投資性房地產管理制度

投資性房地產管理制度一、為規(guī)范集團及所屬各子公司投資性房地產的會計算和管理，提高投資性房地產會計信息的真實性，根據(jù)《業(yè)會計制度《企業(yè)財務通則》和《企業(yè)會計準則》等會計法規(guī)及《集團公司財務制度——總綱》的要求，結合集團實際情況，制定本管理制度。二本制度適用于集團公司及所屬各子公司具體包括： 等獨立核算的法人單位和獨立核算的非法人單位。三、投資性房地產的概念投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。（一）已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中，用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物。（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。（三如果某項房地產部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，那么能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不能確認為投資性房地產。（四）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物認為投資性房地產。（五）下列各項不屬于投資性房地產：1、自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產例如企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。、作為存貨的房地產。四、投資性房地產的確投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：（一）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（二）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。五、投資性房地產的初始計量投資性房地產應當按照成本進行初始計量，不同來源房地產，其成本構成不同。（一）對于外購的房地產，只有在購入房地產的同時外出租或用于資本增殖，才能夠確認為投資性房地產。外投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接屬于該資產的其他支出。如果企業(yè)購入房地產作用一段時間后再改為出租或用于資本增殖，那么應當先將外購的房地產確認為企業(yè)的固定資產或無形資產，自租賃開始或資本增殖之日才能從固定資產或無形資產轉為投資性房地產。（二）自行建造或開發(fā)的房地產，只有在建造或開發(fā)動完成的同時對外出租或由于資本增殖，才能確認為投資房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。（三）以其他方式取得的投資性房地產的成本，應當照財政部《會計準則》的相關規(guī)定確定。六、投資性房地產的后續(xù)計量企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用其中的一種模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。不得同時采用兩種計量模式。（一）采用成本模式在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關定對投資性房地產進行后續(xù)計量。按照規(guī)定計提折舊或進攤銷。存在減值跡象的應當依照規(guī)定計提減值準備。（二）采用公允價值模式有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：、投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；2、企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。投資性房地產所取得的租金收入，應確認其他業(yè)務收入。與投資性房地產有關的后續(xù)支出，滿足本制度第四條規(guī)定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足本制度第四條規(guī)定的確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。七、投資性房地產的轉換房地產的轉換實質上是因房地產發(fā)生改變而對房地產重新進行的分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：（一）投資性房地產開始自用。（二）作為存貨的房地產，改為出租。（三）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資增值。（四）自用建筑物停止自用，改為出租。在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。八、投資性房地產的處置當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房產。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后金額計入當期損益。九、投資性房地產的帳務處理（一）購入取得：借：投資性房地貸：銀行存款（二）自行建造：建造過程：借：在建工貸：銀行存確認投資性房地產后轉入：借：投資性房地產貸：在建工程（三）成本模式后續(xù)計量:、取得收入:借：銀行存款貸：其他業(yè)務收、核算成本：借：其他業(yè)務支出貸累計折（或無形資產攤銷——土地使用權）（四）公允價值模式的后續(xù)計量：、取得收入:借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入2、將資產負債表日投資性房地產的公允價值與原帳面價值之差計入當期損益（不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。借：投資性房地產貸：公允價值變動損益（五）成本模式的轉換借：投資性房地累計折舊貸：固定資產投資性房地產累計折舊（六）公允模式的轉1、投資轉自用借：固定資產（公允價值貸：投資性房地產公允價值變動損2、自用轉投資借：投資性房地產（公允價值）累計折舊貸：固定資產資本公積——其他資本（七）成本模式的處1、取得收入借：銀