房地產(chǎn)工程全成本管理

集團(tuán)全成本體系簡(jiǎn)介成本管理的初步認(rèn)識(shí)目標(biāo)成本與成本策劃動(dòng)態(tài)成本與過(guò)程管控4月中旬集團(tuán)簽約明源，啟動(dòng)信息化7月底統(tǒng)一線上線下報(bào)表和臺(tái)賬9-15《集團(tuán)成本分?jǐn)偣芾碇敢?-18《關(guān)于實(shí)施2014版目標(biāo)成本科目和表格模板的通知》11-11修訂《全成本季度考核辦法》12-23《目標(biāo)成本管理辦法》12-29《增加項(xiàng)目成本崗》通知12-31《項(xiàng)目合約規(guī)劃工作指引》土地成本土地成本建造成本前期工程主體建安社區(qū)管網(wǎng)景觀環(huán)境公共配套其他建設(shè)費(fèi)用間接費(fèi)用與期間費(fèi)用報(bào)批報(bào)建費(fèi)其他間接費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用稅金營(yíng)業(yè)稅及附加土地增值稅所得稅“全成本”與“建造成本”關(guān)系全成本財(cái)務(wù)資金中心統(tǒng)籌全成本管理全成本監(jiān)控決策支持-管理服務(wù)成本管理中心負(fù)責(zé)建造成本管理招標(biāo)管理建造成本-過(guò)程管控采購(gòu)中心負(fù)責(zé)集團(tuán)采購(gòu)子公司材料采購(gòu)過(guò)程監(jiān)控目標(biāo)管理制度體系職責(zé)體系管理體系搭建體系目標(biāo)成本成本策劃責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本合約規(guī)劃預(yù)警分析季度考核開(kāi)盤(pán)評(píng)估結(jié)算評(píng)估評(píng)估考核財(cái)務(wù)資金中心全成本管理工作范圍集團(tuán)全成本體系簡(jiǎn)介成本管理的初步認(rèn)識(shí)目標(biāo)成本與成本策劃動(dòng)態(tài)成本與過(guò)程管控成本是什么？成本管理是什么？…成本是一堆數(shù)據(jù)！土地成本，18.2%行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用，5.9%主體建筑安裝工程費(fèi)，55.3%景觀環(huán)境工程，5.0%社區(qū)管網(wǎng)工程，4.4%營(yíng)銷費(fèi)用，3.3%開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，2.1%公共配套設(shè)施，1.8%財(cái)務(wù)費(fèi)用，1.8%管理費(fèi)用，1.1%工程建設(shè)其他費(fèi)用，1.0%主體建筑安裝工程費(fèi),2820土地成本,928行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用,302景觀環(huán)境工程,257社區(qū)管網(wǎng)工程,227營(yíng)銷費(fèi)用,169公共配套設(shè)施,92財(cái)務(wù)費(fèi)用,90開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,108管理費(fèi)用,58工程建設(shè)其他費(fèi)用,平均成本占比綜合分析：49成本是一堆數(shù)據(jù)指標(biāo)！成本超目標(biāo)成本幅度平均值：+10%目標(biāo)凈利率下降幅度平均值：-30%目標(biāo)去化率下降幅度平均值：-30%資金回籠率減少幅度平均值：-25%事實(shí)：若干項(xiàng)目后評(píng)估原目標(biāo)成本對(duì)比成本就是錢(qián)！成本的有效節(jié)余就是利潤(rùn)！成本項(xiàng)目含量變化綜合單價(jià)成本變化備注鋼筋（kg/m2）0.7505.54.13鋼筋含量45，梁板約占比50%，層高3m混凝土（m3/m2）0.0064502.85砼含量按0.38計(jì)算，梁板約占50%。模板（m2/m2）0.061653.93模板含量按3.3，梁板約占45%。砌體（m3/m2）0.0074803.20砌體含量按0.2考慮。抹灰（m2/m2）0.133243.20內(nèi)外墻抹灰按4.0考慮。外墻（m2/m2）0.040502.00外墻系數(shù)按1.2考慮。成本變化合計(jì)19.31假設(shè)：層高能否增（減）10cm？結(jié)論：每增加10cm層高、單方造價(jià)增加約20元/m2測(cè)算條件：層高3.0m，主要變化在豎向構(gòu)件，扣除梁板相關(guān)比例，暫不考慮機(jī)電工程變化成本是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理決策依據(jù)！開(kāi)發(fā)成本逐年上升，利潤(rùn)空間面臨較大壓力！200920102011201220132014中2014/12/1平均售價(jià)4742499956306497649869166543平均開(kāi)發(fā)成本371735413859431147315115518649996497

64986916654337173541385943114731511551860100020003000400050006000

47427000

56308000開(kāi)發(fā)成本含：建筑、裝飾、設(shè)計(jì)、土地、營(yíng)業(yè)稅等；不含：銷管財(cái)費(fèi)用、土增稅、…平均售價(jià)與開(kāi)發(fā)成本趨勢(shì)對(duì)比房地產(chǎn)成本是集團(tuán)戰(zhàn)略決策依據(jù)！成本管理的理解：企業(yè)根據(jù)特定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定成本管理目標(biāo)由各級(jí)管理者在其職權(quán)范圍內(nèi)、運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理對(duì)各種影響成本的因素和條件采取一系列測(cè)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)控等專業(yè)管控措施以保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。全面成本管理

(Total

CostManagement,TCM)主

要

責(zé)

任控制成本管理的不僅僅只是成本而是著眼于企業(yè)和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（利潤(rùn)、效益）。成本管理絕對(duì)不能理解“少花錢(qián)多辦事”，而是從目標(biāo)出發(fā)、考慮成本的費(fèi)效最優(yōu)的管理，“花該花的錢(qián)，辦該辦的事”成本管理的不只是建造成本，而是立足于項(xiàng)目或產(chǎn)品的全成本集團(tuán)全成本體系簡(jiǎn)介成本管理的初步認(rèn)識(shí)目標(biāo)成本與成本策劃動(dòng)態(tài)成本與過(guò)程管控科學(xué)合理的目標(biāo)成本，是有效開(kāi)展成本管理的基礎(chǔ)和前提投資測(cè)算拿地決策拿地前成本策劃目標(biāo)分解開(kāi)工前合約規(guī)劃目標(biāo)管控結(jié)算前成本核算目標(biāo)評(píng)估后評(píng)估成本階段可售面積

(m2)預(yù)計(jì)總收入（萬(wàn)元）總開(kāi)發(fā)成本

(萬(wàn)元)總利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率（%）拿地版目標(biāo)成本380,427301,534231335268618.91%調(diào)整版目標(biāo)成本368,537266,64024394010541.13.95%差額-11,890-34,89412,605-16,320-4.96%某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后分析：預(yù)計(jì)總收入下降3.49億元

預(yù)計(jì)總成本超支1.26億元

項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率下調(diào)幅度56%案例目標(biāo)成本制定不科學(xué)，成本策劃管理不到位，直接導(dǎo)致后期成本失控成本增加原因一：項(xiàng)目前期定位不嚴(yán)謹(jǐn)導(dǎo)致后期方案調(diào)整致總成本上升3891萬(wàn)元，可售單方上升105.58元/m2合計(jì)

3891定位調(diào)整項(xiàng)拿地測(cè)算目標(biāo)成本執(zhí)行版目標(biāo)成本差額（萬(wàn)元）工程量單價(jià)總價(jià)工程量單價(jià)總價(jià)洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提升127591600765512759174094421786別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提升3596650234359686030976公寓方案變更3596168260535962379856251綠化工程60967.928017077678345434861779標(biāo)準(zhǔn)提升：裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，衛(wèi)浴由惠達(dá)改科勒方案調(diào)整：原方案按3m平層公寓，新方案調(diào)整為5.5mLOFT公寓。綠化調(diào)整：目標(biāo)方案按普通低標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目考慮，后提高標(biāo)準(zhǔn)增加成本構(gòu)成因素分析項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問(wèn)題不確定因素測(cè)算缺漏前期調(diào)研缺位或錯(cuò)誤紅線外成本疏漏問(wèn)題成本項(xiàng)目拿地測(cè)算執(zhí)行版目標(biāo)成本差額（萬(wàn)元）工程量單價(jià)總價(jià)工程量單價(jià)總價(jià)樁基礎(chǔ)工程3743601505615372397350130347419臨時(shí)板房11565886868臨時(shí)圍擋7800200156156臨時(shí)公寓樣板房10001100110110合計(jì)7752基礎(chǔ)工程：目標(biāo)成本對(duì)地質(zhì)因素調(diào)研缺失，樁基樂(lè)觀取定150元/m2，勘探后地質(zhì)情況很差，成本增加200元/m2

。臨時(shí)設(shè)施：前期測(cè)算認(rèn)為，不需建設(shè)臨時(shí)板房，圍板廣告包裝計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用。開(kāi)工后增加3項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施成本，費(fèi)用合計(jì)334萬(wàn)。超支原因二：不確定因素測(cè)算缺漏導(dǎo)致總成本上升7752萬(wàn)元，可售單方上升210.35元/m2增加成本構(gòu)成因素分析項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問(wèn)題不確定因素測(cè)算缺漏前期調(diào)研缺位或錯(cuò)誤紅線外成本疏漏問(wèn)題成本項(xiàng)目拿地測(cè)算目標(biāo)成本差額（萬(wàn)元）工程量單價(jià)總價(jià)工程量單價(jià)總價(jià)拆遷補(bǔ)償--0--454454人防工程費(fèi)491517241180--1713533鋁合金門(mén)窗15429577118815429517927621574供電工程49151619093394915162019884545供電設(shè)計(jì)--0--151151供水工程3804293513323804296725651234配電房--16--270254合計(jì)4744拆遷補(bǔ)償：拿地設(shè)定凈地交付，實(shí)際增加拆遷補(bǔ)償、耕地占用稅人防工程：目標(biāo)成本按繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，實(shí)際自建門(mén)窗工程：目標(biāo)成本按鋁合金門(mén)窗，實(shí)際當(dāng)?shù)卣咭笞鰯鄻蚋魺徜X門(mén)窗。

市政配套：供電未考慮設(shè)計(jì)費(fèi)；供水未考慮設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)施建設(shè)費(fèi)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)超支原因三：地方政策調(diào)研不準(zhǔn)確導(dǎo)致實(shí)際成本上升4744萬(wàn)元，可售單方上升128.73元/m2增加成本構(gòu)成因素分析項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問(wèn)題不確定因素測(cè)算缺漏前期調(diào)研缺位或錯(cuò)誤紅線外成本疏漏問(wèn)題超支原因四：紅線外成本疏漏導(dǎo)致總成本上升332萬(wàn)元，可售單方上升9元/m2綜合樓入口處:紅線外需建沿河園建綠化工程在方案階段未明確、目標(biāo)成本未列支直接導(dǎo)致成本超支332萬(wàn)元增加成本構(gòu)成因素分析項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問(wèn)題不確定因素測(cè)算缺漏前期調(diào)研缺位或錯(cuò)誤紅線外成本疏漏問(wèn)題關(guān)于目標(biāo)成本編制的要求與建議重視目標(biāo)成本對(duì)于拿地決策的指導(dǎo)意義重視前期調(diào)研對(duì)于目標(biāo)成本的重要作用追求快速的同時(shí)，建議遵循專業(yè)規(guī)律做實(shí)專業(yè)工作的每一步，才能真正做準(zhǔn)目標(biāo)成本。磨刀不誤砍柴工，做好目標(biāo)成本對(duì)全過(guò)程成本管控至關(guān)重要！上會(huì)/審批前期調(diào)研《新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項(xiàng)測(cè)算目標(biāo)編制復(fù)核審核上下內(nèi)外上：地上，附著物、排洪渠、高壓線、青苗等等下：地下，溶洞、淤泥、流沙、地下水、障礙物等等內(nèi)：紅線內(nèi)，管線、土方、石方、三通、拆遷等等外：紅線外，道路、橋涵、河道整治、市政公園等等綜合信息調(diào)研行政規(guī)費(fèi)調(diào)研總包地材調(diào)研綜合信息調(diào)研地方規(guī)費(fèi)調(diào)研總包地材調(diào)研收費(fèi)：報(bào)批報(bào)建費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)、技術(shù)咨詢費(fèi)等等減免：減免事項(xiàng)、減免文件、減免標(biāo)準(zhǔn)等等返還：土地返還、墻改基金返還、稅收返還等等公建：公建面積、車(chē)位配比、地上地下比例等等綜合信息調(diào)研地方規(guī)費(fèi)調(diào)研總包地材調(diào)研地材：標(biāo)準(zhǔn)磚、砌塊、砂石、水泥、沙漿等等人工：普工、木工、鋼筋工、抹灰工、混凝土工等等土石方：開(kāi)挖、運(yùn)輸、運(yùn)距、渣土管理費(fèi)等等混凝土：各類砼市場(chǎng)價(jià)、泵送費(fèi)等等施工條件：白天運(yùn)土、夜間施工、氣象數(shù)據(jù)等等上會(huì)/審批前期調(diào)研《新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項(xiàng)測(cè)算目標(biāo)編制復(fù)核審核《項(xiàng)目產(chǎn)品方案》《項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃》要素1：產(chǎn)品組合要素2：可售比例要素3：交樓標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建指標(biāo)銷售物業(yè)規(guī)劃指標(biāo)持有物業(yè)規(guī)劃指標(biāo)公建配套規(guī)劃指標(biāo)物業(yè)配套規(guī)劃指標(biāo)車(chē)位配比規(guī)劃指標(biāo)步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)3：做好重要事項(xiàng)的專項(xiàng)成本測(cè)算全成本管理規(guī)定動(dòng)作職責(zé)分工輸出成果流程示意成果時(shí)間節(jié)點(diǎn)專項(xiàng)測(cè)算大型土石方測(cè)算區(qū)域公司（成本）測(cè)算結(jié)果目標(biāo)成本編制過(guò)程中區(qū)域成本-抄送區(qū)域成控基坑支護(hù)方案測(cè)算人防方案測(cè)算其它專項(xiàng)測(cè)算上會(huì)/審批前期調(diào)研《新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項(xiàng)測(cè)算目標(biāo)編制復(fù)核審核《項(xiàng)目產(chǎn)品方案》《項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃》大型土石方測(cè)算結(jié)果基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果…步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)4：不漏項(xiàng)、有依據(jù)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確合理遵循量?jī)r(jià)分離原則：確保每一項(xiàng)數(shù)據(jù)都經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎評(píng)估和計(jì)算，量與價(jià)都有依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素兩從原則：對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)因素從大不從小、從有不從無(wú)，防止冒進(jìn)，避免一開(kāi)始即超支先歸集再分?jǐn)傇瓌t：確保從成本角度的全方位歸集準(zhǔn)確，保證公配設(shè)施的合理分?jǐn)偵蠒?huì)/審批前期調(diào)研《新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項(xiàng)測(cè)算目標(biāo)編制復(fù)核審核《項(xiàng)目產(chǎn)品方案》《項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃》大型土石方測(cè)算結(jié)果工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào)基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算非工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào)其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果…全成本匯總步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)5：區(qū)域評(píng)審-分工復(fù)核、集團(tuán)評(píng)審-專題會(huì)審部門(mén)分工復(fù)核：對(duì)各部門(mén)提供的依據(jù)，分塊分工復(fù)核和確認(rèn)成本專題會(huì)審：投資版目標(biāo)成本上投資分析會(huì)前，由財(cái)務(wù)資金中心牽頭組織會(huì)審，提高上會(huì)目標(biāo)成本準(zhǔn)確性，提高投資決策會(huì)和投資決策的效率上會(huì)/審批前期調(diào)研《新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項(xiàng)測(cè)算目標(biāo)編制復(fù)核審核《項(xiàng)目產(chǎn)品方案》《項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃》大型土石方測(cè)算結(jié)果工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào)基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算非工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào)其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果…全成本匯總部門(mén)分工復(fù)核成本專題會(huì)審關(guān)于成本策劃的要求與建議成本策劃關(guān)鍵在全局性、前置性和可執(zhí)行性通過(guò)成本策劃明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)-分解責(zé)任成本-落實(shí)管控計(jì)劃（加減法+控制點(diǎn)）交樓前精裝前開(kāi)盤(pán)前定位策劃開(kāi)盤(pán)后評(píng)估區(qū)域公司組織全成本策劃成本策劃會(huì)與工程策劃會(huì)在開(kāi)工前合并召開(kāi)報(bào)建策劃成本策劃工程策劃營(yíng)銷策劃裝修策劃交樓策劃交樓后評(píng)估結(jié)算后評(píng)估立項(xiàng)前摘牌前開(kāi)工前—收入調(diào)整原因分析調(diào)整指標(biāo)涉及金額（萬(wàn)元）投資版方案版1產(chǎn)品定位2銷售價(jià)格3其他項(xiàng)目自評(píng)總收入是否可控二成本調(diào)整原因分析調(diào)整指標(biāo)涉及金額（萬(wàn)元）投資版方案版1規(guī)劃指標(biāo)2建造標(biāo)準(zhǔn)3成本漏項(xiàng)4其他項(xiàng)目自評(píng)總成本是否可控編碼項(xiàng)

目投資版目標(biāo)成本（萬(wàn)元）策劃后成本（萬(wàn)元）差異—項(xiàng)目計(jì)劃總收入二項(xiàng)目計(jì)劃總成本開(kāi)發(fā)成本期間費(fèi)用稅金所得稅三銷售部分計(jì)劃利潤(rùn)總額四經(jīng)營(yíng)指標(biāo)銷售毛利率銷售凈利率畝產(chǎn)凈利潤(rùn)土地獲利倍數(shù)自有資金回報(bào)率五成就共享金額明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任成本-誰(shuí)家孩子誰(shuí)抱走責(zé)任成本分解責(zé)任分工說(shuō)明成本科目責(zé)任事項(xiàng)單位責(zé)任指標(biāo)責(zé)任部門(mén)責(zé)任人行政事業(yè)性收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)勞保統(tǒng)籌費(fèi)其他規(guī)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)容積率可售率面積指標(biāo)準(zhǔn)確率變更費(fèi)用前期工程費(fèi)三通一平土石方臨時(shí)設(shè)施主體建筑安裝工程費(fèi)別墅細(xì)分指標(biāo)多層洋房小高層洋房高層洋房期間費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用比率管理費(fèi)用比例財(cái)務(wù)費(fèi)用比例成本結(jié)構(gòu)指標(biāo)建造結(jié)構(gòu)費(fèi)用不確市政品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)指標(biāo)定因配套效果&&&素成類成類成交樓限額定額本指本指本指標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目總目標(biāo)成本匯總表算成本指標(biāo)科目

01編碼過(guò)程管控科-目做名稱好加減法土地成本單位數(shù)量單價(jià)目標(biāo)成本成本整理及依據(jù)說(shuō)明02行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用03主體建筑安裝工程費(fèi)03.01主體建筑工程費(fèi)03.01.01基礎(chǔ)工程費(fèi)樁基礎(chǔ)基坑支護(hù)降水費(fèi)用地基處理03.01.02地下室結(jié)構(gòu)及粗裝修03.01.03地上結(jié)構(gòu)及粗裝修地上結(jié)構(gòu)方案測(cè)地上粗裝修03.01.04門(mén)窗工程03.01.05公共部位裝修03.01.06外立面裝修03.01.07欄桿工程（陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)護(hù)窗欄桿）03.02室內(nèi)精裝修工程03.03主體安裝工程04景觀環(huán)境工程05社區(qū)管網(wǎng)工程06公共配套設(shè)施07工程建設(shè)其他費(fèi)用08開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用09營(yíng)銷費(fèi)用10財(cái)務(wù)費(fèi)用11管理費(fèi)用12稅金13所得稅14總計(jì)集團(tuán)全成本體系簡(jiǎn)介成本管理的初步認(rèn)識(shí)目標(biāo)成本與成本策劃動(dòng)態(tài)成本與過(guò)程管控目標(biāo)成本，原則不可超，應(yīng)節(jié)余目標(biāo)售價(jià)，原則不可降，可超賣(mài)目標(biāo)成本是成本管理的紅線過(guò)程管控意義：目標(biāo)成本不超支（成本層面）、目標(biāo)利潤(rùn)有保障（經(jīng)營(yíng)層面）管理效果怎么樣項(xiàng)目定價(jià)版動(dòng)態(tài)梳理利潤(rùn)變化數(shù)據(jù)在說(shuō)話利潤(rùn)變動(dòng)原因總收入（億元）總成本（億元）總利潤(rùn)額（萬(wàn)元）利潤(rùn)率（%）總收入（億元）總成本（億元）總利潤(rùn)額（萬(wàn)元）利潤(rùn)率（%）16.756.3738005.6%6.706.4624333.6%-2.0%銷售費(fèi)用增加：如**增加1509萬(wàn)元、**增加1286萬(wàn)元、**增加643萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（含前期物業(yè)介入費(fèi))增加：如**增加1046萬(wàn)元、**增加1277萬(wàn)元、**增加1500萬(wàn)元、**增加1420萬(wàn)元、**增加

904萬(wàn)元；綜合樓、樣板房裝修成本增加：如**增加1150萬(wàn)元、**增加443萬(wàn)元、**增加431萬(wàn)元、**增加439萬(wàn)元。27.116.39720010.1%7.036.5349607.1%-1.3%317.4316.7469004.0%18.5017.46103585.6%2.6%416.2313.972264814.0%15.5314.10142719.2%-4.2%57.406.111290017.4%7.556.77781110.3%-6.6%66.745.95791411.7%7.236.6854107.5%-4.3%區(qū)域?qū)嶋H案例通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、流程化減少拆改等系統(tǒng)性成本超支；通過(guò)限額設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化、建造標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置減少不必要的成本浪費(fèi)，在滿足品質(zhì)的條件下達(dá)到成本最優(yōu)。通過(guò)協(xié)調(diào)、溝通、測(cè)算，將不確定的成本風(fēng)險(xiǎn)因素控制在預(yù)期成本范圍內(nèi)。過(guò)程成本管控方向：不確定成本可控不超確定成本優(yōu)化節(jié)余過(guò)程管控實(shí)際案例-滬蘇區(qū)域南通項(xiàng)目南通項(xiàng)目一期供水工程系統(tǒng)監(jiān)控問(wèn)題：區(qū)域成控通過(guò)系統(tǒng)數(shù)據(jù)對(duì)比，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)成本超支風(fēng)險(xiǎn)，第一時(shí)間在ERP審批過(guò)程中作風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警目標(biāo)成本：南通一期供水工程目標(biāo)成本為571萬(wàn)元。預(yù)簽約金額：自來(lái)水合同預(yù)簽594萬(wàn)元，且合同約定按實(shí)結(jié)算線下問(wèn)題處理：項(xiàng)目總召集相關(guān)部門(mén)優(yōu)化方案，積極與供水部門(mén)協(xié)商談判最終談判合同總價(jià)確定為488萬(wàn)元，且合同約定為總價(jià)包干小結(jié)：通過(guò)系統(tǒng)適時(shí)監(jiān)控分析，有效避免了目標(biāo)成本超支線上信息：南通一期綠化工程目標(biāo)成本為1956萬(wàn)元。線下分析：示范區(qū)綠化合同簽訂時(shí)（未上線），綠化面積為32980m2合同金額為1978.8萬(wàn)元監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)：示范區(qū)加上未計(jì)入合同中的貨量區(qū)，綠化成本預(yù)期超支嚴(yán)重！問(wèn)題處理：項(xiàng)目部聯(lián)合順茵復(fù)核綠化工作量，復(fù)核后綠化面積21000m2重新簽訂合同價(jià)為1200萬(wàn)元（結(jié)算價(jià)）。南通項(xiàng)目一期綠化工程

通過(guò)系統(tǒng)成本對(duì)比監(jiān)控，“量”“價(jià)”同步管控南通項(xiàng)目成本信息化系統(tǒng)應(yīng)用效果：南通項(xiàng)目上述兩項(xiàng)管控措施共節(jié)約成本約884萬(wàn)元（單方降低約49.86元/方）項(xiàng)目?jī)衾黾?63.6萬(wàn)元，利潤(rùn)率增加0.46%線上信息反饋，線下即時(shí)分析，監(jiān)控成本風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)問(wèn)題解決過(guò)程管控方向什么時(shí)候說(shuō)：前置+測(cè)算什么數(shù)會(huì)說(shuō)：準(zhǔn)確+及時(shí)數(shù)據(jù)怎么說(shuō)：預(yù)警+強(qiáng)控動(dòng)態(tài)成本與過(guò)程管控的要點(diǎn)讓數(shù)據(jù)去說(shuō)話動(dòng)態(tài)管控-做實(shí)成本的目標(biāo)管理：方案測(cè)算 標(biāo)前測(cè)算 對(duì)標(biāo)分析成本策劃明確過(guò)程成本管控目標(biāo)----前置管控的核心依據(jù)！對(duì)實(shí)施方案測(cè)算結(jié)果與目標(biāo)對(duì)比----發(fā)現(xiàn)問(wèn)題與解決問(wèn)題！假設(shè)條件：1、假定項(xiàng)目地上建筑面積25萬(wàn)m2，容積率3.0，占地83333.3m2，建筑密度10%（首層建筑面積8333.3m2，高層應(yīng)建人防面積一般按首層面積計(jì)算）應(yīng)建人防面積8333.3m2。2、車(chē)位配比1:1，非人防車(chē)位單個(gè)車(chē)位面積32m2/個(gè)，純?nèi)朔儡?chē)位面積48m2/個(gè)假定非人防地下室單方造價(jià)2200元/m2，人防地下室單方造價(jià)2800元/m2人防異地建設(shè)費(fèi)按1600元/m2考慮。3、普通車(chē)位收益按5萬(wàn)/個(gè)、并且全部能賣(mài)掉考慮人防按無(wú)一次性收益考慮。案例：人防車(chē)位經(jīng)濟(jì)效益分析成本測(cè)算分析：每減少1平米人防地下室面積，需增加32/48=0.67平米非人防地下室面積以補(bǔ)足車(chē)位數(shù)每減少1平米人防地下室成本、收益變化如下：折合可售單方，可節(jié)約成本：8333.3

x

1288.5/250000=42.95元/m2減少1平人防地下室總收益=1326+1562.5-1600=1288.50成本節(jié)約測(cè)算=節(jié)約人防成本-增加非人防成本2800-

0.67*2200=1326收益變化測(cè)算=人防收益+非人防收益0+

50000/32=1562.5人防異地建設(shè)費(fèi)測(cè)算1600是自建人防還是繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，應(yīng)做詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算設(shè)計(jì)指標(biāo)要清晰，造價(jià)指標(biāo)要可靠，車(chē)位收益要準(zhǔn)確，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要真實(shí)。門(mén)窗類型增加窗成本減少墻成本增加成本鋁合金門(mén)窗（單玻）370188182鋁合金門(mén)窗（中空鋼化）430188242鋁合金門(mén)窗（中空l(shuí)ow-E鋼化）530188342斷橋鋁合金門(mén)窗（單玻）455188267斷橋鋁合金門(mén)窗（中空鋼化）515188327斷橋鋁合金門(mén)窗（中空l(shuí)ow-E鋼化）615188427塑鋼門(mén)窗（單玻）300188112塑鋼門(mén)窗（中空鋼化）360188172塑鋼門(mén)窗（中空l(shuí)ow-E鋼化）455188267塑鋼門(mén)窗（三層玻璃鋼化）450188262案例：窗地比對(duì)成本的影響分析1：每增加1平米外門(mén)窗成本影響外門(mén)窗增加1m2，則外墻面積減少1m2項(xiàng)目工程量單價(jià)小計(jì)外墻涂料15050砌體0.245090內(nèi)外墻抹灰22448合計(jì)188增加外門(mén)窗面積，將導(dǎo)致外墻成本增加滿足性能條件下，采用塑鋼門(mén)窗能有效降低成本注：?jiǎn)蝺r(jià)為當(dāng)期市場(chǎng)平均水平，分析僅就門(mén)窗成本對(duì)比，未考慮安裝成本差異門(mén)窗類型窗地比單價(jià)單方

可售成本窗地比每減0.01成本降低窗地比降至0.20成本降低鋁合金門(mén)窗（單玻）0.2537092.51.829.1鋁合金門(mén)窗（中空鋼化）0.25430107.52.4212.1鋁合金門(mén)窗（中空l(shuí)ow-E鋼化）0.25530132.53.4217.1斷橋鋁合金門(mén)窗（單玻）0.25455113.752.6713.35斷橋鋁合金門(mén)窗（中空鋼化）0.25515128.753.2716.35斷橋鋁合金門(mén)窗（中空l(shuí)ow-E鋼化）0.25615153.754.2721.35塑鋼門(mén)窗（單玻）0.25300751.125.6塑鋼門(mén)窗（中空鋼化）0.25360901.728.6塑鋼門(mén)窗（中空l(shuí)ow-E鋼化）0.25455113.752.6713.35塑鋼門(mén)窗（三層玻璃鋼化）0.25450112.52.6213.1分析2：窗地比系數(shù)對(duì)成本影響通常情況下，住宅窗地比一般在0.20-0.30窗地比減少，成本降低對(duì)項(xiàng)目窗地比系數(shù)，需要考慮合理優(yōu)化，特別是對(duì)一般住宅產(chǎn)品！什么時(shí)候說(shuō)：前置+測(cè)算什么數(shù)會(huì)說(shuō)：準(zhǔn)確+及時(shí)數(shù)據(jù)怎么說(shuō)：預(yù)警+強(qiáng)控動(dòng)態(tài)成本與過(guò)程管控的要點(diǎn)讓數(shù)據(jù)去說(shuō)話動(dòng)態(tài)管控-數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)監(jiān)控：中期節(jié)點(diǎn)（如開(kāi)盤(pán)、封頂?shù)龋┤杀緦ｎ}分析總包經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控（如開(kāi)工、預(yù)算、完工等節(jié)點(diǎn)）只有動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確----才能支撐風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控只有基礎(chǔ)資料及時(shí)準(zhǔn)確----才有準(zhǔn)確動(dòng)態(tài)成本合同臺(tái)賬、簽證臺(tái)賬、變更臺(tái)賬、無(wú)合同費(fèi)用臺(tái)賬、待發(fā)生臺(tái)賬、圖紙臺(tái)賬大臺(tái)賬大計(jì)劃合約規(guī)劃、招采計(jì)劃、結(jié)算計(jì)劃大報(bào)表 動(dòng)態(tài)成本報(bào)表項(xiàng)目成本明細(xì)表項(xiàng)目：蘭州碧桂園-一期一區(qū)制表日期：2014/12/16

20:35:34科目目標(biāo)成本（元）動(dòng)態(tài)成本（元）動(dòng)態(tài)成本偏差率動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成（已發(fā)生）動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成（待發(fā)生）規(guī)劃余量已發(fā)生占比合計(jì)合計(jì)%合計(jì)合計(jì)%AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B全成本6,015,044,693.256,021,487,089.030.10%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7856.3%開(kāi)發(fā)成本5,350,970,193.255,358,131,989.030.13%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7863.3%開(kāi)發(fā)成本（不含三費(fèi)）5,116,390,830.705,123,552,626.480.13%3,303,669,253.321,819,883,373.16-7,161,795.7864.5%土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00%271,527,060.78100,863,382.240.0072.9%前期工程383,091,872.91390,229,304.691.86%301,172,050.4289,057,254.27-7,137,431.7877.2%建筑安裝3,529,930,117.353,529,930,117.350.00%2,387,722,616.291,142,207,501.060.0067.6%基礎(chǔ)設(shè)施745,565,675.88745,590,039.880.00%269,142,717.75476,447,322.13-24,364.0036.1%公共配套設(shè)施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,600,882.858,994,038.690.0022.4%貸款利息0.000.000.00%0.000.000.00開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用73,817,800.0073,817,800.000.00%71,503,925.232,313,874.770.0096.9%其他費(fèi)用0.000.000.00%0.000.000.00財(cái)務(wù)費(fèi)用5,721,447.875,721,447.870.00%203,080.835,518,367.040.003.5%管理費(fèi)用57,214,478.6757,214,478.670.00%11,001,765.3746,212,713.300.0019.2%營(yíng)銷費(fèi)用171,643,436.01171,643,436.010.00%76,986,448.9394,656,987.080.0044.9%稅金442,490,700.00441,771,300.00-0.16%0.000.000.000.0%所得稅221,583,800.00221,583,800.000.00%0.000.000.000.0%基礎(chǔ)信息不及時(shí)，動(dòng)態(tài)成本不準(zhǔn)確，直接影響成本管理案例主體建筑安裝工程，已經(jīng)發(fā)生67.6%動(dòng)態(tài)成本偏差率0.0%？規(guī)劃余量為0？主要原因分析-監(jiān)控思路指引：1、已發(fā)生合同：可能未及時(shí)刷新，未準(zhǔn)確預(yù)估簽證變更2、待發(fā)生成本：可能機(jī)械按（目標(biāo)-已發(fā)生）思路預(yù)估序號(hào)科目目標(biāo)成本2015年1月差異主體土建機(jī)電工程3554.743723.37+168.631基礎(chǔ)工程費(fèi)1221.481628.76407.282地上土建工程、粗裝修工程1614.181501.73-112.453門(mén)窗工程123.1384.51-38.624公共部位裝修60.000.00-60.005外立面裝修151.7077.50-74.206隔熱、保溫180.00195.8815.887欄桿工程21.2515.00-6.258主體安裝工程183.00220.0037.00序號(hào)科目目標(biāo)成本2015年1月差異主體土建機(jī)電工程2305.432952.30+646.871基礎(chǔ)工程費(fèi)677.351133.41456.062地上土建工程、粗裝修工程1266.581422.57155.983門(mén)窗工程157.4862.44-95.044公共部位裝修030.0030.005外立面裝修35.0085.0650.066隔熱、保溫049.1049.107欄桿工程16.0015.00-1.008主體安裝工程153.02154.731.71雙拼多層第一步細(xì)項(xiàng)科目基礎(chǔ)成本信息核查開(kāi)發(fā)成本對(duì)比表（元/m2）產(chǎn)品雙拼多層戶型G262-精裝J567-精裝版本2014年中經(jīng)營(yíng)會(huì)2015年1月動(dòng)態(tài)差異（2015年1月-2014年中）2014年中經(jīng)營(yíng)會(huì)2015年1月動(dòng)態(tài)差異（2015年1月-2014年中）土地成本1541.231562.0320.8727.8823.9396.13前期工程1085.64957.41-128.23683.81664.24-19.57建筑安裝4608.284776.91168.633658.484629.65971.17主體土建機(jī)電工程3554.743723.37168.632305.432952.3646.87裝修工程1013.191013.1901204.631637432.37電梯工程000108.080-108.08其他建筑安裝工程40.3540.35040.3540.350基礎(chǔ)設(shè)施2070.92033.69-37.211261.461299.2137.75公共配套設(shè)施388.01564.17176.16475.91564.1788.26交通中心（巴士站）4.084.03-0.054.084.03-0.05幼兒園、學(xué)校93.02109.8316.8193.02109.8316.81大型橋梁工程190.66190.660190.66190.660非人防地下室分?jǐn)?0087.90-87.9人防地下室分?jǐn)?7.67245.68158.0187.67245.68158.01其他12.5813.971.3912.5813.971.39貸款利息000000開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用116.05114.54-1.51116.05114.54-1.51開(kāi)發(fā)成本合計(jì)9810.110008.74198.646923.518095.741172.23第二步開(kāi)發(fā)成本調(diào)整科目梳理前（萬(wàn)元）梳理后（萬(wàn)元）動(dòng)態(tài)成本已發(fā)生待發(fā)生動(dòng)態(tài)成本已發(fā)生待發(fā)生合計(jì)在途成本待發(fā)生預(yù)估變更合計(jì)在途成本待發(fā)生預(yù)估變更全成本602148.71339186.05196627.14687.66176890.6919048.79618217.31354324.64200997.29441.00192737.097819.21開(kāi)發(fā)成本535813.20339186.05196627.14687.66176890.6919048.79555321.93354324.64200997.29441.00192737.097819.21建造成本512355.26330366.93181988.34687.66162251.8919048.79531863.99344444.42187419.57441.00179159.377819.21土地成本37239.0427152.7110086.340.0010086.340.0037239.0437239.040.000.000.000.00前期工程39022.9330117.218905.73127.728778.010.0033309.2329197.304111.9215.004096.920.00建筑安裝352993.01238772.26114220.75165.0495040.3519015.37376173.76243461.79132711.970.00124926.187785.79基礎(chǔ)設(shè)施74559.0026914.2747644.73394.9147216.4133.4276561.3026833.6049727.69426.0049268.2833.42公共配套設(shè)施1159.49260.09899.400.00899.400.001159.49291.50867.990.00867.990.00貸款利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用7381.787150.39231.390.00231.390.007421.187421.180.000.000.000.00其他費(fèi)用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00財(cái)務(wù)費(fèi)用572.1420.31551.840.00551.840.00572.1414.56557.580.00557.580.00管理費(fèi)用5721.451100.184621.270.004621.270.005721.451462.724258.730.004258.730.00營(yíng)銷費(fèi)用17164.347698.649465.700.009465.700.0017164.348402.938761.410.008761.410.00稅金44177.130.000.000.000.000.0046778.180.000.000.000.000.00所得稅22158.380.000.000.000.000.0016117.200.000.000.000.000.00第三步全成本各科目數(shù)據(jù)整理項(xiàng)目成本明細(xì)表項(xiàng)目：蘭州碧桂園-一期一區(qū)制表日期：2015/3/19

2:19:50科目目標(biāo)成本 動(dòng)態(tài)成本 動(dòng)態(tài)成本 動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成 動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成

已發(fā)生（元） （元） 偏差率 （已發(fā)生） （待發(fā)生）

規(guī)劃余量

占比合計(jì)合計(jì)%合計(jì)合計(jì)%AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B0.00全成本6,015,044,693.256,182,173,082.742.77%3,543,246,370.982,009,972,911.76-202,249,089.4957%開(kāi)發(fā)成本5,350,970,193.255,553,219,282.743.77%3,543,246,370.982,009,972,911.76-202,249,089.4964%開(kāi)發(fā)成本（不含三費(fèi)）5,116,390,830.705,318,639,920.193.95%3,444,444,195.651,874,195,724.54-202,249,089.4965%土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00%372,390,443.020.000.00100%前期工程383,091,872.91333,092,265.42-13.05%291,973,016.0841,119,249.3449,999,607.4988%建筑安裝3,529,930,117.353,761,737,563.62+6.56%2,434,617,901.391,327,119,662.23-231,807,446.2765%基礎(chǔ)設(shè)施745,565,675.88765,612,956.132.68%268,336,015.12497,276,941.01-20,047,280.2535%公共配套設(shè)施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,915,049.588,679,871.960.0025%貸款利息0.000.000.00%0.000.000.00開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用73,817,800.0074,211,770.460.53%74,211,770.460.00-393,970.46100%0.005,575,819.45管理費(fèi)用57,214,478.6757,214,478.670.00%14,627,202.3142,587,276.36營(yíng)銷費(fèi)用171,643,436.01

171,643,436.01

0.00%84,029,344.6087,614,091.410.000.000.00稅金

所得稅221,583,800.00161,172,000.00-27.26%0.00

0.000.003%26%49%0%0%其他費(fèi)通用過(guò)自下而上的逐0.00級(jí)排查和0梳.00

理，實(shí)0.00現(xiàn)%動(dòng)態(tài)成本數(shù)0.00據(jù)準(zhǔn)確財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目原動(dòng)態(tài)成5,7本21,4偏47.87差率5為,7210,44，7.87梳理后0.0為0%

超支2.71475,6%28.42通過(guò)數(shù)據(jù)發(fā)出442,4預(yù)90,7警00.00：建46安7,781超,800支.00

！總成5.71本%已超支！需0.00要采取控0.0制0措施！0.00關(guān)于成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和及時(shí)性的要求與建議項(xiàng)目一線要及時(shí)刷新預(yù)算、及時(shí)更新簽證變更、及時(shí)刷新結(jié)算信息區(qū)域成本信息要與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際相結(jié)合，做好預(yù)估和待發(fā)生臺(tái)賬集團(tuán)總部要加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控和現(xiàn)場(chǎng)檢查關(guān)于準(zhǔn)確性，特別提示現(xiàn)階段成控的荒漠：高度關(guān)注幾類特殊成本的動(dòng)態(tài)跟蹤、預(yù)警預(yù)控！89.8149.08

46.5432.4922.0415.78

15.56

14.57

13.24

12.81

12.70

12.449.32

9.05

9.037.572.911.5310.000.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0090.00各區(qū)域維修費(fèi)平均單方維修費(fèi)用：21.29單位：元/m2維修成本歷史數(shù)據(jù)，僅作示例平均單方維修費(fèi)用21.29元/m2占銷售均價(jià)比例0.38%未返未扣金額排前五的款項(xiàng)分別為：土地返還款、農(nóng)民工保證金、土地溢價(jià)款、新型墻體材料專項(xiàng)基金、代建/代付工程。合計(jì)占總額72%。延期未返未扣土地返還款占總額58%。代建工程占總額8%。新型墻體材料專項(xiàng)基金為占總額7%?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)占總額7%。上述合計(jì)占總額79%。土地返還款農(nóng)民工保證金新土

型地溢

體價(jià)

材款

料代墻建/代付工基礎(chǔ)設(shè)施配套?！藤M(fèi)保證金及押金安預(yù)全售文保明證措金施費(fèi)建安其勞他?；鹕⑼寥搜b建土物臨地防水安地業(yè)時(shí)競(jìng)費(fèi)泥勞使保接買(mǎi)押專保用修電保金項(xiàng)費(fèi)稅金費(fèi)證資…金35.

4.9

6.7

3.1

2.0

2.8

2.5

2.8

2.4

1.3

2.7

0.6

0.4

0.3

0.6

0.2

0.1

13.已繳金額未返未扣金額延期未返未扣金額

11.

0.9

0.6

1.4

1.6

1.4

0.3

- 0.8

0.5

0.4

0.1

0.2

0.3

0.2

0.0

0.0

-35.213.713.02.6

26..47

2.4

2.0

1.6

1.5

1.4

1.1

1.0

0.7

0.4

0.3

0.3

0.2

0.2

0.1

0.1-5.010.015.020.025.030.035.040.0單位：億元返還款項(xiàng)不及時(shí)返還，將轉(zhuǎn)化為