第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素1課件

第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述房地產(chǎn)自身因素制度政策因素社會(huì)因素心理因素其他因素5/31/20241精選課件ppt第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)

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八個(gè)方面5/31/20242精選課件ppt第一種分類（本教材主要按此方法分類）自身因素：區(qū)位因素：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施實(shí)物因素：土地實(shí)物因素：土地面積、土地形狀、地形地勢(shì)、土壤地基、土地開發(fā)程度建筑物實(shí)物因素：建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、防水保溫隔熱噪聲、通風(fēng)采光日照、維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度權(quán)益因素：權(quán)利狀況、使用管制、相鄰關(guān)系二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類5/31/20243精選課件ppt外部因素：人口因素：數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)制度政策因素：房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)國(guó)際因素：世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況、軍事沖突狀況心理因素：買賣時(shí)的心態(tài)、個(gè)人偏好、從眾心理、風(fēng)水或吉祥號(hào)碼等其他因素5/31/20244精選課件ppt第二種分類一般因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、物價(jià)、利率、匯率等區(qū)域因素：所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等個(gè)別因素：位置、規(guī)模、土地形狀、地勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等5/31/20245精選課件ppt第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素一、區(qū)位因素二、實(shí)物因素三、權(quán)益因素5/31/20246精選課件ppt一、區(qū)位因素區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，可分為以下四個(gè)方面：位置交通周圍環(huán)境和景觀外部配套設(shè)施5/31/20247精選課件ppt（一）位置城市內(nèi)不同用途土地競(jìng)租曲線5/31/20248精選課件ppt（二）交通交通因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，可分為出入可利用的交通工具、道路狀況、交通管制情況、停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。開辟新的交通線路的影響。一般會(huì)使站點(diǎn)周圍的相關(guān)房地產(chǎn)升值。從時(shí)間上看，開辟新的交通線路對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要在立項(xiàng)之后，建成之前、建成之后對(duì)房地產(chǎn)的升值作用一般會(huì)停止。交通管制情況的影響。交通管制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果取決于管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。對(duì)不同類型房地產(chǎn)的影響不同。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行等，會(huì)提升住宅房地產(chǎn)價(jià)值。5/31/20249精選課件ppt（三）周圍環(huán)境和景觀指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素。大氣環(huán)境?？諝赓|(zhì)量的好壞。水文環(huán)境。地下水、溝渠、河流、湖泊等水體的污染程度。聲覺環(huán)境。噪聲視覺環(huán)境。房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂。標(biāo)示牌廣告牌等樹立狀態(tài)和設(shè)計(jì)是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等景觀是否賞心悅目衛(wèi)生環(huán)境。人文環(huán)境。該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征（職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（犯罪率）等。5/31/202410精選課件ppt（四）外部配套設(shè)施外部基礎(chǔ)設(shè)施完備狀況對(duì)于房地產(chǎn)特別是住宅類房地產(chǎn)影響特別重要。一般情況下，周邊有教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的，房地產(chǎn)價(jià)格就高。5/31/202411精選課件ppt二、實(shí)物因素包括：土地實(shí)物因素：土地面積、土地形狀、地形、地勢(shì)、土壤、地基、土地開發(fā)程度建筑物實(shí)物因素：建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、防水保溫隔熱隔聲通風(fēng)采光日照、維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度5/31/202412精選課件ppt（一）土地面積和形狀一般情況下，土地面積較大的土地價(jià)格優(yōu)于土地面積小的土地，特殊情況除外（如：相鄰地塊的小塊土地、不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而導(dǎo)致的特例。）形狀規(guī)則（長(zhǎng)方形、正方形）的土地價(jià)格優(yōu)于不規(guī)則地塊。5/31/202413精選課件ppt（二）地形、地勢(shì)一般情況下，土地平坦（坡度不低于0.3%，否則不利于地面水的匯集與排除），地價(jià)較高；土地高低不平，地價(jià)較低。若城市發(fā)展受地形地勢(shì)影響（例如四面臨山或有河流阻隔），則土地的經(jīng)濟(jì)供給不能隨城市發(fā)展而相應(yīng)增加時(shí)，地價(jià)會(huì)普遍高漲。5/31/202414精選課件ppt（三）地基一般情況下，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)、承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高；反之，工程地質(zhì)條件差，地價(jià)則低。5/31/202415精選課件ppt（四）土壤肥力對(duì)于農(nóng)業(yè)用地極其重要，肥力高低與價(jià)格高低成正比。5/31/202416精選課件ppt（五）建筑物本身建筑物的規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面格局、功能、質(zhì)量、外觀形象（建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)等）等因素，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格均有較大影響。5/31/202417精選課件ppt（六）日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害向陽(yáng)、背陽(yáng)情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在南部與北部有所不同。一般而言，上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格較高，下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格較低。在有天然周期性災(zāi)害的地區(qū)，一般而言，土地利用價(jià)值低；若有了較好的抗災(zāi)措施，例如較好的防洪防汛工程，則其價(jià)格不僅會(huì)逐漸上漲，且由于近江、近海、近湖等特有景觀會(huì)使價(jià)格畸高。5/31/202418精選課件ppt三、權(quán)益因素一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對(duì)其價(jià)值有著重大影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)充分調(diào)查了解房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，才能評(píng)估出正確的價(jià)值。房地產(chǎn)利用限制包括三方面：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制房地產(chǎn)使用管制房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制5/31/202419精選課件ppt（一）權(quán)利狀況土地和建筑物的權(quán)利狀況如何，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價(jià)值會(huì)有很大的差異。例如：共有房地產(chǎn)各國(guó)對(duì)于土地所有權(quán)的規(guī)定，特別是對(duì)地下資源的歸屬權(quán)的差異5/31/202420精選課件ppt（二）使用管制對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)而言，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、建筑高等等的規(guī)定。土地用途容積率。明確容積率的內(nèi)涵（是否包含地下建筑面積的容積率）5/31/202421精選課件ppt（三）相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。5/31/202422精選課件ppt第三節(jié)人口因素一、人口數(shù)量二、人口素質(zhì)三、人口結(jié)構(gòu)5/31/202423精選課件ppt一、人口數(shù)量人口增長(zhǎng)、外來(lái)流動(dòng)人口增加、人口密度等因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響二、人口素質(zhì)文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響5/31/202424精選課件ppt三、家庭結(jié)構(gòu)一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。我國(guó)城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡(jiǎn)單小家庭發(fā)展的趨勢(shì)。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化。家庭人口規(guī)模是指全社會(huì)或某地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。一般而言，隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭數(shù)量增多，住房總量需求增加，房?jī)r(jià)上漲。5/31/202425精選課件ppt第四節(jié)制度政策因素一、房地產(chǎn)制度政策二、稅收政策三、金融政策四、相關(guān)特殊政策五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃5/31/202426精選課件ppt一、房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響最大——中國(guó)土地使用制度和住房制度改革房地產(chǎn)價(jià)格政策即政府對(duì)房?jī)r(jià)的干預(yù)方式和措施等。一般而言，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的措施有以下幾種：1）制定最高限價(jià)；2）制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格；3）政府在房?jī)r(jià)高漲時(shí)拋出一定量房地產(chǎn)，特別是增加土地供給；4）征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅；5）建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。5/31/202427精選課件ppt二、稅收政策（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收一般而言，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收（大致包括：契稅、耕地占用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等），會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買房市場(chǎng)。5/31/202428精選課件ppt（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收一般而言，增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中賣方的稅收（如土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅），會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升；反之，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方的稅收（如契稅），會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而使房地產(chǎn)價(jià)格下降；反之，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。但增加或減少房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買房市場(chǎng)。5/31/202429精選課件ppt（三）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收（如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅（尚未開征）），會(huì)增加房地產(chǎn)使用成本，會(huì)使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購(gòu)置較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。5/31/202430精選課件ppt三、金融政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴(yán)格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購(gòu)房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，提高或降低最低購(gòu)房首付款比例，提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長(zhǎng)或縮短最長(zhǎng)購(gòu)房貸款期限等。5/31/202431精選課件ppt四、相關(guān)特殊政策國(guó)家對(duì)特殊地區(qū)實(shí)行特殊的政策、特殊的體制機(jī)制、特殊的對(duì)外開放措施、國(guó)家給予必要的支持等，意味著會(huì)吸引投資，經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)需求相應(yīng)會(huì)增加，從而會(huì)提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)老工業(yè)基地、中部崛起等深圳、海南、上海浦東、重慶、成都5/31/202432精選課件ppt五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。例如，《十一五綱要》提出：“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。”從供求分析上看，它的實(shí)施將會(huì)抑制普通商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，而會(huì)使大戶型高檔商品住房?jī)r(jià)格上升。5/31/202433精選課件ppt（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主要體現(xiàn)在城市規(guī)劃的影響。例如城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)（用途）、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定（三）土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)狀況，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房?jī)r(jià)格有很大的影響。5/31/202434精選課件ppt第五節(jié)經(jīng)濟(jì)因素一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r二、居民收入水平三、物價(jià)水平四、利率五、匯率5/31/202435精選課件ppt一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲。例如日、新、韓等國(guó)，當(dāng)前我國(guó)。二、居民收入水平低、中、高收入階層收入的增加對(duì)房?jī)r(jià)的影響各不相同。提高低收入者收入，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大；提高中等收入者的收入，會(huì)增加他們的購(gòu)房需求，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升；提高高收入者的收入，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大5/31/202436精選課件ppt三、物價(jià)水平一般而言，物價(jià)上漲，房?jī)r(jià)隨之上漲（各類建材、人工上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升）。四、利率從開發(fā)建設(shè)看，利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本，從而使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本上升或下降，進(jìn)而使房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降。從房地產(chǎn)需求看，現(xiàn)行購(gòu)房普遍借助房貸，利率上升或下降，會(huì)增加或降低購(gòu)房者還貸負(fù)擔(dān)，會(huì)減少或增加房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降或上升?？傮w而言：利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)，利率下降，房?jī)r(jià)上升；利率上升，房?jī)r(jià)下降5/31/202437精選課件ppt五、匯率匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說(shuō)，一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。如果國(guó)外投資者在房地產(chǎn)所在國(guó)投資了一套房地產(chǎn)，若該房地產(chǎn)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了升值，即使相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房地產(chǎn)沒(méi)有升值，但相對(duì)于國(guó)際交易也會(huì)獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下跌。5/31/202438精選課件ppt第六節(jié)社會(huì)因素一、政治安定狀況二、社會(huì)治安狀況三、城市化四、房地產(chǎn)投機(jī)5/31/202439精選課件ppt一、政治安定狀況二、社會(huì)治安狀況三、房地產(chǎn)投機(jī)引起三種情