上海市第一中級(jí)人 法院房地產(chǎn)中介合同審判白皮書 2024

房地產(chǎn)中介合同審判白皮書二O二四年四月 一、房地產(chǎn)中介合同糾紛案件數(shù)據(jù)分析 3 3 4 4 5二、房地產(chǎn)中介合同糾紛頻發(fā)原因 7(一)交易合同未順利履行 7(二)委托方欠缺法治意識(shí)和契約精神 8(三)中介方服務(wù)存在瑕疵 9 9(五)部分關(guān)鍵問(wèn)題認(rèn)定缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) (六)中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、房地產(chǎn)政策調(diào)整等社會(huì)因素 三、房地產(chǎn)中介合同糾紛化解既有舉措和對(duì)策建議 (一)化解房地產(chǎn)中介合同糾紛的既有舉措與工作成效 (二)規(guī)范房地產(chǎn)中介合同履行的對(duì)策建議 上海市第一中級(jí)人民法院房地產(chǎn)中介合同糾紛案件典型案例……17【案例一】中介公司在明知政策變化與委托人相關(guān)的情況下，未盡說(shuō)明提示義務(wù)的應(yīng)分擔(dān)損失 【案例二】中介公司服務(wù)存在瑕疵的，應(yīng)根據(jù)瑕疵程度酌減 【案例三】委托人本身負(fù)有審慎義務(wù)，不得苛求中介人負(fù)擔(dān)超出法定或約定的義務(wù)范疇 【案例四】中介公司利用交易雙方信息不對(duì)等或以與中介服務(wù)無(wú)關(guān)的理由收取的費(fèi)用應(yīng)予返還 【案例五】判斷格式條款效力應(yīng)從中介人是否履行提示義務(wù)及雙方利益是否明顯失衡等方面進(jìn)行認(rèn)定……25【案例六】中介機(jī)構(gòu)已履行主要中介服務(wù)后委托人通過(guò)其他中介簽訂合同，可認(rèn)定為“跳單” 【案例七】中介公司員工的個(gè)人行為不應(yīng)由中介公司擔(dān)責(zé) 【案例八】非因中介原因?qū)е潞贤茨苈男械?，委托人仍?yīng)支付報(bào)酬 1中介合同，傳統(tǒng)理論一般將其稱為居間合同，是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為訂約提供媒介服務(wù)，委托人給付報(bào)酬的合同。中介合同糾紛主要集中于房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，數(shù)量較大。房地產(chǎn)中介的宗旨是中介人把房屋買賣或租賃雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。房地產(chǎn)中介合同的特點(diǎn)包括中介合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的；中介人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位；中介合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性；中介合同具有有償性，但中介人只在有結(jié)果時(shí)才可以請(qǐng)求報(bào)酬，并可從雙方取得報(bào)酬。我國(guó)1999年制定的《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)設(shè)立專章對(duì)居間合同進(jìn)行了規(guī)定。2021年1月1日，《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》)正式頒布實(shí)施?！睹穹ǖ洹坊狙永m(xù)了《合同法》的規(guī)定，將“居間合同”修改為“中介合同”,將中介人未促成合同成立可以向委托人主張必要費(fèi)用的情況限定于“按照約定”,并增加了跳單條款和參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定兩條內(nèi)容。2近年來(lái)，隨著二手房交易及租賃市場(chǎng)的日趨活躍，房產(chǎn)中介匯總供求信息、提供交易便利的專業(yè)化服務(wù)職能日益凸顯。雖然房產(chǎn)買賣、租賃締約的選擇權(quán)在于客戶本人，但其作出締約與否的選擇與判斷，離不開中介人的推介與助力。在整個(gè)交易過(guò)程中，雙方均有正當(dāng)理由信賴中介人在促成締約完畢時(shí)已為其利益保護(hù)做到了最基本的風(fēng)險(xiǎn)防范。在后《民法典》時(shí)代，如何在審判實(shí)踐中深入貫徹落實(shí)好《民法典》的立法精神，關(guān)注好社會(huì)民生治理的重要環(huán)節(jié)，規(guī)范中介合同的審判并營(yíng)造文明有序的交易環(huán)境，成為當(dāng)前法院審理房地產(chǎn)中介合同糾紛的重要目標(biāo)和使命擔(dān)當(dāng)。上海市第一中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱上海一中院)長(zhǎng)期以來(lái)踐行“以人為本”“人民至上”理念，革新審判方式，依法能動(dòng)履職，注重個(gè)案裁判的法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一，以司法審判推動(dòng)中介行業(yè)規(guī)范化，助推房地產(chǎn)交易市場(chǎng)健康有序發(fā)展。上海一中院對(duì)2021年1月至2023年12月期間基于中介服務(wù)糾紛引發(fā)的訴訟進(jìn)行了篩選，因二手房買賣中，中介合同和買賣合同條款常常約定在一份合同中，而很多房屋買賣合同糾紛的審理往往也涉及中介合同法律關(guān)系的認(rèn)定和處理，故本文亦將部分案由為房屋買賣合同的案件納入分析范疇。在梳理案件基本情況、案件特點(diǎn)及中介合同糾紛頻發(fā)的原因后，總結(jié)妥善化解中介合同糾紛的工作成效，從不同主體維度提出建設(shè)性意見，并從中選取八件具有代表性的案例予以發(fā)布，以期展示上海一中院房地產(chǎn)中3房房地產(chǎn)中介合同審判白皮書介合同審判理念，加強(qiáng)對(duì)此類案件的裁判指引，引導(dǎo)各主體合法合規(guī)誠(chéng)信交易，弘揚(yáng)文明和諧的社會(huì)風(fēng)尚。(一)案件基本情況2021年1月1日至2023年12月31日，上海一中院共審結(jié)349件房地產(chǎn)中介合同糾紛案件(進(jìn)入實(shí)體審理且案由僅限于中介、居間合同的民事案件),受限于中介合同糾紛往往標(biāo)的較小，難達(dá)到中級(jí)人民法院一審立案標(biāo)準(zhǔn)，上述案件中僅1件一審，系依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行提級(jí)管轄的案件。從結(jié)案數(shù)量上看，2021年共計(jì)結(jié)案98件，2022年共計(jì)結(jié)案118件，2023年共計(jì)結(jié)案133件，結(jié)案數(shù)量呈逐年穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。詳見下圖：(二)二審結(jié)案方式審結(jié)的348件房地產(chǎn)中介合同糾紛二審案件中，維持原判220件，占比63.22%;撤訴55件，占比15.80%;調(diào)解48件，占比13.79%;改判23件，占比6.61%;發(fā)回重審1件，占比0.29%;因超過(guò)上訴期裁定駁回上訴1件，占比0.29%。詳見下圖：從上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，房地產(chǎn)中介合同糾紛調(diào)撤率約30%,高于上海一中院同期約為20%的二審民事案件調(diào)撤率，充分體現(xiàn)了中介合同糾紛中當(dāng)事人具有較高調(diào)解意愿。房地產(chǎn)中介合同糾紛二審改發(fā)率為6.9%,二審改發(fā)率相應(yīng)較低。(三)糾紛類型房地產(chǎn)中介合同糾紛根據(jù)居間標(biāo)的種類可劃分為不同類型，統(tǒng)計(jì)上述房地產(chǎn)中介合同糾紛案件，可歸為以下幾種：二手房買賣中介252件，占比72.21%;商業(yè)地產(chǎn)租賃中介53件，占比15.19%;商品房委托銷售中介32件，占比9.17%;住宅租賃中介5件，占比1.43%;實(shí)為委托人之間的買賣合同糾紛7件，占45房房地產(chǎn)中介合同審判白皮書比2%。詳見下圖：從上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，因二手房交易量大，故二手房買賣的中介合同糾紛數(shù)量最多，相對(duì)而言，二手房買賣中介已有較為成熟的流程和法律規(guī)范，司法實(shí)踐中爭(zhēng)議較小且調(diào)解率較高。商業(yè)地產(chǎn)租賃標(biāo)的往往較高，且由于商業(yè)地產(chǎn)租賃中介特殊的交易模式即先實(shí)際履行中介行為后簽訂書面合同的商業(yè)慣例，較易產(chǎn)生糾紛。商品房委托銷售常因摻雜包銷法律關(guān)系而產(chǎn)生糾紛。住宅租賃則因標(biāo)的金額往往較小，進(jìn)入二審的住宅租賃中介糾紛(四)涉訴主體中介合同糾紛多發(fā)生在委托方、中介方之間，在數(shù)量最多且最為典型的二手房買賣中介及房屋租賃中介案件中，中介方多為經(jīng)紀(jì)公司或中介公司，少數(shù)為個(gè)人中介，委托方可粗略劃分為出租方與承租方、購(gòu)買方與出賣方。統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，一審中提起訴訟的主體多為中介方，占比72.96%;買方提起訴訟占比16.98%,提起訴訟占比0.63%。詳見下圖：■中介方■承租方■出租方■買方委托人方上訴的案件占比73.90%,中介方上訴的案件占比24.21%,中介方與委托人方均上訴的案件占比1.89%。詳見下圖：24.21%,中介方1.89%,雙方1.89%,雙方73.90%,要托人從上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，房地產(chǎn)中介合同糾紛多由中介方起訴，而委托人方提起上訴的比例更高。從審理結(jié)果來(lái)看，在中介方提起訴訟的案件中，中介方勝訴的比例占七成，尤其在二手房買賣中的傭金支付類案件中，法院判決支持全部或部分傭金的67比例高達(dá)80%。委托方不服據(jù)而提起上訴，其勝訴率相對(duì)不高，僅為50%。委托方敗訴的主要原因在于他們僅因房屋交易結(jié)果不符合預(yù)期而拒絕支付傭金或試圖逃避支付傭金。盡管中介糾紛中中介方勝訴率較高，但只有兩成案件全額支持了中介方主張的傭金，主要原因在于大部分糾紛中雖然中介方促成了合同成立，但因整個(gè)買賣交易進(jìn)程未能履行完畢或中介提供服務(wù)存在瑕疵，法院基于中介方僅提供部分中介服務(wù)等，視情酌定支持部分傭金。委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”。中介方提起訴訟的案件中，訴訟請(qǐng)求類型多為要求委托方支付中介費(fèi)用、逾期支付中介費(fèi)用的利息或請(qǐng)求支付必要費(fèi)用。委托方提起訴訟的案件中，訴訟請(qǐng)求類型更為多樣，如要求解除中介合同、要求返還已支付中介費(fèi)用、賠償損失、支付違約金等。但受中介合同糾紛的特性決定，多數(shù)為金錢給付之訴，中介合同糾紛的爭(zhēng)議焦點(diǎn)也集中在中介方是否促成了交易與中介是否全面履行了中介義務(wù)兩個(gè)方面。房地產(chǎn)中介合同糾紛頻發(fā)原因主要有以下幾點(diǎn)。(一)交易合同未順利履行中介合同報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的前提是中介人促成合同成立。但實(shí)踐中，合同成立后可能因各種原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法繼續(xù)履行，此時(shí)委8托人往往會(huì)以此抗辯，拒絕支付居間報(bào)酬。以最為典型的二手房買賣中介合同糾紛為例，近四成案件中系爭(zhēng)房屋未能成功過(guò)戶，即使系爭(zhēng)房屋已經(jīng)過(guò)戶，近八成案件買受人認(rèn)為房屋存在車位、稅費(fèi)等有關(guān)的履行瑕疵。(二)委托方欠缺法治意識(shí)和契約精神需要專業(yè)中介的交易往往金額較大，然而委托方對(duì)于重大財(cái)產(chǎn)的處分卻缺乏相應(yīng)的謹(jǐn)慎。委托方在中介合同協(xié)商、訂立、履行過(guò)程中缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，未能盡到審慎注意義務(wù)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是法治意識(shí)淡薄，明知行為違法，但為了追求利益，在交易過(guò)程中出現(xiàn)了一些規(guī)避法律和政策的行為，從而引發(fā)后續(xù)糾紛。如欲借“假結(jié)婚”規(guī)避限購(gòu)政策、購(gòu)買限制轉(zhuǎn)讓期內(nèi)的動(dòng)拆遷房等。二是作為交易主體對(duì)交易標(biāo)的的信息未能完全了解或盡審核義務(wù)。如二手房買賣中應(yīng)關(guān)注房屋現(xiàn)狀、房屋權(quán)屬、房屋抵押情況等，案件中出現(xiàn)中介公司疏忽審核房屋存在抵押，而買受人在收到產(chǎn)調(diào)信息材料時(shí)亦未能盡到注意義務(wù)，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。三是缺乏誠(chéng)信意識(shí)，造成交易未能順利進(jìn)行。如未能認(rèn)清訂立合同、簽字確認(rèn)傭金確認(rèn)書等法律行為的效力，委托方認(rèn)為自己在簽訂買賣合同后半日即反悔，故不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，也拒絕支付中介費(fèi)。又如在與中介或?qū)医灰走^(guò)程中隱瞞房屋實(shí)際存在多位產(chǎn)權(quán)人、偽造簽名，從而造成交易進(jìn)程中止。再如繞開提供交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)的中介，以其他中介名義或直接與對(duì)9家訂立合同的典型跳單行為。(三)中介方服務(wù)存在瑕疵因中介公司管理不規(guī)范、員工實(shí)務(wù)技能不足、急于追求交易審查交易相關(guān)信息，二手房買賣市場(chǎng)受政策調(diào)控，房產(chǎn)交易領(lǐng)域政策眾多且常常發(fā)生變化，而中介人因?qū)φ卟皇煜せ蚴栌趯彶榉课菖c購(gòu)房人情況，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法獲得足額貸款或房屋無(wú)法過(guò)戶的情形屢屢出現(xiàn)。二是未盡如實(shí)告知義務(wù)，中介方為追求交易快速達(dá)成故意隱瞞房屋信息，如房屋真實(shí)面積、過(guò)戶未滿五年、掛靠戶口等情形，導(dǎo)致最終交易失敗或交易方不滿意進(jìn)而引發(fā)拒付傭金的情況。除應(yīng)當(dāng)告知的事項(xiàng)外，如委托人明確房屋周邊情況等也屬于購(gòu)房租房考量因素，中介如能充分告知亦可減少后期糾紛的發(fā)生。三是違規(guī)操作頻現(xiàn)，中介公司未能有效管理員工，出現(xiàn)員工謀取差價(jià)、私設(shè)收款賬戶、虛假承諾、亂收費(fèi)用等情形。四是部分條款設(shè)置不合理，如在中介合同中設(shè)置格式條款限制委托方的主要權(quán)利、傭金確認(rèn)書與中介合同約定傭金不一致等情況，簽訂合同時(shí)中介公司又沒(méi)有對(duì)上述條款予以說(shuō)明，導(dǎo)致雙方(四)當(dāng)事人證據(jù)意識(shí)薄弱各方當(dāng)事人發(fā)生矛盾、產(chǎn)生糾紛進(jìn)入司法程序后，往往涉及大量的事實(shí)認(rèn)定和證據(jù)收集工作。較多中介合同糾紛的當(dāng)事人缺乏專業(yè)的法律知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，收集證據(jù)的意識(shí)不強(qiáng)，往往難以提供充分、有效的證據(jù)來(lái)支持自己的主張，導(dǎo)致事實(shí)認(rèn)定困難，舉證涉及多方主體間大量且頻繁的溝通，線下口頭洽談?shì)^為常見，若中介合同糾紛當(dāng)事人未能及時(shí)將相關(guān)約定以書面形式進(jìn)行固定，則導(dǎo)致在訴訟中空有對(duì)事實(shí)的口頭闡述，無(wú)書面證據(jù)予以支撐。二是因中介機(jī)構(gòu)人員繁雜，交易主體缺乏留痕意識(shí)，不清楚交涉人員的身份或姓名，未妥善保存微信、短信記錄等。三是當(dāng)事人對(duì)于法律程序的了解和掌握程度有限，一審判決后在二審階段才提供對(duì)事實(shí)認(rèn)定有重大影響的關(guān)鍵證據(jù)，人為導(dǎo)致維權(quán)成本的擴(kuò)大及訴訟時(shí)間的延長(zhǎng)。四是在一些中介合同糾紛中，合同條款約定不明確。例如，合同中對(duì)于房屋面積、戶型、貸款條件等重要事項(xiàng)的規(guī)定不夠清晰明了，或者存在歧義或漏洞，這就容易導(dǎo)致雙方在理解上存在分歧，從而引發(fā)糾紛，需對(duì)條款進(jìn)行解釋或探(五)部分關(guān)鍵問(wèn)題認(rèn)定缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)目前，我國(guó)對(duì)于中介合同的規(guī)定主要分散見于《民法典》以及相關(guān)司法解釋和行政法規(guī)中，缺乏系統(tǒng)性和完整性。同時(shí)，由于中介行業(yè)的快速發(fā)展和中介服務(wù)范圍的延伸，新的中介合同類型和糾紛不斷涌現(xiàn)，而現(xiàn)有的法律規(guī)范往往無(wú)法完全涵蓋這些新情況，導(dǎo)致法律適用存在挑戰(zhàn)。法官、律師、當(dāng)事人可能對(duì)于法律條款的理解和解讀存在差異，從而導(dǎo)致對(duì)判決結(jié)果的預(yù)期不同。如中介人是否有促成合同成立的事實(shí)，最終合同的訂立是否利用了中介人提供的報(bào)告信息或媒介服務(wù)，中介人服務(wù)是否達(dá)成合同成立的必要條件。二是對(duì)中介人是否全面履行義務(wù)的審查。如中介人提供中介服務(wù)需達(dá)到何種程度的注意義務(wù)或核查深度方能認(rèn)定其全面履行義務(wù)。三是對(duì)于居間報(bào)酬酌定標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定。目前，我國(guó)法律對(duì)于居間報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確的規(guī)定。在實(shí)踐中，通常是參考市場(chǎng)行情、行業(yè)慣例、雙方的約定、居間人是否履行了合同義務(wù)或履行階段、居間服務(wù)的質(zhì)量和價(jià)值來(lái)確定。然而，這些因素往往存在一定的不確定性，對(duì)平衡雙方的利益，確保報(bào)酬的公平性和合理性提出挑戰(zhàn)。(六)中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、房地產(chǎn)政策調(diào)整等社會(huì)因素隨著中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，部分中介機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)取更多的客戶和市場(chǎng)份額，采取一些不正當(dāng)?shù)氖侄?，如夸大宣傳、虛假承諾等，這些行為也會(huì)導(dǎo)致中介合同糾紛的發(fā)生。同時(shí)中介機(jī)構(gòu)為增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提供的中介服務(wù)內(nèi)容外延不斷擴(kuò)大，并非僅傳統(tǒng)的提供信息促成合同成立，而是提供多樣的附加服務(wù)。復(fù)雜的中介服務(wù)對(duì)法律適用及中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力均不斷提出挑戰(zhàn)。現(xiàn)已進(jìn)入存量房時(shí)代，二手房交易流程繁復(fù)、周期較長(zhǎng)，而房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)受政策調(diào)控影響較大，如購(gòu)房資格政策、稅費(fèi)政策、貸交易雙方進(jìn)行說(shuō)明等，極易引發(fā)中介合同和買賣合同糾紛。三、房地產(chǎn)中介合同糾紛化解既有舉措和對(duì)策建議(一)化解房地產(chǎn)中介合同糾紛的既有舉措與工作成效近年來(lái)，上海一中院不斷更新審判理念，創(chuàng)新審判權(quán)運(yùn)行機(jī)制，切實(shí)保障中介合同各方當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易中的合法權(quán)益。1.聚焦適法統(tǒng)一，著力提升類案審判質(zhì)效針對(duì)房地產(chǎn)中介合同糾紛案件的審理，上海一中院通過(guò)調(diào)研、發(fā)布典型案例、撰寫類案裁判方法總結(jié)等方式梳理該類合同糾紛案件中的常見問(wèn)題，提煉并總結(jié)審理思路和裁判要點(diǎn)。同時(shí)，上海一中院通過(guò)召開專家法官會(huì)議、轄區(qū)法院工作會(huì)議、研討會(huì)等方式，就該類案件中的疑難問(wèn)題進(jìn)行交流研討，形成統(tǒng)一的裁2.強(qiáng)化訴源治理，多元化解中介服務(wù)糾紛上海一中院始終與市房管局保持密切聯(lián)絡(luò)，邀請(qǐng)房管局專家參與疑難問(wèn)題研討，并就中介服務(wù)矛盾糾紛信息互通互聯(lián)，對(duì)矛盾糾紛做到早預(yù)判、早治理?？紤]到此類案件當(dāng)事人調(diào)解意愿較高，上海一中院還拓展了調(diào)解撤訴工作的推進(jìn)方式，通過(guò)啟用多房房地產(chǎn)中介合同審判白皮書元解紛中心并引進(jìn)調(diào)解機(jī)構(gòu)入駐的方式建立起了多元解紛體系網(wǎng)絡(luò)，在調(diào)解人員的選任上引進(jìn)部分中介行業(yè)組織、職能部門相關(guān)人員擔(dān)任調(diào)解員，就中介合同案件的審理堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先，判調(diào)結(jié)合”。同時(shí)，上海一中院積極推廣異步審理、在線庭審、訴訟服務(wù)平臺(tái)等在線訴訟模式，減輕了當(dāng)事人訴累。3.加強(qiáng)審判指導(dǎo)，探索適用提級(jí)管轄制度2022年，上海一中院實(shí)現(xiàn)轄區(qū)提級(jí)管轄案件全覆蓋，探索形成提級(jí)管轄規(guī)模效應(yīng)。其中即包括一例中介合同糾紛案件，該案為上海一中院依法審結(jié)的首例提級(jí)管轄案件，對(duì)因限購(gòu)新政致房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，如何確定委托人及中介方的過(guò)錯(cuò)及損失后果的責(zé)任比例分擔(dān)具有指導(dǎo)意義。4.重視法治宣傳，充分發(fā)揮媒體傳播優(yōu)勢(shì)對(duì)于具有普法宣傳意義以及社會(huì)關(guān)注度高的房地產(chǎn)中介合同糾紛案件，上海一中院積極開展法治宣傳，邀請(qǐng)媒體對(duì)熱點(diǎn)案件進(jìn)行宣傳報(bào)道。同時(shí)，上海一中院充分利用自媒體優(yōu)勢(shì)，借助案件速遞等欄目將該類案件中的疑難、典型問(wèn)題以更為通俗易懂的方式進(jìn)行宣傳，將專業(yè)法律問(wèn)題轉(zhuǎn)化為社會(huì)大眾喜聞樂(lè)見的小故(二)規(guī)范房地產(chǎn)中介合同履行的對(duì)策建議人民法院處理涉訴案件，既是化解矛盾糾紛，更是參與構(gòu)建基層社會(huì)治理新格局的重要方式。為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)有序運(yùn)行，切實(shí)引導(dǎo)各方主體規(guī)范交易行為，保障民事主體合法權(quán)益，上海一中院就房地產(chǎn)中介服務(wù)治理提出如下對(duì)策與建1.全面推進(jìn)訴源治理，加強(qiáng)化解矛盾糾紛房地產(chǎn)中介合同糾紛案件雖然標(biāo)的較小，但是影響到房屋買賣合同的順利履行，是關(guān)系到人民群眾住房問(wèn)題的“大民生”,更應(yīng)加強(qiáng)訴源治理。在中介服務(wù)發(fā)生糾紛時(shí)提前介入，能有效化解矛盾，并及時(shí)避免房地產(chǎn)交易糾紛的產(chǎn)生，故中介行業(yè)協(xié)會(huì)、住建委、房管局等相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)矛盾糾紛的化解工作，必要時(shí)可通過(guò)設(shè)立專門內(nèi)部機(jī)構(gòu)、公布調(diào)解熱線等方式，引導(dǎo)各方主體在發(fā)生糾紛初期及時(shí)進(jìn)行協(xié)商解決。同時(shí)，要加強(qiáng)訴訟與調(diào)解、仲裁等非訴訟方式之間的配合與協(xié)調(diào)，探索多維度矛盾化解機(jī)制。要搭建法院與中介行業(yè)協(xié)會(huì)、房管局等職能部門的溝通協(xié)調(diào)平臺(tái)，職能部門要通過(guò)信息共享與預(yù)警，將可能出現(xiàn)的矛盾糾紛信息反饋給法院，同時(shí)將房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)涉訴信息納入系統(tǒng)，對(duì)矛盾糾紛早預(yù)判、早治理；要探索各方協(xié)同建立中介合同糾紛訴源治理調(diào)解工作室和非訴解紛中心，各方協(xié)同選聘調(diào)解員、制定調(diào)解工作方案與司法確認(rèn)細(xì)則，由法院對(duì)調(diào)解工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和專業(yè)支撐，由職能部門對(duì)違法行為進(jìn)行干預(yù)和處理；要加強(qiáng)各部門聯(lián)絡(luò)交流，各方定期選取典型案例，對(duì)訴訟與非訴過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不規(guī)范問(wèn)題通過(guò)司法建議、座談等方式進(jìn)行溝通交流，共同提升房地產(chǎn)中介領(lǐng)域行政執(zhí)法和司法2.發(fā)揮職能部門作用，全面規(guī)范中介行為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》,對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出了意見。針對(duì)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的不規(guī)范行為，房管、住建等行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)主體的監(jiān)督管理和執(zhí)法力度，具體而言：要加強(qiáng)落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，增強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)的合規(guī)意識(shí)和自律水平，避免非法機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)；要完善中介服務(wù)投訴平臺(tái)和投訴處理機(jī)制，組織專人對(duì)投訴進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，對(duì)于違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，依法進(jìn)行處罰；要建立中介服務(wù)長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)日常巡查監(jiān)督力度，建立信用管理制度，積極處置違法違規(guī)行為；同時(shí)，職能部門還應(yīng)督促和鼓勵(lì)房地產(chǎn)中介的行業(yè)自律管理，行業(yè)組織要健全行規(guī)行約，完善中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。3.大力推動(dòng)普法宣傳，提升全民守法意識(shí)房屋買賣市場(chǎng)受政策調(diào)控影響較大，當(dāng)事人若對(duì)相關(guān)法律、政策一知半解，極有可能在后續(xù)合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，從而累及中介合同履行。因此，行業(yè)協(xié)會(huì)、職能部門應(yīng)當(dāng)加大對(duì)相關(guān)法律、政策的解讀與宣傳，既要對(duì)中介執(zhí)業(yè)人員定期進(jìn)行專業(yè)培預(yù)見性。上海市第一中級(jí)人民法院房地產(chǎn)中介合同糾紛案件典型案例中介公司在明知政策變化與委托人相關(guān)的情況下，未盡說(shuō)明提示義務(wù)的應(yīng)分擔(dān)損失——俞某與某中介公司中介合同糾紛案俞某于2020年4月離婚，離婚協(xié)議約定夫妻及雙方女兒名下原共有的房屋離婚后歸女兒所有并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。2021年1月，本市出臺(tái)對(duì)離異人員等予以住房限購(gòu)的政策。同年4月，俞某為出售房屋，與某中介公司簽訂《買賣居間協(xié)議1》,在該協(xié)議的履行中，該中介公司明確知曉俞某已協(xié)議離婚。同年6約定購(gòu)買案外人名下的房屋。后《買賣居間協(xié)議2》因俞某不符合購(gòu)房資格無(wú)法履行而解除，俞某承擔(dān)違約金26.8萬(wàn)元。俞某以中介公司理應(yīng)知曉其離異情況卻未告知其不符合購(gòu)房資格進(jìn)而上海一中院認(rèn)為，俞某在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)對(duì)購(gòu)房政策理應(yīng)盡到應(yīng)有的審慎義務(wù)，其疏于了解亦未向某中介公司主動(dòng)詢問(wèn)相關(guān)政策，自身存在過(guò)錯(cuò)。而中介公司在已知曉俞某離異而相關(guān)限購(gòu)政策更新的情況下，理應(yīng)對(duì)俞某提供政策指導(dǎo)和專業(yè)幫助，但該公司并未予以提示，未盡房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)盡的基本義務(wù)及專業(yè)服務(wù)，故中介公司對(duì)俞某因限購(gòu)政策致購(gòu)房失敗而遭受的損失存在過(guò)錯(cuò)。最終法院認(rèn)定系爭(zhēng)損失由俞某和該中介公司按4:6比例分擔(dān)，中介公司應(yīng)賠償俞某損失16.08萬(wàn)元。一審判決后，雙方均未上訴，該判決已生效。【法官提示】政策變更背景下，中介合同雙方當(dāng)事人的責(zé)任分擔(dān)事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。法院在認(rèn)定時(shí)，應(yīng)綜合當(dāng)事人各自的職責(zé)、義務(wù)及履約情況等予以判定，包括委托人是否疏于了解與己相關(guān)的政策、中介公司是否向委托人提示過(guò)資質(zhì)問(wèn)題或主動(dòng)詢問(wèn)過(guò)委托人購(gòu)房資質(zhì)相關(guān)情況。如購(gòu)房者未盡注意義務(wù)，中介公司未盡充分告知提示義務(wù)，因此導(dǎo)致的相應(yīng)損失，法院將依案情判令各房房地產(chǎn)中介合同審判白皮書【案例二】中介公司服務(wù)存在瑕疵的，應(yīng)根據(jù)瑕疵程度酌減傭金——某中介公司與施某等中介合同糾紛上訴案【基本案情】施某與案外人經(jīng)某中介公司居間達(dá)成房屋買賣合同，三方簽訂居間協(xié)議。在提供居間服務(wù)過(guò)程中，該中介公司在施某咨詢過(guò)戶所需稅費(fèi)金額時(shí)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所有權(quán)來(lái)源為“其他”的情況對(duì)施某進(jìn)行詢問(wèn)，所得回復(fù)為購(gòu)買所得。對(duì)此，該中介公司未進(jìn)一步核實(shí)，僅依施某的口頭答復(fù)計(jì)算稅費(fèi)，最終施某實(shí)際繳納稅費(fèi)與中介公司估算的稅費(fèi)差距巨大。故施某起訴要求中介公司承擔(dān)因其過(guò)錯(cuò)忽略計(jì)算的稅費(fèi)20余萬(wàn)元并返還已付傭金5萬(wàn)元；中介公司反訴要求施某支付剩余傭金1萬(wàn)元并負(fù)擔(dān)違約金?！静门薪Y(jié)果】上海一中院認(rèn)為，一審關(guān)于中介服務(wù)存在瑕疵，但稅費(fèi)估算非主要中介服務(wù)、無(wú)證據(jù)證明中介公司有故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假信息的情況，中介公司無(wú)須承擔(dān)賠償稅費(fèi)損失的認(rèn)定正確，但一審判決中介公司因該服務(wù)瑕疵可收取中介費(fèi)1萬(wàn)元，一審就服務(wù)瑕疵性質(zhì)認(rèn)定與責(zé)任承擔(dān)即只收取約定傭金六分之一存在矛盾。根據(jù)案件事實(shí)，上海一中院酌定中介公司可收取傭金5及中介公司要求支付剩余傭金等訴請(qǐng)均不予支持。【法官提示】委托人對(duì)中介公司詢問(wèn)的關(guān)于房屋交易之相關(guān)信息理應(yīng)如實(shí)告知，對(duì)該等信息的審核義務(wù)并非中介公司的法定義務(wù)，因委托人自身疏忽未告知導(dǎo)致中介公司提供服務(wù)有瑕疵的，不能認(rèn)定為中介公司過(guò)錯(cuò)而要求其對(duì)委托人的損失予以賠償。但中介公司對(duì)此等瑕疵服務(wù)仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，具體可體現(xiàn)在對(duì)傭金進(jìn)行扣減。至于具體扣減金額應(yīng)基于案件事實(shí)，綜合考慮中介公司就案涉房屋所提供的居間服務(wù)內(nèi)容、瑕疵程度等予以合理酌定。【案例三】不得苛求中介人負(fù)擔(dān)超出法定或約定的義務(wù)范疇——王某與李某等、某中介公司房屋買賣合同糾紛上訴案【基本案情】2020年11月3日，在某中介公司居間下，王某與李某等簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》,約定雙方經(jīng)某中介公司居間，由王某購(gòu)買涉案房屋，王某向某中介公司支付意向金10萬(wàn)元(后轉(zhuǎn)為定金)。簽約后，王某在某地圖軟件上發(fā)現(xiàn)涉案房屋旁邊為仍在營(yíng)業(yè)的墓園，認(rèn)為某中介公司未妥善履行中介人報(bào)告義務(wù)，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，遂以某中介公司和李某等隱瞞房屋周邊有墓園的客觀情況為由要求解除合同、返還定金。【裁判結(jié)果】經(jīng)查明，王某在簽約前已至涉案房屋周邊地區(qū)多次看房。上海一中院認(rèn)為，依據(jù)王某述稱的知曉涉案小區(qū)周邊有墓地的信息來(lái)源，可證實(shí)相關(guān)信息內(nèi)容并非由房屋出售方和中介人專享。故王某作為購(gòu)買方，理應(yīng)自行采取高度審慎的態(tài)度，選擇對(duì)其個(gè)體而言更為適宜的房屋，而不應(yīng)苛求相對(duì)方負(fù)擔(dān)超出法定義務(wù)或約定義務(wù)范疇的告知義務(wù)。故判決駁回王某返還定金的訴訟請(qǐng)求。本案案由雖為房屋買賣合同糾紛，但主要爭(zhēng)議在于中介公司在房屋買賣過(guò)程中履行中介服務(wù)范疇的界定。購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)作為一項(xiàng)重大的民事活動(dòng)，購(gòu)房者理應(yīng)采取高度審慎的態(tài)度，不得苛求中介人負(fù)擔(dān)超出法定或約定的義務(wù)。根據(jù)法律規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)向委托人如實(shí)報(bào)告有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)，不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益。而中介人履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)的范疇一般限于與合同標(biāo)的物、履約主體有關(guān)的常規(guī)信息，如委托人對(duì)于標(biāo)的物或者交易相對(duì)方有特殊要求，如遠(yuǎn)離墓地等，應(yīng)當(dāng)與中介人進(jìn)行特別約定，將其納入中介人的約定義務(wù)范疇。否則，委托人不得以中介人未就特別事項(xiàng)事先告知為由主張中介人違約。房房地產(chǎn)中介合同審判白皮書【案例四】中介公司利用交易雙方信息不對(duì)等或以與中介服務(wù)無(wú)關(guān)的理由收取的費(fèi)用應(yīng)予返還——沈某與某中介公司中介合同糾紛上訴案【基本案情】2018年3月，委托人沈某與某中介公司簽訂《傭金確認(rèn)單》,約定該中介公司為沈某求租提供中介服務(wù)，傭金16,352元。后沈某又與該公司另行簽訂《租賃意向書》,約定沈某委托該中介公司承租某餐飲公司A號(hào)商鋪，約定“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)9萬(wàn)元”。同年4月，沈某與該餐飲公司在中介公司居間下簽訂租賃合同，同日沈某與該中介公司簽訂《協(xié)議》,約定沈某向中介公司支付9萬(wàn)元作為服務(wù)費(fèi)，用于保證沈某與出租方簽定(訂)的租賃合同真實(shí)有效。2019年6月，沈某與該餐飲公司協(xié)商解除案涉租賃合同。沈某認(rèn)為其支付給中介公司的9萬(wàn)元系進(jìn)場(chǎng)費(fèi)與履約保證雙重性質(zhì)，中介公司認(rèn)為該款項(xiàng)系居間服務(wù)費(fèi)。因案涉合同解除，沈某遂訴至法院，請(qǐng)求返還中介費(fèi)106,352元及利息。【裁判結(jié)果】上海一中院認(rèn)為，對(duì)于爭(zhēng)議的9萬(wàn)元，中介公司主張根據(jù)《協(xié)議》約定屬于居間服務(wù)費(fèi)，用于保證沈某與中介公司之間租賃合【法官提示】《民法典》第九百六十一條規(guī)定：“中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。根據(jù)合同定義，委托人支付報(bào)酬的對(duì)價(jià)是，當(dāng)中介人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)的，其保證報(bào)告信息的真實(shí)性方為履行適當(dāng)；當(dāng)中介人充當(dāng)訂約媒介的，其還要充分居中斡旋，溝通雙方意思，盡力促成合同成立，方為履行適當(dāng)。實(shí)踐中，中介人除收取常規(guī)的傭金外，還可能在合同中設(shè)置不同的收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)于后者如發(fā)生約定不明或存在爭(zhēng)議時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合中介合同性質(zhì)，區(qū)分不同名目報(bào)酬的設(shè)置原因及合法合理性，對(duì)報(bào)酬條款性質(zhì)進(jìn)行界定并作出相應(yīng)處理。房地房地產(chǎn)中介合同審判白皮書判斷格式條款效力應(yīng)從中介人是否履行提示義務(wù)及雙方利益是否明顯失衡等方面進(jìn)行認(rèn)定——某中介公司與周某某中介合同糾紛上訴案【基本案情】周某某經(jīng)過(guò)中介公司提供的居間服務(wù)，決定承租系爭(zhēng)商鋪，后雙方簽訂房屋中介合同。該合同文本系中介公司提供的統(tǒng)一格式，其中約定，周某某委托中介公司尋找并協(xié)助促成周某某與商鋪出租方簽訂房屋租賃合同，委托期限為2019年6月1日至7月1日(手寫);周某某不得在委托期限內(nèi)及屆滿后90日(手寫)內(nèi)與中介公司介紹的出租方進(jìn)行私下交易；完成簽約才視為完成委托事項(xiàng)，周某某應(yīng)付傭金2.6萬(wàn)元；如周某某私下交易則視為中介公司完成委托任務(wù)，中介公司有權(quán)獲得傭金。2019年7月6日，周某某與涉案商鋪出租方簽訂商鋪?zhàn)赓U合同。但周某某以簽訂商鋪?zhàn)赓U合同非基于中介公司的居間，且系爭(zhēng)合同條款為格式條款為由，不同意支付中介公司傭金。中介公司遂提起訴訟。【裁判結(jié)果】上海一中院認(rèn)為，周某某與中介公司簽訂的房屋中介合同系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效。因中介公司已向周某某就系認(rèn)定該條款非無(wú)效之格式條款?！痉ü偬崾尽颗袛嘀薪楣咎峁┑母袷綏l款效力，應(yīng)從中介公司是否履行了合理的提示說(shuō)明義務(wù)、委托人對(duì)該等條款對(duì)其權(quán)利作出的相關(guān)限制是否自愿接受等事實(shí)出發(fā)，并且需要審查相關(guān)約定內(nèi)容是否存在免除提供格式條款一方的主要責(zé)任或是加重相對(duì)方義務(wù)等容易導(dǎo)致雙方利益產(chǎn)生重大失衡的情形來(lái)判斷。不能僅憑合同是一方提供的打印件或是事先準(zhǔn)備好的，即推定為格式條款而主張無(wú)房地房地產(chǎn)中介合同審判白皮書中介機(jī)構(gòu)已履行主要中介服務(wù)后委托人通過(guò)其他中介簽訂合同，可認(rèn)定為“跳單”——某實(shí)業(yè)公司與某中介公司居間合同糾紛上訴案【基本案情】2019年4月，某實(shí)業(yè)公司就涉案房屋發(fā)布招租信息，同年6月，某中介公司經(jīng)辦人帶某網(wǎng)絡(luò)公司員工至該實(shí)業(yè)公司查看涉案房屋。其后，該實(shí)業(yè)公司通過(guò)中介公司向承租人提供房屋基本狀況、相關(guān)圖紙等信息。同年7月，承租人在該中介公司陪同下第二次看房，并就單價(jià)、圖紙等信息進(jìn)行了磋商。實(shí)業(yè)公司向該中介公司發(fā)送郵件表示在其推薦下正與承租人進(jìn)行接洽。2019年7月16日，實(shí)業(yè)公司又與案外人某企業(yè)服務(wù)公司首次接觸，某企業(yè)服務(wù)公司亦帶同一承租人看了系爭(zhēng)房屋，2019年8月，經(jīng)案外人某企業(yè)服務(wù)公司聯(lián)系，實(shí)業(yè)公司與承租人開始商談，并于2019年9月簽訂《框架協(xié)議》,約定承租涉案房屋。成交后，某中介公司向該實(shí)業(yè)公司提出結(jié)傭，實(shí)業(yè)公司認(rèn)為系案外人某企業(yè)服務(wù)公司推薦而促成租賃，拒絕結(jié)傭。某中介公司遂訴至法院。上海一中院認(rèn)為，某實(shí)業(yè)公司與某中介公司雖未簽訂書面的居間協(xié)議，但雙方成立事實(shí)上的居間合同關(guān)系。承租人與出租人利用了某中介公司提供的交易機(jī)會(huì)，并在前期磋商成果的基礎(chǔ)上進(jìn)一步議定了租賃合同的內(nèi)容。雖然承租人與出租人均稱系在案外人的推薦下建立了租賃合同關(guān)系，但該案外人系出于招商引資、服務(wù)企業(yè)之目的而推動(dòng)租賃合同關(guān)系之成立，所提供的服務(wù)亦與某中介公司提供的中介服務(wù)性質(zhì)不同，內(nèi)容也不沖突，故無(wú)法認(rèn)定租賃系案外人促成，某實(shí)業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向該中介公司支付相應(yīng)的居間報(bào)酬。【法官提示】根據(jù)《民法典》第九百六十五條，判斷委托人是否構(gòu)成跳單，核心在于判斷委托人是否利用了前手中介活動(dòng)的成果。司法實(shí)踐中，通?？紤]以下因素：前手中介合同的履行進(jìn)度、未繼續(xù)履行的原因，后手中介人介入的時(shí)間、主體性質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容、在交易促成上發(fā)揮的作用，委托人是否實(shí)質(zhì)向后手中介人支付報(bào)酬