2023年天津房地產(chǎn)估價師制度與政策物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷

2017年天津房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是。

A：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B：統(tǒng)一付款方式

C：統(tǒng)一價格單位

D：統(tǒng)一市場狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、開發(fā)利潤與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值之比為__。

A．投資利潤率

B．成本利潤率

C．銷售利潤率

D．直接成本利潤率3、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是．【2006年考題】

A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B：市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C：房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年__為結(jié)息日。

A．1月1日

B．6月30日

C．7月1日

D．12月31日5、__是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

A．易受政策影響性

B．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

C．適于進(jìn)行長期投資

D．最高最佳使用性6、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以__進(jìn)行估價。

A．保持現(xiàn)狀前提

B．裝修改造前提

C．轉(zhuǎn)換用途前提

D．重新利用前提7、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬元．該宗土地的評估價值應(yīng)為。

A：800萬元

B：1000萬元

C：1800萬元

D：800~1000萬元之間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的。

A：相互影響性

B：壽命長久性

C：數(shù)量有限性

D：保值增值性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、下列關(guān)于廉租住房的表述中，正確的是__。

A．廉租住房的供應(yīng)對象包括中低收入家庭

B．廉租住房免征房產(chǎn)稅

C．廉租住房的供應(yīng)以實物配租為主

D．廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%10、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。但并不包括__。

A．聲覺環(huán)境

B．視覺環(huán)境

C．水文環(huán)境

D．人文環(huán)境

11、在目標(biāo)市場的選擇模式中，企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品，屬于。

A：選擇專業(yè)化

B：單一市場集中化

C：市場專業(yè)化

D：產(chǎn)品專業(yè)化

E：借款合同12、”五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、等設(shè)施或條件以及場地平整。

A：給水、排水、電力、通信

B：給水、排水、燃?xì)?、熱?/p>

C：排水、電力、通信、燃?xì)?/p>

D：排水、電力、通信、熱力

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某居民樓總建筑面積為5000㎡，總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150㎡，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進(jìn)行分排，該人占有的土地份額為。

A：3％

B：3.5％

C：7％

D：4％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按照__作為計息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月15、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是。

A：戶型

B：樓層

C：層高

D：裝修

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。

A．7.02%

B．7.04%

C．7.50%

D．7.85%17、房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括。

A：估價對象

B：估價目的

C：估價人員

D：委托人的協(xié)助義務(wù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.28，樓面地價為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價__萬元。

A．78

B．882

C．1210

D．127219、__是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。

A．土地利用總體規(guī)劃

B．城市規(guī)劃

C．土地開發(fā)

D．城市建設(shè)20、在強(qiáng)制拍賣中，拍賣的主體是。

A：人民法院和拍賣公司

B：競買人和買受人

C：人民法院和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人

D：拍賣公司和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。

A：易受限制

B：相互影響

C：獨一無二

D：不可移動

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項目融資結(jié)構(gòu)安排時，通常要投入占項目總投資__的自有資金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%23、服務(wù)人口1萬～5萬人、年營業(yè)額在3000萬～10000萬元之間的居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為__。

A．地區(qū)購物商場

B．居住區(qū)商場

C．鄰里服務(wù)性商店

D．特色性商店24、建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是土地級市場。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價為__元/㎡。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.222、房地產(chǎn)市場分析主要分析市場的__。

A．供求關(guān)系

B．競爭環(huán)境

C．目標(biāo)市場

D．可支付的價格水平

E．收入費用3、房地產(chǎn)投資的（）優(yōu)點，是置業(yè)投資者能容忍較低投資收益率的原因。

A．能抵消通貨膨脹的影響

B．相對較高的收益水平

C．提高投資者的資信等級

D．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持4、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過__得來的。

A．近期交易物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較

B．市場上交易物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較

C．類似物業(yè)的比較

D．市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較5、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期的收益率為。(2006年試題)

A：4.42%

B：8.11%

C：8.13%

D：9.54%

E：借款合同6、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為__萬元。

A．55.0

B．38.5

C．105.0

D．23.67、下列有關(guān)商品房買賣合同的內(nèi)容，表述正確的是。

A：2000年原建設(shè)部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》

B：根據(jù)商品房買賣合同，凡是面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款

C：根據(jù)商品房買賣合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權(quán)退房

D：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定

E：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計8、下列保險中，屬于商業(yè)保險的有__。

A．保證保險

B．勞動工傷保險

C．信用保險

D．健康保險

E．責(zé)任保險9、房地產(chǎn)長期貸款利率上調(diào)，導(dǎo)致__。

A．新開發(fā)量增加，租金下降

B．新開發(fā)量減少，租金增加

C．租金下降，新開發(fā)量減少

D．新開發(fā)量增加，租金增加10、當(dāng)開發(fā)項目用地面積一定時，__的大小就決定了項目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量。

A．租售價格

B．開發(fā)期

C．容積率

D．建筑密度

11、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為__。

A．可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

B．可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

C．可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

D．可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%12、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。

A：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

B：將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的

C：公有住房無正當(dāng)理由閑置6個月以上

D：故意損壞房屋的行為

E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的13、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關(guān)系是__。

A．成交價≥最高價≥最低價

B．成交價≥最低價≤最高價

C．最高價≥成交價≥最低價

D．最高價≥最低價≥成交價14、房屋普通險的期限為__。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年15、對因質(zhì)量問題給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，不應(yīng)包含。

A：開發(fā)商的直接損失

B：開發(fā)商的精神損失等間接性損失

C：購房人的精神損失等間接性損失

D：商品房銷售代理商的直接損失

E：購房人的直接損失16、建筑物的物質(zhì)折舊包括__。

A．有形損耗

B．正常使用的磨損

C．功能折舊

D．意外的破壞損毀17、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為。(2007年試題)

A：10.0%

B：14.0%

C：25.0%

D：35.0%

E：借款合同18、甲公司開發(fā)建設(shè)一個普通住宅小區(qū)，并向社會公開預(yù)售。2009年3月1日，王某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同(王某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70，陽臺面積為6，套內(nèi)墻體建筑面積9，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13。(2009年試題)下列關(guān)于王某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為。

A：商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效

B：在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式

C：王某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓

D：商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

E：要求查詢的資料不存在的19、銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。具體體現(xiàn)在__。

A．資金來源和資金運用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險

B．自然原因或社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力

C．由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還

D．抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險

E．資金來源與資金流動性無關(guān)20、下列屬于優(yōu)先股股東享有權(quán)利的有。

A：參加股東大會的權(quán)利

B：分配股息的優(yōu)先權(quán)

C：分配剩余資產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)

D：有限的表決權(quán)

E：要求贖回權(quán)21、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于三項重大制度和體制的改革。

A：城鎮(zhèn)住房制度改革

B：城市土地使用制度改革

C：房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革

D：社會體制改革

E：政治體制改革22、不需任何刺激需求的費用，就可以實現(xiàn)的基本銷售量，又稱。

A：市場潛量

B：市場預(yù)測量

C：市場最低量

D：市場最高量

E：借款合同23、規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要劃定。

A：城市總體規(guī)劃

B：鎮(zhèn)總體規(guī)劃

C：鄉(xiāng)規(guī)劃和村