龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表分析

龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表分析目錄TOC\o"1-2"\h\u21329摘要 頁(yè)共14頁(yè)龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表分析摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)鏈，近些年領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，怎樣在猛烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里維持本身平穩(wěn)發(fā)展并技術(shù)領(lǐng)先同行業(yè)變成高管主要關(guān)心的問題。本文從龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)告考慮，主要對(duì)龍湖集團(tuán)負(fù)債表和本年利潤(rùn)開展整體分析；次之從財(cái)務(wù)指標(biāo)分析管理體系下手，分析了龍湖集團(tuán)的償還債務(wù)、經(jīng)營(yíng)、贏利及其發(fā)展能力，并和同行業(yè)敵人開展橫向?qū)Ρ确治?；最終給出了龍湖集團(tuán)可能出現(xiàn)的難題，針對(duì)這些問題明確提出調(diào)節(jié)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)并且對(duì)成本等特色按新項(xiàng)目核算分派等提議。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)表分析；房地產(chǎn)；龍湖集團(tuán)一、引言（一）研究背景財(cái)務(wù)報(bào)表可以有效體現(xiàn)一個(gè)公司在一定階段所的所獲得的考試成績(jī)，可是，因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表反映的是一種抽象的數(shù)據(jù)信息，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表所列式數(shù)據(jù)信息，非專業(yè)人士難以整理這其中的邏輯關(guān)系并由此獲得企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，必須財(cái)會(huì)人員根據(jù)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行整理、表述，進(jìn)而為表格用戶的管理決策提供一些根據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)與日驟增，在所有社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。隨著社會(huì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們對(duì)于居住條件的舒適感要求越來越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也變的越來越快，成為了擴(kuò)大內(nèi)需，穩(wěn)定就業(yè)，推進(jìn)科技創(chuàng)新的重要能量。將來的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，會(huì)以改善民生作為重要發(fā)展方位。中國(guó)的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)即將迎來一次極大的變革，從開始的建設(shè)與發(fā)展城鎮(zhèn)化建設(shè)住宅轉(zhuǎn)移到我國(guó)確保層面。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一種高回報(bào)的領(lǐng)域，但很多房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)忽略對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，導(dǎo)致出現(xiàn)各種各式各樣的運(yùn)營(yíng)、會(huì)計(jì)等一系列問題。從而，房地產(chǎn)行業(yè)必須高度重視財(cái)務(wù)分析。伴隨著相關(guān)部門的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，乃至各種金融企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目門檻不斷升高。因而，怎樣在競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，并在競(jìng)爭(zhēng)中超出競(jìng)爭(zhēng)者，變成企業(yè)管理人員主要關(guān)心的問題。龍湖集團(tuán)集團(tuán)有限公司1993年創(chuàng)辦于重慶，在全國(guó)范圍內(nèi)，最主要的業(yè)務(wù)涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、租賃房、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智能化服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)流程。龍湖地產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)已超十多年，步伐大步走發(fā)展快速。本文以龍湖集團(tuán)集團(tuán)有限公司為例子，對(duì)龍湖2020-2022年的財(cái)務(wù)報(bào)表開展展開分析。（二）選題意義財(cái)務(wù)分析要以財(cái)務(wù)報(bào)表和其它數(shù)據(jù)資料為基礎(chǔ)，選用專門技術(shù)性和方法點(diǎn)評(píng)企業(yè)過去與現(xiàn)在的會(huì)計(jì)品質(zhì)、財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)及變化，揭露企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，分析企業(yè)將來的發(fā)展市場(chǎng)前景，為信息內(nèi)容用戶的管理決策提供參考。一般認(rèn)為，財(cái)務(wù)分析最開始產(chǎn)生在美國(guó)，是美國(guó)工業(yè)大發(fā)展時(shí)代的產(chǎn)物。在美國(guó)初期發(fā)展時(shí)，企業(yè)規(guī)模較小，金融機(jī)構(gòu)依據(jù)信用貸款。但是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展迄今，金融機(jī)構(gòu)已無法光憑個(gè)人征信就再?zèng)Q定是否給企業(yè)借款，而是將關(guān)鍵轉(zhuǎn)移到企業(yè)的總體發(fā)展和計(jì)劃，企業(yè)現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)情況怎樣，是否存在水平續(xù)借和還款。19世紀(jì)初和20世紀(jì)，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款條件的企業(yè)就提出了，前去辦理貸款的前提下應(yīng)提供企業(yè)的負(fù)債表，以便金融機(jī)構(gòu)參照。接著，金融家亞力山大豪爾首開財(cái)務(wù)報(bào)表分析與評(píng)價(jià)的先河，創(chuàng)辦了比例分析管理體系。來到20個(gè)世紀(jì)20時(shí)代，伴隨著資本市場(chǎng)產(chǎn)生，財(cái)務(wù)分析由大多為貸款機(jī)構(gòu)服務(wù)項(xiàng)目拓展到為投資者業(yè)務(wù)。在這樣的背景下，執(zhí)行對(duì)于社會(huì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展有著十分密切關(guān)系的房地產(chǎn)業(yè)開展財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的探索就變得十分必須。它不僅是關(guān)聯(lián)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的發(fā)展戰(zhàn)略問題，并且與大眾的日常日常生活、社會(huì)安定息息相關(guān)。本文以成城集團(tuán)公司為例子就現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開展分析。（三）研究現(xiàn)狀趙婷，孫光輝（2017）覺得根據(jù)分析找到美國(guó)杜邦體系中的三因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)售企業(yè)盈利能力各個(gè)方面的的影響分析，發(fā)覺銷售毛利率的變動(dòng)和凈資產(chǎn)收益率大小是否直接關(guān)系公司盈利，企業(yè)想要提升其凈資產(chǎn)收益率唯一的方法是提升銷售毛利率和權(quán)益乘數(shù)。提議：減少企業(yè)的生產(chǎn)成本花費(fèi)、創(chuàng)新管理企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)規(guī)模、提升企業(yè)營(yíng)運(yùn)資本。張晶（2016）覺得提升企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的路徑。第一是：建立科學(xué)合理的資金渠道：在降低企業(yè)的負(fù)債率的前提下；也需要提升企業(yè)公司股東的權(quán)益，對(duì)成本費(fèi)有一定的控制力。健全銷售費(fèi)用的管理制度，不斷完善成本計(jì)算的方式。張緒軍（2017）覺得商業(yè)房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將重心放在節(jié)省成本上，實(shí)際關(guān)心凈資產(chǎn)收益率、銷售利潤(rùn)率項(xiàng)指標(biāo)；此外，密切關(guān)注公司股東的盈利情況，所以只有滿足項(xiàng)目投資人的權(quán)益，企業(yè)才可以更持久的發(fā)展。二、相關(guān)理論基礎(chǔ)（一）財(cái)務(wù)報(bào)表分析的概念財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)對(duì)外開放所提供的體現(xiàn)企業(yè)某一特定階段的財(cái)務(wù)狀況和某一會(huì)計(jì)年度的經(jīng)營(yíng)成效，現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)信息文件。主要包含財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及附表和其它必須在財(cái)務(wù)報(bào)告中公布相關(guān)信息資料。可以全方位體現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流狀況。可是單從財(cái)務(wù)報(bào)告上的數(shù)據(jù)沒法直接或者全方位表明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，尤其是不可以表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的好與壞和經(jīng)營(yíng)成效高低。只有把企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析與相關(guān)的信息進(jìn)行較為才可以表明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況所處影響力，所以要開展財(cái)務(wù)報(bào)告分析。財(cái)務(wù)報(bào)告分析，又被稱為財(cái)務(wù)報(bào)表分析，是由搜集、梳理企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表里的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，同時(shí)結(jié)合別的相關(guān)補(bǔ)充信息，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流問題進(jìn)行綜合比較與評(píng)價(jià)，為會(huì)計(jì)報(bào)表使用人給予戰(zhàn)略決策與控制根據(jù)的一項(xiàng)管理方面。（二）財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法1、趨勢(shì)分析法趨勢(shì)分析法是通過對(duì)比連續(xù)數(shù)期財(cái)務(wù)報(bào)告中相同目標(biāo)，確定其增減變動(dòng)來說明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成變動(dòng)趨勢(shì)的一種方法。2、比率分析法比率分析法是利用2個(gè)指標(biāo)值間的比例計(jì)算測(cè)算剖析。依據(jù)剖析總體目標(biāo)與需求，比率分析法的重要應(yīng)用方法有以下三種。一是組成占比，就是指某一特定指標(biāo)值中各成份和整體中間比例，體現(xiàn)了各因素和整體相互關(guān)系。二是高效率比例，是一種投入和產(chǎn)出率相互關(guān)系。應(yīng)用速度比指數(shù)值，能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行對(duì)比，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)際效果開展安全檢查，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。三是關(guān)系比例，它體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動(dòng)之間的相互聯(lián)絡(luò)、相互依賴之間的關(guān)系。三、龍湖集團(tuán)簡(jiǎn)介以及該公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析（一）龍湖集團(tuán)公司概況龍湖于一九九三年創(chuàng)立于重慶，在中國(guó)快速發(fā)展，關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)范疇包含房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)投資，租賃房，空間服務(wù)，房產(chǎn)租賃，房子裝修等六大行業(yè)，與此同時(shí)仍在積極推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、產(chǎn)城等創(chuàng)新行業(yè)。2009年，龍湖集團(tuán)有限公司在香港交易所掛牌上市。企業(yè)現(xiàn)有員工40000多位，在中國(guó)100好幾個(gè)城市開展業(yè)務(wù)流程。龍湖在2021年位居《財(cái)富》500強(qiáng)排行榜，持續(xù)9年獲得中國(guó)十大房地產(chǎn)開發(fā)商綜合性實(shí)力排行榜，11年獲得《福布斯》2000家企業(yè)排名榜，并在我國(guó)愛心慈善領(lǐng)域得到“中華慈善獎(jiǎng)”。龍湖是TOD發(fā)展方式的先峰，目前已經(jīng)有80個(gè)重點(diǎn)，以TOD為中心的全業(yè)態(tài)開發(fā)總面積超千萬平方。從1998年迄今，龍湖已有1000多個(gè)項(xiàng)目，建筑面積超出1億3千萬平方?！疤旖帧笔驱埡虡I(yè)服務(wù)的王牌知名品牌，在全國(guó)范圍內(nèi)完成了關(guān)鍵的市場(chǎng)定位。到2021年末，龍湖已經(jīng)有61個(gè)大型商場(chǎng)開業(yè)，每一年的人流量超出6.8億人，超出5，000個(gè)合作品牌。龍湖冠寓早就在中國(guó)30好幾個(gè)超重量級(jí)城市開展業(yè)務(wù)流程，現(xiàn)在已經(jīng)擁有超過100，000個(gè)一個(gè)新的酒店餐廳，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位，在集中型的長(zhǎng)租公寓中排名TOP3。龍湖智創(chuàng)生活就是我國(guó)規(guī)模大的一家主要從事物業(yè)管理服務(wù)、商務(wù)接待運(yùn)行、智能化定居及空間服務(wù)的企業(yè)。在全國(guó)各地100好幾個(gè)城市13個(gè)行業(yè)中，實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)，13年以來，客戶滿意度一直保持在90%之上。截止于2021年12月28號(hào)，龍湖智創(chuàng)日常生活物業(yè)管理有限公司共簽署了4.4億平方米合同和戰(zhàn)略合作開發(fā)項(xiàng)目，在管總建筑面積2.5億平方米。龍湖智創(chuàng)日常生活因其多元化經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)60家購(gòu)物商場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)總面積580萬平方，為13，000多名居民提供幫助。塘鵝租賃是一家專業(yè)的房產(chǎn)中介企業(yè)。截止于2021年末，塘鵝租用已為137三萬名客戶提供了96%的令人滿意。塘鵝美裝飾公司為顧客提供一站式的裝配式建筑服務(wù)項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)包含10種以上的空間類型，超出300個(gè)工程項(xiàng)目。（二）龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表分析資產(chǎn)負(fù)債表剖析都是基于資產(chǎn)負(fù)債表所進(jìn)行的財(cái)務(wù)報(bào)表分析。資產(chǎn)負(fù)債表是反映一個(gè)公司在某一特定時(shí)段財(cái)務(wù)狀況的重要財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，是公司整體情況的抽象性敘述。根據(jù)對(duì)龍湖集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表的解讀，可以真正了解龍湖財(cái)務(wù)狀況的變更以及緣故，點(diǎn)評(píng)企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)經(jīng)營(yíng)情況的反應(yīng)程度上。1、趨勢(shì)分析由表3.1和圖3.1可以得到，龍湖集團(tuán)2020年至2022年財(cái)產(chǎn)、負(fù)債率及其他綜合收益不斷展現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，說明龍湖集團(tuán)發(fā)展趨勢(shì)處在比較穩(wěn)定、健康的狀態(tài)。2022年，五百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為829.89億人民幣，同比增長(zhǎng)16.64%，資產(chǎn)總額均值為178.81億人民幣，同比增長(zhǎng)17.89%。在2022年房地產(chǎn)行業(yè)的融資自然環(huán)境因新冠肺炎疫情危害有一定的釋放壓力，另外在復(fù)工復(fù)產(chǎn)的風(fēng)潮中，總體經(jīng)濟(jì)情況逐漸恢復(fù)至標(biāo)準(zhǔn)值。2、結(jié)構(gòu)分析由表3.1和圖3.2得知，在2020年至2022年中間，龍湖集團(tuán)的負(fù)債率分別是72.22%、74.45%和74.81%，說明龍湖大多數(shù)運(yùn)用債務(wù)開展融資，債務(wù)資本顯著超過權(quán)益資本成本，這和龍湖集團(tuán)所屬房地產(chǎn)行業(yè)特殊融資方式有很大的關(guān)系。與股份融資對(duì)比，負(fù)債融資具備融資速度更快、融資成本費(fèi)用低等特點(diǎn)。表3.1龍湖集團(tuán)2020-2022年資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益變動(dòng)表項(xiàng)目2020年2021年2022年資產(chǎn)總計(jì)(萬元)506884006522450076515900資產(chǎn)逐期增長(zhǎng)(萬元)-1453610011291400負(fù)債合計(jì)(萬元)366066004855670057243500負(fù)債逐期增長(zhǎng)(萬元)-119501008686800所有者權(quán)益合計(jì)(萬元)140818001666780019272400所有者權(quán)益逐期增長(zhǎng)(萬元)-25860001165900負(fù)債占總資產(chǎn)的比重(%)72.22%74.45%74.81%所有者權(quán)益占總資產(chǎn)比重(%)27.78%25.55%25.19%資料來源：龍湖集團(tuán)2020-2022年度財(cái)務(wù)報(bào)告圖3.1龍湖集團(tuán)2020-2022年資產(chǎn)負(fù)債及所有者權(quán)益變化趨勢(shì)圖3.2龍湖集團(tuán)2020-2022年負(fù)債及所有者權(quán)益占比圖3、土地儲(chǔ)備分析龍湖地產(chǎn)在2022年新增121宗土地，新增總建筑面積2567萬平方，同比增加48%，總土地價(jià)格1050億人民幣，同比增加33%。龍湖在今年的更有效率地拿到土地，特別是“三條紅線”后，龍湖集團(tuán)積極主動(dòng)充分利用充沛的手中現(xiàn)錢積極主動(dòng)拿地，其后半年拿地利益拿地總金額573億人民幣，是上半年的1.2倍。2022年龍湖始終保持相對(duì)較高的利益水準(zhǔn)，新增土地建筑面積利益比例為72.0%。從各大城市的電子能級(jí)分布來看，82%的一二線城市與去年對(duì)比保持一致，值得關(guān)注的是一線城市占有率同期相比大幅度下降了5％，城市能級(jí)的構(gòu)造的改變，造成今年拿地平均價(jià)同比下跌了8%，降到5687元/平米。從地區(qū)分布上來說，2000年龍湖在環(huán)渤海地區(qū)銷售業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額有所增加，總成交量達(dá)到400億，同比增長(zhǎng)69%；在區(qū)域占有率角度來，龍湖地產(chǎn)在2022年的各個(gè)地區(qū)都很平衡，以環(huán)渤海地區(qū)的30%為最大，西部地區(qū)為29%。圖3.3龍湖集團(tuán)2020-2022年土地儲(chǔ)備變化圖圖3.4龍湖集團(tuán)2022年新增土地區(qū)域分布圖（三）龍湖集團(tuán)利潤(rùn)表分析利潤(rùn)表分析是剖析企業(yè)怎么組織收入、節(jié)省成本支出以實(shí)現(xiàn)提高效益的能力，用于點(diǎn)評(píng)公司經(jīng)營(yíng)管理成效。本一部分將會(huì)對(duì)龍湖集團(tuán)2020-2022年本年利潤(rùn)相關(guān)業(yè)務(wù)展開分析。營(yíng)業(yè)收入以及變化剖析對(duì)營(yíng)業(yè)收入的變化趨勢(shì)展開分析，可以看得出收益的波動(dòng)以自己的在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)能力。借助表3.2和圖3.5可以得知，在2020年至2022年間，營(yíng)業(yè)收入展現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)，總計(jì)增強(qiáng)了55.62%，由此可見公司有能力通過自身發(fā)展趨勢(shì)完成工作穩(wěn)定提升。表3.2龍湖集團(tuán)2021-2021年?duì)I業(yè)收入變動(dòng)表項(xiàng)目2020年2021年2022年?duì)I業(yè)收入(萬元)115798001510260018454700營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率(%)-30.4222.2資料來源：龍湖集團(tuán)2020-2022年度財(cái)務(wù)報(bào)告圖3.5龍湖集團(tuán)2020-2022年?duì)I業(yè)收入變動(dòng)趨勢(shì)圖四、龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)分析可以有效評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，本一部分將會(huì)對(duì)企業(yè)償還債務(wù)能力、經(jīng)營(yíng)能力、贏利能力、發(fā)展能力開展評(píng)價(jià)分析。這里將選擇萬科地產(chǎn)和綠地控股倆家同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)做為比照企業(yè)進(jìn)行對(duì)比。（一）償債能力分析償還債務(wù)能力就是指企業(yè)用之財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)的能力，展現(xiàn)了企業(yè)的清償債務(wù)能力，是點(diǎn)評(píng)企業(yè)的重要因素。KhojaL曾說明剖析企業(yè)的償還債務(wù)能力時(shí)應(yīng)融合所處環(huán)境分析。龍湖集團(tuán)的償還債務(wù)能力有關(guān)指標(biāo)值見表4.1。1、趨勢(shì)分析由表4.1能夠得知，龍湖集團(tuán)現(xiàn)金比率持續(xù)下降，原因是速動(dòng)資產(chǎn)的減少，根據(jù)負(fù)債表速動(dòng)資產(chǎn)大幅降低可能是由于庫(kù)存商品降低而造成的。而速動(dòng)比率起伏比較小，從數(shù)值上來說，龍湖集團(tuán)的速動(dòng)比率低于認(rèn)可比較科學(xué)合理的1，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致的，由于房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目完工應(yīng)用前開發(fā)成本費(fèi)均記入庫(kù)存商品，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的速動(dòng)比率比較低。現(xiàn)金比率呈現(xiàn)出的數(shù)據(jù)信息更加形象化一目了然，諸多學(xué)者認(rèn)為現(xiàn)金比率在20%上下比較合適。龍湖集團(tuán)對(duì)現(xiàn)金比率控制比較合適，既滿足了充足的付款能力，又沒造成比較大的資金占用成本。對(duì)于長(zhǎng)期償還債務(wù)能力，由表4.1能夠得知龍湖集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率與權(quán)益乘數(shù)均展現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)，說明企業(yè)對(duì)外界資產(chǎn)的應(yīng)用有很大的優(yōu)勢(shì)。在評(píng)估一個(gè)企業(yè)時(shí)，若該企業(yè)有較高的負(fù)債率，說明該企業(yè)具有一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)以其自身的特點(diǎn)，通常資產(chǎn)負(fù)債率高與一般領(lǐng)域。龍湖的現(xiàn)金流入比今年初提升28.6%，做到783.97億人民幣，這是因?yàn)辇埡?0%之上高回款額。短期內(nèi)現(xiàn)金比率為4.24，長(zhǎng)短債比率是8.13，債務(wù)結(jié)構(gòu)身心健康，償還債務(wù)能力出色。表4.1龍湖集團(tuán)2020-2022年償債能力指標(biāo)表指標(biāo)2020年2021年2022年短期償債能力流動(dòng)比率速動(dòng)比率0.50.490.5現(xiàn)金比率(%)長(zhǎng)期償債能力8.049.28資產(chǎn)負(fù)債率(%)72.2274.4574.81權(quán)益乘數(shù)6.616.947.06資料來源：龍湖集團(tuán)2020-2022年度財(cái)務(wù)報(bào)告2、對(duì)比分析本一部分積極與萬科集團(tuán)與綠地控股倆家同行業(yè)企業(yè)的橫向比較，對(duì)龍湖集團(tuán)的債務(wù)償還能力展開分析，并在此選擇三家公司2020-2022年償還債務(wù)能力指標(biāo)均值進(jìn)行對(duì)比與分析，以盡量降低偶然因素造成的偏差。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見表4.2。由表4.2能夠得知，短期內(nèi)償還債務(wù)能力龍湖集團(tuán)各項(xiàng)性能指標(biāo)均高于同行業(yè)的萬科集團(tuán)各綠地控股，特別是現(xiàn)金比率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬科集團(tuán)的32%，與萬科集團(tuán)相距32%，表明龍湖集團(tuán)資金流動(dòng)性大于萬科地產(chǎn)。流動(dòng)比率應(yīng)該是現(xiàn)金比率補(bǔ)充，于萬科集團(tuán)與綠地控股對(duì)比，龍湖集團(tuán)短期內(nèi)償還債務(wù)能力的各項(xiàng)指標(biāo)都略強(qiáng)過同行業(yè)。在漫長(zhǎng)的償還債務(wù)能力層面，相比萬科集團(tuán)和綠地控股，龍湖集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益乘數(shù)較低，表明應(yīng)用外部資金的能力稍弱。一般來說，公司資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)大于70%，不然也會(huì)產(chǎn)生比較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)性。2022年前五百?gòu)?qiáng)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為78.77%，較去年減少0.89％，為2012年至今初次出現(xiàn)下滑。表4.2償債能力指標(biāo)對(duì)比表指標(biāo)龍湖集團(tuán)萬科集團(tuán)綠地控股與萬科差距與綠地差距短期償債能力流動(dòng)比率1.471.151.220.320.25速動(dòng)比率0.50.440.450.060.05現(xiàn)金比率(%)長(zhǎng)期償債能力18.5115.6711.672.846.84資產(chǎn)負(fù)債率(%)73.8383.4188.97-9.58-15.44權(quán)益乘數(shù)6.876.079.080.8-5.19資料來源：龍湖集團(tuán)2020-2022年度財(cái)務(wù)報(bào)告（二）營(yíng)運(yùn)能力分析盈利能力主要是指為獲得更多的盈利，根據(jù)自己的財(cái)產(chǎn)能夠所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益及其高效率。龍湖集團(tuán)盈利能力相關(guān)的指標(biāo)值見表4.3。速動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指公司一定的時(shí)間內(nèi)營(yíng)業(yè)成本凈收益與均值流動(dòng)資產(chǎn)總額的比例，速動(dòng)資產(chǎn)主要是指在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中可以轉(zhuǎn)現(xiàn)或使用的財(cái)產(chǎn)，能不能合理配制這種財(cái)產(chǎn)，使之充分運(yùn)用功效。根據(jù)對(duì)該指標(biāo)的解讀，能有效促進(jìn)公司加強(qiáng)內(nèi)部管理。由表4.3能夠得知，龍湖集團(tuán)2020-2022年的速動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定上升，說明龍湖集團(tuán)周轉(zhuǎn)資金應(yīng)用工作效率高，資金周轉(zhuǎn)速度快。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是龍湖集團(tuán)銷售額與均值應(yīng)收賬款的比率，其實(shí)就是年度內(nèi)應(yīng)收賬款變?yōu)楝F(xiàn)金均值頻次。該指標(biāo)體現(xiàn)了龍湖集團(tuán)應(yīng)收賬款管理以及回收處理高效率。該指標(biāo)越大，資金回籠工作壓力就越小。相反，也表示大量營(yíng)運(yùn)資金停留于應(yīng)收帳款，會(huì)影響到正常流動(dòng)資金和還款能力。龍湖集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從2021年的6.3跌到5.89，然后又上升到6.21，總而言之應(yīng)收賬款管理效益有所下降，龍湖集團(tuán)資金鏈斷裂周轉(zhuǎn)速度減少。應(yīng)收賬款主要分兩類：第一類是“應(yīng)收賬款”，簡(jiǎn)單的說就是購(gòu)房尾款，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)含意為，與商品房銷售業(yè)務(wù)流程緊密相關(guān)，是需向購(gòu)方立即支付的款項(xiàng)，包含待扣除購(gòu)房的錢、物業(yè)管理服務(wù)和建筑合同業(yè)務(wù)流程應(yīng)收款；第二類是“別的應(yīng)收賬款”，簡(jiǎn)單的說就是應(yīng)收關(guān)聯(lián)企業(yè)款項(xiàng)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)含意為，不和商品房銷售業(yè)務(wù)流程緊密相關(guān)，反而是需向相關(guān)借款人、合作方及代購(gòu)貨方墊款的款項(xiàng)等，包含土地資源以及擔(dān)保金、合作方運(yùn)營(yíng)往來賬、應(yīng)收合作經(jīng)營(yíng)/合伙制企業(yè)款、應(yīng)收貸款利息、應(yīng)收股利分配等。以龍湖集團(tuán)2022年負(fù)債表為例子，以應(yīng)收購(gòu)房尾款為主體的“應(yīng)收賬款及單據(jù)”項(xiàng)目為307.4億人民幣而應(yīng)收合作經(jīng)營(yíng)/合營(yíng)公司款和合作方往來賬為主體的“應(yīng)收關(guān)聯(lián)企業(yè)款項(xiàng)”新項(xiàng)目(扣除壞賬損失前)達(dá)到796.43億人民幣，表明針對(duì)龍湖集團(tuán)來講，購(gòu)房尾款對(duì)資金占用費(fèi)相比應(yīng)收的合作方往來賬而言占非常小。從萬科地產(chǎn)往年的“別的應(yīng)收賬款”結(jié)構(gòu)與行情看，企業(yè)和合作方間的資金往來(包括股份和債卷)規(guī)模龐大，并有逐年遞增的態(tài)勢(shì)。由表4.3能夠得知，2020-2022年龍湖集團(tuán)固資周轉(zhuǎn)率提升，特別是2021到2022年，固資周轉(zhuǎn)率提升了23.42，表明龍湖集團(tuán)固資有非常大的提高，建筑工程施工速率將大幅度進(jìn)而提升運(yùn)營(yíng)效率。2020-2022年龍湖集團(tuán)的總資產(chǎn)逐步提高，證明其運(yùn)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，由表4.3能夠得知，2020-2022年龍湖集團(tuán)資產(chǎn)總額周轉(zhuǎn)率上漲幅度并不大，表明公司需要注意強(qiáng)化對(duì)資產(chǎn)管理方法。表4.3龍湖集團(tuán)2020-2022年?duì)I運(yùn)能力指標(biāo)表指標(biāo)2020年2021年2022年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.310.340.35應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)6.35.896.21應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)57.9361.9558.77固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)54.7655.679.02總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.270.260.27資料來源：龍湖集團(tuán)2020-2022年度財(cái)務(wù)報(bào)告（三）盈利能力分析盈利是企業(yè)得到發(fā)展與求生的驅(qū)動(dòng)力，為相關(guān)者創(chuàng)造財(cái)富是企業(yè)生存和發(fā)展的壓根，這就導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的營(yíng)運(yùn)能力。龍湖集團(tuán)的權(quán)益凈利率見表4.4。由表4.5能夠得知，龍湖集團(tuán)2020-2022年的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率均呈現(xiàn)顯著下降發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)財(cái)產(chǎn)資金投入逐漸降低，增長(zhǎng)速度逐步變緩。運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)率在2020-2022年平行線下降，共下降38.46％，特別是2021年，較2020年下降了30.24％。其原因是受國(guó)家新政策管控產(chǎn)生的影響，2020-2022年間在政府工作報(bào)告中數(shù)次明確提出“住房不炒”的思想，這一系列的對(duì)策都體現(xiàn)出我國(guó)正在逐步縮緊房地產(chǎn)新政策，與此同時(shí)，因?yàn)楦鱾€(gè)城市的限價(jià)政策并沒有松脫，特別是融僑一直合理布局大城市為高能級(jí)大城市，促使這樣的項(xiàng)目的盈利空間得到了擠壓成型，2020年至今人力成本連年增漲是導(dǎo)致公司盈利下降的原因之一。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率也隨之運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)率的下降而同歩下降。表4.4龍湖集團(tuán)2020-2022年盈利能力指標(biāo)表指標(biāo)2020年2021年2022年與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的盈利能力經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率(%)31.8829.5424.43銷售凈利率(%)與投資有關(guān)的盈利能力047.585.63總資產(chǎn)凈利率(%)4.802.90凈資產(chǎn)收益率(%)21.3320.6420.35資料來源：龍湖集團(tuán)2020-2022年度財(cái)務(wù)報(bào)告（四）發(fā)展能力分析企業(yè)的發(fā)展能力，又稱企業(yè)的成長(zhǎng)型，是企業(yè)在生產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)過程中，不斷發(fā)展積淀所形成的發(fā)展趨勢(shì)潛力，發(fā)展能力考量的關(guān)鍵在于企業(yè)使用價(jià)值年增長(zhǎng)率。企業(yè)發(fā)展能力剖析應(yīng)該是企業(yè)拓展運(yùn)營(yíng)能力的解讀。龍湖集團(tuán)2020-2022年發(fā)展能力關(guān)鍵指標(biāo)見表4.5。由表4.5能夠得知，龍湖集團(tuán)2020-2022年的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率均呈現(xiàn)顯著下降發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)財(cái)產(chǎn)資金投入逐漸降低，增長(zhǎng)速度減慢。運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)率在2020-2022年平行線下降，共下降38.46％，特別是2021年，較2020年下降了30.24％。其原因是受國(guó)家新政策管控產(chǎn)生的影響，2020-2022年間在政府工作報(bào)告中數(shù)次明確提出“住房不炒”的思想，這一系列的對(duì)策都體現(xiàn)出我國(guó)正在逐步縮緊房地產(chǎn)新政策，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)疲軟，房子價(jià)格處在下降安全通道，交易量下降。與此同時(shí)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率也隨之運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)率的下降而同歩下降。表4.5龍湖集團(tuán)2020-2022年發(fā)展能力指標(biāo)表指標(biāo)2020年2021年2022年總資產(chǎn)增長(zhǎng)率(%)39.7328.687.31凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率(%)32.628.365.63營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率(%)60.6630.4222.20凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率(%)28.882.939.08資料來源：龍湖集團(tuán)2020-2022年度財(cái)務(wù)報(bào)告五、龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在的問題及解決對(duì)策（一）存在的問題1、財(cái)務(wù)報(bào)告里沒有體現(xiàn)應(yīng)收帳款以及相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)盈利不符具體情況在中國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的工作流程多且繁雜，總體相關(guān)工作的周期時(shí)間較大。因?yàn)樯唐贩款A(yù)購(gòu)收益要記入應(yīng)收帳款學(xué)科計(jì)算，在商品房產(chǎn)權(quán)遷移以前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品的預(yù)收賬款預(yù)繳稅款、土地增值和企業(yè)企業(yè)所得稅，但預(yù)繳稅款的稅費(fèi)沒在本年利潤(rùn)中實(shí)現(xiàn)，只表現(xiàn)在負(fù)債類科目，直至房屋所有權(quán)遷移時(shí)才表現(xiàn)在損益表中，當(dāng)初財(cái)務(wù)報(bào)告里的收入與所發(fā)生的銷售額有差異，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的表格贏利數(shù)據(jù)信息無法合理體現(xiàn)具體的經(jīng)營(yíng)情況。2、成本費(fèi)用計(jì)入導(dǎo)致表格虧本房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目的建造環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算，其中包括了期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，收益并未確定時(shí)，企業(yè)仍然將這三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算記入了損益類，未按照新項(xiàng)目核算經(jīng)濟(jì)成本，促使本期財(cái)務(wù)報(bào)告虧本。企業(yè)的收入與成本花費(fèi)未一一對(duì)應(yīng)，造成了企業(yè)的收益有關(guān)指標(biāo)值喪失真實(shí)有效。3、開發(fā)成本費(fèi)虛假危害企業(yè)對(duì)資產(chǎn)正確判斷提前準(zhǔn)備儲(chǔ)備土地的房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買土地時(shí)，以計(jì)劃成本備案進(jìn)賬，包含企業(yè)為獲得土地使用權(quán)證所收取的地價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用，進(jìn)而忽略其項(xiàng)目在開發(fā)的過程當(dāng)中土地升值情況和資金時(shí)間價(jià)值所產(chǎn)生的變化，造成賬面成本與計(jì)劃成本不一致。從而使得財(cái)產(chǎn)表格里的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息喪失其真實(shí)性。（二）解決對(duì)策1、對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)表格存有偏差難題的解讀解決剖析在應(yīng)收帳款的審核中，根據(jù)對(duì)應(yīng)收帳款特性和在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特征的分辨，在和顧客早已簽署商業(yè)合同的情形下，可以能夠及時(shí)申請(qǐng)辦理相對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)變更程序流程，就可以完成風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。因而，財(cái)務(wù)人員可將應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)移至本期收益中，這般便能有效反映企業(yè)真正生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。而結(jié)轉(zhuǎn)成本處理成本費(fèi)用，企業(yè)能通過融合工程項(xiàng)目的完成情況和銷售面積，進(jìn)而剖析測(cè)算本期商住樓承擔(dān)收入與支出，轉(zhuǎn)結(jié)為本期成本，計(jì)入中。2、提升財(cái)務(wù)報(bào)表分析方式，應(yīng)用多種方法