【房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中購房者權(quán)利保護的司法困境綜述4700字】

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中購房者權(quán)利保護的司法困境綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u23841房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中購房者權(quán)利保護的司法困境綜述 111217一、購房者取回權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不明確 118631（一）尚未辦理登記手續(xù)的購房者是否適用取回權(quán) 19664（二）辦理銀行按揭貸款的購房者可否行使取回權(quán) 118038（三）讓與擔(dān)保的特殊情況下取回權(quán)是否可得行使 2999二、購房者的優(yōu)先權(quán)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊 222921（一）享有優(yōu)先權(quán)的購房者的范圍界定不明確 210417（二）購房者優(yōu)先權(quán)的支付比例界定存在爭議 27485（三）購房者支付購房款不足50%是否能排除執(zhí)行 325344三、待履行合同中購房者權(quán)利的屬性問題 42871（一）選擇繼續(xù)履行的待履行合同問題 415104（二）選擇解除的待履行合同問題 513194（三）選擇將轉(zhuǎn)讓的待履行合同問題 5一、購房者取回權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不明確購房者的取回權(quán)是指，破產(chǎn)程序中的管理人，發(fā)現(xiàn)自己管理著一部分理應(yīng)屬于購房者的財產(chǎn)，購房者可以不通過破產(chǎn)程序而要求取回的權(quán)利。此處應(yīng)明確的是，購房者為完成了過戶登記手續(xù)，成為名義上的房屋所有權(quán)人，但在以下兩種登記情況下還需要進一步分析。（一）尚未辦理登記手續(xù)的購房者是否適用取回權(quán)購房者在簽訂合同后往往不能立即進行過戶登記手續(xù)的辦理，在未辦理登記手續(xù)前的時間里，如果企業(yè)陷入破產(chǎn)困境，購房者的取回權(quán)勢必受到影響。審判實務(wù)中，在此種情況下通常會擴大取回權(quán)的適用范圍，即將已履行全部房款給付義務(wù)但未能辦理登記手續(xù)的購房者也劃入享有該權(quán)利的權(quán)利主體范圍。如此一來，不僅違背《民法典物權(quán)編》所述的公示公信原則，且會侵害其他債權(quán)人的正當(dāng)債權(quán)，致使其債權(quán)受償產(chǎn)生難以彌補的傷害。因此對于此類購房者，因其沒有完成相應(yīng)的手續(xù)，名義上并未得到該房產(chǎn)的所有權(quán)，一般不能列入取回權(quán)行權(quán)的主體。但也不是說此類購房者無法保護自己的權(quán)利，他們可以走另一條路，也即向管理人主張合同繼續(xù)履行，要求要配合辦理有關(guān)手續(xù)。（二）辦理銀行按揭貸款的購房者可否行使取回權(quán)購房款對于大部分普通公民而言是筆大額款項，按揭貸款是購房者目前較為熱衷的一種方式。按揭貸款的方式是否會成為造成購房者不能主張取回權(quán)的決定性因素，是實務(wù)中關(guān)注度較高的問題。從購房者所簽的買賣合同分析，作為第三方的銀行或者其他金融機構(gòu)，已經(jīng)代替購房者向房地產(chǎn)企業(yè)完全履行了給付義務(wù)，就是說購房者方已經(jīng)完成了全部義務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房屋符合交付條件時轉(zhuǎn)移控制和占有。從購房者與第三方所簽協(xié)議而言，第三方暫時收取購房者房產(chǎn)的抵押作為對價，以保障購房者依約清償貸款本息，或者購房者還款無能時用以彌補第三方的損失。這并不能成為阻卻購房者行使取回權(quán)的關(guān)鍵因素。（三）讓與擔(dān)保的特殊情況下取回權(quán)是否可得行使在立法角度上，讓與擔(dān)保不屬于我國《民法典物權(quán)編》所承認(rèn)的擔(dān)保類型范疇；但在學(xué)理層面，它是羅馬法的信托行為演化出的擔(dān)保的雛形，被確認(rèn)為披著所有權(quán)的“外套”的一種非典型擔(dān)保。它具體體現(xiàn)于運用暫時轉(zhuǎn)移所有權(quán)的方式促成擔(dān)保的實現(xiàn)，債務(wù)人完全履行債務(wù)后依照所保留的權(quán)利請求返還所有權(quán)。在享有取回權(quán)的房產(chǎn)上設(shè)立了讓與擔(dān)保，讓與擔(dān)保的債務(wù)人即房地產(chǎn)企業(yè)，未能及時清償債務(wù)且步入破產(chǎn)程序時，理論上擔(dān)保權(quán)人對擔(dān)保房屋是享有取回權(quán)的。但是在企業(yè)的經(jīng)營管理與公民的基本生存權(quán)之間，法律以其保護弱勢群體、維護社會秩序一貫準(zhǔn)則，會優(yōu)先保護無辜購房者的生存權(quán)利，所以購房者可以選擇主張破產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移交付合格的房產(chǎn)所有權(quán)。二、購房者的優(yōu)先權(quán)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊（一）享有優(yōu)先權(quán)的購房者的范圍界定不明確2002年最高院的《批復(fù)》規(guī)定內(nèi)容簡略，在涉及購房者優(yōu)先權(quán)的適用條件，尤其是對“大部分款項”這一概念的界定標(biāo)準(zhǔn)未明確。致使理論界與司法實踐一直存在爭議，學(xué)界對于購房者是否可以認(rèn)定為消費者存在爭議，如果要界定購房者是否為消費者，就要根據(jù)消費者的構(gòu)成要素一一對應(yīng)?！断M者權(quán)益保護法》第2條規(guī)定了該法的保護內(nèi)容，購買、使用之目的是為滿足生活消費需要?！懂愖h復(fù)議規(guī)定》限定了享受優(yōu)先保護的購房款范圍，滿足已付大部分房款且用于居住。在房屋的居住屬性認(rèn)定方面，排除了房屋本身為商用房的情況，但沒有明確居住房在購買之后的使用方式。現(xiàn)實生活中，購房者購買房產(chǎn)的目的人各有異、購房動機比較主觀，往往很難確定是否屬于投資目的。也存在置換房屋、買房出租等無法清晰劃定為居住目的的模糊情況。無論是理論上亦或是實踐中，尚未形成明確統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來定義“購房者”。（二）購房者優(yōu)先權(quán)的支付比例界定存在爭議《異議復(fù)議規(guī)定》中認(rèn)可已付房款大于50%的購房者可以對抗法院的執(zhí)行，但若直接適用在破產(chǎn)程序中，其合理性值得商榷。50.1%與49.9%沒有達到質(zhì)的區(qū)別，無法憑借兩者實際相差無幾的數(shù)據(jù)就將前者劃入優(yōu)先權(quán)區(qū)域，而后者只能步入普通清償?shù)拇箝T，明顯不符合公平清償?shù)脑瓌t。另外，僵化的只認(rèn)數(shù)字會導(dǎo)致部分購房者產(chǎn)生投機心理，為規(guī)避此條款選擇在破產(chǎn)程序前補足房款至50%，使得此條款無法發(fā)揮真正的規(guī)范價值。司法實踐中，部分法院為圖快速結(jié)案，僅憑購房者已付一定金額房款就直接認(rèn)定其屬于享受優(yōu)先權(quán)的權(quán)利主體。此種“一刀切”的僵化思維直接損害了其他債權(quán)人的權(quán)益，有悖于破產(chǎn)法公平清償?shù)牧⒎ǔ踔?。對于“大部分”文義解釋的理解，要從購房者和建設(shè)施工單位之間的利益衡平角度分析，使此界定標(biāo)準(zhǔn)不損害無辜債權(quán)人的權(quán)益，防止房地產(chǎn)企業(yè)與虛假購房者串通損害建設(shè)施工單位的優(yōu)先受償權(quán)。（三）購房者支付購房款不足50%是否能排除執(zhí)行在適用商品房消費者支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十的標(biāo)準(zhǔn)上，九民紀(jì)要及司法實踐的做法都作出了巨大的松動，如果非消費者原因?qū)е沦彿靠钗蠢U足百分之五十，或者消費者支付的購房款接近于百分之五十的，且同時滿足其他法定條件，可以理解為符合排除強制執(zhí)行的條件。但是存在因法院查封無法處分等情形除外。1.購房消費者未足額支付購房款的原因司法實踐中，一般認(rèn)為，買房人支付購房款是否超過合同總價款的百分之五十是法官重點審查的要點，甚至采取僵化的一刀切做法，即凡是支付的購房款不足50%的，就直接認(rèn)定購房消費者不能排除強制執(zhí)行。金融機構(gòu)也應(yīng)當(dāng)注意審查購房消費者未足額購房款的原因。實際上，因為購房消費者足以排除了金融債權(quán)人對抵押物的強制執(zhí)行，這在某種程度上，給商業(yè)銀行、典當(dāng)行以及其他金融機構(gòu)再次提了個醒兒，在購房消費者生存權(quán)與債權(quán)人的抵押權(quán)或者的優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時，在價值的順位上，前者必然優(yōu)于后者，甚至司法在適用50%的法律標(biāo)準(zhǔn)上也會作出讓步。2.案外人濫用執(zhí)行異議，刻意給執(zhí)行程序造成障礙房屋買受人應(yīng)正當(dāng)行使權(quán)利，避免濫用執(zhí)行異議，刻意給執(zhí)行程序造成障礙。司法實踐中，存在大量房屋買受人以購房消費者自居，然后向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議或者執(zhí)行異議之訴，以阻礙執(zhí)行程序的正常推進，不免存在濫用執(zhí)行異議權(quán)利的可能。九民紀(jì)要后,買受人未積極過戶,房屋竟被法院執(zhí)行(下)(附最高院典型案例的詳細(xì)裁判規(guī)則)中坤\t"C:/Users/%E5%88%98%E9%92%B0%E5%B0%8F%E5%AE%9D/Desktop/%E6%B7%98%E5%AE%9D%E6%9F%A5/_blank"/a/368442722_120522476雖然現(xiàn)行法律、司法解釋規(guī)定購房消費者的權(quán)利優(yōu)先于債權(quán)人的抵押權(quán)，但是買受人應(yīng)當(dāng)正當(dāng)行使權(quán)利，以免因執(zhí)行錯誤而給自己造成不必要的損失。九民紀(jì)要規(guī)定了更為靈活的審判標(biāo)準(zhǔn)，即便支付的購房款在接近50%的，九民紀(jì)要后,買受人未積極過戶,房屋竟被法院執(zhí)行(下)(附最高院典型案例的詳細(xì)裁判規(guī)則)中坤\t"C:/Users/%E5%88%98%E9%92%B0%E5%B0%8F%E5%AE%9D/Desktop/%E6%B7%98%E5%AE%9D%E6%9F%A5/_blank"/a/368442722_120522476三、待履行合同中購房者權(quán)利的屬性問題待履行合同在我國《破產(chǎn)法》中的處理方式主要規(guī)定在第18條、第42條第1項還有《<破產(chǎn)法>法律適用（二）》第34條至第38條之中。履行合同未來走向的選擇權(quán)在管理人手中，這也會實際決定購房者的權(quán)利屬性。（一）選擇繼續(xù)履行的待履行合同問題1.繼續(xù)履行合同之債務(wù)據(jù)《破產(chǎn)法》第42條之規(guī)定，因破產(chǎn)管理人決定合同繼續(xù)履行所發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)納做共益?zhèn)鶆?wù)。這樣的處理方式，表面上看會增加破產(chǎn)的實際成本，增大影響公平清償各方利益的可能性，但也不盡然。如果繼續(xù)履行合同能夠使破產(chǎn)財產(chǎn)價值增加，管理人勢必會選擇繼續(xù)履行，以實現(xiàn)債權(quán)人利益最大化、破產(chǎn)財產(chǎn)價值最大化。因此，即便是給予這類合同之債務(wù)以優(yōu)先的地位，但合同帶來的收益能夠增加破產(chǎn)財產(chǎn)的價值，進而更有利于保護各債權(quán)人的利益。但世事無常，管理人也難以保證每個看似能使收益增加的繼續(xù)履行合同一定可以朝著期望的方向發(fā)展，這還是存在很大風(fēng)險的。如果沒能成功履行，由此帶來的費用又該如何劃定？2.續(xù)建費用的法律地位問題購房合同被決定繼續(xù)履行的后續(xù)問題就是續(xù)建。將期房建設(shè)竣工并驗收合格是需要大量資金支持的，因此能否續(xù)建完工的關(guān)鍵就在于續(xù)建資金的安全。如果續(xù)建資金安全出現(xiàn)問題，會直接產(chǎn)生無法完工、無法交房、增加破產(chǎn)成本等一系列連鎖難題。但在巨額的續(xù)建款額是否應(yīng)該由購房者承擔(dān)的問題上各方觀點不一。有的觀點認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由購房者承擔(dān)，理由是若債務(wù)人承擔(dān)該筆費用會大大減少破產(chǎn)財產(chǎn)的價值，進而有損各債權(quán)人的實際利益。也有的觀點認(rèn)為，續(xù)建費用應(yīng)歸于房地產(chǎn)企業(yè)。司法實踐的主流觀點是，將續(xù)建款額部分納進共益?zhèn)鶆?wù)隨時清償，但由于不存在穩(wěn)定統(tǒng)一的責(zé)任財產(chǎn)范圍劃定標(biāo)準(zhǔn)、未能賦予其穩(wěn)定的法律地位問題等問題，實踐中存在大量裁判結(jié)論各不相同的情況，亟需進一步探討。3.遲延交房的責(zé)任問題一般情況下，現(xiàn)房要經(jīng)歷較長的建設(shè)周期才能實際交付，若超期交付，在超出期間所持續(xù)產(chǎn)生的違約金費用也是實務(wù)中的清償難題。如果超出期限過長，就極易引發(fā)實際違約金款額大大超出房屋原價值的情形。倘若續(xù)建工作須尋求新的接盤的投資者，則此筆巨額的款項將成為樓盤逐步走向爛尾盤的巨大推手，進而將導(dǎo)致破產(chǎn)企業(yè)不能交付合格房屋，極大的損害者購房者的合法權(quán)益。實踐中對于這種問題的處理方式，還未形成穩(wěn)定統(tǒng)一的處理方式。（二）選擇解除的待履行合同問題1.待履行合同解除權(quán)的溯及力問題對比不同國家立法中關(guān)于待履行合同解除權(quán)能否產(chǎn)生溯及力這一問題的規(guī)范，發(fā)現(xiàn)并不相同。日本《破產(chǎn)法》中規(guī)定“合同相對方有權(quán)在合同被管理人認(rèn)定為解除的情況下，主張其將此前已接收的對待給付部分予以退還?！薄救铡渴?日本破產(chǎn)法[M].何勤華等譯，中國法制出版社，2000:60.而德國《破產(chǎn)法》則規(guī)定管理人的拒絕履行行為，不能引發(fā)退還此前已履行部分款額的法律效果，他的拒絕舉動僅對合同仍未履行的部分發(fā)生影響。但我國主張的是，在合同被管理人解除之時產(chǎn)生溯及力，也即視為合同關(guān)系從始便未能確立，未履行部分隨即產(chǎn)生終止履行的影響，而已履行完畢的部分通過不當(dāng)?shù)美耐诉€邏輯產(chǎn)生恢復(fù)原狀或賠償損失的法律效果。簡言之，排除因某些特殊性質(zhì)不適宜溯及既往的合同之外【日】石川明.日本破產(chǎn)法[M].何勤華等譯，中國法制出版社，2000:60.2.合同解除后已履行部分的返還請求權(quán)在房地產(chǎn)企業(yè)進入破產(chǎn)程序后，對于那些已經(jīng)簽訂的商品房預(yù)售合同，管理人有權(quán)利選擇繼續(xù)履行或者解除。而在房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)存在一個特殊的情況，即企業(yè)破產(chǎn)時，不動產(chǎn)一般會處于在建狀態(tài)，如果無法融資續(xù)建、完成交付，則只能選擇解除合同。此時，將購房者的已付款額返還請求權(quán)利當(dāng)成普通債權(quán)性質(zhì)做以清償，會嚴(yán)重傷害已完成預(yù)告登記的購房者權(quán)利?！镀飘a(chǎn)法》中第53條僅規(guī)定購房者在合同解除后以損害賠償請求權(quán)申報債權(quán)，但未明晰的是，對于購房者已履行的那一部分款項，在管理人解除合同之后應(yīng)當(dāng)歸納為何種法律地位。關(guān)于當(dāng)事人已履行部分款額的返還請求權(quán)問題，是現(xiàn)下理論與實務(wù)界仍然難以形成統(tǒng)一意見的主要問題之一。（三）選擇將轉(zhuǎn)讓的待履行合同問題從實