財稅實務青島地稅局：土地增值稅和契稅若干具體政策

【tips】本文由梁志飛老師精心收編整理，同學們學習財稅會計定要踏踏實實把基本功練好！財稅實務青島地稅局：土地增值稅和契稅若干具體政策青島市地方稅務局公告2015年第2號

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實施細則、《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）等規(guī)定，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅和國有土地使用權出讓契稅的征收管理，現(xiàn)將有關政策明確如下：

一、關于土地成本與其他房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集分攤

開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，應當分別計算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計算分攤：

（一）土地成本

土地成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（一）項“取得土地使用權所支付的金額”和第（二）項房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補償費”。

土地成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。如果開發(fā)項目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的，應先按照別墅區(qū)的占地面積占開發(fā)項目總占地面積的比例，計算別墅區(qū)應分攤的土地成本；對剩余的土地成本，按照剩余普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。

開發(fā)項目中既包含多層、高層建筑又包含的聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務建筑等獨立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理。

（二）其他房地產(chǎn)開發(fā)成本

其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（二）項房地產(chǎn)開發(fā)成本中除“土地征用及拆遷補償費”以外的成本。凡受益對象單一、會計核算準確且能夠提供獨立合同、獨立結算資料的成本，應直接計入普通住宅和非普通住宅扣除項目中；否則，按照可售建筑面積的比例，在普通住宅與非普通住宅之間計算分攤。

園林、綠化等共同成本應按照可售建筑面積的比例，在普通住宅與非普通住宅之間計算分攤。

二、關于國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)的組成

國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)，為取得該土地使用權而應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益，包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、城市基礎設施配套費（市政建設配套費）等。減免的各項費用不得抵減契稅的計稅依據(jù)。

城市基礎設施配套費，是指按照政府部門規(guī)定的征收標準和規(guī)劃部門批準的建筑面積計算出的應繳費金額。規(guī)劃部門批準的建筑面積發(fā)生變化的，應重新計算應繳費金額。

三、關于相關拆遷補償和工程支出的處理

納稅人為取得國有土地使用權，凡按照區(qū)（市）級以上政府部門要求，在項目建設用地邊界線外建設公共服務設施、安置房項目發(fā)生的拆遷補償和工程支出，應計入取得國有土地使用權的契稅計稅依據(jù)，在計算土地增值稅時應計入土地成本。

四、關于簽訂土地出讓補充協(xié)議的契稅納稅義務發(fā)生時間與稅款繳納期限

國有土地使用權承受人簽訂補充協(xié)議，需要補繳土地出讓金、城市基礎設施配套費等費用的，契稅納稅義務發(fā)生時間為原出讓合同簽訂的當天，稅款繳納期限為簽訂補充協(xié)議之日起90日內。

五、關于工業(yè)、物流地產(chǎn)等項目土地增值稅的預征率

納稅人取得工業(yè)、物流倉儲用地用途的國有土地使用權后，開發(fā)建設工業(yè)廠房、物流倉儲建筑、科技園區(qū)等并對外銷售的，取得新房預售收入按2%的預征率預繳土地增值稅。但對于匡算稅負率明顯偏高的項目，可參照匡算結果確定預征率。待符合清算申報條件時，比照房地產(chǎn)開發(fā)項目計算繳納土地增值稅。

六、本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日

稅務機關受理納稅人土地增值稅清算申報時間在2015年6月5日以后的，按本公告執(zhí)行。已進入清算審核程序但尚未發(fā)出清算書面審核結論的清算項目，可適用本公告。公告實施之前已出具清算書面審核結論的，不再追溯調整。

預售收入取得時間在2015年6月5日以后的土地增值稅預征申報，按本公告第五條執(zhí)行。

特此公告。

青島市地方稅務局

2015年5月5日

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