第20講：第四節(jié)寫(xiě)字樓租賃經(jīng)營(yíng)管理

學(xué)問(wèn)點(diǎn)一：寫(xiě)字樓承租人的選擇〔?？键c(diǎn)〕的力量、所需的面積大小及其需要供給的特別物業(yè)治理效勞的內(nèi)容?！惨弧吵凶馊私?jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類(lèi)型現(xiàn)有客戶(hù)群體的業(yè)務(wù)，又能夠相互促進(jìn)客戶(hù)群體間的業(yè)務(wù)，提升寫(xiě)字樓的整體效益?！捕吵凶馊松虡I(yè)信譽(yù)〔三〕承租人財(cái)務(wù)狀況承租人在租賃期限內(nèi)能否履行合約中規(guī)定的按期支付租金的義務(wù)。〔四〕承租人經(jīng)營(yíng)所需面積以供潛在承租人使用時(shí)常常要考慮以下三個(gè)方面的因素?？赡苊娣e的組合潛在承租人經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)潛在承租人將來(lái)進(jìn)展的打算〔五〕承租人需要的物業(yè)治理效勞企業(yè)供給一些特別效勞。學(xué)問(wèn)點(diǎn)二：寫(xiě)字樓租金確實(shí)定〔?？键c(diǎn)〕響。有效的價(jià)格策略可以在面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，樹(shù)立寫(xiě)字樓與經(jīng)營(yíng)企業(yè)的良好形象，并給經(jīng)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)?！惨弧硨?xiě)字樓租金的類(lèi)型寫(xiě)字樓租金有根底租金、本錢(qián)租金、商品租金和市場(chǎng)租金四種類(lèi)型：寫(xiě)字樓租金有根底租金、本錢(qián)租金、商品租金和市場(chǎng)租金四種類(lèi)型：1.根底租金是寫(xiě)字樓可出租面積的最低租金；1.根底租金是寫(xiě)字樓可出租面積的最低租金；2.本錢(qián)租金是寫(xiě)字樓租賃交換時(shí)要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)；3.商品租金作為寫(xiě)字樓租賃價(jià)值的表達(dá)，承載著以租促售、以租建房、以租養(yǎng)房的目的；4.市場(chǎng)租金是在商品租金的根底上，反映物業(yè)供求關(guān)系而消滅的一種租金。市場(chǎng)租金在實(shí)際操作中又有毛租金和凈租金兩種表現(xiàn)形式?！捕硨?xiě)字樓租金確定的原則低價(jià)原則一般以提高市場(chǎng)占有率為其主要目標(biāo)，而營(yíng)銷(xiāo)利潤(rùn)往往為次要目標(biāo)。高價(jià)原則主要目的是在短時(shí)間內(nèi)賺取較高的利潤(rùn)或?yàn)榱吮３治飿I(yè)高端品質(zhì)的一種戰(zhàn)略性?xún)r(jià)格，但市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)量與市場(chǎng)占有率可能無(wú)法相對(duì)提高。中價(jià)原則即均勻定價(jià)原則，又稱(chēng)“滿(mǎn)足”定價(jià)。它是一種力求買(mǎi)賣(mài)雙方都比較滿(mǎn)足的定價(jià)方法，租金界于高價(jià)和低價(jià)之間。〔三〕寫(xiě)字樓租金確定的方法常用定價(jià)方法(l)參考競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)。況的變化而不斷調(diào)整價(jià)格的一種定價(jià)方法，包括隨行就市定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法、市場(chǎng)比較定價(jià)法。(2)考慮心理因素定價(jià)。價(jià)、聲望性定價(jià)、習(xí)慣性定價(jià)。寫(xiě)字樓租金確定應(yīng)考慮的因素(1)計(jì)算可出租或可使用面積。建筑面積。寫(xiě)字樓單元租賃的租金差異。具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置及出租單元面積大小也有肯定差異，尤其對(duì)高層建筑而言。寫(xiě)字樓租賃單元的面積規(guī)劃。承租人選擇寫(xiě)字樓時(shí)格外關(guān)心其承租局部的有效使用和能否為其雇員供給一個(gè)舒適的工作環(huán)境。寫(xiě)字樓租賃單元的室內(nèi)裝修。一裝修或進(jìn)展建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利。寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金一般高于根底租金。向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。學(xué)問(wèn)點(diǎn)三：寫(xiě)字樓租金的調(diào)整〔輪換考點(diǎn)〕〔一〕寫(xiě)字樓租金調(diào)整策略寫(xiě)字樓租金的調(diào)整大致有穩(wěn)定價(jià)格、高開(kāi)低走、低開(kāi)高走三種策略。穩(wěn)定價(jià)格定期時(shí)。高開(kāi)低走衰退階段，或者承租人在寫(xiě)字樓高價(jià)開(kāi)盤(pán)后期望能夠快速提高出租率時(shí)被承受。適用的寫(xiě)字樓工程。高開(kāi)低走策略適用于：在一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)寫(xiě)字樓較少；具有別的寫(xiě)素，此時(shí)市場(chǎng)需求資源有限。優(yōu)劣勢(shì)分析。高開(kāi)低走優(yōu)勢(shì)：雖然較高的租金不肯定就代表著更高的品質(zhì)，但往往高品質(zhì)的產(chǎn)品推出，吸引潛在承租人；從收益角度來(lái)講，高開(kāi)更利于工程獲得最大利潤(rùn)；同時(shí)，由于價(jià)格上的先高后低，后期承租人就會(huì)感受到肯定的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。高開(kāi)低走劣勢(shì)：會(huì)對(duì)后期的租賃工作產(chǎn)生肯定的影響，且前期的租金較高也不利于人氣的聚攏；雖然可以迎合后期承租人的心理，但對(duì)于前期成交的承租人卻簡(jiǎn)潔造成沖突，因此而帶來(lái)心理上的不平衡，陷于集體要求降租的為難局面。過(guò)程掌握。推出，用此方式可以實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓以高價(jià)位開(kāi)盤(pán)的目的。另外，高品質(zhì)產(chǎn)品先人市獲得高收益，低品質(zhì)產(chǎn)品后人市獲得低收益，這也符合利潤(rùn)最優(yōu)的組合。低開(kāi)高走它的目的是為了吸引市場(chǎng)的視線(xiàn)，而高走，則是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的市場(chǎng)行為。這種手段在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期用得較多，也常見(jiàn)于寫(xiě)字樓招商前期。適用的寫(xiě)字樓工程。質(zhì)平凡，賣(mài)點(diǎn)不突出。優(yōu)劣勢(shì)分析。低開(kāi)高走優(yōu)勢(shì)：可以快速地聚攏人氣，有利于形成良好的市場(chǎng)氣氛，對(duì)后期的租賃運(yùn)營(yíng)有肯定的推動(dòng)作用；在后期價(jià)格掌握上相對(duì)更簡(jiǎn)潔；資金方面，能夠使其快速得到低開(kāi)高走劣勢(shì)：簡(jiǎn)潔降低寫(xiě)字樓檔次，影響工程在承租人心目中的形象，同時(shí)，利長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展。過(guò)程掌握。劃分出準(zhǔn)確的時(shí)間段，制定出節(jié)節(jié)攀升的價(jià)格走勢(shì)，租金掌握可以逐步走高，同時(shí)留有肯定的升值空間，保證既能吸引投資，同時(shí)又能吸引消費(fèi)?！捕硨?xiě)字樓租金折扣變相折扣等。續(xù)租價(jià)格折扣租金的直接折扣租金依據(jù)承租人的資質(zhì)、租賃面積、付款方式等賜予肯定的折扣，實(shí)際執(zhí)行折扣的租賃合同一般都會(huì)有要求承租人對(duì)折扣保密的條款。〔三〕寫(xiě)字樓租金調(diào)整方式變相調(diào)價(jià)方式變相調(diào)價(jià)方式是并不直接提高或降低寫(xiě)字樓租金，而是通過(guò)折扣的方法調(diào)整租金。直接調(diào)價(jià)方式調(diào)價(jià)頻率要符合工程及市場(chǎng)實(shí)際狀況，還要綜合考慮承租人的心理承受力量。調(diào)價(jià)幅度3%～5%之間。學(xué)問(wèn)點(diǎn)四：寫(xiě)字樓租賃合同治理〔常考點(diǎn)〕〔一〕租賃合同中的標(biāo)準(zhǔn)條款定期增加方式的租金調(diào)整條款。寫(xiě)字樓“毛租”時(shí)的租金很高，由于出租人要從所收租金中支付全部的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；承受“凈租’’方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用掩蓋的內(nèi)容越多，根底租金就越低，由于承租人直接分擔(dān)了寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的局部或全部費(fèi)用。〔二〕租賃合同中承租人的權(quán)利授予然而，出租人不愿在租賃合同期滿(mǎn)時(shí)賜予承租人過(guò)多的權(quán)利。主要有三個(gè)方面的緣由：首先，期限較長(zhǎng)的租賃合同所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)很難趕上市場(chǎng)租金水平的可能變化；其次，不能保證承租人連續(xù)承租；最終，租賃合同期滿(mǎn)時(shí)賜予承租人肯定的然而，出租人不愿在租賃合同期滿(mǎn)時(shí)賜予承租人過(guò)多的權(quán)利。主要有