市場(chǎng)比較法2011教材

市場(chǎng)比較法——房地產(chǎn)估價(jià)方法之王第一節(jié)市場(chǎng)比較法概述一、市場(chǎng)比較法的概念是指將估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的、類似地產(chǎn)交易的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，通過對(duì)這類似房地產(chǎn)已知的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩喾矫娴男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的方法。理論依據(jù)：替代原理適用條件：僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

①有足夠數(shù)量的比較案例（不少于3個(gè)）；②與待估土地具有相關(guān)性和替代性；③交易資料可靠；④交易合法。難以適用的情況：1.在沒有類似房地產(chǎn)交易或類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)2.在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)沒有發(fā)生類似房地產(chǎn)交易的地區(qū)3.估價(jià)對(duì)象為特殊房地產(chǎn)的，如教堂、寺廟、學(xué)校、醫(yī)院、名勝古跡、保護(hù)建筑等。估價(jià)基本步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正（交易情況、日期、區(qū)域、個(gè)別）求取比準(zhǔn)價(jià)格選擇可比實(shí)例1、可比實(shí)例的概念：與評(píng)估對(duì)象條件相似，作為評(píng)估對(duì)象比較參照的交易案例。（可比實(shí)例）從搜集的交易實(shí)例中選取3個(gè)以上（一般為3-5個(gè)）可比實(shí)例。2、比較案例的要求：與待估土地用途應(yīng)相同或相似（如住宅、商業(yè)、廠房、辦公樓等）；與待估土地的地段應(yīng)相同；與待估土地的建筑結(jié)構(gòu)相同為正常交易或可修正為正常交易；與待估土地價(jià)格類型（買賣、租賃等）一致、地產(chǎn)權(quán)利等相同；交易時(shí)間與估價(jià)期日應(yīng)接近或可進(jìn)行比較修正。（2年，最長(zhǎng)不超過3年）建立價(jià)格的可比基礎(chǔ)目的：主要是為后面進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正服務(wù)。因?yàn)橐堰x取的若干可比實(shí)例之間及它們與估價(jià)對(duì)象之間，可能再付款方式、成交單價(jià)、貨幣種類、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，無法進(jìn)行直接的比較修正，因此，需要對(duì)他們進(jìn)行統(tǒng)一換算處理。換算處理包括：統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價(jià)同一幣種和貨幣單位同一面積等付款方式通過折現(xiàn)計(jì)算方法，統(tǒng)一為成交日期時(shí)一次性付清。(折現(xiàn)系數(shù)：）某宗房地產(chǎn)的成交總價(jià)為83萬元人民幣，分兩期支付，首付30萬元人民幣，余款53萬元與半年后付清。已成交日期一次付清為基準(zhǔn)，當(dāng)時(shí)人民幣的月利率為1%，則其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格相當(dāng)于:可比實(shí)例成交價(jià)格的修正交易情況修正估價(jià)期日修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正其它因素修正交易情況修正1、含義：是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差，將非正常成交價(jià)格調(diào)整為正常成交價(jià)格。2、造成價(jià)格偏差的因素：交易雙方有一定的利害關(guān)系；偏低急于脫售或急于購買；偏低或偏高不了解市場(chǎng)行情；偏高或偏低有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好；偏高受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響；偏低相鄰地塊的合并；偏高特殊交易方式；交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)；其他。3、修正步驟：剔除非正常的交易案例；測(cè)定各種特殊因素對(duì)正常價(jià)格的影響程度，確定修正系數(shù)；利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。計(jì)算公式為：修正后的價(jià)格=比較案例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)4、修正的方法主要有百分率法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：交易后的正常價(jià)格＝可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)交易情況修正例：為評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取A房地產(chǎn)作為可比案例，可比案例A的成交價(jià)格為3200元/m2，比當(dāng)時(shí)同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格低10%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行情況修正的正常價(jià)格為：期日修正1、概念：將可較實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種修正稱為期日修正。2、目的：:消除由于交易日期與估價(jià)期日的不同所造成的價(jià)格偏差，使比較案例的價(jià)格符合估價(jià)期日的實(shí)際市場(chǎng)情況。期日修正實(shí)質(zhì)上是對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)土地價(jià)格的影響進(jìn)行修正。經(jīng)過了期日修正后，就將比較案例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

3、修正方法：⑴利用類似房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正⑵采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正⑴利用類似房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正⑵采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正

例：評(píng)估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價(jià)格，選取了下列比較實(shí)例：成交價(jià)格3000元／m2，成交日期2005年10月末．另調(diào)查獲知這類房地產(chǎn)價(jià)格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上漲1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上漲2％．對(duì)該比較實(shí)例進(jìn)行期日修正，修正到2006年9月末的價(jià)格為：

區(qū)域因素修正1、實(shí)質(zhì)：將比較交易案例在其區(qū)域因素下的價(jià)格修正為在估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素下的價(jià)格，消除由于地區(qū)特性不同所產(chǎn)生的價(jià)格差異。2、內(nèi)容：區(qū)域因素包括區(qū)域繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件等?？偟乃悸肥牵喝绻容^案例區(qū)域因素好于估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素,則應(yīng)對(duì)比較案例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。3、方法步驟：①確定比較因子；②評(píng)價(jià)各因子的比較修正系數(shù)；③利用修正系數(shù)，進(jìn)行區(qū)域因素修正。

區(qū)域因素修正的一般公式：區(qū)域因素修正后的價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)＝估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素指數(shù)可比實(shí)例區(qū)域因素指數(shù)例題：需評(píng)估某待估房地產(chǎn)2005年5月末的市場(chǎng)交易價(jià)格，經(jīng)調(diào)查搜集相關(guān)資料，獲得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)的區(qū)域因素條件，并經(jīng)比較分析，各分項(xiàng)分值如表1所示，可比實(shí)例成交價(jià)格為4000元/m2.4000×100/90=4444(元/m2)區(qū)域因素條件分值表序號(hào)比較項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)象可比實(shí)例1地段等級(jí)15152交通條件15143配套設(shè)施15154環(huán)境狀況10115商業(yè)繁榮1086城市規(guī)劃597人文環(huán)境558旅游娛樂559視覺景觀5510其他條件53合計(jì)/10090個(gè)別因素修正個(gè)別因素包括宗地位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。其修正方法與區(qū)域因素修正基本相同。

個(gè)別因素修正后的價(jià)格＝比較交易案例價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)其他相關(guān)修正1、土地使用年期修正：2、容積率修正：

確定比準(zhǔn)價(jià)格(一)四項(xiàng)修正的綜合求取有前面內(nèi)容可知，市場(chǎng)比較法至少需要選取三個(gè)以上的可比實(shí)例，而每個(gè)可比實(shí)例都必須經(jīng)過交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正。修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。每個(gè)可比實(shí)例的綜合計(jì)算公式為：（二）比準(zhǔn)價(jià)格的求取算術(shù)平均數(shù)求??；加權(quán)平均數(shù)求??；眾數(shù)求取等方法市場(chǎng)比較法估價(jià)案例分析【案例一】（一）估價(jià)對(duì)象概況：估價(jià)對(duì)象為城市規(guī)劃住宅區(qū)內(nèi)的一宗住宅房地產(chǎn)，其他情況略（二）估價(jià)目的：求取該估價(jià)對(duì)象在2005年9月初的正常單價(jià)（三）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2005年9月初（四）估價(jià)作業(yè)日期：2005年9月3日-9月18日（五）估價(jià)方法：由于該類住宅房地產(chǎn)近期有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)比較法。（六）已知條件：根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查分析，在估價(jià)對(duì)象附近選取了A、B、C三宗已經(jīng)成交類似商品住宅，有關(guān)資料如表所示三宗已成交類似商品住宅資料

比較項(xiàng)目ABC成交價(jià)格4500元/m2600美元/m25000元/m2成交日期2004年11月初2005年1月初2005年6月初交易情況-5%0%+2%區(qū)域因素+2%+3%-2%個(gè)別因素-3%+5%-2%其中，負(fù)值表示低于正常值（估價(jià)對(duì)象），正值表示高于正常值。另知，2005年1月初人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為1:8.5；該類住宅以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在2004年6月初至2005年3月初之間平均每月上漲1%，在2005年3月初至2005年9月初之間平均每月上漲1.5%。求取比準(zhǔn)價(jià)格以上各修正價(jià)格差距不大，故將上述三個(gè)修正價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比準(zhǔn)價(jià)格，則最終該估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為（5447.52+5259.96+5337.23）/3=5348.24(元/m2)【案例二】（一）估價(jià)對(duì)象概況：某房地產(chǎn)位于某市二級(jí)地段內(nèi)，為一獨(dú)立式花園住宅，占地面積240m2，建筑面積460m2,庭院面積300m2，建筑物結(jié)構(gòu)為磚木一等，內(nèi)部裝修良好，保養(yǎng)程度約為七成新，設(shè)備有電話、空調(diào)等。（二）估價(jià)目的：求取該房地產(chǎn)2005年3月的市場(chǎng)交易價(jià)格（三）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2005年3月（四）估價(jià)作業(yè)日期：2005年1月20日-2月20日（五）估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法（六）已知條件估價(jià)人員經(jīng)過調(diào)查，選取了五個(gè)可比實(shí)例，相關(guān)資料、區(qū)域因素及個(gè)別因素比較見表1，表2，表3.另知，可比實(shí)例C的成交價(jià)格低于當(dāng)時(shí)的正常市價(jià)2%，其余可比實(shí)例均為正常價(jià)格；同類物業(yè)的交易價(jià)格2003年平均月上漲1.5%，2004年平均月上漲2.5%，2005年平均月上漲2%。表1可比實(shí)例相關(guān)資料比較項(xiàng)目ABCDE

坐落區(qū)域一級(jí)三級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)

庭院面積(m2)250320330280220

建筑面積(m2)420480550380350

交易日期2004.52004.82003.102003.82005.1

交易單價(jià)（元/m2）1600014500158001350015080序號(hào)比較項(xiàng)目設(shè)定分值對(duì)象分值實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E1地段等級(jí)1091089982交通條件1081089873市政設(shè)施109999984環(huán)境景觀1010788775商業(yè)繁榮107877766文教設(shè)施107778777公共設(shè)施106878888小區(qū)等級(jí)108978879供求狀況1078