招商運營方案15篇

招商運營方案15篇

招商運營方案1

一、確定招商的組織框架和崗位職責

制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：

1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責人。

2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務組織等工作。

5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

二、建設招商團隊

打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。

(一)招商人員必須具備的基本素質(zhì)

1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：

(1)堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。

(2)強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔責任。

(3)堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。

(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。

2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力

(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學、零售學、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。

(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應變能力

(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。

(2)應變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。

(一)招商人員的特殊素質(zhì)

1、熱愛商業(yè)地產(chǎn)的招商工作，對招商具有特有的興趣。

2、具有局勢控制能力，主要表現(xiàn)在對招商準備工作，了解自身項目的優(yōu)缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優(yōu)勢占據(jù)主動權(quán)。

3、較佳的.團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。

4、外語知識。

(三)招商人員的培訓

招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓并在實踐中鍛煉出來的?？冃Э己撕图顧C制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓就是通過理論和案例的學習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經(jīng)驗更豐富，能夠勝任招商工作。

招商的培訓主要有以下幾個方面：

1、項目及產(chǎn)品知識，以使團隊成員對項目的現(xiàn)狀有清楚的認識。

2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養(yǎng)團隊成員的職業(yè)感。

3、招商專業(yè)知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等)。

4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。

三、招商實施

招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。

(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預測

招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。

項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經(jīng)營風險(一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊)；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風險較小。

(二)廣告投放

考慮到項目建設周期較長，且涉及到拆遷的問題，在土建施工之前不宜大規(guī)模投放廣告，在項目地點周邊大量投放平面廣告即可。在土建進行到一定程度時可開始大規(guī)模投放廣告，傳播渠道包括傳統(tǒng)的電視、報紙、電臺等，也可在互聯(lián)網(wǎng)上相關(guān)網(wǎng)站投放。

廣告宣傳是影響消費者的利器，使廣告發(fā)揮最大的作用,我們應該做好以下工作。

1、做好地方媒體調(diào)查：對當?shù)孛襟w做深入調(diào)查，根據(jù)目標消費者收聽、收視率較高的節(jié)目和價格作合理組合，使產(chǎn)出比例平衡。對戶外廣告價位以及影響力進行調(diào)查，如公交車身廣告、寫字樓平面廣告、干道路燈廣告以及公交車、的士停車牌廣告等。以調(diào)查結(jié)果進行宣傳模式組合。

2、擇好廣告發(fā)布內(nèi)容：一般來說，宣傳應該采用軟硬結(jié)合的方式廣告主打產(chǎn)品的USP(獨特的銷售主張)加深顧客對產(chǎn)品的記憶和影響，樹立產(chǎn)品形象與品牌形象。軟文訴求點是產(chǎn)品功效的進一步具體化講解，從每個角度，按不同的方式，向客戶細細闡述，達到理性購買的目的。

3、據(jù)產(chǎn)品整體的推廣策略決定廣告投入。

4、面對競爭產(chǎn)品的強大廣告，采用相應有效對策：首先摸清產(chǎn)品的廣告投放情況，應避開與競爭產(chǎn)品正面廣告接觸。

(三)主要目標客戶鎖定

首先是確定核心主力店，核心主力店應根據(jù)設計中的業(yè)態(tài)組合鎖定一些高端品牌客戶，成立專案組進行宣攻關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)招商一般走的是以大帶小路線，以大帶小就是用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對項目的成敗起著決定性的作用，它決定了項目的品牌形象、主力客戶群、人流量和物流、人流動線。

其次確定次級主力店和中小商家，次級店和中小商家的選擇應配合核心店的定位，使核心店與次級店形成互補關(guān)系，相輔相成。次級主力店的組合在商業(yè)房地產(chǎn)建設期間應有初步規(guī)劃，項目可以根據(jù)當?shù)叵M水平、消費結(jié)構(gòu)、消費能力和項目的經(jīng)營規(guī)模進行經(jīng)營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮：

1、業(yè)態(tài)定位：其功能服務于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項目；

2、目標市場定位：滿足地區(qū)全客層消費者需要；

3、主題特色：符合當?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設計；

4、經(jīng)營項目：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置；

(四)招商談判

招商中與“求租者”接觸的整個程序，一般如下：

第一次信息的處理(來函、來電)——第一次信息回復——第二次信息處理(二次來函、復電、咨詢、商洽)——第二次信息回復(信息升級→有選擇發(fā)送實質(zhì)性資料)——招商總部零星接單(上門洽談、簽約)——招商會議的籌劃、準備(全國性會議、區(qū)域性會議)——發(fā)出會議邀請(曾經(jīng)問詢者、熟悉者及看報來電者)——接收報名、督促參會——召開會議并簽約——督促履約——店鋪入駐。

在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對大量的反饋信息。對于第一次來電或來函，我們的工作主要是對“求租者”按已經(jīng)設定的招商區(qū)域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做記錄，同時給對方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和項目的基本資料(包括項目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動的安排)，同時對于各地區(qū)實力較強或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營一等的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。需要注意的是，不必在電話中向詢問者做過多有關(guān)招商的說明，主要是避免“求租者”因了解不夠而以偏概全或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息。對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領(lǐng)來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。

1.核心主力店的招商談判

核心店招商談判的基本策略是專題專攻。

首先明確談判目的，招商談判的工作就是圍繞談判目的進行的。目的確定后，就要明確招商談判的各個目標，目標在談判中達成，談判目的也就實現(xiàn)了。目標分三個等級：最高的目標(設想中最好的)；基本目標(可以接受的)；最低目標(底線)。談判工作就是圍繞這些目標爭取最大的利益。

目的明確之后就要制定談判策略，制定策略的依據(jù)則是對談判對象的信息整理。我們要了解談判對象的狀況，對方關(guān)注的焦點，設想對方會提出的疑問并制定相應對策。

核心店招商難度最大、地位最重，情況特殊時可以妥協(xié)，降低條件以便能盡早完成核心店招商。

2.次級店及中小商家的招商談判

次級店一起中小商家的招商談判基本策略是統(tǒng)一標準，公正公平。次級店和中小商家的個體與核心店不同，它占整個項目的比重并不大，而且個體之間差異很大。我們要做的是統(tǒng)一租金標準，統(tǒng)一權(quán)、責、義。統(tǒng)一租金標準不是一刀切，而是指地理位置相似的租戶租金標準統(tǒng)一，相同位置租金差異化會使租戶與招商小組產(chǎn)生矛盾。

其次要約定次級店及中小商家的經(jīng)營范圍，次級店和中小商家的業(yè)態(tài)形式和比例是有設計的，隨意更改經(jīng)營范圍會對整個項目的運營造成不良的影響。

3.特殊商戶

特殊商戶是指有很高文化、科技或者藝術(shù)含量的經(jīng)營單位，引進特殊商戶可以為商業(yè)街增加亮點，形成特色。我們可以給于優(yōu)惠政策邀請入場，以吸引人氣。

會后舉行自助酒會。招商運營方案2

高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以黨的十八大精神為指導，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，牢牢把握發(fā)展第一要務，堅持在認真搞好審計業(yè)務工作的同時，把招商引資作為加快發(fā)展的第一要務，解放思想，開拓創(chuàng)新，強化措施，完善機制，優(yōu)化環(huán)境，切實提高招商引資的質(zhì)量和水平，確保全年招商引資任務完成，為推動我縣經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展做出貢獻。

全年完成招商引資到位資金500萬元以上，趕20__年12月底完成。

符合國家產(chǎn)業(yè)政策和我縣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，重點在房地產(chǎn)開發(fā)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面開展招商。

（一）強化發(fā)展意識，營造招商氛圍。充分認識招商引資是加快縣域經(jīng)濟社會發(fā)展的一項基礎性、戰(zhàn)略性工作，落實全面招商的工作要求，把招商引資作為全局的一項重要工作來抓。全體干部要樹立全民招商的思想，積極搜集、尋求招商信息，宣傳優(yōu)惠政策，千方百計鼓勵、吸引投資者來我縣投資興業(yè)，努力營造良好的招商氛圍。

（二）豐富招商方式，健全招商網(wǎng)絡。要積極利用親友招商、網(wǎng)絡招商、以商招商等方式招商的同時，積極探索代理招商的方式。充分利用和聯(lián)系彬縣藉在外人才資源優(yōu)勢，主動加強與沿海地區(qū)商會、科研院校的聯(lián)系和溝通，搜集和掌握招商引資信息。及時成立招商小分隊，主動出擊，外出招商。

（三）成立工作機構(gòu)，落實工作責任。實施招商引資“一把手”工程，成立以局長為組長的`招商引資工作領(lǐng)導小組。招商引資工作在局黨組的統(tǒng)一領(lǐng)導下開展，實行主要領(lǐng)導全面抓，分管領(lǐng)導具體抓，全局上下共同抓，各負其責，責任到人。各股室要高度重視，切實增強招商引資的責任感和緊迫感，積極參與支持招商引資工作，挖掘發(fā)揮每位干部的人脈關(guān)系，積極開展招商引資，確保招商引資任務的全面完成。

（四）落實優(yōu)惠政策，重獎招商功臣。按照《彬縣招商引資考核獎懲辦法》，制定以下優(yōu)惠獎勵政策。

1、凡局干部職工完成招商引資到位資金的一次性獎勵5萬元；對未完成任務的，按照到位資金情況，適當給予獎勵。

2、凡需出外招商的，局里提供交通工具，每月增加100元的通訊費。

3、外出招商期間工資、津貼照發(fā)，按規(guī)定報銷旅差費，并優(yōu)先享受年度帶薪休假。

4、招商引資沒有成果的，差旅費只報銷50%。

5、對招商引資工作成績突出的，作為評選先進、組織推薦的優(yōu)先人選。招商運營方案3

龍女景區(qū)是市、區(qū)兩級政府傾力打造的重點景區(qū)，龍女旅游商品街是景區(qū)重要組成部分。為使景區(qū)功能配套日趨完善，促推景區(qū)發(fā)展，切實做好景區(qū)旅游商品市場招商工作，特制定本招商方案。

一、指導思想

通過龍女旅游商品街的商品展示，充分挖掘郴州資源優(yōu)勢，充分體現(xiàn)郴州產(chǎn)業(yè)特點、資源特點、風土人情，全力打造一條最具特色、最能反映郴州人文風情的旅游商品街。

二、組織機構(gòu)

經(jīng)區(qū)政府同意，成立區(qū)龍女旅游商品街招商領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組下設辦公室，辦公地點設在龍女景區(qū)游客服務中心，由李毅兼任辦公室主任。

招商領(lǐng)導小組成員名單如下：

組長：劉高生區(qū)政府副區(qū)長

副組長：劉鐵軍區(qū)商務局局長

成員：李永宗區(qū)文化局局長

劉玖林區(qū)農(nóng)辦主任

廖立新區(qū)旅游局局長

王召雄區(qū)體育局局長

許時彪?yún)^(qū)工業(yè)行業(yè)管理辦主任、區(qū)交投公

司副總經(jīng)理

李恒良區(qū)民宗局局長

李毅區(qū)商務局副局長、區(qū)招商局局長

李益鳳區(qū)財政局總會計師

三、商品街門面現(xiàn)狀及功能區(qū)劃設想

（一）商品街現(xiàn)狀：龍女旅游商品街現(xiàn)有商業(yè)門面223間，共10000m2，所有門面產(chǎn)權(quán)均為私人所有。目前已從門面業(yè)主處返租133間。

（二）商品街共設四個功能區(qū)：

1.旅游及名優(yōu)特產(chǎn)品區(qū)：主要經(jīng)營郴州各縣、市、區(qū)具有特色的.名優(yōu)土特產(chǎn)品和旅游服務用品。

2.文化產(chǎn)業(yè)區(qū)：主要經(jīng)營書法作品、字畫，根雕藝術(shù)品、奇石、古玩及其它文化產(chǎn)品。

3.體育用品區(qū)：主要經(jīng)營網(wǎng)球、高爾夫球、游泳及跳水等服務產(chǎn)品。

4.特色小吃區(qū)：主要經(jīng)營地方特色小吃。

四、職責、工作步驟與時間安排

（一）職責：龍女旅游商業(yè)街招商工作由區(qū)商務局牽頭，區(qū)政府相關(guān)部門協(xié)助，按循序漸進的原則，以實際返租的133間門面為基礎進行招商；根據(jù)功能區(qū)劃，采取整體引進與零散相結(jié)合的方式招商，招商方案作以下安排：

1.旅游及名優(yōu)特產(chǎn)區(qū)（65間）：該產(chǎn)品區(qū)除市政府統(tǒng)一安排縣、市、區(qū)已承租的50間門面外，剩余15間門面，旅游產(chǎn)品類10間門面由區(qū)旅游局負責招商，名優(yōu)特產(chǎn)品類5間門面由區(qū)農(nóng)辦負責招商。

2.文化產(chǎn)業(yè)區(qū)（52間）：由區(qū)文化局負責書法作品、字畫、根雕藝術(shù)品、古玩等文化類商戶的招商；區(qū)民宗局負責宗教服務用品的商戶招商；區(qū)商務局負責奇石等商戶的招商。

3.體育用品區(qū)（8間）：由區(qū)體育局負責體育服務用品商戶的招商。

4.特色小吃區(qū)（8間）：由區(qū)商務局負責招商。

（二）工作步驟與時間安排

第一階段：2011年10月宣傳動員、門面摸底

第二階段：2011年11月市場調(diào)查、方案制定

第三階段：2011年12月全面招商

第四階段：2012年元月10日試營業(yè)

五、優(yōu)惠政策

（一）稅收優(yōu)惠：

1.對未達到起征點的商戶，按照有關(guān)稅收法律、法規(guī)進行認定，免征有關(guān)稅收。

2.納稅商戶，二年內(nèi)實交稅收，區(qū)級所得部分全部由區(qū)財政全部獎勵給該商戶，用于支持再發(fā)展。

（二）租金優(yōu)惠：

1.門面租金標準：五年內(nèi)按12元/m2·月的標準收取；五年后按年租金10%遞增的標準收取。

2.對所有入住的商戶前二年內(nèi)免收租金，第三年起按正常租金標準收取。

3.整體招商（30間以上）的租賃期限為20年，零散招商的租賃期限為5年。招商運營方案4

一，運用專業(yè)的旅游資源評估體系對項目進行甄選

在投融資領(lǐng)域，匱乏的不是資金，而是有好的投資回報的旅游項目。因此，在項目的甄選上，采用專業(yè)的旅游資源評估體系對目標項目進行評估，聘請旅游專家和該行業(yè)的營銷策劃專家對目標項目進行論證。評估除了針對目標項目的現(xiàn)有有形的資源的價值，還要考慮到項目可挖掘的潛在價值。評估結(jié)果必須由資深的旅游專家和評估機構(gòu)出俱，這是降低旅游投資項目風險的最為關(guān)鍵一步。因為眾多失敗的旅游項目早在開工建設之前就注定了失敗，只有通過本行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗的專家進行充分論證，認為項目具有很好的投資前景，才會讓資本投入到“高回報、低風險”的項目中來，避免資源的浪費，投資悲劇的發(fā)生。

二，設計最優(yōu)的投資模式

不同的投資模式會有不同的投資回報，按市場需求制定投資項目，豐富投資項目的內(nèi)容，設計投資各個子項目的時間序列安排，采取“滾動式”投資經(jīng)營策略，邊經(jīng)營，邊擴建，針對不同階段設計不同的收益項目，縮短建設周期，盡快回收投資。

三，緊密結(jié)合營銷策劃活動

透視眾多成功的旅游投資項目，都是通過一系列不同階段的營銷策劃與投融資不同的階段配合，一方面挖掘項目資源的潛在價值，包括與人們內(nèi)心世界相連的無形資產(chǎn)的價值和當?shù)氐耐恋?、建筑等資源的增值，另一方面降低投融資過程的`資金籌集的風險、資金到位的難度，給投資商好的項目前景預期。

四，設計良好的投資環(huán)境

現(xiàn)在一些招商引資的投資環(huán)境的設計上一味的在優(yōu)惠政策上讓步，并不一定能吸引投資商，而且還造成了惡性競爭。良好的投資環(huán)境，一方面要有優(yōu)惠政策，一方面要考慮到項目提供者本身的利益。所以優(yōu)惠政策應該是主要針對降低投資者在關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風險，針對項目具體資源匱乏、豐富，不同時段，設計相應的優(yōu)惠政策時間序列。在各項資源的產(chǎn)權(quán)保護和相關(guān)的法律法規(guī)上為投資商提供利益的保護，堅持規(guī)范的市場化運作，這才是投資環(huán)境建立的根本。

五，從降低風險的角度設計融資結(jié)構(gòu)

在項目的融資結(jié)構(gòu)設計上，本著保證資金籌集全部到位和資金成本最小化的原則，從降低項目風險的角度，從各個融資市場上融資，通過轉(zhuǎn)讓、抵押、拍賣項目經(jīng)營權(quán)、項目收費權(quán)的等各種形式引入資本，確定各個融資方式的比例和序列，配合項目的投資模式達到最好的現(xiàn)金流模式。

六，采用標準流程包裝融資方案

在項目的融資方案的設計上，聘請旅游行業(yè)的投資銀行對項目進行包裝。改變傳統(tǒng)招商引資的做法，采用公開融資的流程進行操作，對項目進行各個方面的包裝，制作規(guī)范的商業(yè)計劃書，組織有資格的中介機構(gòu)如：會計師事務所、律師事務所、評估事務所等在盡職調(diào)查基礎上，由其提供相應的履行誠信義務的財務報告、評估報告、法律意見書、投資分析報告等。經(jīng)過這些具有可信度的資料包裝之后，可以吸引海內(nèi)外的尋求最大程度的項目價值最大化和項目風險最小化。招商運營方案5

項目名稱：

樂山旅游度假區(qū)“美食文化商業(yè)街”景點項目地點：樂山旅游度假區(qū)同心園景點下游

項目口號：

“山水成林，美食樂園”

“享受自然，享受尊崇”

項目內(nèi)容：

為大力發(fā)展老樂山旅游文化，河南中陸?；顿Y有限公司與鄭州心怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司攜手在老樂山景區(qū)興建了一條明清文化商業(yè)美食步行街。該街利用先天的人文地理優(yōu)勢和厚重的歷史沉淀，將其打造成一條集餐飲、旅游、文化表演為一體的綜合步行街，建筑風格與美麗的自然景觀相融合，以明朝文化為藍本，融合周邊山水人文，通過真人演繹再現(xiàn)明朝歷史及道家文化的宏大場景，牢牢抓住了每年近百萬人次的旅游消費人流。

一、現(xiàn)場考察規(guī)劃設計“美食商業(yè)街”

組織文化歷史專家、建筑設計工程師及市場部員工現(xiàn)場了解“美食文化商業(yè)街”實際情況，并進行現(xiàn)場講解培訓，了解分析“美食”市場，同時對現(xiàn)場的地勢、地況進行深入的考查了解，達到科學規(guī)劃、趣味十足的目的，以便提升“美食文化商業(yè)街”的文化層次及市場影響力。

二、建筑設計

1、復式包間小商鋪：上下二層半，建筑面積80—90㎡。

2、復式閣樓特色商鋪：

上下二層半，建筑面積120—180㎡。

3、明王府特色大鋪：一層大眾消費，二層貴賓雅間，三層雅間或明式風格客棧，建筑面積260—320㎡。

4、因為沒有過高的建筑物，采光不會有影響，可順地勢而建。

5、樂山美食步行街經(jīng)營美妙絕倫的各式美食，享受古裝商販提拱的服務，古典與時常相結(jié)合，山水人文與現(xiàn)代商業(yè)相輔相成，是一種全新的`美食休閑商鋪。

三、宣傳包裝商業(yè)街

景區(qū)文化要想迅速的推向市場，在市場中達到一定的影響力，宣傳包裝必不可少，市場部計劃對“美食商業(yè)街”進行包裝打造，其計劃如下：

1、對景點的每一商鋪進行命名，并對特別的商鋪進行文化歷史故事的編寫，以達到文化商鋪的目的。

2、組織專業(yè)攝影人員，上山拍照取材，并收集文化及美食素材以便印制宣傳彩頁。

3、組織多次免費外景拍攝，做好前期宣傳。

4、設計印制美食街宣傳彩頁，并組織發(fā)放。

5、組織員工宣傳推廣，擴大影響力。

四、營銷方案：

1、帶領(lǐng)有意向的客戶上山實地考查，鎖定客戶。

2、交50000元抵80000元。

3、對公司員工有優(yōu)惠的政策（詳細方案商定后上報）。

4、老客戶與新客戶之間的優(yōu)惠政策（詳細方案商定后上報）。

5、入駐美食街送超值大禮品，以便銷售。

6、入駐美食街雙重大獎，并有抽獎活動，中獎率100%。

五、推廣方案：

1、“美食商業(yè)街”推廣的主要目的在于擴大樂山的影響力及增加樂山旅游的人氣，同時將樂山美麗的風景展示給廣大民眾，以打造“天中美食樂園”的美稱，對以后樂山旅游的開發(fā)打下一定的基礎。

2、加大宣傳推廣力度，發(fā)放宣傳彩頁，彩頁的內(nèi)容包含樂山游的全部內(nèi)容，“美食文化商業(yè)街、溫泉度假酒店、生態(tài)采摘園、怪坡、馬術(shù)、猴子表演、同心園、射箭等眾多游樂項目。

3、組織專門的營銷小組，制定美食商業(yè)街專業(yè)彩頁，針對市內(nèi)豪宅、別墅群，進行公關(guān)宣傳強力推銷樂山美食樂園。

1）主題突出各個建筑要突出人文地理優(yōu)勢和厚重歷史沉淀，使人盡享自然與歷史的浸潤。

2）交通方便。主干道暢通，商鋪與各個景點交通便利。

3）修建雕像。在美食街上，要修建李自成點將臺，塑造現(xiàn)代美食的歷史。

4）修建水景觀、綠地吸引客戶。招商運營方案6

一、制定產(chǎn)業(yè)

園區(qū)招商運營方案按時間軌可分為：開發(fā)前期招商、園區(qū)建成招商、產(chǎn)業(yè)階段招商、產(chǎn)業(yè)發(fā)展招商。

1、開發(fā)前期招商：是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設計期間就需要進行的招商，這里招的“商”是符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的主導/龍頭企業(yè)，為日后推動產(chǎn)業(yè)集群效應搭建基礎。

2、園區(qū)建成招商：此階段招商主要以產(chǎn)業(yè)鏈招商為主，可以定向招引與龍頭/鏈主企業(yè)配套的上下游企業(yè)、關(guān)聯(lián)服務企業(yè)，完成園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的補鏈、延鏈。

3、產(chǎn)業(yè)階段招商：這個階段園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群效應已經(jīng)有所呈現(xiàn)，入駐產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)較高，相互帶動發(fā)展能力較高，在產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有一定的影響，能夠令當?shù)卣槍π缘脑黾右恍┊a(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展招商：這個階段園區(qū)可以成立相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)或通過與國內(nèi)國際知名產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)合作。持續(xù)跟蹤產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，同時研究政治經(jīng)濟大勢、區(qū)域及當?shù)亟?jīng)濟文化、前沿技術(shù)等等，增強自身對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的判斷力、掌控產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡，更為快速的壯大發(fā)展。

二、市場調(diào)研

1、居民生活水平調(diào)研：

針對本地區(qū)內(nèi)的人口數(shù)量、人口密度、教育水平、職業(yè)狀況、居民收入水平、消費能力、消費習慣等進行調(diào)研以確定該地區(qū)的市場定位。

2、租金水平調(diào)研：

本地區(qū)各類商業(yè)設施租金水平、聯(lián)營扣點的調(diào)研。通過此項調(diào)研分析，為我公司的租金水平、聯(lián)營扣點的制定提供依據(jù)，招商運營方案概述。

3、功能服務性設施調(diào)研：

對商圈內(nèi)的`功能服務性設施布點情況、經(jīng)營情況進行調(diào)研。為我們的招商建立基礎數(shù)據(jù)。

4、同業(yè)態(tài)競爭店調(diào)研：

對城市內(nèi)同業(yè)態(tài)商店進行商店布局、商品組合、客流經(jīng)營狀況的調(diào)研。為我們的招商建立基礎數(shù)據(jù)。

5、商品調(diào)研：

對商品的品種、品牌、價格、價位、銷售情況進行調(diào)研。為我們的招商建立基礎數(shù)據(jù)，招商運營方案概述。

招商運營方案怎么寫。

三、成功招商的關(guān)鍵問題

1、建立商品結(jié)構(gòu)：

根據(jù)調(diào)研結(jié)果及本店的市場定位，建立商品結(jié)構(gòu)表，確定招商范圍及品類、品牌。

2、建立商品檔案庫：

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，建立商品檔案庫。商品檔案庫的信息應包含商戶名稱、代理品牌、銷售級別、聯(lián)系電話、聯(lián)系人、銷售情況等內(nèi)容。是招商工作的重要基礎工作。

3、確定商店平面布局：

根據(jù)商品結(jié)構(gòu)表，按照商品品類，由總部市場部制定出商店的平面布局圖。

4、制定級差租金：

根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)和保本租金標準以及本店的平面布局圖，制定本店的級差租金標準。

5、聯(lián)系、溝通：

根據(jù)商品檔案庫的資料來源，與擬招商戶進行聯(lián)系和溝通。

a、提供我公司的招商資料；

b、介紹公司的發(fā)展及未來

c、介紹我公司在本地區(qū)的發(fā)展計劃

d、介紹我公司目前招商商店的情況、市場定位、開業(yè)計劃、商店布局、與其合作的打算及合作方式等情況。

e、初步交流合作意向。

6、考察、評估：

據(jù)有合作意向的商戶，需進行生產(chǎn)、經(jīng)營情況實地考察，主要是考察商品品種、價位、現(xiàn)場管理、行業(yè)利潤、位置、經(jīng)營面積、公司實力等。

7、談判、簽定合同：

在有合作意向的前提下，進行實質(zhì)性的談判和簽定合同。詳見?合同（協(xié)議）簽定及填寫規(guī)范

a、確定位置和面積：

位置的確定需根據(jù)商店的平面布局圖，按照商品的類別來確定。面積的確定需商戶和我方人員在經(jīng)過對預期的銷售、成本、租金、利潤的分析基礎上來確定。

b、租金及費用介紹：

招商經(jīng)理和商戶要對租金收取標準、收取時間、計算方法進行交流；對商戶應承擔的費用一一告之，包括水、電費、物業(yè)管理費、POS機租賃使用費、廣告費、人員培訓費、保證金等。便于商戶進行統(tǒng)一核算。商戶應承擔的押金有：房間鑰匙、POS機、員工工牌、裝修押金。

c、商戶證照的審核：

營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、質(zhì)檢報告、品牌代理證書、法人身份證等。

d、合同（協(xié)議）的簽署：

在簽定合同（協(xié)議）時要嚴格按照公司有關(guān)合同簽署的規(guī)范執(zhí)行。在合同或協(xié)議簽署的同時，與商戶簽定水電燃氣結(jié)算協(xié)議、商戶管理公約、消防安全責任書、裝修（安全、防火）管理規(guī)定、售后服務責任書、POS機租賃使用協(xié)議等。商戶應如實填寫：商戶基本資料登記表、授權(quán)委托書。

e、合同（協(xié)議）的審批：

合同（協(xié)議）簽署后，由招商經(jīng)理將合同（協(xié)議）整理后，填寫：“商戶簽約審批表”報招商負責人、地區(qū)總經(jīng)理和總部進行審批。詳見?合同（協(xié)議）審批程序。

8、首批租金費用的收取：

首批租金和費用由招商經(jīng)理負責收取。待租金和費用收取后商戶方可進場裝修。附《租金費用管理規(guī)范》。

9、裝修方案的審查與報批：

由商戶提出裝修設計方案（效果圖、平面尺寸圖、立面尺寸圖、電路圖、用材說明）和裝修時間進度。由招商部門根據(jù)裝修方案與店面管理部門、物業(yè)部進行協(xié)商，填寫“購物中心圖紙審核表”共同審核。由招商部門將審查結(jié)果反饋至商戶。附：購物中心圖紙審核表。

a、商戶進場前，招商經(jīng)理需要填寫“商戶進場聯(lián)絡單”與店面管理部門進行溝通，告之相關(guān)事宜。附：商戶進場聯(lián)絡單。

b、商戶辦理進場手續(xù)，與商戶共同查看水、電表；領(lǐng)取鑰匙；填寫“商戶入場交接報告”。附：商戶入（退）場交接報告。

c、帶領(lǐng)商戶到商店綜合部辦理裝修手續(xù)，裝修現(xiàn)場的監(jiān)督管理及竣工驗收。

d、商戶布貨，辦理營業(yè)員入場手續(xù)及培訓。招商運營方案7

一、澄揚優(yōu)勢

1、在企業(yè)并購、國有產(chǎn)權(quán)交易、公司上市等業(yè)務領(lǐng)域形成的專業(yè)技能；

2、與國內(nèi)外投資機構(gòu)的合作關(guān)系。

二、合作方式

1、市政府相關(guān)招商分局與澄揚簽定《委托招商代理合同》，由澄揚免費代為招商；委托方同意澄揚在代為招商的過程中與潛在的投資方簽訂合同并向投資方收取顧問費用。

2、委托方向澄揚提供市政府擬招商項目的資料（盡量推薦較成熟，有吸引力的項目）。

3、由澄揚與合作投資機構(gòu)共同邀集投資者來昆考察，與委托方對接。必要時，澄揚協(xié)助籌辦相關(guān)的座談會及實地踏勘等活動。此外，澄揚也根據(jù)個案項目與投資方聯(lián)系，進行項目撮合。

4、投資方來昆的差旅費自理，在昆交通、接待等費用由澄揚根據(jù)項目及投資方情況予以承擔，但若投資意向強烈，已與委托方進入實質(zhì)性問題的'洽談，則主要由招商方負責接待費用。

5、投資方與招商方簽定投資的相關(guān)文件時，與投資方共同聘請澄揚作為該項目的法律顧問，費用由投資方負擔。招商運營方案8

招商運營，即在招商之前就要做好吸引力要素的規(guī)劃及主題提煉，在業(yè)態(tài)規(guī)劃的基礎上完成招商工作。投資商投資項目時，會憑著靈敏的商業(yè)嗅覺判斷資源中潛在的商業(yè)價值，在選擇項目時會對項目的區(qū)位、交通、地塊、市場、競爭等進行綜合分析研究。但是投資商在面對多種不可預測風險的情況下，如果缺少能透析旅游運營并具有很強投融資理念的規(guī)劃設計機構(gòu)的支持，就很難進行決策并簽訂協(xié)議。因此，投資商只有在基本確定投資風險和收益的前提下，才會決策協(xié)議的簽署。

成功的休閑商業(yè)，依托商業(yè)打造模式，可形成“招商—選商—活商—養(yǎng)商”的商業(yè)運營體系，按權(quán)重也可簡單分為招商和活商兩大分支，即所謂“招得進來，活得下去”。

（1）項目凸顯，待鳳來棲。

要想成功招商引資，旅游項目的開發(fā)運營主體就必須立足資源稟賦和旅游市場需求，凸顯項目優(yōu)勢，形成對項目的全面包裝，培養(yǎng)投資商與商業(yè)經(jīng)營主體的興趣與信心。

（2）自我認知，準確對接。

旅游開發(fā)運營主體需要明確自己的項目定位，包括總體定位、市場定位、形象定位和目標定位，以此為指導依據(jù)，在吸引和選擇投資商時，綜合考慮其投資目標、回報要求和資產(chǎn)能力能否與自身的發(fā)展藍圖相匹配。在確認了目標投資商之后，要充分展現(xiàn)出項目的投資回報前景、能夠享受的.政策紅利等優(yōu)勢，從而實現(xiàn)項目與資本的精準對接。

（3）多方撒網(wǎng)，重點推進。

地方政府應充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機制，放寬市場準入條件，根據(jù)旅游發(fā)展的不同階段、旅游目的地的定位體系和發(fā)展藍圖，提供相應的旅游投資優(yōu)惠政策，不斷優(yōu)化投資機制，營造良好營商環(huán)境，多方建立招商關(guān)系，形成對外開放的招商平臺，構(gòu)建區(qū)域招商新體制，以此對開發(fā)商、投資商形成強大的吸引力。

需要注意到的是，旅游招商融資工作是一項系統(tǒng)性的工作，包括成立旅游招商領(lǐng)導小組，實行專人負責制，制定專業(yè)的招商工作實施計劃和工作報批流程，確定基礎工作對目標達成的精準度，長期持續(xù)性的招商包裝、宣傳、交流與商洽工作。招商運營方案9

溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20__年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應了當今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡等服務設施一應俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。

本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。

1、s——優(yōu)勢

(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。

(2)交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20__年10強民營企業(yè)，20__年消費者信得過企業(yè)。

(4)物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。

(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。

(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

2、w——劣勢

(1)由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

(2)句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

(4)項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。

3、o——機會

(1)經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

(2)政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

(3)市場因素——隨著經(jīng)濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。

(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。

(5)現(xiàn)行的.產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4、t——威脅

(1)國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

(3)國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。

(4)招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。

(6)商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。

招商部職責

一、部門本職：

1、組織及負責整個商城的招商工作：市場調(diào)查、市場分析、項目定位、信息收集、反饋信息、商品結(jié)構(gòu)調(diào)整、組織各種促銷及展銷活動；

2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

二、主要職能：

1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；

2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展；

3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度；

4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核；

5、資料管理：對本部資料進行管理；

6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系；

7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；

8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告；

三、管理范圍：

部門本職所管理業(yè)務范圍。

四、工作要求：

1、本部人員要嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度；

2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；

3、將以顧客服務為中心作為工作原則，高質(zhì)量完成好本職工作，促進公司整體管理服務水平的提高；

4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復；

5、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作。

招商部經(jīng)理：

一、崗位職責：

1、履行領(lǐng)導所指派的工作；

2、負責制定招商工作計劃及目標；

3、根據(jù)招商計劃及目標，制定相關(guān)招商工作方案，落實及實施各項招商方案，統(tǒng)籌本部人員聯(lián)系客戶，并洽談招商細節(jié)；

4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則；

5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績；

6、評估各項招商方案的工作效果；

7、定時向上級匯報招商工作情況；

8、定時開展市場調(diào)查工作并及時匯總上報；

9、建立完整的一套招商資料庫。

二、領(lǐng)導責任：

1、對部門工作目標的完成負責；

2、對下屬人員的工作質(zhì)量、服務水平負責；

3、對下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負責。招商運營方案10

項目概況：

天津馬可·波羅大地影城位于天津意式風情區(qū)馬可·波羅廣場的核心位置，整體面積約8000余平方米，是（仲·龍影視傳媒公司）投資建設的一個集商貿(mào)、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型影城。

項目優(yōu)勢：

優(yōu)越的地理位置：

天津意式風情街（意大利風情區(qū)）位于天津市河北區(qū)，比鄰京津城際鐵路終點天津站，與天津商業(yè)中心濱江道和平路商業(yè)街隔河而望。她作為天津著名的旅游景點之一，將按照天津市委、市政府的要求被打造成為天津城市形象、異域風貌建筑顯著的文化時尚商業(yè)街區(qū)。馬可·波羅大地影城即位于意式風情街的核心位置，更是整個意風區(qū)及河北區(qū)的`唯一一座影城。

久負盛名的旅游勝地

天津意式風情街臨近海河，內(nèi)涵“和平女神雕塑”、“回力球俱樂部”、“意大利兵營”、“梁啟超的飲冰室”、“曹禺故居”、“李叔同故居”、“袁世凱及馮國璋的府邸”等著名景點，她作為海河沿岸的一顆璀璨明珠，內(nèi)區(qū)保留137棟小洋樓，是意大利本土之外亞洲保存最為完整、規(guī)模最為龐大、風格最為飽滿的意大利風貌建筑群落。國內(nèi)、外觀光游客日接待量最高值超過40萬人次。

優(yōu)質(zhì)的消費群體

影城周邊集結(jié)了各種高檔酒吧、商務會所等高檔娛樂休閑區(qū)，發(fā)達的旅游項目更加吸引了大批慕名前來的國內(nèi)、外游客，成為中高端消費者最集中的商業(yè)休閑區(qū)。

政府的大力支持

馬可·波羅影城位于河北區(qū)重要的商業(yè)旅游區(qū)域中，是目前為止唯一一家集商貿(mào)、餐飲、娛樂、休閑為一體的影城，政府對我們影城的建設給予了大力的支持與幫助，并且對此項項目的發(fā)展給予了很高的期望！

長期的合作，無限的商機

馬可·波羅影城是（仲·龍影視傳媒公司）長期投資的項目。意式風情街不僅是天津一個重要的旅游文化景區(qū)也是本市各階層消費者青睞的購物休閑區(qū)，意大利風情街將不斷吸引著商家的投資，刺激消費者的消費。在政務的支持和幫助下，馬可·波羅影城將被構(gòu)建為意式風情區(qū)首屈一指的集商貿(mào)、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型影城！

仲龍影視傳媒在意大利風情街投資的“一宮大地影城”即將開業(yè)，影城擁有7個3D影廳，配套小資餐飲環(huán)境，動漫游戲城，奢侈品購物等相關(guān)業(yè)態(tài)，敬請您的光臨！招商運營方案11

一、區(qū)域分析

瑞嘉商業(yè)美食街是由瑞嘉華府小區(qū)以及二期幸福花園四周外圍的商業(yè)店鋪構(gòu)成，座落庫車老飛機場片區(qū)，北鄰主干道勝利路，西鄰健康路，東側(cè)、南側(cè)為規(guī)劃路，從商業(yè)區(qū)域環(huán)境看，瑞嘉商業(yè)美食街屬政府規(guī)劃中心商務區(qū)內(nèi)。從瑞嘉商業(yè)美食街后續(xù)發(fā)展空間來說，避開商務區(qū)的中心地帶，以瑞嘉華府小區(qū)與二期幸福花園小區(qū)為依托，合理的利用小區(qū)分割道路打造商業(yè)美食街主街道，由瑞嘉華府小區(qū)配套商業(yè)及幸?；▓@小區(qū)的配套商業(yè)，共同完善美食街的各項商業(yè)配套。所以瑞嘉商業(yè)美食街將合理的利用商務區(qū)的`流動資源，以及周邊小區(qū)的固定客戶資源圈，將為庫車打造一個新的商業(yè)美食休閑集散地

二、項目概況

瑞嘉商業(yè)美食街是由瑞嘉華府小區(qū)以及二期幸?；▓@四周外圍的商業(yè)店鋪構(gòu)成，瑞嘉商業(yè)美食街由北鄰主干道勝利路，西鄰健康路，東側(cè)、南側(cè)為規(guī)劃路由五條道路組成一個品字形的商圈，瑞嘉商業(yè)美食街環(huán)繞在瑞嘉華府小區(qū)及幸?；▓@小區(qū)四周。由于該項目周邊四條規(guī)劃道路施工及周邊配套尚未完善，造成周邊商業(yè)根本不具備商業(yè)店鋪條件，公交、中心商務區(qū)相關(guān)部門的入住，周邊小區(qū)住戶的入住等種種因素，導致瑞嘉華府及幸?；▓@小區(qū)的商業(yè)部分的價值都遠遠低于其作為瑞嘉商業(yè)美食街商業(yè)部分應具有的價值。相對于周邊關(guān)聯(lián)區(qū)域，瑞嘉商業(yè)美食街整體商業(yè)規(guī)模最大，但通過合理的定位及完善的運營思路仍然可以實現(xiàn)一流的美食街，銷售不會因為價格問題而滯銷、不會因為可改變因素而廉價，經(jīng)營不會因為物業(yè)高價而低回報。

三、銷售與招商概述

瑞嘉商業(yè)美食街目前因為各種因素導致物業(yè)貶值，銷售出現(xiàn)停滯。而本來，作為瑞嘉華府及幸?；▓@小區(qū)的商業(yè)部分，瑞嘉商業(yè)美食街本身就具有品牌號召力。揚長避短，發(fā)揮品牌、規(guī)模、區(qū)域等優(yōu)勢，對現(xiàn)場進行整改、對物業(yè)進行變更，使瑞嘉商業(yè)美食街的物業(yè)自然價值得到體現(xiàn)。通過商業(yè)運作，專業(yè)主題市場運營，有效的溶入整個商圈，有效的利用未來該區(qū)域密集的人流、車流；通過對項目商業(yè)制定行之有效的招商運營策略。在銷售中通過現(xiàn)場的包裝、廣告的促進、銷售技巧的運用等等，必然的會實現(xiàn)銷售。銷售當中的商業(yè)運作，一個主要方面是售后返租，而售后返租又產(chǎn)生招商工作，可以說，招商是銷售的手段。同時，與銷售的緊密結(jié)合，招商對業(yè)態(tài)選擇，又應該遵循專業(yè)主題市場的規(guī)范。招商運營方案12

招商工作決定著產(chǎn)業(yè)園的未來，優(yōu)質(zhì)項目的引進能夠促進園區(qū)產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商是一項艱巨而長期的工作，不可能一蹴而就。產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商部門應制定有效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運營方案，促進招商工作的持續(xù)高效開展。

一、制定產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運營方案按時間軌可分為：

開發(fā)前期招商、園區(qū)建成招商、產(chǎn)業(yè)階段招商、產(chǎn)業(yè)發(fā)展招商

1、開發(fā)前期招商：是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設計期間就需要進行的招商，這里招的“商”是符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的主導/龍頭企業(yè)，為日后推動產(chǎn)業(yè)集群效應搭建基礎。

2、園區(qū)建成招商：此階段招商主要以產(chǎn)業(yè)鏈招商為主，可以定向招引與龍頭/鏈主企業(yè)配套的上下游企業(yè)、關(guān)聯(lián)服務企業(yè)，完成園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的補鏈、延鏈。

3、產(chǎn)業(yè)階段招商：這個階段園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群效應已經(jīng)有所呈現(xiàn)，入駐產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)較高，相互帶動發(fā)展能力較高，在產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有一定的影響，能夠令當?shù)卣槍π缘脑黾右恍┊a(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展招商：這個階段園區(qū)可以成立相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)或通過與國內(nèi)國際知名產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)合作。持續(xù)跟蹤產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，同時研究政治經(jīng)濟大勢、區(qū)域及當?shù)亟?jīng)濟文化、前沿技術(shù)等等，增強自身對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的判斷力、掌控產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡，更為快速的壯大發(fā)展。

二、制定產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運營方案按招商渠道可分為：

政府招商渠道、大數(shù)據(jù)招商渠道、產(chǎn)業(yè)鏈招商渠道、以商招商渠道、互聯(lián)網(wǎng)招商渠道、商會/協(xié)會招商渠道、展會/會議招商渠道、文化/活動招商渠道、駐點招商渠道、中介/顧問招商渠道。下面主要為大家介紹一下大數(shù)據(jù)招商和產(chǎn)業(yè)鏈招商。

1、大數(shù)據(jù)招商渠道：許多專業(yè)的服務機構(gòu)都已經(jīng)建立了龐大的招商數(shù)據(jù)庫，產(chǎn)業(yè)園區(qū)既可以自己建立這樣的招商數(shù)據(jù)庫，也可以與專業(yè)的服務機構(gòu)合作，購買專業(yè)的大數(shù)據(jù)服務，獲得精準的企業(yè)信息，再直接對接企業(yè)。

2、產(chǎn)業(yè)鏈招商渠道：產(chǎn)業(yè)鏈招商作為產(chǎn)業(yè)園重要的.招商渠道，圍繞區(qū)域產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)品，定向招引與之配套的上下游企業(yè)、關(guān)聯(lián)服務性企業(yè)，謀求產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，增強產(chǎn)品、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)的綜合競爭力。就是利用一個上規(guī)模主體生產(chǎn)企業(yè)的落戶，制定合理的優(yōu)惠政策，吸引配套上下游企業(yè)就近落戶生產(chǎn)配套產(chǎn)品，延伸產(chǎn)業(yè)鏈。利用零部件加工項目的集群化，吸引主機生產(chǎn)企業(yè)就近落戶，降低產(chǎn)品的商務成本，提高市場競爭力。

三、制定產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運營方案按思路可分為三個階段：

產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位、對標企業(yè)尋找篩選、親商暖企，做好“穩(wěn)商”服務

1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位：產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)定位要充分考慮資源稟賦、區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎和區(qū)域分工協(xié)作等因素，此外，產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也是產(chǎn)業(yè)定位考慮的重要因素。不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有不同的優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要發(fā)揮比較優(yōu)勢，做好產(chǎn)業(yè)定位，做大做強優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以通過資源優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢、區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎、區(qū)域分工協(xié)作、產(chǎn)業(yè)升級等幾個方面來進行產(chǎn)業(yè)定位。

2、對標企業(yè)尋找篩選：有了明確的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，接下來就是尋找對標企業(yè)，這也是產(chǎn)業(yè)園招商過程中最為困難的一步。很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)都因為缺乏招商信息渠道，而導致招不到想要的企業(yè)。

3、親商暖企，做好“穩(wěn)商”服務：新的企業(yè)入駐，園區(qū)應給予其足夠重視，硬件上提供保障、稅收上提供優(yōu)惠，遇到困難積極幫助解決等，建立起“親”商“清”的園企關(guān)系，園區(qū)與企業(yè)打交道，要坦坦蕩蕩，盡心盡力，企業(yè)也有困難就說，有要求就提，真正做到“親”不逾矩，“清”不疏遠，企業(yè)才會因為園區(qū)的福利和貼心而留下來。招商運營方案13

1.全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

2.項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。

3.創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

1.用地概述

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于西路北側(cè)，路東側(cè)、中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積20__㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。

2.項目規(guī)劃

商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)

2.1商鋪部分：約15000㎡

2.2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡

返遷住宅面積：約10000㎡

2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)

2.4地下建筑：約6000㎡

3.相關(guān)部門給定的規(guī)劃設計要點

__市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點(略)

4.用地紅線圖

(見附件)

---效益和品牌

1.項目銷售按目標計劃順利完成

1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。

1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。

2.項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。

2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。

2.2綜合提升_房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界

品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。

品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。

通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。

注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。

通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。

通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

1.項目優(yōu)勢

1.1地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺

廣場位于__市中心地帶，屬于人民路頂級商業(yè)中心向次級商業(yè)中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震川路、柏廬路主干道，交通便利。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前__市城區(qū)內(nèi)最后一塊商業(yè)用地。

1.2商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷

1.3商鋪市場需求較大

商業(yè)買家較多，商業(yè)炒家占了相當比例

2.項目劣勢

2.1周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。

2.2雖然本項目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與__市人民路商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏相應的市政配套設施，導致本項目自身的商業(yè)氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購物中心的連動，共同打造震川路---柏廬路路口商業(yè)區(qū)。

3.機會點

3.1經(jīng)濟發(fā)展利好因素

柏廬路地位的提升，與其說是開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是__城市規(guī)模擴大、核心商業(yè)圈對外延伸的必然。隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市東擴飛速進行，目前已形成南北以前進路為軸，東西以柏廬路為軸的新格局。柏廬路也因地處城市新軸線中心的'緣故，商業(yè)地位迅速上升。

3.2地理區(qū)位優(yōu)勢

目前__市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。

3.3項目連動實現(xiàn)價值最大化

本項目對面的萊茵廣場已經(jīng)落成，據(jù)悉，怡景灣的住客有40%都是中國臺灣人，如能完善和補充萊茵廣場的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。

3.4中心城市的建設匯聚了人氣

隨著城市的發(fā)展和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎

4.風險

4.1市場因素

從目前__市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。

4.2自身因素

本項目對面的萊茵廣場與其他商鋪已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒能創(chuàng)新超越萊茵廣場的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。

5.綜合分析

從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市嘗適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的商鋪物業(yè)以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，當前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的“商業(yè)步行街”、“一站式購物”的大買場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；三是產(chǎn)品和配套，商鋪產(chǎn)品