物業(yè)管理課件

物業(yè)管理

物業(yè)管理是發(fā)生在房地產(chǎn)使用過程中對物業(yè)及其業(yè)主的管理和服務(wù)活動，是使房地產(chǎn)保值和增值的重要手段。本章主要對物業(yè)管理的基本概念、物業(yè)管理的內(nèi)容與程序、物業(yè)管理機構(gòu)與人員等內(nèi)容進(jìn)行分析和討論。重點問題物業(yè)管理的含義物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的程序12.1物業(yè)管理概述12.1.1物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)：指一定范圍內(nèi)以建筑物形式存在的不動產(chǎn)。物業(yè)的特征：固定性耐久性多樣性12.1物業(yè)管理概述12.1.1物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理：是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的特征市場化

企業(yè)化社會化專業(yè)化12.1物業(yè)管理概述12.1.1物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的目的營造競爭有序的物業(yè)管理市場環(huán)境和運行機制，不斷提高物業(yè)管理水平。開展全方位、多層次、高效率、高質(zhì)量的管理服務(wù)工作。建立良好的社區(qū)環(huán)境。物業(yè)管理目的12.1物業(yè)管理概述12.1.2物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展19世紀(jì)末1981年3月起源物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生及其發(fā)展物業(yè)管理在我國的現(xiàn)狀前景12.1物業(yè)管理概述12.1.3物業(yè)管理的基本類型以生活資料為主的公共服務(wù)與管理房產(chǎn)與地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理房屋建筑及其附屬構(gòu)筑物的管理設(shè)備與設(shè)施的管理保安與消防管理環(huán)境、衛(wèi)生與綠地管理交通協(xié)助管理公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)12.1物業(yè)管理概述12.1.3物業(yè)管理的基本類型與主業(yè)相關(guān)的針對性配套服務(wù)與管理商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)立托兒所、幼兒園與中小學(xué)的設(shè)立醫(yī)療保健網(wǎng)點的設(shè)立娛樂、健身設(shè)施與社會福利場所的設(shè)立日常生活服務(wù)的設(shè)立物業(yè)中介機構(gòu)的設(shè)立12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.1物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理的委托物業(yè)管理委托方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)主委員會12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.1物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理的招投標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo)物業(yè)管理的投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的程序12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.2物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)一般情況下，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最多不超過六個月與選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)定的服務(wù)，而業(yè)主要支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.2物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，但不存在于現(xiàn)今合同法規(guī)定的１５種有名合同中。物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)和管理權(quán)的分離。物業(yè)服務(wù)合同是雙方合同，即簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人互享權(quán)利，互盡義務(wù)，雙方的權(quán)利和義務(wù)也是相對而言的。物業(yè)服務(wù)合同是有償合同。12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.2物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理事項服務(wù)質(zhì)量服務(wù)費用雙方的權(quán)利和義務(wù)專項維修基金的管理和使用物業(yè)管理用房合同期限違約責(zé)任12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.2物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的變更與廢除物業(yè)服務(wù)合同在實際履行過程中如果主客觀情況或條件發(fā)生變化，經(jīng)由合同的雙方當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以對原合同內(nèi)容進(jìn)行變更。物業(yè)服務(wù)合同在合同的有效期內(nèi)，遇到：（１）約定解除合同的條件成立；（２）雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除；（３）物業(yè)管理企業(yè)被吊銷資質(zhì)、破產(chǎn)、解散等；（４）合同期限屆至；（５）其他原因等情況，合同關(guān)系解除。12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.3前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的定義前期物業(yè)管理是指從建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時起，到業(yè)主、業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為止的這段期間的物業(yè)管理。12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.3前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理在時間上的過渡性前期物業(yè)管理涉及當(dāng)事人的多重性物業(yè)管理企業(yè)簽約期限的較長性12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.3前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的內(nèi)容早期介入管理制定前期物業(yè)管理方案物業(yè)的接管驗收業(yè)主進(jìn)戶管理物業(yè)裝修管理物業(yè)檔案資料建立12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.4房屋修繕管理房屋修繕管理應(yīng)遵循的原則充分利用，以人為本經(jīng)濟合理，安全實用認(rèn)真細(xì)致，保持耐心12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.4房屋修繕管理房屋修繕管理的內(nèi)容對所管房屋的查勘鑒定工作房屋維修計劃管理房屋維修質(zhì)量管理維修工程預(yù)算維修施工隊伍選擇房屋維修成本管理房屋維修要素管理房屋維修施工項目管理房屋日常養(yǎng)護管理12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.4房屋修繕管理房屋修繕工程的分類房屋修繕工程的劃分

翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程房屋修繕工程房屋修繕責(zé)任的劃分新建房屋在保修期內(nèi)保修期滿后其他情況12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.5物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成與分類物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容運行使用管理安全管理維修保養(yǎng)管理技術(shù)檔案資料管理能源管理備用品和更新管理12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.5物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備管理的要求建立標(biāo)準(zhǔn)，保障安全計劃保養(yǎng)，做好預(yù)防分工細(xì)致，責(zé)任落實專業(yè)管理，控制成本12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.6經(jīng)費與財務(wù)管理物業(yè)經(jīng)費管理經(jīng)費來源定期收取的物業(yè)管理費專項維修基金多種經(jīng)營收入政府、開發(fā)單位多方面的扶持12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.6經(jīng)費與財務(wù)管理物業(yè)服務(wù)收費原則等價交換優(yōu)質(zhì)優(yōu)價取之于民，用之于民公開政府監(jiān)督12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.6經(jīng)費與財務(wù)管理物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式定價形式政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價計費方式包干制酬金制12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序12.2.6經(jīng)費與財務(wù)管理專項維修基金的管理代管監(jiān)督12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理12.3.1居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的特點統(tǒng)一規(guī)劃，整體配套規(guī)模龐大，功能齊全產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理12.3.1居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的內(nèi)容建筑物及其設(shè)備設(shè)施的維護與修繕管理小區(qū)環(huán)境維護管理開展多種形式的便民有償服務(wù)住宅小區(qū)的社會主義精神文明建設(shè)12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理12.3.1居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的目標(biāo)社會效益經(jīng)濟效益環(huán)境效益12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理寫字樓物業(yè)的管理營銷推廣前臺服務(wù)安全保衛(wèi)12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)的管理打造整體商業(yè)形象建立完善應(yīng)急措施保證車輛暢通安全12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理工業(yè)物業(yè)的管理基礎(chǔ)服務(wù)延伸服務(wù)園區(qū)文化建設(shè)12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理其他物業(yè)的管理文化類物業(yè)體育類物業(yè)衛(wèi)生類物業(yè)娛樂類物業(yè)其他物業(yè)12.4物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與案例分析12.4.1物業(yè)管理與ISO9002質(zhì)量管理質(zhì)量認(rèn)證的意義有利于企業(yè)績效的提高更容易得到市場和顧客的認(rèn)同衛(wèi)生類物業(yè)有助于提高企業(yè)在市場經(jīng)濟中的競爭能力和生存能力其他物業(yè)有助于企業(yè)與國際慣例接軌，參與國際競爭并開展國際性委托服務(wù)有效保證獲證企業(yè)質(zhì)量管理水平的維持12.4物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與案例分析12.4.1物業(yè)管理與ISO9002質(zhì)量管理申請認(rèn)證的程序認(rèn)證