濮陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告樣本

濮陽(yáng)·天街商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)--------------------------------------------------------------------------------目錄序言第一部分調(diào)查說(shuō)明一、調(diào)查目標(biāo)二、調(diào)查內(nèi)容三、調(diào)研方法四、調(diào)查范圍第二部分濮陽(yáng)市城市發(fā)展概況一、濮陽(yáng)城市概況二、濮陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況第三部分項(xiàng)目區(qū)域概況及項(xiàng)目地塊分析一、油田區(qū)域發(fā)展情況二、項(xiàng)目標(biāo)地塊分析第四部分商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析一、城市商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析二、熱點(diǎn)商圈分布情況分析三、城市未來(lái)新商圈分析四、可類(lèi)比項(xiàng)目關(guān)鍵分析五、濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)物業(yè)分析總結(jié)第五部分目標(biāo)用戶(hù)群調(diào)查一、目標(biāo)用戶(hù)群劃分二、目標(biāo)用戶(hù)群分析三、目標(biāo)用戶(hù)分析總結(jié)第六部分項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析第七部分市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)及項(xiàng)目發(fā)展提議一、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)二、項(xiàng)目發(fā)展提議序言承蒙貴企業(yè)信任，由我企業(yè)負(fù)責(zé)河南濮陽(yáng)天街商業(yè)街全程策劃。為了使本項(xiàng)目能成為濮陽(yáng)標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)和保持商業(yè)街連續(xù)繁榮。為此，本企業(yè)從商業(yè)經(jīng)營(yíng)和地產(chǎn)結(jié)合角度切入，對(duì)濮陽(yáng)整體城市經(jīng)濟(jì)情況及商業(yè)物業(yè)作深入調(diào)查分析，此次市場(chǎng)調(diào)研關(guān)鍵針對(duì)天街項(xiàng)目進(jìn)行綜合考察和濮陽(yáng)市區(qū)熱點(diǎn)商圈、商業(yè)街調(diào)研分析；經(jīng)過(guò)對(duì)濮陽(yáng)市區(qū)熱點(diǎn)商圈，可類(lèi)比商業(yè)街基礎(chǔ)情況及商業(yè)特征進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。為項(xiàng)目發(fā)展及營(yíng)銷(xiāo)推廣提供可靠依據(jù)。經(jīng)過(guò)此次調(diào)查，我們認(rèn)為濮陽(yáng)城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展正處于一個(gè)快速發(fā)展期，在濮陽(yáng)商業(yè)物業(yè)需求量旺盛和整體供給充足情況下，此階段機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，我們對(duì)項(xiàng)現(xiàn)在景必需持一個(gè)謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，為項(xiàng)目制訂切實(shí)可行產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略和營(yíng)銷(xiāo)策略。第一部分調(diào)查說(shuō)明一、調(diào)查目標(biāo)本企業(yè)此次對(duì)濮陽(yáng)市進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)專(zhuān)題市場(chǎng)調(diào)查，最終目標(biāo)是在充足掌握濮陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)角度分析濮陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，從而分析項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合提供依據(jù)，從而為項(xiàng)目制訂合理商業(yè)發(fā)展策略和營(yíng)銷(xiāo)策略。二、調(diào)查內(nèi)容此次市場(chǎng)調(diào)查以項(xiàng)目為關(guān)鍵，針對(duì)濮陽(yáng)目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)實(shí)狀況及目標(biāo)用戶(hù)進(jìn)行調(diào)研，包含宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)房地產(chǎn)情況、投資經(jīng)營(yíng)者心態(tài)、現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)數(shù)量、規(guī)模、位置及租售情況等。我們從濮陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展角度分析，全方面了解濮陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況，以尋求最適宜本項(xiàng)目標(biāo)功效定位和形象定位，為本項(xiàng)目標(biāo)商鋪定位推廣提供參考依據(jù)。關(guān)鍵調(diào)查內(nèi)容包含：u濮陽(yáng)及濮陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)概況u濮陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)商圈布局情況u濮陽(yáng)市熱點(diǎn)商圈分析和發(fā)展趨勢(shì)u天街項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況和前景分析u天街項(xiàng)目輻射商圈潛在分析u可類(lèi)比商業(yè)項(xiàng)目專(zhuān)題分析u投資者、經(jīng)營(yíng)者購(gòu)置力、心態(tài)分析三、調(diào)查方法此次市場(chǎng)調(diào)查采取了實(shí)地調(diào)查和經(jīng)營(yíng)者深入訪談抽樣街訪方法搜集第一手資料和對(duì)相關(guān)政府計(jì)劃、房管部門(mén)訪談搜集相關(guān)數(shù)據(jù)形式，針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況作目標(biāo)性很強(qiáng)專(zhuān)題調(diào)查。調(diào)查方法包含：u實(shí)地專(zhuān)題調(diào)查u搜集資料u商家、記者、經(jīng)營(yíng)戶(hù)訪談u房管部門(mén)、計(jì)劃部門(mén)訪談四、調(diào)查范圍此次調(diào)查以天街項(xiàng)目為關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深度調(diào)研分析，另外對(duì)周?chē)椛浞秶ㄓ绕涫怯吞飬^(qū)域）進(jìn)行深入調(diào)研。另外，此次調(diào)查針對(duì)濮陽(yáng)關(guān)鍵多個(gè)商業(yè)街區(qū)，包含聯(lián)華廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、油田商貿(mào)中心商業(yè)區(qū)、巴黎街、古城路商業(yè)街、龍創(chuàng)商業(yè)街和站前路商業(yè)街等關(guān)鍵多個(gè)商業(yè)街區(qū)。點(diǎn)、線、面結(jié)合全方面、深入分析濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)市場(chǎng)。第二部分濮陽(yáng)市城市發(fā)展概況一、濮陽(yáng)市城市概況1、城市介紹濮陽(yáng)在中國(guó)河南省東北部，黃河下游北岸，在冀魯豫三省交界。濮陽(yáng)歷史悠久，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，為河南省歷史文化名城，中華民族發(fā)祥地之一。曾經(jīng)是五帝之一顓頊及其部族活動(dòng)中心，素有"顓頊遺全部"和"帝丘"之稱(chēng)。是當(dāng)初政治、經(jīng)濟(jì)、文化、軍事中心。1983年經(jīng)國(guó)務(wù)院同意設(shè)置省轄市，現(xiàn)轄五縣一區(qū)，是新興石油化工基地(中原油田所在地)。多年來(lái)，濮陽(yáng)市以石油化工為龍頭，以工業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)發(fā)展，以工興貿(mào)、以工興商發(fā)展思緒，深入提升城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。并以其優(yōu)美環(huán)境、豐富資源、獨(dú)特發(fā)展優(yōu)勢(shì)、良好投資條件，不停推進(jìn)城市向前發(fā)展。2、行政區(qū)域劃分濮陽(yáng)市現(xiàn)轄華龍區(qū)、濮陽(yáng)縣、清豐、南樂(lè)、范縣、臺(tái)前縣、開(kāi)發(fā)區(qū)共六個(gè)縣(區(qū))、61個(gè)鄉(xiāng)、17個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)辦事處、3066個(gè)村民委員會(huì)、75個(gè)居民委員會(huì)，總面積4188平方公里，總?cè)丝?52.60萬(wàn)人，為省直轄市。注：（起源于濮陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒）3、市區(qū)面積、人口濮陽(yáng)市區(qū)是全市經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心，區(qū)域地段優(yōu)越，面積255平方公里，占全市面積5.4%；人口48萬(wàn)，占全市總?cè)丝?3.61%。油田片區(qū)人口約15萬(wàn)人，占市區(qū)人口31.25%。注：（起源于濮陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒）4、交通情況濮陽(yáng)市在中緯度地帶，地處中原腹地，是國(guó)家生產(chǎn)力布局關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。距北京、天津均為500多公里，距鄭州、濟(jì)南兩大國(guó)際機(jī)場(chǎng)均為200多公里。境內(nèi)京九鐵路縱穿南北，湯臺(tái)鐵路橫貫東西，和京廣鐵路一起形成了"工"字形網(wǎng)絡(luò)。出東接京福、西連京珠濮鶴（壁）、濮聊（城）兩條高速公路建成通車(chē)，立即開(kāi)工京開(kāi)（封）高速、濮荷（澤）高速在這里交匯。分析認(rèn)為，現(xiàn)在濮陽(yáng)市交通線路尚不發(fā)達(dá)，鐵路關(guān)鍵用于貿(mào)易貨物運(yùn)輸，鐵路、高速公路未形成一定體系，在一定程度制約了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而，濮陽(yáng)市區(qū)城市公路，公交線路得到了有效加強(qiáng)，交通情況顯著改善，進(jìn)一活躍了市區(qū)商業(yè)市場(chǎng)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。5、城市計(jì)劃特點(diǎn)分析濮陽(yáng)市區(qū)計(jì)劃不停優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)布局日益合理，城市環(huán)境計(jì)劃向好?，F(xiàn)在濮陽(yáng)市區(qū)城區(qū)綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、道路計(jì)劃工作不停落實(shí)，人居、商業(yè)布局計(jì)劃也是向好，商業(yè)布局計(jì)劃依據(jù)各區(qū)域消費(fèi)層次、地方特色、區(qū)位特點(diǎn)，形成風(fēng)格各異、蘊(yùn)含文化商業(yè)圈層；另外濮陽(yáng)市區(qū)人居布局計(jì)劃定位合理，關(guān)鍵發(fā)展東部區(qū)域和北部區(qū)域，尤其是東部區(qū)域住宅計(jì)劃相當(dāng)良好。u市區(qū)計(jì)劃藍(lán)圖城區(qū)定位：濮陽(yáng)市發(fā)展戰(zhàn)略是以工興市，以工興商為關(guān)鍵，城市計(jì)劃集中表現(xiàn)為工業(yè)主導(dǎo)型性質(zhì)，以煉油、天然氣產(chǎn)業(yè)為主體，并帶動(dòng)商業(yè)、貿(mào)易、房地產(chǎn)發(fā)展。濮陽(yáng)市未來(lái)發(fā)展方向是新型工業(yè)城市，工業(yè)深入細(xì)分、加工，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益完善，產(chǎn)業(yè)分工不停細(xì)化。城市、城區(qū)發(fā)展將面向工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)三位一體新型城市。計(jì)劃方向：濮陽(yáng)市區(qū)作為濮陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)、文化中心，計(jì)劃布局除了以工業(yè)為中心外，商業(yè)、住宅是濮陽(yáng)市區(qū)新方向，提升城區(qū)綜合發(fā)展水平，加強(qiáng)城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力，推進(jìn)城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為協(xié)調(diào)城區(qū)商業(yè)、住宅發(fā)展，市區(qū)在城市綠化、基建設(shè)施方面不停完善。向東：因?yàn)殄ш?yáng)市區(qū)城市地界有限，未來(lái)市計(jì)劃將以東部區(qū)域?yàn)橐淮蟀l(fā)展方向，城市區(qū)位將深入得到優(yōu)化和發(fā)展。東部區(qū)域擁有有多個(gè)住宅區(qū)和中原油田工業(yè)區(qū)，這個(gè)區(qū)域以居住、工業(yè)相對(duì)成熟特點(diǎn)，穩(wěn)步拓展?，F(xiàn)在東部區(qū)域正在不停發(fā)展，且表現(xiàn)出較大發(fā)展勢(shì)頭，關(guān)鍵計(jì)劃道路有黃河路、文化路，對(duì)東部區(qū)發(fā)展相當(dāng)利好。另外，東部區(qū)域趙村以西計(jì)劃200畝地作為住宅項(xiàng)目，城市公園以東共計(jì)劃約400畝地作為住宅項(xiàng)目，即項(xiàng)目天街南端，這對(duì)本案將是一大利好原因。向西：西區(qū)以工業(yè)為主，計(jì)劃關(guān)鍵在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，但向西發(fā)展勢(shì)頭不大，因?yàn)槲鲄^(qū)和新鄉(xiāng)市接壤，市界有限。向南：南區(qū)因?yàn)橛需F路阻隔，跟城市中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)不能聯(lián)動(dòng)發(fā)展，鐵路交通網(wǎng)絡(luò)阻隔了城市發(fā)展，只能作為綠化帶和相關(guān)配套計(jì)劃。向北：北區(qū)是濮陽(yáng)市區(qū)新興發(fā)展區(qū)域，計(jì)劃以市政項(xiàng)目、工商業(yè)為主體，以住宅項(xiàng)目為輔發(fā)展方向，向北是濮陽(yáng)市區(qū)關(guān)鍵發(fā)展區(qū)域，是未來(lái)一大城市亮點(diǎn)。綜合分析：濮陽(yáng)市區(qū)關(guān)鍵向北發(fā)展，其次是向東發(fā)展，兩大方展方向均以居住項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目為關(guān)鍵，北部區(qū)和東部區(qū)將是未來(lái)城區(qū)新興地帶。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1、GDP分析濮陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)快速增加，整年中國(guó)生產(chǎn)總值265.28億元,比上年增加10.6%,GDP首次實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增加,(、GDP增加分別為9.8%、9.6%)。濮陽(yáng)市場(chǎng)GDP三年保持高速增加，略高于全國(guó)平均水平。分析認(rèn)為，濮陽(yáng)市以其強(qiáng)大支柱產(chǎn)業(yè)（石油化工）作支撐，將為濮陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，濮陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入下一輪增加期，為商業(yè)經(jīng)濟(jì)地發(fā)展發(fā)明較大空間。另外，因?yàn)殄ш?yáng)市以工業(yè)為基礎(chǔ)，加上其豐富天然資源、優(yōu)越地理環(huán)境，商業(yè)、貿(mào)易深入得到繁榮和發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不停合理，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將呈良性增加態(tài)勢(shì)。（以下表）～濮陽(yáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況年份國(guó)民生產(chǎn)總值（億元）增加率（％）218.929.8%239.869.6%265.2810.6%注：起源于濮陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析三大產(chǎn)業(yè)顯著快速增加，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由20.9:54.3:24.8,改變?yōu)?6.1:59.5:24.4,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有一定調(diào)整,尤其是第二產(chǎn)業(yè)——工業(yè)增加最快，比重最大,其中油田化工產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，并圍繞擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，拉長(zhǎng)石化產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品鏈條，深入完善工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成以石油化工為主體、工業(yè)結(jié)構(gòu)合理新型工業(yè)體系。另外，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，但所占比重和年增加率遠(yuǎn)小于第二產(chǎn)業(yè)，表明第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展情況還是比較滯后，在未來(lái)發(fā)展中，第三產(chǎn)業(yè)——商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等還有很大發(fā)展空間。（以下表）濮陽(yáng)三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展情情況產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增加率（和比較，％）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)百分比(占總產(chǎn)值)第一產(chǎn)業(yè)42.710.06%16.09%第二產(chǎn)業(yè)157.5714.14%59.40%第三產(chǎn)業(yè)64.789.1%24.42%注：（起源于濮陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒）3、固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增加。整年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資99.62億元，比上年增加11.3%。按投資管理渠道劃分，基礎(chǔ)建設(shè)投資34.37億元，比上年增加10.9%；更新改造投資完成31.8億元，增加40.7%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成5.12億元，增加35.5%。工礦區(qū)私人建房投資完成2.82億元，增加42.3％。分析認(rèn)為，基礎(chǔ)建設(shè)投資、更新改造投資快速增加，表明政府在基礎(chǔ)配套設(shè)施投入決心，在鞏固完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí)將為完善本項(xiàng)目地周?chē)黜?xiàng)配套營(yíng)造良好地商業(yè)氣氛提供機(jī)會(huì)。另外，房地產(chǎn)投資增加展現(xiàn)較快增加態(tài)勢(shì)。比增加35.5%，增加速度很快，表明濮陽(yáng)市民對(duì)住宅強(qiáng)勁需求，房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)相當(dāng)良好。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資指標(biāo)分類(lèi)數(shù)值（億元）增加率（％）固定資產(chǎn)投資————99.6211.3%按投資管理渠道劃分基礎(chǔ)建設(shè)投資34.3710.09%更新改造投資31.840.7%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.1235.5%注：起源于濮陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局4、居民生活經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，居民人均消費(fèi)水平不停提升。整年社會(huì)消費(fèi)品零售總額73.29億元，比上年增加11.2％。分城鎮(zhèn)看，城市消費(fèi)品零售額21.69億元，增加24.2％；縣及縣以下消費(fèi)品零售額51.6億元，增加6.5％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易零售額63.71億元，增加11.6％；餐飲業(yè)零售額6.4億元，增加7.7％；其它行業(yè)零售額3.19億元，增加11.9％。各類(lèi)集貿(mào)市場(chǎng)成交活躍，各類(lèi)商品銷(xiāo)售量增加顯著。（見(jiàn)下表）前7月濮陽(yáng)各類(lèi)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(以上年為100)類(lèi)別價(jià)格指數(shù)城市居民消費(fèi)價(jià)格102.5食品105.5糧食106.5鮮菜154.7肉禽及其制品108.6煙酒及用具102.3衣著98.6家庭設(shè)備用具及服務(wù)96.6醫(yī)療保健及個(gè)人用具105.7交通和通訊97.0娛樂(lè)教育文化用具102.9居住101.8商品零售價(jià)格指數(shù)101.3注：起源于濮陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局另外，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加較快城鎮(zhèn)居民生活繼續(xù)改善。整年城市居民人均可支配收入6327元，比上年增加7.7%。城市居民人均消費(fèi)支出4529元，比上年增加6.4％。整年農(nóng)村居民人均純收入1948元，和上年基礎(chǔ)持平；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出1182元，比上年下降0.8％。（見(jiàn)下表）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費(fèi)支出表居民類(lèi)別人均可支配收入（元）同比增加率（%）人均消費(fèi)支出（元）增加率（%）城市居民63277.7%45296.4％農(nóng)村居民1948和上年基礎(chǔ)持平1182-0.8％注：起源于濮陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局總結(jié)：濮陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)連續(xù)增加，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)投資增加濮陽(yáng)市去年經(jīng)濟(jì)增加10.6%,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將深入優(yōu)化，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)投資會(huì)快速增加，商業(yè)地產(chǎn)投資在這么大環(huán)境下，會(huì)有一個(gè)增加期，商業(yè)地產(chǎn)投資總體是向好。社會(huì)需求旺盛，商業(yè)發(fā)展前景良好。濮陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，連續(xù)8%以上高增加率，城區(qū)居民收入比去年增加7.7%，人均消費(fèi)支出增加6.4%,社會(huì)總體消費(fèi)品需求不停擴(kuò)大,社會(huì)消費(fèi)需求潛力相當(dāng)巨大.以此帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展.商業(yè)發(fā)展前景良好,商業(yè)開(kāi)發(fā)量也隨之?dāng)U大,商業(yè)開(kāi)發(fā)將十分充足。第三部分項(xiàng)目區(qū)域概況及項(xiàng)目地塊分析一、油田區(qū)域發(fā)展概況天街在油田區(qū)域，擁有獨(dú)特天然資源——中原油田相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持。依靠油田區(qū)域所發(fā)展石油化工產(chǎn)業(yè)，從而帶動(dòng)了該片區(qū)住宅、商業(yè)及其它相關(guān)配套同時(shí)發(fā)展。石油化工工業(yè)發(fā)展、商業(yè)設(shè)施配套建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成了三位一體產(chǎn)業(yè)架構(gòu)。油田經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，現(xiàn)在正處于一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，其帶動(dòng)周?chē)鷧^(qū)域發(fā)展平穩(wěn)中稍有回落，未來(lái)發(fā)展關(guān)鍵在于油田區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構(gòu)要深化和改革。1、油田發(fā)展情況中原油田是國(guó)家和河南省確定“九五”期間石油化工基地，石油、天然氣儲(chǔ)量豐富，油氣質(zhì)量好，經(jīng)濟(jì)價(jià)值高。經(jīng)多個(gè)方法測(cè)算，本區(qū)石油遠(yuǎn)景總資源量達(dá)十幾億噸，天然氣遠(yuǎn)景資源量為～3000億立方米。中原油田多年產(chǎn)量下滑，由原明年產(chǎn)量最高峰700萬(wàn)噸，下降到現(xiàn)時(shí)年產(chǎn)量約300萬(wàn)噸。產(chǎn)業(yè)效益出現(xiàn)下滑跡象，而新型化工產(chǎn)業(yè)未正式走上軌道，面臨著從一個(gè)老工業(yè)企業(yè)向新型企業(yè)變革問(wèn)題。2、油田區(qū)域消費(fèi)力及商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況中原油田消費(fèi)力是相當(dāng)強(qiáng)，油田職員平均月收入可達(dá)1200元以上，中層以上干部月工收入達(dá)元以上。人均收入比全市區(qū)平均水平要約15%。其中油田居民月人均消費(fèi)在600～800元，中層階級(jí)月人均消費(fèi)在1000元以上，從而為油田區(qū)域快速發(fā)展商業(yè)提供了有力保障?，F(xiàn)在中原油田區(qū)域里以商貿(mào)中心、龍城經(jīng)貿(mào)區(qū)為代表，集中了超市、服裝、餐飲、電信等業(yè)態(tài)所組成消費(fèi)中心地帶含有了較旺人氣商業(yè)氣氛，不過(guò)業(yè)態(tài)不是很豐富缺點(diǎn)也比較顯著。3、油田未來(lái)發(fā)展方向在“以工興市”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，圍繞擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，拉長(zhǎng)石化產(chǎn)業(yè)、使石化產(chǎn)業(yè)在行業(yè)結(jié)構(gòu)、原料結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整中得到長(zhǎng)足發(fā)展形式下。中原油田區(qū)域相關(guān)企業(yè)由單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，向多元化、多門(mén)類(lèi)、高精細(xì)產(chǎn)品體系方向發(fā)展。中原油田發(fā)展戰(zhàn)略是“三個(gè)三分之一方針”，針對(duì)中原油田產(chǎn)量下降，油田石油儲(chǔ)量日漸縮減情況下，中原油田1/3資源關(guān)鍵放在石油、天然氣產(chǎn)業(yè)，1/3資源開(kāi)發(fā)新型化工產(chǎn)業(yè)，1/3資源實(shí)施走出去政策，將往新疆、內(nèi)蒙古等北部石油礦區(qū)投資生產(chǎn)。在未來(lái)中原油田將關(guān)鍵發(fā)展石化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)年產(chǎn)量10萬(wàn)噸以上煉油廠；第二是關(guān)鍵發(fā)展天然氣產(chǎn)業(yè)，依靠油田區(qū)域擁有豐富天然氣資源；第三是發(fā)展農(nóng)用化肥、有機(jī)化工、生物化工、精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)體系；第四依靠天然氣加工發(fā)展新型玻璃產(chǎn)業(yè)。這將是中原油田未來(lái)發(fā)展新方向。4、油田發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)影響油田發(fā)展對(duì)項(xiàng)目標(biāo)銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)相當(dāng)關(guān)鍵，該區(qū)域是天街直接輻射面和消費(fèi)圈層。油田區(qū)域有相當(dāng)規(guī)模油田家眷區(qū)，在油田區(qū)域居住有約13萬(wàn)人，再加上戶(hù)口在市區(qū)而在油田前線上班職員，總體數(shù)量超出20萬(wàn)人；再加外來(lái)流感人口和到此區(qū)域（商貿(mào)中心購(gòu)物人口）消費(fèi)人口，人口總量相當(dāng)大，消費(fèi)需求相當(dāng)強(qiáng)勁。中原油田年產(chǎn)量逐年下滑，經(jīng)濟(jì)效益開(kāi)始降低，其面臨是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型問(wèn)題。針對(duì)現(xiàn)在油田發(fā)展情況，本項(xiàng)目會(huì)受到一定影響。但本項(xiàng)目標(biāo)輻射面不僅僅局限于油田區(qū)域，天街項(xiàng)目是文化和商業(yè)天然合成品，有其獨(dú)特商業(yè)價(jià)值，商業(yè)輻射力可達(dá)周?chē)袇^(qū)。二、項(xiàng)目地塊分析1、地塊概況項(xiàng)目天街在任丘路和清華城市文苑交匯處，于清華城市文苑西區(qū)“書(shū)香門(mén)地”和東區(qū)“學(xué)府世家”之間，天街長(zhǎng)400米，寬約28米，中間綠化帶、景觀帶寬10米，車(chē)道6米，人行道3米，8月底完工。天街西側(cè)（書(shū)香門(mén)地）約70家商鋪，開(kāi)間約4.2米，進(jìn)深約15米，均為一層;東側(cè)（學(xué)府世家）約60家商鋪，開(kāi)間約4.2米，進(jìn)深約10米。東西兩側(cè)商鋪建筑面積達(dá)約1.2萬(wàn)平方米,再加上黃河路段和任丘路段商鋪總體面積約達(dá)3萬(wàn)平方米。天街商業(yè)容量是巨大，內(nèi)部依靠書(shū)香門(mén)地和學(xué)府世家兩個(gè)小區(qū)作有效支持，消費(fèi)群體相當(dāng)穩(wěn)定，西區(qū)（書(shū)香門(mén)地）銷(xiāo)售950戶(hù)，已基礎(chǔ)入住；東區(qū)學(xué)府世家售出約1000戶(hù)（正在銷(xiāo)售中），估計(jì)總?cè)胱∪丝谶_(dá)7000人以上，這么龐大消費(fèi)群體，將是天街商業(yè)消費(fèi)強(qiáng)勢(shì)支持。2、周?chē)h(huán)境分析u市政配套項(xiàng)目在東部油田產(chǎn)業(yè)區(qū)中，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)良好，工業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著。區(qū)內(nèi)聚集著眾多油田居民，居民均含有相當(dāng)消費(fèi)力，顯現(xiàn)消費(fèi)力優(yōu)勢(shì)。就項(xiàng)目周?chē)鄠€(gè)油田家眷區(qū)，項(xiàng)目周?chē)陀形彘g學(xué)校：藝術(shù)學(xué)校、第十三中學(xué)、廣播電視大學(xué)等。還有多家行政機(jī)關(guān)：中原油田黨校委員會(huì)、審計(jì)中心、地稅所、廣播電視中心等等。學(xué)校、機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)云集于此，表明項(xiàng)目區(qū)位文化優(yōu)勢(shì)和行政優(yōu)勢(shì)顯著。u交通組織在交通區(qū)位上，項(xiàng)目在任丘路、黃河路、文化路三條路段圍合之中，而黃河路和文化路還未通車(chē)，正在建設(shè)中。其中黃河路是項(xiàng)目招商、經(jīng)營(yíng)一大關(guān)鍵原因。黃河路西段早已建成通車(chē)，但西段遲遲未通車(chē)，據(jù)調(diào)查，黃河路最早將于通車(chē)，黃河路通車(chē)將對(duì)天街招商經(jīng)營(yíng)組成一定懸念。但能最大地發(fā)揮出項(xiàng)目標(biāo)潛在地段優(yōu)勢(shì)，再加上市場(chǎng)成熟，天街將會(huì)顯現(xiàn)強(qiáng)大商業(yè)價(jià)值。u營(yíng)商環(huán)境任丘路段商業(yè)環(huán)境是不理想，商業(yè)布局不合理，未能形成成熟商業(yè)格局，總體上還依靠油田區(qū)域消費(fèi)力，商業(yè)輻射力未能拓展到市區(qū)。經(jīng)調(diào)查，以大慶路為界，任丘路往西段業(yè)態(tài)雜亂，品種業(yè)態(tài)不一，商業(yè)定位不明確，而且檔次較低，未形成一定規(guī)模，更未能統(tǒng)一計(jì)劃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。經(jīng)調(diào)查該路段約有250家商鋪，發(fā)覺(jué)其中存在三大業(yè)態(tài)，第一是建材裝飾約占20.4%,第二是餐飲業(yè)約占18.5%,第三是美容美發(fā)約占13.6%.其中已停業(yè)商鋪約占６.5%?？梢?jiàn)任丘路西段經(jīng)營(yíng)情況并不理想。其商業(yè)經(jīng)營(yíng)局限于油田區(qū)域，受制于油田發(fā)展，商業(yè)輻射力相當(dāng)有限。鑒于任丘路段商業(yè)未形成規(guī)模，商業(yè)經(jīng)營(yíng)還停留在散戶(hù)自主經(jīng)營(yíng)管理階段，這種商業(yè)格局在一定程度上影響了天街商業(yè)布局和檔次形象；但從其次是天街項(xiàng)目標(biāo)一個(gè)利好原因，因?yàn)橛吞飬^(qū)域和市區(qū)全部渴望需要一條集商業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、旅游觀光新型商業(yè)街，這是促整天街誕生良好先天條件。綜合分析認(rèn)為：本項(xiàng)目現(xiàn)在地段優(yōu)勢(shì)是不顯著，只能依靠任丘路通達(dá)項(xiàng)目，商業(yè)輻射力在一定程度上局限于油田區(qū)域，但天街南端——黃河路通車(chē)，將極大地帶動(dòng)天街商業(yè)發(fā)展，項(xiàng)目潛在地段優(yōu)勢(shì)是巨大，而且應(yīng)著眼于未來(lái)。另外，項(xiàng)目本身計(jì)劃建筑極具文化特色，景觀設(shè)計(jì)、環(huán)境布局蘊(yùn)藏文化內(nèi)涵和展現(xiàn)科技色彩，人文文化等特點(diǎn)未能充足釋放，一旦上述特點(diǎn)得以充足利用必將對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)推廣形成強(qiáng)大推力。實(shí)現(xiàn)依靠潛在地段優(yōu)勢(shì)和文化特色優(yōu)勢(shì)，吸引追求文化、體驗(yàn)購(gòu)物油田、市區(qū)居民，甚至其它地域慕名而來(lái)消費(fèi)者。3、項(xiàng)目特色天街建筑設(shè)計(jì)相當(dāng)有特色，在街中心10米寬景觀綠化帶上，聚集中西方建筑藝術(shù)，蘊(yùn)藏深厚中國(guó)文化。采取古今結(jié)合、高低起伏、錯(cuò)落有致布景手法，其中部署眾多文化景點(diǎn)：金門(mén)迎客、日月同輝、歡樂(lè)搖橋、乾坤普照、百家姓、中華一脈、民族團(tuán)結(jié)等十幾處景點(diǎn)。另外，天街將成為中國(guó)第一條人工智能降雨街和中國(guó)最長(zhǎng)摩崖石刻街而入選吉尼斯紀(jì)錄并成功發(fā)行天街郵票。天街著名度享譽(yù)濮陽(yáng)市區(qū)，甚至全國(guó)。天街整條道路上全部安裝有些人工智能降雨噴淋系統(tǒng)和霓虹燈，能制造出細(xì)雨蒙蒙景色，在陽(yáng)光折射下，街道上會(huì)出現(xiàn)無(wú)數(shù)道彩虹，奇妙絕佳。天街建筑特色和計(jì)劃布局就是內(nèi)部關(guān)鍵資源，而且含有獨(dú)特文化魅力。分析認(rèn)為，天街所含有上述獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，及其深厚文化底蘊(yùn)將極大匯聚周?chē)藲?，從而盤(pán)活商氣，聚集財(cái)氣。對(duì)項(xiàng)目下一步招商、經(jīng)營(yíng)時(shí)堅(jiān)定投資者信心發(fā)揮關(guān)鍵作用。4、前景分析經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)和周?chē)囟瘟⒌胤治觯J(rèn)為項(xiàng)目標(biāo)總體發(fā)展前景是向好，天街現(xiàn)在還未能發(fā)揮最大產(chǎn)業(yè)效益，天街依靠潛在地段優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目標(biāo)文化特色，加上開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力和關(guān)鍵消費(fèi)圈層來(lái)吸引投資者和消費(fèi)者。黃河路通車(chē)是項(xiàng)目發(fā)展一大關(guān)鍵原因。政府在這一路段建設(shè)決心是很大，這將促成東部油田區(qū)域新發(fā)展，帶動(dòng)周?chē)鷧^(qū)域住宅、商業(yè)發(fā)展。另外，清華城市文苑南面周?chē)貕K和趙村以西將計(jì)劃約600畝地作為住宅項(xiàng)目，這對(duì)天街發(fā)展是莫大利好原因。住宅項(xiàng)目發(fā)展將帶動(dòng)起強(qiáng)大消費(fèi)力?？v觀全局，天街發(fā)展向好，關(guān)鍵是人氣驅(qū)動(dòng)，商氣盤(pán)活。第四部分商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析一、城市商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析1、商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)現(xiàn)在濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。在新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)不?？焖侔l(fā)展；濮陽(yáng)市關(guān)鍵發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目趨勢(shì)顯著大環(huán)境下。濮陽(yáng)市城市計(jì)劃不停得到完善，產(chǎn)業(yè)布局日益合理，居民人均收入及消費(fèi)水平穩(wěn)步提升。同時(shí)帶動(dòng)著濮陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷紅紅火火發(fā)展期，商業(yè)開(kāi)發(fā)不停升溫。在城區(qū)，商廈、商業(yè)城、商業(yè)街不停開(kāi)發(fā)，如聯(lián)華商業(yè)圈、油田商貿(mào)中心、古城街、巴黎街、龍創(chuàng)商業(yè)街等等，可謂商業(yè)物業(yè)無(wú)處不在！濮陽(yáng)市商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展態(tài)勢(shì)和其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平表現(xiàn)并不均衡，和濮陽(yáng)市投資渠道是相對(duì)比較狹窄，居民理財(cái)投資均集中在商鋪，造成商業(yè)總體發(fā)展過(guò)熱情況出現(xiàn)。存在出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱患。2、商業(yè)布局濮陽(yáng)市商圈布局關(guān)鍵集中在中部區(qū)和東部區(qū)，商業(yè)布局不集中，商業(yè)布局未能形成規(guī)模效應(yīng)。中部區(qū)聯(lián)華商圈是城市中心地帶，在京開(kāi)大道和勝利路交匯處。此商圈在城市中軸線上，地段交通優(yōu)勢(shì)相當(dāng)顯要，此乃濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)大動(dòng)脈。另一布局在京開(kāi)大道西側(cè)，有金堤路巴黎商業(yè)街、古城商業(yè)街和昆吾路商業(yè)街，幾處商業(yè)街全部依靠交通地段優(yōu)勢(shì)、計(jì)劃建筑特色發(fā)展起來(lái)，尤其是古城商業(yè)街最具中國(guó)古文化特色。東部區(qū)商業(yè)關(guān)鍵集中在大慶路段，大慶路商貿(mào)中心是油田區(qū)域中心商業(yè)地帶，商業(yè)氣氛很濃郁。中、西、東商業(yè)布局不集中，雖有交通線路作為連接，但商業(yè)圈之間未能聯(lián)動(dòng)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)效益未能最大程度地發(fā)揮。3、商業(yè)特征u商業(yè)形態(tài)及配套商業(yè)形態(tài)比較滯后，購(gòu)物休閑配套設(shè)施不足。濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)形態(tài)發(fā)展是比較滯后。從業(yè)態(tài)上說(shuō)，現(xiàn)在濮陽(yáng)市業(yè)態(tài)關(guān)鍵是餐飲業(yè)、糖酒業(yè)、百貨業(yè)、服裝業(yè)，其次是美容美發(fā)、裝飾建材，這些業(yè)態(tài)在一定程度上反應(yīng)了濮陽(yáng)市城市發(fā)展水平還較為顯著停留在滿(mǎn)足大家日常生活需要，滿(mǎn)足大家休閑娛樂(lè)、增值服務(wù)等方面相對(duì)缺乏。分析認(rèn)為現(xiàn)在濮陽(yáng)市商業(yè)體系完善度不高，在部分新型前衛(wèi)業(yè)態(tài)服務(wù)上較之沿海區(qū)域少，如通信產(chǎn)品、科技產(chǎn)品、金融服務(wù)等，這在一定程度上制約了濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展。從商業(yè)配套設(shè)施上說(shuō)，濮陽(yáng)市商業(yè)均欠缺配套，如停車(chē)場(chǎng)、休閑地帶、娛樂(lè)消費(fèi)地帶相當(dāng)欠缺，能夠看出濮陽(yáng)市商業(yè)形態(tài)還停留在單一消費(fèi)層面上，還不能上升到購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光一站式商業(yè)形態(tài)，離體驗(yàn)生活、表現(xiàn)時(shí)代進(jìn)步發(fā)展階段還有一段距離。u經(jīng)營(yíng)情況濮陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)在不停發(fā)展情況下，商業(yè)經(jīng)營(yíng)卻出現(xiàn)問(wèn)題，未能連續(xù)贏利。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有深入考慮到城市消費(fèi)容量和投資額度，未能深層分析商業(yè)項(xiàng)目和市場(chǎng)對(duì)接，同時(shí)沒(méi)有更深層次地考慮到商業(yè)物業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)連續(xù)贏利缺乏深層認(rèn)識(shí)。另外，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者缺乏必需經(jīng)營(yíng)知識(shí)，沒(méi)有發(fā)揮好經(jīng)營(yíng)管理這根“指揮棒”作用，后續(xù)經(jīng)營(yíng)理只是停留在商戶(hù)自營(yíng)管理階段。在濮陽(yáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一管理思想是欠缺。商業(yè)項(xiàng)目未能達(dá)成連續(xù)贏利、永續(xù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。這么雙重效應(yīng)造成部分商業(yè)項(xiàng)目“死火”，商圈人氣、商氣不足后果。在濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)迅猛發(fā)展背后，存在著一定隱患。二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析1、商業(yè)地產(chǎn)供需分析u濮陽(yáng)市已開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目供給量和需求量現(xiàn)在濮陽(yáng)市商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)供給量相當(dāng)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)猛烈?，F(xiàn)在京開(kāi)大道和勝利路段交匯處是最為成熟商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，帶動(dòng)著古城路、巴黎街、黃甫路、商貿(mào)中心等區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展，形成現(xiàn)在市場(chǎng)上投放量最大區(qū)域，總體商業(yè)面積不下20萬(wàn)平方米。分析認(rèn)為，受現(xiàn)在濮陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及其消費(fèi)群體組成、消費(fèi)力水平等原因影響，完全消化現(xiàn)在市場(chǎng)存量含有一定難度，同時(shí)投資者投資額度不可能連續(xù)擴(kuò)大，供需出現(xiàn)不平衡態(tài)勢(shì)將維持較長(zhǎng)一段時(shí)間。u同類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)及未來(lái)供給量分析在濮陽(yáng)市和天街項(xiàng)目可類(lèi)比龍創(chuàng)商業(yè)街開(kāi)發(fā)規(guī)模大，該項(xiàng)目已建成，尚在裝修中，商鋪銷(xiāo)售約50%，在濮陽(yáng)南城區(qū)是一大商業(yè)熱點(diǎn)，對(duì)本案推廣形成較大威脅。其次是站前路，站前路開(kāi)發(fā)已完成，商鋪已裝修好，現(xiàn)處于銷(xiāo)售和招租階段，但此商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，市場(chǎng)商業(yè)潛力很有限。分析認(rèn)為，未來(lái)濮陽(yáng)市商業(yè)物業(yè)供給量還會(huì)擴(kuò)大，一是因?yàn)殄ш?yáng)市區(qū)居民和外來(lái)投資者投資行為造成，二是因?yàn)殄ш?yáng)市區(qū)劃城市計(jì)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)燒度造成。但伴隨整個(gè)市場(chǎng)飽和和大家投資心理成熟，商業(yè)物業(yè)供給量將有所回落。2、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)現(xiàn)在濮陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式關(guān)鍵有：房地產(chǎn)商獨(dú)自開(kāi)發(fā)和政府、房地產(chǎn)商共同開(kāi)發(fā)方法。很大部分商業(yè)街在共同開(kāi)發(fā)方法下開(kāi)發(fā)。這種開(kāi)發(fā)方法是政府欲計(jì)劃好一處商業(yè)地帶，由政府出地，開(kāi)發(fā)商出資，開(kāi)發(fā)商把道路修好，建成商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商便可擁有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。再由開(kāi)發(fā)商組成經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理，再向政府繳納相關(guān)稅款費(fèi)用。在這種共同開(kāi)發(fā)方法下產(chǎn)生了權(quán)責(zé)管理、經(jīng)營(yíng)定位等一系列問(wèn)題，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成了一定沖擊。3、住宅開(kāi)發(fā)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響分析濮陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)相當(dāng)迅猛。尤其是自以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了發(fā)展春天，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也大大帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)必需有住宅項(xiàng)目作為支撐，因?yàn)槿藲馐巧虡I(yè)項(xiàng)目最大確保，所以濮陽(yáng)市區(qū)住宅項(xiàng)目全部大力開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，首先作為配套，其次加大贏利。濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平方米）增加率（%）整年房屋施工面積174.4980%－－其中住宅(含經(jīng)濟(jì)適用房)147.9980%整年完工房屋面積98.13100.8%－－其中住宅(含經(jīng)濟(jì)適用房)87.9896%整年房屋銷(xiāo)售面積85.0583%－－其中住宅77.9389.6%注：起源于濮陽(yáng)市房管局整年房地產(chǎn)投資13.01億元，占全市固定資產(chǎn)總投資13%，同比增加86%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)連續(xù)升溫加速了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，濮陽(yáng)市區(qū)很多住宅樓盤(pán)全部有大面積商業(yè)鋪面，而且規(guī)模不小，通常開(kāi)發(fā)方法是在樓盤(pán)臨街底層開(kāi)發(fā)。如景觀城、麗全部、建業(yè)等小區(qū)均大力發(fā)展“底商”，可見(jiàn)房地產(chǎn)投資高增加，必將帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)新一輪發(fā)展。三、商業(yè)發(fā)展前景商業(yè)發(fā)展速度有所減緩。上文業(yè)已分析認(rèn)為濮陽(yáng)市日前商業(yè)面積開(kāi)發(fā)量是較大，有過(guò)熱苗頭。從房地產(chǎn)投資和居民消費(fèi)投資來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)會(huì)連續(xù)一段高潮期，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)需求量和商鋪購(gòu)置力未能跟上開(kāi)發(fā)速度；商業(yè)項(xiàng)目之間相互競(jìng)爭(zhēng)，在一定程度上造成商鋪售價(jià)、租金回落。而投資者將愈加理性，所以商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)發(fā)量將有所回落，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展將會(huì)愈加規(guī)范和完善。商業(yè)中心東移?，F(xiàn)在濮陽(yáng)市商業(yè)中心集中在聯(lián)華商圈，聯(lián)華商圈集中著市區(qū)商檔消費(fèi)形態(tài)，但聯(lián)華周?chē)虡I(yè)格局已落后于城市發(fā)展，商業(yè)形態(tài)散亂，已影響城市商業(yè)形象和整體商業(yè)格局，所以濮陽(yáng)市將會(huì)發(fā)展新商業(yè)中心。未來(lái)市區(qū)商業(yè)中心將轉(zhuǎn)到環(huán)中路和黃河路交匯處，即金橋建材、百姓生活廣場(chǎng)、麗全部購(gòu)物廣場(chǎng)聚集區(qū)域，將組成新城市商圈。二、熱點(diǎn)商圈分布情況分析1、油田商貿(mào)中心商圈商貿(mào)中心是油田區(qū)域最為繁榮商業(yè)地帶，商業(yè)氣氛濃郁。是在區(qū)域生活職員首選消費(fèi)地帶。商貿(mào)中心屬臨建性質(zhì)，為迎合油田人口消費(fèi)而建成商業(yè)配套，由中原油田負(fù)責(zé)興建和經(jīng)營(yíng)。因?yàn)橛吞飬^(qū)域人口眾多，關(guān)鍵包含職員及其家眷，而且油田職員人均收入和消費(fèi)力均較市區(qū)平均水平要高，致使商貿(mào)中心商業(yè)情況良好，較市區(qū)其它商業(yè)地帶要繁榮。其關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是餐飲、服裝和日用百貨。業(yè)態(tài)發(fā)展已成規(guī)模，檔次較高，但整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為混雜，還未達(dá)成成行成市商業(yè)局面。商貿(mào)中心商圈商業(yè)情況分析表商圈范圍大慶路、中原路和任丘路相交處商業(yè)氣氛商業(yè)氣氛良好商業(yè)規(guī)模規(guī)模龐大，約占5萬(wàn)平方米商業(yè)圈商業(yè)特點(diǎn)1、商場(chǎng)和臨街商鋪共同經(jīng)營(yíng)；2、商業(yè)定位不一，業(yè)態(tài)較為混雜；3、租金較高人流量人流充足，有油田居民作有效支持人流結(jié)構(gòu)以30～40歲中青年為主流消費(fèi)群體道路交通條件有任丘路、大慶路、黃河路、中原路、作為通達(dá)主干線，公交線路有：6路、10路、8路、22路、18路等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和商戶(hù)自主經(jīng)營(yíng)相結(jié)合銷(xiāo)售價(jià)格商貿(mào)中心只租不售，因?yàn)閷倥R建性質(zhì)，不含有產(chǎn)權(quán)租金水平租金約50～60元/M2，租金普遍較高業(yè)態(tài)分布餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè)其次為賓館、手機(jī)通信關(guān)鍵品牌名牌服裝、著名電器、手機(jī)品牌、日用百貨物牌商鋪間隔開(kāi)間約4米，進(jìn)深約12米商鋪面積50～60M2優(yōu)勢(shì)商貿(mào)中心關(guān)鍵依靠于中原油田，油田居住人口是該商圈消費(fèi)一大確保，而現(xiàn)在該商圈聚集多個(gè)住宅小區(qū)、行政機(jī)關(guān)和中小學(xué)校，而且有中原文化宮、未名廣場(chǎng)、新蕾?gòu)V場(chǎng)等多個(gè)休閑配套，地段環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越；另外，商貿(mào)中心商圈餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè)已成一定規(guī)模，在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)上有一定優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)商業(yè)輻射能力局限于油田區(qū)域，對(duì)市中心商業(yè)輻射能力有限；同時(shí)該商圈業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)不一，缺乏主力商業(yè)產(chǎn)品，業(yè)態(tài)計(jì)劃不明確，整體商業(yè)凝聚力和產(chǎn)業(yè)輻射力有限。另外，商貿(mào)中心屬臨建性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)情況不明確，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)是一個(gè)不利原因。發(fā)展前景商貿(mào)中心發(fā)展前景不容樂(lè)觀，因?yàn)閷儆谂R建性質(zhì)，而且受到商業(yè)區(qū)域制約，若遇上行政拆遷，商貿(mào)中心前景就是一大問(wèn)題?，F(xiàn)在油田行政地位和市區(qū)并行，但伴隨城市發(fā)展，油田將和城市融合，而且統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是未來(lái)城區(qū)發(fā)展方向。而且受到麗全部、百姓生活廣場(chǎng)新商圈威脅，發(fā)展前景不太樂(lè)觀。2、聯(lián)華廣場(chǎng)商圈聯(lián)華商圈是現(xiàn)在濮陽(yáng)市關(guān)鍵商圈，依靠其地段優(yōu)勢(shì)和在城市中軸線區(qū)位，整體商業(yè)環(huán)境很好，商業(yè)輻射力較其它商圈要大，而且聯(lián)華商圈計(jì)劃定位為中高級(jí)商業(yè)形態(tài)，商業(yè)情況很繁榮。聯(lián)華廣場(chǎng)商圈商業(yè)情況分析表商圈范圍京開(kāi)大道和勝利路交匯處商業(yè)氣氛商業(yè)氣氛很好，商業(yè)規(guī)模規(guī)模相當(dāng)龐大，約占7萬(wàn)平方米商業(yè)圈商業(yè)特點(diǎn)1、表現(xiàn)高級(jí)、時(shí)尚，業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)時(shí)代時(shí)尚2、商業(yè)定位較統(tǒng)一，但周?chē)虡I(yè)態(tài)較為混雜3、售價(jià)、租金相當(dāng)高人流量十分充足，人氣流動(dòng)很快人流結(jié)構(gòu)以年輕一代為主流消費(fèi)群體道路交通條件有京開(kāi)大道和勝利路作為通達(dá)主干線，另有三大汽車(chē)站，公交線路關(guān)鍵是：3路、10路、16路、19路、22路等等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)方法銷(xiāo)售價(jià)格售價(jià)高昂，達(dá)4000元/M2以上租金水平租金約60～70元/M2，租金普遍較高業(yè)態(tài)分布服裝、皮具、珠寶、化妝品、日用百貨、書(shū)店關(guān)鍵品牌名牌服裝、皮具、著名珠寶、化妝品牌、日用百貨物牌商鋪間隔開(kāi)間約3.6米，進(jìn)深約10米商鋪面積40～50M2優(yōu)勢(shì)憑借市區(qū)關(guān)鍵地段，以確立現(xiàn)在商業(yè)中心地位；另有交通優(yōu)勢(shì)，周?chē)鷵碛惺衅?chē)站、飛龍汽車(chē)站、信達(dá)汽車(chē)站三大汽車(chē)站，并有多條公交線路，使該區(qū)域人氣快速流動(dòng)；其次該區(qū)域周?chē)^(qū)林立，居民家眷區(qū)眾多，組成商圈強(qiáng)大消費(fèi)力；華聯(lián)商圈已深入民心，有相當(dāng)大著名度和品牌優(yōu)勢(shì)；再次，聯(lián)華商圈擁有金融配套、行政配套、通信娛樂(lè)等配套設(shè)施，加上本身經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一，致使聯(lián)華商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)暢旺。劣勢(shì)聯(lián)華商圈在成為城市關(guān)鍵商圈同時(shí)，因?yàn)橛?jì)劃上不合理使聯(lián)華商圈發(fā)展受到一定程度限制。在計(jì)劃上，聯(lián)華商圈周?chē)卸鄠€(gè)長(zhǎng)途汽車(chē)站，雖能夠加大人流量，但造成交通上混亂，影響整體商業(yè)形象。在京開(kāi)大道和勝利路十字交叉商圈中，有聯(lián)華廣場(chǎng)、鵬程商廈、百姓鞋業(yè)、聯(lián)通大世界等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，還有金宇市場(chǎng)等多個(gè)雜貨市場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)，再有三個(gè)長(zhǎng)途汽車(chē)站，計(jì)劃上比較混亂，這么使商業(yè)圈整體形象和商業(yè)格局受到損壞。商業(yè)圈周?chē)鷧^(qū)域，已發(fā)展到一定程度，能夠說(shuō)是一個(gè)“較老城區(qū)”，對(duì)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響。發(fā)展前景聯(lián)華商業(yè)圈商業(yè)中心地位會(huì)有被百姓生活廣場(chǎng)、麗全部購(gòu)物廣場(chǎng)組成新商圈所替換危機(jī)，聯(lián)華商業(yè)圈周?chē)菂^(qū)已略顯疲態(tài)，跟不上城市發(fā)展步伐，商業(yè)中心很可能會(huì)東移。3.總結(jié)商業(yè)圈商業(yè)輻射力商貿(mào)中心商圈影響范圍是整個(gè)油田區(qū)域，這是此商圈關(guān)鍵輻射范圍；而項(xiàng)目又在大慶路，在連通城市中心就有黃河路、任丘路、中原路三條大道，商業(yè)輻射力可影響到市中心；聯(lián)華是現(xiàn)在市區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)輻射力是最大，因?yàn)槠淦放?、?guī)模、檔次已形成，輻射范圍可遍布市區(qū)。兩大商業(yè)圈對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)影響油田商貿(mào)中心離天街項(xiàng)目只有一里之隔，商貿(mào)中心規(guī)模、商業(yè)環(huán)境已成氣候，尤其是餐飲業(yè)、服裝、百貨業(yè)規(guī)模相當(dāng)大，對(duì)天街項(xiàng)目有一定影響。但天街項(xiàng)目有本身文化特色，可降低相互之間競(jìng)爭(zhēng)。聯(lián)華商圈在市中心，商業(yè)輻射力很大，相互間會(huì)有一定競(jìng)爭(zhēng)。但其對(duì)東部區(qū)域，尤其是油田區(qū)域消費(fèi)者影響稍弱，再加上天街特色定位，可錯(cuò)開(kāi)經(jīng)營(yíng)定位。對(duì)比分析商圈名稱(chēng)關(guān)鍵業(yè)態(tài)商業(yè)氣氛租金價(jià)格商業(yè)價(jià)值發(fā)展趨勢(shì)油田商貿(mào)中心商圈餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè)、其次為賓館、手機(jī)通信商業(yè)氣氛濃厚，人流充足。租金約50～60元/M2，租金普遍較高是油田區(qū)域商業(yè)關(guān)鍵區(qū)商貿(mào)中心發(fā)展前景不容樂(lè)觀，因?yàn)閷儆谂R建性質(zhì)，而且受到商業(yè)區(qū)域制約聯(lián)華廣場(chǎng)商圈服裝、皮具、珠寶、化妝品、日用百貨、書(shū)店城區(qū)商業(yè)中心，人流暢旺租金約60～70元/M2，租金普遍較高城市中心地位，擁有巨大商業(yè)價(jià)值聯(lián)華商業(yè)圈商業(yè)中心地位將會(huì)被百姓生活廣場(chǎng)、麗全部商圈組成新商圈所替換三、城市未來(lái)新商圈分析因?yàn)樯虡I(yè)中心將會(huì)東移，百姓生活廣場(chǎng)和麗全部商業(yè)圈將組成新城市中心商圈，該商圈離本項(xiàng)目較近，是本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵研究對(duì)象。本企業(yè)對(duì)其作關(guān)鍵調(diào)研分析。項(xiàng)目區(qū)位此商業(yè)圈在黃河路、環(huán)中路和任丘路圍合處。和宏升建筑陶瓷市場(chǎng)、金橋家俱市場(chǎng)組成城市新商圈周?chē)h(huán)境周?chē)h(huán)境相當(dāng)理想，周?chē)卸鄠€(gè)大型生活小區(qū)：麗全部時(shí)代廣場(chǎng)、建業(yè)城市花園、景觀城。而且對(duì)面有一大型專(zhuān)題公園、文化廣場(chǎng)、周?chē)卸鄠€(gè)大型裝飾市場(chǎng)和建材市和行政商務(wù)單位、金融配套。開(kāi)發(fā)情況百姓生活廣場(chǎng)一帶已開(kāi)發(fā)完好，正在招商；麗全部時(shí)代商業(yè)街尚在開(kāi)發(fā)當(dāng)中；環(huán)中路麗全部購(gòu)物廣場(chǎng)處于改建中，擴(kuò)建后達(dá)3萬(wàn)平方米，此地塊已相當(dāng)成熟開(kāi)發(fā)規(guī)模百姓生活廣場(chǎng)總建筑面積達(dá)1.8萬(wàn)平方米,而麗全部時(shí)代商業(yè)街開(kāi)發(fā)規(guī)模也相當(dāng)大,麗全部購(gòu)物廣場(chǎng)擴(kuò)建后達(dá)3萬(wàn)平方米交通條件交通便利,有黃河路作為通達(dá)主干道,還有長(zhǎng)慶路、任丘路、環(huán)中路，交通區(qū)位良好業(yè)態(tài)計(jì)劃此商圈將集休閑購(gòu)物、大型超市、生活?yuàn)蕵?lè)于一體。業(yè)態(tài)以日用百貨、服裝鞋類(lèi)、家居用具、美容化妝、餐飲美食為主商鋪布局以大型商業(yè)城、商業(yè)街為主，布局以品牌店和賣(mài)場(chǎng)為主售價(jià)現(xiàn)在任丘路麗全部金色時(shí)代3800～4000元/M2；建業(yè)城市花園在2700元/M2左右；景觀城2700～3600元/M2；預(yù)期新商圈形成后，售價(jià)會(huì)高出這一范圍租金麗全部25元/M2,;建業(yè)20元/M2;景觀城30元/M2；新商圈形成后，租金會(huì)相對(duì)提升新商圈優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：新商圈商業(yè)潛力巨大，周?chē)司迎h(huán)境相當(dāng)好，區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展不停成熟；城市區(qū)位、交通條件優(yōu)越；此商業(yè)圈在濮陽(yáng)市區(qū)和中原油田二者交匯點(diǎn)，商業(yè)輻射能快速達(dá)成油田區(qū)域和濮陽(yáng)市區(qū)。劣勢(shì)：此區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較多，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面有太多雷同之處，競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈；現(xiàn)在此區(qū)域麗全部金色時(shí)代和景觀城二期尚在出售中，此區(qū)域商業(yè)熱度跟兩個(gè)住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售情況有很大關(guān)系；另外此區(qū)域還受到來(lái)自油田商貿(mào)中心直接競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)天街項(xiàng)目標(biāo)影響：此區(qū)域發(fā)展在一定程度上和天街項(xiàng)目組成競(jìng)爭(zhēng)，但天街項(xiàng)目有獨(dú)特商業(yè)特色，商業(yè)經(jīng)營(yíng)和此商圈有所不一樣，所以正面競(jìng)爭(zhēng)不大，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵來(lái)自于對(duì)投資者和客源競(jìng)爭(zhēng)。另外此商圈發(fā)展了，會(huì)對(duì)應(yīng)帶旺黃河路和任丘路商業(yè)環(huán)境，吸引更多客源，對(duì)天街含有一定好處。四、可類(lèi)比項(xiàng)目關(guān)鍵分析在此次調(diào)查過(guò)程中，我們依據(jù)濮陽(yáng)商業(yè)發(fā)展情況及現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售情況，分為在營(yíng)項(xiàng)目和在售項(xiàng)目，并選擇經(jīng)典和對(duì)本項(xiàng)目有借鑒意義商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析。1、在營(yíng)項(xiàng)目u巴黎街巴黎街在金堤路段，是一條由政府和發(fā)展商共同計(jì)劃商業(yè)街。商業(yè)建筑計(jì)劃含有歐洲巴黎特色。街長(zhǎng)約1000米，關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)餐飲、服裝、美容美發(fā)、酒業(yè)，但該項(xiàng)目人氣顯著不足，經(jīng)營(yíng)管理又不能發(fā)揮出效應(yīng)。致使項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)氣氛不濃。巴黎街商業(yè)情況分析表：商業(yè)范圍在金題路段，南連黃河路人流量人流不足，商業(yè)氣氛較淡人流結(jié)構(gòu)小區(qū)居民居多商業(yè)特點(diǎn)1、人氣、商氣不足2、經(jīng)營(yíng)情況較差，商業(yè)周?chē)芍С志幼∪丝谟邢?、租金、售價(jià)較低，有多間商鋪已停業(yè)。商業(yè)規(guī)模規(guī)模大，建筑面積約4萬(wàn)平方米街區(qū)特點(diǎn)巴黎是兩側(cè)大部分是兩層式建筑，部分三層，仿照歐洲巴黎建筑風(fēng)格交通條件現(xiàn)時(shí)巴黎街地處城市較偏位置，但黃河路在此段已通，再加上中原路、金題路交通區(qū)位良好。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)關(guān)鍵業(yè)態(tài)：餐飲、服裝、美容美發(fā)、酒業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格一、二層均價(jià)2500元/M2，首層2700～3500元/M2租金水平（一、二）兩層均價(jià)560～950元/月，均價(jià)700元/月平均租金不足10元/M2店鋪數(shù)量全街約有260家商鋪商鋪間隔開(kāi)間約3.5米，進(jìn)深約12米商鋪面積約40米巴黎街業(yè)態(tài)分析分析：優(yōu)勢(shì)第一、巴黎街有相當(dāng)大商業(yè)規(guī)模，能發(fā)揮一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)；第二、巴黎街有歐陸建筑特色，商業(yè)設(shè)計(jì)較為新奇，能夠吸引周?chē)?gòu)物、休閑居民。第三、巴黎商業(yè)街潛在地段優(yōu)勢(shì)是不可低估，有多條大道可通達(dá)成該項(xiàng)目中。劣勢(shì)第一、巴黎街是新落成商業(yè)街，周?chē)貛н€在發(fā)展、建設(shè)中還缺乏相當(dāng)量消費(fèi)群體，；第二、巴黎經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相當(dāng)散亂，餐飲、服裝、美容美發(fā)、酒業(yè)等業(yè)態(tài)混雜其中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，巴黎街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)就有50種之多，在街道還夾雜著水果、雜貨擺賣(mài)，還有很多小販無(wú)牌經(jīng)營(yíng)。這么大大降低了巴黎街商業(yè)檔次，整體經(jīng)營(yíng)形象受到很大損害；第三、巴黎街經(jīng)營(yíng)管理失當(dāng)，經(jīng)營(yíng)管理者缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理思想，造成業(yè)態(tài)混亂，檔次下降。發(fā)展趨勢(shì)巴黎街現(xiàn)在能夠說(shuō)是處于“死火”狀態(tài)，但從周?chē)l(fā)展情況和交通通達(dá)情況來(lái)看，巴黎街發(fā)展前景是向好。現(xiàn)在，巴黎街周?chē)€有大量地塊可待開(kāi)發(fā)，人居環(huán)境將有待改善，再加上政府在計(jì)劃上扶持和經(jīng)營(yíng)管理者本身覺(jué)醒，巴黎街商業(yè)前景總體是向好。u黃甫路商業(yè)街黃甫路商業(yè)街在巴黎西側(cè)，和巴黎街相通，黃甫路商業(yè)街商業(yè)形態(tài)和巴黎街很相同。街長(zhǎng)約900米，商業(yè)規(guī)模很大，而周?chē)狈ψ銐蚴袌?chǎng)需求量，消費(fèi)力有限，致使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不佳。黃甫路商業(yè)街商業(yè)情況分析商業(yè)范圍在金堤路段，和巴黎街相通人流量人流量極少人流結(jié)構(gòu)以街區(qū)居民居多商業(yè)特點(diǎn)1、經(jīng)營(yíng)情況更差，停業(yè)商鋪更多2、人氣、商氣不足3、售價(jià)、租金很低商業(yè)規(guī)模商業(yè)占地面積約1.8萬(wàn)平米,建筑面積約3萬(wàn)平方米街區(qū)特點(diǎn)以?xún)蓪?、三層建筑為主，仿照歐洲建筑特色交通條件和巴黎路在同一區(qū)位，但交通不及巴黎路方便經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲業(yè)、酒業(yè)、浴足、服裝為主銷(xiāo)售價(jià)格一、二層均價(jià)元/M2，第三層1000元/M2租金水平兩層均價(jià)約500～600元/M2，租金不足10元/M2店鋪數(shù)量全街約180家商鋪間隔開(kāi)間約3.5米，進(jìn)深約10米商鋪面積約35M2黃甫路業(yè)態(tài)分析：分析：優(yōu)勢(shì)和巴黎路連成一體，有相當(dāng)大商業(yè)規(guī)模，能發(fā)揮一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)；另外和巴黎街相同有歐陸建筑特色，能夠吸引周?chē)?gòu)物、就餐、休閑居民。劣勢(shì)巴黎已經(jīng)有相當(dāng)大商業(yè)規(guī)模，而且業(yè)態(tài)上基礎(chǔ)相同，這使黃甫路失去本身特色優(yōu)勢(shì)；另外在地段區(qū)位上和周?chē)h(huán)境不太理想，周?chē)M(fèi)力不強(qiáng)。同時(shí)黃甫路也存在著經(jīng)營(yíng)定位不一、業(yè)態(tài)混雜、檔次較低問(wèn)題。發(fā)展趨勢(shì)黃甫路和巴黎街現(xiàn)在處于“死火”狀態(tài)，而且巴黎街已經(jīng)有相當(dāng)大商業(yè)規(guī)模，估計(jì)其發(fā)展前景不太樂(lè)觀。但周?chē)€有大量地塊可待開(kāi)發(fā)，待人居環(huán)境改善后，商業(yè)環(huán)境將會(huì)有所改善。u古城路商業(yè)街古城路商業(yè)街是一條充滿(mǎn)古文化特色商業(yè)街，街道約長(zhǎng)800米，古文化、古建筑是該商業(yè)街一大特色。古城路商業(yè)街商業(yè)情況分析商業(yè)范圍在京開(kāi)大道和古城路相匯處，西接振興路，毗鄰戚城文物景區(qū)人流量人流不足，未能積聚相當(dāng)人流量人流結(jié)構(gòu)中年人,愛(ài)好文化人士商業(yè)特點(diǎn)1、擁有中國(guó)古文化特色，商業(yè)中蘊(yùn)含濃厚文化味道2、以經(jīng)營(yíng)玉石、瓷器以主，但經(jīng)營(yíng)不起來(lái)3、商業(yè)人流不足、經(jīng)業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不佳商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模很大，約有2.5萬(wàn)平米建筑面積街區(qū)特點(diǎn)街區(qū)建筑是中國(guó)古文化特色，商鋪是由這一帶古建筑改建而成。交通條件較為便利，依靠京開(kāi)大道這條主干道，西連振興路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)以玉石、瓷器、麥桿畫(huà)、工藝品、服裝、餐飲為主銷(xiāo)售價(jià)格一二層均價(jià)元/M2租金水平（一二層）均價(jià)450～500元/月，租金不足10元/M2店鋪數(shù)量約有230家商鋪商鋪間隔開(kāi)間約3.5米，進(jìn)深約8米商鋪面積約28平方米古城路業(yè)態(tài)分析分析：優(yōu)勢(shì)：古城路商業(yè)街含有中國(guó)古文化特色，這是該項(xiàng)目標(biāo)一大亮點(diǎn)，尤其是表現(xiàn)了濮陽(yáng)市中原文化，利用戚城文化景區(qū)旅游觀光，帶動(dòng)該商業(yè)圈發(fā)展；另外、古城路得到市政府大力支持，是濮陽(yáng)市代表街區(qū)；再且是商業(yè)規(guī)模大，有相當(dāng)大影響力。劣勢(shì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)混亂，據(jù)調(diào)查商業(yè)街服裝商鋪約占25.6%，已高于工藝品百分比(玉石、瓷器、麥桿畫(huà))23.3%，還有餐飲、美容美發(fā)等和本區(qū)文化定位不符，這致使商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)形象受損。另外古城街還沒(méi)有圈定好主力消費(fèi)群體，而現(xiàn)在整個(gè)濮陽(yáng)市區(qū)文化愛(ài)好人士是不足，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)支持度有限。發(fā)展趨勢(shì)因?yàn)楣懦锹穬?nèi)部需求不足，其必需借助外來(lái)商業(yè)力量，尤其是濮陽(yáng)市多年大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，這將對(duì)古城路商業(yè)街是一大利好原因。但商業(yè)經(jīng)營(yíng)若不改善，是對(duì)該項(xiàng)目發(fā)展制約原因。u總結(jié)商業(yè)情況：現(xiàn)在三條正在經(jīng)營(yíng)商業(yè)街均存在著相同弊?。憾ㄎ皇д`、業(yè)態(tài)混亂、經(jīng)營(yíng)管理不善、商業(yè)環(huán)境不佳等問(wèn)題，而這些問(wèn)題積聚后果是商業(yè)經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善，很多商家紛紛退鋪、停業(yè)，商業(yè)輻射力不停減弱。商業(yè)輻射力：三條商業(yè)街現(xiàn)在商業(yè)輻射力還是有限，比較分析，古城街商業(yè)輻射力較大，因?yàn)槠浣ㄖ?jì)劃特色和經(jīng)營(yíng)特色使其商業(yè)影響力遍布市區(qū)；巴黎街、黃甫街現(xiàn)時(shí)只能輻射周?chē)^(qū)，因?yàn)檫@兩條商業(yè)街雖有建筑計(jì)劃特色，但定位上是缺乏特色，形成“有大街，無(wú)人氣、無(wú)特色消費(fèi)需求”商業(yè)格局。對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)影響：古城路因?yàn)榻?jīng)營(yíng)定位上和天街錯(cuò)開(kāi)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和沖突是不大；但巴黎街和黃甫街在周?chē)^(qū)環(huán)境成熟后，對(duì)本項(xiàng)目有一定影響。而關(guān)鍵還在于商業(yè)街經(jīng)營(yíng)策略。商業(yè)街對(duì)比分析商業(yè)街項(xiàng)目整體概況關(guān)鍵業(yè)態(tài)商業(yè)氣氛售價(jià)、租金發(fā)展趨勢(shì)巴黎街是市政府計(jì)劃關(guān)鍵項(xiàng)目，建筑特色為歐陸巴黎特色，因?yàn)槎ㄎ徊煌?，?jīng)營(yíng)管理不力業(yè)態(tài)以美食餐飲、百貨超市、美容美發(fā)、糧酒為主人流不足，商業(yè)氣氛較淡一二層均價(jià)2500元/M2，一層2700～3500元/M2，平均租金不足10元/M2交通通達(dá)、大量地塊可待開(kāi)發(fā)和人居環(huán)境，發(fā)展前景看好黃甫路商業(yè)街項(xiàng)目連接巴黎街，表現(xiàn)歐陸特色，因?yàn)槎ㄎ徊煌?，?jīng)營(yíng)管理不力，造成項(xiàng)目人氣、以餐飲業(yè)、酒業(yè)、浴足、服裝為主人流量極少，到此消費(fèi)購(gòu)物人流有限一、二層均價(jià)元/M2，第三層1000元/M2，（一二層）均價(jià)450～500元/月，租金不足10元/M2和之相連巴黎街已經(jīng)有相當(dāng)大商業(yè)規(guī)模，估計(jì)其發(fā)展前景不太樂(lè)觀。古城路商業(yè)街項(xiàng)目極具中原古文化特色，建筑設(shè)計(jì)古色古香，但項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)雜亂，定位失當(dāng)業(yè)態(tài)以玉石、瓷器、麥桿畫(huà)、工藝品、服裝、餐飲為主人流不足，未能積聚相當(dāng)人流量（一二）層均價(jià)元/M2，租金450～500元/月，租金不足10元/M2古城路內(nèi)部需求不足，其必需借助外來(lái)商業(yè)力量，尤其是濮陽(yáng)市多年大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)2、在售項(xiàng)目現(xiàn)在濮陽(yáng)在售項(xiàng)目當(dāng)中，關(guān)鍵是龍創(chuàng)商業(yè)街和站前路商業(yè)街。這兩個(gè)項(xiàng)目是以商業(yè)街形式出現(xiàn)，和本項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)定位相同，在此，我們也作比較深入分析。u龍創(chuàng)商業(yè)街龍創(chuàng)商業(yè)街是濮陽(yáng)市南城區(qū)一大開(kāi)發(fā)燒點(diǎn),而且在南城大型生活居住圈中,商業(yè)潛力巨大,是天街項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手.龍創(chuàng)商業(yè)街開(kāi)發(fā)情況分析區(qū)位龍創(chuàng)商業(yè)街是現(xiàn)在濮陽(yáng)市南城區(qū)發(fā)展一大項(xiàng)目，是由龍創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)，在石化路段，東接昆吾路，西連西環(huán)路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概況項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)完工，鋪面尚在裝修中，商業(yè)規(guī)模大，街長(zhǎng)800多米。項(xiàng)目周?chē)h(huán)境南城近百萬(wàn)平方米大型生活圈（正在開(kāi)發(fā)中），周?chē)旋垊?chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目溫泉花園，交通條件交通較為便利，有昆吾路和石化路通達(dá)成項(xiàng)目中，但現(xiàn)在該區(qū)公交線路少，交通情況有待改善經(jīng)營(yíng)專(zhuān)題以“生活”為專(zhuān)題，引入“綠色、健康、人性”元素，推廣理念是“在購(gòu)物中休閑、在休閑中管理”業(yè)態(tài)將集生活超市、凈菜市場(chǎng)、家居裝潢、美食餐飲、金融服務(wù)、汽車(chē)美容等商業(yè)形態(tài)計(jì)劃布局計(jì)劃為大型生活區(qū)商業(yè)配套,并能輻射濮陽(yáng)南城區(qū)銷(xiāo)售策略售后返租銷(xiāo)售策略，現(xiàn)在售出商鋪已達(dá)五成售價(jià)售價(jià)在2300～3600元/M2之間租金租金在20～30元/M2之間間隔鋪面分為復(fù)式商鋪、開(kāi)敞式商鋪、獨(dú)立式商鋪，開(kāi)間約6米，進(jìn)深約10米面積復(fù)式商鋪176.6M2,開(kāi)敞式商鋪89.4M2,獨(dú)立式商鋪64.8M2優(yōu)勢(shì)龍創(chuàng)商業(yè)街有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并在大型已開(kāi)發(fā)居住圈中，周?chē)卸嗉移髽I(yè)機(jī)關(guān)（工商局、公路局、日?qǐng)?bào)社、市三院、職業(yè)中專(zhuān)等），其商業(yè)潛力是巨大；其次是開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)街不足，商業(yè)定位統(tǒng)一，專(zhuān)題創(chuàng)新、銷(xiāo)售策略創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)商欲打造一條全新、高級(jí)商業(yè)街。劣勢(shì)龍創(chuàng)商業(yè)街周?chē)≌€未成形，住區(qū)人氣還沒(méi)有形成，整個(gè)居住區(qū)還不成熟。商業(yè)發(fā)展在一定程度上受制于溫泉花園銷(xiāo)售情況。第二是龍創(chuàng)前有石化路、昆吾路，兩個(gè)路段中商業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，周?chē)€有古城路、站前路商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦相當(dāng)猛烈。和天街項(xiàng)目比較分析龍創(chuàng)商業(yè)街本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵研究對(duì)象,其開(kāi)發(fā)、布局、招商、經(jīng)營(yíng)均和天街有很多可類(lèi)比之處，是本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。現(xiàn)在龍創(chuàng)商業(yè)街周?chē)幼…h(huán)境還不成熟，而天街周?chē)怯吞镒≌瑓^(qū)，住區(qū)環(huán)境已相當(dāng)成熟。其次是龍創(chuàng)商業(yè)街在南城區(qū)，而天街項(xiàng)目在東部油田區(qū)域，商業(yè)區(qū)域間影響是不大。但若南城片區(qū)繁榮起來(lái)，將分流中部區(qū)域部分消費(fèi)群體。而城市中部區(qū)域消費(fèi)群體是兩條商業(yè)街競(jìng)爭(zhēng)客源。城市未來(lái)發(fā)展必將連為一體，區(qū)域間因?yàn)榻煌ㄟB網(wǎng)，區(qū)域間會(huì)愈加融合，龍創(chuàng)商業(yè)街發(fā)展將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響，而現(xiàn)在影響最大是相互爭(zhēng)奪同共投資者，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是爭(zhēng)奪消費(fèi)者。u站前路商業(yè)街站前路商業(yè)街由建安實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)中心開(kāi)發(fā)，計(jì)劃建成綜合性批發(fā)商業(yè)街。站前路商業(yè)街周?chē)虡I(yè)環(huán)境和開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售上全部有缺點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大。站前路商業(yè)街開(kāi)發(fā)分析區(qū)位站前商業(yè)街南臨火車(chē)站，北倚戚城村。地段區(qū)位較偏，已偏離城市中心，在南城區(qū)一端。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概況項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)完工，鋪面已裝修好，正在出售中項(xiàng)目周?chē)h(huán)境項(xiàng)目周?chē)A(chǔ)沒(méi)有生活圈作支持，周?chē)踩狈ζ髽I(yè)行政單位和住宅小區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳交通條件本區(qū)交通不太便利，站前路還未全線開(kāi)通，經(jīng)營(yíng)專(zhuān)題綜合型批發(fā)商業(yè)街業(yè)態(tài)綜合批發(fā)、家居裝潢、汽車(chē)美容等商業(yè)形態(tài)計(jì)劃布局計(jì)劃為大型生活區(qū)商業(yè)配套,并能輻射濮陽(yáng)南城區(qū)銷(xiāo)售策略現(xiàn)鋪出售，并配合二、三層住房出售策略售價(jià)售價(jià)2200～2500元/M2租金租金300～400元/月（兩層）,約5元/M2間隔開(kāi)敞式商鋪、獨(dú)立式商鋪，開(kāi)間約4米，大開(kāi)間約8米，進(jìn)深約12米面積開(kāi)敞式商鋪174M2,獨(dú)立式商鋪87M2、48M2優(yōu)勢(shì)站前路商業(yè)街商業(yè)優(yōu)勢(shì)并不顯著，其優(yōu)勢(shì)首先得到政府支持，其次是站前路南接濮陽(yáng)市火車(chē)站，開(kāi)發(fā)商欲把此區(qū)打造成一個(gè)商業(yè)物流中心，成為綜合批發(fā)大市場(chǎng)。劣勢(shì)第一是周?chē)A(chǔ)上是沒(méi)有成熟型小區(qū)，第二是火車(chē)站關(guān)鍵用于貨物運(yùn)輸，人流輸送有限，未有發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，連接不上全國(guó)中樞鐵路網(wǎng)絡(luò)。而且火車(chē)站貨物荷載力有限；第三是站前路并沒(méi)有全線開(kāi)通，有待計(jì)劃建設(shè)，在交通區(qū)位上受到很大制約。和天街項(xiàng)目比較分析站前路商業(yè)定位和天街不一樣，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上也有很大不一樣，再有城市區(qū)位和建筑計(jì)劃二者各有不一樣。綜合估計(jì)站前路發(fā)展前景并不樂(lè)觀，從現(xiàn)在其售價(jià)和租金就能夠反應(yīng)，市場(chǎng)對(duì)其發(fā)展前景信心不大，因?yàn)檎厩奥肥艿街車(chē)h(huán)境、火車(chē)站、交通區(qū)位制約。綜合分析站前路商業(yè)街對(duì)天街項(xiàng)目影響不大。u經(jīng)典項(xiàng)目分析小結(jié)：從商業(yè)輻射力看：龍創(chuàng)商業(yè)街未來(lái)商業(yè)輻射范圍較大，龍創(chuàng)開(kāi)發(fā)商已吸收目前濮陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，打造是專(zhuān)題式生活街，商業(yè)輻射力可影響到市中心；站前路商業(yè)街開(kāi)發(fā)不成規(guī)模，周?chē)h(huán)境、鐵路、交通區(qū)位均未成熟，輻射力有限。從銷(xiāo)售推廣形式上看：龍創(chuàng)商業(yè)街銷(xiāo)售推廣方法是創(chuàng)新，售后返租再加上以租帶售、先租后售銷(xiāo)售策略；而站前路商業(yè)街銷(xiāo)售策略上并未有所創(chuàng)新。從市場(chǎng)開(kāi)發(fā)上看：從這兩條商業(yè)街開(kāi)發(fā)能夠看出，濮陽(yáng)市部分商業(yè)項(xiàng)目還停留在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售簡(jiǎn)單思緒中，并未充足考慮和市場(chǎng)對(duì)接和項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品定位，就如站前路一樣。在開(kāi)發(fā)同時(shí)一定要冷靜觀察市場(chǎng)。五、濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)物業(yè)分析總結(jié)從關(guān)鍵商業(yè)街道分布情況和關(guān)鍵商場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)看，經(jīng)過(guò)上述深入細(xì)致分析，總結(jié)濮陽(yáng)商業(yè)物業(yè)發(fā)展情況。從城市商業(yè)發(fā)展來(lái)看，整體商業(yè)氣氛濃厚。現(xiàn)在濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)發(fā)展蓬勃，社會(huì)消費(fèi)和商業(yè)投資潛力大；從現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)看，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)供給量大，但整體開(kāi)發(fā)水平不高，面對(duì)商業(yè)市場(chǎng)寬廣，有些開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)，不具理性，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新和特色，開(kāi)發(fā)水平不高；從商業(yè)建筑計(jì)劃來(lái)看，整體購(gòu)物環(huán)境氣氛逐步受到重視，因?yàn)槎鄺l商業(yè)街沒(méi)有充足考慮到周?chē)虡I(yè)環(huán)境，在一定程度上造成項(xiàng)目失敗。從消費(fèi)者需求看，居民消費(fèi)需求增加，消費(fèi)需求已上會(huì)上升一個(gè)層次，對(duì)品牌、商業(yè)檔次要求會(huì)不停加強(qiáng)。從經(jīng)營(yíng)者角度看，商家認(rèn)同統(tǒng)一計(jì)劃管理，業(yè)態(tài)統(tǒng)一合理組合商業(yè)形式。從商業(yè)業(yè)態(tài)分布上來(lái)看，以餐飲、服裝、鞋類(lèi)等購(gòu)物消費(fèi)為主，休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)較為缺乏?？v觀整個(gè)濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)，整體呈較熱狀態(tài)。商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量大、速度快。在這快速發(fā)展背后，普遍存在定位不準(zhǔn)、和市場(chǎng)對(duì)接失效，忽略經(jīng)營(yíng)管理、業(yè)態(tài)劃分混亂等問(wèn)題。商業(yè)市場(chǎng)還有待規(guī)范和完善，發(fā)揮商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)最好效益。第五部分投資意向調(diào)查分析對(duì)于意向投資者調(diào)研，關(guān)鍵采取街訪形式進(jìn)行，對(duì)象為濮陽(yáng)城中心和油田生活區(qū)商戶(hù)。以其經(jīng)過(guò)對(duì)意向投資者及現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商戶(hù)調(diào)研能夠了解濮陽(yáng)市對(duì)于投資商鋪偏好及其特點(diǎn)為制訂本案招商推廣策略提供依據(jù)。（以下數(shù)據(jù)起源于街訪資料統(tǒng)計(jì)）一、調(diào)查商戶(hù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)狀況1、經(jīng)營(yíng)商鋪起源分析經(jīng)營(yíng)商鋪起源渠道統(tǒng)計(jì)表租她人78.2％自己投資買(mǎi)20.7％其它1.1％以后表能夠看出,濮陽(yáng)市區(qū)租鋪經(jīng)營(yíng)眾多。從側(cè)面能夠看出居民對(duì)商鋪投資涌躍，并有一定熱度。可見(jiàn)濮陽(yáng)市商鋪市場(chǎng)活躍，發(fā)展前景是良好。2、投資意向特點(diǎn)分析購(gòu)置商鋪用作投資意向統(tǒng)計(jì)表考慮過(guò)但沒(méi)有適宜7.7％考慮過(guò)但經(jīng)濟(jì)能力有限69.2％臨時(shí)不會(huì)考慮7.7％已經(jīng)購(gòu)置商鋪用作投資了14.4％從不考慮1.0％在這投資分析意向表能夠看出已考慮投資商鋪被訪人士高達(dá)70%以上，但有投資者僅限于經(jīng)濟(jì)能力，可見(jiàn)濮陽(yáng)市居民投資意欲相當(dāng)強(qiáng)烈，在投資者當(dāng)中也有相當(dāng)一部分是外來(lái)投資者。投資者也是看好濮陽(yáng)商業(yè)投資。3、投資商鋪目標(biāo)分析投資商鋪目標(biāo)統(tǒng)計(jì)表自己經(jīng)營(yíng)44.7％出租收取租金41.4％等候升值出售6.4％其它7.5％從上表能夠看出濮陽(yáng)市區(qū)投資者投資目標(biāo)，商鋪?zhàn)誀I(yíng)和出租經(jīng)略為持平，反應(yīng)投資者投資偏好，和經(jīng)營(yíng)方向，而等候升值投資行為還是占少數(shù)。二、調(diào)查商戶(hù)投資偏好1、投資意識(shí)分析租鋪和買(mǎi)鋪傾向比較租鋪經(jīng)營(yíng)15.4％買(mǎi)鋪經(jīng)營(yíng)69.2％無(wú)所謂15.4％從上表分析現(xiàn)在濮陽(yáng)市買(mǎi)鋪投資很涌躍，潛在買(mǎi)鋪經(jīng)營(yíng)者眾多。可反應(yīng)濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)投資達(dá)成一定熱度。商鋪投資者對(duì)買(mǎi)鋪投資意愿強(qiáng)烈，在濮陽(yáng)市投資渠道狹窄情況下，商鋪投資是現(xiàn)在回報(bào)較大理財(cái)投資方法。2、選擇商鋪區(qū)位傾向分析區(qū)位傾向比較表單層臨街42.9％臨街復(fù)合多層14.3％綜合商城內(nèi)35.7％無(wú)所謂7.1％從上表反應(yīng)投資者選擇區(qū)位傾向中，選擇單層臨街、綜合商城內(nèi)商鋪占大多數(shù)，所占百分比約達(dá)80%。3、影響投資決議原因分析綜合原因影響投資各項(xiàng)原因比較交通和人流量98％有沒(méi)有大商業(yè)機(jī)構(gòu)入駐7.7％商業(yè)區(qū)規(guī)模92.3％升值空間潛力23.1％價(jià)格原因30.8％商業(yè)區(qū)是否成熟30.8％租金可承受租金范圍50元每平方米每個(gè)月以下30.8％51－60元每平方米每個(gè)月15.4％61－70元每平方米每個(gè)月30.8％71－80元每平方米每個(gè)月15.4％81－90元每平方米每個(gè)月7.7％90－100元每平方米每個(gè)月1.5％101元每平方米每個(gè)月或更高1.0％投資者能接收月租金在50元/M2以下，租金集在中20～30元/M2這個(gè)幅度，而租金50～60元/M2商鋪已是較為高級(jí)，現(xiàn)在集中在聯(lián)華商圈；而油田商貿(mào)中心租金范圍也在也在這一范圍，有商鋪甚至高于這一租金。商業(yè)旺地租金被抬得很高，而商家投資者對(duì)商業(yè)旺地投資也不惜重金，對(duì)租金70～80元/M2商鋪也有15.4%被訪人士愿意承受。對(duì)于住宅小區(qū)“底商”，租金范圍在20～30元/M2之間，因?yàn)橥顿Y者也認(rèn)識(shí)到這種商鋪很大程度上只能依附于住宅樓盤(pán)，租金相對(duì)較低。買(mǎi)鋪價(jià)格能夠承受商鋪價(jià)格單位：元/平方米3000以下66.9％3001－400017.7％4001－50007.7％5001－60005.2％6001以上2.5％面積商鋪面積要求單位:平方米50以下28.6％50－10028.6％100－15014.3％150－20021.4％200以上7.1％對(duì)于可承商鋪價(jià)格在3000元/M2以下占66.9%，3001－4000元/M2占17.7%,這反應(yīng)投資者投資承受能力。100M2商鋪,以3000元/M2左右價(jià)格計(jì)算，總價(jià)達(dá)30萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)格對(duì)于濮陽(yáng)市居民承受壓力相當(dāng)大。從累計(jì)價(jià)格系數(shù)來(lái)看，3000元/M2以上占66.9％；3001－4000元/M2占17.7％；4001－5000元/M2占7.7％；累計(jì)5000元/M2以下售價(jià)占90%。第五部分項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析一、SWOT分析1、優(yōu)勢(shì):l從城市整體商業(yè)發(fā)展看，項(xiàng)目處于城市商業(yè)分布副中心段，有利于項(xiàng)目發(fā)展。西面為濮陽(yáng)商業(yè)發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域-城市商業(yè)中心區(qū)域，北面為濮陽(yáng)收入水平較高油田生活區(qū)，有利于本項(xiàng)目發(fā)展成為連接城中心區(qū)域和油田生活區(qū)新關(guān)鍵商業(yè)地段。l項(xiàng)目領(lǐng)先濮陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)發(fā)展計(jì)劃水平，引入文化專(zhuān)題，統(tǒng)一計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)，多業(yè)態(tài)組合，集購(gòu)物、休閑和娛樂(lè)于一體，必將改變濮陽(yáng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)整體格局。l項(xiàng)目標(biāo)建筑計(jì)劃形式從作為單純提供商品向滿(mǎn)足用戶(hù)多個(gè)需求轉(zhuǎn)變，重視購(gòu)物環(huán)境和氣氛營(yíng)造，從形式上向高層次提升。l從整體商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，濮陽(yáng)需要一個(gè)從經(jīng)營(yíng)理念和提倡消費(fèi)模式全部有所提升商業(yè)項(xiàng)目來(lái)帶動(dòng)城市商業(yè)發(fā)展。本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展將引領(lǐng)城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展。2、劣勢(shì)l本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)上落后于其它商業(yè)街，部分市場(chǎng)需求量被消化，對(duì)本項(xiàng)目不利；而且開(kāi)發(fā)總量較大，而濮陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈情況下，營(yíng)銷(xiāo)操作壓力增強(qiáng)。l在當(dāng)?shù)鼐用裥纬晒逃杏^念中，項(xiàng)目地塊所處區(qū)域距離濮陽(yáng)商業(yè)中心點(diǎn)距離相對(duì)較遠(yuǎn)，被認(rèn)為是較偏離市中心，現(xiàn)在未形成濃厚商業(yè)氣氛。3、機(jī)會(huì)l商家期望更佳經(jīng)營(yíng)環(huán)境和項(xiàng)目采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理方法，確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)興旺；對(duì)于一般消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)需求增加和對(duì)購(gòu)物環(huán)境逐步重視。本項(xiàng)目能夠針對(duì)以上這些需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)。l多年油田穩(wěn)步發(fā)展，該局職員收入增加，消費(fèi)力不停增強(qiáng)。同時(shí)，因?yàn)樵摼致殕T收入處于濮陽(yáng)較高水平并擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，本項(xiàng)目將關(guān)鍵吸引這部分人投資及消費(fèi)。l從濮陽(yáng)現(xiàn)在購(gòu)物消費(fèi)總體情況來(lái)說(shuō)，整體購(gòu)物環(huán)境和商業(yè)氣氛相對(duì)缺乏，處于較低檔次，購(gòu)物休閑配套設(shè)施不足，難以有效延長(zhǎng)消費(fèi)者購(gòu)物停留時(shí)間。濮陽(yáng)存在一定數(shù)量含有高消費(fèi)能力人群，但現(xiàn)在濮陽(yáng)缺乏高級(jí)次、高水平購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所。所以，項(xiàng)目能夠圈定中高級(jí)消費(fèi)群體作為關(guān)鍵目標(biāo)消費(fèi)群。l濮陽(yáng)居民投資渠道較為狹窄，而且投資意識(shí)相對(duì)較低。現(xiàn)時(shí)部分含有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力居民擁有可利用投資資金，假如引導(dǎo)其進(jìn)行投資，有利于本項(xiàng)目以后商鋪銷(xiāo)售。4、威脅l聯(lián)華大廈、華龍商業(yè)大廈和油田商貿(mào)中心經(jīng)營(yíng)多年，在居民心中形成信譽(yù)良好形象，本項(xiàng)目要吸引居民關(guān)鍵轉(zhuǎn)向本項(xiàng)目消費(fèi)，需增強(qiáng)本身項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象。l未來(lái)市場(chǎng)還存在大量商鋪，在市場(chǎng)需求量一定情況，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)很猛烈。第六部分市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)及項(xiàng)目發(fā)展提議一、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)此次市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)覺(jué)濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)市場(chǎng)在強(qiáng)勢(shì)發(fā)展中有