全國超大特大城市社會資本參與投資城市更新市場分析專題報告

社會資本參與投資城市更新市場分析專題報告前言城市更新是未來城市建設的主戰(zhàn)場城市更新是未來城市建設的主戰(zhàn)場，對企業(yè)而言也是一個極為重要的投資市場。近年來，全國范圍內城市更新相關表態(tài)和政策數量持續(xù)增加，這一趨勢凸顯了城市更新在擴大內需、推動城榮邦瑞明借助專業(yè)的大數據分析系統(tǒng)和豐富的行業(yè)積累，深入研究了全國21個超大特大城市在2022年至2023年間社會資本參與投資的城市更新項目中標數據，并對其進行了深度分析，致“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺超大特大城市作為全國城市更新的主戰(zhàn)場，是城市更新投資機會的重要來源。本次研究以21個超大特大城市中社會資本參與投資的城市更新項目為對象（全文簡稱“超大特大城市的城市更新投資項目”經分析，呈現(xiàn)以下幾方面特征：（1）過去兩年投資規(guī)模達到五千億，引入社會資本的投資項目數量達到95項；2023年投資規(guī)模達到3626億元，同比增長153%；（2）城市方面，上海、天津、廣州等在投資額和項目數量上處于領先地位；（3）項目類型方面，片區(qū)更新和城中村項目占據主導地位；中標企業(yè)中，央企和地方國企占主導地位；（4）預計企業(yè)可參與的投資內容轉向有機更新和二級為主，百億級大項目比重將降低；市場化方式平衡項目將成為企業(yè)投資的重要考量。城市名單區(qū)域分布城市名單區(qū)域分布2022-2023年，全國21個超大特大城市的城市更新投資項目市場累計投資逾五千億2022-2023年，全國21個超大特大城市的城市更新投資項目市場累計投資逾五千億市場在過去兩年持續(xù)呈現(xiàn)出強勁增長的態(tài)勢。據數據顯示，從2022年到2023年，社會資本參與的21個超大特大城市的城市更新投資項目市場規(guī)模達到5042億元，項目數量達到94項。而在2023年，這一市場亮眼，全年項目數量達到55項，同比增長41%，全年投資規(guī)模更是達到3626億元，同比增長高達156%。東北地區(qū)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺3“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺華東地區(qū)以2440億的投資額成為全國城市更新投資的領頭羊，與該地區(qū)經濟發(fā)展水平和城市化程度密切相關。尤其值得一提的是上海市的唐鎮(zhèn)小灣村暮二村等地塊“城中村”改造項目，投資規(guī)模達到了600億元，顯 示出投資企業(yè)對上海城市更新項目的信心。華南地區(qū)則以33個項目數量最多，反映了該地區(qū)城市更新需求的迫切性和廣泛性。華南地區(qū)作為經濟發(fā)達地區(qū)，城市更新項目數量的增加與城市人口密度增加、城市功能提升等因素密切相關。不同地區(qū)在城市更新投資上呈現(xiàn)出不同的特點和優(yōu)勢，這為未來城市更新投資政策的制定和實施提供了重要參考和借鑒。深入理解各地區(qū)的投資格局，有助于更好地促進城市更新工作的開展。項目集中于華東、華中、華北、華南地區(qū)，華東投資額最大華東地區(qū)投資額最大2440億項目平均投資174億元最大投資項目600億元——上海市唐鎮(zhèn)小灣村暮二村等地塊“城中村”華南地區(qū)項目數量最多33個18個15個917億元18個15個917億元952億元608億元8個608億元136億元3億元“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺4 2022-2023年，全國21個超大特大城市城市更新項目市場累計投資逾五千億 具體城市方面：一線城市如上海、天津、廣州等在投資額和項目數量上處于領先地位，與其經濟實力和城市規(guī)模密切相關。二線城市如長沙、鄭州等也展現(xiàn)出了相當規(guī)模的投資，顯示了其對城市更新的重視和決心。深圳在項目數量上居于領先地位，反映了其在城市更新領域的創(chuàng)新和活力。而投資額相對較低的情況與深圳偏重工改類項目有關。城市更新投資潮帶動了各地城市面貌的改造和提升，為城市可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎。未來，隨著城市化進程的深入和城市更新政策的持續(xù)推進，相信各地將會進一步加大對城市更新的投入，實現(xiàn)城市發(fā)展的新跨越。城市名稱投資額（億元）項目數量（個）891673鄭州市2822402362566“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺5不同城市，主要項目類型不同以投資額來進行分析，超大特大城市中，具備明顯的項目類型特點：上海市以城中村項目為主；天津市以棚改項目為主；長沙市以片區(qū)更新和舊城改造為主；濟南市以片區(qū)更新為主；廣州市以舊城改造和城中村為主；深圳市以片區(qū)更新（主要為“土地整備利益統(tǒng)籌項0“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺6業(yè)主類型方面：按項目數量進行統(tǒng)計，超大特大城市的城市更新投資項目，政府部門、地方平臺和地方集體企業(yè)分別占據了相當比例。地方平臺占比35%，主要作為片區(qū)更新項目的項地方集體企業(yè)占比28%，主要作為城中村項目的項目業(yè)主；政府部門占比37%，主要作為舊城改造等其他項目的項目業(yè)主。28%37%35%“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺7“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺7項目類型方面：片區(qū)更新和城中村改造是投資額最大和項目數量最多的兩類項目，投資額占總體投資的比例都達到了36%。這表明在城市更新領域，針對片區(qū)整體進行更新和改造以及對城中村的改造是當下重點和主要方向。此外，百億級的超大項目投資額約3633億元（其中片區(qū)更新1585億元、城中村1317億元項目數量16個，投資額占整體市場比例為72%。 050“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺8按投資額統(tǒng)計，按投資額統(tǒng)計，超大特大城市的城市更新投資項目，央企占比51%，地方國有企業(yè)占比40%，兩者合計占比91%，是城市更新投資市場的絕對主力?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺9“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺中標企業(yè)類型：按照不同項目類型來看，中標企業(yè)差異化明顯：片區(qū)更新類，央企中標額1632億元，占該類比重為88.57%，處于絕對領先地位；城中村類，地方國企中標額1114億元，占該類比重為61.02%，明顯高于央企的比重26.59%；棚改及其他類，地方國企中標額592億元，占該類比重為90.72%，處于絕對領先地位；舊城改造以央企為主，地方國企為輔；工改項目中標人較為均衡。0“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺10“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺為支持、統(tǒng)籌城市的城市更新項目的實施，大部分超大特大城市成立了以“城市更新”為業(yè)務方向的地方平臺公司，或指定已有的注冊資本較高、城市建設管理經驗豐富的地方平臺作為城市更新項目的主導單位。北京市、上海市、重慶市、廣州市、武漢市等成立了“城市更新”的市屬或區(qū)屬平臺公司來主導城市更新項目實施，如北京豐臺城市更新集團有限公司；天津市、濟南市、南京市等指定了原有平臺公司統(tǒng)籌城市更新項目，如天津城市基礎建設投資集團有限公司；西安市則由市屬國企牽頭成立了城市更新專項基金，如西安財金投資管理有限責任公司。重點城市新設立或指定城市更新平臺公司，表明地方政府意識到整體統(tǒng)籌的重要性，正逐漸將城市更新平臺公司作為推動城市更新項目的主要抓手?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平部分重點城市的城市更新平臺公司情況元）期號號17-12023年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，城中村改造支持資金方面，除符合條件的城中村改造項目納入專項債支持范圍外，將設立城中村改造專項借款。截至2024年2月，已有包括上海、重慶、廣州等28個城市官宣首批城中村改造專項借款獲批授信額度或已在當地實施投放，涉及城中村改造項目371個，授信金額超9200億元，放款金額近400億元?；诹私猓侵写鍖ｍ椯J款可用于城中村一級部分，但只能由政府平臺承接；商業(yè)銀行貸款以城中村項目二級為主，涉及保障房的按保障房貸款政策執(zhí)行。故企業(yè)對于城中村項目一級部分的投資將受到很大限制；城市更新貸款政策是否會向狹義的城中村貸款政策靠攏，還有待觀察?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺12項目主要通過市場化方式平衡，需要投資企業(yè) 項目主要通過市場化方式平衡，需要投資企業(yè) 一線及新一線城市存在拆除重建需求，重點關 投融資體制正在朝向政府承擔公共服務、企業(yè)承擔市場項目獨立切割城市更新領域預計形成地方政府和地方國企主導一級部分，市場主體主導二級部分的分工局在推進城市更新過程中，為了防范“過度房地產化”傾向，在“有機更新”和“拆除重建”兩種模式中，中央更為鼓勵前者。結合政策導向，未來城市更新領域投資市場預計呈現(xiàn)如下特征：以有機更新和二級為主的城市更新將成為城市百億級別的大項目比重 “有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺13“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺14“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺城市機會挖掘的服務內容公司簡介“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺15“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺城市機會挖掘為企業(yè)帶來的價值