房產(chǎn)稅變革對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響分析研究 稅務(wù)管理專業(yè)

房產(chǎn)稅變革對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響摘要近幾年,北京市政府結(jié)合國務(wù)院相關(guān)政策出臺(tái)了一系列房?jī)r(jià)調(diào)控的措施,這些措施的實(shí)行,沒有對(duì)高漲的房?jī)r(jià)形成抑制作用。在此過程中,行政手段的干預(yù)和打壓凌駕于市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制之上,而房產(chǎn)稅改革可以用稅收手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。目前,房產(chǎn)稅尚處于改革試點(diǎn)時(shí)期,未來的全國開征還面臨很多難題。房產(chǎn)稅改革對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響究竟是怎樣,更需要根據(jù)具體情況從不同角度細(xì)致分析。本文以北京市住房市場(chǎng)為例,從研究對(duì)象和研究任務(wù)出發(fā),運(yùn)用規(guī)范分析方法和定量分析方法,從房地產(chǎn)供求角度研究分析了房產(chǎn)稅改革對(duì)北京市住房市場(chǎng)的全方位影響。通過對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析,了解到住宅的供給情況和需求情況,再結(jié)合定量分析得出供需曲線,驗(yàn)證定性分析的推測(cè)是否正確,從而對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有更加深刻的了解。結(jié)合國內(nèi)外房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),對(duì)將要開征的房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行預(yù)估。通過供求兩個(gè)角度分析增加保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅后對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響,結(jié)合回歸分析找出影響房?jī)r(jià)的諸多因素,從定性和定量?jī)蓚€(gè)方面分析各方行為變化。最后,結(jié)合前面的深度分析,提出相關(guān)的政策建議。本文主要分為六部分:第一部分介紹研究意義、研究方法和國內(nèi)外的文獻(xiàn)研究成果;第二部分綜述房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)及現(xiàn)行稅制安排;第三部分以數(shù)據(jù)分析為著眼點(diǎn),分析北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀;第四部分從供需角度分析保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響,定量分析價(jià)格影響的程度,筆者得出如果房產(chǎn)稅增加1%,北京房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)上升0.8%;第五部分結(jié)合上述分析提出完善房產(chǎn)稅制度及配套設(shè)施的政策建議。主題詞:房產(chǎn)稅改革供需角度房地產(chǎn)價(jià)格影響EffectsofthepropertytaxreformofhousepriceinBeijingAbstractInrecentyears,theBeijingmunicipalgovernmentinconjunctionwiththerelevantpoliciesoftheStateCouncilissuedaseriesofpricecontrolmeasures,theimplementationofthesemeasures,hadnoinhibitoryeffectontheformationoftheprices.Inthisprocess,theadministrativemeanstosuppresstheinterferenceandovermarketautomaticadjustmentmechanism,thepropertytaxreformcanhaveanimpactontherealestatemarketbymeansoftaxation.Atpresent,therealestatetaxisstillintheperiodofreform,theintroductionofthefutureisstillfacingmanyproblems.EffectsofthepropertytaxreformofBeijinghousingpriceswhatismore,accordingtothespecificneedsofdetailedanalysisfromdifferentangles.Inthispaper,takingBeijinghousingmarketforexample,fromthepointofviewoftheobjectofstudyandresearchtasks,theuseofnormativeanalysismethodandquantitativeanalysismethodofsupplyanddemandofrealestate,fromtheangleofthefullimpactofthepropertytaxreformofBeijinghousingmarket.ThroughtheanalysisofthepresentsituationofBeijingrealestatemarket,tosupplyanddemandsituationofresidential,combinedwithquantitativeanalysisofsupplyanddemandcurve,verifythequalitativeanalysisofthespeculationiscorrect,inordertohaveamoreprofoundunderstandingoftherealestatemarketinBeijing.Experiencewiththedomesticandforeignrealestatetaxreform,theeffectwillbetolevypropertytaxonthehousingpriceestimate.Effectofpropertytaxonhousingtenurehasincreasedbytwoaspectsofsupplyanddemandanalysis,combinedwiththeregressionanalysistofindoutthefactorsinfluencingthepriceofeachbehaviorchange,fromtwoaspectsofqualitativeandquantitative.Finally,thedepthwiththepreviousanalysis,putsforwardrelevantpolicysuggestions.Thispaperisdividedintosixparts:thefirstpartintroducestheresearchsignificance,theresearchmethodsandthedomesticandforeignliteratureresearch;thesecondpartofthereviewofthetheoreticalbasisofpropertytaxandthecurrenttaxationsystem;thethirdpartofthedataanalysisasastartingpoint,analysisofthecurrentsituationofBeijingrealestate;thefourthpartfromtheperspectiveofsupplyanddemandanalysissystemdesignhasinfluenceonthepricesoflinkquantitativeanalysisoftheprice,thedegreeofinfluence,theauthorconcludedthatifapropertytaxincreaseof1%,theBeijinghousingpriceswillberelativelyincreasedby0.8%;thefifthpartofthecombinationoftheaboveanalysisputforwardtoperfecttherealestatetaxsystemandsupportingfacilitiesofthepolicyrecommendations.Keywords:theimpactofpropertytaxreformpointofviewofsupplyanddemandofrealestateprice目錄1緒論 11.1研究的背景、目的和意義 11.2文獻(xiàn)綜述 21.2.1國外研究現(xiàn)狀 21.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 41.3本研究的方法及創(chuàng)新之處 62房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)及我國現(xiàn)行稅制安排 62.1房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ) 62.1.1地租理論 62.1.2稅收歸宿理論 62.1.3地價(jià)理論 72.1.4我國適用的觀點(diǎn) 82.2我國現(xiàn)行稅制安排及變革方向 82.2.1交易環(huán)節(jié) 82.2.2保有環(huán)節(jié) 93北京住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 103.1我國房地產(chǎn)開發(fā)成本 103.1.1土地開發(fā)投資額持續(xù)走高 103.1.2土地出讓金推高購置成本 103.2我國房地產(chǎn)供求關(guān)系 113.2.1住房成交量情況分析 113.2.2通過銷供比分析 123.3北京住宅平均銷售價(jià)格 133.4房?jī)r(jià)走勢(shì)分析 134從供需角度分析房產(chǎn)稅變革對(duì)房?jī)r(jià)的影響 144.1從需求角度分析對(duì)房?jī)r(jià)的影響 144.1.1僅存在消費(fèi)性需求的房?jī)r(jià)變化 144.1.2存在投資性需求的房?jī)r(jià)變化 164.2從供給角度分析對(duì)房?jī)r(jià)的影響 174.2.1政府行為的變化 174.2.2開發(fā)商行為的變化 175完善房地產(chǎn)稅收制度及配套措施的建議 175.1實(shí)行“有增有減”的房地產(chǎn)稅收政策 175.1.1交易環(huán)節(jié)稅收制度的完善 175.1.2保有環(huán)節(jié)稅收制度的完善 185.2建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)配套政策 225.2.1變革土地制度加大土地供給 225.2.2擺正政府位置做好自身職責(zé) 23結(jié)論 26參考文獻(xiàn) 281緒論1.1研究的背景、目的和意義房?jī)r(jià)近些年來一直是國民關(guān)注的熱點(diǎn)話題，而調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)以滿足人們的剛性購房需求已成為政府部門制定政策的重中之重。面對(duì)2007年房?jī)r(jià)達(dá)到歷史最高點(diǎn)所帶來的恐慌情緒，管理部門相應(yīng)采取了一系列的調(diào)控措施以抑制房?jī)r(jià)出現(xiàn)新高，雖然在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了一定的效果，但并沒有有效抑制房?jī)r(jià)的快速上漲。房產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)征稅在國外不少國家已經(jīng)執(zhí)行多年，體系較為成熟。保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。目前，我國在房產(chǎn)方面主要征收的稅種是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，而保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅尚未在我國開征。鑒于房?jī)r(jià)高漲，房產(chǎn)稅變革由此被推到風(fēng)口浪尖上，政府希望能夠成為有效控制房?jī)r(jià)的有力措施。然而，增加對(duì)居民住宅征稅后對(duì)房?jī)r(jià)有何影響，到底能否使房?jī)r(jià)降下來還存在爭(zhēng)議，因此需要進(jìn)一步研究。此外，2011年1月28日起，房產(chǎn)稅變革試點(diǎn)首先在上海和重慶啟動(dòng)，變革部分主要針對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅。除上海、重慶兩地向部分住宅征收外，各地早已展開相關(guān)準(zhǔn)備工作，如住宅信息的采集及試點(diǎn)方案的準(zhǔn)備等，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的技術(shù)條件日趨成熟。2012年12月財(cái)政部表示，要認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅變革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開。中國社科院也發(fā)布住房綠皮書中也指出：將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套變革的突破口。由此可見，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的方向已經(jīng)確定，但房產(chǎn)稅變革后是否會(huì)對(duì)北京的房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用，還需要進(jìn)行詳細(xì)的研究分析。既然房產(chǎn)稅的擴(kuò)容已成為必然，那么針對(duì)其對(duì)房?jī)r(jià)的影響就應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注。北京作為中國的首都，其影響地位及標(biāo)桿作用可謂首屈一指，因此研究擴(kuò)容的房產(chǎn)稅對(duì)于北京房?jī)r(jià)的作用有著極其重要的意義。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在2013年11月19日發(fā)行的《〈中共中央關(guān)于全面深化變革若干重大問題的決定〉輔導(dǎo)讀本》中撰文，將加快稅收立法步伐作為深化稅制變革需要把握的五個(gè)方面之一，并提出要加快房產(chǎn)稅立法，推進(jìn)房產(chǎn)稅變革。自2010年初開始，北京市政府結(jié)合國務(wù)院相關(guān)政策出臺(tái)了一系列房?jī)r(jià)調(diào)控的措施，僅2013年一年的時(shí)間，北京市相關(guān)部門就配合新國五條的“京十九條”及“京七條”。但是這些措施的實(shí)行，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)收效甚微。在此過程中，行政手段的干預(yù)和打壓凌駕于市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制之上，而房產(chǎn)稅稅制的調(diào)整可以用稅收手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。目前，房產(chǎn)稅變革還面臨很多難題，應(yīng)針對(duì)不同地區(qū)的不同情況區(qū)分對(duì)待，找出切實(shí)可行的變革方案。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國外研究現(xiàn)狀Oates(1969)在Tiebout理論的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出公共服務(wù)的好壞通過影響一個(gè)社區(qū)對(duì)于潛在居民的吸引力，從而對(duì)房?jī)r(jià)的高低產(chǎn)生作用。房產(chǎn)稅的變化會(huì)帶來一系列的可能性，在某種情形下，會(huì)減少房東的租金收入從而降低房?jī)r(jià)。而另一種情形下，稅收可能會(huì)提高承租人的租金，但對(duì)市場(chǎng)的總體房?jī)r(jià)影響較少。此外，通過普通二乘法和協(xié)整檢驗(yàn)等計(jì)量方法來研究地方財(cái)政支出與房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。他對(duì)位于紐約大都市地區(qū)的新澤西州東北部的53個(gè)市區(qū)的住宅區(qū)為樣本，研究發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與房產(chǎn)稅成負(fù)相關(guān)關(guān)系，與政府支出成正相關(guān)關(guān)系。相關(guān)系數(shù)表明，房產(chǎn)稅的增加不一定伴隨著地方公共服務(wù)供給的提高，由于房產(chǎn)稅的資本化會(huì)帶來房?jī)r(jià)下降。政府一方面提高稅率，一方面加大公共部門服務(wù)，這樣會(huì)抑制房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。Hamilton（1974）高度肯定了房產(chǎn)稅的作用，他認(rèn)為房產(chǎn)稅提供了高效公共服務(wù)的價(jià)格，不具任何無謂損失。而且房產(chǎn)稅的開征無疑問的相對(duì)輕松地執(zhí)行了最低消費(fèi)的要求，這種降低消費(fèi)的訴求是無法強(qiáng)制執(zhí)行的。在平衡狀態(tài)下，稅收和公共服務(wù)提供水平不能自然而然的資本化為房?jī)r(jià)水平。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)爾柴爾德（Fairchild，1935）、克倫配爾（Klemperer，1974）、日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家野口悠紀(jì)雄（1997），在無限期連續(xù)時(shí)間序列情形下，采用積分法和變分法，研究了持有環(huán)節(jié)房屋稅收對(duì)房屋價(jià)格的影響。假定征稅之前各期房屋價(jià)格為保持不變的常數(shù)，則稅后各期房屋價(jià)格也相應(yīng)保持不變，但這個(gè)不變的價(jià)格水平總是低于征稅之前的各期房屋價(jià)格，并且從價(jià)稅率越高，稅后房屋價(jià)格降低的幅度越大。房地產(chǎn)稅的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學(xué)者很早就開始對(duì)房產(chǎn)稅展開了研究，至今國外關(guān)于房產(chǎn)稅的文獻(xiàn)已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的方方面面。稅收是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要政策，Meen(2001)[10]等學(xué)者研究了房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。理論研究表明，對(duì)房地產(chǎn)征稅將引起房地產(chǎn)交易頻率、交易量和交易價(jià)格變化。Mieszkowshi(1972)[11]通過調(diào)整Harberger(1962)[12]的關(guān)于稅負(fù)歸宿一般均衡模型，將其運(yùn)用于研究房地產(chǎn)稅的問題，他把整個(gè)經(jīng)濟(jì)中所有的行政區(qū)域按稅收的高低劃分為高稅收以及低稅收地區(qū)。通過在高稅收地區(qū)征收高房地產(chǎn)稅，這將會(huì)促使該地區(qū)資本的流出，進(jìn)而就降低了土地和勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的回報(bào)率，由此最終將提高房地產(chǎn)以及一般商品的價(jià)格；而通過在低稅收地區(qū)征收低房地產(chǎn)稅，將會(huì)促使該地區(qū)的資本流入，從而改善了該地區(qū)所有生產(chǎn)要素的組合比例，從而提高了生產(chǎn)要素的回報(bào)率，同時(shí)就降低了生產(chǎn)成本，這將最終降低房地產(chǎn)以及一般商品的價(jià)格。Hamilton(1975)[13]假設(shè)各個(gè)地方政府可以對(duì)其轄區(qū)內(nèi)的社區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格分區(qū)，并且能限定每個(gè)社區(qū)中住房的最低價(jià)值，然后根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，社區(qū)中的個(gè)人會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)稅的征收以及調(diào)整，從而更改他們的住宅消費(fèi)方式，同時(shí)他們也會(huì)通過調(diào)整個(gè)人的住宅消費(fèi)偏好，然后根據(jù)對(duì)公共服務(wù)的需求從而選擇適合自己的社區(qū)居住。因此研究結(jié)果表明在房地產(chǎn)稅、住宅價(jià)值和公共服務(wù)之間存在著顯著的相關(guān)關(guān)系。但是該模型也存在一個(gè)比較明顯的缺陷，現(xiàn)實(shí)生活中每個(gè)社區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值并不一定會(huì)出現(xiàn)趨同現(xiàn)象。Hamilton為了彌補(bǔ)這個(gè)缺陷，引入“趨異社區(qū)”這一限制，他在文章中證明即使社區(qū)沒有出現(xiàn)趨同現(xiàn)象，但如果房地產(chǎn)稅還是決定公共服務(wù)的價(jià)格的因素之一，人們對(duì)公共服務(wù)的需求也將會(huì)趨同。Boelhouwer(2004)[14]研究了世界各國房地產(chǎn)價(jià)格，根據(jù)其變化情況來分析稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，結(jié)果表明小部分國家的稅收政策并沒有達(dá)到期望的效果，比如法國、比利時(shí)、荷蘭等，但是還有一部分國家達(dá)到了預(yù)期的結(jié)果，如丹麥、美國、德國、瑞典等。他還研究了世界各國在稅收改革前后4年住宅價(jià)格年均變化情況。本文關(guān)于房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對(duì)住宅價(jià)格影響的研究就借鑒了Boelhouwer(2004)的部分研究成果。研究美國房地產(chǎn)稅制改革對(duì)住宅價(jià)格影響的文獻(xiàn)也有很多。Tiebout(1956)[15]研究結(jié)果表明消費(fèi)者能夠根據(jù)住宅價(jià)格與公共服務(wù)的供給情況，然后選擇滿足自身收入——支出偏好的區(qū)域居住。他的研究結(jié)果為以后的學(xué)者研究房地產(chǎn)稅與住宅價(jià)格的關(guān)系奠定了一定基礎(chǔ)。接下來，Oates(1969)[16]通過研究美國新澤西州東北部附近的53個(gè)城鎮(zhèn)的情況，發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)值與公共支出水平正相關(guān)，而與財(cái)產(chǎn)稅成負(fù)相關(guān)。Capozza(1989)[17]研究美國的稅制改革對(duì)住宅價(jià)格和住宅融資的影響，研究結(jié)果表明廢除財(cái)產(chǎn)稅將會(huì)使美國住宅價(jià)格平均下降5％左右，而再取消抵押貸款利息將會(huì)使住宅價(jià)格再下降12％左右。此外Noord(2005)[18]等學(xué)者也通過對(duì)不同的數(shù)據(jù)，進(jìn)行了大量的實(shí)證檢驗(yàn)，來研究房地產(chǎn)稅與住宅價(jià)格之間的關(guān)系，最終都得出了比較近似的結(jié)論。Benjamin(1993)[19]通過研究美國費(fèi)城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅改革對(duì)住宅價(jià)格的影響，發(fā)現(xiàn)由于房地產(chǎn)的供給是缺乏彈性的，因此對(duì)房地產(chǎn)征收轉(zhuǎn)讓稅將會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格在短期內(nèi)下降，而稅收負(fù)擔(dān)將由賣方承擔(dān)。Skedinger(1999)[20]根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)搜索模型，研究房地產(chǎn)交易稅對(duì)住宅價(jià)影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格是內(nèi)生的，而征收房地產(chǎn)交易稅將會(huì)產(chǎn)生閉鎖效應(yīng)，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)下降。SethPayton(2004)[21]在他對(duì)美國印第安納州Marion縣1999年出售的9346個(gè)住宅數(shù)據(jù)進(jìn)行的實(shí)證研究中指出物業(yè)稅實(shí)際稅率與住宅價(jià)格呈顯著負(fù)相關(guān)，是影響住宅價(jià)格的主導(dǎo)因素。Wood(2006)采用微觀模擬模型對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)政策對(duì)住宅需求選擇的影響進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅會(huì)影響房屋的相對(duì)價(jià)格、家庭實(shí)際收入并最終影響房?jī)r(jià)。從上述文獻(xiàn)可以看出，目前國外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的進(jìn)行了較多探討，從相關(guān)文獻(xiàn)所采用的研究方法和研究?jī)?nèi)容來看，主要可分為以下兩類：一類是從稅收資本化和公共服務(wù)提供的視角進(jìn)行研究；另一類是從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的角度研究住房消費(fèi)選擇問題。這些研究對(duì)我國學(xué)者研究國內(nèi)房產(chǎn)稅改革提供了許多幫助，非常值得我們?nèi)ソ梃b。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀1.2.2.1開征保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)價(jià)格影響研究成果研究中關(guān)于保有環(huán)節(jié)征稅是否能夠降低房?jī)r(jià)方面存在兩種主要觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降，持這種觀點(diǎn)的人主要有：吳晉京（2010）認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后，稅收對(duì)象將鎖定在土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的持有者身上，因此無論是自住房、商品房還是開發(fā)房都將受到影響。從供給角度來看，可以抑制土地的囤積，增加供給。此外增加了財(cái)政收入，政府可以提供更多的廉價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房。從需求的角度來看，對(duì)于擁有的大量房屋的炒房者將是一筆不小的負(fù)擔(dān)，迫使惡意炒房的行為終止。況偉大、朱勇、劉江濤（2012）對(duì)23個(gè)OECD國家的住房1980-2009年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，研究住房房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著負(fù)向作用，但過去30年23個(gè)OECD國家房產(chǎn)稅率的均值為2.61%。這表明，盡管房產(chǎn)稅能有效降低房?jī)r(jià)，但地方政府不大可能通過大幅提高房產(chǎn)稅率來實(shí)現(xiàn)。因此，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用具有局限性。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后房?jī)r(jià)下跌的幅度不大：齊偉（2009）認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能因?yàn)槎愂罩贫日{(diào)整而大幅下跌，由于房產(chǎn)稅里面暫時(shí)不會(huì)包含任何開發(fā)商所承擔(dān)的成本。自然不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)成本的降低而大幅降低房屋最終售價(jià)。此外我國特有的農(nóng)村和城市二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使得農(nóng)村、城市的懸殊很大。造成了大量打工者涌入像北京這樣的大城市，從而對(duì)房地產(chǎn)需求上升并保持一種長(zhǎng)期的高需求狀態(tài)。朱宇彤（2007）認(rèn)為在房產(chǎn)稅變革的初期，會(huì)較多的體現(xiàn)為房?jī)r(jià)的直接下降。這對(duì)于購房消費(fèi)者特別是中下等收入的消費(fèi)者是有利的，可以鼓勵(lì)其早日買房。但從長(zhǎng)期看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，開發(fā)商就會(huì)采取隨行就市定價(jià)法，人們預(yù)期的房?jī)r(jià)會(huì)隨房產(chǎn)稅變革而下降的情況可能就不會(huì)出現(xiàn)，或達(dá)不到理論分析的預(yù)期降幅。曹映雪、張?jiān)俳?、廖理?008）通過理論研究也發(fā)現(xiàn)對(duì)存量房征稅在一定程度上對(duì)投機(jī)行為有抑制作用，但這種作用主要是短期的影響。從長(zhǎng)期來看，住房的稅收成本加大對(duì)投機(jī)行為的影響是相對(duì)微弱的。1.2.2.2從供需角度研究房產(chǎn)稅變革研究成果我國相關(guān)學(xué)者已對(duì)此有一定的研究，主要的幾種觀點(diǎn)集中如下：李曉峰（2010）認(rèn)為當(dāng)房產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)中二手房的比重越高、需求結(jié)構(gòu)中投資投機(jī)性需求的比重越大的情況下，一個(gè)較低的稅率也會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。此外，房產(chǎn)總需求內(nèi)部組成中消費(fèi)需求受稅負(fù)的影響相對(duì)較小，從而房產(chǎn)總體的需求彈性變小，使得房產(chǎn)的需求同供給一樣也有一種內(nèi)部的緩沖機(jī)制，使得開征前后房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的整體幅度變小變窄。周莉、張超（2010）認(rèn)為保有環(huán)節(jié)的稅收不能抑制投機(jī)性需求，因?yàn)樵诙唐趦?nèi)，增加的稅收成本不是問題，對(duì)于短線投機(jī)行為不會(huì)產(chǎn)生較大影響。周彩霞，朱憲辰（2009）甚至認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后，在短期內(nèi)抑制自住性需求而對(duì)投資性需求影響不大，在相對(duì)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)需求影響不大。吳翔華、陸海曙（2008）認(rèn)為短期內(nèi)稅負(fù)能被資本化入租金，業(yè)主通過提高房地產(chǎn)租賃價(jià)格來將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給承租者，從而影響了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的需求。從以上的文獻(xiàn)中可以看出，諸多學(xué)者都認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后會(huì)明顯增加住房的持有成本，從而抑制投資需求，抑制房?jī)r(jià)上漲，但只是短期的作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來講，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲抑制是微弱的，只起到調(diào)控的作用。1.3本研究的方法及創(chuàng)新之處本文在充分了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況為前提，在面臨房地產(chǎn)稅制變革的大背景下，從多角度探討房產(chǎn)稅變革真正給房?jī)r(jià)帶來的影響。針對(duì)北京這個(gè)特殊的地區(qū)進(jìn)行細(xì)致分析，結(jié)合近期數(shù)據(jù)，整理對(duì)比其中的發(fā)展趨勢(shì)，能夠很好的揭示稅收與房?jī)r(jià)的關(guān)系，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。文中從供需角度，結(jié)合房產(chǎn)稅變革后投資成本變化比較，量化分析內(nèi)容，做到有理有據(jù)，真實(shí)可靠。在收集大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，針對(duì)北京住宅市場(chǎng)做實(shí)證分析，從另一個(gè)角度闡明其影響的規(guī)模?？傊瑥亩嘟嵌忍接懲粏栴}，有利于避免單一方法的偏頗，更全面更深入。本文的創(chuàng)新之處有二：一是擺脫泛泛而談房產(chǎn)稅變革方案設(shè)計(jì)的思路，從數(shù)據(jù)出發(fā)，找尋其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律及走勢(shì)預(yù)測(cè)。定位于特定地區(qū)，結(jié)合資源優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)掘地區(qū)差異，切實(shí)保證地區(qū)影響分析的可行性與準(zhǔn)確性。二是明確房產(chǎn)稅變革的政策意圖是完善稅制結(jié)構(gòu)，而不是作為房?jī)r(jià)降溫的工具。因此，應(yīng)將以縮小貧富差距及優(yōu)化資源配置作為指引，全面落實(shí)房地產(chǎn)整體稅制簡(jiǎn)化合并的具體措施，總結(jié)試點(diǎn)后對(duì)上海及重慶的影響，進(jìn)一步完善北京試點(diǎn)房產(chǎn)稅的相關(guān)配套措施及差異化管理。本文創(chuàng)新點(diǎn)在于數(shù)據(jù)的廣度和深度，不僅全部采用即時(shí)數(shù)據(jù)，通過整理與歸納加以深入分析，并采用實(shí)證分析手段，讓讀者更加直觀的明晰的感受到影響具體程度的大小。2房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)及我國現(xiàn)行稅制安排2.1房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)2.1.1地租理論對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格形成的研究主要還是集中在地租理論,由于地租決定土地價(jià)格,而土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格有著密切的聯(lián)系,所以地租理論構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制的分析基礎(chǔ)。地租理論的發(fā)展主要包括:古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論、19世紀(jì)上半葉資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家有關(guān)的地租理論、馬克思主義的地租理論、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論,再到最后的現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論。2.1.2稅收歸宿理論關(guān)于財(cái)產(chǎn)稅的稅收歸宿,存在兩種對(duì)立的理論觀點(diǎn),一種觀點(diǎn)是“受益論”,另一種觀點(diǎn)是“新論”觀點(diǎn)。受益論對(duì)于房產(chǎn)稅這一稅種得到的最主要的結(jié)論是房產(chǎn)稅既是受益的也是有效的稅種,完全不存在扭曲效果的。即這一稅收收入用于為納稅人提供服務(wù),沒有福利損失,而且比地方政府所征收的用于同樣服務(wù)的其他稅種更有效率。受益論的主要觀點(diǎn)建立在兩大假設(shè)的基礎(chǔ)上:用腳投票原則(Tiebout,1965)和城市土地利用分區(qū)(zoning)。用腳投票原則是由Tiebout于1956年提出的,是指市政府的管理者只需提供公共服務(wù)和入住該社區(qū)的支出清單,潛在住戶會(huì)根據(jù)服務(wù)及相應(yīng)的指數(shù)來選擇偏好的社區(qū)居住,可以離開該社區(qū)。城市土地利用分區(qū)是由布魯斯·漢密爾頓(Hamilton,1975)提出的,地方政府可以被視為一個(gè)地方政府企業(yè),其主要的股東是在轄區(qū)內(nèi)擁有住宅的居民,該原則保證了新開發(fā)的地區(qū)會(huì)為自己的發(fā)展支付費(fèi)用。因此可以說受益論依賴的前提條件是通過分區(qū)來控制其進(jìn)入房地產(chǎn)的資本的任意流動(dòng)和居民的流動(dòng)性。新論最初由米斯考斯基(Mieszkowski,1972)提出,并由佐德羅(Zodrow,1986)和米斯考斯基(Mieszkowski,1989)等進(jìn)行了理論拓展。新論認(rèn)為房產(chǎn)稅這一稅種是對(duì)地方資產(chǎn)所征收的扭曲型稅種。新論也有兩個(gè)最基本的假設(shè)的基礎(chǔ)上:在全國范圍內(nèi)一般均衡模型的思路和資本存量不變。一般均衡模型的設(shè)立借鑒了Harberger1962年的論文,暗示了如果資本在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中時(shí)刻流動(dòng),那么某個(gè)行政區(qū)的資本稅負(fù)較高,資本就會(huì)流出該地區(qū),流向稅負(fù)相對(duì)低的行政區(qū),因此房產(chǎn)稅的差別導(dǎo)致了全國資本存量無效率的配置。資本存量不變的原則暗示了資本毫無供給彈性,即均無法逃脫稅收,因此房產(chǎn)稅由資本所有者承擔(dān)。因此可以說新論依賴的前提條件是房屋資本的可流動(dòng)性與全國范圍內(nèi)資本存量的總供給是固定的。2.1.3地價(jià)理論對(duì)于地價(jià)的決定,基本上有兩種理論觀點(diǎn):一種是土地受益論,另外一種是供求決定論。土地受益論的核心就是土地是資本化的地租。土地價(jià)格主要取決于地租和利率的變化,土地價(jià)格與地租成正相關(guān)關(guān)系,與利率成負(fù)相關(guān)關(guān)系,即土地價(jià)格隨地租的增長(zhǎng)而增長(zhǎng),隨利率的增長(zhǎng)而降低。7即P=R/i其中:P為價(jià)格;R為租金收入;I為利率。而土地的供求論認(rèn)為,土地市場(chǎng)的供求關(guān)系決定土地價(jià)格,土地的供給與需求對(duì)土地的價(jià)格共同產(chǎn)生影響。馬歇爾在邊際效用價(jià)格理論基礎(chǔ)上,分析指出,供給與需求同時(shí)對(duì)價(jià)格發(fā)生作用,完善的市場(chǎng)機(jī)制使得價(jià)值、價(jià)格和成本達(dá)到均衡。而薩繆爾遜也認(rèn)為土地價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系共同決定,但是土地的自然供給是無彈性的,土地的需求是一種引致需求,因此土地價(jià)格主要由土地需求決定?，F(xiàn)代土地定價(jià)理論繼承和發(fā)展了傳統(tǒng)的土地定價(jià)的受益論,認(rèn)為土地資本還存在穩(wěn)定的溢價(jià)。2.1.4我國適用的觀點(diǎn)由于中國在改革開放后,居民的流動(dòng)性大大增加,越來越多的家庭選擇居住地點(diǎn),因此受益論中居民具有流動(dòng)性的假設(shè)對(duì)于中國國情來說更合理。與此同時(shí),在資本向中國大量流入的時(shí)期,新論中國內(nèi)的總供給不變的假設(shè)就會(huì)有違事實(shí)。此外對(duì)于新論中房屋的流動(dòng)性可能現(xiàn)實(shí)中也存在一些問題。房屋是耐用商品,它們固然可以擴(kuò)建,但是資本向外流動(dòng)的過程,只能通過房屋逐漸貶值的形式實(shí)現(xiàn)。雖然存在有些社區(qū)房屋迅速貶值的例子,但是房屋資本通過貶值的途徑外流的速度依然是相當(dāng)緩慢的。因此新論提出的資本流動(dòng)的假說是基于一個(gè)非常長(zhǎng)期的角度的。此外,受益論與供求論并不矛盾,因?yàn)閮烧哒f明的是同一個(gè)事物的不同方面,在實(shí)質(zhì)上是統(tǒng)一的。受益論是從土地的使用價(jià)格,即地租為出發(fā)點(diǎn),研究土地的價(jià)格決定,而這一使用價(jià)格,也反映了土地的供給和需求的直接反映。而供求論則是通過分析直接影響土地市場(chǎng)供給和需求的因素來研究土地價(jià)格的變化,找出房地產(chǎn)價(jià)格決定的一般規(guī)律。因此,我國適用受益論與供求論。2.2我國現(xiàn)行稅制安排及變革方向2.2.1交易環(huán)節(jié)(1)營業(yè)稅:對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人取得的營業(yè)額征收流轉(zhuǎn)稅,在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。因此也是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。按照從購買方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收稅率為5%的營業(yè)稅。(2)個(gè)人所得稅:對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。出售5年以上個(gè)人唯一住房,仍可免征個(gè)人所得稅。(3)土地增值稅:對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物的單位和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象,實(shí)行30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。(4)契稅:是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅,且由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。計(jì)稅依據(jù)為是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契稅價(jià)格。契稅實(shí)行3%-5%的幅度比例稅率。(5)印花稅:該稅以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽訂的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為征稅對(duì)象。納稅人為領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人。納稅依據(jù)和稅率根據(jù)合同類型不同而有所差異。2.2.2保有環(huán)節(jié)(1)房產(chǎn)稅:該稅以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),稅率分別為1.2%和12%。對(duì)個(gè)人所有非經(jīng)營用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。(2)城鎮(zhèn)土地使用稅:是對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人,按使用土地的面積定額征收的一種稅。由于我國人多地少,可利用的土地資源十分緊缺,因此開征城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)于調(diào)節(jié)級(jí)差收入,促進(jìn)城鎮(zhèn)土地的合理利用是有十分重要的意義。從以上稅制安排可以看出,我國住房有關(guān)的稅收集中在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié),雖然房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)也有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,但是對(duì)于居民個(gè)人擁有的非經(jīng)營性的居住房屋都免于征稅。因此,實(shí)質(zhì)上來說,我國個(gè)人非營業(yè)性住房保有環(huán)節(jié)目前處于無稅狀態(tài)。本文對(duì)于房產(chǎn)稅的研究分析基于其改革后對(duì)存量房征稅后的影響。3北京住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析3.1我國房地產(chǎn)開發(fā)成本3.1.1土地開發(fā)投資額持續(xù)走高圖1.1北京房地產(chǎn)投資開發(fā)額(單位:億元)房地產(chǎn)的開發(fā)成本可以從房地產(chǎn)開發(fā)投資額的大小看出(表1.1),而在房地產(chǎn)開發(fā)中土地開發(fā)的費(fèi)用是最高的,這之中土地購置費(fèi)又占據(jù)主要份額,因此表1.1中列示了各個(gè)數(shù)據(jù)的情況。從表中可以得到,房地產(chǎn)開發(fā)投資額的絕對(duì)值持續(xù)走高,增長(zhǎng)率在06、07年連續(xù)大幅增長(zhǎng)的情況下,08年放緩,但09、10年這兩年均有20%以上的增幅(圖1.2),13年的開發(fā)成本幾乎是06年的兩倍。從圖1.1也可以看出,住宅的投資額相對(duì)于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房來說是占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的,而且近4年來均保持高水平,這種高水平的投資成本也成為促成高房?jī)r(jià)的原因之一。3.1.2土地出讓金推高購置成本近幾年土地購置費(fèi)也連續(xù)走高,雖然在08、09年增長(zhǎng)率處于下降階段,但10年大幅增加,增長(zhǎng)了一倍多,但是2011年至今的土地購置費(fèi)均維持在高位水平,總量上還算平穩(wěn)。土地出讓金近幾年的暴漲是顯而易見的。2013年北京住宅類土地成交活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京市共出讓土地210宗,北京2013年全年累計(jì)土地出讓金合計(jì)達(dá)1821.81億元,較2012年的647.918億元上漲幅度達(dá)到了181%,也超過2010年1642.4億元的歷史記錄。當(dāng)然,土地購置費(fèi)用一直居高不下,也和我國土地制度有著密切的關(guān)系。目前我國對(duì)于國有土地的使用采取的是“批租制”,即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下,按土地的不同用途,批租期限在40~70年不等,用地者向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán),有關(guān)費(fèi)用用地者需一次性支付。其中土地出讓金是很重要的一部分,而且數(shù)額巨大,因此在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地購置費(fèi)大概占到了三分之一,是最重要的組成部分。而又一次應(yīng)證了高房?jī)r(jià)的由來:昂貴的原始成本加上適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)率水平,得到不斷攀升的房?jī)r(jià)水平。3.2我國房地產(chǎn)供求關(guān)系3.2.1住房成交量情況分析圖1.62006年-2013年北京商品住宅成交情況(萬/平方米)由圖1.6分析,從歷年的情況可以看出北京房地產(chǎn)的銷售情況波動(dòng)很大,從2006年高位到2008年跌入谷底后,09年有大幅的反彈,10年由于政策的調(diào)控有趨于下降。11、12年穩(wěn)步攀升。而2013年,北京市商品房銷售面積為1903.1萬平方米,比上年下降2.1%。其中,住宅銷售面積為1363.7萬平方米,下降8.1%。寫字樓為317.9萬平方米,增長(zhǎng)25.4%;商業(yè)、非公益用房及其他為221.5萬平方米,增長(zhǎng)7.1%。相較2012年,13年年初的樓市表現(xiàn)良好,1、2月的銷售面積同比增長(zhǎng)113.2%,但從3月開始,這個(gè)數(shù)值一直在下降,而這正式國五條出臺(tái)的時(shí)間。2013年2月20日,國務(wù)院頒布五項(xiàng)政策措施,堅(jiān)決抵制投機(jī)投資性購房。同年3月,北京出臺(tái)購買細(xì)則,自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房,嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得20%征收個(gè)人所得稅。這一政策出臺(tái)后,對(duì)眾多非京籍人士在北京購買房屋進(jìn)行了嚴(yán)格限制,直接導(dǎo)致北京的4、5月份形成樓市低迷期。去年10月出臺(tái)的京七條和11月的“4萬元紅線”15保障房方面,根據(jù)統(tǒng)計(jì),2013年北京保障房住房完成投資為729.7億元,比上年下降14.9%。截至12月末,全市保障性住房施工面積為4857.1萬平方米,增長(zhǎng)0.7%;新開工面積為964.9萬平方米,下降13.3%;竣工面積為1079.2萬平方米,增長(zhǎng)43.4%。雖然從數(shù)值來看,多數(shù)為下降趨勢(shì),但竣工面積的增長(zhǎng)卻也體現(xiàn)了保障房的供應(yīng)并非在持續(xù)下降。而且國土局在出讓土地時(shí)含有配建保障房的條件,基本所有出讓地塊都需配建一定比例的保障性住房,這也說明了保障性住房在緩解北京房地產(chǎn)供需矛盾時(shí)所呈現(xiàn)的關(guān)鍵性地位,這也是政府應(yīng)下大力度去完善、健全相關(guān)的規(guī)章制度,并保持政策的持續(xù)有效性及可操作性。提出自住房概念,并禁止高價(jià)房入市,造成大量購房者的觀望情緒。這兩項(xiàng)舉措,從供需兩端雙雙降低了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度,也直接導(dǎo)致了11、12月的樓市低迷。從上面13年全年的分析可以看出,政府宏觀調(diào)控的措施及力度嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng),扭曲了開發(fā)商及購房者的真實(shí)意愿,無論是“限購”的出臺(tái)還是自住型商品房的供給都說明政府已經(jīng)進(jìn)入到商品房市場(chǎng)的管理中,而市場(chǎng)和政府之間的權(quán)利應(yīng)如何劃分,是現(xiàn)實(shí)中急需解決的難題。3.2.2通過銷供比分析圖1.102003-2012年北京商品住宅市場(chǎng)銷供比走勢(shì)(數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù).)銷供比從銷售和供給角度審視北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。2012年的新增供銷比為1:1.29,較為明顯的供不應(yīng)求狀態(tài),使得外售的存量房進(jìn)入銷售狀態(tài)。反觀前幾年的銷供比只有2006年、2007年和2009年為供大于求的情況,其他均出現(xiàn)供給充足的情況。由此可見,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售并不是處于持續(xù)旺盛的情況,波動(dòng)性還是很大的。3.3北京住宅平均銷售價(jià)格房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)是指房地產(chǎn)銷售價(jià)格總水平變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。近8年來,住宅的銷售指數(shù)一直在100以上,說明銷售價(jià)格比去年同期是上漲的,雖然幅度有所區(qū)別,可見一系列的政策調(diào)控措施均無法抑制房?jī)r(jià)的上揚(yáng),因此只依靠政策打壓房?jī)r(jià)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,應(yīng)科學(xué)的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià),使得價(jià)格能真正表現(xiàn)市場(chǎng)情況的同時(shí)讓大家能夠接受。二手房的價(jià)格卻是有漲有跌,在09年和11年均出現(xiàn)同比下降的情況,說明二手房市場(chǎng)面對(duì)新增住宅價(jià)格的波動(dòng)反映劇烈。筆者推斷,保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅開征后,隨著新增商品房房?jī)r(jià)的影響,二手房房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)相同的波動(dòng),而且幅度更加明顯。3.4房?jī)r(jià)走勢(shì)分析圖1.12北京市房?jī)r(jià)平均銷售價(jià)格(單位:元/平方米)(數(shù)據(jù)來自:CREIS中指數(shù)據(jù)庫,自制表格整理分析.)從圖中可以明顯感受到,在不斷的調(diào)控之后,北京的房屋平均銷售價(jià)格依舊保持上升的趨勢(shì),尤其是住宅商品房平均銷售價(jià)格表現(xiàn)突出,而且漲勢(shì)愈加明顯。在類型上,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的走勢(shì)趨同,近幾年也保持著上漲的趨勢(shì)。2007年以前,辦公樓商品房趨于平穩(wěn),之后逐漸走高,09-10年出現(xiàn)最大漲幅,之后又趨于穩(wěn)定。商業(yè)營業(yè)用房在2000年時(shí)處于較低價(jià)位,不過隨著時(shí)間的推移,價(jià)格上逐漸與辦公樓商品房看齊,并在05-08年一度超過辦公樓房?jī)r(jià),此后與辦公樓銷售價(jià)格居高不下。而住宅商品房的銷售價(jià)格逐漸追趕上辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房?jī)r(jià)格,表現(xiàn)出較強(qiáng)的增長(zhǎng)實(shí)力?？傮w來說,房?jī)r(jià)近7年以來還是一直保持著持續(xù)的上升態(tài)勢(shì),預(yù)計(jì)未來也將持續(xù)這一水平。4從供需角度分析房產(chǎn)稅變革對(duì)房?jī)r(jià)的影響4.1從需求角度分析對(duì)房?jī)r(jià)的影響4.1.1僅存在消費(fèi)性需求的房?jī)r(jià)變化開征房產(chǎn)稅對(duì)平均銷售價(jià)格的影響主要判斷稅負(fù)具體有誰負(fù)擔(dān)。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人通過提高銷售價(jià)格或壓低購進(jìn)價(jià)格的方法,將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給購買者或供應(yīng)者的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。從短期來講,由于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng),從土地開發(fā)到成為市場(chǎng)有效供給需要2-4年時(shí)間,所以短期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的供給不可能有大幅度的增加,且政府規(guī)定了房地產(chǎn)商開盤的時(shí)間,不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上供給曲線可以近似的被認(rèn)為是一條垂直的直線,即供給無彈性。由于房屋具有替代性,因此需求曲線可以認(rèn)為是一條向下傾斜的曲線,它意味著價(jià)格越高,需求量就越低。供給曲線和需求曲線的交點(diǎn)為均衡點(diǎn),對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量,分別是均衡價(jià)格和均衡數(shù)量,表示愿意購買和愿意出售的量相同。在房產(chǎn)稅改革之后,將之前的稅費(fèi)減免后,增加了北京購房者的保有成本,而降低了開發(fā)商的開發(fā)成本。而保有環(huán)節(jié)的成本增加將抑制購房者的購房需求,因?yàn)槌钟邢M(fèi)性需求的購房者會(huì)在短期內(nèi)持觀望態(tài)度,導(dǎo)致購房需求將下降。另一方面,房屋的供給是無彈性的。在不動(dòng)產(chǎn)供給固定的情況下,銷售方具有非常強(qiáng)的討價(jià)還價(jià)能力,甚至可以完全將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給購買方。住宅作為一種特殊的商品，它既是一種消費(fèi)品又是一種投資品，因此在研究住宅需求時(shí)就有許多的特別之處，不能把它僅僅當(dāng)做是一種普通的消費(fèi)品來研究。分析房產(chǎn)稅對(duì)住宅需求的影響，首先就要分清楚不同的住宅需求類型，本文按居民購買目的將住宅需求分為三類：第一類，消費(fèi)性需求，是指居民購買住宅用來滿足自己的基本生活需要，比如說購買商品房以滿足自住的需要。其中，消費(fèi)性需求還包括了居民對(duì)于住房的改善性需求，是指在滿足基本生活需要的基礎(chǔ)上，隨著家庭收入水平的提高而要求現(xiàn)有居住環(huán)境的改善及生活質(zhì)量的提高的這類住房需求。該類型的需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)中真正意義上的消費(fèi)需求，屬于剛性需求部分。第二類，投資性需求，是指居民購買住宅通過出租以獲取定期的租金收入或者為了資產(chǎn)的保值升值長(zhǎng)期持有房產(chǎn)等待未來出售，比如當(dāng)銀行利率比較低或者通貨膨脹比較高時(shí)，購買住宅，以獲取租金避免貨幣的貶值。隨著我國居民收入水平的不斷提高，但是投資渠道卻沒相應(yīng)的跟著擴(kuò)寬，住宅的投資性商品屬性就顯得十分突出，住宅就成為居民投資的的必然選擇。第三類，投機(jī)性需求，這類需求是指居民通過購買住宅以獲取投機(jī)性利益，是一種在短期內(nèi)以“低買高賣”的方式獲取高額利潤(rùn)的投機(jī)行為，比如炒房。這部分需求并非真實(shí)的住宅需求，而且過度的投機(jī)會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來泡沫，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有著負(fù)面影響。接下來根據(jù)上述三種住宅需求類型，我們分別來分析房產(chǎn)稅對(duì)上述三種不同需求的影響。首先，對(duì)消費(fèi)性需求來說，房產(chǎn)稅本來就是對(duì)住宅需求者在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收，其征收直接增加購房者的持有成本，從而促使購房者量力而行，對(duì)住宅消費(fèi)合理化、節(jié)約化。按照目前上海市和重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案來說，只是對(duì)超過一定面積的住宅征收房產(chǎn)稅，因此購房者就會(huì)從自身的實(shí)際需要及家庭收入等情況出發(fā)，而不會(huì)盲目攀比和“跟風(fēng)”的去購買住宅，從而從一定程度上會(huì)降低住宅的消費(fèi)性需求。同時(shí)合理性消費(fèi)會(huì)改變住宅市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，相對(duì)來說就是增加了住宅供給，根據(jù)供求理論來看，這將會(huì)抑制住宅價(jià)格的上漲。其次，對(duì)投資性需求來說，房產(chǎn)稅的征收同樣會(huì)增加住宅所有者的持有成本，從而將會(huì)降低其預(yù)期的收益。當(dāng)住宅租賃市場(chǎng)上出現(xiàn)供大于求的情況時(shí)，住宅所有者此時(shí)不能將其成本輕易的轉(zhuǎn)嫁給租房者，那么住宅所有者就會(huì)傾向于盡早將住宅出售，以獲得實(shí)實(shí)在在的當(dāng)期收益，從而將投資方式由長(zhǎng)期變?yōu)槎唐凇＿@樣無疑于增加了住宅市場(chǎng)的短期供給，將會(huì)降低住宅價(jià)格。然而，當(dāng)住宅租賃市場(chǎng)上出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，將不會(huì)出現(xiàn)上述情況，住宅所有者的投資偏好將不會(huì)改變，其可將房產(chǎn)稅成本轉(zhuǎn)嫁給租房者，因此對(duì)住宅價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生影響。對(duì)于潛在的住宅投資者來說，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)及各項(xiàng)抑制房?jī)r(jià)條例的出臺(tái)，會(huì)降低人們對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，從而有利于抑制投資需求。從以上分析可以得知，房產(chǎn)稅的開征將會(huì)使得住宅投資者的預(yù)期收益出現(xiàn)未知性，將會(huì)使得住宅投資者轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，從而抑制了住宅投資市場(chǎng)上的泡沫，減緩了住宅價(jià)格的增加速度，促進(jìn)住宅價(jià)格趨向合理化。最后，對(duì)投機(jī)性需求來說，住宅投機(jī)者是通過短期的低買高賣，從而獲得高額的利潤(rùn)。由于投機(jī)者是短期內(nèi)持有住宅，相對(duì)于投機(jī)者對(duì)高利潤(rùn)的預(yù)期，作為保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)投機(jī)性需求抑制作用有限。然而，通過配合在投機(jī)者進(jìn)行住宅交易的環(huán)節(jié)中嚴(yán)征房地產(chǎn)稅收這一措施可以在一定程度上抑制這部分需求。住宅投機(jī)性需求者在面對(duì)交易成本的提高而難以將房產(chǎn)在短期內(nèi)套現(xiàn)時(shí)會(huì)將其住宅轉(zhuǎn)為出租，此時(shí)不僅有助于降低住宅的空置率，也可以增加租賃市場(chǎng)的供給量。因此，投機(jī)性需求有可能被迫轉(zhuǎn)為投資性需求，從而出現(xiàn)上文分析中出現(xiàn)的結(jié)果。通過上述分析，我們知道征收房產(chǎn)稅對(duì)住宅的每類需求的影響機(jī)制可能都不一樣，對(duì)消費(fèi)性需求來說，主要是促使其消費(fèi)逐步理性化、節(jié)約化；對(duì)投資性需求來說，主要會(huì)抑制消費(fèi)者對(duì)住宅的投資而轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚱渌I(lǐng)域的投資；對(duì)投機(jī)性需求來說，將會(huì)抑制住宅市場(chǎng)上投機(jī)者的投機(jī)行為，迫使其將投機(jī)行為改為投資行為甚至是消費(fèi)性行為。但是總而言之，其最終的結(jié)果卻是趨于一致的，即房產(chǎn)稅的征收將會(huì)降低住宅的需求量，從而從一定程度上抑制了住宅價(jià)格的上漲。4.1.2存在投資性需求的房?jī)r(jià)變化對(duì)住房投資者來說,保有環(huán)節(jié)稅負(fù)直接影響在于投資房產(chǎn)的成本增加。其中主要成本包括:稅收成本、借貸成本等。下面對(duì)主要的這兩種成本進(jìn)行分析。從本文前述北京房?jī)r(jià)上漲走勢(shì)的情況分析,北京的房?jī)r(jià)平均銷售價(jià)格持續(xù)的上漲使得一部分投資者意識(shí)到可以通過購買住房獲得增值收益,因此產(chǎn)生了投資性需求。當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)投資性需求后,改革的效果就和僅存在消費(fèi)性需求的情況完全不同,此時(shí)不一定能夠降低不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)樽鳛橥顿Y者不會(huì)在居住的效用與付出之間權(quán)衡,投資者之所以投資房地產(chǎn),是因?yàn)槠鋼碛谐掷m(xù)的升值空間及一定的利潤(rùn)水平,而且可以根據(jù)市場(chǎng)情況的走勢(shì)來決定投資方向,既可以出租賺取租金,也可以轉(zhuǎn)讓出手,或者干脆作為財(cái)產(chǎn)留給后人,其方式較為靈活。由此可見,判斷對(duì)房?jī)r(jià)的影響,首先要需分析房產(chǎn)稅改革后,投資者的投資成本和對(duì)于未來房?jī)r(jià)漲幅的預(yù)期發(fā)生怎樣的變化。如果房?jī)r(jià)已趨于穩(wěn)定,在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)沒有上漲或漲幅僅接近于征稅稅率,投資者預(yù)期未來漲幅不大,此時(shí)有可能使房?jī)r(jià)小幅下降。如果房?jī)r(jià)依然處于快速上漲的狀態(tài),新增的稅負(fù)將有助于降低房?jī)r(jià)的漲幅。投資者對(duì)于房地產(chǎn)的投資,一方面用來根據(jù)住房市場(chǎng)價(jià)格的上升來賺取差額;另一方面將房屋用于出租。而影響投資需求的主要因素就是投資成本的變化,需要進(jìn)一步從出售、出租角度分析其對(duì)投資成本的變化影響。4.2從供給角度分析對(duì)房?jī)r(jià)的影響4.2.1政府行為的變化從3.2中的土地出讓金數(shù)據(jù)可以看出,由于土地出讓金直接進(jìn)入地方財(cái)政預(yù)算,因此通過“賣地”(土地出讓)來增加政府財(cái)政收入的做法就不足為奇,并由此產(chǎn)生了北京催生了一個(gè)又一個(gè)的新地王。接下來就成就了房?jī)r(jià)逐漸攀高的局面,而這一局面帶來的財(cái)政收入也會(huì)不斷增加。如此循環(huán)下去,助長(zhǎng)了高房?jī)r(jià)的誕生。而恰恰是這種壟斷式的控制力給房地產(chǎn)一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào),那就是房?jī)r(jià)不會(huì)跌,只會(huì)漲。從而進(jìn)一步推動(dòng)了投資的熱情。想要抑制住這種情況的惡化,要依靠轉(zhuǎn)變北京市政府收入來源的角度入手。房產(chǎn)稅改革后,北京市政府對(duì)大量的存量房征稅,稅源將有所增加,將有效增加地方財(cái)政收入。在保證地方財(cái)政穩(wěn)定的情況下,北京市政府將適時(shí)增加土地的供應(yīng),但可能不會(huì)明顯加大供給量,防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性下跌的情況。但是高房?jī)r(jià)和相應(yīng)高房產(chǎn)稅均出現(xiàn)的情況下,為了穩(wěn)定局勢(shì),政府一定會(huì)加大供給量,避免出現(xiàn)社會(huì)矛盾。還有就是北京市政府對(duì)于閑置的土地的管理更加細(xì)化,因?yàn)殚e置土地?zé)o法帶來收益,從而促進(jìn)土地集約開發(fā),提高房地產(chǎn)資源的利用率4.2.2開發(fā)商行為的變化目前許多房地產(chǎn)開發(fā)商存在大量囤積土地的現(xiàn)象,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)的供給水平,因此造成供需矛盾。由于不能有效釋放房地產(chǎn)的供給,進(jìn)一步促進(jìn)了房?jī)r(jià)的走高。房產(chǎn)稅制度調(diào)整后,將對(duì)在規(guī)定期間內(nèi)閑置或開發(fā)周期過長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目征收閑置土地稅,從一定程度上促使房產(chǎn)商加大對(duì)現(xiàn)有資源的開發(fā)力度,在一定期間內(nèi)將房源投放到市場(chǎng)中,從而緩解北京對(duì)住房的剛性需求。以此同時(shí),開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)減少,這樣能保證整體稅負(fù)水平穩(wěn)定。如果不合理稅費(fèi)得以整治,使得稅負(fù)水平下降,也會(huì)使開發(fā)商加大房屋的供給。對(duì)結(jié)構(gòu)增量的影響則主要體現(xiàn)在從高端房型向普通房型的轉(zhuǎn)變,從而更順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)。5完善房地產(chǎn)稅收制度及配套措施的建議5.1實(shí)行“有增有減”的房地產(chǎn)稅收政策5.1.1交易環(huán)節(jié)稅收制度的完善房地產(chǎn)稅收的完善應(yīng)更重視長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè),以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展為目標(biāo),而不能過分依據(jù)短期的房?jī)r(jià)波動(dòng)來設(shè)計(jì)稅制。結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn),我國房地產(chǎn)稅收體制和調(diào)控的完善應(yīng)該依照以下三個(gè)原則:有利于發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入和財(cái)產(chǎn)分配的作用,有利于保證穩(wěn)定充足的財(cái)政收入以及有利于調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅投資行為。通常情況下,房?jī)r(jià)波動(dòng)的成因較為復(fù)雜,香港的經(jīng)驗(yàn)和近年來我國房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明,在房地產(chǎn)總體上供不應(yīng)求的情況下,單靠稅收工具難以起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。如果過分依據(jù)短期的房?jī)r(jià)波動(dòng)頻繁的調(diào)整稅制,可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的預(yù)期大幅變動(dòng),反而導(dǎo)致調(diào)控目標(biāo)事與愿違。目前,我國交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅,稅目眾多。因此產(chǎn)生的第一個(gè)問題就是稅種繁多,存在重復(fù)征稅問題。例如土地增值稅和企業(yè)所得稅,對(duì)于土地開發(fā)商而言,要對(duì)收入征收雙重的稅收,承擔(dān)雙重稅負(fù)。土地使用稅也存在重復(fù)征稅的情況,因此在整合房產(chǎn)稅稅制結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意調(diào)節(jié)稅負(fù)水平,減輕稅收負(fù)擔(dān)。第二,由于目前對(duì)于北京來說,供需無法達(dá)到平衡,需求旺盛的局面使得稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象嚴(yán)重。無論是征收于買方或是賣方來說,效果都是一樣的,房地產(chǎn)商都可以成功轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。第三,小稅種征收效果不明顯。尤其是耕地占用稅,對(duì)于保護(hù)耕地的政策效果微乎其微,其也與土地出讓金收取的初衷一致,存在稅費(fèi)重疊現(xiàn)象。第四,我國房地產(chǎn)業(yè)還有名目繁多的行政性、事業(yè)性、管理性收費(fèi),應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一縮減,或與稅收合并。對(duì)此,可以按“減稅制、低稅率”的原則進(jìn)行調(diào)整,取消房產(chǎn)交易領(lǐng)域的營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加,合并印花稅和契稅,但對(duì)耕地占用稅可結(jié)合土地出讓金的調(diào)整做出相應(yīng)改變。此外,交易環(huán)節(jié)的稅收也可以對(duì)抑制投機(jī)行為產(chǎn)生作用,例如提高個(gè)人所得稅“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”科目的稅負(fù)。現(xiàn)價(jià)段稅率為20%,抑制投機(jī)效果有限,可適當(dāng)提高對(duì)轉(zhuǎn)讓所得的征稅比例,從而對(duì)抑制投機(jī)行為產(chǎn)生更好的效果。5.1.2保有環(huán)節(jié)稅收制度的完善5.2.1房產(chǎn)稅征稅范圍上海、重慶房產(chǎn)稅改革雖然擴(kuò)展了征稅范圍,由原來的僅向經(jīng)營性房產(chǎn)征收擴(kuò)展至包含自有住房,但是課稅對(duì)象僅是面向增量住房,征稅范圍過窄。在現(xiàn)在房?jī)r(jià)較高的水平下,這種有限的征稅范圍會(huì)破壞房產(chǎn)稅稅源的完整性。鑒于上面的問題,應(yīng)該按照“寬稅基”的原則,房產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)該包括納稅人的所有房產(chǎn),不應(yīng)該僅僅限于住宅,也應(yīng)當(dāng)包括商業(yè)、工業(yè)甚至農(nóng)業(yè)房產(chǎn)。在征稅范圍的確定上政府應(yīng)該秉持稅收公平的原則,充分考慮普通居民的住房需求和低收入群體的稅收負(fù)擔(dān)問題。關(guān)于中國的農(nóng)村地區(qū)是否應(yīng)該征收房產(chǎn)稅的問題,鑒于中國現(xiàn)實(shí)的農(nóng)村環(huán)境,本文認(rèn)為中國在現(xiàn)階段對(duì)農(nóng)村地區(qū)征稅應(yīng)該區(qū)別對(duì)待,按照收入條件將農(nóng)村地區(qū)劃分為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)兩種類型,房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行征稅,為了避免造成的亂收稅情況,在人均免稅面積的同時(shí)應(yīng)該設(shè)定征稅房產(chǎn)的價(jià)值條件。5.2.2計(jì)稅基礎(chǔ)的確定上海、重慶房產(chǎn)稅改革的計(jì)稅基礎(chǔ)不科學(xué)。它們依據(jù)的是市場(chǎng)交易價(jià)格,沒有釆用普遍的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,以評(píng)估價(jià)值作為稅基在中國由于需要房產(chǎn)價(jià)值的數(shù)據(jù)積累為基礎(chǔ),所以存在技術(shù)障礙,而以市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅基礎(chǔ)雖然簡(jiǎn)便易行但是對(duì)于存量住房的評(píng)估價(jià)值沒有替代性,以此作為計(jì)稅基礎(chǔ)有失客觀和公允。關(guān)于房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)的確定,本人認(rèn)為應(yīng)該將增量房和存量房進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。對(duì)于增量房,由于是以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的交易,可以較為真實(shí)的反應(yīng)出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作為計(jì)稅基礎(chǔ)能夠減輕征管難度,具有合理性。對(duì)于存量房本文認(rèn)為應(yīng)該采用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),因?yàn)橥挝坏脑隽糠夸N售價(jià)值對(duì)存量房的價(jià)值不具有替代性,采用房產(chǎn)的原有價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)不能真實(shí)的反映出房產(chǎn)現(xiàn)階段的實(shí)際價(jià)值,所以對(duì)存量房征稅只能采取價(jià)值評(píng)估的方法才比較合理,而這也成為房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)的難點(diǎn)所在。針對(duì)存量房的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)制,為了體現(xiàn)房產(chǎn)稅征收的公平和效率原則,我們必須以合理的評(píng)估原則作為前提。本文對(duì)中國房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)制的建立有以下四條建議:一、建立專門的房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)。鑒于房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)制的復(fù)雜,建立一套專門的房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)是非常必要的,這樣也能夠更好的統(tǒng)合政府資源,提高資源的利用效率;二、基于計(jì)算機(jī)技術(shù)的信息系統(tǒng)。面對(duì)龐大復(fù)雜的房產(chǎn)稅評(píng)估數(shù)量,利用計(jì)算機(jī)技術(shù)結(jié)合地理信息系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行高效的處理,能夠提高效率,節(jié)省大量的人力成本;三、建立房產(chǎn)稅的評(píng)估申訴和復(fù)議體制。對(duì)于政府的房產(chǎn)稅的評(píng)估方法,為了保證稅收的公平性,建立相應(yīng)的評(píng)估申訴和復(fù)議制度是必要的,這樣才能更好的解決居民納稅人與政府間的稅收糾紛,保護(hù)納稅人的合法權(quán)益不受侵害;四、以國家立法的形式保證房產(chǎn)稅稅基評(píng)估的合法性。房產(chǎn)稅稅基評(píng)估涉及到萬千納稅人的利益,這就要求我們必須以國家立法的形式規(guī)范房產(chǎn)稅稅基評(píng)估,避免造.成的稅基評(píng)估混亂,損害納稅人的權(quán)益,也更有利于房產(chǎn)稅改革的進(jìn)行。5.2.3房產(chǎn)稅稅率水平的確定上海、重慶房產(chǎn)稅改革制定的稅率偏低。在稅收細(xì)則當(dāng)中,對(duì)普通住房、高端以及多套住宅的征收稅率都在0.5%左右,即使重慶對(duì)高檔住宅的稅率也僅為1%_1.2%,同外國相比,稅率偏低。過低的稅率設(shè)計(jì)會(huì)降低納稅人對(duì)房產(chǎn)稅的敏感度,也使房產(chǎn)稅很難有效發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配的作用。房產(chǎn)稅應(yīng)該堅(jiān)持低稅率的原則,如果實(shí)行高稅率,一方面面對(duì)每年必須繳納的高昂稅負(fù)納稅人將會(huì)十分反對(duì),因?yàn)榧{稅人的支付能力畢竟是有限的,例如有些區(qū)域的居民因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展其房產(chǎn)的價(jià)值得到大幅的提高但是自己的收入水平確沒有太大的提高,這樣的情況下房產(chǎn)稅就是對(duì)納稅人的經(jīng)濟(jì)掠奪,是不合理的,所以低稅率的原則是必須的,況且這也有利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。低稅率政策的基礎(chǔ)上房產(chǎn)稅也應(yīng)該實(shí)行差別化稅率,對(duì)于不同的房產(chǎn)征收不同的稅負(fù)。對(duì)于普通住宅的居住者一般是中低收入群體,理應(yīng)設(shè)置低稅率的房產(chǎn)稅,保護(hù)他們的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)于高檔住宅的納稅人,考慮到他們有更好的納稅承受能力以及收入調(diào)節(jié)的因素,實(shí)行較高一點(diǎn)的稅率也是合理的,這樣能夠?yàn)檎I集更多的財(cái)政收入,有利于社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。5.2.4適度的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策從稅收理論來看,稅收優(yōu)惠政策會(huì)侵蝕稅基,破壞房產(chǎn)稅普遍征收的稅收中性。因此房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策必須得到嚴(yán)格的控制,作為體現(xiàn)稅收公平的措施,如果政策被濫用,不僅會(huì)損害政府的房產(chǎn)稅收入也會(huì)違背稅收的公平性。鑒于中國的國情,本文認(rèn)為房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策必須進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃建設(shè),不僅能夠體現(xiàn)以人為本的理念更能夠體現(xiàn)稅法的基本原則,所以房產(chǎn)稅應(yīng)該僅限于以下范圍:低收入群體以及孤寡病殘等弱勢(shì)群體、科研文衛(wèi)等公用事業(yè)、軍隊(duì)中的非營利性房產(chǎn)以及宗教、名勝古跡等房產(chǎn)。5.2.5房產(chǎn)稅征管模式上海、重慶的房產(chǎn)稅改革的依據(jù)僅僅是國務(wù)院第136次常務(wù)委員會(huì)的會(huì)議經(jīng)省,這會(huì)產(chǎn)生對(duì)房產(chǎn)稅征收的合法性、強(qiáng)制性和規(guī)范性的質(zhì)疑。為此本文認(rèn)為在中國房產(chǎn)稅改革的過程中政府應(yīng)當(dāng)采取以下措施保證稅收收入:1、做到有法可依。房產(chǎn)稅涉及到納稅人的切身利益,為了避免稅收征收的混亂以及征收合法性的問題,政府必須建立配套的房產(chǎn)稅征管法律,同時(shí)房產(chǎn)稅法律的建立應(yīng)該做到民眾的廣泛參與、立法過程的透明,做到在保護(hù)政府利益的同時(shí)維護(hù)納稅人的利益;2、做到部門間的數(shù)據(jù)信息共享。房產(chǎn)稅征管必定要涉及到大量不同部門的數(shù)據(jù)信息,所以政府應(yīng)該建立統(tǒng)一的房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)庫和信息共享平臺(tái),培養(yǎng)專業(yè)人才進(jìn)行房產(chǎn)稅征管,借此提高征管效率,防止稅款流失;3、對(duì)房產(chǎn)稅改革進(jìn)行宣傳,提高居民對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)知水平,提升納稅意識(shí),減輕抵制情緒,防止偷逃稅。總而言之,房產(chǎn)稅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展,但是它并不是解決中國高房?jī)r(jià)的決定性因素。房產(chǎn)稅改革更多的是著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn),而不是在短期內(nèi)以房?jī)r(jià)目標(biāo)。房產(chǎn)稅改革政策的制定者和稅制設(shè)計(jì)者應(yīng)該在深入研究國外房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合中國自身的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),穩(wěn)扎穩(wěn)打,循序漸進(jìn)的建立一套房產(chǎn)稅的長(zhǎng)效機(jī)制,真正的使房產(chǎn)稅的功能得到合理的運(yùn)用,發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前,我國設(shè)在保有環(huán)節(jié)的稅收有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,兩種稅收與高額的地價(jià)相比,稅負(fù)較輕,起不到抑制過多占有和打擊囤積行為的作用。因此應(yīng)盡快加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革的進(jìn)程。但是需要強(qiáng)調(diào)的是房產(chǎn)稅改革的目的是完善稅制結(jié)構(gòu),而不是抑制房?jī)r(jià)。雖然房產(chǎn)稅對(duì)于短期投機(jī)行為有打擊的作用,但是不一定會(huì)使得房?jī)r(jià)下降,畢竟從前面的分析可以看出,像北京這樣的一線城市,購房需求迅猛,很難想象被剛性需求助長(zhǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)突然下降。房產(chǎn)稅的開征應(yīng)避免成為一種房產(chǎn)的變相加價(jià),加大購房者購房壓力。因此房產(chǎn)稅應(yīng)該分級(jí)分類,即劃分高檔房和普通房,高檔房要加大購買成本,普通戶型應(yīng)不征收,或一定面積以下不征收;還要區(qū)分一次置業(yè)者和多次置業(yè)者,建議一次置業(yè)者免收,對(duì)多次置業(yè)者按情況征收。而且作為地方稅種,應(yīng)給予地方政府立法權(quán),從而根據(jù)具體情況制定出符合當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅政策,防止出現(xiàn)“一刀切”的現(xiàn)象,這也是分稅制改革的初衷所在。對(duì)于房屋租賃的稅負(fù)應(yīng)進(jìn)一步降低。由于目前新建商品房的供給呈現(xiàn)下降趨勢(shì),應(yīng)促進(jìn)提高出租房的供給,滿足供給的需求。目前住房租賃承擔(dān)的稅負(fù)與住房銷售承擔(dān)的稅負(fù)之間的差距不明顯,導(dǎo)向性不強(qiáng),無法實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)之間的基本平衡。因此降低稅負(fù),完善住房的租賃市場(chǎng)、培育租賃習(xí)慣,是解決住房消費(fèi)矛盾的可取方向。其次,應(yīng)逐步完善保有環(huán)節(jié)的稅收,除了房產(chǎn)稅改革以外,土地出讓金制度也應(yīng)作相應(yīng)改革。目前,地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的供給,政府收入對(duì)土地出讓金的依賴程度很大,稅收調(diào)控手段效果欠佳。如果大部分土地出讓金并入房產(chǎn)稅(但并不意味著房地產(chǎn)商可以無償拿地,仍需要支付一定金額)。這樣可以使政府收入總量趨于平穩(wěn),人民負(fù)擔(dān)趨同甚至微量降低,不應(yīng)以增加人們稅負(fù)為最終目的,并且使人們樂于接受這個(gè)新稅種。如果取消了土地出讓金,地方政府將更加重視土地的供給、閑置土地的管理,促進(jìn)地方政府的職能轉(zhuǎn)變,同時(shí)也能夠在一定程度上有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。5.2建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)配套政策5.2.1變革土地制度加大土地供給加強(qiáng)土地供應(yīng)是解決像北京這樣需求旺盛的必經(jīng)之路。目前困擾土地供應(yīng)的難點(diǎn)就在于農(nóng)村土地資源利用效率低下,城市土地供應(yīng)增長(zhǎng)的空間十分有限,對(duì)于北京來說尤為如此。在現(xiàn)有的制度框架下,必須要整合土地資源,以平衡各個(gè)行業(yè)發(fā)展的需要。首先,各級(jí)政府要下決心杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地閑置現(xiàn)象。根據(jù)國土部2010年8月19日公布的數(shù)據(jù),“1457宗閑置土地黑名單”中,因政府原因造成的閑置土地共849宗,因?yàn)槠髽I(yè)原因造成的閑置土地608宗。由此可見,土地閑置的原因半數(shù)以上是政府。因此治理土地閑置問題,第一,國土部向公眾公示閑置土地清查的詳細(xì)信息,做到信息透明,以加強(qiáng)監(jiān)管。第二,對(duì)于政府原因造成的土地閑置應(yīng)限期解決,并予以公示。第三,對(duì)于企業(yè)原因造成的土地閑置,嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于土地閑置土地的管理辦法。其次,可通過農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式,使其進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā),整合土地資源?，F(xiàn)行土地制度存在權(quán)利二元、市場(chǎng)進(jìn)入不平等、價(jià)格扭曲和增值收益分配不公等弊端。這種情況下,更加迫切需要建立兩種所有制土地權(quán)利平等、市場(chǎng)統(tǒng)一、增值收益公平共享的土地制度,促進(jìn)土地利用方式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。此項(xiàng)措施很可能融入到城鎮(zhèn)化改革的進(jìn)程之中。但在改革的路徑選擇上,漸進(jìn)的可能性更大。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的經(jīng)營權(quán)可適當(dāng)放開,并且可以考慮允許租賃的方式變相改變土地使用方向。由于在現(xiàn)行土地管理制度下,包括集體建設(shè)用地在內(nèi)的所有農(nóng)村土地,均須通過政府征地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后,才能進(jìn)入市場(chǎng)交易,因此集體土地直接入市的路途還很漫長(zhǎng)。而且在此過程中,應(yīng)時(shí)刻注意保護(hù)農(nóng)民的切身利益。如果政府進(jìn)一步“壟斷”土地,限價(jià)征用農(nóng)民土地,那么將很難保障農(nóng)民的合法權(quán)益不受到侵害。5.2.2擺正政府位置做好自身職責(zé)處理好政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系,是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本問題,也是住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的基本問題。政府對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控,主要應(yīng)該是在完善市場(chǎng)機(jī)制,厘清政府與市場(chǎng)各自責(zé)任入手,防止政府行為的“越位”與“缺位”,謹(jǐn)慎實(shí)行宏觀調(diào)控政策。首先政府應(yīng)維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)微觀主體的經(jīng)營行為予以管理和監(jiān)督。在稅制建設(shè)方面,應(yīng)以房產(chǎn)稅改革為契機(jī),完善稅制結(jié)構(gòu),而不是只是側(cè)重于對(duì)房?jī)r(jià)的影響上。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)其他違規(guī)行為應(yīng)予以懲戒,尤其是前面分析住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀中提到的房地產(chǎn)商“囤地”及故意緩慢開發(fā)及改變開發(fā)土地用途等問題,應(yīng)重點(diǎn)治理。這種違規(guī)行為的存在,會(huì)影響市場(chǎng)的政策秩序,最終會(huì)影響住房市場(chǎng)交易價(jià)格的形成。而且政府應(yīng)該做好中長(zhǎng)期城市規(guī)劃,做好相應(yīng)的土地供給規(guī)劃,這樣才能有利于今后的治理工作。尤其是土地供給政策,應(yīng)符合時(shí)代需要進(jìn)行配比,與發(fā)展相一致。其次,在提供保障性住房方面應(yīng)承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任?？v觀世界各國,在不同的發(fā)展階段,政府在解決居民,特別是低收入人群的住房需求中都承擔(dān)了重要的職責(zé)。前面已經(jīng)分析到,我國住房?jī)r(jià)格持續(xù)高漲的一個(gè)非常重要的原因就是政府在住房制度改革的實(shí)踐中,忽略了保障性住房的供給,在將房地產(chǎn)業(yè)定位于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之后,作為重點(diǎn)扶持的房地產(chǎn)業(yè)卻產(chǎn)生了很多負(fù)面影響。為此政府應(yīng)注重解決低收入人群的住房需求,完善相關(guān)評(píng)審制度,也要求對(duì)保障性住房進(jìn)行科學(xué)管理。這樣才能有效增加針對(duì)使用人群的住房供給,使得政策措施能夠起到應(yīng)有的效果。從前面的數(shù)據(jù)中可以看出,北京市政府近幾年已經(jīng)重視保障性住房建設(shè)工作,“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”的自住型商品房具有保障性住房的色彩,而且在5年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓的收益差價(jià)的30%還應(yīng)繳納土地收益等價(jià)款,這樣既保證了買不起房的夾心層買了房,又防止申購人利用倒賣賺取差價(jià)而獲利,一舉兩得。政府在防止“缺位”的同時(shí),也應(yīng)避免過度“越位”的發(fā)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有其周期性和規(guī)律性,市場(chǎng)自身的調(diào)控能夠解決一些房?jī)r(jià)過高所產(chǎn)生的泡沫問題。政府對(duì)市場(chǎng)盲目、功利性的宏觀調(diào)控反而會(huì)使得市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)紊亂,其滯后的效果會(huì)使房?jī)r(jià)出現(xiàn)更加劇烈的震蕩,而群眾對(duì)政府的期待更高,政府又做出一系列調(diào)整,從而形成惡性循環(huán)。比如:2013年11月,北京規(guī)定4萬元/平方米以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目無法取得預(yù)售令,從而住房供給縮緊。對(duì)于商品房的價(jià)格漲跌本由市場(chǎng)所決定,地方政府的這種非理性的干預(yù)勢(shì)必會(huì)造成禁令解開后,房?jī)r(jià)的再次沖高,不利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。作為政府一方面解決中低收入人群住房問題,另一方將中高收入人群交給市場(chǎng)來處理。因此,政府不應(yīng)在市場(chǎng)不景氣時(shí)期大力扶持,而在市場(chǎng)繁榮時(shí)期限價(jià)限購,干擾了市場(chǎng)的正常運(yùn)行與調(diào)整,影響合理的市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制。此外,在規(guī)范政策的基礎(chǔ)上,應(yīng)盡量保持連續(xù)性及長(zhǎng)期性,這樣才能做到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用,也能更客觀的衡量政策是否有效。5.3完善房產(chǎn)稅征收政策通過上述理論分析和實(shí)證分析，最后的研究結(jié)果表明，房產(chǎn)稅的征收對(duì)上海住宅價(jià)格具有一定抑制作用。但是這并不表明政府運(yùn)用房產(chǎn)稅稅收杠桿來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全取得了成功，其征收方案及其它各個(gè)方面還有許多值得我們?nèi)ニ伎?、改進(jìn)與完善的地方，房產(chǎn)稅改革一項(xiàng)長(zhǎng)期而又艱巨的任務(wù)。為此，本文提出以下幾點(diǎn)政策建議。第一，房產(chǎn)稅稅基與稅率的設(shè)置必須要合理。能否有效的抑制住宅價(jià)格的上漲，遏止住宅市場(chǎng)過度的投資和投機(jī)需求，充分利用閑置的住宅，很大程度上依賴于房產(chǎn)稅稅基與稅率的設(shè)置是否合理。而目前的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案中，房產(chǎn)稅的征收范圍卻不明確，這也將導(dǎo)致稅收計(jì)算難度的增加，以及有可能產(chǎn)生一些稅負(fù)公平方面的問題。稅率的制定也并沒有嚴(yán)格的科學(xué)依據(jù)，如果稅率過高就會(huì)容易導(dǎo)致偷稅漏稅等現(xiàn)象，稅率過低則可能達(dá)不到預(yù)期的調(diào)控效果。因此，合理的稅基和稅率是房產(chǎn)稅改革的基礎(chǔ)。第二，應(yīng)以市場(chǎng)評(píng)估值而不是交易值作為計(jì)稅依據(jù)。住宅交易價(jià)格可能存在著一定的泡沫，而以市場(chǎng)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)的話，能夠充分體現(xiàn)納稅人的繳稅能力，符合稅負(fù)的“量能負(fù)擔(dān)”原則，有助于促進(jìn)社會(huì)的公平。從國際上各國的房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅按照市場(chǎng)評(píng)估值的一定比例征收，比較符合社會(huì)的實(shí)際情況。因此，我們也應(yīng)當(dāng)借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以市場(chǎng)評(píng)估值代替交易值作為計(jì)稅的依據(jù)。與此同時(shí)，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估過程與房產(chǎn)稅征收管理過程應(yīng)該分開來，分別進(jìn)行以保證房產(chǎn)稅征收的公平和透明。目前我國的房地產(chǎn)評(píng)估體系還沒建立，配套的制度還不完善，所以當(dāng)務(wù)之急就是建立完善的評(píng)估體系，制定公平透明的評(píng)估辦法和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)培訓(xùn)一批亟需的評(píng)估專業(yè)人員。第三，房產(chǎn)稅不是孤獨(dú)地對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響，而是通過多方因素共同作用產(chǎn)生影響。因此我們必須要把房產(chǎn)稅納入到整個(gè)稅收系統(tǒng)中去考慮，房產(chǎn)稅是財(cái)政政策中的一部分，對(duì)其進(jìn)行改革產(chǎn)生的影響非常廣泛的，關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。因此在房產(chǎn)稅的改革過程中，必須保證其設(shè)置的政策穩(wěn)定性，從整個(gè)稅收體系的角度去考慮，否則將有可能對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響。第四，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡還是得遵循經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求原理。房產(chǎn)稅是針對(duì)住房需求者征收的稅種，其主要是調(diào)節(jié)住宅需求。而面對(duì)現(xiàn)今我國一、二線城市住房供需結(jié)構(gòu)不平衡的矛盾，重點(diǎn)要增加這些城市住房的供給量。重慶和上海政府雖現(xiàn)都將房產(chǎn)稅收入用于保障房和經(jīng)適房的建設(shè)，但更應(yīng)該配合其它的政策，如可以實(shí)施最低住房保障的制度等相關(guān)措施，也可以增加廉租房、經(jīng)適房以及經(jīng)濟(jì)租賃房等住宅供給，用來滿足中收入家庭特別是低收入家庭對(duì)住宅的剛性需求。還有就是應(yīng)該將政府征收房產(chǎn)稅的所有信息公開化、透明化。在房產(chǎn)稅征收過程中，有可能由于公眾對(duì)房產(chǎn)稅的不熟悉、不了解，從而消極的對(duì)待房產(chǎn)稅，因此建立公開、透明的房產(chǎn)稅征收管理體系就十分有必要。政府首先應(yīng)該對(duì)公眾普及房產(chǎn)稅的相關(guān)知識(shí)，讓公眾明白房產(chǎn)稅的科學(xué)性、必要性以及合理性，同時(shí)政府也應(yīng)該公開房產(chǎn)稅征收的數(shù)量、稅收的流向以及費(fèi)用的開支情況，增加公眾對(duì)房產(chǎn)稅的了解，方便公眾對(duì)房產(chǎn)稅征收的監(jiān)督。從而在一定程度降低房產(chǎn)稅征收的阻力，促使房產(chǎn)稅達(dá)到征收的預(yù)期目標(biāo)。最后，目前在上海和重慶征收的房產(chǎn)稅，其實(shí)質(zhì)是物業(yè)稅，只是暫借房產(chǎn)稅之名進(jìn)行改革試點(diǎn)，而把其看做是一種新稅種的話，則需要通過全國人民代表大會(huì)才能開征，其合法性有待進(jìn)一步考證。再者雖然上海和重慶對(duì)征收房產(chǎn)稅都頒布了《暫行辦法》，但該辦法卻與國務(wù)院以前頒布實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》存在著不一致的地方，很可能會(huì)讓民眾對(duì)前者的法律規(guī)范性產(chǎn)生一定的疑惑，不利于房產(chǎn)稅改革的進(jìn)行?？傊慨a(chǎn)稅改革是一項(xiàng)系統(tǒng)而又艱巨的任務(wù)，不是一蹴而就的。而目前實(shí)施房產(chǎn)稅的改革，正好能加強(qiáng)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用，彌補(bǔ)了我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策的空白，有利于改變我國房地產(chǎn)稅制滯后的現(xiàn)狀，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的重要手段和工具之一。通過房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種