關(guān)于房產(chǎn)稅若干問(wèn)題的思考-財(cái)稅法規(guī)解讀獲獎(jiǎng)文檔

會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)類(lèi)價(jià)值文檔首發(fā)！關(guān)于房產(chǎn)稅若干問(wèn)題的思考-財(cái)稅法規(guī)解讀獲獎(jiǎng)文檔房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本法律規(guī)范是1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布并于同年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。房產(chǎn)稅是地方政府稅收收入的重要來(lái)源之一，開(kāi)征二十多年來(lái)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了大量的資金支持。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和深化以及其他法律法規(guī)的不斷規(guī)范，房產(chǎn)稅政策存在的問(wèn)題也日益顯現(xiàn)。

一、當(dāng)前房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題

（一）、關(guān)于納稅義務(wù)人的規(guī)定不是十分明確

《暫行條例》第二條規(guī)定房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱(chēng)為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人）。可以看出，由于各種不同情況的存在，產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人都有可能成為房產(chǎn)稅的實(shí)際納稅人。實(shí)際工作中甚至還存在不應(yīng)對(duì)使用人征收而對(duì)使用人征收了的情況，比如租賃農(nóng)村的房屋，無(wú)租使用個(gè)人的房屋，就存在無(wú)法對(duì)實(shí)際納稅人進(jìn)行征收，而對(duì)使用人進(jìn)行了征收的情況。又如房屋租賃，有的在合同中就規(guī)定一切稅費(fèi)由承租者支付，也就是說(shuō)承租者替房屋所有人代繳了稅款，房產(chǎn)稅的實(shí)際納稅人并沒(méi)有繳納稅款，稅法對(duì)此卻也沒(méi)有特別規(guī)定。還有房產(chǎn)轉(zhuǎn)租行為，對(duì)出租方已經(jīng)征收了房產(chǎn)稅，還要對(duì)轉(zhuǎn)租方再征收嗎？對(duì)此文件規(guī)定也不是十分清晰。

（二）、納稅人由于執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異，客觀(guān)上造成稅負(fù)不公

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)-無(wú)形資產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解，土地使用權(quán)的處理：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但對(duì)于改變土地使用權(quán)用途的，將其作為用于出租或增值目的的，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠(chǎng)房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的帳面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷(xiāo)和提取折舊。但下列情況除外：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

2、企業(yè)外購(gòu)的房屋建筑物，實(shí)際支付的價(jià)款中包括土地以及建筑物的價(jià)值，則應(yīng)當(dāng)對(duì)支付的價(jià)款按照合理的方法（例如，公允價(jià)值）在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配；如果確實(shí)無(wú)法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。

而2001年實(shí)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條對(duì)土地使用權(quán)則是這樣規(guī)定的：企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

以上是會(huì)計(jì)方面的規(guī)定，稅收上根據(jù)《暫行條例》第三條規(guī)定房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除１０％至３０％后的余值計(jì)算繳納。同時(shí)，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第一條進(jìn)一步明確關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。（此規(guī)定解決了投資性房地產(chǎn)等房產(chǎn)原值不在固定資產(chǎn)科目記載繳納房產(chǎn)稅的問(wèn)題）

從以上會(huì)計(jì)與稅務(wù)的規(guī)定，我們可以看出，執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和未執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，由于土地使用權(quán)帳務(wù)處理的不同，使得企業(yè)記錄的房產(chǎn)原值會(huì)有不同。執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)房產(chǎn)原值一般不包含土地使用權(quán)的價(jià)值，但未執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則而執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度的企業(yè)房產(chǎn)原值則包含土地使用權(quán)的價(jià)值。由于房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值為計(jì)稅基礎(chǔ)，因此同樣的房屋執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅就會(huì)比未執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)要低。也就是說(shuō)同樣的房產(chǎn)，由于執(zhí)行不同的會(huì)計(jì)制度就會(huì)形成不同的稅負(fù)，客觀(guān)上造成稅負(fù)的不公，有失公允。

（三）、存在著重復(fù)征稅問(wèn)題

對(duì)于未執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，其房產(chǎn)原值包含土地使用權(quán)的價(jià)值，由于土地使用稅的征收范圍與房產(chǎn)稅的征收范圍是一致的，因此對(duì)這部分土地還要征收土地使用稅。也就是說(shuō)對(duì)同一塊土地既要征收房產(chǎn)稅，又要征收土地使用稅，存在著重復(fù)征稅問(wèn)題。而對(duì)執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)而言，由于房產(chǎn)原值一般不包含土地使用權(quán)的價(jià)值，則不存在這一現(xiàn)象。

（四）計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，房產(chǎn)稅負(fù)差異大

房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有兩種，一種是按房產(chǎn)余值計(jì)稅，另一種是按租金收入計(jì)稅。一般來(lái)講，出租房產(chǎn)的稅負(fù)比較高，加上營(yíng)業(yè)稅等實(shí)際稅負(fù)最高能達(dá)到17.5%。雖然北京只對(duì)行政單位和個(gè)人采用這種辦法征收，但也有失公平。就是同是按房產(chǎn)余值計(jì)稅，也存在稅負(fù)不一的問(wèn)題。以平谷區(qū)為例，2000年房屋每平米1000多元，2008年則達(dá)到了6000多元，幾年時(shí)間，房屋價(jià)格相差6倍。也就是說(shuō)相差無(wú)幾的房屋，由于價(jià)格的上漲房產(chǎn)稅也要相差6倍。

（五）、房產(chǎn)、土地情況難以掌握

由于相當(dāng)多的房產(chǎn)和土地由于種種原因是沒(méi)有房產(chǎn)證和土地使用證的（如農(nóng)村的房產(chǎn)、土地），加之目前我們還沒(méi)有與房管土地部門(mén)實(shí)現(xiàn)信息的共享，以及納稅人有意無(wú)意的進(jìn)行隱瞞，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難掌握企業(yè)的真實(shí)房產(chǎn)土地情況。特別是對(duì)于有多處房產(chǎn)或土地的納稅人，其只申報(bào)其中一兩處，看似還申報(bào)了，其實(shí)與真實(shí)情況相差太遠(yuǎn)。如果納稅人帳上還沒(méi)有任何記載，稅務(wù)機(jī)關(guān)就是查帳也是無(wú)法一一搞清楚的。結(jié)語(yǔ)：稅務(wù)籌劃做為企業(yè)集團(tuán)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來(lái)越多的企業(yè)和財(cái)務(wù)人員所認(rèn)可并應(yīng)用。在實(shí)際操作中要考慮的因素還很多，遠(yuǎn)不止本文上面所提到的內(nèi)容，因此，在具體的實(shí)務(wù)操作中我們一定要培養(yǎng)正確的納稅意識(shí)，樹(shù)立合法稅務(wù)籌劃觀(guān)念，深入研究稅法規(guī)定，充分領(lǐng)會(huì)稅法精神，做到合理籌劃并納稅，以達(dá)到合理運(yùn)用企業(yè)有限的資金，增加企業(yè)效益，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，一定要針對(duì)具體的問(wèn)題具體分析，針對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況制定切合實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，為稅收籌劃的成功實(shí)施做到未雨綢繆。本文由梁志飛老師編輯整理。

二、解決問(wèn)題的相關(guān)建議

（一）、建議將房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人界定為房屋的產(chǎn)權(quán)所有人或承典人，對(duì)于出租房產(chǎn)的規(guī)定承租人有代扣代繳的義務(wù)（出租人已繳納稅款的除外），對(duì)于無(wú)租使用和其他不能確定納稅人的一律規(guī)定由使用人繳納稅款，以此來(lái)解決納稅義務(wù)人不明確的問(wèn)題。

（二）、建議將房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)設(shè)計(jì)為房產(chǎn)建筑面積，按建筑面積的多少征收房產(chǎn)稅，不再按房產(chǎn)余值和租金收入計(jì)稅。稅率借鑒土地使用稅的規(guī)定，采用定額稅率，按不同區(qū)域?qū)嵭胁煌亩惵?，解決計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一以及重復(fù)征稅和納稅人稅負(fù)不公等問(wèn)題。

（三）、建議相關(guān)部門(mén)完善房產(chǎn)土地登記制度，對(duì)于座落在農(nóng)村等的房產(chǎn)與土地也應(yīng)相應(yīng)的予以登記，并建議稅務(wù)部門(mén)盡快實(shí)現(xiàn)與房屋土地管理部門(mén)的信息共享，建立相應(yīng)的核查機(jī)制，不斷堵塞稅收漏洞。

結(jié)語(yǔ)：稅務(wù)籌劃做為企業(yè)集團(tuán)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來(lái)越多的企業(yè)和財(cái)務(wù)人員所認(rèn)可并應(yīng)用。在實(shí)際操作中要考慮的因素還很多，遠(yuǎn)不止本文上面所提到的內(nèi)容，因此，在具體的實(shí)務(wù)操作中我們一定要培養(yǎng)正