中庚城市花園策劃報告市場篇樣本

—市場篇—第一章鹽都市及都市發(fā)展背景研究一、鹽城概況1、地理位置鹽城，東臨黃海，西接淮揚，南臨通泰，北至連云港，是“京滬東線”重要節(jié)點，“北上海經(jīng)濟區(qū)”重要成員。面積1.5萬平方公里，人口815萬，是江蘇省面積第一、人口第二大市。鹽城地處通泰鹽都市圈，位于長江三角洲經(jīng)濟圈北側(cè)。西臨寧鎮(zhèn)揚都市圈，東面臨海，具備較大經(jīng)濟地理位置優(yōu)勢。近年來依托長江三角洲強勁經(jīng)濟發(fā)展勢頭，鹽城產(chǎn)業(yè)與都市面貌有了翻天覆地變化。2、氣候與自然環(huán)境鹽城地處北亞熱帶向暖溫帶氣候過渡地帶，普通以蘇北灌溉總渠為界，渠南屬北亞熱帶氣候，渠北屬南暖溫帶氣候，具備過渡性特性。氣候受海洋影響較大，與同緯度江蘇省西部地區(qū)相比，春季氣溫低且回升遲；秋季氣溫下降緩慢且高于春溫；年降水量也比我省西部明顯偏多。季風氣候明顯，冬季受歐亞大陸冷氣團影響，盛行偏北風且多寒冷天氣；夏季受太平洋副熱帶高壓影響，盛行偏南風且多炎熱天氣，空氣溫暖而濕潤，雨水豐沛。鹽城擁有世界級品質(zhì)濕地生態(tài)旅游資源。東部沿海45萬公頃海涂濕地，是太平洋西海岸亞洲大陸邊沿面積最大、原始生態(tài)保持最完好海岸型濕地；有兩個國家級自然保護區(qū)，世界野生丹頂鶴和麋鹿種群數(shù)60%和25%生活在這里，被列入世界重點濕地保護區(qū)。西部地處里下河地區(qū)腹地，大縱湖、九龍口、馬家蕩等湖泊水域面積近百平方公里，為典型瀉湖型湖蕩濕地，被譽為“金灘銀蕩”、“魚米之鄉(xiāng)”。鹽城尚有豐富紅色旅游資源和海鹽文化資源。全市既有景點40各種，其中華人民共和國家級自然保護區(qū)2個，國家AAAA級旅游景點1家及一批國家農(nóng)業(yè)旅游示范點、國家水利風景區(qū)、國家AAA級旅游景點及國家、省重點文保單位等。當前正規(guī)劃建設鹽城濕地生態(tài)國家公園，將打?qū)е隆疤窖笪靼蹲畲鬂竦毓珗@、亞洲東部最佳生態(tài)旅游樂園”。3、行政轄區(qū)1983年由地區(qū)改市，實行市管縣體制，下轄東臺、大豐2個縣級市和建湖、射陽、阜寧、濱海、響水5個縣。4、人口狀況鹽城是江蘇第二人口大市，城鄉(xiāng)勞動力供應總量為392萬人，其中農(nóng)村勞動力285萬人。具備大專以上文化限度2.6萬人，高中（含中專、技校、職高）文化限度26.5萬人，初中以上文化限度20.9萬人；具備中級以上職業(yè)技能有5.8萬人，初級職業(yè)技能專業(yè)人員14.8萬人。作為鹽阜800萬人民中心都市，到，鹽都市區(qū)人口將達到100萬人。5、交通網(wǎng)絡鹽城交通便捷，基本形成高速公路、鐵路、航空、海運四位一體立體化交通網(wǎng)絡。民航開通了至北京、廣州、溫州及韓國首爾國際航班，是江蘇省第二個開通國際航線都市；新長鐵路已開通至全國鐵路客貨運；大豐港為國家一類港口；高速公路四通八達，蘇通大橋開通后鹽城將融入上海2小時經(jīng)濟圈。內(nèi)部交通網(wǎng)絡完善，市區(qū)公交線路以作為都市樞紐建軍路、解放南路為中心向周邊擴散，形成六縱八橫當代都市交通網(wǎng)絡。二、鹽都新區(qū)概況鹽都新區(qū)是鹽都行政中心從鹽城老市區(qū)搬出來后新建縣城，是省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（鹽都經(jīng)濟開發(fā)區(qū)），與省轄市鹽都市市縣同城，位于鹽都市區(qū)南部，是鹽城實行百萬人口大市區(qū)戰(zhàn)略中活力最強經(jīng)濟板塊，也是政治、文化元素最集中都市區(qū)域。鹽都區(qū)行政區(qū)劃幾經(jīng)調(diào)節(jié)后，現(xiàn)轄13個鎮(zhèn)和2個開發(fā)區(qū)，環(huán)鹽都市區(qū)西、南部。鹽都區(qū)是原鹽城縣在新時期歷史延續(xù)。鹽都新區(qū)籌劃依托悅達紡織園、韓資汽配園、南京醫(yī)藥物流、重慶啤酒等重點公司，培植環(huán)繞寧鹽公路、開發(fā)大道等“四縱四橫”骨干道路物流基地；積極哺育世紀大道、城西干道特色市場帶，推動易初蓮花、沃爾瑪?shù)戎攸c商貿(mào)陣地建設，構(gòu)建鹽城新商貿(mào)中心。積極發(fā)展金融保險、信息中介等新興服務業(yè)，加大房地產(chǎn)開發(fā)力度。鹽都新區(qū)成立于1995年4月，先前是郊區(qū)工業(yè)園區(qū)；97年郊區(qū)撤區(qū)設立鹽都縣，新區(qū)建設才算啟動，拉開了鹽城南郊建設新框架;到鹽都行政中心搬遷，新區(qū)建設掀起新高潮，寫下了都市建設嶄新篇章。隨著基本設施建設加快，鹽都新區(qū)與鹽都市區(qū)已融為一體。把新區(qū)創(chuàng)立成對接鹽城郊區(qū)當代化縣城、成為鹽都對外開放“橋頭堡”和鹽都市區(qū)“南花園”是鹽都新區(qū)初期定位。打破城鄉(xiāng)二元構(gòu)造，加快農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、聯(lián)動發(fā)展，一方面必要把都市做強。新區(qū)運用鹽都市區(qū)潛在擴張需求及農(nóng)村和都市雙層優(yōu)勢，以優(yōu)美環(huán)境、完善基本設施、遼闊發(fā)展空間吸引外資外商，使其享有到鹽都市區(qū)市場、人才、交通和信息優(yōu)勢，同步避免了市場擁擠、地價成本高、發(fā)展余地小束縛。新區(qū)布局按照行政區(qū)、商貿(mào)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、公用事業(yè)等五大功能進行規(guī)劃，不斷提高人流、物流、信息流通達水平。鹽都新區(qū)已成為匯集人氣、匯集資本高地和對外開放龍頭，市一中南校區(qū)、鹽都實驗學校、幼兒園、三院分院、電視臺、圖書館等均已相繼落戶新區(qū)，悅達、宏大、日升、恒力等地產(chǎn)公司紛紛在此安營扎寨，謀求新一輪擴張裂變。大批外資，大批人流、物流、信息流匯聚新區(qū)，使新區(qū)與市區(qū)形成一體，成為鹽城輔城，直至主城區(qū)。鹽都新區(qū)迅速成長也策應推動了鹽都市區(qū)解放南路、鹽馬路、鹽金路、西環(huán)路等基本設施擴容改造，擴大了都市規(guī)模，增強了鹽都市作為蘇北中心都市輻射能力。鹽都新區(qū)也相應從市區(qū)邊沿地帶推動至都市中心區(qū)。三、社會經(jīng)濟背景1、鹽城經(jīng)濟發(fā)展分析鹽城位于沿海、沿江、歐亞大陸橋經(jīng)濟帶，是京滬東線重要節(jié)點，是江蘇省沿海中部城鄉(xiāng)群區(qū)域性中心，并且在上海三個小時交通圈范疇內(nèi)，可以成為上海北翼濱江沿海發(fā)展軸重要構(gòu)成某些，為鹽城實現(xiàn)跨越發(fā)展提供了歷史性機遇。鹽都市地區(qū)生產(chǎn)總值達到1174.26億元，按可比價計算比上年增長15.1%，增幅比上年提高0.8個百分點，創(chuàng)“九五”以來新高。全市人均GDP達到15177元。2、都市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造分析三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，鹽都市第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值245.65億元，可比價增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值536.36億元，增長19.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值392.25億元，增長15.1%。工業(yè)化進程明顯加快，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由22.7︰44.0︰33.3調(diào)節(jié)為20.9︰45.7︰33.4，第二產(chǎn)業(yè)比重上升了1.7個百分點。3、人口增長及都市化鹽城下轄二區(qū)、二市、五縣，是黃淮平原上重要中心都市。在蘇通大橋建成后，鹽城將融入上海2小時經(jīng)濟圈，在都市支柱產(chǎn)業(yè)拉動和外來因素推動下，鹽城作為地區(qū)中心都市地位將進一步增強。鹽城人口總量保持平穩(wěn)增長。末，全市戶籍人口804.73萬人，比上年末增長6.06萬人，其中城鄉(xiāng)人口349.09萬人，增長12.5萬人。全年人口出生率為9.23‰，死亡率為7.27‰，人口自然增長率為1.96‰到，鹽城都市化水平將達到50%以上，市區(qū)建城區(qū)面積達126平方公里，市區(qū)人口達100萬人，成為百萬人口大都市。四、居民生活1、居民收入分析鹽城人民生活水平不斷提高。市區(qū)居民人均可支配收入達12052元，增長13.9%；人均消費支出7378元，增長1.2%。全市在崗職工平均工資15678元，增長14.9%。農(nóng)民增收獲得成效，人均純收入達5431元，比上年增長11%；農(nóng)民人均生活消費支出3285元，增長8.9%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額644.14億元，比年初增長50.88億元，人均儲蓄達8015元。2、居民生活、消費水平分析鹽都市全面小康總體評價得分達到83.17分,比上年增長5.15分。從構(gòu)成全面小康指標評價體系四個方面看，生態(tài)環(huán)境方面實現(xiàn)限度最佳，達到94.0%，比上年提高8.2個百分點；經(jīng)濟發(fā)展、生活水平和社會發(fā)展實現(xiàn)限度分別為76.7%、80.2和86.9%，分別比上年提高4.62個、5.81和3.29個百分點。從詳細指標上看，25個指標中有8個指標已經(jīng)達標，分別是：城鄉(xiāng)登記失業(yè)率、農(nóng)村行政村通灰黑公路（航道）比重、城鄉(xiāng)勞動保障三大保險各自覆蓋面、新型農(nóng)村合伙醫(yī)療覆蓋面、人民群眾對社會治安滿意率、城鄉(xiāng)社區(qū)居委會依法自治達標率、農(nóng)村村委會依法自治達標率、環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)。鹽都市消費品市場購銷兩旺。在城鄉(xiāng)居民收入較快增長和消費構(gòu)造升級以及消費觀念變化雙重影響下，全市消費品市場明顯趨旺。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額367.6億元，增長16%，增幅高于上年0.4個百分點，其中餐飲業(yè)增長18%，比社會消費品零售額增幅高出2.1百分點，成為拉動消費重要力量。市場物價平穩(wěn)上漲。全年市區(qū)居民消費價格總指數(shù)（CPI）平均比上年上漲1.03%，商品零售價格總指數(shù)比上年上漲0.4%。其中食品類消費價格平均上漲1%，比上年度漲幅低3個百分點，拉動總指數(shù)上漲0.35個百分點；居住類價格平均上漲5.4%，比上年度漲幅低1.2個百分點，拉動總指數(shù)上漲0.73個百分點。工業(yè)消費品價格有漲有跌，其中煙酒及用品類價格上漲0.2%，衣著類價格下降0.1%，交通和通訊類價格下降2%，家庭設備用品及維修服務類價格下降1.4%，醫(yī)療保健和個人用品類價格上漲4.6%，娛樂教誨文化用品及服務類價格下降1.7%。鹽都市區(qū)居民人均可支配收入高于蘇北平均水平，與徐州及蘇中各市水平較為接近，增長率也居于蘇北第二、全省中游。3、居民居住條件分析市區(qū)居民住房人均建筑面積25.32平方米，人均住房使用面積19.01平方米；農(nóng)村居民人均住房面積為33.4平方米，比上年增長1.4平方米。家庭住房建筑面積呈"中間大，兩頭小"格局。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：住房建筑面積在61－120平方米之間家庭占64.75%，住房建筑面積在60平方米如下和120平方米以上家庭分別占25.12%和10.13%，呈"中間大，兩頭小"格局；住房建筑面積在61－120平方米之間家庭中，61－80平方米占26.5%，80－100平方米占28.00%，100－120平方米占10.25%。五、都市發(fā)展建設概況1、固定資產(chǎn)投資概況鹽都市投資保持高位平穩(wěn)增長。，鹽都市堅定不移地實行項目推動，強化和改進招商引資，狠抓重點項目建設。全年完畢固定資產(chǎn)投資667.5億元，比上年增長33.5%，其中城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資347.6億元，比上年增長31.7%；工業(yè)投資370.2億元，比上年增長37.2%。鹽都市重點工程建設進展順利。全年八類十大重點工程全年合計完畢投資180億元，占全社會投資比重達27%，5000萬元以上重點工業(yè)項目開工254個，竣工項目188個，成為新經(jīng)濟增長點，對投資增長起到較強支撐作用。東風悅達起亞汽車第二工廠已進入設備全面安裝階段，東臺、大豐風電場等一批重大項目開工建設，沿海高速鹽城至連云港段、鹽淮高速建成通車。全市500萬元以上城鄉(xiāng)投資自籌資金占所有資金來源81%。高新技術產(chǎn)業(yè)投資比重有所提高，汽車、電氣機械和通信電子投資分別增長86.4%、76.8%和55%。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資概況近年來，鹽都市房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，開發(fā)投資明顯增長，開發(fā)水平逐漸提高。前三季度全市房地產(chǎn)投資總額為53.3億元，同比增長23.8%，占全市GDP比例達4.42%，同比增長0.64個百分點,占固定資產(chǎn)投資比例為8.00%，成為地方稅收重要來源之一。六、都市發(fā)展及規(guī)劃1、總體規(guī)劃鹽都市域即鹽都市行政區(qū)范疇，涉及鹽都市區(qū)、響水縣、濱海縣、阜寧縣、射陽縣、建湖縣、東臺市、大豐市所有。鹽都市總體發(fā)展目的分為三個階段：富民目的（前）：城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進一步提高，東臺、大豐、城區(qū)要努力超過蘇中平均發(fā)展水平，盡快融入長江三角洲經(jīng)濟區(qū)域；鹽都、建湖、射陽、阜寧要達到蘇中平均發(fā)展水平；濱海、響水要以高于全市平均水平速度向前發(fā)展，提高在蘇北位次。社會目的（至）：全市爭取總體上全面達小康。環(huán)境目的（至）：全市基本實現(xiàn)當代化，保證良好生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，全市建成經(jīng)濟繁華、科教發(fā)達、生活富裕、法制健全、社會文明、環(huán)境優(yōu)美生態(tài)都市。人口規(guī)劃目的：達到821萬人。產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為：鞏固第一產(chǎn)業(yè)，壯大第二產(chǎn)業(yè)，哺育第三產(chǎn)業(yè)。都市化水平規(guī)劃調(diào)節(jié)為55%。市域綜合交通：鐵路有新長鐵路、沿海鐵路，公路有寧靖鹽、徐宿淮鹽、連鹽通高速公路以及204等一級公路。內(nèi)河航道有通榆運河、串場河、蘇北灌溉總渠等。機場保存現(xiàn)狀。將重點建設大豐港、配套完善射陽港、陳家港、濱海港。鹽都市發(fā)展戰(zhàn)略是貫徹集約經(jīng)營和集聚發(fā)展思路，做強中心都市鹽都市區(qū)，加快縣(市)城區(qū)和重點中心鎮(zhèn)建設，增進大中小都市和小城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，全面提高城鄉(xiāng)發(fā)展質(zhì)量，并充分考慮與南通市、泰州市、揚州市、淮安市、連云港市等周邊都市區(qū)域協(xié)調(diào)，共同實現(xiàn)蘇中和蘇北全面奔騰式發(fā)展。鹽都市主城區(qū)發(fā)展方向為：“重點西南，適度向西，整合城北，啟動河東?！倍际薪ㄔO重點為：優(yōu)化都市功能布局和構(gòu)造形態(tài)，改進都市環(huán)境景觀。調(diào)節(jié)工業(yè)構(gòu)造，加快主城區(qū)工業(yè)向工業(yè)園區(qū)集聚。以都市中心區(qū)為重點，發(fā)呈當代服務業(yè)，改造老式服務業(yè)。放慢老城改造步伐，加快都市新區(qū)建設。以高速公路建設為重點，優(yōu)化都市交通系統(tǒng)。以改進水環(huán)境質(zhì)量為重點，保護生態(tài)環(huán)境。2、都市發(fā)展方向及總體布局都市發(fā)展方向按照鹽城都市總體規(guī)劃和功能分區(qū)，“南進東括”將成為都市發(fā)展重要方向。由于市政府和有關部門及鹽城中學、鹽城一小等新校區(qū)集中建成，城南得到了迅速發(fā)展；河東雖然相對晚了一點，但由于機場、港口及亭湖區(qū)政府即將遷入、以及產(chǎn)業(yè)帶、學區(qū)集中布局，將成為一種極具發(fā)展?jié)摿蜐摿π鲁菂^(qū)。在此背景下，城中片區(qū)商業(yè)服務和居住功能將進一步增強，在都市功能中地位并不會相應削弱。都市功能分區(qū)城中片區(qū)——新洋港以南、通榆運河以西、青年路以北、西環(huán)路以東區(qū)域。以商業(yè)服務和居住功能為主。城南片區(qū)——青年路以南、通榆運河以西、新河以北、西環(huán)路以東區(qū)域。以居住和行政、文化、教誨功能為主。城西片區(qū)——西環(huán)路以西、寧靖鹽高速以東、世紀大道以北、新洋港以南區(qū)域。以居住功能為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。西南片區(qū)——西環(huán)路以西、寧靖鹽高速以東、世紀大道以南、徐淮鹽高速以北區(qū)域。以工業(yè)為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。城北片區(qū)——新洋港以北、通榆運河以西、寧靖鹽高速以南、串場河以東區(qū)域?；揪S持現(xiàn)狀功能，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)重要物流、倉儲用地。河東片區(qū)——通榆運河以東區(qū)域，是居住、工業(yè)相對平衡都市新區(qū)?！穹謪^(qū)建設控制規(guī)定A、城中片區(qū)強化建軍路、解放路沿線都市中心功能;保存對生活干擾較小一類工業(yè);增長公共設施、市政公用設施、開敞綠化等公共空間，改進環(huán)境質(zhì)量;完善支路系統(tǒng)，提高機動車停車位配備原則;合理控制居住用地開發(fā)強度;保護歷史文化遺存，延續(xù)都市發(fā)展脈絡;強化濱水空間建設，塑造都市特色。B、城南片區(qū)規(guī)劃期內(nèi)重點建設區(qū)域，完善社會服務設施配套，吸引更多人口入住;恰當提高土地開發(fā)強度;加強都市設計研究，形成親切宜人空間尺度。C、城西片區(qū)妥善解決農(nóng)村居民點拆遷安頓問題，避免形成新"城中村…;潘黃鎮(zhèn)及早撤鎮(zhèn)設辦，各類用地按規(guī)劃規(guī)定合理布局。D、西南片區(qū)制定合理準入原則;實行集中能源供應和污染治理;協(xié)調(diào)布局構(gòu)造和自然水網(wǎng)關系，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境。E、城北片區(qū)加強污染治理，改進環(huán)境質(zhì)量;近期禁止居住用地開發(fā)，勉勵區(qū)內(nèi)居民向外遷移。F、河東片區(qū)開發(fā)大道和世紀大道之間用地作為遠景大型公共設施用地加以控制，近期可作為生產(chǎn)性綠地;加強基本設施共建共享，避免重復建設。3、都市圈建設鹽城雖然屬于長江三角洲地區(qū)，但卻是長三角經(jīng)濟洼地，成為被遺忘角落，受歷史因素和交通因素，更多是受南京經(jīng)濟圈輻射，無法與經(jīng)濟中心上海對接。隨著沿海大通道貫通，蘇通大橋與建成通車，鹽城到南京時間為3.5小時，到上海時間距離為2小時。南京對鹽城影響將逐漸減少，而上海對鹽城輻射將加強，故此鹽城將逐漸融入到上海經(jīng)濟圈。七、房地產(chǎn)調(diào)控政策貫穿于房地產(chǎn)調(diào)控政策，變化了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來“慣性”，究竟，中華人民共和國房地產(chǎn)市場長期以來投資過熱、投機炒作嚴重、房價飆升現(xiàn)象在一定限度上得到了遏制，百姓購房，再度進入觀望期。1、央行一年內(nèi)6次加息是進入加息通道之后，央行加息最為密集一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，12月20日，央行先后6次上調(diào)存貸款利率，同步年內(nèi)10次上調(diào)存款準備金率，現(xiàn)行14.5％準備金率已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。在流動性過剩、通貨膨脹壓力創(chuàng)歷史新高背景下，央行頻繁使用貨幣信貸手段調(diào)控市場，房地產(chǎn)作為重要資本集散地，受到影響巨大。2、土地增值稅清算1月16日，國家稅務總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，依照《條例》及關于規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并獲得收入單位和個人，應當繳納土地增值稅，稅率為30%-60%不等。作為政府房地產(chǎn)調(diào)控政策第一槍，土地增值稅征收意義在于，釋放出對行業(yè)持續(xù)調(diào)控信號。3、《物權(quán)法》獲通過3月16日《物權(quán)法》在今年"兩會"得以通過。《物權(quán)法》核心就是擬定財產(chǎn)(重要是土地和物業(yè))所有權(quán)歸屬問題，通俗一點來說就是不動產(chǎn)法：既有財產(chǎn)屬于誰，誰就是財產(chǎn)所有人。物權(quán)法既是改革開放以來首部公開聽取群眾意見法典，也是迄今為止招致最多議論民法草案。相對于其中關于70年后自動續(xù)期規(guī)定，《物權(quán)法》擬定物權(quán)合法性更加意義深遠。4、減少土地出讓環(huán)節(jié)優(yōu)惠政策6月27日國家稅務局宣布取消《國家稅務局關于印發(fā)〈關于土地使用稅若干詳細問題補充規(guī)定〉告知》第四條和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。同步，關于負責人也表達，對于土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅管理將加強。減少土地出讓環(huán)節(jié)優(yōu)惠政策無疑將加大房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本，對國內(nèi)當前房地產(chǎn)市場投資過熱狀況會有一定抑制作用。同步可以完善房地產(chǎn)稅收制度，加強監(jiān)管力度。但是，本政策也許會產(chǎn)生更多土地隱形轉(zhuǎn)讓并使開發(fā)商將該某些費用轉(zhuǎn)嫁到房價中。5、“24號文”使保障房回歸國務院總理溫家寶8月1日主持召開國務院常務會議，討論并原則通過了《國務院關于解決都市低收入家庭住房困難若干意見》，即"24號文"。該文以住房保障辦法為重要議題，指出在完善"市場房"同步，將加大"保障房"建設力度，解決好都市低收入家庭住房困難。24號文發(fā)布被視為是房地產(chǎn)改革思路主線轉(zhuǎn)變：在對房改反思之后，"保障性住房"被提到了前所未有高度，當前"重市場輕保障"住房模式有望得到主線性轉(zhuǎn)變。6、第二套房首付提至四成央行、銀監(jiān)會后9月27日共同發(fā)布告知，規(guī)定嚴格住房消費貸款管理。告知規(guī)定，對已運用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中華人民共和國人民銀行發(fā)布同期同檔次基準利率1.1倍。本年度最具"殺傷力"房地產(chǎn)調(diào)控手段，隨后，樓市成交量銳減，媒體報道某些樓盤項目和區(qū)域浮現(xiàn)"退房潮"，1998年房改最大推動是可以運用銀行按揭進行購買，從而把居民購買力擴大十倍。調(diào)控房地產(chǎn)先從調(diào)控銀行開始，本次提高首付雖然是從第二套住房開始，但其立竿見影效果被業(yè)內(nèi)評價為"抓住了需求根子"。7、國土資源部39號令10月9日國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》，11月1日起正式實行。39號令直指土地開發(fā)市場，這次調(diào)控重點是大量儲備土地，有土地囤積之嫌眾開發(fā)商們。39號令從更細致層面規(guī)范土地市場，是對土地市場政策規(guī)范一種補充，有助于規(guī)范土地招拍掛程序；打擊囤積居奇、哄抬房價行為；抑制土地出讓過程中權(quán)利尋租行為。8、物業(yè)稅模仿試點征收物業(yè)稅征收推動工作正在有序展開。10月11日，國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模仿評稅試點地區(qū)。涉及首批北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，當前已有十省市開始物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"運營。有預測稱，物業(yè)稅正式征收也許在，如果物業(yè)稅一旦開征，對房地產(chǎn)存量市場持有者及增量市場上新增需求，特別是投資性需求，將在一定限度上起到抑制作用。9、限外政策升級以來，商務部以及外管局等部門先后發(fā)布各種房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中涉及12月1日起施行發(fā)改委和商務部聯(lián)合頒《外商投資產(chǎn)業(yè)指引目錄（修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)投資行為所有列入“限制”行列。7月《國家外匯管理局綜合司關于下發(fā)第一批通過商務部備案外商投資房地產(chǎn)項目名單告知》（130號文）對外資公司結(jié)匯進行了嚴格限制。5月23日《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管告知》（50號文），規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必要通過審批。早在去年7月六部委就已聯(lián)合發(fā)布了“限外令”，只是之后外商投資國內(nèi)房市步伐不但未被制止，反而增長強勁。今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)運用外資222億元，同比增幅高達89.9%。新“限外令”不再為限房價而限外資，效果則是全面限制外資涉足房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度進一步升級。10、部門聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法12月1日，建設部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和記錄局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對廉租住房制度建設中群眾和地方政府普遍關懷問題作出了明確規(guī)定。《廉租住房保障辦法》發(fā)布是對“24號文”進一步深化，專家預測，政策如果較好地貫徹貫徹，將在很大限度上變化當前買房難、住房難狀況。11、央行第十次上調(diào)存款準備金率央行宣布，從12月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點至14.5％，這也是今年第10次上調(diào)準備金率。本次調(diào)節(jié)后，普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行14.5%存款準備金率原則，該原則創(chuàng)20余年歷史新高。與今年以來歷次均上調(diào)0.5個百分點不同，本次上調(diào)1個百分點，力度明顯加大。央行指出，本次上調(diào)旨在貫徹中央經(jīng)濟工作會議擬定從緊貨幣政策規(guī)定，加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。八、小結(jié)近年來，鹽都市宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)了發(fā)展速度加快、發(fā)展后勁增強良好態(tài)勢。，鹽都市GDP就已突破1000萬，城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資增幅為全省最高，經(jīng)濟迅速增長孕育了良好投資環(huán)境。依照鹽都市總體規(guī)劃，將來人口擴張和都市化水平逐漸提高，將進一步擴大都市住宅需求量。而居民可支配收入穩(wěn)步增長，拓展了都市消費需求空間，也提高了居民改進生活水平能力。第二章項目基地資源調(diào)研一、宗地條件解析1、地塊座落宗地位于鹽都區(qū)南郊西環(huán)路與開元路交界處，占地72畝，宗地南側(cè)為鹽都市第一中學，東南側(cè)為鹽都區(qū)政府，是鹽都市將來發(fā)展重要方向。2、宗地現(xiàn)狀宗地西側(cè)為都市主干道西環(huán)路，道路紅線寬度70米，南側(cè)為都市次干道開元路，道路紅線寬度35米。北側(cè)及東側(cè)均為支路。地塊北側(cè)有一條寬6米防洪河道，河道北岸沿岸為10KV高壓線。宗地內(nèi)部現(xiàn)均為居住用地，南側(cè)為新建住宅區(qū)，北側(cè)為商業(yè)用地，區(qū)域性配套較為完善。3、規(guī)劃指標總用地面積：48431平米（72.5畝）總建筑面積：102073.1平米其中地上：87179.5平米地下：14891平米住宅：78859.4平米商業(yè)：6897.7平米幼托：577.3平米公建：808.1平米容積率：1.8建筑密度：17.5%綠地率：52%總戶數(shù)：748戶總停車位：634輛二、宗地周邊配套環(huán)境分析1、周邊環(huán)境配套設施分析項目毗鄰鹽城實驗小學、一中南校區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)美，不受噪音等污染，是人們居家抱負之地，該項目片區(qū)衡泰冠城、宏都花園等成功開發(fā)先例為本案提供了一種絕好居住環(huán)境與氛圍。2、地塊SWOT分析優(yōu)勢分析（strengthens）A：項目區(qū)域有鹽城重點學校：市實驗小以及市一中南校區(qū)。學風、文教優(yōu)勢也是市民選房關注重點。B：自鹽都市政府規(guī)劃以及開始板塊開發(fā)至今，各項目陸續(xù)交付，客戶入住社區(qū)，增長了區(qū)域生活氛圍。C：近幾年鹽城房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速崛起，本案所處地段具備強大升值潛力和投資價值。D：該地塊附近“衡泰冠城”成功開發(fā)先例是項目精品保障見證，也是該區(qū)域典型人居體現(xiàn)。劣勢分析（weaknesses）A：本項目離鹽都市中心較遠，屬于新城區(qū)，各項配套設施還不是很到位。B：開發(fā)商知名度不高，且該項目在鹽城也屬于處女作，沒能形成品牌效應。機會(opportunities)A：在生活概念和居住文化上做文章形成與競爭對手之間差別。B：政府對城西南新住宅區(qū)大力支持。由于市中心居住開發(fā)已趨于飽和，環(huán)境問題日益突出，空氣、噪音污染嚴重、生活緊張以及都市郊區(qū)化發(fā)展這使得郊區(qū)化物業(yè)越來越受到高品質(zhì)居家客戶青睞。威脅(threatens)A：該地段同質(zhì)化產(chǎn)品供應量較大，競爭尤為激烈。B：國家有關政策出臺，給項目銷售帶來一定阻礙。三、宗地資源價值綜合評估1、宗地價值評估鹽城新都市總體規(guī)劃發(fā)展方向：重點向南，適度向西，啟動河東，有籌劃向北近期市委、市政府又作出一項重要決策：實行分片發(fā)展、合力建城由上政府規(guī)劃發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略分析得出：規(guī)劃重點區(qū)域在西南方向，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)興旺得到了政府部門承認和支持，當前西南板塊房地產(chǎn)行業(yè)處在旺盛階段，這對本案開發(fā)是一種利好消息，也是宗地升值基本。2、宗地所屬地區(qū)在該都市歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面地位A、歷史文化距今兩千一百年前，正是中華民族大一統(tǒng)歷史上第一種強盛王朝----大漢帝國鼎盛時期。西漢元狩四年，雄才大略而又勵精圖治漢武帝劉徹在自己39歲時候向全國頒發(fā)詔令，宣布在浩浩湯湯黃海之濱設立鹽瀆縣。從此，這塊盛產(chǎn)海鹽地方開始獨立譜寫自己輝煌歷史，這個歷史便是今日鹽都縣歷史。意義：擁有濃厚、悠久文化底蘊是項目基本，要想“多、快、好、省”開發(fā)銷售項目物業(yè)沒有文化底蘊是不行。同步在項目實行階段中廣告推廣、宣傳推廣、SP活動、新聞發(fā)布會等許多策劃案脫離本地文化也是很難形成共鳴。B、經(jīng)濟及戰(zhàn)略意義本案所處地理位置原屬于鹽都縣，現(xiàn)被劃為鹽都市區(qū)。項目周邊區(qū)域經(jīng)濟不但受到來自都市中心輻射，也隨著鹽都新區(qū)和各鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設，一批又一批大型、特大型高科技項目被陸續(xù)引進和建成投產(chǎn)，韓國世鐘汽配城、華業(yè)醫(yī)藥、麗凱毛絨、龍熙鋼構(gòu)造、唐笑服飾、綠葉化工、桑力太陽能、上禾金屬、海特布業(yè)等骨干項目投產(chǎn)后迅速形成先進生產(chǎn)力，支撐區(qū)域經(jīng)濟一路攀升。C、結(jié)論宗地擁有如此多歷史、經(jīng)濟、文化底蘊對建設成型社區(qū)也是利好因素。在對于項目將來宣傳和推廣也是一種可以運用基本。第三章鹽都市土地及商品房市場分析一、鹽都市土地市場研究1、供銷分析——鹽城地產(chǎn)空間加速發(fā)展，但近期競爭壓力凸顯。鹽城地產(chǎn)起步自起，在近五年中，政府每年土地供應量基本維持在每年2500-3500畝。，鹽都市區(qū)住宅去化量在130-140萬㎡，之前每年去化量也都在約110萬㎡左右。整體供應量較大，年開發(fā)量及銷售量維持在120萬㎡左右，土地供應量不不大于開發(fā)銷售量，當前看土地存量較大。政府當前重點大力推動南城新區(qū)建設，潛在土地供應量充沛，城南及城西南片區(qū)及周邊開發(fā)火熱。在鹽城土地供應量充分狀況下，市場后期商品房推出量增速可觀：隨著“兩年內(nèi)土地必要開發(fā)”政策貫徹，大批土地趕在兩年期限內(nèi)開發(fā)上市；新政府都市規(guī)劃調(diào)節(jié)，對于大批項目規(guī)劃重新調(diào)節(jié)后，將集中于今明兩年內(nèi)上市。2、鹽城土地價格不斷上漲10月24日國土局土地拍賣會上，掛牌地塊價格相比去年同期增長了120%以上，特別以城南地塊最為明顯。城南鹽瀆路北地塊以3470元/平方米，合231萬元／畝價格成交，而開元路與神州路地塊岜以199萬元/畝成交。而土地拍賣成交價已經(jīng)浮現(xiàn)上漲趨勢，市區(qū)成交均價為1133元/平方米，與比較增長了19.64％，其中城南增幅最高，成交均價為1365元／平方米，漲幅達57．44％。但從10月份土地拍賣狀況來看，城南土地價格已經(jīng)達到2倍之多，這勢必導致開發(fā)商開發(fā)成本提高，最后都將反映在房價上。二、鹽城房地產(chǎn)市場發(fā)呈現(xiàn)狀1、房價長勢狀況整體來說，鹽城地產(chǎn)熱潮起步于，地產(chǎn)整體市場發(fā)育是比較健康、平穩(wěn)。在政府（物價局）限價辦法下，整體房價從均價約1200元漲到了底3000-3500元（主體城區(qū)，非老城核心區(qū)域——老城核心區(qū)當前價格已經(jīng)在4000左右，某些優(yōu)質(zhì)樓盤價格已經(jīng)在4200元以上）。鹽城房價增長有兩個跳躍點，一是：在地產(chǎn)開發(fā)之初，房價有一種大幅提高過程；二是，由于都市舊改慢、住宅供應量局限性，且政府對于都市進行整體規(guī)劃，諸多項目被叫停，加劇了市場上供不應求局面，因此導致了價格再次提高，漲幅約在600-700元。“5·1”和國慶之后，某些樓盤帶領之下，全市范疇內(nèi)樓盤均有價格增長，各家樓盤漲幅在150－250元左右。2、鹽城商品房產(chǎn)品現(xiàn)狀物業(yè)類型：鹽城普通住宅多以多層為主，從近年開始市場上陸續(xù)有小高層、高層產(chǎn)品亮相，但由于市民普遍對于小高層物業(yè)不承認，因此現(xiàn)階段鹽都市場還處在從多層往小高層過渡階段。規(guī)劃：產(chǎn)品由兵營式布局向半圍合、圍合空間、錯落式布局發(fā)展。戶型面積：消費者熱衷約100㎡兩房半戶型以及120-125㎡三室兩廳一衛(wèi)戶型。戶型特點：兩房半偏好兩房向南，三房偏好兩個臥室及客廳向南。車庫、地下室：每戶均需要有一種一樓車庫（自行車）或是半地下室儲藏室。集中車庫：普通采用半地下室構(gòu)造，車庫頂部做成綠化園林增長了項目綠化以及休閑活動空間。園林綠化：各項目園林規(guī)劃水平不一、但是總體均會營造水系，園林內(nèi)部采用高低錯落常青植物以及竹子來進行點綴?！}城地產(chǎn)隨著近年來發(fā)展，其產(chǎn)品已經(jīng)由單一化、低開發(fā)水準發(fā)展為多元化產(chǎn)品，且更加注重品牌效應以及產(chǎn)品檔次。3、消費特性A、需求特性總價：當前鹽城房地產(chǎn)市場接受度較高房源總價區(qū)間為30萬－45萬。城西南板塊略高于都市平均水平，總價區(qū)間趨于35萬－45萬。戶型：兩室半兩廳或三室兩廳戶型普遍為鹽城老百姓所接受。主臥房間面積大小（帶衛(wèi)生間）20平米左右，次臥面積15平米左右，半廳（或另一房間）面積依照個人用途不同對面積規(guī)定不同。面積：主力戶型面積更集中于在100－120平米之間。市場供應和需求整體戶型偏大，構(gòu)造比較失調(diào)，從銷售成交來看，100平方米以上房源成為購房者首選。要滿足一定居住功能，要滿足家庭生活空間私密性，至少應有100平方米左右面積方能保證生活質(zhì)量。隨著住房消費梯度進行，對于許多有一定購買實力家庭而言，100平方米以上戶型依然是其消費首選，盡管調(diào)控政策對市場住宅供應構(gòu)造會產(chǎn)生重大影響。在3季度100—144平方米戶型上市量為36.38萬平方米，實現(xiàn)銷售25.41平方米，整體銷售率達到70%！陽臺：南臥帶陽臺，陽臺帶洗衣機接水口。構(gòu)造：房型構(gòu)造更偏向于平層構(gòu)造，挑高、躍層、復式花園洋房等“特殊”產(chǎn)品逐漸在市場上剛剛興起，但熱度不夠。B、鹽城購房者特性人均GDP突破15000元，家庭消費潛力增強。關愛下一代成長，注重教誨，購房注重學區(qū)。向往環(huán)境優(yōu)美居住環(huán)境，渴望得到優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務。投資房地產(chǎn)物業(yè)意識較強，投資住宅逐漸興起。注重產(chǎn)品品質(zhì)，追求品牌?？诒麄餍^為突出。4、市場評估結(jié)論A、鹽城日益增長人口及其既有住宅條件使得鹽都市具備較強住宅需求。B、住宅房地產(chǎn)正處在迅速發(fā)展階段，都市既有住宅量無法滿足日趨增長消費需求。C、住宅品質(zhì)單調(diào)，同質(zhì)化嚴重，硬件落后加上軟件配套滯后減少了鹽城商品住宅檔次。D、消費者品味日趨提高，景觀設計、物業(yè)管理扮演著越來越重要角色。三、鹽城房地產(chǎn)市場板塊分析1、板塊劃分及分析以建軍中路、解放路、大慶路、鹽馬路、開放大道等主干道為界線，將全市劃分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊。城北板塊：該板塊劃分區(qū)域重要為毓龍路以北、開放大道以西地帶。城北板塊重要為老城改造項目，涉及拆遷量較大，拆遷工作展開有一定困難，因而該板塊上市量較小。并且由于此區(qū)域多為老公房，本地人對城北區(qū)域印象較差，本地也有“寧往南一尺，不往北一寸”說法。但該區(qū)域配套成熟，加上某些品牌開發(fā)商介入，如悅達，使得城北板塊還是受到了一某些人追捧。板塊優(yōu)勢：成熟社區(qū)，商業(yè)成熟．自然環(huán)境適合經(jīng)商板塊劣勢：周邊環(huán)境較嘈雜城中板塊：該板塊劃分區(qū)域重要為建軍中路沿線、大慶路沿線、開放大道以西、鹽馬路以東地帶。該板塊處在鹽都市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，區(qū)域配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚，因而致使該板塊內(nèi)商品房價格為整個鹽都市最高點，扮演著領跑者角色，在該區(qū)域置業(yè)也多為鹽都市高層收入人群。板塊優(yōu)勢：市政配套成熟、生活便利、區(qū)域承認度強板塊劣勢：供應量低，樓價偏高，消費者承受力弱城南板塊：該板塊劃分區(qū)域重要為大慶路以南、世紀大道沿線、開放大道以西地帶。城南板塊將是鹽都市重點打造區(qū)域，以文教、市政辦公、居住為重要功能，當前市政府、鹽中、市一小等已經(jīng)遷入，隨著周邊配套成熟，相信該板塊房價可以和城中板塊相抗衡。板塊優(yōu)勢：市政配套齊全、名校多、上學以便板塊劣勢：供應量小，需求量大．買到適當房子很難。西南板塊：該板塊劃分區(qū)域重要為鹽馬路以西地帶。西南板塊僅次于城南板塊，該板塊也是市政府將重點“福佑”區(qū)域。受市政府和鹽中檔利好輻射，以及城西南自身優(yōu)越地理位置、自然環(huán)境和較高人居指數(shù)，該板塊已經(jīng)得到大多數(shù)購房者承認。隨著某些品質(zhì)樓盤誕生，西南板塊將是鹽都市中產(chǎn)階級首選。板塊優(yōu)勢：樓價合理，社區(qū)文化氛圍濃郁板塊劣勢：周邊生活配套欠缺．交通不太以便城東板塊：該板塊劃分區(qū)域重要為開放大道以東地帶。受政府規(guī)劃和板塊自身特點等因素影響，該區(qū)域相對于其她板塊，開發(fā)得較晚。但從都市發(fā)展進程來看，它將是百萬人口都市經(jīng)濟支撐點，又一種都市新中心。其地理位置、經(jīng)濟和人文在整個鹽都市都占有很核心地位，有著巨大發(fā)展空間。板塊優(yōu)勢：樓價低，升值潛力大板塊劣勢：市政配套不成熟，交通不太以便2、板塊供應分析供應特性區(qū)域供應不平衡。受外部因素影響，城南及城西南分區(qū)成為供應主戰(zhàn)場，供應比例平均占到60%以上。產(chǎn)品供應同質(zhì)化明顯。同質(zhì)化是產(chǎn)品發(fā)展必然要經(jīng)歷一種階段，旺盛市場需求必然導致無差別化產(chǎn)品。供應周期短，短期內(nèi)集中放量。從開始，短期內(nèi)集中放量，但由于供應量局限性，沒有規(guī)模供應能力，開始了住宅價格“井噴”。從這方面來看，鹽城住宅市場發(fā)展總體上講還處在起步階段。供應趨勢城南及城西南繼續(xù)成為供應主戰(zhàn)場。前幾年土地供應與存量將進入集中開發(fā)期，供應速度加快，供應量平穩(wěn)，預測供應比例將占到都市供應60%以上。城中分區(qū)供應量則明顯上升。產(chǎn)品構(gòu)造與形態(tài)日趨多樣化。產(chǎn)品構(gòu)造上中小戶型比例將增長；建筑形態(tài)上，小高層比例將明顯增長；而在產(chǎn)品品質(zhì)上也將有明顯提高，大盤供應時代真正來臨。政策推動供應市場細分。隨著國六條實行，將浮現(xiàn)大戶型向市中心區(qū)集中，而中小戶型向都市外圍集中也許，這也是土地價值最大化運用所鹽都市區(qū)土地市場分析3、城西南板塊簡介城西南區(qū)位概念它地理位置界定不屬于都市規(guī)劃規(guī)范意義上精準版圖，其范疇指向是以西環(huán)路與大慶路交匯處為端點，向南向西方向延伸與拓展廣袤區(qū)域。城西南——鹽都市區(qū)高品質(zhì)樓盤和大型社區(qū)發(fā)軔地城西南——抱負棲居風水寶地城西南——后發(fā)優(yōu)勢強勁生長極4、板塊樓盤簡介樓盤名稱：恒榮世家樓盤位置：鹽城職教園北對面物業(yè)類型：小高層銷售價格：4200項目簡介：優(yōu)越地段，精雕品質(zhì)，濃郁文脈，合理價位……勢必成就恒榮世家遍受全城追捧尊崇地位。恒榮世家“只為少數(shù)人造”開發(fā)理念已經(jīng)逐漸得到關注者認同，她將來主人將是一群生活考究、講求品味都市精英族群。主力戶型：三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)新貴閣:三房兩廳一衛(wèi)旭日閣:三房兩廳一衛(wèi)。樓盤名稱：華廈·綠城樓盤位置：鹽都市躍馬路南段（新市政府南面）物業(yè)類型：普通住宅銷售價格：3800項目簡介：項當前期占地200多畝，建筑面積近30萬㎡，內(nèi)有多層、小高層和高層共計1600多戶，居住人數(shù)將達到5000人左右，戶型有從60㎡到230㎡各種不同抱負戶型，社區(qū)建筑密度低于20％，綠地率為45％，建筑容積率為1.44。項目此前瞻性生活方式導入了國際居住生活理念而規(guī)劃建造，貫徹了以人為本宗旨，以“綠色健康”為設計靈魂，以水和環(huán)境為主題，尊重地方文化和鹽城本地生活習慣，從整體上提高人居環(huán)境居住品質(zhì)，建成后將成為鹽城首席大型綠色公園式社區(qū)和都市最具備代表性樓盤之一。樓盤名稱：中遠世紀城樓盤位置：鹽都市世紀大道88號(紅星美凱龍旁)物業(yè)類型：小高層銷售價格：4000項目簡介：中遠世紀城立鼎城南CBD核心區(qū)，緊鄰通衢主干道——世紀大道。周邊開元路、開發(fā)大道、西環(huán)路、解放路等網(wǎng)狀交通，迅速連接市區(qū)與工業(yè)區(qū)，先天優(yōu)勢，無與倫比。更有10多條公交線路、多處出租車集合區(qū)，便捷交通。社區(qū)內(nèi)遍種優(yōu)良植物，釋放無窮鮮氧，讓您與家人盡隋享有自然恩賜健康?！憽⑾阏?、桂花樹諸多喬木高低搭配，自然與人工景觀完美融合，營造身心愉悅?cè)嫦碛小粜蜕婕皊oho公寓、四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)、三室亮廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)。樓盤名稱：錢江方洲樓盤位置：鹽都市主干道解放南路東側(cè)A地塊物業(yè)類型：多層、小高層、高層、酒店式公寓銷售價格：4526項目簡介：項目位于鹽都市新城幾何中心，社區(qū)總用地面積57.7公頃，總建筑面積達89.59萬平方米，為鹽都市當前最大一種居住社區(qū)。其中住宅面積51.45萬平方米，商業(yè)面積23.09萬平方米，辦公8.55萬平方米，酒店式公寓6.5萬平方米。容積率為1.55，綠地率為36.5%，建筑覆蓋率為20.1%。社區(qū)住宅中多層和小高層占總建筑面積70%，其中主力戶型是三房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房一廳一衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)，面積以80多平方米至140平方米。居住空間自然通風，主臥朝向正南、東南、陽光充分。社區(qū)住宅應用“四新”成果及住宅產(chǎn)業(yè)成套技術，墻體采用保溫砂漿外墻外保溫技術，起到保溫、節(jié)能作用;屋頂在防水解決后，用擠塑聚苯乙稀泡沫塑料板做隔熱保溫層，保溫性能優(yōu)良；及外墻門窗應用節(jié)能性能好塑鋼中空玻璃門窗;社區(qū)采用監(jiān)控探頭、大小紅外線周界、電子巡更系統(tǒng)等智能化技術，給住戶提供最大安全保障。樓盤名稱：匯景新城樓盤位置：鹽都市解放南路（新高力家居港對面）物業(yè)類型：多層、小高層銷售價格：4524項目簡介：景新城占地111萬平米，總建筑面積僅16萬平米。容積率低至⒈4。香格里拉系列水景環(huán)繞，突出空間游憩性、休閑和水韻浪漫特色。園林、水池設計當代感中參照中華人民共和國風水學說。風水地脈，聚寶格局。住宅造型以當代風格為主，立面簡潔。采用矮窗臺玻璃與實墻虛實對比和色彩冷暖對比，賦予建筑以時代氣息和文化韻味。軟硬配套，24小時貼心服務。全天紅外線掃描系統(tǒng)，把握社區(qū)動態(tài)，保證社區(qū)絕對安全。電梯洋房，酒店式公寓。全方位提高國際級生活水準，倡導“英倫大管家”服務理念。四、鹽城房產(chǎn)價格走勢分析預測鹽都市區(qū)房價上半年會持續(xù)增長，下半年開始進入滯漲期，開始也許進入相對調(diào)節(jié)期。1、房價上漲因素A、鹽城經(jīng)濟發(fā)展、居民收入增漲與都市化進程加劇以來，鹽城國民經(jīng)濟繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，市區(qū)居民家庭收支呈現(xiàn)同步迅速增長態(tài)勢，居民收入呈現(xiàn)多元化，消費日趨豐富多彩。鹽都市記錄局對市區(qū)200戶都市居民抽樣調(diào)查成果顯示：1-11月，鹽城人均可支配收入達12850元，同比增長15.6%；人均消費支出達7794元，同比增長14.7%。至鹽城經(jīng)濟平均增長率約在14%，同期居民收入增漲也在13%至15%?！敖ㄔO百萬人口都市”都市化進程加劇，農(nóng)村人口都市化加快，以及舊城忙改造量加大，如市中心地塊就有商業(yè)大廈北側(cè)、東閘社區(qū)改造、躍馬路北延、新西門橋南側(cè)地段改造將形成300畝以上拆遷量，這些都會促使購房有效需求增長。B、改進型需求增長其一、量需求，從上世紀90年代末商品房逐漸進人鹽城樓市以來，將近十幾年發(fā)展時間，房屋更新?lián)Q代再加上80后青年一代住房需求，導致對商品房需求量逐年增長，在十月份舉辦房博會上，觀展人群80%左右為中青年，有想從父母老房中搬出自立門戶，有想組建新家購買新居，也有經(jīng)濟條件好轉(zhuǎn)后想改進居住環(huán)境，初次置業(yè)者、一次置業(yè)者所占比例都很大，龐大購房群體需求勢必影響供求關系，導致房價上漲。其二、質(zhì)需求，然而除基本居住條件滿足外，更多品質(zhì)因素越來越受消費者青睞，生活水平逐漸提高，科學技術不斷進步，品質(zhì)居住意識日益強烈，戶型構(gòu)造、建材質(zhì)量、生態(tài)綠化、智能化、社區(qū)景觀、品牌物業(yè)，甚個投資，消費者在追求實用舒服、安個健康基本需求同步，更加注重高綠化率、高品質(zhì)原則、高投資收益等需求，任何一種成本投人都將直接體當前房價上。C、土地與建設成本持續(xù)增漲其一、土地成本增長，10月24日國土局土地拍賣會上，掛牌地塊價格相比去年同期增長了120%以L，特別以城南地塊最為明顯。城南鹽瀆路北地塊以3470元/平方米，合231萬元／畝價格成交，而開元路與神州路地塊岜以199萬元/畝成交。而土地拍賣成交價已經(jīng)浮現(xiàn)上漲趨勢，市區(qū)成交均價為1133元/平方米，與比較增長了19.64％，其中城南增幅最高，成交均價為1365元／平方米，漲幅達57．44％。但從10月份土地拍賣狀況來看，城南土地價格已經(jīng)達到2倍之多，這勢必導致開發(fā)商開發(fā)成本提高，最后都將反映在房價上。其二、建材成本增長，鹽都市區(qū)普通鋼筋從去年3600元／噸漲到當前4000元/噸，袋裝水泥從215元/噸上漲到285元／噸，普通磚從0.27元／塊上升到0.40元/塊。沙石、石油、瀝青、木材、鋁合金以及各種防水保溫材料價格均有不同限度漲幅變化，建材綜合成本提高直接影響地產(chǎn)市場，推動房價上漲。其三、人工成本、機械使用費、管理稅費增長，這些有關費用必然上漲也都形成了對房價上漲助推。其四、不斷出臺及從嚴建設原則及有關政策,如規(guī)劃技術原則,保溫節(jié)能規(guī)定,分戶驗收,開發(fā)貨款從緊等,這些都直接間接提高了住房建設成本.D、局部地段與局部時段供應偏緊水岸名都一期項目在開盤后短期內(nèi)就銷售一空，工期尚未進人多數(shù)人視線，就已宣布銷售告罄；城南恒榮世家，二期小高層年終開盤，但十四層如下房源已經(jīng)所有被預定；城區(qū)清華名居房源共472套，在未開盤之前已有4000多人預約登記；河東東方綠苑30多套房500多名客戶登記預約。土地在上半年供應局限性、政府對開發(fā)項目審批時間過長、樓盤開發(fā)周期延長、需求持續(xù)增長等因素作用于地產(chǎn)市場，使鹽都市區(qū)在市中心地段、全年，局部地段與時段浮現(xiàn)供應偏緊狀況，并且供不大于求狀況在上半年不會變化，在“供求影響價格”市場規(guī)律作用下，房價勢必上漲。E、房價上漲預期與投資住房進人市場，房產(chǎn)消費成為生活中大宗消費后，人們環(huán)繞房價話題越來越多，“房價必定會漲”這種心理預期也間接地影響著房價。人們當前購買行為往往是著眼于將來，投資者投資房產(chǎn)為了后來賣出獲利，自住者購買目雖然首要是解決居住問題，但房屋保值增值功能也不可忽視。將來市場價格會漲，而不是跌，這種預期將促成消費者購買行為，購買成為一種普遍行為時，房價便水漲船高。更多政府公司人員、個公司主、廣大消費者已很大層度上由居住轉(zhuǎn)向投資購房，再加周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城買房投資或者為子女求學巨大市場需求，這些均有力推動了房價上漲。2、制約房價上漲因素A、國家與地方房地產(chǎn)調(diào)控有關政策在流動性過剩、通貨膨脹壓力創(chuàng)歷史新高、房價高企不下背景下，國家持續(xù)出臺多項針對房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中殺傷性較重有一年內(nèi)六次6次加息、“24號文”使保障房回歸、限制二套房貸款及提高首付。鹽城本地政府在執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控有關政策同步，在下半年大幅提高了商品房土地供應量，同步使限價房土地供應量大增，出臺了限制住房公積金貸款地方辦法。由于當前80-90%購房者都選取銀行按揭，而銀行持續(xù)加息及限制貸款勢必影響購房需求，并且這些調(diào)控辦法出臺限制了購房投資，減少了人們對房價上漲預期，從而抑制了非剛性需求。B、存量土地開發(fā)與大盤上市國土資源部發(fā)布39號令《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》，11月1日起正式實行。其直指土地開發(fā)市場，針對重點是大量儲備土地，有土地囤積之嫌眾開發(fā)商們。這有助于打擊囤積居奇、哄抬房價行為；抑制土地出讓過程中權(quán)利尋租行為。據(jù)不完全記錄，當前鹽都市區(qū)上半年前出讓存量土地有4000畝之多，開發(fā)量約有450萬平方米，39號令出臺將促使這些存量土地盡快開發(fā)。在近期鹽都市區(qū)10多萬、幾十萬大盤相繼啟動，如錢江方舟、公園道1號、中央綠洲、華廈綠城、翡翠都市、匯景新城、恒盛都市豪庭等。這些大盤同期啟動放量上市，將極大提高鹽都市區(qū)房地產(chǎn)供應量，從而緩和供求失衡狀況，有助于平抑房價。C、商品房土地供應激增對鹽都市區(qū)下半年土地出讓狀況進行分析發(fā)現(xiàn)，下半年鹽都市區(qū)商品房出讓土地激增，計2502161.56平方米(合3753.22畝)，相應開發(fā)量有460萬平方米，這些樓盤依照國土出讓規(guī)定應在1月至6月間上市。如此土地供應量、樓盤限定期間集中上市這是此前從沒有，放量集中上市勢必會影響市場供求關系。D、限價房集中上市下半年鹽都市區(qū)土地供量浮現(xiàn)一種特點，就是限價房土地供應放量。下半年限價房土地供應984090.4平方米(合1476.13畝)，預計開發(fā)量1672953.7平方米（占同期商品房開發(fā)量37%），根據(jù)不同地段及建筑類型，限價房均價限定在1550元/平方米至2350元/平方米，上市時間為4月至1月。由于限價房供應量充分、價格低、集中時段上市，因而對下半年鹽城房地產(chǎn)市場具備較大影響，特別是對城郊結(jié)合部商品房樓盤。五、市場需求分析及預測1、市場需求主體第一類是經(jīng)營業(yè)主和其她高收入群體。重要購買市區(qū)地段較好，或者面積較大，環(huán)境及房型較好，4000—4500元/平方米房價普通能接受。第二類是具備較高穩(wěn)定收入人員。涉及國家公務員、公司經(jīng)營管理人員、高收入行業(yè)職工等，這一群體形成了房地產(chǎn)市場最重要消費群體，心理價位在3500-4000元/平方米。第三類是中低收入家庭和住宅困難戶。由于收入較低或無穩(wěn)定收入來源，選取地段偏遠、面積較小房型，心理價位在3000元/平方米如下。2、需求狀況分析市場整體需求較為平穩(wěn)，年市場需求量在150萬平方米以上。是鹽城住宅價格井噴時期，之后價格漲幅平穩(wěn)；市場價格進入盤整期，上半年價格漲幅僅為3%，低于全國平均漲幅。受宏觀調(diào)控影響，市場觀望心態(tài)加重，影響了當年市場需求，但價格依然有10%增幅。市場需求重新旺盛，積壓消費需求在上半年就得到釋放。全年需求達到120萬平方米以上，均價在2500元/平方米左右。3、08—市場供需預測討論后來供需預測，大前提是在都市發(fā)展目的和戰(zhàn)略實行推動下，供應市場和需求市場都能保持各自發(fā)展慣性，換而言之，依然是一種邁進、發(fā)展中市場。市場供應此后兩年市場供應量一方面取決于土地可開發(fā)量，按照現(xiàn)行土地政策，在獲得土地后兩年內(nèi)必要進行開發(fā)，可用于開發(fā)土地達到5000畝，計333.5萬平方米，如果按照1.5容積率進行計算，總開發(fā)面積將達到500萬平方米！因此說08、鹽城地產(chǎn)市場將進入集中放量期。500萬平方米是理論上供應量，扣除非住宅類供應、分期開發(fā)、以及雖然開發(fā)但尚未達到上市原則，預測08、合計新增上市量將不會少于400萬平方米；加之住宅市場存量面積約60萬平方米，因此，此后兩年住宅市場總供應面積在460萬平方米，供應壓力開始凸現(xiàn)。市場需求鹽城新居市場直接需求取決于如下幾種因素：A：都市人口增長需求根椐百萬人口發(fā)展戰(zhàn)略目的，每年5%都市化率，市區(qū)年均增長2.5萬人口，人均按30平方米計算，需求約為75萬平方米。B：拆遷需求拆遷需求是屬于被動需求，剛性需求。覺得例，拆遷住戶2349戶，按照戶均3人、人均25平方米建筑面積計算，有近18萬平方米需求。需要特別闡明是，城中分區(qū)土地供應面積增長，拆遷戶數(shù)必然增長。在城南分區(qū)新增土地供應減少而把開發(fā)重心重又轉(zhuǎn)到城中分區(qū)后，拆遷戶數(shù)在后來兩年會有所增長。所后來兩年拆遷需求應會超過每年18萬平方米。C：二手房交易量沒有活躍二手交易市場，新居市場興旺難以保證，由于住房梯級消費鏈無法順利建立。、鹽城二手交易面積分別為50萬和32萬平方米。（這里需要闡明是，二手交易下滑是正常狀況，詳細因素這里不作分析）而為40萬平方米。按照賣一買一計算，二手交易為新居市場創(chuàng)造40萬平方米需求。08、鹽都市區(qū)二手交易面積預測將達到每年45萬平方米。因此，如果以以上口徑進行推算，住宅新居市場需求為138萬平方米，不涉及少量如投資型需求或其她目需求。3500元/平方米以上有效供應與需求預測從以上分析可以看出，盡管后來兩年市場需求有保持上升空間，但由于供應壓力驟增，市場供求關系將發(fā)生主線轉(zhuǎn)變。因此，對供求關系進行進一步細分就非常重要，以發(fā)現(xiàn)影響本項目有效供應予需求。A：供應與需求按照價格細分（以上半年數(shù)據(jù)進行全年預測）上半年住宅上市面積為83.6萬平方米，實現(xiàn)銷售65.8萬平方米，供求比為1︰0.79（未涉及存量供應）；其中3500元/平方米以上銷售面積為15.19萬平方米，按照1︰0.60（比市場供求比要低，由于該價位在鹽城屬于中高檔房，按照75%比例計算）供求比返推，則售價達到3500元/平方米以上住宅供應面積為20萬平方米，全年不少于40萬平方米，占市場供應25%。B：08—有效供應與需求預測后兩年預測售價達4000元/平方米以上住宅比例必定會有所提高，至少達35%；而供求比則不會有明顯上升。六、市場需求偏好分析1、價格偏好住房價格是居民購房時首要考慮因素。前幾年強勢賣方住宅市場，讓購房者失去了對價格決定權(quán)。因而，消費者盼望價格和實際承受價格差別達到25%左右！當實際銷售價格達到3500元/平方米時，成為一條鮮明價格分界線！—3000元/平方米屬于中檔房，而3000——3500元/平方米是市場供應主力，固然也是最能反映價格偏好價格段。而達到和超過3500元/平方米，將對許多消費者購房沖動或籌劃發(fā)生主線變化。從銷售記錄數(shù)據(jù)分析，能承受住宅價格在3500元/平方米以上家庭，在鹽都市區(qū)預測不會超過25%。2、區(qū)域偏好市民抱負中購房區(qū)域是臨近市中心住宅社區(qū)。在將來五年內(nèi)打算購買住房居民家庭中，從購房選取地區(qū)看，但愿在臨近市中心地區(qū)購房最多，占41.59%；另一方面是都市邊沿區(qū)，占31.68%；第三是市中心，占23.76%；樂意到郊區(qū)購買住房至少，占2.97%。市中心由于環(huán)境嘈雜，由一定規(guī)模、規(guī)劃先進社區(qū)相對較少，已經(jīng)不是生活首選。都市規(guī)模擴大，都市功能外遷，配套逐漸完善，規(guī)模社區(qū)涌現(xiàn)，使購房者把鄰近市中心區(qū)域成為居住首選；而高昂購房成本也讓許多消費者放棄在市中心置業(yè)打算。此外，以便子女就學是居民購房時考慮非常多一種因素。鹽中新校區(qū)和一小新校區(qū)南遷，成為城南住宅市場發(fā)展一大動力，并變化了許多家庭置業(yè)籌劃。城中、城南由于集中了鹽城最為先進基本教誨資源，自然成為消費者購房首選區(qū)域。3、建筑面積建筑面積在90-120平方米住房最受歡迎。在將來五年內(nèi)打算購買住房居民家庭中，從居民對房屋面積選取來看，大多數(shù)居民以為較為抱負居住面積應當在90-120平方米之間。調(diào)查中，有25.08%家庭選取90-100平方米，有29.70%家庭選取100-120平方米，有13.20%家庭選取120平方米以上，有17.49%家庭選取80-90平方米，有0.98%家庭選取60-70平方米，僅有0.65%家庭選取60平米如下住房。4、建筑形態(tài)多層住宅依