四明湖市場調(diào)研分析報告

余姚四明湖度假村市場調(diào)研匯報Marketing&EconomicFeasibilityReport余姚四明湖度假村市場調(diào)研匯報Marketing&EconomicFeasibilityReport組員：馬勁松陳君趙成張小勇張坤俞高峰11月目錄1、酒店所屬城市概況 -4-1.1區(qū)域概況 -4-1.2城市位置及交通 -6-1.3城市經(jīng)濟情況 -7-1.4經(jīng)濟開發(fā)區(qū) -8-1.5旅游概況 -10-旅游資源概況 -10-酒店發(fā)展概述 -11-當?shù)芈糜紊缯{(diào)研 -12-當?shù)卣糜斡媱?-12-2、本酒店地理位置 -13-2.1酒店位置及可進入性 -13-2.2酒店交通可進入性 -14-2.3周圍環(huán)境 -14-3、需求及用戶起源分析 -15-3.1需求分析 -15-航空需求 -15-旅游需求 -15-旅游節(jié)慶 -15-商務(wù)和會議需求 -16-展會需求 -16-其它 -16-4、供給及競爭酒店分析 -18-4.1供給分析 -18-4.2競爭分析 -18-關(guān)鍵競爭格局 -19-競爭對手細分市場占比 -19-競爭對手關(guān)鍵經(jīng)營指標 -20-競爭對手市場地位分析 -20-本酒店SWOT分析 -21-本酒店目標市場選擇 -22-5、酒店市場綜合分析 -23-6、酒店經(jīng)營定位 -24-6.1酒店經(jīng)營定位 -24-6.2市場定位 -24-6.3營收定位 -24-6.4酒店定產(chǎn)品定位 -24-餐飲產(chǎn)品 -24-客房產(chǎn)品 -24-服務(wù)定位 -24-康娛產(chǎn)品 -24-6.5酒店價格定位 -25-客房價格定位及價格體系 -25-餐飲價格體系 -25-康體價格體系 -25-7、酒店營銷策徊及營收估計 -26-7.1營銷策略 -26-7.2營收估計 -27-1酒店所屬城市概況1.1區(qū)域概況區(qū)域余姚市地理概述余姚市在浙東寧紹平原，東和寧波市江北區(qū)、鄞州區(qū)相鄰，南枕四明山，和奉化、嵊州市接壤，西連上虞市，北毗慈溪市，西北于錢塘江、杭州灣中心線和海鹽縣交界。中心地理坐標為東經(jīng)121°09′、北緯30°30′。余姚市東西極距58.5公里，南北極距79公里。北部為錢塘江、杭州灣沖積平原,全市耕地59.14萬畝,園地9.47萬畝,林地78.46萬畝。東和寧波市江北區(qū)、鄞州區(qū)相鄰，南枕四明山，和奉化、嵊州市接壤，西連上虞市，北毗慈溪市，西北于錢塘江、杭州灣中心線和海鹽縣交界。面積總面積1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。行政區(qū)劃余姚市轄6個街道、14個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)：鳳山街道、陽明街道、梨洲街道、蘭江街道、朗霞街道、低塘街道；臨山鎮(zhèn)、泗門鎮(zhèn)、馬渚鎮(zhèn)、牟山鎮(zhèn)、丈亭鎮(zhèn)、梁弄鎮(zhèn)、陸埠鎮(zhèn)、大隱鎮(zhèn)、大嵐鎮(zhèn)、河姆渡鎮(zhèn)、四明山鎮(zhèn)、小曹娥鎮(zhèn)、黃家埠鎮(zhèn)、三七市鎮(zhèn)；鹿亭鄉(xiāng)。人口情況年底人口數(shù)達成101萬，其中非農(nóng)常住人口數(shù)約為54萬人。城市地位余姚市是寧波市下轄縣級市，余姚社會經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)和縣域經(jīng)濟基礎(chǔ)競爭力分別位居全國第18位和第9位。余姚不僅是全國經(jīng)濟實力百強縣（市），同時還是全國衛(wèi)生城市、全國科技優(yōu)異（縣）市、全國體育優(yōu)異（縣）市、全國文化模范（縣）市和全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)活動示范點、浙江省十強縣（市）、浙江省示范文明城市。余姚市榮獲中國十大（縣級）最具幸福感城市。在2月26日早晨召開寧波市建設(shè)國家創(chuàng)新型城市促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級大會上，余姚市被授予“寧波創(chuàng)新型城市建設(shè)優(yōu)異縣（市、區(qū)）”稱號。榮獲中國最具幸福感城市（縣級）。第六屆全球人居環(huán)境表彰活動在聯(lián)合國總部舉行，余姚市和全球其它三座城市一起，喜摘“全球綠色城市”桂冠。聯(lián)合國助理秘書長阿瓦尼·貝楠博士為余姚市頒獎。蟬聯(lián)中國最具幸福感城市（縣級），中國最具幸福感城市（縣級）金獎。同時，余姚還是福布斯中國大陸最好縣級城市，中國優(yōu)異旅游城市，國家園林城市，全國文明城市提名。關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)余姚形成了以塑料、輕工模具、裘皮生產(chǎn)及銷售、有色金屬材料加工、燈具生產(chǎn)等多元化產(chǎn)業(yè)體系。余姚號稱“三城”：中國塑料城：中國塑料城在余姚市區(qū)北部，成立于1994年，總計劃占地面積3.25平方公里，現(xiàn)有建筑面積33萬平方米，市場交易品種10000余種。，中國塑料城經(jīng)營企業(yè)達1830家，市場交易額818.5億元（現(xiàn)貨市場交易額416億元，網(wǎng)上市場交易額402.5億元），交易量639萬噸（現(xiàn)貨市場交易量297萬噸，網(wǎng)上市場交易量342萬噸），上繳稅費3.3億元。是一個集塑料原料（配料）、塑料制品、塑料機械加工、交易和信息交流、展覽展銷、技術(shù)開發(fā)于一體高層次、綜合性、多功效、廣輻射全國性塑料專業(yè)市場。中國輕工（余姚）模具城在余姚市區(qū)北側(cè)，是一個集模具制造加工、模具設(shè)計研發(fā)、模具技術(shù)培訓(xùn)、模具信息服務(wù)和模具材料設(shè)備交易等很多功效于一體含有中國優(yōu)異水平模具工業(yè)園區(qū)。遠東工業(yè)城：和臺灣玩具同業(yè)工會聯(lián)合投資開發(fā)興建。總計劃面積2.2平方公里，一期引進企業(yè)50余家，其優(yōu)異、環(huán)境保護、生態(tài)模式成為中國新型工業(yè)園區(qū)典范。正在開發(fā)建設(shè)二期占地645畝，著力引進新能源、電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，主動發(fā)展樓宇經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。經(jīng)濟指標全市地域生產(chǎn)總值由358.9億元增加到658.8億元，年均增加10.8%，人均地域生產(chǎn)總值突破1萬美元；財政通常預(yù)算收入突破百億大關(guān)，由50.2億元增加到100.8億元，其中地方財政收入達成55億元，年均分別增加15%和17.8%；累計完成固定資產(chǎn)投資950.9億元，年均增加12.5%；社會消費品零售總額由114.6億元增加到259.7億元，年均增加17.8%；金融機構(gòu)本外幣存貸款余額由404.3億元、318.5億元分別增加到982.9億元、958.7億元，年均增加19.4%和24.6%。三次產(chǎn)業(yè)百分比調(diào)整為6.1：59.9：34。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達成33611元和16074元，年均增加10.9%和13.4%。發(fā)展計劃以后五年政府工作總體目標是：經(jīng)濟實力顯著提升。地域生產(chǎn)總值達成1100億元，年均增加11%，公共財政預(yù)算收入達成168億元，年均增加12.8%，綜合實力繼續(xù)保持在全國前列。發(fā)展動力顯著增強。固定資產(chǎn)投資累計達成1640億元，年均增加12%，社會消費品零售總額達成450億元，年均增加13%，自營進出口總額突破100億美元，年均增加7%以上。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)增加值占地域生產(chǎn)總值比重達成40%，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達成1200億元，研發(fā)和試驗發(fā)展經(jīng)費支出占地域生產(chǎn)總值比重提升到2.5%。1.2城市位置及交通鞍山（海城）均在沈大（沈陽至大連）高速線上。余姚市中心距寧波機場55公里，車程1小時左右，離杭州130公里，車程1.5小時。離上海180公里，車程2.5小時。離河姆渡文化遺址25公里，車程30分鐘左右，每日有直達公交車數(shù)班往返。

余姚市交通，比較發(fā)達，肖甬鐵路穿越市域，杭甬公路橫貫其北?？蓶|至寧波，西達杭州、上海。

酒店位余姚市梁弄鎮(zhèn)四明湖畔，距離余姚市區(qū)25-30分鐘車程,通往酒店為省道S33，路況很好。1.3城市經(jīng)濟情況（余姚）經(jīng)濟指標十二五人口（百萬）101萬實際國民生產(chǎn)總值增加率10.4%9%15%11%國民生產(chǎn)總值（億元）484.7500565658.81100三產(chǎn)百分比5.6：61.4：33.06.0：59.1：34.96.2：59.6：34.26.1：59.9：34財政收入（億元）70.272.682.1100.8168固定資產(chǎn)投資（億元）155.4171210259.31640引進外資（萬美元）4000080003000035000出口（萬美元）4350003749070010000000社會消費品零售總額（億元）159.7185.5219.86259.7450消費增加率19.2%16.219.3餐飲和住宿業(yè)零售總額（億元）17.3115.3917.4120.11餐飲和住宿業(yè)消費增加率21.8%-20.5%13.17%15.52%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2511426868296703361150000關(guān)鍵指標分析：1、區(qū)域經(jīng)濟增加較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對合理，發(fā)展較衡性；2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)典外向型經(jīng)濟；3、餐飲和住宿業(yè)發(fā)展較快速，且起點較高；4、城鎮(zhèn)人口可支配收入增幅較大，一定程度上拉動了酒店市場需求。關(guān)鍵點：區(qū)域經(jīng)濟整體指標，對高端酒店含有一定支撐度。寧波市經(jīng)濟增幅據(jù)浙江省統(tǒng)計局反饋，本市生產(chǎn)總值再上新臺階，突破6000億大關(guān)，達成6010.48億元，按可比價格計算，比上年增加10.0%。三次產(chǎn)業(yè)百分比為4.2：55.5：40.3。三次產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻率分別為1.7%、55.6%和42.7%，分別拉動全市經(jīng)濟增加0.1、5.6和4.3個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值255.76億元，增加4.0%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3335.37億元，增加10.0%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值3004.84億元，增加10.7%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2419.35億元，增加10.7%。1.4經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)名稱審批計劃面積（KM）產(chǎn)業(yè)定位余姚濱海新城省級總計劃面積67.39平方公里現(xiàn)在濱海新城一期招商基礎(chǔ)完成，二期土地正在推出，共引進優(yōu)質(zhì)項目48個，總投資超出100億元。著力于園中園、特色產(chǎn)業(yè)園開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套，關(guān)鍵發(fā)展汽配產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代機械產(chǎn)業(yè)、精細化工產(chǎn)業(yè)、模具加工產(chǎn)業(yè)、食品加工產(chǎn)業(yè)等。城東新城省級新城計劃面積9.1平方公里城東新城是余姚市深入統(tǒng)籌城鎮(zhèn)發(fā)展、推進新型城市化進程一項重大戰(zhàn)略舉措。定位為以商貿(mào)、居住、工業(yè)科研功效為主，和主城區(qū)功效互補，生態(tài)條件良好復(fù)合功效區(qū)塊，被給予“發(fā)展經(jīng)濟、建設(shè)新城”雙重擔(dān)務(wù)。遠東工業(yè)城首期約1300畝二期約800畝三期計劃1200畝首期是分別來自臺灣、香港、日本、美國、馬來西亞、澳大利亞等10余個國家和地域，產(chǎn)業(yè)以電子、機械、五金、模具制造、塑料加工等為主，總投資額約2億美元。遠東工業(yè)城采取產(chǎn)業(yè)集聚模式，利用廠商生產(chǎn)策略聯(lián)盟來達成資源共享目標，降低廠商管理成本，降低投資障礙。二期建設(shè)擬以發(fā)展和工業(yè)項目配套商貿(mào)服務(wù)業(yè)、服務(wù)業(yè)外包等三產(chǎn)項目和電子信息、新材料、光機電一體化項目等工業(yè)項目為主。三期為工業(yè)區(qū)中國輕工模具城國家級總面積46000平方米在余姚市區(qū)北側(cè)，是一個集模具制造加工、模具設(shè)計研發(fā)、模具技術(shù)培訓(xùn)、模具信息服務(wù)和模具材料設(shè)備交易等很多功效于一體含有中國優(yōu)異水平模具工業(yè)園區(qū)。城西工業(yè)園省級計劃面積13.8平方公里以中間西江和杭甬高鐵作為分界線，分一、二期建設(shè)，一期計劃面積6.9平方公里（劃給城西工業(yè)園有6.5平方公里）。依據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，城西工業(yè)園關(guān)鍵發(fā)展電子信息、新材料、醫(yī)療器械、節(jié)能環(huán)境保護、IT產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

余姚市科技創(chuàng)業(yè)中心國家級占地81.55畝，總建筑面積10.7萬平方米現(xiàn)在市科技創(chuàng)業(yè)中心已孵化企業(yè)38家，包含電子信息、醫(yī)療器械、軟件開發(fā)等領(lǐng)域。余姚市關(guān)鍵計劃開發(fā)建設(shè)面積約102.06平方公里，已形成濱海新城、城東新城、遠東工業(yè)城、輕工模具城、城西工業(yè)園和科創(chuàng)中心為主“四城一園一中心”開發(fā)建設(shè)格局。

累計同意各類直屬進區(qū)項目1556個，總投資287.63億元，其中同意直屬三資企業(yè)285家，總投資18.93億美元，協(xié)議利用外資10.98億美元，實際到位外資5.58億美元。區(qū)內(nèi)直屬投產(chǎn)企業(yè)1277家，其中規(guī)模以上企業(yè)94家，就業(yè)人數(shù)近3萬余人，形成了塑料模具、電子電器、機械儀表、新型材料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。整體分析：余姚經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)鍵以工業(yè)為主，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值1044.8億元；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，省級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合區(qū)3個；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，成功舉行第十三屆中國塑料博覽會等重大會展17個，全市實現(xiàn)旅游總收入50.3億元。余姚有特色優(yōu)勢現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)豐富，關(guān)鍵有兩個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、三大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，四大特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和五大旅游功效區(qū)。從政府政策計劃得悉，市政府計劃深入發(fā)展生產(chǎn)制造類，并提升貿(mào)易和服務(wù)業(yè)，在此背景下，余姚市經(jīng)濟在未來有極大發(fā)展空間，需求也會隨之增加。關(guān)鍵點：以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為區(qū)塊，進行當?shù)仄髽I(yè)及企業(yè)精耕細作，提升酒店基礎(chǔ)客源。1.5旅游概況旅游資源概況余姚，著名“楊梅之鄉(xiāng)”，在浙江東部寧波平原，為浙東古縣城之一，因河姆渡遺址而世界著名。余姚東和寧波市相鄰，南枕四明山，和奉化、嵊州接壤，西連上虞市，北毗慈溪市...,旅游旺季為6月及9-10月。河姆渡遺址為國家級文物保護單位，河姆渡遺址景區(qū)由博物館、遺址現(xiàn)場展示和原始生態(tài)區(qū)三部分組成，河姆渡景區(qū)東距寧波25公里，西距余姚25公里。百米寬姚江在博物館南面自西向東流過。周圍有山有水，自然環(huán)境優(yōu)美，含有濃郁江南水鄉(xiāng)田園風(fēng)光特色，是一處集考古、教育、休閑于一處旅游度假勝地。河姆渡文化新篇章——田螺山遺址現(xiàn)場館田螺山遺址是屬于河姆渡文化類型一處原始聚落，距今已經(jīng)有6500多年歷史，在姚江流域史前文化考古中含有獨特價值。田螺山遺址總面積約30000平方米，文化堆積厚度超出3米，分為6個文化層，距今年代約為5500--70，田螺山遺址是迄今為止發(fā)覺河姆渡文化中地面環(huán)境保留最好、地下遺存相對完整一處史前村落遺址，她向大家提供了極有價值研究視角，對于充實和完善河姆渡文化內(nèi)涵，推進河姆渡文化考古研究整體局面提供了寶貴契機。天下玉苑最大明宮式寺院最大玉專題公園國家AAAA級旅游景區(qū)，天下玉苑在大隱九龍山下，是一個以玉文化為特色，融山水靈氣、玉雕精品和人文勝跡為一體大型文化專題公園，占地2460畝，綠化面積75萬平方米，建筑面積3萬平方米，總投資6.5億元。四明山國家森林公園森林公園地處四明山腹地，海拔在600—900米之間，形成獨特高山氣候，夏季平均氣溫低于平原地域6℃—8℃，是炎炎酷暑里一片清涼世界。四明山森林資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，山青、水秀、谷幽、巖奇、瀑壯，有“天然氧吧”和“避暑勝地”之美稱，自然生態(tài)景觀遍布全區(qū)。丹山赤水風(fēng)景區(qū)國家AAAA級旅游景區(qū)，丹山赤水風(fēng)景名勝區(qū)在大嵐鎮(zhèn)柿林村，距余姚市區(qū)45公里。景區(qū)面積6.05平方公里，為余姚市第一個風(fēng)景名勝區(qū)。風(fēng)景區(qū)地處四明山腹地，氣候宜人，是一處以峽谷景觀為依靠，以道教文化、浙東古山村風(fēng)情為文化內(nèi)涵，以絕壁、奇巖、古橋、流溪、飛瀑為特色風(fēng)景名勝區(qū)，道家尊之為第九洞天。景區(qū)由丹山赤水、鷹巖洞天、獅王悟道、淡瀑飛水、八卦仙臺、仙人指路、秋水長灘、四明道觀為代表“丹山八景”和三十多處其它景點組成。區(qū)內(nèi)群峰斗妍，古樹參天、竹木蔽日、溪水潺潺，是大家享受自然山水風(fēng)光、沐浴歷史文化、品味山鄉(xiāng)風(fēng)情、休閑娛樂度假極佳生態(tài)旅游地。門票:50元古鎮(zhèn)梁弄梁弄是浙江省歷史文化名鎮(zhèn)，抗戰(zhàn)時期是四明山革命依據(jù)地心臟，歷史上還是浙東唐詩之路關(guān)鍵驛站，李白、皮日休等渚多詩人駐足于此。鎮(zhèn)內(nèi)有五桂樓、宋墓石雕、馬蹄形街等歷史古跡和浙東依據(jù)地紀念館、新四軍浙東縱隊司令部舊址、四明山革命烈士陵園等革命勝跡，自然人文，相得益彰。王陽明舊居

是全國關(guān)鍵文保單位。瑞云樓始建于明代，是心學(xué)大師王陽明誕生之地。王陽明，名守仁，是明代著名思想家、教育家、軍事家和書法家。

王陽明誕生時她祖母夢見神仙瑞云送子佳話，遂將此樓稱為瑞云樓，王陽明在此樓度過了她童年時光。主樓建筑面積500多平方米，七樓七底，重檐硬山，結(jié)構(gòu)簡單，氣勢較大，展現(xiàn)了浙東地域明清樓宅建筑基礎(chǔ)風(fēng)貌。主樓設(shè)有王陽明史跡陳列，展覽以翔實豐富圖片資料和實物，展示了王陽明先生作為“明第一流人物”，“立功、立德、立言皆居絕頂”人物光輝燦爛一生。浙東抗日依據(jù)地舊址

抗日戰(zhàn)爭時期，四明山是全國19塊依據(jù)地之一：四明山革命烈士紀念碑、中共浙東區(qū)委舊址、新四軍浙東游擊縱隊政治部舊址、新四軍浙東游擊縱隊司令部舊址、浙東行政公署、浙東抗日軍政干校舊址等眾多紅色革命遺址，發(fā)明了中國共產(chǎn)黨率領(lǐng)人民抗日救國、拯救民族危難光輝歷史。，四明山以其關(guān)鍵革命歷史文化資源、優(yōu)美秀麗自然風(fēng)光資源和在抗日戰(zhàn)爭歷史上顯著歷史地位，被國家發(fā)展改革委、中央宣傳部、國家旅游局等11個部門列為全國關(guān)鍵建設(shè)百個“紅色旅游經(jīng)典景區(qū)”。關(guān)鍵詞：余姚旅游市場不停鞏固和拓展，余姚已經(jīng)逐步成為長三角乃至全國著名旅游目標地。在鞏固甬、滬、杭嘉、湖等地客源市場基礎(chǔ)上，拓展金臺溫、蘇州、舟山、福建、香港、日本等地市場。和蘇州、重慶南川及日本柳川等結(jié)成文化旅游交流城市，開展了“平湖人游余姚·余姚人游平湖”、“蘇州萬人游余姚”、“踏著朱舜水足跡游余姚”等大型旅游合作交流活動。成立了余姚旅游推廣中心。開通了旅游直通車5條。十年內(nèi)共接待來姚旅游“千人團”、“萬人團”30多個。組織開展了紅色旅游、世博專題游、中華生態(tài)游、中華文化游、臺胞尋根游、學(xué)子修學(xué)游等專題旅游活動。酒店業(yè)發(fā)展概述檔次分布依據(jù)調(diào)查獲取最新數(shù)據(jù)，余姚共有星級酒店23家，其中掛牌五星級酒店2家，另五星初審經(jīng)過1家、累計客房數(shù)877間；掛牌四星級酒1店家，擁有客房數(shù)72間。四五星級酒店累計客房949間。備注：陽明山莊擁有客房280間，已開業(yè)1年半時間，現(xiàn)在五星初審已經(jīng)過酒店。關(guān)鍵詞：余姚中等酒店出現(xiàn)斷檔，四星級酒店數(shù)量及接待水平顯著有欠缺。立即新增酒店供給區(qū)域酒店名稱星級備注景區(qū)四明湖度假酒店（280間、計劃開業(yè)）★★★★★內(nèi)裝修階段綿秀四明（300間、計劃開業(yè)）★★★★★在建階段城區(qū)富達豪生（288間、計劃開業(yè)）★★★★★在建階段牟山湖開元（260間、計劃間開業(yè)）★★★★★在建階段當?shù)芈糜涡猩缯{(diào)研旅行社25家，其中中國旅行社24家、國際旅行社2家、國際社分社5家，四星級旅行社、三星級旅行社各5家；培育出一批特色餐飲、娛樂、購物街及旅游文化演藝劇場。開辟“河姆渡文化之旅”和“四明山生態(tài)之旅”等多條精品路線。開通滬、杭、甬等地至余姚旅游專線。當?shù)卣糜斡媱澃崖糜螛I(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)加以培育，充足挖掘和整合歷史、文化、山水資源，深入打響“余姚旅游”品牌。深入實施四明山區(qū)域旅游五年行動計劃，推進河姆渡遺址、丹山赤水、天下玉苑等景區(qū)提升，抓好橫坎頭紅色旅游二期、璟月灣旅游度假區(qū)等項目建設(shè)，建成開放四明山省級地質(zhì)公園，規(guī)范發(fā)展農(nóng)家樂旅游，創(chuàng)建成為全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游示范縣（市）。努力爭取實現(xiàn)旅游總收入61.2億元，增加22%。

關(guān)鍵點：余姚酒店業(yè)需求一個經(jīng)典特點是因為區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢、依靠寧波、上海、寧紹平原區(qū)位交通優(yōu)勢、旅游產(chǎn)品優(yōu)勢，商務(wù)需求和旅游需求均比較旺盛。酒店業(yè)處于供不應(yīng)求，尤其高端度假會議酒店大有可為。2本酒店地理位置2.1酒店位置及可進入性酒店在余姚市梁弄鎮(zhèn)西北四明湖畔，路況很好，交通便捷，可進入性強。關(guān)鍵點：從區(qū)域來講，酒店位置優(yōu)越，可進入性強。2.2酒店周圍交通目標地里程車程區(qū)域余姚市區(qū)20KM25分鐘車程關(guān)鍵旅游景點丹山赤水風(fēng)景區(qū)30KM35分鐘車程四明山森林公園48KM60分鐘車程河姆渡遺址30KM30分鐘車程高速公路杭甬高速15KM10分鐘車程交通樞紐余姚火車站30KM30分鐘車程蕭山國際機場/1.5小時車程寧波機場/1小時車程上海虹橋機場/2.5小時車程2.3周圍環(huán)境酒店跟寧波四明湖旅游度假村座落在風(fēng)景秀麗四明湖畔，“吸納獅子山鬼斧靈氣，交融四明湖神工錦繡”，地理位置得天獨厚，空氣清新，環(huán)境怡人。即使出入方便，但就近商業(yè)配套還未完善，稍有欠缺。3需求分析及用戶起源分析3.1需求分析航空需求余姚當?shù)貨]有機場，最近機場就是距離1個小時車程寧波櫟社機場。櫟社機場每日進港航班71班次，包含國航、廈航、南航等十余家大型航空企業(yè)。平均每日低甬人數(shù)為1.4萬人。從航空需求來看，寧波櫟社機場對本酒店商務(wù)客源有一定支撐，當?shù)乜驮慈匀皇潜揪频觋P(guān)鍵抓手。旅游需求基于國民收入增加及社會保障體系完善，和國家對旅游產(chǎn)業(yè)政策面支持，尤其是余姚借助2小時駕車圈上海、寧波、杭州和紹興多個大型城市需求支撐，余姚旅游度假需求將連續(xù)保持高速增加態(tài)勢。旅游、節(jié)慶、會展活動名稱

活動時間（每十二個月）承接單位經(jīng)濟影響中國塑料博覽會（11.4-10日）中國塑料城管委會吸引了21個國家和地域100多位客商前來參會。參展企業(yè)總數(shù)達成489家，其中境外企業(yè)94家，博覽會上共達成意向協(xié)議和實際成交協(xié)議1232單，總金額6.2億元，同比增加2.5%。楊梅節(jié)（6月15政府定位、分層運作分層運作,突出楊梅文化和地方民俗風(fēng)情,長久堅持品牌節(jié)慶運作思緒,努力打造和提升地方節(jié)慶品牌形象中國日用小家電博覽會區(qū)域酒店周末效應(yīng)顯著，另外在塑博會及楊梅節(jié)期間，酒店均掛牌價出售客房。關(guān)鍵點：起，受寧波市旅展大環(huán)境影響，為高星級酒店輸送了大量客源，給高星級酒店出租率提升提供了有力支撐。是酒店未來客源支撐。商務(wù)和會議需求1概述：A、當?shù)仄髽I(yè)商務(wù)和會議需求，關(guān)鍵是指當?shù)仄髽I(yè)商務(wù)客人安排、培訓(xùn)和銷售會議、年度會議等；B、當?shù)卣M織行業(yè)會議、論壇，和各企業(yè)年底舉行大型集中性會議，將會占較大比重；C、周圍城市商務(wù)和會議需求，尤其是慈溪、寧波地域大企業(yè)也是我們關(guān)鍵商務(wù)需求；D、一定數(shù)量旅游市場需求。2地域TOP企業(yè)（TOP20）經(jīng)過和當?shù)鼐频陿I(yè)內(nèi)人士交流，和網(wǎng)絡(luò)上摘抄，匯總以下單位在上交稅收超出4000萬，這也是我們展開市場滲透目標用戶。排名企業(yè)名稱國稅地稅累計1余姚市供電局106556549172042寧波余姚農(nóng)村合作銀行101344173143073寧波市煙草企業(yè)余姚分企業(yè)62707331136014舜宇集團84832737112205帥康集團54444641100856新中宇集團58224195100177浙江國華余姚燃氣發(fā)電有限責(zé)任企業(yè)6242188381258浙江華鑫化纖6563120577689寧波舜塑科技實業(yè)63971365776210余姚百隆房地產(chǎn)19684683665111余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)06459645912余姚伊頓房地產(chǎn)開發(fā)05965596513浙江華聯(lián)商廈

27372291502814中國工商銀行股份余姚支行04854485415中國農(nóng)業(yè)銀行股份余姚市支行04849484916寧波世茂銅業(yè)有限責(zé)任企業(yè)16893036472517浙江大豐實業(yè)19472723467018中國建設(shè)銀行股份余姚支行04287428719中國銀行股份余姚支行04201420120寧波百隆紡織281212794091簡明分析：(數(shù)據(jù)起源于工商局和網(wǎng)絡(luò))以上單位對當?shù)鼐频暧幸欢驮粗巫饔?，但爭取周圍城市企業(yè)用戶、會議客源，也是酒店做大市場，開展連續(xù)經(jīng)營關(guān)鍵。關(guān)鍵點：余姚地域企業(yè)、企業(yè)、機關(guān)，對本酒店客源有一定支持作用。具體需求描述：政府機構(gòu)四明湖度假村特殊政府背景，也將有利于吸引政府部門和機關(guān)業(yè)務(wù)。關(guān)鍵點：政務(wù)會議和餐飲需求。綜合分析：余姚酒店業(yè)商務(wù)需求和旅游需求均比較旺盛，來自余姚市區(qū)、寧波市區(qū)、紹興市區(qū)、浙江?。ê贾荩?、上海和蘇錫常會議需求，將組成酒店會議需求主體，也是酒店未來客源支撐。4供給分析和競爭酒店分析4.1供給分析(余姚四五星級酒店)4.2競爭分析競爭酒店調(diào)查（經(jīng)過市場比較，確定以下四家酒店為酒店關(guān)鍵競爭對手）屬性太平洋大酒店陽明山莊余姚賓館達蓬山大酒店星級五五五五房間數(shù)量274280324223開業(yè)時間1998網(wǎng)絡(luò)價格768元/間夜728元/間夜618元/間夜720元/間夜最大會議室面積1000800800560西餐廳餐位數(shù)106200120171包廂數(shù)量2812（中餐）160餐位（雅庭鮑翅館）242餐位（逸香閣風(fēng)味餐廳）80餐位（京全部日式料理）16婚宴預(yù)定標準5300368839881888、2888…-6888AB套系游泳池有溫泉無有，獨立游泳館健身房有斯洛克、乒乓球室和恒溫游泳池健身房、乒乓室、臺球房健身設(shè)施、臺球、乒乓球棋牌室有19間21間7間SPA/桑拿有MING&SPA雍庭桑拿中心足浴無SPA無桑拿美容美發(fā)有無有有網(wǎng)球場有無無有關(guān)鍵競爭格局競爭酒店名稱關(guān)鍵細分市場太平洋大酒店商務(wù)散客、會議團體、旅行團陽明山莊會議團體、旅行團、商務(wù)散客余姚賓館商務(wù)散客、會議團體、旅行團達蓬山大酒店會議團體、旅行團、商務(wù)散客競爭酒店歷史業(yè)績太平洋大酒店陽明溫泉余姚賓館達蓬山大酒店ADR598/543.5486.29OCC%55.3%/63%31%ADR626/576.5506.45OCC%74.6%/71%49.41ADR668595587519.31OCC%68%31%69%52.87%整體競爭酒店市場需求結(jié)構(gòu)（）酒店名稱商務(wù)/休閑散客協(xié)議企業(yè)會議團旅游團其它（包價）太平洋大酒店35%40%22%2%1%陽明溫泉18%22%45%10%5%余姚賓館30%35%30%2%1%達蓬山大酒店10%25%15%45%5%說明：以上酒店均進行實地考察，很多硬件和軟件差距已基礎(chǔ)了解。具體分析以下：經(jīng)過和區(qū)內(nèi)酒店市場責(zé)任人溝通和了解，余姚商務(wù)需求一直保持著強勁增加，現(xiàn)在余姚賓館、太平洋大酒店及四星級中塑石浦大酒店均是商務(wù)需求為主，周末及節(jié)假日期間，稍有旅游客源補充，即出現(xiàn)一房難求局面，在加上從至，余姚經(jīng)濟一直保持著高速增加水平，高于國家平均水平?；诖?，我們認為，余姚商務(wù)需求將繼續(xù)保持增加；基于國民收入增加及社會保障體系完善，和國家對旅游產(chǎn)業(yè)政策面支持，尤其是余姚借助2小時駕車圈上海、寧波、杭州和紹興多個大型城市需求支撐，余姚旅游度假需求將連續(xù)保持高速增加態(tài)勢。因為余姚處于杭州、寧波、上海三角中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢顯著，便于對上海、杭州及寧波會議市場爭取，所以會議市場作為本酒店支撐市場，前景也是可觀，但也會受到區(qū)內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品供給增加影響。我們認為，本項目對于會議市場競爭，關(guān)鍵取決于產(chǎn)品組合，陽明溫泉山莊快速得到區(qū)域市場認可和青睞就給出了很好證實，從今年開始，我們寧波九龍湖也將余姚陽明溫泉山莊作為我們關(guān)鍵競爭對手之一。競爭對手市場地位分析太平洋大酒店在商務(wù)和會議市場占據(jù)有利位置，陽明溫泉山莊是經(jīng)典度假酒店，周末效應(yīng)顯著，平均房價和余姚賓館相差不遠，但出租率不及在地處鬧市區(qū)余姚賓館。達蓬山本身品質(zhì)仍需改善，性價比相對不高。陽明山莊是區(qū)域領(lǐng)先度假會議型酒店，旅游休閑市場為主體、商務(wù)和會議市場為支撐。太平洋大酒店在商務(wù)和會議市場占據(jù)有利位置，旅游團體作為收入補充。四明湖度假村SWOT分析：戰(zhàn)略組合SO戰(zhàn)略：

利用“開元”品牌影響力，結(jié)合業(yè)主宣傳，快速提升酒店著名度，并依靠產(chǎn)品性價比和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造自然友好、時尚健康產(chǎn)品形象，逐步形成余姚地域高星級度假養(yǎng)生酒店首選，同時成為所在地域政府首選酒店和對外宣傳關(guān)鍵窗口。

WO戰(zhàn)略：

多渠道爭取中小型高級會議團，如董事會、獎勵旅游，高級ＭＩＣＥ等。

ST戰(zhàn)略：

確保集團中央客源渠道通暢，填補政務(wù)接待降低。

WT戰(zhàn)略：

依靠特色產(chǎn)品，確保服務(wù)品質(zhì)，搶先在競爭酒店開業(yè)前，將應(yīng)有市場份額做足。本酒店目標市場選擇：項目產(chǎn)品計劃區(qū)域數(shù)量備注客房280間提議標間配比占到50%。餐廳包廂16個零點中餐廳60個一層特色餐廳（日本餐廳）100個餐位原60個餐位，增加原健身房計劃為特色餐廳。西餐廳120個餐位大堂吧30個餐位會議及宴會1193平米480平大宴會廳1個（可分割為3個），126平會議室1個，110平會議室1個，60平會議室2個，100平會議室1個，89平貴賓接見廳1個，大宴會廳168平.泳池、健身房、乒乓球、斯諾克及桌球25*12米棋牌室、KTV、SPA足浴棋牌室7個、足浴6間、KTV7間、SPA房5個。5市場綜合分析：酒店硬件設(shè)施檔次：經(jīng)過對佘姚地域市場調(diào)查后得悉，在酒店1小時車程內(nèi)，本酒店硬件配套設(shè)施檔次處于市場前列，和陽明山莊有一定競爭性。陽明山莊客房面積50平米，衛(wèi)生間10平米，配有獨立陽臺，浴室均為四組件（部分帶有泡池套房，配有干蒸），整體舒適度很好，現(xiàn)在為余姚硬件最好酒店。酒店服務(wù)水準：經(jīng)過對競爭酒店實地考察，太平洋大酒店服務(wù)確實名不虛傳，服務(wù)主動性及熱情程度全部在其它酒店之上，原因是因為該酒店服務(wù)質(zhì)檢體系實施相當?shù)轿?。陽明山莊客房易耗品配置通常，夜床服務(wù)沒有。在佘姚賓館里，體會不到熱情和殷勤服務(wù)，且服務(wù)語言生硬。達蓬山大酒店服務(wù)通常。備注：A、消費行為：①余姚地域高端人群跟風(fēng)消費很盛行，對消費口碑宣傳較為接收。②因為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)原因，余姚地域客人對餐飲需求大于客房。B、消費追求：①余姚好面子，大型企業(yè)主喜愛款待相關(guān)業(yè)務(wù)來往人員。C、淡旺季：（僅以客房為例）基于當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境、供給、需求和競爭分析，旅游市場補充通常，周末通常為淡季，旺季為有6月、7月、8月、10月、，淡季為3月、4月、5月：平季為1月、2月、9月、11月、12月。D、消費收益：①四明湖度假村受地理位置限制，高利潤客房需求將占需求總量大半以上，提升客房收入是總體經(jīng)營策略；②打造特色餐飲，發(fā)明形式多樣，內(nèi)容豐富飲食文化，吸引住店客人消費。②市場信用協(xié)議風(fēng)險，小企業(yè)結(jié)算方法要值得關(guān)注。（貸記協(xié)議處理靈活度問題）酒店經(jīng)營定位6.1酒店經(jīng)營定位：五星級度假商務(wù)酒店

6.2酒店市場定位：以旅游休閑市場為主體、商務(wù)和會議市場為支撐、其它市場為必需補充

6.3酒店營收分配定位（逐步優(yōu)化）：

開業(yè)1年：客房：餐飲：康樂=40%：50%：10%

2-4年：客房：餐飲：康樂=50%：35%：15%

5-8年：客房：餐飲：康樂=50%：30%：15%6.4酒店產(chǎn)品定位：立志于打造余姚最專業(yè)養(yǎng)生度假酒店，不管是從提升客人睡眠質(zhì)量上，還是從改善房間空氣質(zhì)量上，包含飲食、飲水方面，盡顯養(yǎng)生個性特色。餐飲定位依據(jù)酒店總體經(jīng)營定位思緒，餐飲將立足當?shù)厥袌?，?jīng)過精巧出品、特色菜肴、合適價格、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，逐步樹立和打造回歸自然養(yǎng)生菜肴口碑。各餐廳市場定位：西餐廳：中西式自助早餐精巧早餐提升客房價值。中餐廳：中餐零點和包廂以當?shù)靥厣穗冉Y(jié)合綠色有機原材料為主打菜系（當?shù)靥厣苏急容^大），中餐零點平均消費定為120元/左右，餐飲包廂人均消費定們260元左右。（先期政府消費占比較大、后期會不停調(diào)整）宴會廳：關(guān)鍵以接待各類大中型會議、政府宴請、婚宴為主，傳承開元“高宴服務(wù)”，努力爭取完美會議和宴會。大堂吧：區(qū)域商務(wù)洽談首選人均消費為50-70元日式餐廳：人均消費為120元左右客房定位：憑借客房硬件，殷切貼心開元關(guān)心，連續(xù)品牌推廣，努力爭取成為區(qū)域旅游休閑、政務(wù)商務(wù)客源下榻首選，逐步形成“住選開元”口碑。另外，依靠客房環(huán)境及硬件，增加養(yǎng)生保健設(shè)施或儀器，營造完美養(yǎng)生客房體驗環(huán)境?？禈范ㄎ唬阂责B(yǎng)生SPA為主推項目，利用天然水資源，結(jié)合沐浴、按摩手段同時配合音樂療法、芳香療法、五感療法、淋巴排毒、水療、泥療、海洋療法、瑜珈等多個文化內(nèi)涵，達成養(yǎng)生、美容、健身、減壓等目標。服務(wù)定位：開元酒店獨有親情化服務(wù)展現(xiàn)充足傳承開元酒店“滿意加驚喜金鑰匙”、“殷切貼心專職管家”、“精專極致、風(fēng)度翩翩高級宴會服務(wù)”服務(wù)精髓，為來賓提供一直如一開元關(guān)心。6.5酒店價格定位及策略：酒店平均房價及平均出租率測算：競爭定價法酒店名稱實際MPIARIRGI可賣應(yīng)占率實占率實際ADROCC%收入太平洋酒店10001020.40%24.80%6800766868%45428521.35陽明溫泉5992012.20%6.80%1857559531%110522440.550.990.55達蓬山酒店8176016.70%15.80%43225519.3152.87%22447174.750.940.870.82余姚賓館11826024.20%29.80%8159958769%47898881.21市場水平489160100.00%100.00%274116.4598.9956%.6111增加14.60%10.00%4.20%-4.00%14.70%酒店名稱估計MPIARIRGI可賣應(yīng)占率實占率實際ADROCC%收入太平洋酒店10001018.80%21.50%67775691.8368%46889264.86陽明溫泉10220019.20%17.50%55166628.9454%34696073.370.9110.91達蓬山酒店8176015.40%13.50%42557509.4452%21680089.270.880.810.71余姚賓館11826022.30%26.00%81961597.4969%48971029.271.170.951.11市場水平531440100.00%315233.9628.9459%.4111增加8.60%15.00%5.00%5.90%20.80%酒店名稱估計MPIARIRGI可賣應(yīng)占率實占率實際ADROCC%收入太平洋酒店10001015.78%17.80%65426728.4865.42%47661513.25余姚賓館11826018.66%21.90%80496616.1368.07%49595805.341.170.941.1達蓬山酒店8176012.90%11.80%43372539.0253.05%23378494.100.910.820.75陽明溫泉10220016.13%15.50%56972683.9155.75%38964156.830.961.041四明湖度假村10220016.13%13.80%50724652.9449.63%33119533.310.860.990.85市場水平633