《公共租賃住房運行管理標準+JGJT+433-2018》詳細解讀

《公共租賃住房運行管理標準JGJ/T433-2018》詳細解讀CATALOGUE目錄1總則2術(shù)語3基本規(guī)定4承租程序5配租6合同與租金管理CATALOGUE目錄7運行與維護8退出9檔案管理本標準用詞說明引用標準名錄編制說明011總則01021.1編制目的保障公租房公平分配和合理使用，維護社會和諧穩(wěn)定。規(guī)范公共租賃住房（以下簡稱公租房）運行管理，提高管理效率和服務水平。1.2適用范圍本標準適用于公租房的房源籌集、租賃管理、物業(yè)服務、監(jiān)督管理等運行管理活動。各地可結(jié)合實際情況，制定具體的實施細則。政府負責制定公租房政策和規(guī)劃，市場力量參與公租房的建設(shè)和運營。政府主導，市場運作公租房的分配和管理應當公開、公平、公正，接受社會監(jiān)督。公平公正，公開透明公租房的保障標準應當與當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平相適應，并隨著經(jīng)濟社會發(fā)展進行動態(tài)調(diào)整。保障基本，動態(tài)調(diào)整實行租金和補貼分離的制度，根據(jù)不同保障對象的實際情況，分類確定租金和補貼標準。租補分離，分類保障1.3基本原則022術(shù)語公共租賃住房是指由政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。公共租賃住房具有保障性、政策支持性、租賃性、專業(yè)性、供應群體廣泛性等特點。定義特點公共租賃住房定義承租人是指與公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位或運營單位簽訂租賃合同，并按照合同約定支付租金的個人或家庭。權(quán)利和義務承租人有權(quán)按照合同約定使用公共租賃住房，并按時支付租金；同時，承租人也有義務遵守租賃合同約定，保護房屋及其附屬設(shè)施，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、調(diào)換所承租公共租賃住房。承租人運營管理單位是指負責公共租賃住房日常運營和管理的機構(gòu)或組織。定義運營管理單位負責制定公共租賃住房的租賃管理、動態(tài)監(jiān)督、維修養(yǎng)護等相關(guān)制度，并按照合同約定為承租人提供租賃服務。同時，運營管理單位還負責對承租人的資格進行審核，對違規(guī)行為進行調(diào)查和處理。職責運營管理單位033基本規(guī)定03穩(wěn)定就業(yè)外來務工人員在保障本地居民住房需求的前提下，將符合條件的外來務工人員納入保障范圍。01中低收入住房困難家庭重點保障對象，包括城鎮(zhèn)低保、低收入、中等偏下收入家庭等。02新就業(yè)無房職工針對剛畢業(yè)參加工作，在當?shù)責o住房的職工提供住房保障。3.1住房保障對象多種渠道籌集房源通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集公共租賃住房房源。嚴格執(zhí)行建設(shè)標準公共租賃住房建設(shè)應符合國家及地方相關(guān)建設(shè)標準和規(guī)范，確保住房質(zhì)量和安全。注重環(huán)保與節(jié)能在房源建設(shè)和改造過程中，應注重環(huán)保和節(jié)能，推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)。3.2房源籌集與建設(shè)租金標準制定根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、財政承受能力、住房市場租金水平等因素，合理確定公共租賃住房的租金標準。租金動態(tài)調(diào)整建立租金動態(tài)調(diào)整機制，根據(jù)保障對象收入變化、住房市場租金水平等因素適時調(diào)整租金。租金減免政策對于符合條件的低收入住房困難家庭，可以實行租金減免政策，減輕其經(jīng)濟負擔。3.3租金管理引入專業(yè)化的運營管理機構(gòu)，負責公共租賃住房的日常運營管理工作。專業(yè)化運營管理建立公共租賃住房信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)房源管理、租賃管理、租金收繳等工作的信息化、智能化。信息化管理定期對公共租賃住房進行檢查和維護，確保住房及其設(shè)施設(shè)備處于良好狀態(tài)。定期檢查與維護3.4運營管理044承租程序承租公共租賃住房應遵循公平、公正、公開的原則。承租程序應符合國家及地方政府的相關(guān)法規(guī)和政策。承租雙方應簽訂書面租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務。4.1一般規(guī)定申請人應符合當?shù)卣?guī)定的收入、財產(chǎn)和住房困難等條件。申請人應具有完全民事行為能力，并符合年齡要求。申請人及家庭成員在申請地無住房或住房面積低于規(guī)定標準。4.2準入條件123申請人應向當?shù)刈》勘Ｕ喜块T或運營單位提出申請。申請人應如實填寫申請表，并提交相關(guān)證明材料。申請人應對所提交材料的真實性負責。4.3申請受理單位應對申請人的申請材料進行初步審查。申請材料不齊全或不符合要求的，應一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容。受理單位應在規(guī)定時間內(nèi)完成受理工作，并出具受理憑證。4.4受理審核單位應對申請人的家庭收入、財產(chǎn)和住房狀況進行調(diào)查核實。審核結(jié)果應在規(guī)定時間內(nèi)完成，并書面通知申請人。申請人對審核結(jié)果有異議的，可以向?qū)徍藛挝簧暾垙秃恕?.5審核03公示期限應符合當?shù)卣?guī)定，一般為7-15個工作日。01審核通過的申請人名單應在當?shù)卣W(wǎng)站或指定媒體上進行公示。02公示內(nèi)容應包括申請人姓名、身份證號碼（部分）、家庭人口數(shù)、收入情況等基本信息。4.6公示055配租010203公共租賃住房的配租應遵循公平、公正、公開的原則，確保符合條件的申請人有機會獲得住房。配租過程中應充分考慮申請人的家庭結(jié)構(gòu)、收入狀況、住房需求等因素，合理確定配租順序和住房類型。各地應根據(jù)實際情況制定具體的配租政策和程序，并及時向社會公布。5.1一般規(guī)定配租標準應根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平、居民收入狀況、住房供需狀況等因素制定，并適時進行調(diào)整。配租標準應包括住房面積、租金水平、租期等要素，確保滿足申請人的基本住房需求。對于特殊困難群體，如低收入家庭、殘疾人家庭等，應適當放寬配租標準，給予優(yōu)先保障。5.2配租標準配租方案應充分考慮不同群體的住房需求，確保各類申請人都能獲得相應的住房保障。配租方案應公開透明，接受社會監(jiān)督，確保公平公正。配租方案應根據(jù)房源情況和申請人需求制定，明確配租對象、配租順序、配租方式等內(nèi)容。5.3配租方案公共租賃住房的配租方式可以采取抽簽、搖號等隨機方式，也可以采取評分、排序等方式進行。配租過程中應確保申請人的知情權(quán)和參與權(quán)，及時公布配租結(jié)果和相關(guān)信息。對于未能獲得配租的申請人，應給予合理的解釋和說明，并提供其他可行的住房保障途徑。5.4配租方式066合同與租金管理公共租賃住房租賃合同應當明確租賃期限、租金標準、支付方式、修繕責任、違約責任等主要條款。租賃期限一般不低于2年，合同到期后，承租人仍需租賃的，應在合同期滿前3個月提出申請，經(jīng)審核符合條件的，可以續(xù)租。承租人應當按照合同約定使用住房，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、調(diào)換、經(jīng)營或者改變住房用途。6.1一般規(guī)定0102046.2合同管理公共租賃住房租賃合同應當采用書面形式，由出租人和承租人簽字或蓋章后生效。合同應當一式三份，出租人、承租人各執(zhí)一份，另一份由住房保障部門備案。合同內(nèi)容應當真實、準確、完整，雙方當事人應當遵守合同約定，履行合同義務。合同變更、解除或者終止，應當采用書面形式，并報住房保障部門備案。03承租人應當愛護并合理使用住房及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、損壞或者丟棄。承租人應當按照規(guī)定繳納租金和相關(guān)費用，不得拖欠或者拒交。承租人應當保持住房內(nèi)外環(huán)境整潔，遵守公共秩序和物業(yè)管理規(guī)定。承租人應當配合出租人進行住房維修和檢查，保障住房安全和正常使用。6.3租賃規(guī)約公共租賃住房租金標準應當結(jié)合當?shù)厥袌鲎饨鹚胶妥》勘Ｕ蠈ο蟮慕?jīng)濟承受能力等因素確定，并實行動態(tài)調(diào)整。出租人應當定期對租金收繳情況進行檢查和審計，確保租金收繳的合法性和規(guī)范性。租金收繳應當實行專戶管理、?？顚Ｓ?，任何單位和個人不得擠占、挪用。對拖欠租金的承租人，出租人可以采取法律手段進行追繳，并將其納入個人信用記錄。6.4租金管理077運行與維護

7.1一般規(guī)定公租房的運行與維護應遵循安全、經(jīng)濟、適用的原則，確保房屋及其設(shè)施設(shè)備處于良好狀態(tài)。公租房管理機構(gòu)應制定完善的管理制度和操作規(guī)程，明確各部門和人員的職責和權(quán)限。公租房的運行與維護應建立檔案管理制度，對房屋及其設(shè)施設(shè)備的運行、維護、維修等情況進行詳細記錄。公租房管理機構(gòu)應制定租賃管理方案，明確租賃條件、程序、租金標準等內(nèi)容，并公示。公租房管理機構(gòu)應定期對租戶進行走訪，了解租戶需求和意見，及時處理租戶投訴。公租房管理機構(gòu)應建立租金收繳制度，確保租金及時、足額收繳，并按照規(guī)定使用。7.2運營管理公租房管理機構(gòu)應建立巡查制度，對公用部位和公共設(shè)施設(shè)備進行定期巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。公租房管理機構(gòu)應確保公用部位和公共設(shè)施設(shè)備的清潔衛(wèi)生，定期進行清掃保潔。公租房管理機構(gòu)應制定公用部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃，定期進行維修養(yǎng)護。7.3公用部位和公共設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理01公租房管理機構(gòu)應制定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃，指導租戶正確使用和維護室內(nèi)設(shè)施設(shè)備。02公租房管理機構(gòu)應建立報修制度，對租戶報修的室內(nèi)設(shè)施設(shè)備及時進行處理。03公租房管理機構(gòu)應定期對室內(nèi)設(shè)施設(shè)備進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備及時維修或更換。7.4室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的管理088退出03退出流程的規(guī)范退出流程應包括申請、審核、搬離等環(huán)節(jié)，確保有序、高效地進行。01退出機制的原則公共租賃住房退出應遵循公平、公正、公開的原則，確保資源的合理分配和高效利用。02退出條件的明確租戶在租賃期滿、違反租賃規(guī)定或不再符合租賃條件時，應按規(guī)定退出公共租賃住房。8.1一般規(guī)定自愿退出租戶因個人原因自愿退出公共租賃住房，應提前向管理部門提出申請，并按規(guī)定辦理退出手續(xù)。購房退出租戶在租賃期間購買住房，應主動向管理部門申報，并退出公共租賃住房。其他情形如租戶因工作變動、家庭變故等原因需要搬離，也可主動申請退出。8.2主動退8.3被動退違反租賃規(guī)定其他違規(guī)行為不再符合租賃條件拖欠租金等費用租戶在租賃期間違反租賃規(guī)定，如轉(zhuǎn)租、改變房屋用途等，管理部門有權(quán)解除租賃合同并收回住房。租戶在租賃期間收入、財產(chǎn)等發(fā)生變化，不再符合公共租賃住房租賃條件，應按規(guī)定退出。租戶長期拖欠租金或其他相關(guān)費用，經(jīng)催繳仍不支付的，管理部門有權(quán)采取法律手段追繳欠款并解除租賃合同。對于其他嚴重違規(guī)行為，如破壞房屋結(jié)構(gòu)、擅自裝修等，管理部門也有權(quán)要求租戶退出公共租賃住房。099檔案管理檔案管理應遵循真實性、完整性、安全性和可利用性的原則，確保公共租賃住房檔案的準確、完整和安全。各級住房保障主管部門應建立健全檔案管理制度，明確檔案管理職責，規(guī)范檔案管理流程。公共租賃住房檔案應實行集中統(tǒng)一管理，確保檔案的完整、安全和有效利用。9.1一般規(guī)定01020304公共租賃住房檔案歸檔范圍應包括項目立項、建設(shè)、分配、運營、退出等全過程形成的具有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式和載體的歷史記錄。歸檔的檔案材料應真實、準確、完整，能夠反映公共租賃住房管理活動的真實情況和歷史過程。歸檔的文件材料應按規(guī)定進行分類、組卷、編號和裝訂，做到分類清晰、組卷合理、編號準確、裝訂整齊。歸檔的檔案應按規(guī)定進行移交和接收，移交時應編制檔案移交清冊，列明移交的檔案名稱、卷號、冊數(shù)、起止年度和檔案編號等內(nèi)容。接收時應檢查檔案質(zhì)量并辦理接收手續(xù)。9.2歸檔管理10本標準用詞說明由政府或政府委托的機構(gòu)持有，以低于市場租金的價格向保障對象出租的保障性住房。公共租賃住房運營管理單位承租人負責公共租賃住房日常運營管理的機構(gòu)或組織，包括但不限于公租房管理中心、物業(yè)公司等。符合公共租賃住房申請條件，與運營管理單位簽訂租賃合同并實際居住的個人或家庭。030201術(shù)語和定義本標準采用的術(shù)語和定義應與國家和地方現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范相協(xié)調(diào)。對于未在本標準中定義的術(shù)語，應使用國家和地方現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范中的定義。在本標準中，同一術(shù)語或定義應始終保持一致，不應出現(xiàn)不同的解釋或含義。在本標準中，凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。用詞規(guī)范本標準中使用的符號和縮略語應具有明確的定義和解釋，并在文中首次出現(xiàn)時進行說明。符號和縮略語的使用應保持一致，避免出現(xiàn)混淆或誤解的情況。對于專業(yè)性強或易產(chǎn)生歧義的符號和縮略語，應在文中適當位置進行解釋或說明。符號和縮略語11引用標準名錄國家法規(guī)及政策《公共租賃住房管理辦法》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的官方文件，是公共租賃住房運行管理的基礎(chǔ)性法規(guī)。相關(guān)國家住房政策包括國家層面發(fā)布的關(guān)于住房保障、租賃市場、公共租賃住房等方面的政策文件?！蹲》孔赓U和銷售管理條例》涉及住房租賃和銷售管理的行業(yè)標準，對公共租賃住房的運行管理具有指導意義。建筑設(shè)計規(guī)范關(guān)于建筑設(shè)計、施工、驗收等方面的標準規(guī)范，確保公共租賃住房的建設(shè)質(zhì)量。行業(yè)標準及規(guī)范各地根據(jù)國家法規(guī)和政策，結(jié)合本地實際情況制定的公共租賃住房管理辦法。各地公共租賃住房管理辦法各地發(fā)布的關(guān)于住房保障、租賃市場、公共租賃住房等方面的地方性政策文件。地方性住房保障政策地方性法規(guī)及政策12編制說明住房問題是社會關(guān)注的焦點，公共租賃住房作為政府解決住房問題的重要途徑之一，其運行管理標準的制定至關(guān)重要。隨著公共租賃住房規(guī)模的不斷擴大，運行管理面臨著諸多挑戰(zhàn)，如租金管理、房屋維護、租戶管理等問題，需要制定統(tǒng)一的標準來規(guī)范。編制背景制定《公共租賃住房運行管理標準》旨在規(guī)范公共租賃住房的運行管理，提高管理效率和服務水平。通過標準的制定和實