房地產(chǎn)抵押評估操作指引試題附有答案

房地產(chǎn)抵押評估操作指引試題[復(fù)制]您的姓名：[填空題]*_________________________________1、借款人或第三人可以將其所有或依法可處分的下列財產(chǎn)作為抵押物：（）[單選題]*A,建筑物和其他土地附著物(正確答案)B,土地所有權(quán)C,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，法律規(guī)定可抵押的除外D,權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)2、我行不接受以下房地產(chǎn)作為抵押：（）[單選題]*A,建設(shè)用地使用權(quán)B,以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；C,正在建造的建筑物D,學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；(正確答案)3、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的（）同意。[單選題]*A,書面(正確答案)B,口頭C,公證4、房地產(chǎn)自身因素不包括：（）[單選題]*A,土地面積B,土地形狀C,土地開發(fā)程度D,人口因素(正確答案)5、房地產(chǎn)外部因素不包括：（）[單選題]*A,人口因素B,制度因素C,經(jīng)濟(jì)因素D,房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素(正確答案)6、（）指根據(jù)與評估對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取評估對象價值的方法。[單選題]*A,市場法(正確答案)B,收益法C,成本法D,假設(shè)開發(fā)法7、市場法適用對象為：（）[單選題]*A,特殊廠房B,碼頭C,古建筑D,住宅(正確答案)8、（）是根據(jù)評估對象的預(yù)期收益來求取評估對象價值的方法。[單選題]*A,市場法B,收益法(正確答案)C,成本法D,假設(shè)開發(fā)法9、收益法常用的公式為：V=A/R*[1-1/(1+R)^n][單選題]*其中V為（）A,收益價格(正確答案)B,年凈收益C,折現(xiàn)率D,可獲收益年限10、無風(fēng)險報酬率一般以（）定期存款利率計算。[單選題]*A,一年期(正確答案)B,半年期C,3個月D,兩年期場利率取值為上一年7天債券質(zhì)押式回購利率的平均值，總行每()公布一次。[單選題]*A,周B,月C,季度D,年(正確答案)12、可獲收益期限是指預(yù)計評估對象未來可獲取收益的時間，一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定，取二者（）。[單選題]*A,較低者(正確答案)B,較高者C,平均數(shù)13房地產(chǎn)市場價值=房地產(chǎn)重新購建價格-()[單選題]*A,房地產(chǎn)折舊(正確答案)B,土地取得成本C,開發(fā)成本D,建筑物的折舊年限年折舊額是指（）[單選題]*A,假設(shè)建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命期間內(nèi)每年折舊的金額。(正確答案)B,建筑物當(dāng)初購置時的價值。C,建筑物自竣工日期起至估價時點為止的年數(shù)。D,建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間。15、簡易結(jié)構(gòu)的工業(yè)用房的折舊年限約為（）年；[單選題]*A,10-15(正確答案)B,15-20C,20-30D,30-5016、鋼混結(jié)構(gòu)的工業(yè)用房的折舊年限約為（）年[單選題]*A,10-15B,15-20(正確答案)C,20-30D,30-5017、簡易結(jié)構(gòu)的非工業(yè)用房的折舊年限約為()年[單選題]*A,10-15B,15-20(正確答案)C,20-30D,30-5018、成本法是求取評估對象在評估時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取評估對象價值的方法。[單選題]*A,市場法B,收益法C,成本法(正確答案)D,假設(shè)開發(fā)法19、()是指假設(shè)在評估時點重新取得全新狀況的評估對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的評估對象的必要支出。[單選題]*A,重新購建價格(正確答案)B,土地取得成本C,開發(fā)成本D,房地產(chǎn)折舊20、()是預(yù)測評估對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤來求取評估對象價值的方法。[單選題]*A,市場法B,收益法C,成本法D,假設(shè)開發(fā)法(正確答案)（）是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)（詳見可查詢中華人民共和國國土資源部官方網(wǎng)站），利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對評估對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取評估對象宗地價格的方法。[單選題]*A,市場法B,收益法C,成本法D,基準(zhǔn)地價修正法(正確答案)對于評估標(biāo)的為純土地的（地上無建筑物），應(yīng)采用（）與以上另一種評估方法進(jìn)行綜合評估。[單選題]*A,市場法B,收益法C,成本法D,基準(zhǔn)地價修正法(正確答案)23、有條件選用（）進(jìn)行評估的，應(yīng)以市場法為主要的評估方法。[單選題]*A,市場法(正確答案)B,收益法C,成本法D,基準(zhǔn)地價修正法24、收益性房地產(chǎn)的評估，應(yīng)選用()作為其中的一種評估方法。[單選題]*A,市場法B,收益法(正確答案)C,成本法D,基準(zhǔn)地價修正法25、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的評估，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種評估方法。[單選題]*A,市場法B,假設(shè)開發(fā)法(正確答案)C,成本法D,基準(zhǔn)地價修正法二、多選題1,房地產(chǎn)抵押評估，是指我行在辦理信貸業(yè)務(wù)過程中，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行分析、估算和判定，并形成報告的過程。[單選題]*分析(正確答案)估算判定評分為規(guī)范房地產(chǎn)抵押評估行為，保證房地產(chǎn)抵押評估質(zhì)量，維護(hù)我行及抵押權(quán)人的合法權(quán)益，防范信貸風(fēng)險，根據(jù)（），(),(),()等法律法規(guī)，制定本操作指引。[單選題]*A,《中華人民共和國民法典》(正確答案)B,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C,《房地產(chǎn)估價規(guī)范》D,《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)當(dāng)遵守(),(),(),(),()的原則。[單選題]*A,獨立(正確答案)B,客觀C,公正D,合法E,謹(jǐn)慎房地產(chǎn)抵押評估對象為()、()、()等。[單選題]*A,土地(正確答案)B,已建造完成的建筑物C,在建工程借款人或第三人可以將其所有或依法可處分的下列財產(chǎn)作為抵押物：[單選題]*A,建筑物和其他土地附著物；(正確答案)B,建設(shè)用地使用權(quán)C,以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；D,正在建造的建筑物；我行不接受以下房地產(chǎn)作為抵押：[單選題]*A,土地所有權(quán)(正確答案)B,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，法律規(guī)定可抵押的除外C,權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)D,學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；E,列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；F,已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物；影響房地產(chǎn)價格的因素可分為房地產(chǎn)()和房地產(chǎn)()。[單選題]*A,自身因素(正確答案)B,外部因素C,內(nèi)部因素房地產(chǎn)自身因素是指構(gòu)成房地產(chǎn)()、()和()的因素。[單選題]*A,實物(正確答案)B,權(quán)益C,區(qū)位狀況D,經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)自身因素包括(),(),(),()等因素。[單選題]*A,土地面積、土地形狀、土地開發(fā)程度、(正確答案)B,建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝飾、維護(hù)情況和完損情況C,房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制、房地產(chǎn)使用管制、土地的規(guī)定用途、容積率、D,房地產(chǎn)位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀房地產(chǎn)外部因素可分為(),(),(),()等。[單選題]*A,人口因素(正確答案)B,制度因素C,經(jīng)濟(jì)因素、D,社會因素常用的房地產(chǎn)評估方法有(),(),(),(),()等。[單選題]*A,市場法(正確答案)B,收益法C,成本法D,假設(shè)開發(fā)法E,基準(zhǔn)地價修正法市場法中選取的相似房地產(chǎn)即與評估對象在(),(),(),()等相同或相似的房地產(chǎn)。[單選題]*A,建筑結(jié)構(gòu)(正確答案)B,規(guī)模、區(qū)位、C,用途D,權(quán)利性質(zhì)、檔次市場法適用對象為：數(shù)量多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，如(),(),()。[單選題]*A,住宅、寫字樓(正確答案)B,商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房C,房地產(chǎn)開發(fā)用地。D,幼兒園，學(xué)校市場法不適用的對象為：數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、碼頭、古建筑等；可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程；很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。[單選題]*A,數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、碼頭、古建筑等(正確答案)B,可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程C,很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等D,數(shù)量多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)如住宅15、市場法評估的步驟：[單選題]*A,搜集交易實例；(正確答案)B,選取可比實例；C,對可比實例的成交價格進(jìn)行統(tǒng)一單價、統(tǒng)一單位面積等的換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)；D,進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等因素修正，將可比實例價格調(diào)整為正常價格；E,求出比準(zhǔn)價格，即把多個可比實例成交價格經(jīng)過處理得到的多個比準(zhǔn)價格綜合為一個比準(zhǔn)價值。16、收益法適用的對象為收益性房產(chǎn)，包括(),(),(),()等能產(chǎn)生收益的房產(chǎn)或具有潛在收益的房產(chǎn)。[單選題]*A,住宅(正確答案)B,寫字樓C,商鋪D,旅館17、運用收益法評估的步驟：[單選題]*A,搜集有關(guān)收入和費用的數(shù)據(jù)資料；(正確答案)B,估算有效毛收入、運營費用、凈收益；C,確定未來收益期限和折現(xiàn)率；D,運用公式計算收益價值。18、成本法適用的對象：(),(),(),()以及很少發(fā)生交易又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)等。[單選題]*A,新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)(正確答案)B,可假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)C,正在開發(fā)的房地產(chǎn)（即在建工程）D,計劃開發(fā)的房地產(chǎn)19、運用成本法評估的步驟：[單選題]*A,收集相關(guān)成本（包括土地成本、開發(fā)成本、管理費用等）數(shù)據(jù)資料(正確答案)B,估算重建價格和折舊C,求出評估對象的價值D,運用公式計算收益價值20、運用假設(shè)開發(fā)法的步驟：[單選題]*A,調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；(正確答案)B,選擇最佳的開發(fā)利用方式；C,估計開發(fā)建設(shè)期；D,預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；E,估算開發(fā)建設(shè)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤；F,求出評估對象價值。假設(shè)開發(fā)法適用對象為具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，包括(),(),()等。[單選題]*A,可供開發(fā)的土地(正確答案)B,在建工程C,可重新開發(fā)的舊房D,寫字樓22、運用基準(zhǔn)地價修正法評估應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：[單選題]*A,搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的數(shù)據(jù)資料；(正確答案)B,確定評估對象所處地段的基準(zhǔn)地價；C,進(jìn)行交易日期修正、區(qū)域因素修正以及個別因素修正；D,求出評估對象宗地價格。23、房地產(chǎn)評估一般按以下程序進(jìn)行：[單選題]*A,明確評估對象，了解評估對象的基本情況，包括實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況等情況。如對抵押物能否辦理抵押登記有疑問，應(yīng)向國土資源管理局或房管局咨詢抵押物能否落實有效抵押。(正確答案)B,實地查勘評估對象，檢查、觀察評估對象的情況，包括評估對象所在區(qū)位、內(nèi)外部狀況、周圍環(huán)境和景觀等情況。C,根據(jù)評估對象的基本情況及評估的目的，確定合適的兩種或兩種以上的評估方法。D,收集評估相關(guān)資料，包括評估對象的基本資料、選用評估方法的相關(guān)資料、影響評估結(jié)果的相關(guān)資料等。E,運用選定的兩種或以上的評估方法分別估算出兩個價格，取兩價格的平均值，再根據(jù)已知對評估對象的影響因素（包括積極因素及消極因素）進(jìn)行修正，確定一個明確市場價格，再減去法定優(yōu)先受償款，求取評估對象的最終評估價值。F,形成《房地產(chǎn)抵押評估報告書》（附件1），須在報告書中詳細(xì)說明評估時點、評估過程及方法等，并在調(diào)查報告中簡單說明選取的評估方法及評估過程。出租用房地產(chǎn)，年凈收益為租賃收入扣除(),(),(),()后的收益。[單選題]*A,維修費(正確答案)B,管理費C,保險費D,稅金運用成本法評估時，收集相關(guān)成本數(shù)據(jù)資料包括：(),(),()[單選題]*A,土地成本(正確答案)B,開發(fā)成本C,管理費用D,年折舊額判斷題[單選題]*以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。A,正確(正確答案)B,錯誤鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以單獨抵押。[單選題]*A,正確B,錯誤(正確答案)3、我行一般情況下不接受按份抵押的房地產(chǎn)。[單選題]*A,正確(正確答案)B,錯誤4、以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)用作抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。[單選題]*A,正確(正確答案)B,錯誤5、預(yù)購商品房抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。[單選題]*A,正確(正確答案)B,錯誤6、不同的影響因素及其變化，對房地產(chǎn)價格的影響程度不同，因此，在評估房地產(chǎn)價格時需要把握各種影響因素，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)價格。[單選題]*A,正確(正確答案)B,錯誤7、收益法常用的公式為：V=A/R*[1-1/(1+R)^n][單選題]*A,正確(正確答案)B,錯誤8、無風(fēng)險報酬率一般以一年期定期存款利率計算[單選題]*A,正確(正確答案)B,錯誤9、市場利率取值為上一年7天債券質(zhì)押式回購利率的平均值，總行每季度公布一次。[單選題]*A,正確B,錯誤(正確答案)10、成本法是求取評估對象在評估時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取評估對象價值的方法。[單選題]*A,正確(正確答案)B,錯誤11、折舊是指各種原因造成的評估對象價值的實際減損。[單選題]*A,正確(正確答案)B,錯誤12、鋼混結(jié)構(gòu)的非工業(yè)用房的折舊年限約為20-30年。[單選題]*A,正確B,錯誤(正確答案)13、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測評估對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤來求取評估對象價值的方法。[單選題]*A,正確