新時(shí)期零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式

新時(shí)期零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式的過程中，可以按照自身的發(fā)展特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新需求，積極引進(jìn)訂單地產(chǎn)、加盟出租、整買零賣、地產(chǎn)擴(kuò)張、聯(lián)營(yíng)出租等經(jīng)營(yíng)方式，在打造更多經(jīng)營(yíng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，促使自身效益的良好發(fā)展，增強(qiáng)零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，促使國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步。一、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度很快，但是，也開始發(fā)生零售業(yè)下行的問題，很多企業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中也面臨著規(guī)劃融資問題、轉(zhuǎn)型升級(jí)問題等等，不利于商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展。傳統(tǒng)零售房租成本有所提升，甚至已經(jīng)比銷售增幅高，零售企業(yè)也呈現(xiàn)出業(yè)態(tài)老化的現(xiàn)象，市場(chǎng)缺少一定的增長(zhǎng)動(dòng)力，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、零售企業(yè)都造成了一定的影響。二、零售企業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系近年來商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，衍生出很多的住宅地產(chǎn)行業(yè)，很多國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)也開始進(jìn)入到我國(guó)的地產(chǎn)領(lǐng)域中，使得開發(fā)經(jīng)營(yíng)向著多元化的方向發(fā)展，通過租售結(jié)合、出租不出售等形式經(jīng)營(yíng)，甚至開始采用零售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展。從實(shí)際情況來講，商業(yè)地產(chǎn)本身就是地產(chǎn)商與零售企業(yè)共同進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的一個(gè)載體，兩者之間需要在簽訂契約進(jìn)行合作的情況下，按照共同利益之間的聯(lián)系，產(chǎn)生一定的合作關(guān)系，預(yù)防出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題的同時(shí)獲取更多效益。從本質(zhì)層面而言，商業(yè)地產(chǎn)就是利用商業(yè)化的形式在地產(chǎn)行業(yè)中獲取一定的利潤(rùn)，零售業(yè)態(tài)的銷售形式可以在商業(yè)地產(chǎn)與零售企業(yè)相互合作的情況下，利用各種合作方式獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，二者之間有著相互促進(jìn)、互相合作的關(guān)系。三、零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式（一）訂單地產(chǎn)對(duì)于訂單類型的運(yùn)營(yíng)模式來講，就是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)程序的局部改良優(yōu)化，也就是在地產(chǎn)開發(fā)之前明確具體的商家，結(jié)合商家的要求實(shí)現(xiàn)有關(guān)項(xiàng)目的規(guī)劃任務(wù)，例如：大連萬達(dá)集團(tuán)就采用了訂單式的零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，和沃爾等連鎖企業(yè)之間利用簽訂長(zhǎng)時(shí)間合作協(xié)議的方式，創(chuàng)建了戰(zhàn)略聯(lián)盟的關(guān)系，在項(xiàng)目開發(fā)之前和合作企業(yè)之間相互談判，吸引商業(yè)巨頭進(jìn)駐其中，此類零售企業(yè)在進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之后，為了更好地?fù)屨际袌?chǎng)，勢(shì)必會(huì)優(yōu)先解決選址困難等各種問題，這樣在訂單式捆綁性地產(chǎn)開發(fā)的情況下，除了可以發(fā)揮零售企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，還能促使開發(fā)項(xiàng)目的良好建設(shè)與發(fā)展。與此同時(shí)，在采用訂單式運(yùn)營(yíng)模式的過程中，還能打破傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)局限性，將零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的所有工作相互聯(lián)系，避免出現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)、零售之間相互脫節(jié)的現(xiàn)象，在一定程度上還能減少經(jīng)營(yíng)過程中的成本，合理進(jìn)行成本的控制。從大規(guī)模的零售企業(yè)發(fā)展來講，訂單地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，主要就是資本和商業(yè)相互聯(lián)合的新型模式，在地產(chǎn)商的幫助下能夠更好地解決選址問題、物業(yè)建筑問題等等，有著促使企業(yè)發(fā)展、擴(kuò)張的良好作用[1]。（二）加盟出租此類模式主要就是零售企業(yè)尋求適合進(jìn)行開發(fā)的地址，以長(zhǎng)時(shí)間承租形式或者是購(gòu)進(jìn)土地形式、購(gòu)進(jìn)房屋的形式等，將墊面出租給相關(guān)的加盟店，通過差額獲得一定的利潤(rùn)。例如：麥當(dāng)勞公司在我國(guó)的第一家分店就開設(shè)在北京東單、長(zhǎng)安街的接口位置，是黃金地段，是20世紀(jì)八十年代末期入駐的，此階段人們還沒有充分認(rèn)識(shí)到土地的價(jià)值，之后在對(duì)網(wǎng)附近進(jìn)行改造的過程中，麥當(dāng)勞因?yàn)橥恋爻矮@得到很大一筆補(bǔ)償款，此時(shí)人們才察覺到麥當(dāng)勞在房地產(chǎn)方面的投資眼光。在采用加盟出租模式的過程中，可以將第一債權(quán)人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給零售企業(yè)，使其可以具有在銀行中獲取貸款的資格，這樣除了能夠應(yīng)對(duì)加盟者在開店過程中出現(xiàn)的資金短缺問題，還能促使零售企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行控制，還便于相關(guān)的零售企業(yè)開展受許人的管理工作。在零售企業(yè)租賃店鋪之后，通過名牌籌碼降低店鋪價(jià)格，對(duì)店鋪進(jìn)行出租的過程中，通過商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性的分析方式等提升價(jià)格，這樣可以增加活動(dòng)空間。為了可以將加盟出租方式的作用充分發(fā)揮出來，在采用此類經(jīng)營(yíng)模式期間，應(yīng)遵循一系列的要點(diǎn)，首先，為加盟商提供專業(yè)的店鋪選址服務(wù)，通過三個(gè)月到六個(gè)月左右的考察，明確店鋪的地址和城市規(guī)劃發(fā)展是否符合，會(huì)不會(huì)因?yàn)槭姓蚴侵車脑虺霈F(xiàn)動(dòng)遷現(xiàn)象，會(huì)不會(huì)被列入到城市規(guī)劃紅線等等，這樣才能保證選址的科學(xué)性，以免出現(xiàn)選址不良或是不合理的現(xiàn)象。其次，編制相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)程序，統(tǒng)一店面的具體擺設(shè)規(guī)則要求，合理設(shè)置具備一定競(jìng)爭(zhēng)力的商品，這樣才能吸引更多加盟商的注意力，使得加盟商在品牌效應(yīng)的作用下，更好地參與到其中，使得零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的加盟出租模式持續(xù)性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性的發(fā)展應(yīng)用[2]。（三）整買零賣從整買零賣運(yùn)營(yíng)模式的本質(zhì)層面來講，就是零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中，直接參與到商業(yè)物業(yè)的選址活動(dòng)，利用資產(chǎn)和開發(fā)商之間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在項(xiàng)目開發(fā)的最初階段就要和開發(fā)商之間相互創(chuàng)建開發(fā)商的退出機(jī)制，獲得在建設(shè)完成以后的資產(chǎn)處置權(quán)，之后利用產(chǎn)權(quán)分割類型的銷售方式，也就是部分自己持有，統(tǒng)一性的進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。例如上個(gè)世紀(jì)末期頤高集團(tuán)就進(jìn)行了電腦城與賣場(chǎng)的整買零賣，先購(gòu)買產(chǎn)權(quán)或者是自主性建設(shè)項(xiàng)目，之后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的銷售，取得了良好的經(jīng)營(yíng)效果。從具體的情況而言，整買零賣經(jīng)營(yíng)模式在應(yīng)用期間，零售企業(yè)可以購(gòu)置或者是聯(lián)合開發(fā)等形式獲取相關(guān)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，將其作為基礎(chǔ)兼顧商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的模式，在進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，還可以進(jìn)行房屋的售賣和管理，此類模式受到投資人的青睞。并且在整買零賣經(jīng)營(yíng)的過程中，可以強(qiáng)制性的利用返租合同進(jìn)行約束，通過大業(yè)主的身份來運(yùn)用資本杠桿，在一定程度上能夠促使商業(yè)活動(dòng)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，促使投資人能夠理性的進(jìn)行投資，獲取相應(yīng)的回報(bào)[3]。在采用此類經(jīng)營(yíng)模式的過程中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：1．在將資產(chǎn)介入到有關(guān)地產(chǎn)開發(fā)過程的前期階段，就要合理的設(shè)置開發(fā)商退出機(jī)制，使得開發(fā)商在整體的資本投入之后，可以獲取到較為合理的回報(bào)。2．可以采用物業(yè)資產(chǎn)部分銷售形式、物業(yè)抵押的形式、經(jīng)營(yíng)類型貸款的形式、引進(jìn)信托投資形式等等，對(duì)前期階段的資產(chǎn)投入進(jìn)行合理的平衡，以免因?yàn)榍捌诘馁Y產(chǎn)不平衡出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)和零售的問題。3．長(zhǎng)時(shí)間的持有一部分物業(yè)，剩余的其他物業(yè)都可以利用產(chǎn)權(quán)分割的方式進(jìn)行銷售，并且開展統(tǒng)一性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，利用持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)來獲取到更多的商業(yè)利益，促使物業(yè)的增值，并且可以為投資人提供更為合理的回報(bào)。（四）地產(chǎn)擴(kuò)張地產(chǎn)擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)模式主要是零售企業(yè)大范圍、大批量的進(jìn)行商業(yè)用地的購(gòu)買，利用出租方式或者是自用的方式等減少成本，獲取到更多的效益，同時(shí)還能借助土地增值來形成企業(yè)擴(kuò)張的良好經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。此類模式在應(yīng)用的過程中，能夠?yàn)榱闶酃ぷ鲙砗芏嗟默F(xiàn)金流，在一定程度上可以滿足地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)金方面的根本需求，甚至于能夠形成商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)、高現(xiàn)金流之間互補(bǔ)的良好效應(yīng)，并且在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中還能將零售企業(yè)的長(zhǎng)處發(fā)揮出來，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)工作的水平。值得一提的是，在使用地產(chǎn)擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)模式的過程中，應(yīng)完善有關(guān)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，首先，借助零售企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)準(zhǔn)確、專業(yè)的判斷商業(yè)地產(chǎn)情況，再借助零售現(xiàn)金流大批量的購(gòu)置商業(yè)用地。其次，通過購(gòu)置的商業(yè)用地增值來促使企業(yè)資本擴(kuò)張[4]。（五）聯(lián)營(yíng)出租此類經(jīng)營(yíng)模式就是零售企業(yè)在開發(fā)商一方整體性進(jìn)行店鋪的租賃，之后將多余場(chǎng)地出租給其他的商家，賺取一定的利潤(rùn)，不僅可以提升自身效益水平，還能更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)問題。在采用此類模式期間，應(yīng)該注意的是：首先，盡可能選擇商業(yè)中心的位置，整體性地進(jìn)行承租，然后對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一性的規(guī)劃和管理。其次，將經(jīng)營(yíng)的區(qū)域劃分成為自主經(jīng)營(yíng)部分、出租部分和聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的部分，對(duì)于自主經(jīng)營(yíng)的部分來講，自主性的使用，出租的部分則出租給其他的商家，聯(lián)合區(qū)域則是零售企業(yè)和商家之間共同性地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，共同獲取效益、承