第三章 資產(chǎn)評(píng)估的途徑與方法

東北財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)務(wù)管理專業(yè)系列教材資產(chǎn)評(píng)估

第二版姜楠王景升主編東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社第三章資產(chǎn)評(píng)估的途徑與方法第一節(jié)市場(chǎng)途徑第二節(jié)收益途徑第三節(jié)成本途徑第四節(jié)評(píng)估途徑及其方法的選擇

一、市場(chǎng)途徑的基本含義

市場(chǎng)途徑，是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

第一節(jié)市場(chǎng)途徑

二、市場(chǎng)途徑的基本前提通過市場(chǎng)途徑及其方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：

其一，要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；其二，公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。公開市場(chǎng)是一個(gè)充分的市場(chǎng)，在市場(chǎng)上有自愿的買者和賣者,進(jìn)行平等交易。這就排除了個(gè)別交易的偶然性。市場(chǎng)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情。

三、市場(chǎng)途徑的基本程序

1.選擇參照物不論評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，運(yùn)用市場(chǎng)途徑及其方法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)都需經(jīng)歷選擇參照物這樣一個(gè)程序。對(duì)參照物的要求關(guān)鍵是一個(gè)可比性問題，包括功能、市場(chǎng)條件及成交時(shí)間等。2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素從大的方面講，影響資產(chǎn)價(jià)值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質(zhì)、市場(chǎng)條件等，但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。例如，影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要是地理位置因素.而技術(shù)水平則在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中起主導(dǎo)作用。因此，應(yīng)根據(jù)不同種類資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。

3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異市場(chǎng)途徑及其方法是以參照物的成交價(jià)格作為評(píng)定估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，將已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就可以得到以每個(gè)參照物為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的初步評(píng)估結(jié)果。5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果按照一般要求，運(yùn)用市場(chǎng)途徑及其方法通常應(yīng)選擇3個(gè)以上參照物，所以，在一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)途徑及其方法評(píng)估的初步結(jié)果也在3個(gè)以上。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的一般慣例的要求，正式的評(píng)估結(jié)果只能是一個(gè)。這就需要評(píng)估人員對(duì)若干評(píng)估初步結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以確定最終的評(píng)估值。四、市場(chǎng)途徑中的具體方法市場(chǎng)途徑實(shí)際上是指在一種評(píng)估思路下的若干具體評(píng)估方法的集合。它是由若干個(gè)具體評(píng)估方法組成的。這些具體評(píng)估方法按照參照物與評(píng)估對(duì)象的差異程度以及需調(diào)整的范圍，又可以劃分為直接比較法和類比調(diào)整法。1.直接比較法

直接比較法，是指直接利用參照物價(jià)格或利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征，直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較，來判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種具體評(píng)估技術(shù)方法。其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格（3—1）評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象Ａ特征

÷參照物Ａ特征）

（3—2）直接比較法直觀簡(jiǎn)捷，便于操作,但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。

(1)現(xiàn)行市價(jià)法當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

(2)市價(jià)折扣法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）（3—3）【例3—1】評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元。經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬元。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（1-40%）=6（萬元）(3)功能價(jià)值類比法①資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱做功能價(jià)值法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力

÷參照物生產(chǎn)能力)（3—4）【例3-2】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×90÷120=7.5（萬元）

②資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱做規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力

÷參照物生產(chǎn)能力)x

（3—5）

【例3—3】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬元。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（90÷120）0.7=8.18（萬元）

(4)價(jià)格指數(shù)法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）（3—6）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×價(jià)格指數(shù)（3—7）

【例3—4】與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬元。半年間，該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，則：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（1+5%）=10.5（萬元）(5)成新率價(jià)格法

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率

÷參照物成新率）（3—8）

由于直接比較法對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性要求較高，在具體評(píng)估過程中尋找參照物可能會(huì)受到局限。因而，直接比較法的使用也相對(duì)受到一定制約。2.類比調(diào)整法類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下技術(shù)方法：

(1)市場(chǎng)售價(jià)類比法其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋

……+交易情況差異值（3—10）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×

……×?xí)r間差異修正系數(shù)（3—11)

市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法。）

【例3-5】1.估價(jià)對(duì)象概況待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。

2.評(píng)估要求

評(píng)估該地塊1997年10月的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。

3.評(píng)估過程

(1)選擇評(píng)估方法該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)途徑及其方法進(jìn)行評(píng)估。

(2)收集有關(guān)的評(píng)估資料①收集待估土地資料。（略）②收集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見表3—1。

(3)進(jìn)行交易情況修正經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買賣價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買賣價(jià)格偏低3%。表3—1交易實(shí)例情況表交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D估價(jià)對(duì)象坐落位置略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2008年4月2008年3月2007年10月2007年12月2008年10月價(jià)格總價(jià)（萬元）19.631.227.437.8單價(jià)（元/平方米）870820855840面積（平方米）225380320450600形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形略正方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施較好完備較好很好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬（米）86888容積率65666剩余使用年限（年）3530353030

則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：交易實(shí)例A：0%；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D：0%。

(4)進(jìn)行交易日期修正根據(jù)調(diào)查，1996年10月以來土地價(jià)格平均每月上漲1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：交易實(shí)例A——6%；交易實(shí)例B——7%；交易實(shí)例C——12%；交易實(shí)例D——10%。

(5)進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估土地處同一地區(qū)，無需進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表3—2判斷。表3—2區(qū)域因素比較表

類似地區(qū)區(qū)域因素BCD自然條件相同(10)相同(10)相同(10)社會(huì)環(huán)境稍差(7)相同(10)相同(10)街道條件相同(10)相同(10)相同(10)交通便捷度稍差(8)稍好(12)相同(10)離交通車站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)(7)稍近(12)相同(10)離市中心距離相同(10)稍近(12)相同(10)基礎(chǔ)設(shè)施狀況稍差(8)相同(10)稍好(12)公共設(shè)施完備狀況相同(10)稍好（12）相同（10）水、大氣、噪音污染狀況相同（10）相同（10）相同（10）周圍環(huán)境及景觀稍差（8）相同（10）稍差（8）綜合打分88108100

本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表3—2各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100。

(6)進(jìn)行個(gè)別因素修正①經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用。另外，其環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。②土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實(shí)例A、C均需進(jìn)行使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：

年限修正系數(shù)=[1－

=（1－0.0994）÷（1－0.0676）

=0.9006÷0.9324=0.9659(7)計(jì)算待估土地的初步價(jià)格交易實(shí)例A修正后的單價(jià)為：

870×（元/平方米）交易實(shí)例B修正后的單價(jià)為：

820×（元/平方米）交易實(shí)例C修正后的單價(jià)為：

855×（元/平方米）

交易實(shí)例D修正后的單價(jià)為：

840×（元/平方米）

(8)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果土地評(píng)估單價(jià)為=（909+1038+901+942）÷4=948（元/平方米）土地評(píng)估總價(jià)為=600×948=568800（元）

(2)成本市價(jià)法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本

×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）（3—12）

【例3-6】評(píng)估時(shí)點(diǎn)某市商品住宅的成本市價(jià)率為150%，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其市價(jià)接近于30萬元。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20×150%=30（萬元）

(3)市盈率乘數(shù)法市盈率乘數(shù)法則主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估。市盈率乘數(shù)法是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）的收益額相乘，估算評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）收益額

×參照物（企業(yè)）市盈率（3—13）

【例3-7】某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)的平均市盈率為20倍，則：

該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值=1000×20=20000（萬元）

第二節(jié)收益途徑

一、收益途徑的基本含義

收益途徑，是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益途徑是資產(chǎn)評(píng)估若干評(píng)估思路中的一種。它是根據(jù)將利求本的思路。二、收益途徑的基本前提收益途徑及其方法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的。它涉及到3個(gè)基本要素：一是，被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是，折現(xiàn)率或資本化率；三是，被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。應(yīng)用收益途徑必須具備的前提條件是：

1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。（三）收益途徑的基本程序

1.收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；

2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象的未來預(yù)期收益；

3.確定折現(xiàn)率或資本化率；

4.用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象的未來預(yù)期收益折成現(xiàn)值;5.分析確定評(píng)估結(jié)果。

四、收益途徑的基本參數(shù)

1.收益額

在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益額，是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：

其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；

其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。因資產(chǎn)種類較多，不同種類資產(chǎn)收益額的表現(xiàn)形式也不完全相同，如企業(yè)的收益額通常表現(xiàn)為凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量，而房地產(chǎn)則通常表現(xiàn)為純收益等。2.折現(xiàn)率從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。

無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，一般是指同期國(guó)庫券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，是指超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。在資產(chǎn)評(píng)估中，因資產(chǎn)的行業(yè)分布、種類、市場(chǎng)條件等的不同，折現(xiàn)率也不相同。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是相同的。習(xí)慣上，人們把將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率。而把將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率。3.收益期限

收益期限，是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。

五、收益途徑中的具體方法從大的方面來看，收益途徑中的具體方法可以分若干類：一，是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評(píng)估方法；二，是針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法等等。為了便于學(xué)習(xí)收益途徑中的具體方法，先對(duì)這些具體方法中所用的字符含義做統(tǒng)一的定義：

P——評(píng)估值；

i——年序號(hào)；

Pi——未來第i年的評(píng)估值；

Ri——未來第i年的預(yù)期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；

ri——第i年的折現(xiàn)率或資本化率；

t——收益年期；

n——收益年期；

A——年金。

1.純收益不變

(1)在收益永續(xù)、各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：

P＝A/r

（3—14）其成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期無限。(2)在收益年期有限、資本化率大于零的條件下（3—15）

這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期有限為n。

2.純收益在若干年后保持不變

(1)無限年期收益。其基本公式為：

（3—17）其成立條件是：①純收益在n年(含第n年)以前有變化；②純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；③收益年期無限；④r大于零。

(2)有限年期收益。其計(jì)算公式為：（3—18）

3.純收益按等差級(jí)數(shù)變化

(1)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增、收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：（3—19）其成立條件是：①純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③收益年期無限；④r大于零。4.純收益按等比級(jí)數(shù)變化（1）在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增、收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：（3—23）其成立條件是：①純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；②純收益逐年遞增比率為s；③收益年期無限；④r大于零；⑤r＞s＞0。5.已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算式：（3—27）

其成立條件是：①純收益在第t年(含t年)前保持不變；②預(yù)知第t年的價(jià)格為Pt；③r大于零。

6.應(yīng)用舉例

【例3-8】某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，3年的營(yíng)業(yè)收益全部用于抵充負(fù)債，現(xiàn)評(píng)估其3年經(jīng)營(yíng)收益的折現(xiàn)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)，如表3—3。表3—3某企業(yè)未來3年的預(yù)期收益單位：萬元收益額折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值第一年3006%0.9434283第二年4006%0.8900356第三年2006%0.8396167.9

由此可以確定其折現(xiàn)額為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=283+356+167.9=806.9（萬元）

【例3-9】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元。確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。

確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)下和50年收益的評(píng)估值。

（1）永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過程：首先，確定未來5年收益額的現(xiàn)值。現(xiàn)值總額

=++++

=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（萬元）計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。

其次，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即：

14÷10%=140（萬元）

最后，確定該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值：

企業(yè)評(píng)估價(jià)值＝49.2777+140×0.6209＝136.2037（萬元）

（2）50年的收益價(jià)值評(píng)估過程:

評(píng)估價(jià)值==49.2777+140×0.6209×（1-0.0137）

=49.2777+85.7351=135.01（萬元）+++++×[1-]

一、成本途徑的基本含義

成本途徑，是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除，而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。成本途徑始終貫串著一個(gè)重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)的思路。在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對(duì)象并非全新或存在其他貶值，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的實(shí)體有形損耗以及其他貶值；第三節(jié)成本途徑上述評(píng)估思路用數(shù)學(xué)式可概括為：資產(chǎn)的評(píng)估值＝資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體有形損耗-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值

（3—28）上述數(shù)學(xué)式所概括的成本途徑是從成本途徑各構(gòu)成要素出現(xiàn)的概率的大小排列而成的，因此該表達(dá)式也稱為成本途徑的理論表達(dá)式。

如果在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際操作中，被評(píng)估資產(chǎn)確實(shí)存在這三種貶值，在此種情況下具體運(yùn)用成本途徑時(shí)，則應(yīng)按成本途徑的邏輯順序進(jìn)行操作。成本途徑的邏輯順序是：資產(chǎn)的評(píng)估值＝資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)實(shí)體有形損耗

（3—29）

二、成本途徑的基本前提只有當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評(píng)估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能構(gòu)成其交換價(jià)值的內(nèi)容。

資產(chǎn)的繼續(xù)使用包含著其使用有效性的經(jīng)濟(jì)意義。只有當(dāng)資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者和控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)的重置成本才能為潛在投資者和市場(chǎng)所承認(rèn)和接受。

三、成本途徑的基本要素

1.資產(chǎn)的重置成本簡(jiǎn)單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為：

（1）復(fù)原重置成本，是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

（2）更新重置成本，是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

2.資產(chǎn)的有形損耗

資產(chǎn)的有形損耗也稱實(shí)體性貶值，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。資產(chǎn)有形損耗率=資產(chǎn)有形損耗額/資產(chǎn)重置成本×100％

（3—30）

3.資產(chǎn)的功能性貶值

資產(chǎn)的功能性貶值，是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。包括新工藝、新材料和新技術(shù)的采用等而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。

4.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。四、成本途徑中的具體方法

1.重置成本的估算方法（1）重置核算法重置核算法也稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算，然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。實(shí)際測(cè)算過程又具體劃分為兩種類型：

購買型，是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程，所以又稱市場(chǎng)重置法。

資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成的。將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。

自建型，是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式。它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開發(fā)者的合理利潤(rùn)等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益。

【例3-10】重置購建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬元,運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元、人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，則該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：直接成本=50000+1000+800=51800（元）其中：買價(jià)50000元運(yùn)雜費(fèi)1000元安裝成本800元其中：原材料300元人工500元間接成本（安裝成本）400元重置成本合計(jì)52200元

（2）價(jià)格指數(shù)法

價(jià)格指數(shù)法，是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法，其計(jì)算公式為：重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）（3—31）

或=資產(chǎn)賬面原值×價(jià)格指數(shù)（3—32）式中，價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

定基價(jià)格指數(shù)=（評(píng)估時(shí)點(diǎn)定基價(jià)格指數(shù)/資產(chǎn)購建時(shí)定基價(jià)格指數(shù)）×100％。（3—33）環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按下式求得：

X=(1+ａ1)(1+ａ2)(1+ａ3)……(1+ａn)×100％

（3—34）其中，X為環(huán)比價(jià)格指數(shù)；ａn為第n年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù);n=1,2,3……ｎ。

【例3-11】某被估資產(chǎn)購建于2004年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為95％，評(píng)估時(shí)該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160％，則：被估資產(chǎn)重置成本＝50000×(160%÷95%)×100%＝84210（元）又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，2004年建成，2009年進(jìn)行評(píng)估.經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)分別是2005年為11.7％、2006年為17％、2007年為30.5％、2008年為6.9％、2009年為4.8％，則有：被估資產(chǎn)重置成本＝200000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%)(1+4.8%)×100％＝200000×191％＝382000（元）

（3）功能價(jià)值類比法

功能價(jià)值類比法，也稱生產(chǎn)能力比例法，這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝

（3—35）【例3-12】某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝4000÷5000×50000＝40000(元)

這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。應(yīng)用這種方法估算重置成本時(shí)，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系。如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。（4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法通過不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與成本之間關(guān)系分析可發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系。當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時(shí)，其成本卻不一定大一倍。

也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示：

（3—36）推導(dǎo)可得：

（3—37）公式中的x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4～1間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。統(tǒng)計(jì)分析法根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K

（3－39）某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會(huì)計(jì)記錄取得。

【例3-13】評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備。經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備的歷史成本之和為20萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元，則：

K=30÷20=1.5

該類通用設(shè)備重置成本＝500×1.5=750（萬元）

2.實(shí)體性貶值的估算方法

（1）觀測(cè)法，也稱成新率法，

資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1-實(shí)體性成新率）（3－40）實(shí)體性成新率=1-實(shí)體性貶值率（3－41）（2）使用年限法使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的方法。實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限/總使用年限（3—44）總使用年限＝實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限

實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

名義已使用年限，是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。名義已使用年限可以通過會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。

實(shí)際已使用年限，是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率的計(jì)算公式為：

資產(chǎn)利用率=（截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間）×100%

（3—46）【例3-14】某資產(chǎn)1985年2月購進(jìn)。1995年2月評(píng)估時(shí)，其名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，而該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率＝[10×360×7.5÷(10×360×8)]×100%＝93.75%

由此可確定其實(shí)際已使用年限為9.4年。

（3）修復(fù)金額法

修復(fù)金額法，根據(jù)修復(fù)資產(chǎn)的已損實(shí)體所需要支付的金額來判斷資產(chǎn)的有形損耗額。此方法主要適用于具有特殊結(jié)構(gòu)的可補(bǔ)償性資產(chǎn)的有形損耗額的估測(cè)。

可補(bǔ)償性有形損耗，是指技術(shù)上可修復(fù)且經(jīng)濟(jì)上合理的有形損耗。3.功能性貶值的估算方法

功能性貶值，是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。由于技術(shù)進(jìn)步造成被評(píng)估資產(chǎn)出現(xiàn)超額投資成本形成的功能性貶值可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行評(píng)估，即超額投資成本可視同功能性貶值。計(jì)算公式為：

功能性貶值＝復(fù)原重置成本-更新重置成本（3—48）

通常情況下，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：（1）將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同且廣泛使用的主流資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。

（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。

由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。（3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。

（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)。這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值）。其計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本

×折現(xiàn)系數(shù)）（3－47）

【例3-15】某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備的生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用。有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果見表3—4。表3—4某設(shè)備的技術(shù)資料項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備

技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率25%）扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元4000元48000元12000元36000元5年3.7908136469元

4.經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法當(dāng)有確實(shí)證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)存在經(jīng)濟(jì)性貶值，可參考下面的方法估測(cè)其經(jīng)濟(jì)性貶值率或經(jīng)濟(jì)性貶值額。

（1）當(dāng)確信被評(píng)估資產(chǎn)的功能與其價(jià)值呈指數(shù)關(guān)系時(shí)：經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x]×100％

（3—49）其中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.4

～1之間選取。（2）當(dāng)確信被評(píng)估資產(chǎn)的功能與其價(jià)值呈線性關(guān)系時(shí)：經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)]×100％

（3—50）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)的重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率（3—51）（3）當(dāng)確信被評(píng)估資產(chǎn)持續(xù)存在收益損失時(shí)：

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所