財稅實務(wù)解析：房地產(chǎn)企業(yè)預收款時開具的發(fā)票-完成銷售后這張發(fā)票咋處理？需要紅字沖回嗎

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房地產(chǎn)公司甲為增值稅一般納稅人。2017年2月開發(fā)的項目A開始預售，當月售磬，并取得項目30%預售款3億元。按照合同約定，6月完成不動產(chǎn)權(quán)屬變更并收取項目剩余70%款項7億元。

上述業(yè)務(wù)中，預收與完成銷售兩個階段，收入如何確認？如何開票？如何申報？

預收款項僅預繳稅款不申報收入

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

同時《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）規(guī)定，增值稅稅控開票軟件最新版本（V2.0.11）增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。

使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

所以，房地產(chǎn)公司甲在2017年2月份取得的3億元預收款項，應按規(guī)定預繳稅款并開具增值稅普通發(fā)票。因3億元預收款未達到納稅義務(wù)，甲公司2月份的增值稅納稅申報表上不需要作為收入申報。但預繳的增值稅，應填報《增值稅預繳稅款表》。

同時提示，與普通納稅人不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目預繳稅款的地點不是不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)，而是機構(gòu)地主管國稅機關(guān)。

實現(xiàn)銷售階段全額確認收入

預售款的納稅處理相對簡單，也比較容易操作。那么，6月完成不動產(chǎn)權(quán)屬變更并取得項目剩余款項7億元時，如何開票？開票金額是7億還是10億？預繳時開具的3億元發(fā)票如何處理？是否需要紅字處理？如何申報納稅？

根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號》第四十五條第（一）項關(guān)于增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)完成不動產(chǎn)權(quán)屬變更當天，應將包括2月份預收部分的全部售房款10億元確認為增值稅應稅銷售額，并開具增值稅專用發(fā)票10億元。

2月份預收的3億元，是“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”收入，開具的發(fā)票，只是對此預收款項出具的收付性質(zhì)憑證，不是嚴格意義上的增值稅發(fā)票。不需要再進行沖紅處理。

甲公司6月份的增值稅納稅申報表上，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

財務(wù)會計的實際工作經(jīng)驗和能力是日積月累、逐步提高的，絕不可能一朝一夕的事情;財務(wù)會計是一種各個領(lǐng)域融會貫通的工作，所以建議要全面地補充各個方面的知識，而不僅局限于本職工作;堅持一天學一點，然后在學習的