工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求：一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度1.工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。2.建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時對所有運行設(shè)備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。二、維修服務(wù)承諾與有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，報修或設(shè)施設(shè)備故障可報管理處，也可直接通知工程部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應(yīng)該在10分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，并按以下要求操作：（一）屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除。（二）涉及到需臨時購買配件的維修，向報修的科室解釋，并另約定維修時間后，按約完成維修。（三）屬復雜故障應(yīng)立即向物業(yè)公司匯報，由其組織力量或協(xié)調(diào)物業(yè)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體承諾如下：1.實行營區(qū)業(yè)主報修電話接待，將報修電話向營區(qū)業(yè)主公布。接到報修電話及時記錄，并通知工程部派人員維修。2.水電急修項目：接報修后10分鐘到達現(xiàn)場，1小時內(nèi)修復。3.其他維修項目：10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場查勘，根據(jù)維修項目情況，能立即修復的，當場給予解決；不能馬上修復的，按約定時間給予修復。4.有償維修：10分鐘到達現(xiàn)場查勘，與營區(qū)業(yè)主洽談，確定維修費和維修時間，按約維修。5.做好從接單開始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。6.維修完畢應(yīng)要求營區(qū)業(yè)主簽名確認，并征求滿意度。7.維修服務(wù)應(yīng)達到：（1）臨修急修及時率100%；（2）維修質(zhì)量合格率99%以上；（3）營區(qū)業(yè)主滿意率95%以上；（4）有償服務(wù)回訪率100%，（5）回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題，及時預(yù)約整改。三、維修服務(wù)規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響辦公或休息。到房間內(nèi)維修時還應(yīng)注意如下事項：1.敲門接到報修，15分鐘內(nèi)派員工到達現(xiàn)場維修處理。如果要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。2.介紹辦公室的人員開門或在門內(nèi)詢問，工程部員工應(yīng)首先自我介紹：“對不起，打攪了，我是XX公司維修人員XX，前來為您服務(wù)”。3.進門如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進門維修服務(wù)。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。4.鋪布走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。5.維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免時，應(yīng)事先向領(lǐng)導、辦公人員說明，并說一聲“非常對不起”。6.整理維修完畢，用自備專用保潔布將設(shè)備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負責清掃干凈。7.試用請領(lǐng)導、辦公人員當場試用設(shè)備，證實設(shè)備恢復正常運轉(zhuǎn)，并請領(lǐng)導、辦公人員在維修工作單簽認。8.講解必要時向領(lǐng)導、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設(shè)備的注意事項。9.如實填寫維修工作單（包括費用），請領(lǐng)導、辦公人員對修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進行評價并簽名。第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)要求一、設(shè)備維修維護范圍（一）維修范圍水電設(shè)備、公共設(shè)施、設(shè)備的維修。主要包括：建筑物、燈具、風扇、電插座、電開關(guān)、水龍頭、洗手盆、大小便器的給排水、木門窗、塑鋼門窗、鋁合金門窗等。（二）維護范圍1.建筑物上下水管道、雨水管。2.每棟建筑物電力總閘以后全部電力線路。3.每棟建筑物總水閘以后的供水系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)。4.建筑物共用部位的樓蓋、屋頂、內(nèi)墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、門窗、電鈴等。二、各崗位職責（一）工程部總體工作職責1.負責管理范圍內(nèi)供配電、給排水等公用設(shè)施（設(shè)施）的運行、保養(yǎng)、檢查、維修。2.負責對管理處范圍內(nèi)電梯、空調(diào)等分包方的保養(yǎng)、維修等工作的監(jiān)督。3.負責管理處范圍內(nèi)電梯、空調(diào)的運行操作。4.負責管理處所有機電設(shè)備備品、備件、維修保養(yǎng)材料的申購。5.負責制定所有機電設(shè)備的大、中修計劃并報批，并參予大、中修計劃實施。6.負責外委維修的聯(lián)系工作。7.負責管理處范圍內(nèi)所有機電設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、建立、整理，交綜合管理處保管。8.負責水電節(jié)能工作，確保電氣設(shè)備安全運行。9.負責記錄所有機電設(shè)備的運行、維修保養(yǎng)、巡視檢查。10.負責抄水電表數(shù)，并作出總表與分表核對記錄。11.負責所有機電設(shè)備臺帳的建立，并及時交管理處保管。12.負責對所申購物品的檢查。13.負責對裝修用水、電的監(jiān)督管理。14.負責為營區(qū)業(yè)主提供維修服務(wù)。（二）供電消防監(jiān)控值班員崗位職責1.負責高壓電氣設(shè)備的運行監(jiān)視及停、送電操作保證安全供電。2.對配電室的開關(guān)柜，變壓電器室進行定期清掃、維護。3.嚴格貫徹執(zhí)行電氣規(guī)章制度。4.必須了解高壓電氣設(shè)備的運行方式和運行情況。5.及時發(fā)現(xiàn)一切危及高壓電氣設(shè)備安全運行的隱患，將事故因素清除在萌芽之前。6.處理突然發(fā)生的停電事故。7.辦理停電檢修工作票，并負責做好一切安全措施。8.正確進行用電記錄和電量計算，了解負荷情況。9.對危及安全供電的現(xiàn)象有權(quán)制止，并報告有關(guān)領(lǐng)導。10.堅守工作崗位，任何時間都不得無人值班或擅自離崗。11.負責供配電、水泵系統(tǒng)、電梯等供配電設(shè)備的操作、維修、保養(yǎng)。12.熟練掌握機電設(shè)備的操作規(guī)程，安全可靠、按質(zhì)按量準時地完成維修任務(wù)。13.負責供配電設(shè)備運行的操作、監(jiān)控、記錄。14.供配電設(shè)備發(fā)生異常，及時報告并在領(lǐng)班及班長協(xié)助下排除故障。15.負責配電消防中心對自動報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)進行維護保養(yǎng)。16.牢固樹立“安全第一”的原則，認真做好本職工作。17.經(jīng)常檢查有無偷漏電及違章線路架設(shè)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并向領(lǐng)導報告。18.負責責任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。19.負責保管好個人工具、公用工具、檢測儀表和電器材料。20.負責本崗位用電設(shè)備的監(jiān)護管理。（三）設(shè)施設(shè)備維修崗位職責1.負責公共設(shè)施、設(shè)備的檢修、檢查、保養(yǎng)，為營區(qū)業(yè)主提供有償服務(wù)，創(chuàng)造一個順暢、舒適的環(huán)境。2.遵守物業(yè)公司各項規(guī)章制度。3.服從管理，聽從安排，按時按質(zhì)按量完成工作，注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量讓營區(qū)業(yè)主滿意。4.遵守維修操作程序，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。5.努力學習，不斷總結(jié)經(jīng)驗，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)意識。6.對營區(qū)業(yè)主文明禮貌，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)公司創(chuàng)效益。7.注意“工完場地清”，節(jié)約用料。8.發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為物業(yè)公司多做貢獻。9.著裝整潔，佩戴工牌，建立、保持物業(yè)公司良好形象。10.積極完成領(lǐng)導交辦的其它工作任務(wù)。11.嚴格按管道維修、保養(yǎng)操作規(guī)程，做好管道及配件設(shè)備的維護、保養(yǎng)和檢修工作，確保各種管道系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常。12.熟悉消防、辦公用水的管道路線，做好巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。13.負責冷暖水系統(tǒng)管道，所有排水系統(tǒng)管道包括消防水龍頭、消火栓、泵、廁所衛(wèi)生設(shè)備、雨水管、樓層屋頂水箱、生活水池、陰井、地漏、閥門及輔件的維修保養(yǎng)清洗工作。14.負責各種管道、閥門及輔件的維護保養(yǎng)。15.做好各種檢修、保養(yǎng)紀錄。16.發(fā)揮工作主動性和團隊精神，配合部門做好其他工作任務(wù)。三、機電設(shè)備、設(shè)施的運行管理各專業(yè)工程師必須結(jié)合本部門設(shè)備、設(shè)施、房屋的實際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施、房屋的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實際運作過程中行之有據(jù)、做之有理，進一步保障XX營區(qū)機電設(shè)備、設(shè)施及房屋的安全、可靠、正常運行。運行值班人員負責系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的運行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運行記錄，運行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員進行處理。維修人員負責各系統(tǒng)所轄設(shè)備設(shè)施及房屋的維護保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄，對維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴重的設(shè)備、設(shè)施故障及時上報供電消防監(jiān)控值班員程部領(lǐng)班，由各專業(yè)工程師組織有關(guān)人員進行分析、研究，制定解決辦法，各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新改造及重大維修、變更情況應(yīng)及時在設(shè)備檔案中做好記錄。四、機電設(shè)備、設(shè)施、房屋的管理目標1.設(shè)備、設(shè)施、房屋的完好率：不小于98%2.設(shè)備、設(shè)施、房屋的維修及時率：100%3.設(shè)備、設(shè)施、房屋的維修合格率：100%第三節(jié)主要設(shè)施設(shè)備維修管理一、供配電系統(tǒng)的運營和管理電力保障對營區(qū)來說，是最基本的保障，也是最重要的保障。通過對供電設(shè)備設(shè)施運行、維護、保養(yǎng)過程的控制，確保供配電系統(tǒng)處于良好的運行狀態(tài)，同時要做好備用發(fā)電機的管理，做好供電應(yīng)急管理，滿足XX營區(qū)所有設(shè)備、設(shè)施正常運作的需求。（一）供電基礎(chǔ)管理1.為了保證供電設(shè)備設(shè)施的安全、正常、經(jīng)濟運行，操作、維護、保養(yǎng)人員必須持有專業(yè)資格證書（包括電工操作證和高壓進網(wǎng)證等）。2.電氣工程師應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)資料、要求，合理制定出《供電設(shè)備設(shè)施的周期檢定計劃》及相應(yīng)的操作規(guī)程、維護保養(yǎng)規(guī)程。3.嚴格按照工作手冊操作。必須具備全面性電工技能，會看XX營區(qū)的電器安裝系統(tǒng)圖，熟悉所有的電氣設(shè)備性能、線路的分步走向，懂得強、弱電的線路維修和用戶的設(shè)備維護。對自己的責任工作范圍內(nèi)的設(shè)備要做到三勤（勤巡視、勤檢查、勤保養(yǎng)），四會（會操作、會判斷異常、會維護、會保養(yǎng)）。（二）供電運行管理1.運行值班人員必須嚴格按照《值班管理規(guī)定》實行24小時值班制，對XX營區(qū)環(huán)網(wǎng)柜、中置柜、變壓器室、柴油發(fā)電機、配電柜、動力箱和照明箱等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進行巡回檢查，同時做好相應(yīng)記錄。2.發(fā)電機要求定期試運行，每10天試運行一次，不帶負荷運行15分鐘；每月帶負荷運行一次，做好檢查和試運行記錄。3.運行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴格按照供電系統(tǒng)《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進行，牢固樹立“安全第一”的思想，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。4.運行值班人員必須密切留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患、故障要及時報告，并做好詳細記錄。（三）系統(tǒng)維護保養(yǎng)1.維修人員進行日常維護保養(yǎng)工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規(guī)定》及各種設(shè)備、設(shè)施的《維護、保養(yǎng)規(guī)程》進行，并按要求做好保證安全的“組織措施”、“技術(shù)措施”。按規(guī)定保養(yǎng)所有的設(shè)備，及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患問題。2.維修人員應(yīng)熟悉、掌握XX營區(qū)各系統(tǒng)所有照明器具情況，認真、及時做好維修、更換工作，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、無松落，達到光源完好率、維修更換及時率100%。3.按年度保養(yǎng)計劃，電氣工程師應(yīng)及時組織人員對供電系統(tǒng)做一次全面的系統(tǒng)的檢查、調(diào)試，并根據(jù)實際需要充分做好合理用電調(diào)配工作。運行值班人員必須堅守崗位，隨時做好為用戶服務(wù)的準備，出現(xiàn)問題，及時處理、解決，最大限度地滿足營區(qū)的用電需求。（四）供電應(yīng)急措施1.在有臺風、暴雨災(zāi)害時，電氣工程師應(yīng)及早組織人員對所有供電系統(tǒng)進行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)視，同時做好搶修工作準備。災(zāi)情過后，應(yīng)對供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。2.發(fā)生火災(zāi)時，運行值班人員應(yīng)立即報警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須對供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復供電。3.自備發(fā)電機房嚴禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品，經(jīng)常保持機房設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生。維修人員應(yīng)按《發(fā)電機維護、保養(yǎng)規(guī)程》及時進行檢查、保養(yǎng)，并做好相應(yīng)記錄，保持油路、水路暢通無泄漏，油水位不得低于標準線。二、電梯、自動扶梯的運行與管理電梯、自動扶梯管理圖（見下表）電梯、自動扶梯設(shè)備作為重要的垂直運輸工具，屬于一旦存在質(zhì)量問題，即對人民生命財產(chǎn)造成重大危害的特種設(shè)備。它的正常運行密切聯(lián)系著XX營區(qū)的正常運作。因此電梯、自動扶梯的安全運行和維修保養(yǎng)管理在XX營區(qū)的管理工作中占有重要的地位。電梯須建立嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)制度，由電梯維保公司負責專業(yè)維保，電梯配備有專業(yè)人員保養(yǎng)，保養(yǎng)人員需持有上崗證。對各梯的運行維護保養(yǎng)情況做好記錄并對梯內(nèi)進行衛(wèi)生保潔與消毒工作。同時按照有關(guān)部門規(guī)定及時通知專業(yè)公司做好電梯年檢工作。（一）電梯、自動扶梯日常運行管理1.電氣工程師（電梯）應(yīng)根據(jù)XX營區(qū)的實際情況，確定每臺電梯保養(yǎng)時間，并形成《電梯運行時間表》，制成告示牌，置于醒目位置。2.維保明細（1）垂直電梯維護保養(yǎng)頻次表項目內(nèi)容檢查調(diào)整加油或更換油電壓或溫度檢查吸塵清潔故障備注電梯電話3次/月1次/季機房、轎廂3次/月曳引機3次/月1次/年1次/季抱閘（間隙3次/月1次/月1次/季限速器3次/月1次/季1次/季電梯控制柜3次/月1次/季1次/季所有安全開3次/月1次/季廳門觸點3次/月1次/月廳門機械3次/月1次/月1次/季轎門機械3次/月1次/月1次/季平層感應(yīng)器3次/月1次/季1次/季轎頂操縱箱2次/月1次/季1次/季主、付軌導靴2次/月1次/季安全鉗3次/月1次/季1次/季限速、限位開3次/月1次/季安全觸板3次/月1次/月1次/季轎門光電保3次/月1次/季主、付軌油壺2次/月1次/月1次/季指令按鈕、指3次/月1次/季轎廂風扇2次/月1次/季1次/季轎廂按鈕開3次/月1次/季轎門、廳門滑2次/月主鋼絲繩漲3次/月1次/年超載蜂鳴器3次/月警鈴3次/月停電應(yīng)急平3次/月緩沖器3次/月1次/年1次/季門球、門刀2次/月1次/季限速器鋼絲2次/月1次/季1次/季GPS稱重裝置2次/月1次/季注：維護保養(yǎng)的周期應(yīng)根據(jù)電梯使用情況、工作環(huán)境而定，但只可增加，不能減少。（2）自動扶梯維護保養(yǎng)頻次表項目內(nèi)容檢查調(diào)整加油或更換油電壓或溫度檢查吸塵清潔故障備注上、下機箱2次/星期1次/季驅(qū)動鏈、扶手驅(qū)動鏈、梯極鏈2次/星期1次/月1次/季驅(qū)動裝置2次/月1次/季1次/季自動、手動加油裝置2次/月1次/月1次/季制動器動作及間隙2次/月1次/季1次/季各安全、急停開關(guān)2次/月1次/季1次/季扶手帶2次/月1次/季扶手帶傳動輪及驅(qū)動輪2次/月1次/季梯級2次/月1次/季梳齒板2次/星期1次/季裙板、旁板2次/月1次/季照明2次/季1次/季1次/季備注：1.凡對檢查的結(jié)果必須有雙方的簽證，并各持壹份備案。2.對檢查項目周期只能提前不得推遲。3.發(fā)現(xiàn)使用警示標志有損壞要立即更換。（3）重要說明維保單位報價超過1200元人民幣的零部件或零配件，須經(jīng)發(fā)包方審核批準才能更換（發(fā)包方視具體情況確定是否對其自行采購。若由發(fā)包方采購，維保方必須無條件配合安裝）。3.電氣工程師（電梯）根據(jù)《電梯使用規(guī)定》和《電梯手冊》，制訂《電梯日常運行操作規(guī)程》，內(nèi)容包括：（1）電梯、自動扶梯操作規(guī)程（2）電梯管理員巡視檢查項目及要求（3）電梯異常處理辦法（4）電梯操作員應(yīng)按照《電梯日常運行操作規(guī)程》操作，按時開關(guān)梯，做好電梯清潔衛(wèi)生工作，發(fā)現(xiàn)問題及時報告電氣工程師（電梯）。（5）電梯管理員按照巡視檢查項目及要求進行巡視檢查，填寫相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告電氣工程師（電梯）。（6）電氣工程師（電梯）對電梯、自動扶梯發(fā)生的問題進行判斷，及時組織人員或通知相關(guān)人員協(xié)助解決。（二）電梯、自動扶梯保養(yǎng)管理1.電氣工程師（電梯）協(xié)同電梯維修保養(yǎng)單位主管，根據(jù)《電梯安全維修保養(yǎng)規(guī)程》及XX營區(qū)的要求，確定電梯維修工崗位職責及服務(wù)目標，并編制各類電梯保養(yǎng)記錄表。2.電梯例行保養(yǎng)電梯、自動扶梯的保養(yǎng)工作堅持“零干擾原則”，應(yīng)在設(shè)備停用期間進行。3.電梯保養(yǎng)人員每月初編寫該月電梯保養(yǎng)計劃。4.對XX營區(qū)每臺電梯按照當月電梯保養(yǎng)計劃中的時間安排及保養(yǎng)規(guī)程中要求的檢查項目，掛牌進行保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并做好保養(yǎng)記錄。（三）電梯維修管理1.電梯維修保養(yǎng)單位接到電氣工程師（電梯）發(fā)出的電梯、自動扶梯故障通知后，必須在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行修理，并做好相應(yīng)記錄。2.電梯中、大修理工作由電梯維修保養(yǎng)單位根據(jù)電梯狀況提出書面申請，報電氣工程師（電梯）和XX營區(qū)審查，批準后，由電梯維修保養(yǎng)單位組織施工。（四）電梯質(zhì)量檢查1.電氣工程師（電梯）至少每季度對所有電梯保養(yǎng)質(zhì)量及安全性能進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。2.每年在電梯安全合格證有效期結(jié)束前兩個月，電氣工程師（電梯）協(xié)助電梯維修保養(yǎng)單位對電梯、自動扶梯進行自檢后，報當?shù)貏趧訖z測部門年檢。三、空調(diào)系統(tǒng)的運行與管理中央空調(diào)系統(tǒng)是XX營區(qū)所有設(shè)備中耗電量最大、所占比重最多的機電設(shè)備。我們要科學管理、合理調(diào)整運行時間和參數(shù)，做到實時監(jiān)控，確保所有空調(diào)設(shè)備的科學、合理、正常、安全運行。通過對中央空調(diào)系統(tǒng)的制冷、通風、加熱等過程的控制，使空調(diào)區(qū)域內(nèi)空氣的溫度、相對濕度、流動速度以及潔凈度隨時達到設(shè)計要求和舒適狀況，充分滿足XX營區(qū)運作期間對環(huán)境的要求，為用戶提供滿意的空調(diào)服務(wù)?？照{(diào)設(shè)備保養(yǎng)各種空調(diào)每年清潔保養(yǎng)兩次，各種空調(diào)未端過濾網(wǎng)面板每月最少清潔保養(yǎng)1次。保證設(shè)備運轉(zhuǎn)正常和制冷潔凈需求。每月進行保養(yǎng)，并提交運行情況報告和水處理報告。保障冷卻、冷凍、循環(huán)水達到規(guī)定指標。（一）中央空調(diào)設(shè)備、設(shè)施管理機電工程師要詳細掌握中央空調(diào)系統(tǒng)的基礎(chǔ)資料，根據(jù)設(shè)備設(shè)施的實際情況負責制定出空調(diào)冷水機組、循環(huán)水系統(tǒng)、風系統(tǒng)、熱交換系統(tǒng)的“操作規(guī)程”和“維護保養(yǎng)規(guī)程”，并完善各種規(guī)章制度。（二）中央空調(diào)系統(tǒng)的安全、合理、經(jīng)濟運行1.中央空調(diào)系統(tǒng)的日常運行和管理工作由運行值班人員負責，必須嚴格按照《空調(diào)機房管理規(guī)定》執(zhí)行。2.中央空調(diào)運行期間，值班人員應(yīng)及時打開系統(tǒng)風柜、風機盤管及各層新風機。遵照《值班管理規(guī)定》認真對冷水機組、循環(huán)水系統(tǒng)、風系統(tǒng)、熱交換系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施做好巡視檢查工作，并做好相應(yīng)工作狀況記錄。3.值班巡視過程中發(fā)現(xiàn)問題必須及時上報，嚴格按操作規(guī)程和順序進行處理，處亂不驚，確保中央空調(diào)系統(tǒng)安全、穩(wěn)定運行。4.根據(jù)XX營區(qū)運作和環(huán)境的特殊性，值班人員應(yīng)認真分析及時調(diào)整中央空調(diào)的制冷、加熱控制參數(shù)，并根據(jù)實際開、閉展時間及時做好停電、送電工作，使中央空調(diào)系統(tǒng)達到合理、經(jīng)濟運行狀態(tài)，即保證空氣的品質(zhì)，又減少操作費用，節(jié)約能源。（三）中央空調(diào)系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)中央空調(diào)系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，取決于設(shè)備設(shè)施的日常維護保養(yǎng)和定期檢修，其具體工作由機電工程部負責。1.完整的空調(diào)系統(tǒng)由制冷和加熱兩個分系統(tǒng)組成，因此，對系統(tǒng)制冷、加熱設(shè)備設(shè)施的中、大型定期維護、保養(yǎng)、檢修工作可以利用其非使用季節(jié)進行。2.中央空調(diào)的制冷、通風、加熱等系統(tǒng)在正常工作期間，機電工程師應(yīng)根據(jù)有關(guān)要求組織維修人員對系統(tǒng)做好保潔、通風和設(shè)備、設(shè)施的潤滑工作。3.維修人員在日常工作中應(yīng)定期對冷水機組、循環(huán)水系統(tǒng)，風系統(tǒng)、熱交換系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施進行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題（滴、漏現(xiàn)象）應(yīng)即時處理，如發(fā)生部件更換，及時上報，由機電工程師組織人員進行維修。4.大、中型維護、保養(yǎng)工作應(yīng)由機電工程師負責聯(lián)絡(luò)專業(yè)部門協(xié)商處理并及時在設(shè)備檔案中做好詳細記錄。四、消防系統(tǒng)的運行與管理消防管理是XX營區(qū)物業(yè)服務(wù)中心工作中的重點，為了保證XX營區(qū)工作人員、人民群眾所有人的人身、財產(chǎn)安全，應(yīng)貫徹“安全第一，預(yù)防為主，防消結(jié)合”、“專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合”的方針，時刻牢記“隱患險于明火，防范勝于救災(zāi)，責任重于泰山”的道理。以《中華人民共和國消防法》和《高層建筑消防管理規(guī)則》為準則，并結(jié)合本營區(qū)的結(jié)構(gòu)和特點，全員參與消防管理工作，確保安全第一。消防系統(tǒng)的維護需要委托有資質(zhì)的消防維保公司進行維保。每天對消防設(shè)施進行巡查，定期試運行消防水泵，確保設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。對消防泵、消火栓、噴淋設(shè)備、消防炮、消防末端報警裝置、警報裝置、消防廣播、警鈴、消防電話及各種聯(lián)動設(shè)備進行檢查與保養(yǎng)，確保系統(tǒng)正常運行。（一）消防系統(tǒng)的運行管理1.消防系統(tǒng)的操作人員應(yīng)經(jīng)公安消防機構(gòu)培訓合格后持證上崗。（1）掌握自動消防系統(tǒng)的功能及操作規(guī)程；（2）每日測試主要消防設(shè)施功能，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)在24小時內(nèi)排除，不能排除的應(yīng)逐級上報；（3）核實、確認報警信息，及時排除誤報和一般故障；（4）發(fā)生火災(zāi)時，按照滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，及時報警和啟動相關(guān)消防設(shè)施。2.每天對消火栓進行檢查，保證消火栓不被遮擋、圈占、埋壓；消火栓應(yīng)有明顯標識；消火栓箱內(nèi)配器材配置齊全，系統(tǒng)應(yīng)保持正常工作狀態(tài)。3.每天對自動噴淋進行檢查，保證灑水噴頭不應(yīng)被遮擋、拆除；報警閥、末端試水裝置應(yīng)有明顯標識，并便于操作；定期進行測試和維護；系統(tǒng)應(yīng)保持正常工作狀態(tài)。4.每天對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)進行檢查，保證探測器等報警設(shè)備正常；不得擅自關(guān)閉系統(tǒng)，維護時應(yīng)落實安全措施；應(yīng)由具備上崗資格的專門人員操作；定期進行測試和維護；保證系統(tǒng)應(yīng)保持正常工作狀態(tài)。加強日常檢查巡視，確保消防控制中心及消防系統(tǒng)的設(shè)施、線路齊全，完好無損，隨時可啟用，定期進行聯(lián)動測試，確保整個系統(tǒng)反應(yīng)正常；及時發(fā)現(xiàn)并排除故障，零星維修合格率達到100%；照明設(shè)備，疏散標志完好，維修合格率達到100%。定期對消防系統(tǒng)及背景音樂系統(tǒng)進行保養(yǎng)維護。（二）消防設(shè)備的日常管理1.機電工程部應(yīng)根據(jù)學院的結(jié)構(gòu)和防火特點制訂《消防設(shè)備的檢查表》，并嚴格按執(zhí)行；2.水電工程部根據(jù)《消防手冊》制訂《消防系統(tǒng)操作保養(yǎng)規(guī)程》，內(nèi)容包括：（1）消防設(shè)備操作規(guī)程；（2）消防設(shè)備巡視檢查項目及要求；（3）消防系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程。3.維修人員應(yīng)根據(jù)《消防系統(tǒng)操作保養(yǎng)規(guī)程》操作，做好消防設(shè)備的清潔衛(wèi)生工作，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報；4.維修人員按照巡視檢查項目及要求進行巡視檢查，填寫相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告主管工程師；5.水電工程部根據(jù)發(fā)生的問題進行判斷，及時組織人員或通知相關(guān)人員協(xié)助解決。（三）消防設(shè)備的保養(yǎng)管理1.水電工程部根據(jù)《消防系統(tǒng)操作保養(yǎng)規(guī)程》及實際情況的要求，編制消防設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程；2.嚴格執(zhí)行消防設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程，定日定期進行消防設(shè)備進行檢查保養(yǎng)，并填寫相應(yīng)記錄；3.消防設(shè)備巡查保養(yǎng)（1）每天巡視檢查火災(zāi)報警控制盤（如火災(zāi)功能、故障功能）是否正常，有無指示燈損壞。（2）每天對風機、消火栓、消防炮及噴淋等進行外觀巡視，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。（3）每天維修人員對消防泵、消防水池進行巡視，檢查是否一切正常。（4）每天檢查疏散指示燈，各消防通道有無異常。（5）每天檢查背景音樂的使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或上報。4.消防設(shè)備的定期保養(yǎng)（1）每月或重大節(jié)日前，應(yīng)對消火栓進行一次檢查。（2）每月由維修人員對火災(zāi)報警控制盤進行聯(lián)動試驗，確保其工作靈敏正常。（3）每季度全面檢查消防栓箱及二氧化碳滅火器，確保其功能正常使用可靠。（4）定期檢查事故照明及疏散指示燈，發(fā)現(xiàn)問題及時更換。（5）每月由維修人員抽查煙、溫感總數(shù)的百分之五，以檢驗其靈敏可靠性。（6）每月由維修人員對消防泵進行例行保養(yǎng)一次。（7）每月由維修人員對排、抽煙機進行手動啟動一次，發(fā)現(xiàn)問題及處理或上報。（8）每半年由維修人員對所有火災(zāi)報警控測器進行一次實效模擬實驗，對失效的火災(zāi)報警探測器應(yīng)及時更換；對電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查，并清理塵埃。（四）消防設(shè)備的維修管理1.水電工程部在接到火災(zāi)報警探測器誤報后，應(yīng)盡快趕到監(jiān)控中心，查看報警記錄，并對誤報的探測器進行清潔處理，做好記錄。2.對于處理不了的故障應(yīng)及時匯報水電工程部，并處請專業(yè)人員共同處理。3.由水電工程部負責制訂消防系統(tǒng)的大修計劃并監(jiān)督執(zhí)行，確保消防系統(tǒng)靈敏可靠。五、給排水系統(tǒng)的運行與管理保證給水系統(tǒng)運行安全；二次供水設(shè)施，須按照《XX經(jīng)濟特區(qū)用水二次供水管理規(guī)定》，每年清洗消毒兩次，并進行水質(zhì)檢測，保證二次供水水質(zhì)100%達標。對排水系統(tǒng)管網(wǎng)及地下車庫排污泵等重要設(shè)備進行定期檢查和維護，確保排水設(shè)備運行正常，排水系統(tǒng)管網(wǎng)無堵塞。確保在異常天氣，如暴雨季節(jié)的排水安全。服務(wù)標準：設(shè)備運行正常完好率100%。（一）維護與管理1.泵房、消防水設(shè)備等由服務(wù)中心指定專人負責監(jiān)控、清潔及日常運行的巡視；2.水泵房內(nèi)機電設(shè)備、儀器由值班人員負責操作、無關(guān)人員不得進入水泵房，嚴禁非值班人員操作各種開關(guān)、按鈕；3.消防泵、生活泵、污水泵及各類控制開關(guān)、按鈕、閥門應(yīng)有明顯操作標志，標志簡單易懂，正確無誤，控制開關(guān)一般應(yīng)置于“自動”位置。高壓用電設(shè)備有危險標識，并有防觸措施；4.水泵、儀表、閥門控制開關(guān)應(yīng)定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修、更換，確?？刂菩阅芰己茫?.由服務(wù)中心指派責任心強，身體健康的人員負責水池（箱）的日常管理工作；6.水池（箱）容積及管道口徑應(yīng)滿足用水需求，生活用水與消防用水管道布置合理，不存死水區(qū)；7.水池（箱）結(jié)構(gòu)堅實、牢固、光潔、不滲漏、耐腐蝕；水池（箱）入孔必須加蓋加鎖，銷匙由專人保管；水池（箱）溢流管口、通氣孔應(yīng)有防蚊蟲進入的不銹鋼紗網(wǎng)；溢流管、排空管不得與下水道直接相連；8.水池（箱）每半年至少由專業(yè)清潔機構(gòu)清洗消毒一次，并取得當?shù)厮|(zhì)檢測中心出具的水質(zhì)檢測合格證明。在水質(zhì)二次污染高發(fā)期應(yīng)適當增加清洗次數(shù)，定期投加適量消毒劑；9.水池(箱)管道、閥門定期維護，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即組織維修更換。非管理人員不得隨意開啟或關(guān)閉水池（箱）閥門；10.水池（箱）四周應(yīng)保持清潔，定期殺滅蚊蟲；周圍30米范圍內(nèi)，禁止設(shè)置旱廁或堆放垃圾堆。（二）漏水應(yīng)急處理1.檢查漏水的準確位置及所屬水質(zhì)，例如沖廁水、排水等，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時立即通知工程維修人員請求增援。在支援人員到達前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴散。觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項設(shè)備，如電力變壓器等。2.利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機等設(shè)備，并需將電梯立即升上最高層，以免被水浸濕而使機件受損。3.用現(xiàn)有工具，設(shè)法清理現(xiàn)場。4.如漏水可能影響日常操作，保養(yǎng)及申報保險等問題，須拍照片以作日后存檔及證明。5.通知綜合事務(wù)部清潔衛(wèi)生員清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。6.日常巡邏時，應(yīng)留意渠道是否有淤泥，雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。7.如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準備足夠沙包，作為爆水及雨季使用。第四節(jié)其他設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)一、低壓電器設(shè)備的維修服務(wù)（一）按照國家和北京地區(qū)相關(guān)電氣管理規(guī)范，由電氣工程師根據(jù)設(shè)備性能、技術(shù)資料等，合理制定《低壓電氣設(shè)備檢修計劃》及相關(guān)操作、維護保養(yǎng)規(guī)程，報被服務(wù)方用電管理部門審核同意后執(zhí)行。（二）值班人員必須嚴格按照《值班管理規(guī)定》實行24小時值班制，對有關(guān)低壓設(shè)備、設(shè)施進行巡回檢查，同時做好相應(yīng)記錄。（三）物業(yè)公用照明設(shè)施如走廊、樓梯、衛(wèi)生間等，要及時安排相關(guān)人員對其進行檢查、維修。（四）物業(yè)維修人員發(fā)現(xiàn)有私拉、私接電氣線路等情況，須及時向被服務(wù)方用電管理部門匯報并協(xié)助被服務(wù)方用電管理部門處理解決。（五）物業(yè)維修人員每周須對所有電氣、照明設(shè)備進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時登記、維修。對檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患問題，須及時向被服務(wù)方用電管理部門報告。每年春秋兩季各安排一次低壓電氣設(shè)備的集中清掃、檢修，不留死角。（六）在遇有大風、暴雨等災(zāi)害性天氣時。電氣工程師須及早組織人員對所有供電系統(tǒng)進行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)視，同時做好搶修工作準備，災(zāi)情過后，對所有供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（七）發(fā)生火災(zāi)時，值班人員應(yīng)立即報警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后必須對供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復供電。（八）物業(yè)接到報修電話后，須盡快安排維修人員在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場開展維修，做好維修記錄。一般故障維修不應(yīng)超過30分鐘，活完場凈，被維修單位在維修單上簽字。（九）維修需要停電時，物業(yè)需提前告知被服務(wù)方用電管理部門，得到批準后方可進行。（十）被服務(wù)方用電管理部門有權(quán)要求物業(yè)對不能勝任崗位要求的維修人員進行更換。（十一）遇緊急任務(wù)或突發(fā)事故等，物業(yè)維修人員須服從被服務(wù)方用電管理部門的臨時調(diào)遣并積極協(xié)助處理。二、房屋建筑的日常養(yǎng)護維修房屋日常養(yǎng)護維修是指為保持辦公樓房屋原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。（一）每年進行一次房屋安全普查和房屋完損等級評定，保證房屋完好率達100%。（二）要愛護辦公樓內(nèi)設(shè)施，未經(jīng)被服務(wù)方批準，不得對辦公樓結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進行改動。（三）及時完成各項零星維修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)不超過24小時。（四）房屋維修養(yǎng)護范圍房屋維修養(yǎng)護范圍包括房屋本體的承重結(jié)構(gòu)部件（包括基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、幕墻玻璃、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋面、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施，本體上下水主管、智能化系統(tǒng)等防盜監(jiān)控設(shè)施，非本體的門、窗、玻璃、照明燈等設(shè)施。結(jié)合以往管理經(jīng)驗，我們對房屋本體共用部位及非本體部分制訂了詳實的維修養(yǎng)護計劃。具體內(nèi)容如下：序號 項目維修類別劃分日常維修計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損2施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題日常每周巡查一次發(fā)現(xiàn)問題立即處理、維修1由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程維修班按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受輕重應(yīng)請?！皶\，提出方案，委托專業(yè)公司實施；1）房屋修繕標準2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范1）安全、正常使用2）功能完好2外墻面1外墻面局部滲漏2外墻面的大面積滲漏3）幕墻玻璃每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程維修班按有關(guān)修繕規(guī)程實施1）房屋修繕標準2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無鼓無脫、無滲水無違章整潔統(tǒng)一3公共屋面1隔熱層破損2防水層破損造成屋面滲漏3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷2）屋面積水每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程維修班按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；維修費用按逐處遞增20%1）房屋修繕標準2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1無積水、無滲漏2）隔熱層完好無損3）避雷網(wǎng)無間斷4電梯1拽引繩張緊度的調(diào)整維護2導軌安全鉗的工作情況維護3轉(zhuǎn)動滑動部的維護各項安全裝置的維護5電腦控制板等的維護檢測每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時同電梯公司聯(lián)系維修由專業(yè)電梯公司實施維（全保）電梯維修保養(yǎng)標準1）安全正常運行平衡2）機房、轎廂整潔3）電梯完 好100%5機電設(shè)備1）發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)2）日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修3）制冷系統(tǒng)的維修保養(yǎng)每天巡視檢查題及時維修由機電維修班組織實施各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1）無故障停電2）保障安全運行6共用防盜監(jiān)控1線路的維護保養(yǎng)2線路的檢修每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由機電維修班負責組織實施1）防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程1）系統(tǒng)完好，無故