【S公館項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)探析報(bào)告15000字（論文）】

S公館項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告摘要房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，涉及各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。對(duì)國(guó)民國(guó)家經(jīng)濟(jì)起到支柱性作用。而對(duì)于高成本、高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資者應(yīng)當(dāng)利用客觀科學(xué)的財(cái)務(wù)分析謹(jǐn)慎投資。本設(shè)計(jì)選取金科S公館項(xiàng)目為設(shè)計(jì)對(duì)象，前期小組進(jìn)行了多次的市場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)研究分析，收集項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料，制作出相應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)表，結(jié)合動(dòng)靜態(tài)盈利分析和資金平衡分析的財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)指標(biāo)，運(yùn)用盈虧平衡分析、敏感性分析等分析方法進(jìn)行不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，從這些角度去分析項(xiàng)目的資金平衡能力、盈利能力和償債能力，來(lái)判斷金科S公館項(xiàng)目在財(cái)務(wù)投資上是否可行，可否值得投資者投資，并且提出適當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)解決或適應(yīng)金科S公館項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)項(xiàng)目；財(cái)務(wù)分析；評(píng)價(jià)指標(biāo)；不確定性分析目錄摘要 I1緒論 51.1項(xiàng)目介紹 51.2本設(shè)計(jì)的目的和意義 61.2計(jì)算期的確定 72財(cái)務(wù)分析理論 82.1財(cái)務(wù)分析的概念 82.2財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容 82.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 92.3.1靜態(tài)指標(biāo)分析 92.3.2動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析 92.4不確定性分析 102.4.1盈虧平衡分析 112.4.2敏感性分析 112.5概率分析 113項(xiàng)目投資構(gòu)成及資金籌措 133.1項(xiàng)目投資構(gòu)成 133.1.1土地費(fèi)用 143.1.2建安工程費(fèi) 153.1.3前期工程費(fèi) 153.1.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 163.1.5公共配套設(shè)施費(fèi) 163.1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 163.1.7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 173.1.8管理費(fèi) 173.1.9銷售費(fèi) 173.1.10財(cái)務(wù)費(fèi)用 183.1.11項(xiàng)目投資構(gòu)成 183.2投資計(jì)劃與項(xiàng)目資金籌措 194項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 214.1項(xiàng)目銷售估算 214.1.1住宅價(jià)格估算 214.1.2商鋪價(jià)格估算 224.1.3車位價(jià)格估算 234.1.4銷售收入估算 234.2項(xiàng)目費(fèi)用 244.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 254.3.1靜態(tài)盈利分析 254.3.2資金來(lái)源與運(yùn)用及資金平衡分析 274.3.3動(dòng)態(tài)盈利分析 275項(xiàng)目不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 315.1項(xiàng)目不確定性分析 315.1.1盈虧平衡分析 315.1.2敏感性分析 325.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 355.3.1本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 355.3.2本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 355.3.3風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論 366項(xiàng)目總結(jié)與建議 376.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析總結(jié) 376.2項(xiàng)目建設(shè)建議 37參考文獻(xiàn) 401項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目介紹金科S公館項(xiàng)目位于鹽城市射陽(yáng)縣，地屬射陽(yáng)縣中部，北接?xùn)|都天府，西靠碧桂園，千鶴湖東北側(cè)，坐落幸福大道之上，解放路與海都路環(huán)繞，向西與S229省道鏈接，直抵射陽(yáng)高鐵站、射陽(yáng)通用機(jī)場(chǎng)、汽車客運(yùn)總站，向東接軌S228省道、射陽(yáng)東高速出入口，附近有眾多公交站臺(tái)，交通出行方便快捷。該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施分布豐富，能夠滿足居民對(duì)生活消費(fèi)旅游的正常需求。東側(cè)華悅廣場(chǎng)，東南側(cè)為射陽(yáng)縣全民體育館，安徒生童話樂(lè)園，毗鄰千鶴湖公園，環(huán)境優(yōu)美；該項(xiàng)目附近教育資源豐富，射陽(yáng)中學(xué)、射陽(yáng)初級(jí)中學(xué)、射陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。項(xiàng)目區(qū)位概況圖可見(jiàn)圖1-1。圖1-1鹽城金科S公館區(qū)位概況圖圖1-1鹽城金科S公館區(qū)位概況圖鹽城金科S公館項(xiàng)目位于鹽城區(qū)射陽(yáng)縣海都路與幸福大道交接地段。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建筑有洋房、小高層和高層、商鋪和車位。1.2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金科S公館項(xiàng)目的主要指標(biāo)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見(jiàn)下表表1-1金科S公館項(xiàng)目主要指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)產(chǎn)品高層32層3棟，小高層14層2棟，洋房6層6棟占地面積47438m2總建筑面積153427.56m2住宅建筑面積118595.00m2戶型面積95-115m2總居住戶數(shù)1048戶規(guī)劃車位1146個(gè)建筑密度26.00%綠化率30%容積率2.51.3計(jì)算期的確定本項(xiàng)目于2019年4月交地，2019年8月動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2022年6月竣工，預(yù)計(jì)于2021年8月交付完成。計(jì)劃主要銷售周期為18個(gè)月：2021年8月-2022年11月主要銷售住宅項(xiàng)目，2022年11月-2023年1月主要銷售商鋪和車位。項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中。1.4本設(shè)計(jì)的目的和意義此次畢業(yè)設(shè)計(jì)采用的形式是小組分工模式，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目小組調(diào)研，結(jié)合一起搜集到的資料數(shù)據(jù)和文獻(xiàn)信息，運(yùn)用大學(xué)學(xué)到的專業(yè)知識(shí)和技能，收集整理分析相關(guān)數(shù)據(jù)，再結(jié)合分配給自己的設(shè)計(jì)部分進(jìn)行分析研究，最終考察學(xué)生在課堂所學(xué)專業(yè)知識(shí)運(yùn)用能力以及團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。項(xiàng)目一開(kāi)始，通過(guò)分析和考察所選地塊的價(jià)值以及建設(shè)樓盤的可行性，進(jìn)行土地估價(jià)分析，再進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的財(cái)務(wù)投資分析、物業(yè)管理分析，以及后期的市場(chǎng)營(yíng)銷定位分析，本設(shè)計(jì)是針對(duì)鹽城金科S公館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。本人所負(fù)責(zé)的是對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)投資分析，區(qū)別于營(yíng)銷定位、物業(yè)管理分析、土地估價(jià)，更側(cè)重于數(shù)據(jù)定量分析，這是鹽城金科S公館項(xiàng)目住宅項(xiàng)目中的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)這項(xiàng)設(shè)計(jì)，學(xué)到了如何將大學(xué)四年多學(xué)到的專業(yè)知識(shí)化為實(shí)際技能的能力，學(xué)會(huì)了團(tuán)隊(duì)溝通協(xié)作和社會(huì)交往能力，理解到了這些知識(shí)能力的在團(tuán)隊(duì)乃至社會(huì)生活的重要性，對(duì)如何策劃開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目有了進(jìn)一步的了解。本設(shè)計(jì)是從財(cái)務(wù)分析的角度，以金科S公館項(xiàng)目住宅項(xiàng)目為分析對(duì)象,，定量地論證項(xiàng)目是否值得投資。

2項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算與分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是限制和影響投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的主要依據(jù)，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩者之間既有獨(dú)立性又有聯(lián)系性?；A(chǔ)數(shù)據(jù)主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、投資分析與預(yù)測(cè)分析取得的，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，形成總成本費(fèi)用表，銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表等一系列輔助性報(bào)表。2.1項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算金科S公館項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算是通過(guò)鹽城市射陽(yáng)縣同類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)量和工程定額、實(shí)際造價(jià)水平以及行業(yè)有關(guān)部門的規(guī)定，來(lái)綜合確定出來(lái)的。2.1.1開(kāi)發(fā)成本估算（1）土地取得成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得開(kāi)發(fā)用地的所需的費(fèi)用。根據(jù)鹽城市國(guó)有土地所有權(quán)出讓標(biāo)準(zhǔn)和鹽城國(guó)土資源局的公示了解到，鹽城金科S公館項(xiàng)目201905號(hào)地塊的相關(guān)信息見(jiàn)下表。表2-1土地信息地塊編號(hào)201905出讓年限70年所屬行政區(qū)鹽城市射陽(yáng)縣出讓面積47438m2規(guī)劃用途城鎮(zhèn)住宅用地成交價(jià)格21450萬(wàn)元競(jìng)得人南京華拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓面價(jià)1808.68元/㎡地塊位置射陽(yáng)縣千鶴湖公園北側(cè)4號(hào)地塊土地取得成本估算見(jiàn)下表。表2-2土地費(fèi)估算表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1土地出讓金214502用地保證金9.493土地契稅504.084合計(jì)21963.57估算依據(jù)：用地保證金：2元/m2土地契稅：出讓金×2.35%（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)包括很多項(xiàng)目的費(fèi)用，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)場(chǎng)地平整費(fèi)、標(biāo)底編制審核費(fèi)等等，金科S公館項(xiàng)目的前期工程費(fèi)估算見(jiàn)下表。表2-3前期工程費(fèi)估算表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)787.882可行性研究費(fèi)用262.633籌建開(kāi)辦費(fèi)656.564地質(zhì)、水文勘探費(fèi)131.315招標(biāo)管理費(fèi)39.396場(chǎng)地平整費(fèi)47.447標(biāo)底編制費(fèi)31.528標(biāo)底審核費(fèi)84.049合計(jì)2040.77估算依據(jù)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：建安工程費(fèi)×3%可行性研究：建安工程費(fèi)×1%籌建開(kāi)辦費(fèi)：建安工程費(fèi)×2.5%地質(zhì)勘探：建安工程費(fèi)×0.5%招標(biāo)管理：建安工程費(fèi)×0.15%場(chǎng)地平整：10元/㎡標(biāo)底編制：建安工程費(fèi)×0.12%標(biāo)底審核：建安工程費(fèi)×0.32%（3）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)是建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程、裝飾裝修、設(shè)備采購(gòu)的費(fèi)用等。金科S公館項(xiàng)目采用單位指標(biāo)估算法，單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資×工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。參照有關(guān)建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。其估算過(guò)程見(jiàn)下表。表2-4建安工程費(fèi)估算表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目建筑面積（平方米）土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)單價(jià)（元/平方米）金額單價(jià)（元/平方米）金額單價(jià)（元/平方米）金額住宅78316180014096.8810007831.6350274.1122202.59其他13762.4618002477.24700963.37450619.314059.92合計(jì)——————————————26262.51（4）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地計(jì)劃紅線內(nèi)的各種管線和道路項(xiàng)目的建設(shè)成本，包括綠化、供水、供氣、供電、排污、道路等設(shè)施。按照鹽城金科S公館項(xiàng)目的實(shí)際工程量，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的估算過(guò)程見(jiàn)下表。表2-5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目名稱金額1綠化173.722室外管線費(fèi)77.323室外供電98.844室外供水64.765供氣工程93.156排污工程524.427小區(qū)道路105.178環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)526.429合計(jì)1665.8估算依據(jù)：所有設(shè)施按建筑面積來(lái)計(jì)算綠化：50元/㎡室外管線：30元/㎡室外供電：40元/㎡室外供水：25元/㎡供氣工程：5.5元/㎡排污工程：24元/㎡小區(qū)道路：15元/㎡環(huán)境衛(wèi)生：24元/㎡（5）公共配套設(shè)施費(fèi)在社區(qū)內(nèi)提供公共服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的費(fèi)用即為公共配套設(shè)施費(fèi)，鹽城金科S公館項(xiàng)目按照實(shí)際工程量估算，公共配套設(shè)施費(fèi)過(guò)程見(jiàn)下表。表2-6公共配套設(shè)施費(fèi)估算表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）金額1物業(yè)管理用房618.4254.742社區(qū)文化體育活動(dòng)室731.5254.863居委會(huì)327.3118.004門衛(wèi)室68.633.435設(shè)備室30.002.106變電室580.0048.407垃圾房15.000.608合計(jì)182.13計(jì)算依據(jù)：物業(yè)管理用房：400元/㎡社區(qū)文化體育活動(dòng)室：750元/㎡居委會(huì)：550元/㎡門衛(wèi)室：500元/㎡設(shè)備室：700元/㎡變電室：550元/㎡垃圾房：400元/㎡（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)在實(shí)際房地產(chǎn)投資的情況下，可能因?qū)嶋H不符合或無(wú)法預(yù)測(cè)無(wú)法預(yù)料而引起的額外費(fèi)用的為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。考慮金科S公館項(xiàng)目的實(shí)際情況，其取以上（1）～（5）項(xiàng)之和的5%來(lái)估算，故金科S公館項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（21963.57+26262.51+2040.77+1665.8+182.13）×5%=2605.84萬(wàn)元（7）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)是指根據(jù)國(guó)家地方有關(guān)部門規(guī)定下在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間支付的稅金及代收代付費(fèi)用。根據(jù)鹽城射陽(yáng)縣當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和類似項(xiàng)目的取費(fèi)比例估算，估算過(guò)程可見(jiàn)下表表2-7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目名稱金額1公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)393.942監(jiān)理費(fèi)262.533供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)1444.444白蟻防治費(fèi)3.235質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)52.536其他費(fèi)用525.257合計(jì)2681.92估算依據(jù)：公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)：建安工程費(fèi)×1.5%監(jiān)理費(fèi)：建安工程費(fèi)×1%供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)：建安工程費(fèi)×5.5%白蟻防治費(fèi)：2.5元/㎡（建筑面積）質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)：建安工程費(fèi)×0.2%其他費(fèi)用：建安工程費(fèi)×2%2.1.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用管理和組織房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的費(fèi)用即為管理費(fèi)用。管理費(fèi)用取以上總和（1）～（5）項(xiàng)總和的3%進(jìn)行估算，故本項(xiàng)目的管理費(fèi)用==21963.57+45827.9+3631.76+1760.65+463.39）×3%=2209.42萬(wàn)元（2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用也稱為銷售成本，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)、樣板房建設(shè)費(fèi)、物料制作費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照房地產(chǎn)銷售收入的3%-6%來(lái)計(jì)算，結(jié)合金科S公館項(xiàng)目的實(shí)際情況，本設(shè)計(jì)取銷售收入的4%作為本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用。鹽城金科S公館項(xiàng)目的銷售收入為105719.85萬(wàn)元所以，銷售費(fèi)用=銷售收入×3%=105719.85×4%=4229萬(wàn)元（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用指項(xiàng)目的借款利息。金科S公館項(xiàng)目不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的總投資為61278.04萬(wàn)元，本項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況與銀行協(xié)商的借款條件：第1年借款20000萬(wàn)元，鹽城當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為8%，要求從計(jì)算期的第2年年末開(kāi)始計(jì)算，每年等本償還，同時(shí)支付利息，兩年內(nèi)還清。經(jīng)過(guò)估算，財(cái)務(wù)費(fèi)用為2864萬(wàn)元。詳見(jiàn)所以開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：8656.50萬(wàn)元不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的總成本費(fèi)用合計(jì)：63197.04萬(wàn)元含財(cái)務(wù)費(fèi)用的總成本費(fèi)用合計(jì)：66061.04萬(wàn)元2.1.3總成本費(fèi)用匯總根據(jù)以上計(jì)算，本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用整理如下，可見(jiàn)下表。表2-8總成本費(fèi)用估算匯總表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目金額1開(kāi)發(fā)成本57404.54（1）土地費(fèi)用21963.57（2）建安工程費(fèi)26262.51（3）前期工程費(fèi)2040.77（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1667.80（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)182.13(6)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)2681.92(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2605.842開(kāi)發(fā)費(fèi)用8656.50（1）管理費(fèi)用1563.50（2）銷售費(fèi)用4229.00（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用2864.003合計(jì)66061.04估算說(shuō)明：開(kāi)發(fā)成本：以下（1）-(7)項(xiàng)合計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：上述（1）-（5）項(xiàng)之和的5%開(kāi)發(fā)費(fèi)用：以下（1）-（3）項(xiàng)之和管理費(fèi)用：上述（1）-（5）項(xiàng)之和的3%銷售收入：銷售收入×4%財(cái)務(wù)費(fèi)用：見(jiàn)借款還本付息估算表總成本費(fèi)用的可視化分布圖可見(jiàn)下圖3-3。圖2-9項(xiàng)目總成本費(fèi)用構(gòu)成圖由圖所知，建安工程費(fèi)和土地取得成本在總成本費(fèi)用所占的比例最大，而且建安工程費(fèi)略高于土地取得成本，這些情況與實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用構(gòu)成比例相符合。2.2項(xiàng)目銷售收入估算2.2.1銷售價(jià)格估算鹽城金科S公館項(xiàng)目規(guī)劃出售的產(chǎn)品主要有小高層、高層、洋房、商鋪和車位。銷售價(jià)格的估算采用市場(chǎng)比較法確定，將一些類似項(xiàng)目的可比實(shí)例與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，并相應(yīng)調(diào)整修正這些項(xiàng)目的比較因素，由此確定住宅價(jià)格。商鋪和車位與住宅不同，相關(guān)可比實(shí)例較少，其中大多數(shù)用于租賃，所以相關(guān)價(jià)格需要根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查確定。（1）住宅部分為了估算鹽城金科S公館住宅部分的銷售價(jià)格更符合實(shí)際情況，小組在鹽城市射陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上，搜集到與該項(xiàng)目所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期都類似接近的3個(gè)可比實(shí)例。該設(shè)計(jì)選取了國(guó)投歐亞紫宸、碧桂園劍橋郡、豐和名都花苑這3個(gè)可比實(shí)例。這些項(xiàng)目均在2020年開(kāi)盤交易，以2020年9月作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。其中，國(guó)投歐亞紫宸的交易日期是2020年11月30日，碧桂園劍橋郡的交易日期是2020年10月19日，豐和名都花苑的交易日期是2020年12月28日。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況，該城市區(qū)域需求大，所在區(qū)域未來(lái)會(huì)幾乎無(wú)洋房產(chǎn)品供應(yīng)，故本項(xiàng)目低開(kāi)高走，月平均變動(dòng)率為0.41%左右。住宅部分價(jià)格市場(chǎng)比較法估算過(guò)程見(jiàn)下表。表2-10住宅市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表編號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正交通配套環(huán)境小計(jì)裝修使用率小計(jì)1國(guó)投歐亞紫宸63001.05+2+2+1100/105+2+1100/103100/1002碧桂園劍橋郡64001.01+1+3+2100/106+3+1100/104100/1003豐和名都花苑69001.10+3+2+1100/106+3+1100/104100/100可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格估算過(guò)程如下：國(guó)投歐亞紫宸：6300×1.05×（100/105）×（100/103）×（100/100）=6116元/平米碧桂園劍橋郡:6400×1.01×（100/106）×（100/104）×（100/100）=5863元/平米豐和名都花苑:6900×1.1×（100/106）×（100/104）×（100/100）=6885元/平米故鹽城金科S公館的住宅單價(jià)為：（6116+5863+6885）÷3=6288元/平米為計(jì)算方便，鹽城金科S公館的住宅價(jià)格為6300元/平方米。（2）商鋪部分商鋪經(jīng)營(yíng)方式以出租方式較多，市場(chǎng)搜集較困難，經(jīng)過(guò)小組市場(chǎng)調(diào)研和分析，選取3個(gè)與該項(xiàng)目商鋪相近的商鋪出售項(xiàng)目A、B、C為可比實(shí)例。其中，A項(xiàng)目的交易日期是2020年5月1日，B項(xiàng)目的交易日期是2020年7月1日，C項(xiàng)目的交易日期2020年9月1日。簡(jiǎn)單算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目銷售單價(jià)約為20200元/平方米，詳見(jiàn)下表表2-11商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表單位：萬(wàn)元編號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)交易日期修正區(qū)域因素修正交通配套小計(jì)個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）1A215001.02+2+3100/105100/100100/100209712B201001.010+1100/101100/95100/100211373C186001+1+2100/103100/98100/10018607（3）車位價(jià)格小組通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)鹽城市射陽(yáng)縣車位銷售情況，其出售價(jià)格大約在每個(gè)8萬(wàn)～12萬(wàn)，其中，考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)以及周邊設(shè)施情況，將鹽城市金科S公館的車位價(jià)格估算在10萬(wàn)元/個(gè)。2.2.2銷售收入估算根據(jù)上述住宅、商鋪以及車位價(jià)格的估算，得出本項(xiàng)目的銷售收入情況，估算過(guò)程見(jiàn)下表。表2-12鹽城金科S公館項(xiàng)目銷售收入估算表（單位：萬(wàn)元）用途銷售數(shù)量銷售單價(jià)銷售收入住宅商鋪118595平方米10000平方米6300元/平方米20200元/平方米74714.8520200.00車位1146個(gè)100000元/個(gè)11460.00合計(jì)105719.852.2.3銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定金科S公館項(xiàng)目從第2年年中達(dá)到預(yù)售條件，假設(shè)住宅、商鋪和車位預(yù)計(jì)第2年第3年分別售出60%，40%，一次性收款，詳情見(jiàn)下表。表2-13銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份產(chǎn)品數(shù)量123第1年00第2年住宅7115744828.9163431.91商鋪600012120車位6886876第3年住宅4743829885.9442287.94商鋪40008080車位458.44584合計(jì)63431.9142287.94105719.852.3項(xiàng)目稅金估算2.3.1經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算鹽城金科S公館項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅金及附加的估算見(jiàn)下表。表2-14經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)類別合計(jì)計(jì)算期1231增值稅5285.993171.602114.402城市維護(hù)建設(shè)稅370.02222.01148.013教育費(fèi)附加158.5895.1563.434教育專項(xiàng)基金211.44126.8684.5765印花稅52.8631.7221.146交易管理費(fèi)528.60317.16211.44合計(jì)6607.493964.502643.00其中，這些類別費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)如下：增值稅：銷售收入×5%城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)：增值稅×7%教育費(fèi)增值稅×3%教育專項(xiàng)基金：增值稅×4%印花稅：銷售收入×0.05%交易管理費(fèi)：銷售收入×0.5%2.3.2土地增值稅估算鹽城金科S公館項(xiàng)目的土地增值稅的估算見(jiàn)下表。2-15土地增值稅估算表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目計(jì)算結(jié)果1銷售收入105719.852扣除項(xiàng)目金額78408.982.12.22.32.4開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加其他扣除項(xiàng)目57404.548656.506607.495740.453增值額27310.874增值率34%5增值稅稅率取30%6土地增值稅8193.26其中，此表項(xiàng)目的計(jì)算依據(jù)如下：1：來(lái)自表2-122：以下4項(xiàng)之和2.1：來(lái)自表2-82.2：來(lái)自表2-82.3：來(lái)自表2-142.4：?。?.1）項(xiàng)的10%3：（1）-（2）4：（3）/（2）5：（4）≤50%6：（3）×（5）不考慮融資的情況下，土地增值稅應(yīng)該調(diào)整為不受財(cái)務(wù)費(fèi)用影響的土地增值稅，經(jīng)計(jì)算，調(diào)整土地增值稅應(yīng)為9052.46萬(wàn)元。2.4借款還本付息估算根據(jù)前述獲得銀行貸款20000萬(wàn)元的貸款條件，建設(shè)期借款利息計(jì)算過(guò)程如下：第1年應(yīng)計(jì)利息：（0+20000/2）×8%=800萬(wàn)元第2年應(yīng)計(jì)利息：（20000+800/2）×8%=1632萬(wàn)元第2年末開(kāi)始，分兩年等本償還，同時(shí)支付利息。則：Ic=本金+利息=20000+800=20800萬(wàn)元所以各年償還額為：20800/2=10400萬(wàn)元第2年末還本付息額為：10400+1632=12032萬(wàn)元其中，本金為10000萬(wàn)元，應(yīng)付利息為2032萬(wàn)元第3年應(yīng)計(jì)利息：10400×8%=832萬(wàn)元第3年還本付息額為：10400+832=11232萬(wàn)元其中，本金為10000萬(wàn)元，應(yīng)付利息為1232萬(wàn)元所以鹽城金科S公館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用（應(yīng)付利息）：1632+1232=2864萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表。表2-16借款還本付息估算表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期1231借款還本付息1.1年初借款本息累計(jì)——020800104001.2本年借款——20000001.3本年應(yīng)計(jì)利息——80016328321.4本年還本利息22864——12032112321.5其中：還本20000——10000100001.6付息2864——163212321.7年末借款本息累計(jì)——208001040002借款還本付息的資金來(lái)源————————2.1預(yù)售收入22864012032112322.5投資計(jì)劃與資金籌措鹽城金科S公館項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)算期為3年。經(jīng)估算，需建設(shè)總投資66061.04萬(wàn)元。項(xiàng)目一開(kāi)始，一次性投入土地取得成本，減去土地成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用，剩下的資金在第1年投入45%、第2年投入55%，在第2年年底竣工。根據(jù)該計(jì)劃，所以計(jì)算過(guò)程如下：第1年應(yīng)投入：（66061.04-21963.57-2864）×45%+21963.57=40518.63萬(wàn)元第2年應(yīng)投入：（66061.04-21963.57-2864）×55%=22678.40萬(wàn)元金科S公館項(xiàng)目的資金主要有三個(gè)來(lái)源：一是企業(yè)的自有金即資本金：35000萬(wàn)元；二是銀行貸款：20000萬(wàn)元；三是預(yù)售收入：根據(jù)實(shí)際情況由預(yù)售收入解決。根據(jù)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃，第1年所需資金為40518.63萬(wàn)元，資金來(lái)源為：資本金35000萬(wàn)元，銀行貸款5518.63萬(wàn)元；第2年所需資金為22678.40萬(wàn)元，資金來(lái)源為銀行貸款14481.37萬(wàn)元，資金缺口8197.03萬(wàn)元，由預(yù)售收入解決。詳見(jiàn)下表。表2-17投資計(jì)劃與資金籌措表編號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期1231項(xiàng)目總投資66061.0440518.6322678.402864.001.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用66061.042864.0040518.63022678.4002864.0002資金籌措66061.0440518.6322678.402864.002.12.22.3資本金銀行借款預(yù)售收入（包括還息）35000.0020000.0011061.0435000.005518.630014481.378197.04002864.00

3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析3.1財(cái)務(wù)分析理念3.1.1財(cái)務(wù)分析的概念財(cái)務(wù)分析是根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表和其他有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)制定的一套財(cái)務(wù)評(píng)估程序；可以對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和利潤(rùn)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的具體的財(cái)務(wù)分析方法，反映企業(yè)或項(xiàng)目的支付能力和能力。財(cái)務(wù)分析的基本程序：（1）獲得項(xiàng)目的一般信息和項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)為編寫報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求進(jìn)行了多層次和深入的研究。（2）編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)告和初步審查項(xiàng)目能力對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的評(píng)價(jià)，項(xiàng)目利潤(rùn)分析，它的償債能力和資金平衡能力為今后的計(jì)算提供了基礎(chǔ)。（3）財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算，健全的財(cái)務(wù)評(píng)估根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表和項(xiàng)目基準(zhǔn)，財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與相應(yīng)的數(shù)據(jù)分開(kāi)計(jì)算。這使得能夠?qū)?xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行合理的分析。（4）不確定性分析和項(xiàng)目費(fèi)用總額在不確定性分析、概率分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目對(duì)投資的可行性和可行性進(jìn)行了多層面評(píng)估。3.1.2財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容財(cái)務(wù)分析使財(cái)務(wù)報(bào)表的用戶能夠清楚地了解項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況，從而能夠進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估，這有助于項(xiàng)目投資者有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其作用是：（1）盈利能力從項(xiàng)目的投資收益能力的角度分析項(xiàng)目的成本效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力率主要是根據(jù)凈利率、凈資產(chǎn)率等指標(biāo)來(lái)衡量的。（2）償債能力償債能力是根據(jù)投資項(xiàng)目到期償還債務(wù)的能力考察的，是包含本金和利息來(lái)進(jìn)行的。償債能力是建設(shè)項(xiàng)目成功的一個(gè)重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目支付能力的評(píng)估主要是根據(jù)投資回收期、債務(wù)償還率和利息備付率等指標(biāo)進(jìn)行的。3）資金平衡能力確保每個(gè)項(xiàng)目期間大于或等于零的各期累計(jì)盈余資金為資金平衡，小于零表示資金缺口，這些是房地產(chǎn)投資的必要條件。資金來(lái)源運(yùn)用表反映了資金平衡能力。3.2利潤(rùn)表及靜態(tài)盈利分析3.2.1利潤(rùn)表鹽城金科S公館項(xiàng)目的利潤(rùn)估算過(guò)程見(jiàn)下表4-7。表3-1利潤(rùn)表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期1231銷售收入105719.85063431.9142287.942總成本費(fèi)用66061.04039636.6226424.423經(jīng)營(yíng)稅金及附加6607.4903964.502643.004土地增值稅8193.2604915.963277.305利潤(rùn)總額24858.06014914.839943.226所得稅6214.5203728.712485.817稅后利潤(rùn)18643.54011186.127457.428盈余公積金1864.3501118.61745.749可分配利潤(rùn)16779.19010067.516711.68其中，各類項(xiàng)目的計(jì)算依據(jù)如下：1：見(jiàn)表2-122：見(jiàn)表2-8（按銷售比例結(jié)轉(zhuǎn)）3：見(jiàn)表2-14（按銷售比例結(jié)轉(zhuǎn)）4：見(jiàn)表2-15（按銷售比例結(jié)轉(zhuǎn)）5：（1-2-3-4）6：（5）×25%7：（5）-（6）8：（7）×10%9：（7）-（8）在不考慮融資的情況時(shí)，所得稅應(yīng)該調(diào)整為不受財(cái)務(wù)費(fèi)用影響的所得稅，經(jīng)計(jì)算，調(diào)整所得稅為7052.14萬(wàn)元。3.2.2評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算過(guò)程如下：（1）投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷總投資額×100%=24858.06÷66061.04×100%=37.63%（2）資本金利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷資本金×100%=24858.06÷35000×100%=71.02%（3）資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)÷資本金×100%=18643.54÷35000×100%=53.27%3.2.3靜態(tài)盈利分析根據(jù)計(jì)算得出的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率這三個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，結(jié)合同向類型的房地產(chǎn)行業(yè)水平相比較，此項(xiàng)目可以考慮投資。3.3資金來(lái)源與運(yùn)用及資金平衡分析3.3.1資金來(lái)源與運(yùn)用表表3-2資金來(lái)源與運(yùn)用表（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期1231資金來(lái)源160719.8540518.6377913.2842287.941.1銷售收入105719.85063431.9142287.941.2資本金35000.0035000.00001.3銀行借款20000.005518.6314481.3702資金的運(yùn)用125719.8540518.6381774.4432093.212.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資（不含息）63197.0440518.6322678.4002.2借款還本付息22864.00012032.0011232.002.3經(jīng)營(yíng)稅金及附加6607.4903964.502643.002.4土地增值稅8193.2604915.963277.302.5所得稅6214.5203728.712485.812.6稅后利潤(rùn)18643.54011186.127457.423盈余資金（1）-（2）35000024805.2710194.734累計(jì)盈余資金————24805.2710194.733.3.2資金平衡能力分析根據(jù)表3-8的計(jì)算數(shù)據(jù)，鹽城金科S公館項(xiàng)目累計(jì)盈余資金每年都大于零，說(shuō)明有一定的資金平衡能力，所以從資金平衡能力角度分析，鹽城金科S公館房地產(chǎn)項(xiàng)目是達(dá)到要求的。3.4現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析針對(duì)投資現(xiàn)金流量表與資本金現(xiàn)金流量表，選取的ic不同，表明在融資與否，投資者對(duì)項(xiàng)目的期望是不同的。3.4.1項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表表3-3投資現(xiàn)金流量表（ic=10%）單位：萬(wàn)元編號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期1231現(xiàn)金流入105719.85063431.9142287.941.1銷售收入105719.85063431.9142287.942現(xiàn)金流出87076.3140518.6347896.748406.112.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資66061.0440518.6335287.5702.2經(jīng)營(yíng)稅金及附加6607.4903964.502643.002.3調(diào)整土地增值稅8193.2604915.963277.302.4調(diào)整所得稅6214.5203728.712485.813稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2）18643.54-40518.6315535.1733881.834稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量1605.76-40518.6335769.3544861.645稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）24858.06-40518.6319263.8836367.646稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量7049.89-40518.6338807.6646703.05評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程如下：（1）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）FNPV=19263.88÷（1+10%）1+36367.64÷（1+10%）2-40518.63=7049.89萬(wàn)元＞0（2）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）FNPV=15535.17÷（1+10%）1+33881.83÷（1+10%）2－40518.63=1605.76萬(wàn)元＞0（3）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）FIRRFNPV1=19263.88÷（1+15%）1+36367.64÷（1+15%）2－40518.63=3731.73萬(wàn)元＞0FNPV2=19263.88÷（1+18%）1+36367.64÷（1+18%）2－40518.63=1925.36萬(wàn)元＞0所以項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）FIRR=16.98%＞10%（4）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）FIRRFNPV1=15535.17÷（1+11%）1+33881.83÷（1+11%）2－40518.63=976.27萬(wàn)元＞0FNPV2=15535.17÷（1+14%）1+33881.83÷（1+14%）2－40518.63=-820.32萬(wàn)元＜0則項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）FIRR=12.63%＞10%3.4.2項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表表3-4資本金現(xiàn)金流量表（ic=12%）（單位：萬(wàn)元）編號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期1231現(xiàn)金流入105719.85063431.9142287.941.1銷售收入105719.8563431.9142287.942現(xiàn)金流出87058.3135000.0032420.2119638.112.12.22.32.42.52.62.7資本金預(yù)售收入（去息）借款本金償還借款利息支付經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅35000.008179.0420000.002864.006607.498193.266214.5235000.0000000008179.0410000.001632.003964.504915.963728.710010000.001232.002643.003277.302485.813稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2）18661.54-35000.0031011.7022649.834稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10745.32-35000.0036607.8528468.69評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程如下：（1）資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）FNPV=31011.70÷（1+12%）1+22649.83÷（1+12%）2－35000=10745.32萬(wàn)元＞0（2）資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）FIRRFNPV1=31011.70÷（1+13%）1+22649.83÷（1+13%）2－35000=10182.12萬(wàn)元＞0FNPV2=31011.70÷（1+16%）1+22649.83÷（1+16%）2－35000=8566.73萬(wàn)元0(3)資本金稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=14.63%＞12%3.4.3動(dòng)態(tài)盈利分析（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目開(kāi)始投資的當(dāng)年年初的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，關(guān)系如圖。圖3-5財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系通過(guò)上述的計(jì)算結(jié)果顯示，本項(xiàng)目稅前稅后投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV分別為7049.89萬(wàn)元和1605.76萬(wàn)元，都大于0，資本金稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV為10745.32萬(wàn)元，大于0。這些說(shuō)明了鹽城金科S公館項(xiàng)目可以按照先前規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲得利益，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，說(shuō)明此項(xiàng)目可以投資。（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。通過(guò)上述的計(jì)算結(jié)果顯示，本項(xiàng)目投資的稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR分別為16.98%、12.63%；資本金稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR為14.63%，都大于貸款利率8%和各自的基準(zhǔn)收益率10%、12%，說(shuō)明金科S公館項(xiàng)目是盈利的，此項(xiàng)目可以投資3.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總通過(guò)上述對(duì)鹽城金科S公館項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)進(jìn)行匯總，匯總詳見(jiàn)下表。表3-6金科S公館項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)匯總表類別項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)FNPV（萬(wàn)元）FIRR投資利潤(rùn)率投資凈利潤(rùn)率稅前稅后稅前稅后投資（ic=10%）37.63%——7049.891605.7616.98%12.63%資本金（ic=12%）71.02%53.27%——10745.32——14.63%3.6結(jié)論從上述財(cái)務(wù)分析結(jié)果可以看出，稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和稅后資本金投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都大于貸款利率和基準(zhǔn)收益利率，每年累計(jì)盈余資金也大于零，所以從盈利能力、償債能力和資金平衡能力的角度進(jìn)行分析研究，得出鹽城金科S公館項(xiàng)目是可以投資的。

4項(xiàng)目不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析4.1項(xiàng)目不確定性分析在實(shí)際情況下，由于環(huán)境、條件等有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測(cè)能力的有限性，前面所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、指標(biāo)和結(jié)論，不一定完全符合分析者作出的預(yù)測(cè)估計(jì)，這些現(xiàn)象被叫做不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析是分析不確定因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，然后分析可能出現(xiàn)存在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施。不確定因素有很多，比如國(guó)家政策法規(guī)、建設(shè)的各項(xiàng)費(fèi)用、工期、利率等，這些因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況產(chǎn)生一定影響。不確定性分析可以幫助投資者作出正確的投資決策，可以預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 其主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。4.1.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是在一定市場(chǎng)條件下，研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系，并找到盈虧平衡點(diǎn)的一種技術(shù)分析方法。通過(guò)盈虧平衡分析，可以分析出項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。該項(xiàng)目?jī)H進(jìn)行線性盈虧平衡分析。假設(shè)產(chǎn)銷量相同，設(shè)Z表示稅前利潤(rùn)；P表示單位售價(jià)；Q表示銷（產(chǎn)）量R表示銷售稅率；Cv表示單位變動(dòng)成本；CF表示固定成本所以盈虧平衡分析的數(shù)學(xué)模型為：Z=PQ(1-r)-CvQ-CF故鹽城金科S公館的盈虧平衡分析計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下：（1）總成本C＝66061.04萬(wàn)元；（2）可變成本CVQ＝建安工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋公共配套設(shè)施費(fèi)＝26262.51+1667.80+182.13＝28112.44萬(wàn)元；（3）固定成本CF＝C-CVQ=37948.60萬(wàn)元；（4）單位可變成本CV＝可變成本/總住宅建筑面積＝0.24萬(wàn)元/㎡；（5）單位產(chǎn)品銷售稅金及附加Tb＝銷售稅金及附加/總住宅建筑面積＝0.056萬(wàn)元/㎡；（6）單位產(chǎn)品土地增值稅TV＝土地增值稅/總住宅建筑面積=0.069萬(wàn)元/㎡；（7）盈虧平衡產(chǎn)量Q*＝CF/（P－Tb－TV－Cv）＝37948.60/（0.89-0.056-0.069-0.24）＝72283.05平方米；（8）單位價(jià)格P＝銷售收入/總住宅建筑面積=0.89萬(wàn)元/㎡；所以根據(jù)上述公式可以計(jì)算出Z=PQ(1-r)-CvQ-CF=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=53586.28萬(wàn)元盈虧平衡分析見(jiàn)下圖。對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，盈利與虧損有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是盈虧平衡點(diǎn)。產(chǎn)量超過(guò)盈虧平衡點(diǎn)的產(chǎn)量，項(xiàng)目盈利；而產(chǎn)量低于盈虧平衡點(diǎn)，則項(xiàng)目會(huì)虧損。盈虧平衡點(diǎn)越低，達(dá)到該點(diǎn)的產(chǎn)量和銷售收入與成本就越少，說(shuō)明項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)能力越強(qiáng)，安全性更高，盈利可能性越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也越強(qiáng)；盈虧平衡點(diǎn)越高則適應(yīng)市場(chǎng)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)更大，可行性較低。圖4-1盈虧平衡分析圖通過(guò)上圖能夠清晰看到，金科S公館項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)是在產(chǎn)量為72283.05平方米的時(shí)候，說(shuō)明當(dāng)銷售面積達(dá)到72283.05平方米時(shí)，該項(xiàng)目盈虧取得平衡。所以，能夠計(jì)算出盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的項(xiàng)目的銷售率=72283.05÷118595=61%。因?yàn)榻鹂芐公館項(xiàng)目銷售率是61%，低于通常房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售率70%水平，所以該項(xiàng)目是可行的。4.1.2敏感性分析敏感性分析是研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法，如果某變量變化幅度小但對(duì)某主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響大，就會(huì)認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變量的不確定性是較敏感的，這種影響越強(qiáng)烈,表明所評(píng)價(jià)的項(xiàng)目方案對(duì)某個(gè)或某些因素越敏感，反之則不敏感。通過(guò)敏感性分析，尋找敏感性因素，計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度，來(lái)選擇敏感程度小，承受風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的項(xiàng)目或方案，或者指定出應(yīng)對(duì)對(duì)策，使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高可靠性。本設(shè)計(jì)對(duì)金科S公館項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，選用單變量靜態(tài)指標(biāo)法中的絕對(duì)測(cè)定法來(lái)進(jìn)行分析。根據(jù)前文的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和計(jì)算得知，金科S公館項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建筑面積Q為153427.56平方米，開(kāi)發(fā)所需要的固定成本CF為37948.60萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本CV為0.24萬(wàn)元/㎡，單位售價(jià)P為0.89萬(wàn)元/㎡，6%的銷售稅金及附加r。分別以售價(jià)、單位變動(dòng)成本、固定成本、銷量為不確定性因素，對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行單變量敏感性分析，根據(jù)公式Z=PQ(1-r)-CVQ-CF其計(jì)算過(guò)程如下：（1）售價(jià)變動(dòng)，設(shè)售價(jià)變動(dòng)幅度分別為-10%、-5%、0、+5%、+10%，預(yù)期利潤(rùn)變動(dòng)分別為：eq\o\ac(○,1)Z=0.89×(1-10%)×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=40750.53萬(wàn)元eq\o\ac(○,2)Z=0.89×(1-5%)×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=47168.41萬(wàn)元eq\o\ac(○,3)Z=0.89×(1-0)×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=53586.28萬(wàn)元eq\o\ac(○,4)Z=0.89×(1+5%)×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=60004.16萬(wàn)元eq\o\ac(○,5)Z=0.89×(1+10%)×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=66422.03萬(wàn)元（2）單位成本變動(dòng)，假設(shè)單位變動(dòng)成本變動(dòng)幅度分別為-10%、-5%、0、+5%、+10%，預(yù)期利潤(rùn)變動(dòng)分別為：eq\o\ac(○,1)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×(1-10%)×153427.56-37948.60=57268.54萬(wàn)元eq\o\ac(○,2)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×(1-5%)×153427.56-37948.60=55427.41萬(wàn)元eq\o\ac(○,3)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×(1-0)×153427.56-37948.60=53586.28萬(wàn)元eq\o\ac(○,4)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×(1+5%)×153427.56-37948.60=51745.15萬(wàn)元eq\o\ac(○,5)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×(1+10%)×153427.56-37948.60=49904.02萬(wàn)元（3）固定成本變動(dòng)，假設(shè)固定成本變動(dòng)幅度分別為-10%、-5%、0、+5%、+10%，預(yù)期利潤(rùn)變動(dòng)分別為：eq\o\ac(○,1)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60×(1-10%)=57381.14萬(wàn)元eq\o\ac(○,2)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60×(1-5%)=55483.71萬(wàn)元eq\o\ac(○,3)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60×(1-0)=53586.28萬(wàn)元eq\o\ac(○,4)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60×(1+5%)=51688.85萬(wàn)元eq\o\ac(○,5)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60×(1+10%)=49791.42萬(wàn)元（4）銷量變化，假設(shè)銷量變動(dòng)幅度分別為-10%、-5%、0、+5%、+10%，預(yù)期利潤(rùn)變動(dòng)分別為：eq\o\ac(○,1)Z=0.89×153427.56×(1-10%)×(1-6%)-0.24×153427.56×(1-10%)-37948.60=44432.79萬(wàn)元eq\o\ac(○,2)Z=0.89×153427.56×(1-5%)×(1-6%)-0.24×153427.56×(1-5%)-37948.60=49009.54萬(wàn)元eq\o\ac(○,3)Z=0.89×153427.56×(1-0)×(1-6%)-0.24×153427.56×(1-0)-37948.60=53586.28萬(wàn)元eq\o\ac(○,4)Z=0.89×153427.56×(1+5%)×(1-6%)-0.24×153427.56×(1+5%)-37948.60=58163.02萬(wàn)元eq\o\ac(○,5)Z=0.89×153427.56×(1+10%)×(1-6%)-0.24×153427.56×(1+10%)-37948.60=62739.77萬(wàn)元結(jié)合上述資料和計(jì)算結(jié)果，編制出對(duì)應(yīng)的敏感性分析表。表4-2單變量敏感性分析表幅度因素利潤(rùn)-10%-5%05%10%銷售售價(jià)單方變動(dòng)40750.5347168.4153586.2860004.1666422.03單位變動(dòng)成本單方變動(dòng)57268.5455427.4153586.2851745.1549904.02固定成本單方變動(dòng)57381.1455483.7153586.2851688.8549791.42銷量單方變動(dòng)44432.7949009.5453586.2858163.0262739.77為了直觀反映出變量之間的連續(xù)性和變化幅度，用圖解法，詳見(jiàn)圖圖4-2項(xiàng)目敏感性分析圖由圖可知，該項(xiàng)目對(duì)售價(jià)變動(dòng)最為敏感,所以應(yīng)該密切關(guān)注該項(xiàng)目的銷售單價(jià)及銷售率的變動(dòng)，確保項(xiàng)目收益。另外,項(xiàng)目對(duì)成本的敏感性也較強(qiáng),注意售價(jià)變動(dòng)的同時(shí),還要必須注意工程投資管理和成本管理,不得隨意變動(dòng)項(xiàng)目的投資,不然會(huì)對(duì)項(xiàng)目盈利造成影響。4.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是考慮從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，包括投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、多樣性、補(bǔ)償性、可測(cè)性，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的四個(gè)特征，能有利于建立完善風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性。4.2.1風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)鹽城市射陽(yáng)縣房地產(chǎn)相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查研究狀況，我們對(duì)鹽城金科S公館項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行針對(duì)性地分析，主要具體如下：（1）自然風(fēng)險(xiǎn)鹽城市屬于東部沿海地區(qū)，是亞熱帶季風(fēng)氣候，天氣變化頻繁，易受臺(tái)風(fēng)、雷電、旱災(zāi)、洪澇影響，在一定程度上，會(huì)給房地產(chǎn)的建筑施工帶來(lái)?yè)p失，拖延施工期限，增加開(kāi)發(fā)成本，造成項(xiàng)目的損失，。（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)鹽城金科S公館項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用有6億左右，自有資金為3.5億左右，僅靠自由資金不能完成項(xiàng)目，所以需要向銀行貸款2億元，金額較大，會(huì)有增加的營(yíng)業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過(guò)精密計(jì)算的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)也有可能造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果不同于預(yù)測(cè)值的可能性。這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目?jī)?nèi)外在因素有關(guān)。鹽城金科S公館項(xiàng)目的周邊環(huán)境中，空地和在建小區(qū)較多，基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)建設(shè)條件不齊全，而且射陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)條件不算優(yōu)越，生活水平較低，所以當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的需求較低，房屋出租率和空置率較高，而且銷售情況有很對(duì)不確定因素，一定程度上增加經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（4）入市風(fēng)險(xiǎn)金科S公館項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司是南京華拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，主要經(jīng)營(yíng)地區(qū)在南京及其周圍，鹽城地區(qū)是南京華拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司首次開(kāi)發(fā)市場(chǎng)地區(qū)，初入新市場(chǎng)面臨較多問(wèn)題，當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)激烈，會(huì)有一定影響。（5）政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)會(huì)受到相關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化會(huì)的影響。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》的決定，鹽城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等部門規(guī)章的決定等這些相關(guān)政策和相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策、管理政策、金融政策的變化會(huì)對(duì)鹽城金科S公館項(xiàng)目有一定程度的影響。4.3.2風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，面臨這些風(fēng)險(xiǎn)，投資者要善于運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、風(fēng)險(xiǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移這些風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制的方法。（1）面對(duì)自然風(fēng)險(xiǎn)密切關(guān)注天氣情況，加強(qiáng)天氣預(yù)報(bào)通知，面對(duì)不同的天氣合理安排施工程序；提高建設(shè)質(zhì)量與建設(shè)安全，加強(qiáng)管理，增強(qiáng)抵御自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)的能力，減少自然風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。（2）面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合鹽城金科S公館項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)程度、資金水平和融資能力，制定符合實(shí)際且具有操作性的銷售計(jì)劃，提高銷售率，降低過(guò)高的空置率；嚴(yán)格遵守付款合同，加強(qiáng)信用信貸建設(shè)；通過(guò)各種融資方式配合，盡量降低資金成本，降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；透明開(kāi)放的融資和加強(qiáng)公共監(jiān)督，綜合考慮各種不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)的存在，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）面對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)努力做好市場(chǎng)調(diào)查研究，明確項(xiàng)目定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群體細(xì)分細(xì)化市場(chǎng)，指定合理科學(xué)的銷售策略；結(jié)合當(dāng)今社會(huì)熱點(diǎn)，塑造消費(fèi)前景，比如“學(xué)區(qū)房”“教育經(jīng)濟(jì)”等賣點(diǎn)，加強(qiáng)宣傳，吸引消費(fèi)群體；加強(qiáng)物業(yè)管理、小區(qū)維護(hù)、配套設(shè)施完善等方面的售后工作，提升客戶滿意度。（4）面對(duì)入市風(fēng)險(xiǎn)南京華拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在鹽城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，需要樹(shù)立好的印象，加大預(yù)算，提高宣傳和活動(dòng)力度，依托金科集團(tuán)的強(qiáng)大背景，提高品牌美譽(yù)度。（5）面對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)抓住淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展機(jī)遇，適應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控新政策的大環(huán)境，合理利用各種優(yōu)惠政策或機(jī)會(huì)4.3.3風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論根據(jù)上述分析，鹽城金科S公館項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，銷售周期會(huì)更長(zhǎng)，投資回報(bào)期也會(huì)長(zhǎng)；市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)、入市、政策風(fēng)險(xiǎn)的存在也加長(zhǎng)了投資周期；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在側(cè)面反映房地產(chǎn)投資量大收益大的特性，所以對(duì)鹽城金科S公館項(xiàng)目投資符合房地產(chǎn)投資的投資周期長(zhǎng)、投資量大、收益大的三大特點(diǎn)。積極關(guān)注自然天氣和災(zāi)害情況，提高房屋質(zhì)量；結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況謹(jǐn)慎記錄分析；針對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)癥下藥；面對(duì)政策紅利積極投入。才可能將鹽城金科S公館房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低，獲得收益。

5項(xiàng)目結(jié)論與建議5.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)總結(jié)鹽城金科S公館項(xiàng)目雖依托金科集團(tuán)，但由于鹽城射陽(yáng)區(qū)域的項(xiàng)目較少，具有很多不確定性因素，面臨的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較，小組在搜集項(xiàng)目資料和數(shù)據(jù)遇到了困難，但總體而言，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)投資分析報(bào)告具有一定的參考價(jià)值。通過(guò)上訴的財(cái)務(wù)分析結(jié)果，得出結(jié)論如下：（1）投資費(fèi)用構(gòu)成角度：本項(xiàng)目總成本費(fèi)用為66061.04萬(wàn)元，包含財(cái)務(wù)費(fèi)用2864萬(wàn)元，其中資本金為35000萬(wàn)元，約為總投資的54%，銀行借款為20000萬(wàn)元，約占總投資的32%，預(yù)售收入包括還息為11061.04萬(wàn)元，約為14%。所以相對(duì)與同期房地產(chǎn)投資水平，資本金所占比例相對(duì)較高，銀行貸款所占比例相對(duì)較低。此項(xiàng)目投資構(gòu)成，一方面，導(dǎo)致項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率較低，另一方面也說(shuō)明資金調(diào)整空間會(huì)更大。（2）財(cái)務(wù)盈利分析角度：該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為37.63%，資本金利潤(rùn)率為71.02%，資本金凈利潤(rùn)率為53.27%,通過(guò)這三個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，結(jié)合同向類型的房地產(chǎn)行業(yè)水平相比較，此項(xiàng)目可以考慮投資。而且，項(xiàng)目累計(jì)盈余資金每年都大于零，說(shuō)明有一定的資金平衡能力，所以從資金平衡能力角度分析，鹽城金科S公館房地產(chǎn)項(xiàng)目是達(dá)到要求的；本項(xiàng)目稅前稅后投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV分別為7049.89萬(wàn)元和1605.76萬(wàn)元，都大于0，資本金稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV為10745.32萬(wàn)元，大于0。這些說(shuō)明了鹽城金科S公館項(xiàng)目可以按照先前規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲得利益。而且，本項(xiàng)目投資的稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益