阿城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)綜合體提案

海/闊/憑/魚/躍天/高/任/鳥/飛阿城綜合體項目策劃提案內(nèi)部交流第一部分：SWOT分析回顧第二部分：項目綜合定位第四部分：項目運(yùn)作建議第六部分：整體銷售計劃第三部分：策劃推廣策略第五部分：規(guī)劃設(shè)計建議目錄

Contents

第一部分：SWOT分析回顧1.2.3.4.優(yōu)勢分析Strengths地塊規(guī)整；地處商圈；交通便利；社區(qū)集中；凈地拆遷；業(yè)態(tài)多樣。劣勢分析Weakness東大坡口碑欠佳；偏離傳統(tǒng)商圈；阿城現(xiàn)有商業(yè)面積飽和；項目地塊小配套綠地少；近距哈市分流消費(fèi)群體；自持體量過大。機(jī)會分析Opportunity綜合體配套帶動銷售；臨街門市價格增長；居民改善居住意識；開發(fā)商口碑良好；地下可引導(dǎo)商圈客流。威脅分析Threats第二部分：項目綜合定位第二部分：項目綜合定位1235412345項目市場定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位項目經(jīng)營定位項目形象定位目標(biāo)客戶定位1、項目的市場基礎(chǔ)

項目地處會寧路與解放大街交匯處，連同體育東路和體育南路所環(huán)抱。屬于阿城區(qū)傳統(tǒng)商圈邊緣，遠(yuǎn)離人氣核心區(qū)域，俗稱東大坡位置，地段歷史口碑稍有欠佳。項目遙望老商圈，其匯聚了阿城百貨大樓、阿城一百、富氏隆商貿(mào)、富氏隆地下、時尚陽光地下、金街地下、金城廣場、遠(yuǎn)大以及世紀(jì)名苑等9家經(jīng)營商所，擁有服飾、小百、農(nóng)副、餐飲、家電、家居等全業(yè)態(tài)。項目附近無競爭商業(yè)存在，基本為零散餐飲、通訊、旅店等門市小店。東、南、西、北四面均分布著不同密度的住宅社區(qū)。

阿城目前沒有真正意義上的綜合體，相比傳統(tǒng)商圈的各競爭商業(yè)，目前大都存在體量較小、環(huán)境陳舊、管理落后、品質(zhì)低下等現(xiàn)狀，并且在經(jīng)營業(yè)態(tài)上還是保持著傳統(tǒng)百貨綜合業(yè)態(tài)，無突出的主題。2、綜合體概念鏈接城市綜合體(HOPSCA)解讀Office辦公Shopping商業(yè)Apartment居住Hotel酒店Traffic交通Exhibition展覽Entertainment文娛Restaurant餐飲HOPSCA

城市綜合體城市綜合體（Hopsca）是將城市中商業(yè)/辦公/居住/酒店/展覽/餐飲/會議/文娛/交通等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體；3、綜合體的定位方向本項目城市綜合體的定位方向城市CBD中心3城市交通樞紐4城市綜合體新開發(fā)區(qū)中心1城市副中心2項目地處傳統(tǒng)商圈邊緣，遠(yuǎn)離上京大道及山水新城，不屬于新開發(fā)區(qū)中心。阿城自身并不屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，也不存在核心商務(wù)區(qū)域，項目無法定位城市CBD中心。項目地處傳統(tǒng)商圈東側(cè)，屬于新打造的城市核心，項目可定位城市副中心。項目雖處于兩條干道交匯處，但是車流量并不大，也不是阿城交通轉(zhuǎn)換樞紐。4、項目的定位詮釋定位詮釋以區(qū)分傳統(tǒng)商圈的各類單一業(yè)態(tài)經(jīng)營場所，以打造“復(fù)合業(yè)態(tài)與多種功能”為特色的差異化產(chǎn)品，區(qū)別交通樞紐、CBD商務(wù)核心、城市新開發(fā)區(qū)等非優(yōu)勢屬性，以項目自身特性為定位方向。

以輻射整個阿城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，中高端的消費(fèi)能力及現(xiàn)代化的品質(zhì)需求的人群為主要消費(fèi)群體，面向多類功能需求的消費(fèi)客群，提供較阿城現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)場所規(guī)模更大、業(yè)態(tài)更全、服務(wù)更好、環(huán)境更優(yōu)、品質(zhì)更高、功能更多的復(fù)合式產(chǎn)品。以完善的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)模式，提供給阿城人全新的生活方式。

成為城市的新興繁華之地，商業(yè)核心與城市希望轉(zhuǎn)移的方向所在。5、項目的市場定位：

阿城城市新中心項目的市場定位：第二部分：項目綜合定位1235412345項目市場定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位項目經(jīng)營定位項目形象定位目標(biāo)客戶定位1、市場業(yè)態(tài)布局牌路大街項目所在地傳統(tǒng)商業(yè)

飯店56家小額貸款14家

餐飲93家車行29家電訊35家

汽修配20家小額貸款19家飯店12家飯店50家電訊38家服裝31家化肥45家飯店29家汽修配20家滿客隆超市電器建材89家餐飲61家門業(yè)27家慶客隆超市住宅朝陽建材市場富氏隆建材市場2、市場業(yè)態(tài)現(xiàn)狀3、市場業(yè)態(tài)結(jié)論當(dāng)?shù)匕傩諏π^(qū)環(huán)境好，配套齊全或知名開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的住宅比較信賴，在改善住房條件上，存在市場需求;當(dāng)?shù)亟?jīng)營商戶，大多認(rèn)可并看好綜合體的前景，并期待中高端百貨的構(gòu)建成為商業(yè)配套；當(dāng)?shù)亟?jīng)營品牌商戶，均認(rèn)為如果能夠成功招進(jìn)大型品牌商場（如遠(yuǎn)大、松雷、百盛等），對于帶動其他品牌進(jìn)駐和銷售有很大拉動；阿城本地商務(wù)性質(zhì)不濃，經(jīng)營者對寫字間的需求較少，不建議配套；通過訪談以及多方面調(diào)研，得出星級酒店在市場總體消費(fèi)上不支持，配套此項風(fēng)險重重，具有極大的不確定性；公寓可根據(jù)住宅比例少量配套，并根據(jù)銷售的實(shí)際情況做好隨時轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備；洗浴會所、游泳館、高檔的KTV會所屬于可深入挖掘市場，可以作為可行性的配套構(gòu)成。阿城項目是怎樣的綜合體？西臨傳統(tǒng)商業(yè)中心占地3萬平方米總建筑面積17萬平

方米集百貨、娛樂、超

市、商務(wù)、公寓、

住宅和地下停車場

為一體商業(yè)面積5萬平

方米（含商務(wù)配套1萬平方米）地下停車場30000平方米高檔住宅、精品

公寓12萬平方米阿城人氣核心阿城唯一HOPSCA未來阿城城市名片時尚購物中心財富升值中心4、項目的業(yè)態(tài)方向阿城唯一的SUPER（超級）HOPSCA17萬平米阿城綜合體航母四大領(lǐng)航業(yè)態(tài)功能模式商業(yè)功能綜合娛樂住宅功能5、項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃商務(wù)功能阿城唯一的SUPER（超級）HOPSCA6、項目的業(yè)態(tài)定位

打造集高檔商業(yè)、綜合娛樂、商務(wù)服務(wù)、高檔住宅四大領(lǐng)航業(yè)態(tài)為一體的阿城首席城市綜合體阿城唯一的SUPER（超級）HOPSCA7、項目的業(yè)態(tài)構(gòu)成商業(yè)商超公寓商務(wù)娛樂7.健身、KTV、游泳館、院線、5.商務(wù)酒店/多功能會議場所/洗浴1.高端百貨2.知名大型超市3.精品公寓住宅停車場阿城首席綜合體6.停車場4.高層住宅阿城唯一的SUPER（超級）HOPSCA8、項目的子業(yè)態(tài)構(gòu)成高端商業(yè)綜合娛樂高檔住宅商務(wù)功能健身中心、KTV會所、游泳館、電影院線、洗浴中心、美容美發(fā)、SPA會所、酒窖、電玩城商務(wù)酒店、會議室、多功能廳、停車場高層住宅、精品公寓、配套會所第二部分：項目綜合定位1235412345項目市場定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位項目經(jīng)營定位項目形象定位目標(biāo)客戶定位圍繞四大領(lǐng)航（商業(yè)、娛樂、商務(wù)、住宅）的復(fù)合業(yè)態(tài)集中模式，以提供“全方位服務(wù)”為主導(dǎo)，滿足阿城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，所有中高端消費(fèi)群體的多元性需求，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與舒適的環(huán)境取勝，以多業(yè)態(tài)品類的產(chǎn)品集中為消費(fèi)者提供選擇，以打造時尚品質(zhì)生活體驗為宗旨。（一）經(jīng)

營

功

能

定

位項目的經(jīng)營定位（1）商業(yè)業(yè)態(tài)住宅業(yè)態(tài)娛樂業(yè)態(tài)商務(wù)業(yè)態(tài)四大領(lǐng)航業(yè)態(tài)功能模式特色主題：項目將以打造“復(fù)合業(yè)態(tài)與多種功能”為特色，阿城現(xiàn)

有經(jīng)營場所規(guī)模更大、業(yè)態(tài)更全、服務(wù)更好、環(huán)境更優(yōu)、

品質(zhì)更高、功能更多的阿城首席城市綜合體。（二）經(jīng)

營

特色定

位項目的經(jīng)營定位（2）商務(wù)公寓娛樂停車住宅商業(yè)商務(wù)洽談提升品質(zhì)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人群高消費(fèi)人群配套鑲嵌高端消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流暫居創(chuàng)建阿城區(qū)“最有市場潛質(zhì)”的首席城市綜合體創(chuàng)建阿城中高端消費(fèi)群體最完美的生活、娛樂、消費(fèi)的天堂（三）經(jīng)

營

目

標(biāo)定

位項目的經(jīng)營定位（3）商業(yè)：進(jìn)駐知名連鎖超市、中高端百貨購物中心娛樂：涵蓋健身、KTV、影院等服務(wù)項目，打造阿城娛樂天堂商務(wù)：商務(wù)酒店、會議召開、商務(wù)洽談最專業(yè)的多功能場所住宅：高層住宅、精品公寓，阿城最適宜居住的高檔社區(qū)（四）經(jīng)

營

布

局規(guī)劃項目的經(jīng)營定位（4）

1層B23層

2層地下1層地下2層

1層停車場大型知名超市影院、KTV、美容美發(fā)、SPA會所、茶藝、特色餐飲、電玩城、家電商場、西餐酒吧、健身館、兒童娛樂堡、幼教、品牌婚紗；男裝（正裝、休閑）、男士用品運(yùn)動休閑、童裝、孕嬰女裝（職業(yè)、淑女、少淑、休閑）箱包鞋帽、內(nèi)衣、家居飾品化妝品、珠寶、名表、飾品、日化、品牌通訊、西點(diǎn)專賣、精品品牌區(qū)第二部分：項目綜合定位1235412345項目市場定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位項目經(jīng)營定位項目形象定位目標(biāo)客戶定位悅美四季·商業(yè)廣場金都世紀(jì)廣場樂購時代廣場第一推薦案名第二推薦案名第三推薦案名項目案名推薦項目案名推薦（1）項目案名推薦（2）項目案名推薦（3）阿城時代廣場/阿城大時代商業(yè)中心萬晟廣場/阿城春天廣場/假日廣場世紀(jì)東方城/時尚新天地/金旺角購物廣場東城印象/城東印象/金時代購物廣場領(lǐng)航城/金京第一匯/東環(huán)廣場樂尚城/東方晨曦廣場金都現(xiàn)代城/會寧廣場金都時代廣場/金爵購物中心/金都365生活廣場達(dá)仁尚城/達(dá)仁領(lǐng)域/好百年商業(yè)中心/星耀天地備選案名項目案名備選阿城首席城市綜合體品牌定位項目品牌定位建議1：悅美四季，四季越美傳播定位傳播定位傳播定位建議2：金都金都，時尚之都建議3：享受生活，樂購有我項目形象傳播定位第二部分：項目綜合定位1235412345項目市場定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位項目經(jīng)營定位項目形象定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)消費(fèi)群體定位商業(yè)：阿城及周邊中高端消費(fèi)群體；娛樂：阿城時尚年輕消費(fèi)群體；商務(wù)：阿城政府，機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位；公司廠礦商家；住宅：阿城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有改善住房條件的需求群體；目標(biāo)消費(fèi)群定位主力客群

政府企事業(yè)單位公務(wù)員及私營業(yè)主、企業(yè)高級白領(lǐng)目標(biāo)經(jīng)營群體定位

傳統(tǒng)商圈各業(yè)態(tài)品類經(jīng)營業(yè)戶、主力街道品牌店老板

哈市品牌商場、品牌運(yùn)營商、品牌總代、品牌廠家目標(biāo)經(jīng)營者定位第三部分：策劃推廣策略第三部分：策劃推廣策略1235412345項目總體思路項目推廣范圍項目推廣手段項目推廣賣點(diǎn)項目推廣活動1、推廣的總體思路高端商業(yè)引導(dǎo)市場事件營銷聚焦市場品牌行銷占位市場招商先行切入市場2、項目的推廣范圍主抓阿城主城區(qū)的中心群體；擴(kuò)大在哈爾濱一線城市的影響；項目推廣范圍3、項目的推廣手段針對阿城媒體現(xiàn)狀DM為宣傳主力將采取以下營銷組合方式結(jié)合短信為

輔助手段戶外廣告

媒體配合PR（公關(guān)）SP（促銷）活動相結(jié)合1.DM2.Message3.POP4.Action結(jié)合調(diào)研，消費(fèi)受眾的信息接受特點(diǎn)4、項目的推廣賣點(diǎn)悅美四季商業(yè)廣場----阿城的新城市中心阿城一站式購物新標(biāo)地---悅美四季商業(yè)廣場創(chuàng)造阿城四最靚點(diǎn)：規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品質(zhì)最高、功能最多的阿城首席城市綜合體吹響2013阿城財富集結(jié)號！龍頭之地

絕版之地

財富之地國際知名超市XXX領(lǐng)軍進(jìn)駐了，你還在等嗎？阿城第一綜合體全面盛啟，阿城百貨商業(yè)全面升級經(jīng)商抓機(jī)遇，再等還要50年！5、項目的推廣活動邀請明星代言，參與綜合體項目開盤盛典聯(lián)手市政府、文化局、龍廣FM95.8音樂廣播網(wǎng)，聯(lián)手打造“哈爾濱之夏音樂會”阿城分會場；“第4屆哈爾濱阿城平山森林音樂節(jié)”的合作推廣活動贊助舉辦阿城全民健身系列大賽，如：隆賀XX健身傾情進(jìn)駐——阿城首屆運(yùn)動達(dá)人挑戰(zhàn)賽等等；慶XX院線耀世進(jìn)駐——廣場夏樂行，全民看電影暨XX商場成功進(jìn)駐——阿城首屆化妝品節(jié)，品牌化妝品體驗周慶XX超市盛大進(jìn)駐——首屆阿城廣場舞大賽6、項目的推廣步驟步驟1步驟2步驟3步驟4步驟5

展示項目高品質(zhì)高端規(guī)劃的大手筆商業(yè)氣勢，震撼全城，點(diǎn)射阿城、輻射周邊?；趾腴_篇全面招商引進(jìn)大型知名超市、連鎖百貨、知名健身、電影院線等，以大品牌進(jìn)駐帶領(lǐng)全案銷售，進(jìn)一步展示項目高端形象。在主力店確定后，進(jìn)一步引進(jìn)次主力店以散點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)布局的模式保證項目的整體繁榮。招商先行從項目規(guī)劃、招商氣勢、商業(yè)運(yùn)營理念等各個方面強(qiáng)化項目價值，樹立項目獨(dú)一無二、無可替代的核心競爭力，展示廣闊而堅實(shí)的財富前景，給投資者、經(jīng)營者充分的投資信心，激發(fā)投資者的投資欲望和熱情。價值強(qiáng)化進(jìn)入到實(shí)際操盤運(yùn)營階段，依業(yè)態(tài)、品項規(guī)劃分區(qū)、使用功能分區(qū)等業(yè)態(tài)聚合特征，在營銷及其推盤時間上，根據(jù)不同業(yè)態(tài)定位的商業(yè)物業(yè)實(shí)行分段銷售，形成營銷節(jié)奏，按部就班地完成全案銷售。分期銷售充分演繹項目價值，樹立財富前景，以實(shí)效的價格策略、精密的營銷策略面對投資者、經(jīng)營者，切實(shí)形成市場突破，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。突破市場第四部分：項目運(yùn)作建議項目運(yùn)作四大建議建議一：招商先行摸底建議二：核定商業(yè)體量建議四：核算財務(wù)成本項目優(yōu)勢、劣勢并存，有機(jī)會，但更有諸多急待克服的威脅。建議三：完成概念設(shè)計建議一：招商先行摸底主要目的：了解主力商業(yè)進(jìn)駐可能及相關(guān)條件，便于鎖定主要的自持體量，以及財務(wù)成本的核算；為銷售階段提供有力的銷售說辭；了解主力品牌客戶的相關(guān)信息，對后期經(jīng)營者的引導(dǎo)將啟動非常重要的作用；主要業(yè)態(tài)：超市/院線/健身/家電/兒童娛樂（含幼教）/大型餐飲/電玩/鐘表/化妝品/珠寶/日化等；建議二：核定商業(yè)體量建議三：完成概念設(shè)計概念設(shè)計是確保項目能完美展現(xiàn)的必要過程，其重要性不言而喻。就本項目而言，良好科學(xué)的概念設(shè)計將直接決定于項目是否有一個良好的開端；建議：概念設(shè)計環(huán)節(jié)要充分給予設(shè)計單位設(shè)計規(guī)劃時間，并反復(fù)修改與調(diào)整，直到接近完美狀態(tài)，壓縮設(shè)計單位的時間及簡化概念設(shè)計都是欠妥當(dāng)?shù)?；希望能夠與設(shè)計單位保持緊密溝通，讓概念方案圓滿完成，為項目奠定一個堅實(shí)的基礎(chǔ)工作；建議四：核算財務(wù)成本第五部分：規(guī)劃設(shè)計建議要點(diǎn)整體布局規(guī)劃建議考慮到項目體育東路及南路遠(yuǎn)離交通要道規(guī)避吵鬧的因素，將住宅部分放置與這兩條街道沿線；考慮到項目解放大街及會寧圍合區(qū)域為城市接入方向，交通便捷、展示面好及視覺通透因素，更重要的是商業(yè)價值高，將商業(yè)部分布局在解放大街與會寧路交匯區(qū)域；將住宅和商業(yè)部分相對獨(dú)立布局規(guī)劃整體布局規(guī)劃建議考慮人流動線的因素，應(yīng)規(guī)劃至少兩個主入口進(jìn)入商業(yè)區(qū)域。分別從解放大街與會寧路交匯口及會寧路三個方向進(jìn)入商業(yè)區(qū)域，另外從住宅區(qū)域進(jìn)入商業(yè)的通道也至少保證有兩條，這樣可以很好的將人流導(dǎo)向商業(yè)區(qū)域；整體布局規(guī)劃建議規(guī)劃打造全晴天室內(nèi)步行街環(huán)境建議規(guī)劃“特色風(fēng)情街”為室內(nèi)步行街形式，建筑內(nèi)部采用頂部透光天頂?shù)姆忾]式設(shè)計，既有戶外的感覺，同時也保證一年四季的無風(fēng)無雨的休閑環(huán)境，打造獨(dú)特的街道景觀；整體布局規(guī)劃建議規(guī)劃出不同功能的廣場空間鑒于提升項目的整體價值及未來發(fā)展的需要，建議此項目規(guī)劃出寬闊的廣場空間，以增加項目的整體品質(zhì)；在商業(yè)區(qū)域前規(guī)劃出一個商業(yè)中心大廣場；商業(yè)與住宅分區(qū)銜接處規(guī)劃出內(nèi)街小廣場；

商業(yè)規(guī)劃建議提示

業(yè)態(tài)規(guī)劃建議規(guī)劃面積所占比例地下2層配套車位30000平方米---地下1層大型知名超市15000平方米30%地上1層化妝品、珠寶、名表、飾品、日化、品牌通訊、西點(diǎn)專賣、精品品牌區(qū)8000平方米15%地上2層男裝（正裝、休閑）、男士用品運(yùn)動休閑、童裝、孕嬰女裝（職業(yè)、淑女、少淑、休閑）箱包鞋帽、內(nèi)衣、家居飾品10000平方米20%地上3層影院、美容美發(fā)、SPA會所、茶藝、特色餐飲、電玩城、家電商場、西餐酒吧、健身館、兒童娛樂堡、幼教、品牌婚紗；10000平方米20%1-9層局部商務(wù)酒店（含洗浴、游泳館、商務(wù)會館、會議室、KTV功能）8000平方米15%注：A、住宅部分建筑面積近12萬平米，合計總建筑面積：17萬平米，商業(yè)部分占比為：30%，即5.1萬米；B、商業(yè)部分最高限度為地上3層結(jié)構(gòu)；C、商業(yè)部分開發(fā)商自持70%沉淀、30%進(jìn)行銷售；D、用于銷售的商業(yè)部分具備小鋪位的分割條件，使用面積以20平米為標(biāo)準(zhǔn)單位；E、在解放大街與體育東路交匯處規(guī)劃出商務(wù)功能的酒店及洗浴等配套環(huán)境；商業(yè)規(guī)劃建議提示依托地勢特點(diǎn)，營造“下沉廣場”及“雙首層”外廊步行街環(huán)境

依據(jù)地勢的低洼特點(diǎn)，在主商業(yè)前規(guī)劃出“下沉式廣場”，

在會寧路一側(cè)，地下副1層與地上1層有機(jī)結(jié)合，營造“雙

首層”的概念，以“天橋”連接，增加商業(yè)的整體效果及銷

售門市的說辭；商業(yè)規(guī)劃建議提示主商業(yè)體內(nèi)規(guī)劃出寬敞明亮的陽光大廳在商業(yè)購物中心中室內(nèi)規(guī)劃設(shè)計出體現(xiàn)“中庭上下整體鏤空、外

罩透光玻璃的環(huán)繞式購物環(huán)境”形式，作為商業(yè)的中心活動區(qū)，

設(shè)立幾部觀光透明電梯，增加整體商業(yè)的立體感，營造商業(yè)中心

聚焦點(diǎn)的陽光大廳氛圍；環(huán)境規(guī)劃建議規(guī)劃阿城首個“城市主題廣場”氛圍；在3層屋頂，規(guī)劃出阿城首個屋頂花園式的體育主題的城市廣場，將體育元素淋淋盡致的予以體現(xiàn)，讓懷念老體育場的居民依然能享受到體育的氛圍；同時增設(shè)大型的戶外兒童娛樂設(shè)施；并按照體育主題，設(shè)立標(biāo)志性雕塑及其它個性雕塑；環(huán)境規(guī)劃建議在下沉廣場規(guī)劃“音樂噴泉”氛圍；要在下沉廣場上規(guī)劃體現(xiàn)水景效果，如音樂噴泉，伴隨廣場的背景音樂而讓噴泉聯(lián)動，營造整體的休閑氛圍；在廣場上設(shè)置大型的LED屏，用于商業(yè)部分的宣傳、娛樂節(jié)目的播報、體育賽事的轉(zhuǎn)播及廣場活動時的互動；住宅規(guī)劃建議鑒于地塊的容積率等指標(biāo)，單體住宅均采取的高層形式；考慮到區(qū)域的特點(diǎn)及規(guī)劃完整性，住宅部分建筑建議均做板式設(shè)計結(jié)構(gòu)；每棟單體住宅均規(guī)劃出獨(dú)立的大廳結(jié)構(gòu)，增加住宅的整體品質(zhì)；建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、時尚、簡約為主旋律，賦予一定的建筑個性；考慮商業(yè)的集中性及避免彼此的競爭，也考慮為交通出行、商業(yè)配套服務(wù)等等因素，取消體育東路沿線住宅的底層商鋪的規(guī)劃形式；第六部分：整體銷售計劃第六部分：整體銷售計劃目錄價格策略收入與費(fèi)用預(yù)算銷售方案12價格策略（市場比較法）

價格預(yù)測方法市場比較法銷售均價（1）價格策略市場比較法說明

根據(jù)市場內(nèi)有可比性的項目進(jìn)行綜合比較，然后利用系數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均得出本項目市場的對比價格。（商業(yè)）類比項目遴選遴選原則同類形式銷售項目同類業(yè)態(tài)經(jīng)營項目規(guī)模相近、經(jīng)營相似的項目（2）商業(yè)價格策略同類形式銷售項目同類業(yè)態(tài)經(jīng)營項目金街時尚陽光阿城一百世紀(jì)名苑類比項目確定百貨大樓富氏隆地下（商業(yè)）類比項目遴選項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃裝修檔次形式金街核心6600服裝服飾中低檔地下富氏隆地下核心1100通訊小百中檔地下時尚陽光核心14000服裝服飾中高檔地下百貨大樓核心24300百貨中低檔地上阿城一百核心10000百貨中低檔地上世紀(jì)名苑核心9000服裝服飾中低檔地上（2）商業(yè)價格策略項目權(quán)重說明

根據(jù)各個項目不同的特點(diǎn)，對本項目的價格影響也有所不同，針對不同的項目，制定不同的權(quán)重，保證市場比較法的合理性。項目權(quán)重確定原則：區(qū)域地理位置的相似度項目規(guī)模的相似度業(yè)態(tài)規(guī)劃的相似度裝修檔次的相似度建筑形式的相似度（商業(yè)）類比項目權(quán)重項目權(quán)重確定根據(jù)上述的權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)類比項目的權(quán)重分析如下：項目同類形式銷售項目同類業(yè)態(tài)經(jīng)營項目標(biāo)準(zhǔn)金街富氏隆地下時尚陽光百貨大樓阿城一百世紀(jì)名苑區(qū)域地理位置114144項目規(guī)模562134業(yè)態(tài)規(guī)劃363113裝修檔次221444建筑形式444111合占權(quán)重16%11%17%24%18%14%（2）商業(yè)價格策略評分原則

以本項目為基準(zhǔn)，每項指標(biāo)優(yōu)于本項目的加1-2分，差于本項目的減1-2分。（商業(yè)）類比項目比較因素修正表指標(biāo)本案同類形式銷售項目同類業(yè)態(tài)經(jīng)營項目金街富氏隆時尚陽光百貨大樓一百世紀(jì)名苑地理位置及交通10111112111212成熟度10121211121212運(yùn)營管理10889888業(yè)態(tài)規(guī)劃組合10889998體量適中度10108991010建筑形式10888999推廣力度109910888裝修檔次及配套10889888售樓中心位置109910999合計90838187838584（2）商業(yè)價格策略項目修正率本項目與類比項目的修正率=本項目得分/類比項目得分與金街=90/83=1.0843與富氏隆=90/81=1.1111與時尚陽光=90/87=1.0345與百貨大樓=90/83=1.0843與一百=90/85=1.0588與世紀(jì)名苑=90/84=1.0714（商業(yè)）類比項目的銷售價格同類形式銷售項目同類業(yè)態(tài)經(jīng)營項目

金街富氏隆地下時尚陽光百貨大樓阿城一百世紀(jì)名苑使用面積平均租金（元/年）2289

2391

2143

228916641945年租金比率擬定---------8%8%8%凈售價（元/平米）25000308003240028600

21000

24000

（2）商業(yè)價格策略修正價格=類比項目銷售（或預(yù)測）均價×該項目的修正率×該項目權(quán)重本項目與金街的修正價格=25000×1.0843×16%=4337元本項目與富氏隆的修正價格=30800×1.1111×11%=3764元本項目與時尚陽光的修正價格=32400×1.0345×17%=5698元本項目與百貨大樓的修正價格=28600×1.0843×24%=7443元本項目與阿城一百的修正價格=21000×1.0588×18%=4002元本項目與世紀(jì)名苑的修正價格=24000×1.0714×14%=3600元（商業(yè)）類比項目修正價格（2）商業(yè)價格策略本項目（商業(yè)）修正價格

通過上述市場比較法分析建議本項目均價（使用面積）：28800-30000元/㎡本項目修正價格＝類比項目修正價和項目名稱金街富氏隆地下時尚陽光百貨大樓阿城一百世紀(jì)名苑修正價格433737645698744340023600本案價格28844（2）商業(yè)價格策略（住宅）類比項目遴選遴選原則同區(qū)域不同檔次項目不同區(qū)域同檔次項目臨近會寧路建面7萬平米以上市場口碑好區(qū)域市場價值體現(xiàn)者（3）住宅價格策略序號項目名稱項目地址開發(fā)商建筑面積銷售價格（元/平米）1恒大城阿城金都大街恒大集團(tuán)854000平米5300-5400（精裝修）2綠波。東關(guān)一品阿城區(qū)金都大街與會寧路交口大連綠波140000平米40003新龍城阿城區(qū)一中附近萬邦置業(yè)有限公司1000000平米40004上京華府延川大街17號隆匯房地產(chǎn)580000平米43005金都幸福里金瀾路與長安路交匯匯融置業(yè)41133平米42006億達(dá)帝景金瀾路207號哈爾濱金億達(dá)房地產(chǎn)140000平米3900-40007金昌國際上京大道世紀(jì)金昌房地產(chǎn)250000平米42008金京賽麗斯上京大道阿城區(qū)政府旁哈爾濱金興房地產(chǎn)80000平米高層3800多層43009麗都國際阿城區(qū)上京大道170號中燃地產(chǎn)387000平米多層3900、高層380010鼎源名座阿城區(qū)上京大道與會寧路交口哈爾濱寶鼎房地產(chǎn)68188平米400011恒盛新天地阿城區(qū)上京大道法院兩側(cè)恒盛地產(chǎn)400000平米400012河畔麗景會寧路與上京大道交匯處百強(qiáng)新星房地產(chǎn)250000平米420013上京府邸阿城區(qū)上京大道與金滌路交口黑龍江昊潤房地產(chǎn)85000平米450014半里花庭阿城區(qū)北新路金滌路交口哈爾濱金圖房地產(chǎn)120000平米3800重點(diǎn)樓盤價格統(tǒng)計表（3）住宅價格策略（住宅）類比項目遴選同區(qū)域不同檔次項目不同區(qū)域同檔次項目東關(guān)一品鼎源名座恒大城金昌國際金京塞麗斯麗都國際類比項目確定半里華庭河畔麗景（3）住宅價格策略（住宅）類比項目評分標(biāo)準(zhǔn)及說明（3）住宅價格策略項目權(quán)重說明

根據(jù)各個項目不同的特點(diǎn)，對本項目的價格影響也有所不同，針對不同的項目，制定不同的權(quán)重，保證市場比較法的合理性。（住宅）類比項目權(quán)重（3）住宅價格策略物業(yè)規(guī)模附屬價值自身價值地理位置社區(qū)規(guī)模自然景觀及配套品牌開發(fā)商及產(chǎn)品高端設(shè)計到達(dá)本項目的距離及影響項目權(quán)重確定原則：項目權(quán)重確定根據(jù)上述的權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)類比項目的權(quán)重分析如下：本項目同區(qū)域不同檔次項目不同區(qū)域同檔次項目（標(biāo)準(zhǔn)）東關(guān)一品鼎源名座河畔麗景恒大城半里華庭金昌國際金京塞麗斯麗都國際物業(yè)規(guī)模14萬平6.8萬平25萬平85.4萬平12萬平25萬平8萬平38.7萬平品牌開發(fā)、自然景觀及配套品牌開發(fā)品牌開發(fā)商自有商業(yè)配套戶型特別loft景觀好游泳館自有商業(yè)配套到達(dá)本項目距離（由近到遠(yuǎn)排名1-7）12246685權(quán)重25%8%8%15%7%15%10%12%（住宅）類比項目權(quán)重（3）住宅價格策略評分標(biāo)準(zhǔn)評分原則地段交通距離本項目5分鐘為基礎(chǔ)，每超過5分鐘扣1分，5分鐘內(nèi)加1分規(guī)模15萬方為基礎(chǔ)，每減少5萬方扣1分，每增加10萬方加1分；品牌是否為房地產(chǎn)知名企業(yè)，多城市開發(fā)項目，阿城是否有成功項目，口碑（口碑特差扣2分，連鎖開發(fā)商加1分，口碑特好加1分）容積率超過4，每增加0.2，扣1分綠化率35%為基礎(chǔ)，每增加5%，加1分，每減少5%，減1分景觀小區(qū)景觀和周邊自然景觀完善（山景、水景、小區(qū)景觀）為基礎(chǔ)，缺少部分進(jìn)行扣分，缺少小區(qū)內(nèi)部景觀，扣2分，看水景或山景加2分重點(diǎn)校區(qū)是否歸重點(diǎn)校區(qū)（歸重點(diǎn)校區(qū)加2分）配套小區(qū)內(nèi)配套及外部配套齊全情況來打分，（缺少會所扣1分，非封閉小區(qū)扣一分，智能化設(shè)計及舒適度高人性化設(shè)計加2分）戶型產(chǎn)品每個亮點(diǎn)加1分，每個缺陷減1分，亮點(diǎn)（特殊戶型、動靜分區(qū)、贈送面積、無黑房、景觀均好性、實(shí)用率等）物業(yè)物業(yè)管理公司為國內(nèi)品牌加1分，為國際品牌加2分，開發(fā)商物業(yè)減1分，不知名物業(yè)減2分規(guī)劃景觀均好性、交通規(guī)劃、建筑規(guī)劃等，少一項扣1分，特別突出者加1分推廣力度媒體投放頻率，投放媒體廣泛性等，少一項扣1分，特別突出者加1分（住宅）類比項目評分原則

（3）住宅價格策略（住宅）類比項目比較因素修正表項目本案同區(qū)域不同檔次項目不同區(qū)域同檔次項目東關(guān)一品鼎源名座河畔麗景恒大城半里華庭金昌國際金京塞麗斯麗都國際地段10111111976611規(guī)模1010910171011912品牌10121010121010108容積率10100101010101010綠化率1010991110171111景觀108881210101010重點(diǎn)校區(qū)101010101010101010配套10898118111110戶型101010101110111010物業(yè)109891199119規(guī)劃109991110101010推廣力度108891110111010合計120115101113136114127118121（3）住宅價格策略（住宅）類比項目修正率

本項目與類比項目的修正率=本項目得分/類比項目得分故：本項目與東關(guān)一品的修正率=120/115=1.0435本項目與鼎源名座的修正率=120/101=1.1881本項目與河畔麗景的修正率=120/113=1.0619本項目與恒大城的修正率=120/136=0.8824本項目與半里華庭的修正率=120/114=1.0526本項目與金昌國際的修正率=120/127=0.9449本項目與金京塞麗斯的修正率=120/118＝1.0169本項目與麗都國際的修正率=120/121＝0.9917（3）住宅價格策略修正價格=類比項目銷售（或預(yù)測）均價×該項目的修正率×該項目權(quán)重故：（精確到個位）本項目與東關(guān)一品的修正價格=4000×1.0435×25%=1044元本項目與鼎源名座的修正價格=4000×1.1881×8%=380元本項目與河畔麗景的修正價格=4200×1.0619×8%=357元本項目與恒大城的修正價格=5350×0.8824×15%=708元本項目與半里華庭的修正價格=3800×1.0626×7%=283元本項目與金昌國際的修正價格=4200×0.9449×15%=595元本項目與金京塞麗斯的修正價格=3800×1.0169×10%=386元本項目與麗都國際的修正價格=4000×0.9917×12%=476元（住宅）類比項目修正價格（3）住宅價格策略本項目（住宅）修正價格通過上述市場比較法分析建議本項目一期入市均價為4250元/㎡本項目修正價格＝類比項目修正價和

項目名稱東關(guān)一品鼎源名座河畔麗景恒大城半里華庭金昌國際金京塞麗斯麗都國際修正價格1044380357708283595386476本案價格4229（3）住宅價格策略阿城綜合體住宅戶型比例分解針對阿城房地產(chǎn)市場情況，根據(jù)市場調(diào)研情況可以看出現(xiàn)階段阿城市的房地產(chǎn)住宅價格差異不大基本都在一個價格體系中，現(xiàn)有開發(fā)商設(shè)計的住宅戶型沒有特別才出新的東西，只有金昌國際設(shè)計了一棟小戶型的LOFT形式，從銷售上看速度和價格上沒有比普通住宅好太多，但是因為其高舉架勢必在建設(shè)成本上會比普通住宅高很多，所以本項目不建議做復(fù)式或LOFT形式戶型，為了提高項目賣點(diǎn)，戶型有所突出，建議可以在主力戶型上做些小錯層。根據(jù)多次走訪調(diào)研和對其它項目的熱銷戶型統(tǒng)計得出，70-90米兩室一廳戶型是最為熱銷戶型，由于當(dāng)?shù)赝鈦砣丝谏伲课葑饨饍r格不是很高，家里條件較好的有很多在哈市或外地買房，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房一般都為三口之家，所以當(dāng)?shù)匕傩諏σ环康膽粜筒皇呛軣嶂?。而三房的戶型市場上以緊湊小三居為主