2021年物業(yè)管理競(jìng)賽題

物業(yè)管理競(jìng)賽題及答案一、必答題

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法目是什么？

答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理公司合法權(quán)益，改進(jìn)人民群眾生活和工作環(huán)境。

2、什么是物業(yè)管理？

答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理公司，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同商定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)有關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)。

3、物業(yè)管理公司和業(yè)主大會(huì)訂立《物業(yè)服務(wù)合同》中重要有什么內(nèi)容？

答：有物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。

4、前期物業(yè)管理指是什么？

答：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理公司實(shí)行物業(yè)管理。

5、住房專項(xiàng)維修資金重要指是什么？

答：指專項(xiàng)用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造資金。

6、什么是物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)？

答：指招標(biāo)人以招標(biāo)方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過競(jìng)爭(zhēng)方式承辦物業(yè)管理活動(dòng)。

7、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指什么？

答：指物業(yè)管理公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)其住宅、非住宅房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、修繕、整治及提供其他有關(guān)服務(wù)所收取費(fèi)用。

8、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中包干制指是什么？

答：指由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理公司享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

9、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中酬金制指是什么？

答：指在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理公司，別的所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

10、業(yè)主公約應(yīng)重要對(duì)那些事項(xiàng)作出商定？

答：重要有關(guān)于物業(yè)使用、維護(hù)、管理，業(yè)主共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)，違背公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等。

11、業(yè)主大會(huì)作出決定，必要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過事項(xiàng)有哪些？

答：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和辭退物業(yè)管理公司，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案決定。

12、什么是業(yè)主?業(yè)主大會(huì)如何構(gòu)成？

答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主構(gòu)成業(yè)主大會(huì)

13、物業(yè)使用人權(quán)利義務(wù)應(yīng)如何商定？

答：應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)使用人商定，但不得違背法律、法規(guī)和業(yè)主公約關(guān)于規(guī)定。物業(yè)使用人違背關(guān)于法律法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定期，關(guān)于業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

14、專項(xiàng)維修資金管理辦法中共用部位是如何界定？

答：是住宅主體承重構(gòu)造部位（涉及基本、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

15、專項(xiàng)維修資金管理辦法中共用設(shè)施設(shè)備指是什么？

答：是指住宅社區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用房屋等。

16、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開作了什么規(guī)定：

答：召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日此前告知全體業(yè)主。住宅社區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同步告知有關(guān)居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

17、對(duì)未獲得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理公司如何解決？

答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所提，并處5萬元以上20萬元如下罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失，依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。

18、按《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備如果建設(shè)單位擅自處分了，應(yīng)當(dāng)怎么進(jìn)行懲罰？

答：應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元如下罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失，依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。

19、業(yè)主委員會(huì)重要職責(zé)是什么？

答：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)行狀況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司訂立物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)理解業(yè)主、物業(yè)使用人意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約實(shí)行；（五）業(yè)主大會(huì)賦予其她職責(zé)。

20、為什么說一種三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司承辦了一種30萬平方米住宅項(xiàng)目行為是違規(guī)？依照是什么？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司可以承辦20萬平方米如下住宅項(xiàng)目和5萬平方米如下非住宅項(xiàng)目物業(yè)管理業(yè)務(wù)。因而屬于超越資質(zhì)級(jí)別承辦物業(yè)管理業(yè)務(wù)。二、搶答題

46、新建物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)承辦驗(yàn)收作用是什么？

答：⑴進(jìn)一步明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；⑵保證物業(yè)具備正常使用功能；⑶為日后物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

2、新建物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理用房應(yīng)由誰配備？

答：應(yīng)由建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備。

3、新建物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理用房所有權(quán)應(yīng)屬于誰？

答：屬于業(yè)主

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，違背關(guān)于治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)做什么？

答：應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向關(guān)于行政管理部門報(bào)告。

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)召開形式有哪幾種？

答：①采用集體討論形式，②采用書面征求意見形式。

6、物業(yè)管理活動(dòng)中“業(yè)主公約”效力范疇是如何界定？

答：業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具備約束力。

7、、物業(yè)出售前建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)買受人明示什么，雙方承諾方式是什么：

答：應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示，并予以闡明。雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主暫時(shí)公約予以書面承諾。

8、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則重要有什么內(nèi)容？

答：議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)擬定辦法、業(yè)主委員會(huì)構(gòu)成和委員任期等。

9、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督部門有哪些？

答：縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門。

10、在實(shí)行物業(yè)管理活動(dòng)中如何劃分住宅房屋本體維修責(zé)任？

答：室內(nèi)維修由業(yè)主負(fù)責(zé)；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂?shù)裙灿貌课痪S修及門窗油漆，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。

11、威海市物業(yè)管理主管部門是誰？

答：威海市房地產(chǎn)管理局。

12、業(yè)主大會(huì)籌辦小構(gòu)成員有哪些？

答：業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處、居委會(huì)、所在地物業(yè)管理主管部門等。

13、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)是誰？

答：業(yè)主委員會(huì)。

14、業(yè)主委員會(huì)對(duì)逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主有什么義務(wù)？：

答：應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。

15、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作經(jīng)費(fèi)由誰承擔(dān)？

答：由全體業(yè)主承擔(dān)。

16、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用品體由什么規(guī)定？

答：由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定

17、某業(yè)主因特殊因素不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，與否可以委托別人代替參加？

答：可以，但應(yīng)當(dāng)書面委托代理人參加。

18、業(yè)主大會(huì)職責(zé)是什么？

答：業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益。

19、住房專項(xiàng)維修資金使用原則是什么？

答：專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、?？顚Ｓ谩⒔y(tǒng)籌監(jiān)管原則。

20、物業(yè)管理公司資質(zhì)級(jí)別分為哪幾級(jí)？

答：分一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。

21、物業(yè)管理公司資質(zhì)中對(duì)各級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本有什么規(guī)定？

答：一級(jí)資質(zhì)為500萬元以上人民幣，二級(jí)資質(zhì)300萬元以上，三級(jí)資質(zhì)50萬元以上。

22、物業(yè)管理公司出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書由什么部門給與什么懲罰？

答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元如下罰款。

23、物業(yè)管理公司不參加資質(zhì)年檢，按照《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理辦法》規(guī)定應(yīng)如何解決？

答：由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元如下罰款。

24、物業(yè)管理公司發(fā)生分立、合并后，應(yīng)履行什么手續(xù)：

答：應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)級(jí)別。

26、政府投資建設(shè)項(xiàng)目、住宅物業(yè)和以住宅為主物業(yè)區(qū)域采用什么方式選取物業(yè)管理公司

答：必要通過招標(biāo)投標(biāo)方式擬定。

27、物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)方式有哪幾種？

答：①公開招標(biāo)②邀請(qǐng)招標(biāo)③議標(biāo)

28、《物業(yè)管理?xiàng)l例》從什么時(shí)間起開始施行？

答：9月1日起施行。

29、住宅物業(yè)前期管理采用什么辦法選聘物業(yè)管理公司？

答：應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具備相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理公司；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用合同方式選聘。

30、依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等單位應(yīng)承擔(dān)責(zé)任是什么？

答：應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

31、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確立原則是什么？

答：應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。區(qū)別不同物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中商定。

32、物業(yè)存在或浮現(xiàn)安全隱患，危及公共利益及她人合法權(quán)益時(shí)應(yīng)如何解決？

答：負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，關(guān)于業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。負(fù)責(zé)人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，可以由物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由負(fù)責(zé)人承擔(dān)。

33、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備如果用來經(jīng)營(yíng)，其受益如何處置？

答：所得收益應(yīng)當(dāng)重要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)決定使用。

34、業(yè)主裝修房屋時(shí)，業(yè)主與物業(yè)管理公司承擔(dān)義務(wù)分別是什么？

答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

35、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電等關(guān)于費(fèi)用收取作了什么規(guī)定？

答：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最后顧客收取關(guān)于費(fèi)用。物業(yè)管理公司接受委托代收前款費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

36、物業(yè)管理公司將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)某項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給了專業(yè)公司，那么將來浮現(xiàn)責(zé)任事故，應(yīng)由誰負(fù)責(zé)？

答：應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。

37、我市對(duì)供水、供電等關(guān)于部門在住宅社區(qū)內(nèi)挖掘道路及公共場(chǎng)地有什么規(guī)定？

答：需按關(guān)于規(guī)定報(bào)批，并遵守住宅社區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，須經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)，并在商定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；在樓頂或者墻面架設(shè)管線，需經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)，并按規(guī)定安裝架設(shè)。

38、負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理收費(fèi)管理和監(jiān)督是哪些部門？

答：由市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理部門。

39、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同對(duì)象，不同項(xiàng)目分哪幾種價(jià)格管理形式？

答：分政府指引價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理形式。

40、普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行什么價(jià)格管理？

答：政府指引價(jià)。

41、實(shí)行政府指引價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，詳細(xì)收費(fèi)原則是如何規(guī)定？

答：詳細(xì)收費(fèi)原則由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照《威海市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定和市物價(jià)局會(huì)同市房管局制定基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，在物業(yè)合同中商定，并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)原則報(bào)市物價(jià)局備案。

42、物業(yè)管理公共性服務(wù)內(nèi)容涉及哪些？

答：涉及公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和管理。

43、業(yè)主如不按物業(yè)服務(wù)合同商定準(zhǔn)時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理公司應(yīng)如何解決？

答：可以依法追繳，并可加收每逾期一天3‰滯納金。

44、物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生收費(fèi)糾紛應(yīng)如何解決？

答：可由業(yè)主委員會(huì)調(diào)處，調(diào)處不成可向市物價(jià)部門申請(qǐng)裁定，對(duì)裁定不服，可向人民法院起訴。

45、運(yùn)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)在什么狀況下按照規(guī)定辦理關(guān)于手續(xù)？

答：應(yīng)當(dāng)在征得有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后。

46、納入物業(yè)管理范疇已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位因素未準(zhǔn)時(shí)交給物業(yè)買受人物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由誰交？

答：由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。三、風(fēng)險(xiǎn)題

20分題

1、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行義務(wù)有哪些？。

①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面規(guī)章制度；

③執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出決定；

④按照國(guó)家關(guān)于規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

⑤準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

⑥法律、法規(guī)規(guī)定其她義務(wù)。2、由物價(jià)部門、房管部門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)查處關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)違規(guī)情形有哪些？

（1）超過政府指引價(jià)原則制定價(jià)格。

（2）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用。

（3）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

（4）只收費(fèi)不服務(wù)或不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用。

（5）其他違背關(guān)于法律法規(guī)行為

3、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成涉及哪幾某些？

答：（1）管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取福利費(fèi)等。

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尋常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用。

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。

（6）辦公費(fèi)用。

（7）物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊。

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（9）經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)其他費(fèi)用。

4、請(qǐng)說出申報(bào)二級(jí)公司資質(zhì)需要物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容是什么？

管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)比例之和不低于100％：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。

5、新設(shè)立物業(yè)管理公司申請(qǐng)公司資質(zhì)需要什么手續(xù)？

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）公司章程；（三）驗(yàn)資證明；（四）公司法定代表人身份證明；（五）物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動(dòng)合同；（六）其他應(yīng)提交資料。

6、業(yè)主大會(huì)目的和職責(zé)是什么：

①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；③選聘、辭退物業(yè)管理公司；④決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)行；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面規(guī)章制度；⑥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定其她關(guān)于物業(yè)管理職責(zé)。30分題

1、住宅專項(xiàng)維修資金與物業(yè)服務(wù)費(fèi)有啥區(qū)別？

答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)重要用于物業(yè)管理公司為整個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目全體業(yè)主提供公共服務(wù)費(fèi)用。內(nèi)容涉及綠地養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、公共秩序管理、衛(wèi)生保潔等。而專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后，進(jìn)行中修、大修、更新和改造工程費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金屬于個(gè)人，物業(yè)服務(wù)費(fèi)顯然沒有這種特性。

2、履行ISO9000質(zhì)量原則對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)有什么意義？

答：①可協(xié)助物業(yè)管理公司建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)服務(wù)程序和管理制度。

②可以改進(jìn)管理和服務(wù)，有效監(jiān)督員工工作。

③可提高員工管理素質(zhì)，增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量意識(shí)和質(zhì)量保證能力。

④可變化服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定，減少不合格服務(wù)，由人治轉(zhuǎn)向法治，由被動(dòng)轉(zhuǎn)向自動(dòng)控制。

⑤可優(yōu)化公司構(gòu)造，簡(jiǎn)要公司程序，減少不必要管理成本，提高工作效率。

⑥可成為物業(yè)管理公司持續(xù)改進(jìn)推動(dòng)力，增進(jìn)物業(yè)管理水平不斷提高。

⑦可以提高物業(yè)管理公司形象，有助于物業(yè)管理公司拓展市場(chǎng)。

3、如何解決好業(yè)主投訴？

答：①應(yīng)耐心聽取業(yè)主意見，虛心接受業(yè)主批評(píng)，專心地聽清晰業(yè)主所反映問題。

②對(duì)業(yè)主所反映問題一定要問清晰，不要主觀推斷。

③對(duì)顧客反映問題要做好書面記錄。

④對(duì)反映問題要及時(shí)理解事情真相，向業(yè)主回答詳細(xì)工作時(shí)間和詳細(xì)解決辦法。

⑤及時(shí)理解解決問題限度，業(yè)主報(bào)告問題解決過程，并征詢對(duì)解決成果意見。

⑥及時(shí)向上一級(jí)主管報(bào)告，以便更好更快解決問題。

4、物業(yè)管理應(yīng)抓好哪幾種形式服務(wù)？

①微笑服務(wù)。應(yīng)以真誠(chéng)笑容為業(yè)主提供服務(wù)，融洽關(guān)系。

②真情服務(wù)。讓業(yè)主體會(huì)到親情，展示出員工服務(wù)時(shí)美好心靈和崇高情操。

③禮貌服務(wù)。要文明禮貌，服務(wù)時(shí)要耐心，做到問多不厭，事多不煩。

④周到服務(wù)。對(duì)業(yè)主服務(wù)要做到有求必應(yīng)、盡善盡美。

⑤跟蹤服務(wù)。對(duì)業(yè)主投訴要認(rèn)真跟蹤并積極積極地妥善解決。

⑥承諾服務(wù)。履行服務(wù)承諾制，提高辦事效率，提高服務(wù)水平。

5、高水平物業(yè)服務(wù)體當(dāng)前哪些方面？

①服務(wù)態(tài)度--真誠(chéng)熱情；②服務(wù)設(shè)備--完好合用；

③服務(wù)技能--原則嫻熟；④服務(wù)項(xiàng)目--齊全相應(yīng)；

⑤服務(wù)方式--靈活創(chuàng)新；⑥服務(wù)程序--公開簡(jiǎn)潔；

⑦服務(wù)收費(fèi)--清晰合理；⑧服務(wù)制度--健全規(guī)范；

⑨服務(wù)效率--迅速及時(shí)；⑩服務(wù)契約--公正嚴(yán)謹(jǐn)。6、《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理辦法》規(guī)定“物業(yè)管理公司申請(qǐng)核定資質(zhì)級(jí)別，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)”，其中規(guī)定了13條禁止行為，請(qǐng)說出至少6條：

⑴聘任未獲得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員從事物業(yè)管理活動(dòng)；⑵將一種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給她人；⑶挪用專項(xiàng)維修資金；⑷擅自變化物業(yè)管理用房用途；⑸擅自變化物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施用途；⑹擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；⑺擅自運(yùn)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；⑻物業(yè)服務(wù)合同終結(jié)時(shí)，不按規(guī)定移送物業(yè)管理用房和關(guān)于資料；⑼與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其她物業(yè)管理投標(biāo)人互相串通，以不合法手段謀取中標(biāo)；⑽不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)；⑾超越資質(zhì)級(jí)別承辦物業(yè)管理業(yè)務(wù)；⑿出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；⒀發(fā)生重大責(zé)任事故。40分題

一、案情：

8月，某物業(yè)管理公司，將其所轄大廈拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主告上法庭。原告稱，該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月0.30元/平方米建筑面積，但被告自99年1月起始終回絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，為此，祈求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。

被告辯稱：被告從未與原告訂立任何形式委托服務(wù)合同，原告與業(yè)主委員會(huì)訂立合同無效，其收費(fèi)屬于單方行為。同步又稱，物業(yè)管理公司只收錢不服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量差，管理混亂，不符合對(duì)等原則，甚至交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)無正規(guī)發(fā)票。

如果你是法官，將會(huì)如何判決？請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。判決成果：物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主所在大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。收費(fèi)原則有國(guó)家行政職能部門批復(fù)，收費(fèi)行為合法。被告入住社區(qū)后，享有了原告物業(yè)服務(wù)，必要支付相應(yīng)費(fèi)用。

理由：1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。”因而，物業(yè)管理公司不必也不也許與住宅區(qū)內(nèi)每一位業(yè)主訂立物業(yè)服務(wù)合同。2、準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主法定義務(wù)。個(gè)別業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)不到位、清潔不好，公共秩序管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差等理由來逃避自己交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用法定義務(wù)，顯然是錯(cuò)誤，也是違法行為。3、如對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位等行為可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同商定，通過政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會(huì)、法院追究物業(yè)管理公司違約責(zé)任，而不能以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。二、案情：

1998年，黃女士購(gòu)買了某社區(qū)商品房一套。該社區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立于1998年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理公司訂立物業(yè)服務(wù)合同，商定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理公司直接向業(yè)主按月收取。從1999年6月份起，黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從99年10月份開始，黃女士以為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬某交付，并告知物業(yè)管理公司直接向承租人萬某收取。物業(yè)管理公司向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)遭回絕，萬某以為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用義務(wù)。你以為她們倆誰應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？闡明理由。解決成果：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同商定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人商定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從其商定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因而，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

理由如下：

1、向物業(yè)管理公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡義務(wù)。2、物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同法律關(guān)系。3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以商定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償權(quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有商定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因而，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。三、案情：

某物業(yè)管理公司將所有住宅社區(qū)樓內(nèi)一層電梯旁公共部位100余平方米出租給她人設(shè)攤經(jīng)營(yíng)。住宅社區(qū)業(yè)主以為，在購(gòu)房時(shí)，已將該公共某些攤?cè)胨?gòu)房屋建筑面積之中，對(duì)此公共部位擁有使用權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)，擅自將公共部位讓與她人經(jīng)營(yíng)是一種侵權(quán)行為，業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理公司告上法庭。物業(yè)管理公司作為住宅社區(qū)管理者，有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁公共部位出租給別人經(jīng)營(yíng)。你作一種法官該如何判決并說出理由。判決成果：某物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)，擅自將公共部位出租經(jīng)她人經(jīng)營(yíng)，侵害了業(yè)主合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。判決被告停止侵權(quán)，返還非法所得，補(bǔ)償損失。

理由：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：運(yùn)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)征得有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后，按照規(guī)定辦理關(guān)于手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)重要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)決定使用。本案中電梯旁共用部位經(jīng)營(yíng)權(quán)，屬于該共用某些關(guān)于業(yè)主。如果與全體業(yè)主關(guān)于，物業(yè)經(jīng)營(yíng)就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定，如果只與一某些業(yè)主關(guān)于，則只需要征得有關(guān)性業(yè)主批準(zhǔn)。四、案情

業(yè)主林某裝修完居住一種月發(fā)現(xiàn)墻面及樓板有多處明顯裂痕，并且這些裂痕有逐漸擴(kuò)大跡象，于是找到開發(fā)公司規(guī)定進(jìn)行檢測(cè)和維修?？蓭追N月過去了，開發(fā)公司并沒有派人檢查，也沒有給林某一種說法，于是找到物業(yè)管理公司，規(guī)定進(jìn)行檢測(cè)和維修。物業(yè)管理公司稱房子仍在保修期內(nèi)，質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來負(fù)責(zé)。業(yè)主林某沒辦法，就拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，先后主有半年多。物業(yè)公司無奈之下將林某告上法庭。訴稱：業(yè)主林某無合法理由，故意不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，祈求判處林某補(bǔ)交拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按規(guī)定繳納相應(yīng)滯納金。業(yè)主林某答辯：開發(fā)公司交付房子存在嚴(yán)重質(zhì)量問題、咱們已向開發(fā)商和物業(yè)管理公司多次提出檢查、維修規(guī)定，但兩家公司均不予以答復(fù)。開發(fā)商與物業(yè)管理公司是父子關(guān)系，以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)方式來作為抗辯理由是合理合法。闡明理由。判決成果：社區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主林某之間物業(yè)管理合同關(guān)系合法有效，林某應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。林某與開公司之間房屋質(zhì)量問題屬于林某與開發(fā)商之間房屋買賣合同關(guān)系，可以另行起訴，與本案不是同一法律關(guān)系。

理由：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定保修期和保修范疇，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任?！北景杆釂栴}屬于房屋質(zhì)量問題，與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容無關(guān)，業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬違法行為。應(yīng)判決補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并繳納相應(yīng)滯納金。五、案情：

某業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被歹徒搶去身上手袋，內(nèi)有鈔票、手機(jī)等價(jià)值價(jià)值六千多元。被搶后，該業(yè)重規(guī)定物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任并悉數(shù)補(bǔ)償。面對(duì)業(yè)重規(guī)定，物業(yè)管理公司能補(bǔ)償嗎？闡明理由。判決成果：某業(yè)重規(guī)定補(bǔ)償損失和精神安慰金訴訟祈求不予支持。

理由：，由于，物業(yè)管理公共秩序服務(wù)性質(zhì)是一種群防群治安全防范服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。固然，如果在案發(fā)時(shí)，物業(yè)管理公司員工（無論是公共秩序管理員，還是其她員工）裝作視而不見，袖手旁觀，不敢挺身而出與歹徒搏斗，那就應(yīng)當(dāng)受到輿論和道德譴責(zé)，物業(yè)管理公司也應(yīng)給其以紀(jì)律處分和行政懲罰。而這種處分和懲罰目就是為了弘揚(yáng)見義勇為、抵制邪惡正氣，倡導(dǎo)敢于同違法犯罪分子作斗爭(zhēng)價(jià)值取向，并非是有承擔(dān)民事補(bǔ)償責(zé)任義務(wù)。六、案情：

1998年3月30日夜，罪犯黃坷、馮俊杰從后門進(jìn)入深圳筆架山莊社區(qū)，潛入3棟104房?jī)?nèi)，伺機(jī)作案。1998年4月4日晚，業(yè)主明某在3棟104房?jī)?nèi)被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。4月16日，明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴，狀告社區(qū)物業(yè)管理公司合同違約，并索賠約百萬余元。

如果你是法官，將會(huì)如何判決？請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。判決成果：駁回原告業(yè)主家屬所有訴訟祈求。

理由：物業(yè)管理公司對(duì)筆架山莊全體業(yè)主及非業(yè)主使用人特別本案中被害人人身、財(cái)產(chǎn)安全，不負(fù)有法定、合同商定義務(wù)，亦不負(fù)有附隨義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同商定，提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同商定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任”。因此，物業(yè)管理公司與否應(yīng)對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司所訂立《物業(yè)服務(wù)合同》擬定。四、幸運(yùn)題1、《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理辦法》對(duì)各二級(jí)資質(zhì)級(jí)別公司專業(yè)管理和技術(shù)人員有什么規(guī)定？

二級(jí)資質(zhì)規(guī)定：物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等有關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具備中級(jí)以上職稱人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具備相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；2、辦理物業(yè)承辦驗(yàn)罷手續(xù)、物業(yè)服務(wù)合同結(jié)束時(shí)，物業(yè)管理公司、建設(shè)單位以及業(yè)主委員會(huì)之間應(yīng)移送什么資料？

移送資料有：（一）竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文獻(xiàn)和物業(yè)使用闡明文獻(xiàn)；（四）物業(yè)管理所必須其她資料。

3、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有那些權(quán)利。請(qǐng)說出其中5條：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同商定，接受物業(yè)管理公司提供服務(wù)；（二）建議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理關(guān)于事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地使用狀況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用