民宿行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、投資發(fā)展?jié)摿Ψ治鰣?bào)告

精品研報(bào)·專題定制·產(chǎn)研服務(wù)智研咨詢出品民宿精品研報(bào)·專題定制·產(chǎn)研服務(wù)智研咨詢出品民宿智研產(chǎn)業(yè)百科·產(chǎn)業(yè)研究第一站/民宿/實(shí)用的產(chǎn)研百科工具民宿TOC\o"1-5"\h\z\u一、定義及分類 1二、行業(yè)政策 2三、發(fā)展歷程 3四、行業(yè)壁壘 51、品牌壁壘 52、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)壁壘 53、人才壁壘 5五、產(chǎn)業(yè)鏈 61、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 62、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析 7（1）武漢三特索道集團(tuán)股份有限公司 7（2）北京首旅酒店（集團(tuán)）股份有限公司 7六、行業(yè)現(xiàn)狀 9七、發(fā)展因素 101、機(jī)遇 10（1）宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好 10（2）居民旅游消費(fèi)升級(jí) 10（3）互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展 102、挑戰(zhàn) 10（1）行業(yè)監(jiān)管法規(guī)有待完善 10（2）同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 11（3）建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高 11八、競(jìng)爭(zhēng)格局 12九、發(fā)展趨勢(shì) 13一、定義及分類民宿指利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源，經(jīng)營(yíng)用客房不超過(guò)4層、建筑面積不超過(guò)800㎡,主人參與接待，為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。根據(jù)不同的特征和服務(wù)，民宿可以分為農(nóng)家樂(lè)民宿、度假型民宿、文化主題民宿、客棧式民宿、精品酒店式民宿和海島度假民宿六類。其中，農(nóng)家樂(lè)民宿主要提供農(nóng)家菜，也便于旅客體驗(yàn)種地、喂雞等農(nóng)事活動(dòng)。度假型民宿通常在度假圣地附近，可為旅客提供游泳、SPA等更為多樣化的服務(wù)。文化主題民宿在設(shè)計(jì)裝修上則更加偏向于體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕阌谧層慰屯ㄟ^(guò)住宿感受當(dāng)?shù)氐奈幕蜌v史。客棧式民宿通常是一種多人間住宿模式，主要提供簡(jiǎn)單的住宿服務(wù)。精品酒店式民宿是以設(shè)計(jì)感和品牌化為主打，與酒店類似，設(shè)計(jì)和服務(wù)都更加精致。海島度假民宿通常建在海灘或靠近海洋的地方，在提供住宿的同時(shí)，主要為游客提供游泳等海洋相關(guān)活動(dòng)服務(wù)，以及當(dāng)?shù)靥厣ｕr美食。二、行業(yè)政策旅游是擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)的重要產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)鄉(xiāng)村振興工作推進(jìn)的重點(diǎn)領(lǐng)域。近年來(lái)，國(guó)家及地方政府先后頒布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》《促進(jìn)全省旅游民宿高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等多項(xiàng)政策，重點(diǎn)指出要加速打造一批具有文化特色的民宿產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)品種類，同時(shí)加緊實(shí)施鄉(xiāng)村休閑旅游精品工程，助力鄉(xiāng)村民宿提質(zhì)升級(jí)，以特色民宿產(chǎn)品不斷推進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。三、發(fā)展歷程1949年新中國(guó)成立后至1980年，我國(guó)住宿產(chǎn)品則主要以國(guó)營(yíng)飯店、招待所為主。1980年至1988年，外資進(jìn)入我國(guó)，帶來(lái)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合資或外資單體酒店成為高端酒店市場(chǎng)主體。1989年至1998年，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展催生高端酒店標(biāo)準(zhǔn)化需求，外資、合資和民營(yíng)酒店數(shù)量迅速增加，我國(guó)酒店評(píng)星體系逐漸完善。1999年至2002年，大眾出行需求迅速增加，經(jīng)濟(jì)型酒店盛行，且由于商務(wù)出行是大眾出行主體，對(duì)于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的需求推動(dòng)經(jīng)濟(jì)連鎖酒店迅速擴(kuò)張，在此階段，國(guó)內(nèi)民宿也開(kāi)始萌芽，但整體數(shù)量較少，且主要聚集在南方地區(qū)。2003至2009年，國(guó)內(nèi)旅游度假需求迅速增長(zhǎng)，大眾出行的主體由商務(wù)出行轉(zhuǎn)向個(gè)人旅游，單純滿足旅客住宿需求的酒店競(jìng)爭(zhēng)力下降，居民對(duì)于客棧等個(gè)性化的主題民宿需求增加，促使在熱門旅游目的地和大城市周邊出現(xiàn)了大量的“農(nóng)家樂(lè)”式的休閑民宿，國(guó)內(nèi)農(nóng)業(yè)旅游興起，民宿開(kāi)始向鄉(xiāng)村地區(qū)擴(kuò)展。2010至2015年，隨著旅游市場(chǎng)的增長(zhǎng)和旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，我國(guó)民宿行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，業(yè)內(nèi)民宿數(shù)量快速增長(zhǎng)，民宿服務(wù)品質(zhì)也得到了大幅提升。2016至2017年，國(guó)內(nèi)消費(fèi)持續(xù)升級(jí)和市場(chǎng)需求不斷變化，民宿因此開(kāi)始加速向高端化、品質(zhì)化方向轉(zhuǎn)型，行業(yè)監(jiān)管力度也不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)加速規(guī)范化發(fā)展。2018年至今，市面上民宿集群、民宿度假村等新的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)紛紛涌現(xiàn)，行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入創(chuàng)新發(fā)展階段。四、行業(yè)壁壘1、品牌壁壘品牌壁壘可以分為品牌知名度和品牌生態(tài)兩個(gè)方面。品牌知名度方面，近年來(lái)隨著居民收入水平提升，消費(fèi)者對(duì)民宿的服務(wù)品質(zhì)要求不斷提高，行業(yè)知名民宿品牌通常在價(jià)格、服務(wù)、品牌知名度等方面更有保證，更容易得到消費(fèi)者的青睞。品牌生態(tài)方面，連鎖民宿品牌由于民宿數(shù)量較多，有更多數(shù)量的會(huì)員基礎(chǔ)，可以通過(guò)多種營(yíng)銷渠道或定制化服務(wù)增加消費(fèi)者黏性，穩(wěn)定市場(chǎng)份額；同時(shí)，大型連鎖民宿管理集團(tuán)會(huì)有多層次的品牌矩陣、豐富的產(chǎn)品體系，可以滿足各類消費(fèi)者的入住需求。2、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)壁壘民宿客源流量獲取和轉(zhuǎn)化能力是提升民宿入住率、增加民宿收入的關(guān)鍵，如果民宿的營(yíng)銷渠道單一、客源流量小、管理能力弱，將會(huì)影響民宿收入規(guī)模的增長(zhǎng)。經(jīng)驗(yàn)豐富且市場(chǎng)積累足夠的民宿企業(yè)通常會(huì)通過(guò)開(kāi)發(fā)多元營(yíng)銷渠道、建立完善的會(huì)員體系、重點(diǎn)發(fā)展中央預(yù)訂系統(tǒng)等方式增加客源流量、提高服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于大部分新進(jìn)入者而言，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)積累較弱。3、人才壁壘民宿行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，對(duì)從業(yè)人員的服務(wù)能力與服務(wù)意識(shí)要求較高。若人員服務(wù)能力不足，會(huì)造成各種細(xì)節(jié)疏漏和工作低效，影響民宿服務(wù)質(zhì)量和消費(fèi)者體驗(yàn)。此外，民宿品牌建設(shè)、產(chǎn)品升級(jí)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型均需要高素質(zhì)、高專業(yè)性的研發(fā)與管理人員。因此行業(yè)對(duì)潛在進(jìn)入者構(gòu)成一定壁壘。五、產(chǎn)業(yè)鏈1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析民宿產(chǎn)業(yè)鏈上游為資源供應(yīng)方，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房屋設(shè)計(jì)師、建筑商、民宿用品供應(yīng)商等，是民宿業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，對(duì)民宿的品質(zhì)和風(fēng)格有直接影響。產(chǎn)業(yè)鏈中游是民宿運(yùn)營(yíng)管理方，包括民宿主、管理公司、服務(wù)平臺(tái)等，負(fù)責(zé)民宿的日常運(yùn)營(yíng)、管理和維護(hù)，即通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的住宿體驗(yàn)吸引游客。產(chǎn)業(yè)鏈下游是消費(fèi)者，即游客，是整個(gè)民宿產(chǎn)業(yè)鏈的終端用戶。2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析（1）武漢三特索道集團(tuán)股份有限公司武漢三特索道集團(tuán)股份有限公司成立于1989年，于2007年8月在深圳證券交易所正式掛牌上市，股票簡(jiǎn)稱“三特索道”。三特索道主要圍繞旅游資源進(jìn)行多種業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍涉及陜西、貴州、海南、內(nèi)蒙、湖北、浙江、廣東等9個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)），目前業(yè)務(wù)產(chǎn)品有陜西華山三特索道等索道景區(qū)交通類產(chǎn)品、湖北南漳古寨客棧等民宿酒店類住宿產(chǎn)品等。2023年前三季度，三特索道營(yíng)業(yè)總收入達(dá)5.79億元，同比增長(zhǎng)158.23%。（2）北京首旅酒店（集團(tuán)）股份有限公司北京首旅酒店（集團(tuán)）股份有限公司成立于1999年，2000年6月在上海證券交易所正式掛牌上市，股票簡(jiǎn)稱“首旅酒店”。首旅酒店是首旅集團(tuán)旗下三大上市子公司之一，專注于中高端及經(jīng)濟(jì)型酒店的投資與運(yùn)營(yíng)管理，旗下酒店品牌包括如家、莫泰、藍(lán)牌驛居、云上四季、如家小鎮(zhèn)、華驛等。其中，云上四季、華驛等均涉及民宿領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)知名品牌。2023年前三季度，首旅酒店?duì)I業(yè)總收入達(dá)59.11億元，同比增長(zhǎng)53.98%。六、行業(yè)現(xiàn)狀近年來(lái)，就近休閑、文化體驗(yàn)等旅游休閑方式逐漸成為居民旅游消費(fèi)主流，我國(guó)旅游住宿市場(chǎng)消費(fèi)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，城郊型民宿、旅游度假型民宿等休閑民宿市場(chǎng)消費(fèi)需求不斷增加。疊加國(guó)內(nèi)民宿利好政策加速釋放，使得國(guó)內(nèi)民宿經(jīng)營(yíng)主體數(shù)量不斷增加，民宿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。但值得注意的是，受疫情影響，2020-2022年，國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)平均單房收益呈下滑態(tài)勢(shì)，中高端民宿單房消費(fèi)平均價(jià)格卻大幅上漲。這意味著，在全國(guó)民宿市場(chǎng)平均盈利效益下滑背景下，有文化底蘊(yùn)的民宿產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量成為民宿項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵。2023年隨著居民旅游出行活動(dòng)恢復(fù)，我國(guó)民宿行業(yè)平均單房收益同比提升62.03%至169元。七、發(fā)展因素1、機(jī)遇（1）宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好近些年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，且隨著宏觀政策持續(xù)發(fā)力，國(guó)家經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)中向好。我國(guó)居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步，數(shù)據(jù)顯示，2023年居民人均可支配收入39218元，同比增長(zhǎng)6.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.1%；人均消費(fèi)支出26796元，同比增長(zhǎng)9.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9%。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，居民收入不斷增長(zhǎng)，為我國(guó)民宿行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（2）居民旅游消費(fèi)升級(jí)隨著居民收入水平提高和生活品質(zhì)追求提升，國(guó)民旅游消費(fèi)正逐漸從傳統(tǒng)的景點(diǎn)游向個(gè)性化、多樣化的旅游體驗(yàn)轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的酒店住宿也不再滿足游客需求。在此背景下，民宿作為提供獨(dú)特住宿體驗(yàn)的選項(xiàng)，更為符合消費(fèi)者對(duì)于個(gè)性化、舒適度和文化體驗(yàn)的需求，因此將催生出龐大的民宿消費(fèi)市場(chǎng)。另外，在政策推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)民宿正加速與文化旅游等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，致力于為游客更為直觀、深入地提供了解體驗(yàn)當(dāng)?shù)匚幕?、歷史和生活方式的住宿服務(wù)。綜合分析，我國(guó)民宿產(chǎn)業(yè)具有巨大市場(chǎng)潛力。（3）互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和云計(jì)算等信息技術(shù)的發(fā)展為民宿行業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。一方面，通過(guò)在線平臺(tái)和應(yīng)用程序，民宿經(jīng)營(yíng)者可以將民宿房源信息更直觀、廣泛地傳遞給潛在客戶，并實(shí)現(xiàn)在線預(yù)訂、支付和客戶服務(wù)。這不僅可以大幅度提高民宿品牌知名度，增加民宿服務(wù)便利性，還可有效降低民宿運(yùn)營(yíng)成本，提高民宿盈利。另一方面，隨著新一代信息技術(shù)不斷發(fā)展，數(shù)字化轉(zhuǎn)型是民宿行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，也將為民宿行業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)能。2、挑戰(zhàn)（1）行業(yè)監(jiān)管法規(guī)有待完善在國(guó)內(nèi)，民宿行業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)規(guī)模雖增長(zhǎng)極為迅速，但行業(yè)相關(guān)的監(jiān)管和法規(guī)體系建設(shè)卻未能及時(shí)跟上，導(dǎo)致我國(guó)民宿行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)尚不完善。如國(guó)內(nèi)尚未有明確的法律定義和分類，導(dǎo)致行業(yè)監(jiān)管主體不明確，極易出現(xiàn)多頭監(jiān)管或監(jiān)管缺失的情況；相關(guān)安全和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)也缺乏統(tǒng)一規(guī)定，使得民宿經(jīng)營(yíng)者在執(zhí)行過(guò)程中可能面臨標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一或無(wú)法可依的情況。在此背景下，民宿從業(yè)者需要承擔(dān)較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也十分不利于行業(yè)的健康規(guī)范化發(fā)展。（2）同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重近年來(lái)，隨著“民宿”熱潮持續(xù)，個(gè)人投資不斷增加，資本對(duì)民宿行業(yè)的關(guān)注度也不斷提升，使得大量資金快速涌入市場(chǎng)，在推動(dòng)我國(guó)民宿產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的同時(shí)，也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)市場(chǎng)民宿數(shù)量快速增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。此外，目前我國(guó)大部分民宿產(chǎn)品“重模仿輕創(chuàng)意”，主題不突出、特色不明顯，無(wú)論是建筑風(fēng)格、室內(nèi)裝潢等軟硬件設(shè)施方面，還是食宿服務(wù)、體驗(yàn)分享方面都非常相似，缺少獨(dú)特經(jīng)營(yíng)理念，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、創(chuàng)新不足，許多民宿品牌競(jìng)爭(zhēng)力弱。（3）建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高據(jù)統(tǒng)計(jì)，在民宿投資市場(chǎng)，有近60%的項(xiàng)目投資總額高達(dá)200萬(wàn)元以上，且有76.34%的投建資金均來(lái)自于投資方自有資金。另外，以莫干山為例，在莫干山投建一個(gè)8間客房的民宿項(xiàng)目，總投資將達(dá)400萬(wàn)元左右，按每間平均售價(jià)1200元、入住率達(dá)50%、利潤(rùn)率達(dá)60%的理想情況計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目需要四年左右方能收回投資成本。因此，對(duì)于民宿項(xiàng)目投資者而言，投資該行業(yè)不僅需要面對(duì)極高的資金成本壓力，還需要面對(duì)項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)的問(wèn)題。八、競(jìng)爭(zhēng)格局我國(guó)民宿行業(yè)內(nèi)參與者眾多，既有大型在線預(yù)訂平臺(tái)，如攜程、愛(ài)彼迎、去哪兒等，在國(guó)內(nèi)民宿市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位；也有本土民宿品牌不斷提升競(jìng)爭(zhēng)力，試圖在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地，如小豬短租、藍(lán)領(lǐng)公寓、竹客樹(shù)屋等正在逐步擴(kuò)張，并提供獨(dú)特的住宿體驗(yàn)；另外還包括一些本地生活平臺(tái)，如大眾點(diǎn)評(píng)等。為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，一些民宿經(jīng)營(yíng)者采用差異化策略，提供獨(dú)特的主題、設(shè)計(jì)或服務(wù)，吸引消費(fèi)者眼球。