宅基地租賃合同糾紛大全（22篇）

宅基地租賃合同糾紛大全（22篇）租賃合同是租賃雙方權利和義務的明確體現(xiàn)，對租賃關系的穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。租賃合同是一種合法約定書，用于明確租賃雙方關于租賃物品的權益義務、租金支付、運用期限等內容。了解租賃合同的寫作要點，可以幫助我們更好地愛護自己的合法權益。以下是我為大家整理的租賃合同范本，供大家參考和運用。

房屋租賃合同糾紛

雙方就因乙方租用甲方________________門面事宜，達成以下協(xié)議：

2、乙方租用甲方門面，時間為________________到________________。形式為____年____簽。

3、付款方式：年租金為_________元整(大寫)。每_____年交一次房租。假如乙方生意好，甲方每年最多只能加______元，________元為上限。

4、乙方在租賃期間，自行裝修門面，甲方予以幫助。甲方必需保證乙方的簡易房的建設權力，并且在合同期內不被拆除。若是被城管拆除，甲方根據(jù)天數(shù)推出租金給乙方，無需其他補償。

5、乙方在經營中要遵紀遵守法律，一切相關稅費由乙方自己擔當。在租賃期間，如要求退租門面，或是自己經營不善，甲方不退租金，乙方可以轉讓，但必需征得甲方同意。

6、水電的暢通及屋面漏水應由甲方負責。水電費由乙方自負，依據(jù)市場價格調整而調整。

以上合同望甲、乙雙方共同遵守。本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方簽字：________________。

乙方簽字：________________。

簽訂日期：年月日

房屋租賃合同糾紛

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋。

糾紛案件，可以參照本說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本說明。

【解讀】本條系關于本司法說明適用范圍的規(guī)定。

本說明只調整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃糾紛，可以參照本說明。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質為國有還是集體全部，均適用本說明，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的“城中村”內的房屋租賃行為在本說明調整范圍之內。

依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本說明。

關于軍產房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本說明。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，詳細包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長運用期限的，人民法院應當認定延長運用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內，依據(jù)形勢的客觀須要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的運用期限、范圍、用途內，建立的供臨時運用的建筑物。

未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效，合同其他內容的效力不受影響。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的狀況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

當事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有運用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信任利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于締約的合理費用和打算履約所支出的合理費用，此外還包括丟失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特別性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本說明都有明確規(guī)定。

(一)已經合法占有租賃房屋的;。

(二)已經辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，根據(jù)如下依次確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺瞞等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，推斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最終簽字蓋章的時間。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予復原原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不行抗力致使合同不能接著履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予復原原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未根據(jù)約定的方法或者租賃房屋的性質運用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋全部權人，當房屋因承租人擅自變更主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人復原原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權時，必需在“合理期限”內要求承租人復原原狀，承租人在此期限內不予復原的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人干脆通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，假如承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，懇求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必需在肯定期限內復原原狀，承租人在此合理期限內不予復原的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在肯定期限內復原原狀，同時載明假如不再此期限內復原原狀，合同即自動解除。

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;。

(二)租賃房屋權屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋運用條件強制性規(guī)定狀況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不行抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不行規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人平安或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能運用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能運用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋運用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能運用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋運用條件強制性規(guī)定狀況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非隨意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導致“租賃房屋無法運用”。所謂“無法運用”是指無法根據(jù)租賃房屋的約定用途運用，或者無法根據(jù)租賃房屋的性質運用。

司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且丟失了運用、管理權，權利人只有妥當保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的運用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，假如是由于出租人的緣由，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;假如是由于承租人的緣由，出租人因此遭遇損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的全部權人，假如出租人最終被確認為房屋的全部權人，則房屋租賃合同有效;假如出租人最終被確認不是房屋的全部權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人全部;不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

【解讀】根據(jù)裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分別(即未形成附合)和不行分別(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成接著性和固定性的，非毀損不行分別或者雖可分別但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不行分別狀態(tài)，則不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

根據(jù)添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，全部權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應復原原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人全部;出租人不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經出租人同意或雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行擔當。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已運用房屋的時間予以折舊，不能根據(jù)租賃期限進行分攤。

實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應依據(jù)出租人的須要程度和可利用價值，結合過錯責任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、復原原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行擔當裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的留意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時，必需盡到必要的留意義務，不得對房屋造成毀損，否則應復原原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原則從其約定。

(四)因不行歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)公允原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導致合同解除，承租人無法根據(jù)約定的租賃期限運用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導致合同解除，承租人應自行擔當剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。

(3)因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人根據(jù)各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方根據(jù)各自的過錯程度分擔。

(4)因不行歸責于當事人雙方的緣由導致合同解除，根據(jù)公允責任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。

所謂“剩余租賃期內裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的方法是根據(jù)租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一樣，可托付特地的鑒定機構進行鑒定。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必需經過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對此由承租人負舉證責任;假如出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經表明其已同意裝飾裝修的，則可干脆認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。

對于經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人復原原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權要求承租人將房屋返還并復原原狀，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應擔當賠償責任。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約，但出租人的違約行為更為嚴峻，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人復原原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的擔當有約定的，出租人仍可要求承租人復原原狀、賠償損失。

(一)辦理合法建設手續(xù)的，擴建立價費用由出租人負擔;。

(二)未辦理合法建設手續(xù)的，擴建立價費用由雙方根據(jù)過錯分擔。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質上仍屬于房屋建筑活動，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關規(guī)定，擴建應辦理建設工程規(guī)劃許可證。

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方根據(jù)各自的過錯程度分別擔當;(4)若雙方均無過錯，則按公允原則，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合，經出租人同意的擴建費用可做如下處理：(1)因出租人違約導致合同解除的，若辦理合法擴建手續(xù)，則擴建費用由出租人擔當;若未辦理合法手續(xù)，則應由雙方按各自的過錯程度分別擔當。(2)因承租人違約導致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由懇求削減擴建費用的負擔;若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主見不擔當擴建費用。(3)因雙方違約導致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應由出租人擔當擴建費用，但可以適當削減;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方根據(jù)過錯程度各自承當相應的擴建費用。(4)因不行歸責于雙方緣由導致合同解除的，若辦理合法擴建手續(xù)，則由出租人擔當擴建費用，否則，由雙方根據(jù)過錯擔當分別擔當。

關于擴建立價費用的計算，最高院主見采納工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。

【解讀】適用本條應留意如下幾個問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋全部人將房屋出資給多個承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為。

(2)再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規(guī)定。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參與訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。為督促出租人剛好行使合同解除權，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規(guī)定。

承租人未經出租人同意的轉租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人丟失租賃權，轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結果必定與次承租人具有法律上的利害關系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標的享有獨立的懇求權。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立懇求權的第三人，也可以是無獨立懇求權的第三人。

承租人未經出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、運用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行運用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其運用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當?shù)美臉嫵梢?/p>

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正值理由不支付或拖延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或拖延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償懇求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經出租人同意，次承租人無代償懇求權。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、運用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構成對出租人全部的租賃房屋的無權占有，出租人有權向次承租人主見返還房屋，同時，出租人亦有權向次承租人主見逾期騰期間的占有運用費。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以根據(jù)原租賃合同租賃房屋。本條司法說明將前述規(guī)定中的“共同居住”擴大為“共同經營”，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務，該共同經營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法說明，涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參加經營、共擔風險、共享收益)，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認定為個人合伙。

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生全部權變動的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生全部權變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存，抵押權更注意標的物的交換價值，而租賃權則更注意標的物的運用價值，二者并不沖突。但由于抵押權設定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權不得損害抵押權，抵押權實現(xiàn)發(fā)生全部權的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生全部權變動的，仍應適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以運用該原則。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用，亦不能主見優(yōu)先購買權的損害賠償懇求權。

關于“合理期限”的認定，《民通看法》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以懇求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本說明其次十四條第(三)項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權，該“15日”的屆滿之日確定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必需給承租人留出必要的答復期限——15日，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復期之前履行通知義務。

在房屋轉租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權的主體應為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權不得轉讓。

承租人優(yōu)先購買權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以懇求法院判令其干脆以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為避開承租人濫用權利，在承租人行使優(yōu)先購買權時對其課以肯定的義務，如承租人主見與出租人成立買賣合同的，應當交付肯定數(shù)額的定金或供應擔保，以使出租人信任其履行實力。

承租人雖無權以優(yōu)先購買權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，愛護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據(jù)合同法有關合同效力的規(guī)定推斷。承租人行使優(yōu)先購買權主見以同等條件與出租人成立買賣合同后，應當優(yōu)先愛護出租人履行合同，取得房屋全部權，由此第三人無法接著履行合同的，第三人可以主見出租人擔當違約責任。

【解讀】抵押權的實現(xiàn)時可能會與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優(yōu)先購買權并不沖突，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權。

折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處分權。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現(xiàn)，故承租人主見優(yōu)先購買權，只能根據(jù)第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。

【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優(yōu)先購買權存在肯定沖突，由于優(yōu)先購買權屬“準物權”，有肯定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價時，優(yōu)先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優(yōu)先購買權人;如有更高應價，而優(yōu)先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人?！贝怂^“跟價法”。

在拍賣負擔有優(yōu)先購買權的租賃房屋時，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知優(yōu)先購買權人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權人應根據(jù)拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參與競拍。

(3)舉牌應價，若承租人在出現(xiàn)最高應價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應價人購買。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;。

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;。

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權產生于共有人全部權關系之中，具有物權性質，而承租人優(yōu)先購買權基于租賃關系，本質上仍屬債權性質，根據(jù)物權優(yōu)于債權的理論，共有人的優(yōu)先購買權要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權。

家庭成員之間的房屋買賣，具有深厚的人身色調，與純粹的買賣關系有很大區(qū)分，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主見優(yōu)先購買權。

出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知后應剛好答復，若承租人接到通知后15日內未明確表示購買的，則丟失優(yōu)先購買權，這里強調“明確表示”。

《物權法》第一百零一零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產全部權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移全部權的權利，受讓人仍取得其全部權?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權。

【解讀】本說明于2024年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本說明施行之后提起訴訟的，應當適用本說明;本說明施行前提起的訴訟，本說明施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本說明;本說明施行前已經終審的案件，在本說明施行前提起再審程序，且于本說明實施時仍在審理中的，應當適用本說明;本說明施行前已經終審，本說明施行后當事人申請再審或者根據(jù)審判監(jiān)督程序確定再審的案件，不適用本說明。

房屋租賃合同糾紛

出租方:----市----房地產開發(fā)有限公司(簡稱甲方)。

承租方:(簡稱乙方)。

為了明確甲乙雙方的權利和義務,經甲乙雙方友好協(xié)商同意就下列房屋租賃事項簽訂本合同,以便共同遵守。

一、租賃房屋的位置及面積數(shù)量。

甲方將所屬位于----市--東路----商城地下一層，建筑面積平方米，租賃給乙方做運用。自本合同簽訂之日起乙方即擁有本合同標的物的管理權、運用權。

二、租賃期限。

1、起租日期應以乙方的正式開業(yè)日期為準。

2、起租日期前不少于四個月時間用于乙方的各種裝修、調試、大進貨、招商等等開業(yè)打算工作。

3、詳細計算交納房租時間以乙方的正式開業(yè)日期為準。

4、租賃期從---年月日起到---年月日止共十年。

三、租金數(shù)額。

1、租金第一、二年總計金額為萬元/年。

2、第三年至第十年為萬元/年。

3、本合同所涉及幣種為人民幣。

四、租金交納方式剛好間。

1、租金為每季度交納一次。

2、原則先交后用，于上一季度的最終七天交下一季度租金。

3、首期租金在開業(yè)后其次個月的前三天交納。

4、如遇節(jié)假日則順延。

五、水、電費的計算。

1、乙方租賃面積內水、電表獨立安裝，單獨計費;乙方運用電梯的電費、修理費由乙方負責，并接入乙方的電表。

2、因乙方緣由造成的逾期不能結算，甲方有權停電、停水，在此期間所產生的一切損失由乙方負責。

3、物業(yè)管理費先服務后交費，需另外再簽訂協(xié)議。

六、房屋的改造及修理保養(yǎng)。

1、乙方在租賃期間不得擅自變更房屋主體結構，經甲方同意乙方方可在不損壞房屋主體結構的基礎上對承租區(qū)進行局部改造和裝修，所裝修費用由乙方擔當。

2、甲方定期對房屋進行修理保養(yǎng)，保證乙方營業(yè)、辦公和生活環(huán)境不受影響。

七、物業(yè)管理。

由甲方所屬的----物業(yè)管理中心負責對商城進行物業(yè)管理。

1、甲方必需確保乙方水、電的正常供應，并負責主配電房正常運轉的管理、維護保養(yǎng)。

2、乙方負責超市內部水、電及空調主機房的修理，所需費用由乙方負責。

3、甲方不得無正值理由在乙方營業(yè)時間內停電、停水。由于甲方物業(yè)管理緣由停水、停電其責任由甲方擔當，甲方按停電、停水時間補償給乙方相應時間內的房租，停電、停水時間超過三個小時，乙方全部損失由甲方負責。

4、電力部門、自來水公司、及不行抗力因素造成的停電、停水甲方不負責任，但電力部門、自來水公司停電、停水需提前三天通知乙方。

5、由甲方協(xié)調有關部門允許在----商城前門正常停放車輛，并負責車輛管理，廣場停車場內不準作為貨物出租車停車場及對外用于其他經營，并達到車輛擺放整齊及商場進出口暢通。

6、甲方負責商城內其他業(yè)主營業(yè)時間及其他事項協(xié)商，行使統(tǒng)一管理。乙方經營時間及管理由乙方自己支配，甲方不得干涉。

7、甲方全面負責消防設施的配置、檢查、驗收、運用等工作。

8、甲方正常修理應限制在2次/年內，并需提前三日通知乙方。

9、甲方的物業(yè)管理項目明細必需在乙方裝修前告知乙方，涉及乙方內容需按乙方要求辦理。

10、甲方必需無償為乙方供應足夠、醒目的店名位置。

11、甲方須無償供應乙方相當?shù)膹V告位置。

12、籌備期間甲方給乙方無償供應300平方米左右辦公用房一處。

13、甲方須一次性解決乙方的排水問題，不留后遺癥。

房屋租賃合同糾紛

訴訟懇求：

3、本案訴訟費由被告擔當。

事實與理由：

_______年_______月_______日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》。合同約定：原告承租被告位于____________________________，建筑面積_______平方米，租賃期限為_______年，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止，月租金為_______元，租金為季付，押金為_______元。原告依約向被告繳納了房屋租金、押金。合同履行過程中，被告單方面要求提高房租，原告明確表示不同意。后雙方協(xié)商確定，被告支付原告半個月租金作為違約金賠償原告并返還原告剩余租金以及押金。原告已按約搬離涉案房屋，涉案房屋鑰匙已經按約定交到物業(yè)處。后經多次催要上述費用，被告拒不支付且被告找各種理由讓原告擔當違約責任。原被告雙方多次協(xié)商無果，遂成訟。

綜上，因被告的違約導致原告合同目的無法實現(xiàn)，合同的存續(xù)已經失去實際意義，且原告因此遭遇了重大損失，在協(xié)商無果之下，原告為維護自身合法權益，特依法向貴院提起訴訟，請判如所請。

此致

______________開發(fā)區(qū)人民法院。

具狀人：______________。

_______年_______月_______日。

房屋租賃合同糾紛

法定代表人：京××職務：董事長。

托付代理人：蘇xxxx市易行律師事務所律師。

被上訴人：xx××購物中心有限公司。

居處地：xx市西城區(qū)××外大街××號。

法定代表人：王××職務：董事長。

初字第××號民事判決，懇求撤銷一審判決，依法改判。

上訴懇求：

1、懇求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴;。

2、判令由被上訴人擔當本案的訴訟費用。

事實和理由：

一審判決認定事實不清，證據(jù)不充分。

本案訴爭房屋場地，位于xx市西城區(qū)××大街××號地下一層400平方米面積屬xx商××房地產經營開發(fā)公司(以下簡稱：商××公司)全部。商××公司于xxxx年8月4日與xx林××房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱：林××公司)簽訂了協(xié)議書，約定林××公司取得本案訴爭房屋場地5年的運用權，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉租權。

被上訴人與上訴人于xxxx年8月4日簽訂《租賃合同》時，以及直到《租賃合同》xxxx年8月4日屆滿期間，被上訴人均未取得對該場地的處分權。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認書》，以此證明其已經取得處分權。但事實上，《確認書》并不能證明其已經取得了該場地的處分權，理由如下：

再次，林××公司在《確認書》中表明，“將租賃房屋場地交付給被上訴人運用”。“運用”分為有償運用和無償運用兩種，若為有償運用，即為轉租，因林××公司未取得轉租權，故被上訴人對訴爭房屋場地無處分權;若為無償運用，也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日長達五年期間，將其享有的收益權，根據(jù)上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計算，被上訴人獲得155萬元(31萬/年*5=155萬元)租金，林××公司分文未得。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規(guī)定，林××公司以讓被上訴人“無償運用”本案訴爭房屋場地的形式掩蓋林××公司及被上訴人躲避納稅義務的非法目的行為，應屬無效民事法律行為。

綜上，《確認書》的內容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體，故一審法院經審理認為：“被上訴人依據(jù)xx林××房地產開發(fā)有限公司出具的確認書對訴爭房屋場地享有運用權、轉租權等合法權益，其應為本案的適格訴訟主體?！泵黠@系認定事實不清，依據(jù)的證據(jù)不夠充分。

依據(jù)《民事訴訟法》第一百零一零八條“原告是與本案有干脆利害關系的公民、法人和其他組織“之規(guī)定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格，懇求二審法院經審理后予以改判，支持上訴人的上訴懇求。

此致

xx市第一中級人民法院。

房屋租賃合同糾紛

房屋租賃產生了相關糾紛的，是可以合同雙方先進行協(xié)商的，協(xié)商不成的，是可以前往人民法院進行訴訟解決的，從而通過法院的審理判決來解決處理的。這里給大家共享一些關于房屋租賃合同糾紛怎么處理，希望對大家有所幫助。

(1)調解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當事人經過自愿協(xié)商，解除爭端，達成和解的一種方法和活動。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，進行民間糾紛的調解處理，調解特殊適用對某些界限不清的事實、責任模糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請調委會調解通過調解，糾紛雙方，互諒互讓，以達到既解決糾紛又不傷和氣的目的。

(2)仲裁。仲裁是一種準司法活動?！吨俨梅ā返?條內容規(guī)定：同等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財產權益糾紛”，包括公民個人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以依據(jù)條款或仲裁提請仲裁機構居中判明事實，分清責任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公正剛好，程序簡便，專家斷案，依裁終局”的優(yōu)勢，可以使當事人避開陷入于官司的曠日長久的糾纏和身心乏累的針鋒相對之中，是一種比較受推崇的爭端解決機制。

(3)訴訟。有些租賃糾紛不情愿調解或不服調解，又沒有達成仲裁協(xié)議的，當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動而做出的判決的強制力，要遠遠大于調解和仲裁。

承租人不履行合同，長期拖欠租金，惡意拖欠，承租人違約導致糾紛等。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時由于沒有書面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對租金、租期的約定不明確或由于市場行情的改變，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無正值理由不支付或者拖延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內支付，承租人拒不付款，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不情愿搬出。

房屋租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的。常見的有以下幾種：

這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者運用過程中由于自己的過錯致使房地產受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責任上產生糾紛。

(2)人身財物損害賠償糾紛。

由于房屋租賃出租房的質量問題，或者由于出租人的防護措施不當，造成承租人人身、財物損害的，對于出租人是否擔當責任，責任有多大而產生分歧。

房屋共有人對所屬房屋享有共同的權利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未經其他共有人同意而將房地產出租，侵擾了其他共有人的合法權益。

(4)裝修費用糾紛。

房屋租賃關系特殊是用于經營的房屋租賃關系建立后，常常會在承租人裝修房屋時發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的狀況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費用的處置糾紛。

《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權?！逗贤ā芬灿写祟愐?guī)定。而在現(xiàn)實生活中，許多出租人往往忽視這一優(yōu)先權的法律規(guī)定，有的是有意剝奪承租人的這種優(yōu)先權，因而產生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產的行為依法可確認為無效。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產轉租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經出租人同意擅自轉租，有的是層層轉租，主體混亂;有的是轉租期限遠遠超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉租費后逃之夭夭。在實踐中，有的房屋租賃出租人對未經同意的轉租眼開眼閉，認為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。

一般狀況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建運用或變更原議定好的用途，對房屋的損害比較大和甚至威逼到戶主的人身平安，而房屋租賃承租人又認為自己付了租金有支配權，引發(fā)了很多糾紛。

房屋租賃合同的一方當事人單方面解除合同，一般狀況下是出于無奈，但也有一些當事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而有意單方面毀約解除合同。

1、房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

2、房屋租賃期間屆滿，當事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

3、房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。

其中，《合同法》第214條也明文規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

房屋租賃合同糾紛

郵編：________________。

法定代表人：_____________。

職務：________________。

被告(1)：_________________。

郵編：________________。

法定代表人：_____________。

職務：________________。

法定代表人：_____________職務：________________。

事實與理由：_________________。

此致

___________人民法院。

具狀人：___________。

____年_____月_____日。

房屋租賃合同糾紛

原告：____________，女，漢族，____________年____________月____________誕生，現(xiàn)居____________市____________區(qū)____________鎮(zhèn)____________，身份證號：________________________，電話：________________________。

被告：____________有限公司，地址：____________________________________，統(tǒng)一社會信用代碼：________________________。

法定代表人：____________，職務：____________。電話________________________。

訴訟懇求：

5.判令本案的訴訟費由被告擔當;。

事實和理由：

____________年____________月____________×日，原告與被告____________有限公司簽訂了《房屋托付租賃合同》____________)，將原告全部的位于____________市____________區(qū)____________房屋出租給____________全權管理并進行轉租出租，依據(jù)合同第六條第2項條款約定，成都青客負有按時向原告支付房屋租金的義務，并根據(jù)《租金支付明細表》進行房屋租金支付。但被告未按合約約定履行支付租金的義務。

綜上所述，被告成都青客未根據(jù)《房屋托付租賃合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法權益，依據(jù)《民法典》的相關規(guī)定訴至貴院，望判如所請。

此致

________________________區(qū)人民法院。

具狀人：________________________。

土地租賃合同糾紛

《土地管理法》第四十三條任何單位和個人進行建設，須要運用土地的，必需依法申請運用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準運用本集體經濟組織農夫集體全部的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準運用農夫集體全部的土地的除外。

《土地管理法》第六十三條農夫集體全部的土地的運用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地運用權依法發(fā)生轉移的除外。

《中華人民共和國土地管理法實施條例》

第四條農夫集體全部的土地，由土地全部者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地全部權證書，確認全部權。

農夫集體全部的土地依法用于非農業(yè)建設的，由土地運用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地運用權證書，確認建設用地運用權。

《合同法》第五十二條第(五)項：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定(合同無效情形)《合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的.一方應當賠償對方因此所造成的損失，雙方都有過錯的，應當各自承當相應的責任。

《合同法》第一百零一零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當擔當接著履行、實行補救措施或者賠償損失等違約責任。

《合同法》第一百零一零八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其擔當違約責任。

《合同法》第一百零一一十二條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者實行補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

《合同法》第一百零一一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

房屋租賃合同糾紛

地址：_______________。

地址：_______________。

訴訟懇求：

一、判令被告向原告支付違約金共計________元;。

二、判令被告賠償原告裝修損失________元;。

三、判令被告賠償原告經營損失________元;。

四、判令被告擔當本案的訴訟費用。

事實與理由：

原告與被告于________年________月________日簽訂《________市房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，被告將坐落于________市________區(qū)________莊園________樓的________房出租給原告，合同約定房屋租賃期自________年________月________日至________年________月________日，共計________個月。租金為每月________元，支付時間分別為________年________月________日、________年________月________日、________年________月________日;付款方式為“一年一付，付十二押一”。

________年________月________日，原告向被告交付________年________月________日至________年________月________日房屋租金________元及押金________元，并起先裝修、營業(yè)，裝修共花費________元。________年________月，在原告忙于其他業(yè)務期間，被告擅自解除合同，將房屋租給他人，致使原告原定的業(yè)務無法開展。

在此期間原告多次要求被告接著履行租賃合同，但對方拒不接著履行，對原告的要求束之高閣。

原告與被告簽定的合同事實清楚、有效，被告違約事實清晰。懇求法院依法維護原告的合法權益。

此致

________市________區(qū)人民法院。

具狀人：_______________。

________年________月________日。

附：租賃合同訴訟范文本訴狀副本________份。

房屋租賃合同糾紛

電話：_________________。

訴訟懇求：_________________。

1.判令被告馬上騰出所租賃的房屋;。

2.判令被告支付違約金_______________元整;。

3.判令被告擔當訴訟費用。

事實與理由：_________________。

20__年2月__________日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，因雙方對有關約定事項發(fā)生異議，于是經雙方協(xié)商，在20__年__________月初，對原合同有關條款進行了修改，從新簽定了《房屋租賃合同》，原合同作廢并已銷毀。被告在合同履行期間，違反《房屋租賃合同》第十條第7款(即乙方保證承租甲方的房屋為無明火商業(yè)用房運用，遵守中華人民共和國法規(guī)和政府相關規(guī)定，合法經營。因乙方違法經營而給甲方造成的連帶損失，甲方有權收回房屋并不退還押金，由此給甲方造成的損失由乙方負責賠償。)和第十一條第一款第一項(即租賃期間，乙方有下列行為之一，甲方有權終止合同，收回該房屋，乙方應根據(jù)合同總租金的10%向甲方支付違約金。a：_________________變更本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進行違法經營的。)的約定，運用明火和進行無照違法經營。20__年2月__________日，原告向被告送達了《告知書》，要求被告停止運用煤氣罐，被告不予理睬，拒不接受。20__年3月__________號，物業(yè)向被告送達了《通知函》，要求被告停止運用煤氣罐，被告仍舊不予理睬，拒不接受。

被告的行為嚴峻違反了雙方的協(xié)議約定，損害了原告的合法權益，為了維護原告的合法利益不受侵害，起訴至貴院，懇請貴院能依法維護原告的合法權益，維護法律的權威性和肅穆性。

此致

北京市__________區(qū)人民法院。

起訴人：_________________。

附：_________________本訴狀副本一份;證據(jù)材料五份這里是一份房屋租賃合同糾紛訴狀范本。

房屋租賃合同糾紛

上訴人(原審被告)：周xx，男，漢，住xx市xx區(qū)，公民身份號碼xxxxxxx。

被上訴人(原審原告)：周x，男，漢，住xx市xx區(qū)，公民身份號碼xxxxxx。

上訴人周xx與被上訴人周x租賃合同糾紛一案，上訴人不服xx市xx人民法院(20xx)揭xxx民初字第50號民事判決，特向貴院提起上訴。

上訴懇求：

一、裁定駁回被上訴人的起訴。

二、若判決被上訴人為涉案土地的權利人，則將原審判決第一項改判為上訴人與被上訴人簽訂的《租地合同書》于上訴人提出反訴懇求解除合同之日(即xxx年4月20日)起解除。

三、若判決被上訴人為涉案土地的權利人，則將原審判決其次項改判為被上訴人收取上訴人的xxx年度租金人民幣85000元，應于本判決生效之日起三十內付還上訴人。

四、本案一、二審訴訟費用由被上訴人周x擔當。

事實和理由：

一、原審判決認定事實存在錯誤。

1、原審判決認定上訴人于xxx年1月24日在中國xx電網(wǎng)xxxx供電局辦理了非居民用電變更用電業(yè)務時錯誤的。該項用電變更是由被上訴人辦理的。被上訴人是該項用電業(yè)務的申請人，辦理任何變更都須要被上訴人親自或授權他人辦理。從《非居民用電變更用電業(yè)務受理表》中的客戶簽章可以印證報停用電是被上訴人辦理這一事實。被上訴人暫停了供電致使上訴人租賃土地的合同目的無法實現(xiàn)，被上訴人的行為是嚴峻的違約行為。因此，上訴人自xxx年1月24日起便具有單方解除《租地合同書》的權利。

2、原審判決將不屬于土地運用證范圍的部分租賃土地認定為臨時運用集體土地是事實認定錯誤。

《中華人民共和國土地管理法》第五十七條規(guī)定：“建設項目施工和地質勘查須要臨時運用國有土地或者農夫集體全部的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地運用者應當依據(jù)土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時運用土地合同，并根據(jù)合同的約定支付臨時運用土地補償費。臨時運用土地的運用者應當根據(jù)臨時運用土地合同約定的用途運用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時運用土地期限一般不超過二年。”xx經濟聯(lián)合社自xxx年就將上述土地出租給被上訴人，時間已經超過十年，土地的用途既不是建設項目施工也不是地質勘查，更沒有經過任何審批。原審判決認為上述土地是臨時用地于法無據(jù)。

二、被上訴人不是涉案土地的權利人，無權向上訴人主見任何權利，不是本案適格的當事人，懇求貴院依法駁回被上訴人的起訴。

1、眾所周知，不動產物權的轉移以登記為要件，未經登記不動產物權不發(fā)生轉移。被上訴人于xxx年7月1日與周xxxx簽訂了《轉讓廠基地協(xié)議書》轉讓約xx畝的集體土地建設運用權，但是沒有辦理該地變更登記手續(xù)，被上訴人沒有取得該約xx畝的集體土地建設運用權。周耿炎已經取得該部分土地的集體用地建設運用權，伯勞經濟聯(lián)合社無權再將該土地出租，而被上訴人向伯勞經濟聯(lián)合社繳納該部分土地租金應當視為xx經濟聯(lián)合社的不當?shù)美?/p>

2、被上訴人與xx經濟聯(lián)合社就不屬于土地運用證范圍的部分租賃土地約1.333畝達成的土地租賃合同無效。

(八)以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產;(九)村民會議認為應當由村民會議探討確定的涉及村民利益的其他事項。村民會議可以授權村民代表會議探討確定前款規(guī)定的事項。法律對探討確定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/p>

(2)《中華人民共和國土地管理法》其次十六條規(guī)定：“經批準的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經原批準機關批準;未經批準，不得變更土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。經國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎設施建設用地，須要變更土地利用總體規(guī)劃的，依據(jù)國務院的批準文件修改土地利用總體規(guī)劃。經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地，須要變更土地利用總體規(guī)劃的，屬于省級人民政府土地利用總體規(guī)劃批準權限內的，依據(jù)省級人民政府的批準文件修改土地利用總體規(guī)劃。伯勞經濟聯(lián)合社將不屬于土地運用證范圍的部分租賃土地約xxx畝出租給被上訴人作為工副業(yè)用地變更了原來土地用于農業(yè)的用途，出租行為無效。

(3)被上訴人與xx經濟聯(lián)合社簽訂的《土地租賃合同書》的合同期限已于7月1日屆滿，之后沒有重新訂立合同。也就是說租賃合同沒有以書面形式訂立，依據(jù)《合同法》其次百一十五條：“租賃期限六個月以上的，應當采納書面形式。當事人未采納書面形式的，視為不定期租賃。”雖然xx經濟聯(lián)合社出具了《證明》，證明白被上訴人接著支付租金，但是該項出租事宜未經村民會議探討確定，程序違法，合同無效，被上訴人未取得該約xxx畝土地的運用權。涉案土地的租金在十年過后始終還以xx市斤稻谷的價值收租，是違反市場規(guī)律的，是嚴峻損害集體經濟利益的行為。被上訴人不是該土地的合法承租人。

房屋租賃合同糾紛

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護當事人的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本說明。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護當事人的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本說明。

第一條本說明所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本說明。

【解讀】本條系關于本司法說明適用范圍的規(guī)定。

本說明只調整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃糾紛，可以參照本說明。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質為國有還是集體全部，均適用本說明，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的“城中村”內的房屋租賃行為在本說明調整范圍之內。

依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本說明。

關于軍產房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本說明。

其次條出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，詳細包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經批準或者未根據(jù)批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長運用期限的，人民法院應當認定延長運用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內，依據(jù)形勢的客觀須要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的運用期限、范圍、用途內，建立的供臨時運用的建筑物。

未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效，合同其他內容的效力不受影響。

第四條當事人以房屋租賃合同未根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的狀況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當事人懇求參照合同約定的租金標準支付房屋占有運用費的，人民法院一般應予支持。

當事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有運用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信任利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于締約的合理費用和打算履約所支出的合理費用，此外還包括丟失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特別性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本說明都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的狀況下，承租人均主見履行合同的，人民法院根據(jù)下列依次確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的;。

(二)已經辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，根據(jù)如下依次確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺瞞等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，推斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最終簽字蓋章的時間。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予復原原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不行抗力致使合同不能接著履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予復原原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未根據(jù)約定的方法或者租賃房屋的性質運用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋全部權人，當房屋因承租人擅自變更主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人復原原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權時，必需在“合理期限”內要求承租人復原原狀，承租人在此期限內不予復原的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人干脆通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，假如承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，懇求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必需在肯定期限內復原原狀，承租人在此合理期限內不予復原的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在肯定期限內復原原狀，同時載明假如不再此期限內復原原狀，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法運用，承租人懇求解除合同的，人民法院應予支持：

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;。

(二)租賃房屋權屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋運用條件強制性規(guī)定狀況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不行抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不行規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人平安或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能運用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能運用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋運用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能運用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法