對本輪地產(chǎn)組合拳的5點(diǎn)理解

請仔細(xì)閱讀本報告末頁聲明證券研究報告|宏觀經(jīng)濟(jì)研究宏觀點(diǎn)評核心結(jié)論：本輪地產(chǎn)組合拳屬于大轉(zhuǎn)變，政策重心再次聚焦穩(wěn)地各地收購存量房的支持力度偏克制；預(yù)計(jì)短期內(nèi)地產(chǎn)下行斜率有產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，本次保交房會議強(qiáng)調(diào)“深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性”，央行等密集出臺新一輪地產(chǎn)組合拳、積極落實(shí)政治局會議部署?？傮w看，本次地產(chǎn)組合拳指向中央對經(jīng)濟(jì)仍擔(dān)心，政策重心也再次聚焦穩(wěn)地產(chǎn)億元保障性住房再貸款，支持地方國企收購存量房用作保障房。綜合看，本輪政策主場”，二是如后文分析，本次用于收儲的增量資金相億元?？紤]到我國目前我國新房庫存偏高、存量二手房體量較大（具體可參考《政治局會議首提消化存量房，有哪些措施與影響？》），即使僅收儲少部分，所需資金規(guī)模也將達(dá)數(shù)萬億元，與之對比，本次央行提供的再貸款規(guī)模相對有限。空間”。2008、2014-2015年兩輪刺激效果較好，本質(zhì)在于政策通過放水放松居民信貸約束，有效推動了居民加杠桿買房。相比之下，考慮到期、房價預(yù)期、購房意愿持續(xù)下降的大環(huán)境，即使信貸約束放松、居民可能仍難大幅加杠桿買房，換言之，本輪政策將有助于減緩地產(chǎn)下行斜率、但可能較難實(shí)質(zhì)扭轉(zhuǎn)趨勢，地產(chǎn)真正企穩(wěn)仍需“以時間換空間”。理價格收購部分商品房用作保障性住房”的表態(tài)，指風(fēng)險提示：政策力度、經(jīng)濟(jì)形勢等超預(yù)期變化。作者相關(guān)研究1、《政治局會議首提消化存量房，有哪些措施與影響？》2024-05-10P.2請仔細(xì)閱讀本報告末頁聲明20-0420-0820-1221-0421-0821-1222-0422-0822-1223-0423-0823-1224-0420052006200720-0420-0820-1221-0421-0821-1222-0422-0822-1223-0423-0823-1224-04200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320249876543圖表1：年初以來地產(chǎn)銷售量價跌幅再度擴(kuò)大70城新房價格70城新房價格:當(dāng)月同比%70城二手房價格:當(dāng)月同比50-10商品房銷售面積:商品房銷售面積:累計(jì)同比（右軸）80400-20-40-60資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表2：目前貸款利率水平下降空間小于2008、2014-2015年%個人住房貸款加權(quán)平均利率55年以上貸款基準(zhǔn)利率資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表3：2008年、2014-2015年、2023年8-9月與本輪政策力度對比時間文件首付比貸款利率認(rèn)房認(rèn)貸2008年《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》最低首付款比例調(diào)整為20%(原比例30%)商業(yè)貸款：貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍—2014-2015年《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》、《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》商業(yè)貸款：首套30%，二套房調(diào)整為不低于40%公積金貸款：首套房20%，二套為30%貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍名下有房無貸再貸款算首套，即”認(rèn)貸不認(rèn)房”2023年8-9月《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》首套：不低于20%二套：不低于30%（2022年以來，不限購地區(qū)首套房首付比例普遍已降至20%、二套降至30%；限購地區(qū)首套房首付比例多數(shù)為30%）首套：按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行（房價連續(xù)3月下行的城市可階段性取消利率下限）二套：利率下限由LPR+60BP調(diào)整為LPR+20BP“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，各城市自主選用2024年5月《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》、《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》、《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》首套：不低于15%二套：不低于25% 資料來源：央行、中國政府網(wǎng)、央視網(wǎng)、澎湃新聞、長春市發(fā)改委，國盛證券研究所圖表4：近三輪地產(chǎn)政策出臺后，地產(chǎn)景氣的變化情況%商品房銷售面積當(dāng)月同比（MA3)地產(chǎn)投資當(dāng)月同比（MA3，右軸)%20082023.8-92023.8-9二套不低于30%2014-20152014-2015首付比：二套房降至40%貸款利率下限降至基準(zhǔn)利率的0.7倍二套利率下限降至LPR+20BP貸款利率下限降至基準(zhǔn)利率的0.7倍000資料來源：Wind，國盛證券研究所P.3請仔細(xì)閱讀本報告末頁聲明圖表5：居民購房意愿降至歷史低位未來房價預(yù)期:未來房價預(yù)期:上漲占比%未來3個月預(yù)計(jì)增加支出占比:購房（右軸）24資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表6：居民收入預(yù)期惡化，更加謹(jǐn)慎保守%%消費(fèi)者預(yù)期指數(shù):收入%%更多儲蓄占比（右軸）17-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03資料來源：Wind，國盛證券研究所P.4請仔細(xì)閱讀本報告末頁聲明免責(zé)聲明國盛證券有限責(zé)任公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。本報告僅供本公司的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。本報告的信息均來源于本公司認(rèn)為可信的公開資料，但本公司及其研究人員對該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報告中的資料、意見及預(yù)測僅反映本公司于發(fā)布本報告當(dāng)日的判斷，可能會隨時調(diào)整。在不同時期，本公司可發(fā)出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。本公司不保證本報告所含信息及資料保持在最新狀態(tài)，對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司力求報告內(nèi)容客觀、公正，但本報告所載的資料、工具、意見、信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構(gòu)成任何投資、法律、會計(jì)或稅務(wù)的最終操作建議,本公司不就報告中的內(nèi)容對最終操作建議做出任何擔(dān)保。本報告中所指的投資及服務(wù)可能不適合個別客戶，不構(gòu)成客戶私人咨詢建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內(nèi)容，不應(yīng)視本報告為做出投資決策的唯一因素。投資者應(yīng)注意，在法律許可的情況下，本公司及其本公司的關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會持有本報告中涉及的公司所發(fā)行的證券并進(jìn)行交易，也可能為這些公司正在提供或爭取提供投資銀行、財(cái)務(wù)顧問和金融產(chǎn)品等各種金融服務(wù)。本報告版權(quán)歸“國盛證券有限責(zé)任公司”所有。未經(jīng)事先本公司書面授權(quán)，任何機(jī)構(gòu)或個人不得對本報告進(jìn)行任何形式的發(fā)布、復(fù)制。任何機(jī)構(gòu)或個人如引用、刊發(fā)本報告，需注明出處為“國盛證券研究所”，且不得對本報告進(jìn)行有悖原意的刪節(jié)或修改。分析師聲明本報告署名分析師在此聲明：我們具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格或相當(dāng)?shù)膶I(yè)勝任能力，本報告所表述的任何觀點(diǎn)均精準(zhǔn)地反映了我們對標(biāo)的證券和發(fā)行人的個人看法，結(jié)論不受任何第三方的授意或影響。我們所得報酬的任何部分無論是在過去、現(xiàn)在及將來均不會與本報告中的具體投資建議或觀點(diǎn)有直接或間接聯(lián)系。投資評級說明投資建議的評級標(biāo)準(zhǔn)評級說明評級標(biāo)準(zhǔn)為報告發(fā)布日后的6個月內(nèi)公司股價（或行業(yè)指數(shù)）相對同期基準(zhǔn)指數(shù)的相對市場表現(xiàn)。其中A股市場以滬深300指數(shù)為基準(zhǔn)；新三板市場以三板成指（針對協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)的）或三板做市指數(shù)（針對做市轉(zhuǎn)讓標(biāo)的）為基準(zhǔn)；香港市場以摩根士丹利中國指數(shù)為市場以標(biāo)普500指數(shù)或納斯達(dá)克綜合指數(shù)為基準(zhǔn)。股票評級相對同期基準(zhǔn)指數(shù)漲幅在15%以上增持相對同期基準(zhǔn)指數(shù)漲幅在5%~15%之間持有相對同期基準(zhǔn)指數(shù)漲幅在-5%~+5%之間減持相對同期基準(zhǔn)指數(shù)跌幅在5%以上行業(yè)評級增持相對同期基準(zhǔn)指數(shù)漲幅在10%以上相對同期基準(zhǔn)指數(shù)漲幅在-10%~+10%之間減持相對同期基準(zhǔn)指數(shù)跌幅在10%以上 國盛證券研究所