房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板樣本

XX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)企業(yè)名稱(chēng)：**房地產(chǎn)企業(yè)編制人員：***完成日期：-7-21目錄調(diào)查人員申明 4第一部分：項(xiàng)目總論 51.1項(xiàng)目背景 51.2項(xiàng)目概況 51.2.1項(xiàng)目名稱(chēng) 51.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況 51.2.3項(xiàng)目地塊位置及周?chē)F(xiàn)實(shí)狀況 51.2.4項(xiàng)目計(jì)劃控制關(guān)鍵點(diǎn) 71.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況 71.3可行性研究匯報(bào)編制依據(jù) 71.4可行性研究結(jié)論及提議 8第二部分：市場(chǎng)研究 82.1宏觀(guān)環(huán)境分析 82.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 82.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 82.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況 82.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 92.4板塊市場(chǎng)分析 92.4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)情況 92.4.2區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征 102.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 102.5項(xiàng)目確定位方案 102.5.1可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 102.5.2項(xiàng)目SWOT分析 112.5.3項(xiàng)目定位方案 11第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 113.1項(xiàng)目地塊特征和價(jià)值分析 113.2計(jì)劃設(shè)計(jì)分析 123.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)提議 133.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 153.5營(yíng)銷(xiāo)方案 163.6機(jī)構(gòu)設(shè)置 163.7合作方法及條件 17第四部分：投資估算和融資方案 174.1投資估算 174.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明 174.1.2分項(xiàng)成本估算 174.1.3總成本估算 204.1.4單位成本 204.1.5銷(xiāo)售收入估算 204.1.6稅務(wù)分析 204.1.7項(xiàng)目資金估計(jì) 214.1.8現(xiàn)金流量表 214.1.9自有資金核實(shí) 214.2融資方案 224.2.1項(xiàng)目融資主體 224.2.2項(xiàng)目資金起源 224.2.3融資方案分析 224.2.4投資使用計(jì)劃 224.2.5借款償還計(jì)劃 22第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 235.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)選擇 235.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案1） 235.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析 235.2.2靜態(tài)贏利分析 245.2.3動(dòng)態(tài)贏利分析 245.2.4償債能力分析 245.2.5綜合指標(biāo)表 245.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案2） 255.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 25第六部分：不確定性分析 256.1盈虧平衡分析 256.2敏感性分析 266.2.1變動(dòng)原因一成本變動(dòng) 266.2.2變動(dòng)原因二售價(jià)變動(dòng) 266.2.3變動(dòng)原因一容積率變動(dòng) 266.3風(fēng)險(xiǎn)分析 276.3.1風(fēng)險(xiǎn)原因識(shí)別和評(píng)定 276.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 27第七部分：綜合評(píng)價(jià) 277.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性） 277.2環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策） 277.3企業(yè)資源匹配分析 27第八部分：研究結(jié)論和提議 278.1結(jié)論 278.2提議 27第九部分：附錄 289.1附件： 289.2附表： 289.3附圖： 29調(diào)查人員申明我們鄭重申明：1、我們?cè)诒菊{(diào)查匯報(bào)中陳說(shuō)事實(shí)是真實(shí)和正確。2、我們依據(jù)XXXX企業(yè)統(tǒng)一《房地產(chǎn)可行性研究匯報(bào)模式》進(jìn)行分析。3、形成意見(jiàn)和結(jié)論。4、撰寫(xiě)本可行性研究匯報(bào)。5、我們已（或沒(méi)有）對(duì)本匯報(bào)中擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本申明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、（其它需要申明事項(xiàng)）參與調(diào)查人員署名：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見(jiàn)后，附后存檔。第一部分：項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景這一部分關(guān)鍵應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目標(biāo)提議過(guò)程、提出理由、前期工作發(fā)展過(guò)程、投資者意向、投資必需性等可行性研究工作基礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)目標(biāo)提出背景和發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹?。說(shuō)明項(xiàng)目提出背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行工作情況及其結(jié)果、關(guān)鍵問(wèn)題決議和決議過(guò)程等情況。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況同時(shí)，應(yīng)能清楚地提醒出本項(xiàng)目可行性研究關(guān)鍵和問(wèn)題。1.1.1項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展計(jì)劃和地塊關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響；所屬地域在該城市歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項(xiàng)目提議人及提議緣由項(xiàng)目淵源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府關(guān)鍵工程等。1.1.3項(xiàng)目投資必需性①項(xiàng)目開(kāi)啟對(duì)企業(yè)未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計(jì)劃意義（通常3—5年），在企業(yè)發(fā)展中地位（是否關(guān)鍵項(xiàng)目）；②企業(yè)進(jìn)入關(guān)鍵區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)企業(yè)提升市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力作用；③從企業(yè)未來(lái)利潤(rùn)需求、可連續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)意義；1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱(chēng)1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周?chē)F(xiàn)實(shí)狀況①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市區(qū)位圖，標(biāo)識(shí)出宗地域域位置，和標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）相對(duì)位置和距離、地段定性描述（和關(guān)鍵中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府關(guān)系）。②宗地現(xiàn)實(shí)狀況1）四面范圍；2）地勢(shì)平坦情況，自然標(biāo)高，和周?chē)貏?shì)比較；3）地面現(xiàn)實(shí)狀況，包含宗地內(nèi)是否有水渠、較深溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線(xiàn)等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響原因，并計(jì)算所以而損失實(shí)際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包含具體居住人數(shù)、戶(hù)數(shù)，工廠(chǎng)數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工情況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響；5）地下情況，包含管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下全部要注意有沒(méi)有受保護(hù)歷史文物古跡、可利用構(gòu)建；6）土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地；7）地質(zhì)情況，包含土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)識(shí)四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，關(guān)鍵反應(yīng)宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線(xiàn)等內(nèi)容；地下情況圖，包含地下管線(xiàn)、暗渠、電纜等。③項(xiàng)目周?chē)^(qū)配套1）周?chē)?000米范圍內(nèi)小區(qū)配套交通情況（a）公交系統(tǒng)情況，包含關(guān)鍵線(xiàn)路、行車(chē)區(qū)間等；（b）宗地出行關(guān)鍵依靠交通方法，是否需要發(fā)展商自己處理；（c）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或計(jì)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通情況有重大影響工程。附圖：交通情況示意圖，包含現(xiàn)有和未來(lái)計(jì)劃城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、關(guān)鍵商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施公園銀行郵局其它附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周?chē)?000米外但可輻射范圍內(nèi)關(guān)鍵小區(qū)配套現(xiàn)實(shí)狀況④項(xiàng)目周?chē)h(huán)境（依據(jù)個(gè)案特征描述，沒(méi)有能夠不寫(xiě)）1)治安情況2)空氣情況3)噪聲情況4)污染情況（化工廠(chǎng)、河流湖泊污染等）5)危險(xiǎn)源情況（如高壓線(xiàn)、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6)周?chē)坝^(guān)7)風(fēng)水情況8)近期或計(jì)劃中周?chē)h(huán)境關(guān)鍵改變，如道路拓寬、工廠(chǎng)搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市建設(shè)等。9)其它⑤大市政配套（全部要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入可能性）1)道路現(xiàn)實(shí)狀況及計(jì)劃發(fā)展包含現(xiàn)有路幅、計(jì)劃路幅，計(jì)劃實(shí)施時(shí)間，和宗地關(guān)系（影響）。2)供水情況：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)計(jì)劃和實(shí)施時(shí)間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)計(jì)劃和實(shí)施時(shí)間。4)通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、包含線(xiàn)路成本等。5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、包含線(xiàn)路成本等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施管線(xiàn)走向、容量和接口位置，及未來(lái)計(jì)劃擴(kuò)容和增加情況。1.2.4項(xiàng)目計(jì)劃控制關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃控制關(guān)鍵點(diǎn)①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其它1.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況①已進(jìn)行調(diào)查研究項(xiàng)目及結(jié)果②項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況③項(xiàng)目提議書(shū)編制、提出及審批過(guò)程④研究工作進(jìn)展情況1.3可行性研究匯報(bào)編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)法規(guī)、文件、資料、要列出名稱(chēng)、起源、公布日期。并將其中必需部分全文附后，作為可行性研究匯報(bào)附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)要求所下達(dá)指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承接單位或可行性研究單位請(qǐng)示匯報(bào)批復(fù)文件?？尚行匝芯块_(kāi)始前已經(jīng)形成工作結(jié)果及文件。國(guó)家和擬建地域政策、法令和法規(guī)。依據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和搜集設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。（1）《城市居住區(qū)計(jì)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置要求》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化計(jì)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》1.4可行性研究結(jié)論及提議1.4.1市場(chǎng)研究1.4.2開(kāi)發(fā)方案1.4.3投資估算和融資方案1.4.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評(píng)價(jià)1.4.7研究結(jié)論和提議1.4.8關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二部分：市場(chǎng)研究2.1宏觀(guān)環(huán)境分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家某個(gè)地域擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮是該國(guó)宏觀(guān)原因如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場(chǎng)供給和需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析通常來(lái)講，項(xiàng)目所在中國(guó)部地域之間發(fā)展是不平衡，差異總是不一樣程度地存在，僅研究其宏觀(guān)原因還不夠、還必需對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行原因分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響程度不一樣，對(duì)有區(qū)域影響大，有區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)狀況往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響，有地域反應(yīng)快，有地域則滯后性較為顯著，投資時(shí)必需加以考慮；其三，國(guó)家特定地域經(jīng)濟(jì)使得一些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，甚至形成于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反逆向走勢(shì)。2.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)實(shí)狀況1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展情況：開(kāi)工面積、完工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額。2、量值描述市場(chǎng)情況：當(dāng)年市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、完工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房百分比、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷(xiāo)售額百分比。3、各類(lèi)型產(chǎn)品市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)百分比、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、完工量、銷(xiāo)售量、多種檔次樓盤(pán)銷(xiāo)售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供給量、銷(xiāo)售量改變和發(fā)展趨勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?jì)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展計(jì)劃、功效布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅親密相關(guān)方面。6、關(guān)鍵發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年開(kāi)工量、完工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售率、市場(chǎng)擁有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品表述和特征8、用戶(hù)購(gòu)置偏好、購(gòu)置關(guān)注要素9、關(guān)鍵樓盤(pán)描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)（匯報(bào)格式及內(nèi)容另附）2.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)①需求估計(jì)需求估計(jì)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，利用科學(xué)方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)需求規(guī)律和改變趨勢(shì)進(jìn)行分析和估計(jì)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)需求。②供給估計(jì)供給估計(jì)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，利用科學(xué)方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)供給規(guī)律和改變趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而估計(jì)未來(lái)市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)供給情況（估計(jì)方法：通常能夠分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線(xiàn)性回歸法、非線(xiàn)性回歸法、模擬法等。）2.4板塊市場(chǎng)分析2.4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)情況①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布情況購(gòu)置人群改變②區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)情況（近3-5年）開(kāi)工量/完工量銷(xiāo)售量/供需比平均售價(jià)③區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)排名情況及發(fā)展趨勢(shì)2.4.2區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征①各檔次產(chǎn)品供給情況②各檔次產(chǎn)品集合特征尤其研究和本案類(lèi)似檔次物業(yè)特征平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷(xiāo)售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案情況附圖：項(xiàng)目周?chē)鷺潜P(pán)個(gè)案分布圖，其中部分具代表性未來(lái)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。④未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地情況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類(lèi)型⑤分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)機(jī)會(huì)點(diǎn)⑥結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)本案所在位置價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題2.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參考項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)驗(yàn)研究及全市趨勢(shì)特征上）②結(jié)論：本案目標(biāo)人群區(qū)域起源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力偏好、購(gòu)置方法和關(guān)鍵關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2.5項(xiàng)目確定位方案2.5.1可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查序號(hào)比較原因經(jīng)典樓盤(pán)分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注（具體）1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫(xiě)字樓為臨街或背街；2配套設(shè)施10010%115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3計(jì)劃設(shè)計(jì)10010%110計(jì)劃水平、理念4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)情況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車(chē)分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5交通情況1005%80大小中巴線(xiàn)路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6樓盤(pán)規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶(hù)數(shù)；7產(chǎn)品外觀(guān)1005%105是否醒目；是否新奇；是否高級(jí)；感官舒適程度；8戶(hù)型設(shè)計(jì)10010%105戶(hù)型部署是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高9發(fā)展商信譽(yù)1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多少、樓盤(pán)質(zhì)量、品牌10銷(xiāo)售手法1005%11011其它方面如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有比重12累計(jì)106各行權(quán)重乘以擬建樓盤(pán)分值13擬建樓盤(pán)價(jià)格=經(jīng)典樓盤(pán)價(jià)格*106計(jì)算。備注：1）此表格關(guān)鍵是想經(jīng)過(guò)和當(dāng)?shù)亟?jīng)典樓盤(pán)比較，發(fā)覺(jué)擬建項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)缺點(diǎn)。2）使我們價(jià)格制訂更客觀(guān)合理。3）此表中權(quán)重百分比，企業(yè)可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合適調(diào)整。2.5.2項(xiàng)目SWOT分析2.5.3項(xiàng)目定位方案①市場(chǎng)定位②目標(biāo)市場(chǎng)定位③項(xiàng)目產(chǎn)品定位關(guān)鍵功效/建筑規(guī)模/關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)④價(jià)格定位：項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）出租均價(jià)（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注寫(xiě)字間配套功效停車(chē)場(chǎng)住宅銷(xiāo)售第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案3.1項(xiàng)目地塊特征和價(jià)值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價(jià)值分析1）估價(jià)方法和計(jì)算公式2）估價(jià)過(guò)程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評(píng)定。從地理位置、周?chē)恋毓┙o（價(jià)格和成交情況）、周?chē)h(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展情況、政府計(jì)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)定。3.1.4土地法律性質(zhì)評(píng)定土地全部權(quán)、使用權(quán)歸屬/計(jì)劃用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)定土地性質(zhì)變更評(píng)定（已經(jīng)是商品房用地能夠不寫(xiě)）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定：城市計(jì)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府原因造成項(xiàng)目中止開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建步驟無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失可能性判定。對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序可操作性、正當(dāng)性，風(fēng)險(xiǎn)可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約協(xié)議中顯著對(duì)我方不利條款及其考慮；部分或全部條款存在不確定性原因控制；不利、不確定條款可能遭受損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響等。3.2計(jì)劃設(shè)計(jì)分析3.2.1初步計(jì)劃設(shè)計(jì)思緒①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品表現(xiàn)專(zhuān)題思想，關(guān)鍵設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。②關(guān)鍵產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其它類(lèi)型，及不一樣類(lèi)型產(chǎn)品百分比。③節(jié)能和環(huán)境保護(hù)型建筑材料選擇考慮。④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品可能性。⑤假如是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大小區(qū)概念考慮。⑥市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案3.2.2計(jì)劃設(shè)計(jì)可行性分析①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特征，是否符合前面提及計(jì)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋多種檔次高品質(zhì)住宅要求。關(guān)鍵從計(jì)劃設(shè)計(jì)角度判定將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品可能性。②容積率改變對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征影響。③土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊完整性、地質(zhì)情況、較深溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線(xiàn)暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)影響及處理方法。④周?chē)匀画h(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”原因等對(duì)產(chǎn)品計(jì)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)影響及處理方法。⑤周?chē)姓こ膛涮自O(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：道路情況（可能和小區(qū)關(guān)鍵出入口相關(guān)）、供水、排水、通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品計(jì)劃設(shè)計(jì)影響及處理方法。⑥周?chē)钆涮自O(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：交通情況（和是否開(kāi)通業(yè)主班車(chē)相關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)實(shí)狀況、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)本身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判定。⑦市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)和前面產(chǎn)品類(lèi)型和產(chǎn)品特征設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及怎樣處理。3.2.3計(jì)劃方案提出和方案比選方案1序號(hào)工程名稱(chēng)建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫(xiě)字間酒店（不含地下部分）及部分配套功效2住宅720012不含地下部分3地下停車(chē)場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功效5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室累計(jì)36264方案2（略）3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)提議3.3.1綜合樓①寫(xiě)字間打造適度超前智能化、生態(tài)化寫(xiě)字樓。智能化概念在新建寫(xiě)字樓中已經(jīng)得到普遍利用，生態(tài)化概念是一個(gè)新興概念，關(guān)鍵表現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采取高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境保護(hù)材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫(xiě)字樓綜合癥；含有較高綠化率，盡可能采取空中花園。綜合樓外觀(guān)風(fēng)格提議：穩(wěn)重大方后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，表現(xiàn)智能化、生態(tài)化專(zhuān)題。樓層：3-18層面積：12096㎡戶(hù)數(shù)：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66戶(hù)型配比：面積（㎡）百分比（按戶(hù)數(shù)%）備注100-11020%1、各戶(hù)型內(nèi)部按功效分割；2、大戶(hù)型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%②配套功效：功效面積（㎡）樓層計(jì)算依據(jù)備注會(huì)議室大（1個(gè)）360附樓3層及主樓3層局部1.5㎡/人可同時(shí)容納200人中（2個(gè)）200附樓4層2㎡/人100人宴會(huì)廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時(shí)容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建累計(jì)2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2住宅①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶(hù)數(shù)：48戶(hù)型：2梯4戶(hù)兩種戶(hù)型：120-140㎡160-180㎡或4種戶(hù)型：120-140㎡兩種160-180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)角度，140-160㎡戶(hù)型是最不好銷(xiāo)。②方案2（略）③分析提議12層和18層區(qū)分：12層只需1部電梯，18層必需設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層單位建安成本約為1300元，18層為1500元左右。1梯4戶(hù)和2梯4戶(hù)區(qū)分：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，所以二者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差異不大。所以提議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶(hù)；若建18層，則關(guān)鍵看戶(hù)型設(shè)計(jì)和公攤面積比較。④戶(hù)型設(shè)計(jì)提議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶(hù)型，大戶(hù)型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶(hù)兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡可能避免“黑屋”，總公攤（不包含地下室）控制在7-8%，戶(hù)內(nèi)有效使用面積盡可能大（90%以?xún)?nèi)）3.3.3停車(chē)場(chǎng)⑴需求：住宅戶(hù)均0.5個(gè)停車(chē)位，需36個(gè)（按方案2）；寫(xiě)字間戶(hù)均1.5個(gè)停車(chē)位，需99個(gè)；酒店戶(hù)均0.5個(gè)，50%住房率，需57個(gè)；累計(jì)需192個(gè)停車(chē)位。⑵地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車(chē)場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車(chē)場(chǎng)立面示意圖方案①方案②方案①經(jīng)濟(jì)核實(shí)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320㎡停車(chē)場(chǎng)為地下1層，不包含地下二層設(shè)備間停車(chē)位123個(gè)35㎡/個(gè)造價(jià)693萬(wàn)元1600元/㎡出租效益44萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)×月回收期15.8年693÷44出售效益738萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)45萬(wàn)元738-693方案②經(jīng)濟(jì)核實(shí)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)

面積7630㎡停車(chē)場(chǎng)為地下1、2層，不包含地下二層設(shè)備間停車(chē)位191個(gè)40㎡/個(gè)造價(jià)1378萬(wàn)元1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租效益68.8萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)×月回收期20年出售效益1146萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)-232萬(wàn)元綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案②顯著投資大，效益差，所以提議采取方案①。⊙注：停車(chē)位售價(jià)核實(shí)：現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷(xiāo)售情況不好。按租售價(jià)格關(guān)系計(jì)算，通常西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫(xiě)字樓物業(yè)年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷8%=4.5萬(wàn)元/個(gè)投資住宅（買(mǎi)房出租）年回報(bào)率通常為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷5%=7.2萬(wàn)元/個(gè)綜合以上兩類(lèi)投資物業(yè)情況，我們認(rèn)為車(chē)位價(jià)格應(yīng)定位在6萬(wàn)元/個(gè)。⑶本項(xiàng)目能夠提供停車(chē)位：地下停車(chē)場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門(mén)前停車(chē)場(chǎng)約15個(gè)停車(chē)位；住宅樓西側(cè)空地建做停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位約30個(gè)。累計(jì)168個(gè)停車(chē)位。⑷供需差額為24個(gè)。⑸停車(chē)場(chǎng)使用管理：綜合樓門(mén)前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車(chē)位供酒店使用；地下停車(chē)場(chǎng)95個(gè)車(chē)位供住戶(hù)和寫(xiě)字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫(xiě)字樓用戶(hù)使用。提議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效處理不一樣用戶(hù)管理問(wèn)題，包含來(lái)訪(fǎng)用戶(hù)車(chē)輛管理（臨時(shí)IC卡）。3.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段各個(gè)工作步驟進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行安排。依據(jù)分別確定項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多個(gè)表示方法。簡(jiǎn)單項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、各期開(kāi)工面積、完工計(jì)劃、開(kāi)完工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行估計(jì)。附表1開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目23456789101112123456789101112前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷(xiāo)售完工3.5營(yíng)銷(xiāo)方案3.5.1對(duì)租售市場(chǎng)估計(jì)3.5.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案①方案A寫(xiě)字樓中留出4000㎡自用辦公，其它寫(xiě)字間出租；酒店自營(yíng)；配套功效可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶(hù)按成本價(jià)內(nèi)部銷(xiāo)售，其它按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售；停車(chē)場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車(chē)位留出11個(gè)外，其它100個(gè)出租。②方案B（略）3.5.3市場(chǎng)推廣構(gòu)想①營(yíng)銷(xiāo)方法②營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用估計(jì)3.5.4銷(xiāo)售計(jì)劃①銷(xiāo)售周期、各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；②銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)可行性分析。3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置在可行性研究匯報(bào)中，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出對(duì)應(yīng)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力起源及對(duì)應(yīng)人員培訓(xùn)計(jì)劃。①企業(yè)組織是否需要成立獨(dú)立法人企業(yè)（項(xiàng)目企業(yè)）；關(guān)鍵部門(mén)設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用形式是采取金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。通常來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次和管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采取兩級(jí)管理；大型項(xiàng)目可采取三級(jí)管理。②人力資源需求：開(kāi)啟項(xiàng)目對(duì)個(gè)專(zhuān)業(yè)（部門(mén)）人員需求，具體人數(shù)（關(guān)鍵是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。通常來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不一樣，可分為四類(lèi)人員：工人、工程技術(shù)人員、管理和經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類(lèi)人員需用量，并說(shuō)明其起源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及處理：現(xiàn)有些人員能否滿(mǎn)足需要，缺口人員處理路徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職員年平均工資估算分人員類(lèi)別估算年工資總額，并計(jì)算職員年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算人員起源分析，需培訓(xùn)人員總數(shù)。培訓(xùn)方法：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專(zhuān)業(yè)、時(shí)間、方法培訓(xùn)費(fèi)用：3.7合作方法及條件①合作方基礎(chǔ)情況：名稱(chēng)，關(guān)鍵股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等

②合作方法：比如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房（面積）、建后分銷(xiāo)售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)置企業(yè)等。除直接從政府批租土地外，全部要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅義務(wù)。③付款進(jìn)度及和拿地程序配合④其它合作關(guān)鍵條件⑤和合作方法相關(guān)其它法律要求第四部分：投資估算和融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)可行性研究中，項(xiàng)目標(biāo)成本測(cè)算是關(guān)鍵一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算正確是否，如同對(duì)租售市場(chǎng)估計(jì)一樣，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益有重大影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。4.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明①投資估算范圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說(shuō)明4.1.2分項(xiàng)成本估算房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)投資概算應(yīng)包含以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算、金融成本。A土地費(fèi)用：①土地出讓金政府一次性收取標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)②拆遷成本（用于拆遷賠償或青苗賠償開(kāi)支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（試驗(yàn)小學(xué)職員二棟40戶(hù)，四建企業(yè)職員住宅一棟16戶(hù)，拆遷企業(yè)拆遷安置房一棟，30戶(hù)）。其它房屋均為二——四層。依據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，累計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。住戶(hù)成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶(hù)90%以上全部有土地證，計(jì)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶(hù)水、電表。含有一定房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：根據(jù)A市《城市房屋拆遷管理暫行措施》要求和賠償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、隸屬物（水、電、電話(huà)、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元遷居費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：1、遷居費(fèi)：住宅：200戶(hù)*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)*500元=4500元小計(jì)：64500元2、過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其它費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評(píng)定費(fèi)：35000元5、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述全部費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方賠償金額為1103.18元。根據(jù)A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在上六個(gè)月尚能夠?qū)嵤允　冻鞘蟹课莶疬w管理措施》，在7月1日開(kāi)始實(shí)施后。A市城市房屋拆遷就困難重重，尤其全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基礎(chǔ)停止。再者，A市房屋拆遷管理措施立即出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上估計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本估計(jì)為：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)賠償開(kāi)支土地費(fèi)用累計(jì)：本項(xiàng)目占地##畝，每畝##萬(wàn)元，土地總價(jià)值為##萬(wàn)元。B建設(shè)成本估算前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊建設(shè)規(guī)模作了初步計(jì)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基礎(chǔ)同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，累計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致部署一棟15層29.4*13.8*15層；一棟12層29.4*13.8*12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶(hù)數(shù)約為297戶(hù)。建筑成本估算①工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包含工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢(xún)費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本2%取費(fèi)。（計(jì)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元）②建筑安裝工程費(fèi)用依據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫(xiě)字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功效裝修按1000元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元（方案1），9168萬(wàn)元（方案2）。工程成本：樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元主體：59460*900+*500=5451.4萬(wàn)元電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元③室外工程費(fèi)室外工程包含小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。依據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目標(biāo)室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。室外水電氣工程：按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目標(biāo)室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。④建設(shè)配套費(fèi)用。包含招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專(zhuān)題費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥確保金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本10%取費(fèi)。⑤工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)1%計(jì)算，累計(jì)為萬(wàn)元。⑥建設(shè)單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和2%計(jì)提。⑦預(yù)備費(fèi)因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本6%計(jì)提。C營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算①項(xiàng)現(xiàn)在研究及可行性研究開(kāi)支②項(xiàng)目策劃開(kāi)支③銷(xiāo)售策劃開(kāi)支④廣告開(kāi)支⑤項(xiàng)目企業(yè)日常運(yùn)作開(kāi)支⑥項(xiàng)目及企業(yè)公關(guān)開(kāi)支D金融成本①貸款引發(fā)利息支出按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每十二個(gè)月貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬(wàn)元（每十二個(gè)月為250萬(wàn)元）。②各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支③稅收和行政性收費(fèi)④不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支4.1.3總成本估算說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和關(guān)鍵利用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包含營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)用3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）4）建設(shè)配套費(fèi)用5）室外工程費(fèi)6）管理費(fèi)用7）銷(xiāo)售費(fèi)用8）財(cái)務(wù)費(fèi)用9）多種稅金支出10）預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬(wàn)元（方案1），16342（方案2）。4.1.4單位成本4.1.5銷(xiāo)售收入估算依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)，就該項(xiàng)目標(biāo)預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車(chē)庫(kù)800元/㎡銷(xiāo)售收入住宅1900*56160=商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：元營(yíng)業(yè)稅及附加*5.5%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=.2毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—總成本=-.2=5289309.8元4.1.6稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅4.1.7項(xiàng)目資金估計(jì)項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等投入安排。資金回款計(jì)劃：各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)企業(yè)資金情況，列示各期資金需求缺口及融資路徑。開(kāi)啟資金及開(kāi)啟時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額4.1.8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果企業(yè)具體情況，付款時(shí)間合適控制標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)項(xiàng)目標(biāo)具體情況，提供相對(duì)合理投入及回款時(shí)間，在能銷(xiāo)售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開(kāi)始回款后資金需求可按季分析。最終要給出資金需求最高點(diǎn)。附：全部投資現(xiàn)金流量樣表（單位：萬(wàn)元）：時(shí)間項(xiàng)目12345678現(xiàn)金流入量累計(jì)7794463–5409自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入資金5000現(xiàn)金流出量累計(jì)77867701707土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利財(cái)務(wù)費(fèi)用250250250其它費(fèi)用250258457現(xiàn)金凈流量6-7238–61164.1.9自有資金核實(shí)①建設(shè)期自有資金以上方案自有資金核實(shí)是假定為萬(wàn)元，依據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。②經(jīng)營(yíng)期自有資金占用項(xiàng)目資金占用量(萬(wàn)元)計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬(wàn)元/每間客房；配套功效設(shè)備：1000元/㎡;酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；流動(dòng)資金及稅費(fèi)486酒店管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和10%4.2融資方案4.2.1項(xiàng)目融資主體4.2.2項(xiàng)目資金起源籌措資金首先必需了解多種可能資金起源，假如籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能資金渠道有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款；中國(guó)銀行貸款：包含撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專(zhuān)題貸款等；國(guó)外資金：包含國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、賠償貿(mào)易等；自籌資金：包含部門(mén)、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金起源?？尚行匝芯恐校謩e說(shuō)明多種可能資金起源、資金使用條件，利用貸款，要說(shuō)明貸款條件、貸款利率、償還方法、最大償還時(shí)間等。4.2.3融資方案分析籌資方案要在對(duì)項(xiàng)目資金起源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。為確保項(xiàng)目有適宜籌資方案，要對(duì)可能籌資方法進(jìn)行比選。可行性研究中，要對(duì)多種可能籌資方法籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)籌資方案。（1）資金起源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析4.2.4投資使用計(jì)劃投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用計(jì)劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不一樣資金起源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金安排要考慮企業(yè)實(shí)際需要。4.2.5借款償還計(jì)劃借款償還計(jì)劃是經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目多種還款資金起源估算得出，借款償還計(jì)劃最終年限能夠等于借款資金使用最終年限，制訂借款償還計(jì)劃，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。還款資金起源、計(jì)算依據(jù)；多種借款償還次序；計(jì)劃還款時(shí)間。國(guó)外借款還本付息，要按借款雙方事先約定還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方法確定，和中國(guó)按借款能力償還借款不一樣是借款期通常是約定。還本付息方法有兩種：等額償還本金和利息，即每十二個(gè)月償還本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還本金部分逐年增多，支付利息部分逐年降低。等額還本，利息照付。即各年償還本利之和不等，每十二個(gè)月償還本金相等。利息將隨本金逐年償還而降低。第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)方案確定以后，必需對(duì)不一樣方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判定項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)異建設(shè)方案。本部分評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決議關(guān)鍵依據(jù)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度和現(xiàn)行價(jià)格，分析測(cè)算擬建項(xiàng)目未來(lái)效益費(fèi)用?？疾祉?xiàng)目建成后贏利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)情況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目標(biāo)盈利能力。項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)指標(biāo)通常分為兩類(lèi)：一類(lèi)是考慮貼現(xiàn)原因動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值原因指標(biāo)，包含凈現(xiàn)值、贏利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含酬勞事等指標(biāo)。另一類(lèi)是非貼現(xiàn)靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值原因指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)評(píng)價(jià)中通常以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。關(guān)鍵財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)平衡表。5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)選擇1.財(cái)務(wù)價(jià)格2.利率3.項(xiàng)目計(jì)算期選擇4.財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案1）5.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)效益分析表，關(guān)鍵有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算。①營(yíng)業(yè)收入估算營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷(xiāo)售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開(kāi)銷(xiāo)售3300元/㎡寫(xiě)字間出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/年按50%住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡×天配套功效營(yíng)業(yè)收入335/年200元/㎡×月，不含會(huì)議室停車(chē)場(chǎng)出租36/年300元/㎡×月×個(gè)累計(jì)1829/年未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售收入1794萬(wàn)元②成本費(fèi)用估算例表：___________項(xiàng)目測(cè)算表（萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明1、土地費(fèi)用土地為_(kāi)__萬(wàn)/畝2、前期費(fèi)用設(shè)計(jì)計(jì)劃監(jiān)理費(fèi)3、行政性收費(fèi)4、建安工程費(fèi)5、景觀(guān)及配套費(fèi)用6、銷(xiāo)售成本按銷(xiāo)售收入3%控制7、財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款按總投入50%利率為8%8、管理費(fèi)按總投入3%計(jì)累計(jì)③營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷(xiāo)售1794一次性收入寫(xiě)字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶(hù)負(fù)擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/年按50%利潤(rùn)率計(jì)算配套功效營(yíng)業(yè)收入168/年按50%利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車(chē)場(chǎng)出租36/年100%出租率累計(jì)1129/年未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售利潤(rùn)1794萬(wàn)元④項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)﹒﹒﹒20××年合計(jì)上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)5.2.2靜態(tài)贏利分析①投資收益率(R)投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%每十二個(gè)月為300%÷50=6%②投資回收期(Pt)項(xiàng)目總投資回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經(jīng)營(yíng)期每十二個(gè)月只支付利息）5.2.3動(dòng)態(tài)贏利分析①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）②內(nèi)部收益率貸款償還期等5.2.4償債能力分析①流動(dòng)比率②杠桿比率5.2.5綜合指標(biāo)表關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售凈利率投資回報(bào)率5.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案2）略5.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論方案比較分析：多個(gè)方案投資回收期基礎(chǔ)靠近，不過(guò)多個(gè)方案前期資金回收額差異較大，本項(xiàng)目標(biāo)資金回收除了前期銷(xiāo)售外，關(guān)鍵靠后期經(jīng)營(yíng)收入，A方案后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)收益也對(duì)應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)收益也對(duì)應(yīng)較小。第六部分：不確定性分析在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采取多種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自估計(jì)和估算。因?yàn)橘Y料和信息起源有限性，未來(lái)實(shí)際情況可能和此有較大出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果含有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目標(biāo)投資決議會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為了避免或盡可能降低這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性原因?qū)?xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響，以確定項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)上可靠性。這項(xiàng)工作稱(chēng)為不確定性分析。依據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不一樣，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，6.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱(chēng)量、本、利分析，是指在一定市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，經(jīng)過(guò)分析擬建項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間關(guān)系，來(lái)判定項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力一個(gè)方法。盈虧分析關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)成盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出估計(jì)銷(xiāo)售收入恰好能填補(bǔ)成本時(shí)銷(xiāo)售量又稱(chēng)保本銷(xiāo)售量。比如：A、住宅銷(xiāo)售平衡點(diǎn)是[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%即出售掉98%面積才能夠達(dá)成盈虧平衡點(diǎn)。（其中假設(shè)內(nèi)部購(gòu)置部分除建安成本和土地成本外，其它費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營(yíng)平衡點(diǎn)200×50%×50%÷200=25%即住房率達(dá)成25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。C、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡×月計(jì)算，保平點(diǎn)是5÷50=10%即出租率達(dá)成10%即能夠保本經(jīng)營(yíng)。6.2敏感性分析敏感性分析是研究一些原因發(fā)生改變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生對(duì)應(yīng)改變，并判定這些原因?qū)?xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)影響程度。敏感性分析不僅能夠使開(kāi)發(fā)商了解原因變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響程度，還能夠使她們對(duì)那些較為敏感原因進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)再研究，以提升項(xiàng)目可行性研究正確性。反應(yīng)敏感程度指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值改變百分比／參數(shù)值變動(dòng)百分比。比如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目標(biāo)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值改變和參數(shù)值改變方向相反，敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量確實(shí)定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析，參考以下內(nèi)容及表格，可依據(jù)實(shí)際情況增減。6.2.1變動(dòng)原因一成本變動(dòng)成本變動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)改變影響。比如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估計(jì)成本×90%估計(jì)成本估計(jì)成本×110%估計(jì)成本×120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率6.2.2變動(dòng)原因二售價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)改變，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估計(jì)售價(jià)×90%估計(jì)售價(jià)估計(jì)售價(jià)×110%估計(jì)售價(jià)×120%

營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率6.2.3變動(dòng)原因一容積率變動(dòng)容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)改變關(guān)鍵指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率6.3風(fēng)險(xiǎn)分析6.3.1風(fēng)險(xiǎn)原因識(shí)別和評(píng)定風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究多種不一樣確定原因發(fā)生不一樣幅度變動(dòng)概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果影響，對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較正確判定。①風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分②風(fēng)險(xiǎn)原因識(shí)別和評(píng)定6.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析②經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析③金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析第七部分：綜合評(píng)價(jià)7.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析。能夠?qū)Σ荒芏啃б嬗绊戇M(jìn)行定性描述。內(nèi)容包含：項(xiàng)目和當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源影響。7.2環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策）（1）工程建設(shè)對(duì)環(huán)境影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響緩解方法7.3企業(yè)資源匹配分析第八部分：研究結(jié)論和提議8.1結(jié)論依據(jù)前面各節(jié)研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全方面評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)。關(guān)鍵內(nèi)容有：①明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否含有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力②對(duì)推薦擬建方案結(jié)論性意見(jiàn)。③對(duì)推薦擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響結(jié)論性意見(jiàn)。④對(duì)關(guān)鍵對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。⑤可行性研究中關(guān)鍵爭(zhēng)議問(wèn)題結(jié)論。8.2提議是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)覺(jué)部分有利于項(xiàng)目取得更佳經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面提議，供委托方參考。①對(duì)可行性研究中還未處理關(guān)鍵問(wèn)題提出處理措施和提議。②對(duì)應(yīng)修改關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。③對(duì)不可行項(xiàng)目，提出不可行關(guān)鍵問(wèn)題及處理意見(jiàn)。④在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化多種物業(yè)形態(tài)組合，提出提議。⑤相關(guān)注意事項(xiàng)及提議第九部分：附錄9.1附件：它包含可行性研究關(guān)鍵依據(jù)，是可行性研究匯報(bào)必不可少部分。通常來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式可行性研究時(shí)，必需有政府相關(guān)部門(mén)同意文件（如計(jì)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租協(xié)議、土地證、建筑工程許可證等）。專(zhuān)業(yè)人員必需依據(jù)委托書(shū)和上述文件和對(duì)應(yīng)法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)。教授論證意見(jiàn)主管部門(mén)意見(jiàn)9.2附表：是可行性研究匯報(bào)中包含很多計(jì)算表，如投資匡算表、銷(xiāo)售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。9.2.1萬(wàn)科成本估算表成本項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）參考項(xiàng)目單位成本說(shuō)明一、土地取得價(jià)款1、政府地價(jià)及市政配套2、合作款項(xiàng)3、紅線(xiàn)外市政配套4、拆遷賠償費(fèi)二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)3、三通一平費(fèi)4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門(mén)、窗工程4、公共部位精裝修5、室內(nèi)精裝修6、室內(nèi)水電氣暖7、室內(nèi)設(shè)備及安裝8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線(xiàn)內(nèi)市政工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)2、室外采暖系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)4、室外高低壓系統(tǒng)5、室外消防系統(tǒng)6、室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2、綠化建設(shè)費(fèi)3、建筑小品費(fèi)4、道路廣場(chǎng)建造5、圍墻建造費(fèi)6、室外照明費(fèi)7、室外背景音樂(lè)8、室外零星工程六、公共配套設(shè)施費(fèi)1、游泳池2、會(huì)所3、幼稚園4、學(xué)校5、兒童游樂(lè)設(shè)施6、商業(yè)設(shè)施7、其它七、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1、工程管理費(fèi)2、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用3、資本化利息4、物業(yè)管理完善費(fèi)合計(jì)說(shuō)明：1、成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類(lèi)，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出具體估算時(shí)可只列大類(lèi)2、參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已完工項(xiàng)目；②含有最大可比性3、現(xiàn)金流量估計(jì)表9.3附圖：一份完整可行性匯報(bào)應(yīng)包含以下附圖：項(xiàng)目標(biāo)位置圖、地形圖、計(jì)劃紅線(xiàn)圖、設(shè)計(jì)方案平面圖，有時(shí)也包含：項(xiàng)目所在地域或城市總體計(jì)劃圖等等。相關(guān)房地產(chǎn)可行性研究思索一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視1、透視地產(chǎn)可行性研究（1）什么是可行性研究？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)可行性研究是在投資決議之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方面、系統(tǒng)調(diào)查研究和分析，利用科學(xué)技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行綜合研究。可行性研究也是籌集資金依據(jù)。（2）過(guò)去為何流于形式？首先，市場(chǎng)繁榮掩蓋了操作失誤，項(xiàng)目決議未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)研究，隨意、盲目標(biāo)投資一樣收到了結(jié)果；其次，政策法規(guī)、監(jiān)管不規(guī)范，給項(xiàng)目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究?jī)H僅成為一紙說(shuō)辭。（3）新形勢(shì)下怎樣重歸本原？嚴(yán)酷政策環(huán)境，猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，為提升收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，可行性研究關(guān)鍵性重歸本原。可行性研究必需以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為程度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面問(wèn)題：第一是要確定項(xiàng)目在市場(chǎng)、技術(shù)上是否可行；第二是怎樣才能取得最好效益（關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)效益）注意可行并不意味著該項(xiàng)目是適宜。－般情況下，要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)異方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)本身、市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面原因，綜合評(píng)價(jià)取舍。2、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析（1）分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立行業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是相反。（2）分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)影響部分地方政府城市計(jì)劃及計(jì)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接影響。不少城市土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供給量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府計(jì)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大風(fēng)險(xiǎn)。（3）