2022H1西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析篇

知之深則行愈達(dá)

2022半年度房地產(chǎn)市場(chǎng)黑皮書(shū)

西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析篇

2022/8

聲明：本報(bào)告由THH（八卜吉萬(wàn)原創(chuàng)，信息

來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線卜采臾（包括整

合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）報(bào)告內(nèi)容僅代表

THEONE觀點(diǎn)，且Ll對(duì)所轉(zhuǎn)及研究數(shù)據(jù)盡

最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí).

報(bào)告內(nèi)容僅供參考J、構(gòu)成投資建議，更多

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7八yyTJT口舊"TLcrnerTZUJTESM

周期決定趨勢(shì)

而政策與貨幣僅影響中短期

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周期頂部

供應(yīng)頂

I公寓I

17年開(kāi)始加速

20年到達(dá)頂部

I住宅I16年開(kāi)始加速陡坡上升,19年到達(dá)頂部

I辦公|15年之后開(kāi)始緩坡下降,20年反轉(zhuǎn)后再次下降

I商業(yè)|15年之后持續(xù)緩坡下降

成交頂

I公寓I

15年至今持續(xù)上升

若22年下半年數(shù)據(jù)不樂(lè)觀,或21年將是頂部

I住宅I16-19年在頂部高周轉(zhuǎn),之后陡坡下行

I辦公|17-18年出現(xiàn)頂部,18年后跳臺(tái)式下行

I商業(yè)|18年出現(xiàn)頂部，之后跳臺(tái)式下行

價(jià)格頂

|公寓|

20年之后結(jié)束增長(zhǎng)期,進(jìn)入平穩(wěn)期

除住宅價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)外

公寓I辦公I(xiàn)商業(yè)全部進(jìn)入平穩(wěn)期,均價(jià)擺幅低

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西安公寓新房市場(chǎng)供應(yīng)BtW

成交項(xiàng)或*1隼,均價(jià)止前吃VR穌I

Figurel:2015—2022H1近7年周期西安新房市場(chǎng)各類物業(yè)

供貨面積/均價(jià)對(duì)比（萬(wàn)m2,元/m2）公寓對(duì)比住/辦/商

268萬(wàn)m2姒）

商品住宅成交

25U250

200200

155萬(wàn)/…，39萬(wàn)"

150

22

一-

ZH

.—Z

?

商業(yè)供應(yīng)商業(yè)成交

300300

\）lirce：西安市FANG99,THEQNEQ據(jù)整理制圖

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模F探

西安商品房總交易量進(jìn)入下行通道

2016-2020年

上升至2000萬(wàn)平米

這5年西安市商品房新房交易容量

始終維持在這一區(qū)間以上

2019年頂點(diǎn)

在2019年達(dá)到2370萬(wàn)平米頂點(diǎn)后

市場(chǎng)交易總?cè)萘块_(kāi)始下降

并在

2021年下探

2021年首次下探至1818萬(wàn)平米

城鎮(zhèn)化率t

在西安城鎮(zhèn)化率上升至70%后

同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速進(jìn)入下行通道

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速I

自2019年開(kāi)始

這一指標(biāo)三十年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)數(shù)

在2021年再次下行至-7%

同階段商品房總供應(yīng)量

同比下滑至-10%(2020),-19%(2021)

其中住宅分另然-12%,-21%

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城慎例3%球潮屬隨皇廢靴

朗襁柿同U梅赧蝴種粉

Figure!:西安市1993-2021房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度(%)

及城鎮(zhèn)化率2011-2021(%),商品房供貨面積同比(yoy)

Mstree.西安市統(tǒng)計(jì)柑官方發(fā)缸TlHXNii網(wǎng)弱藪據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位3,力

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■補(bǔ)位

商品房供貨面積進(jìn)入下行通道

交易量跌出2000萬(wàn)平方米的平臺(tái)后

首當(dāng)其充的是

市場(chǎng)占比八成的住宅

住宅供銷容量縮水率＞總市場(chǎng)所縮水率

同時(shí)

城鎮(zhèn)化率雖進(jìn)入緩步上升

但人口依然在增長(zhǎng)

需求只是增長(zhǎng)的慢，但并未消失

公寓供貨階段性補(bǔ)位住宅

公寓在住宅之后進(jìn)入規(guī)模性高增長(zhǎng)供貨期

庫(kù)存產(chǎn)品不同之前單一結(jié)構(gòu)

增加了高端大戶型等類住宅產(chǎn)品

及各式小戶型Studio、雙鑰匙loft等類住

公寓成交階段性補(bǔ)位住宅

尤其是面對(duì)小剛需及全改善

以及21年之前的投資客市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)的連續(xù)政策頂

也同樣在為公寓市場(chǎng)輸送購(gòu)買力

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增長(zhǎng)&降低的速度變化

比值的斜率變化

與趨勢(shì)相關(guān)的重要參考

在過(guò)去的一輪周期當(dāng)中

出現(xiàn)了五種類型的正負(fù)增長(zhǎng)

加速增長(zhǎng)

增長(zhǎng)>30%

持續(xù)高增長(zhǎng)

維持區(qū)間[>100],[50-100],[30,50]

減速增長(zhǎng)

增速降幅[<30],[30-60]

低速穩(wěn)定

增速區(qū)間[20-30],[10-20],[0-10]

困境反轉(zhuǎn)

大幅，一般，小幅

爬坑模式設(shè)定為70%（至少恢復(fù)）

市場(chǎng)偏好

加速增長(zhǎng)、持續(xù)高增長(zhǎng)、減速增長(zhǎng)低降幅

>困境反轉(zhuǎn)>減速增長(zhǎng)高降幅》低速穩(wěn)定

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Figure3:2016—2022H1近6年周期西安新房市場(chǎng)各類物業(yè)

供貨面積增幅同比（年度%,yoy）公寓對(duì)比住/辦/商

;2018年

‘公寓喊反彈倍數(shù)增長(zhǎng)

同年住宅魁結(jié)束高增長(zhǎng)增速翊至零

/9的商辦供貨均為曾長(zhǎng)

180%

植度日物業(yè)

150%公寓供貨增麟照嘴高

擁擠房嘴高

120%空彈位B強(qiáng)的

市場(chǎng)去力巨大

90%ftH

60%供\2022Hl

r

3°A貨A供貨反彈嶗

同麗箕修為辭

30%25%r\

N”公寓

5%盧&??5%

0%,伊%

遑住宅

年0%

-30%-14%2020

供貨斷崖下跌至負(fù)增長(zhǎng)-63%

,\-69%商業(yè)

同年除辦^外均為曾長(zhǎng)

-70%辦公

-60%

-90%

2016201720182019202020212022H1

Source：西安市FANG99,THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位（年度%,yoy）

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擁擠過(guò)度

兩種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

導(dǎo)致階段性

不同類型公寓的銷售額

普遍下滑

購(gòu)買力透支

供貨過(guò)度集中

眾多新盤(pán)集中入市時(shí)

給市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊力過(guò)大

造成階段性市場(chǎng)消化不足

區(qū)域購(gòu)買力透支

庫(kù)存?zhèn)鲗?dǎo)壓力

擁擠過(guò)度不僅傳導(dǎo)

單盤(pán)銷售量下滑

同時(shí)蔓延至

庫(kù)存的持續(xù)積壓

在部分項(xiàng)目需要解決去化壓力

或小周期市場(chǎng)下行時(shí)

去化壓力常態(tài)化發(fā)生

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Figure4:2016—2022H1近6年周期西安新房市場(chǎng)各類物業(yè)

成交面枳增幅同比（年度％,yoy）公寓對(duì)比住/刃、/商

六年三連降

100%7%成交t髓才懶斟氐

80%

2019-2020年

60%公寓成交增速

艇下跌

揚(yáng)主宅

40%幅收窄

\31%%公寓

20%6%\

?2021年

二~^:二公寓成交

\叫.速再次

攵*上揚(yáng)并與

0%展隙?.??住宅

-20%N」啊反比

2019年之前'-23%位二.?

公寓成交面積??0

-40%漲跌幅與住宅

^^一致趨勢(shì)住宅三”

相關(guān)強(qiáng)2022Hl皇44%商業(yè)

幅度大于住宅

一倍以上?44%全市場(chǎng)下行趨勢(shì)力.50%

公寓成交腰斬

-60%-60%辦公

-80%

2022甫‘％住宅

201620172018201920202021

Source：西安市FANG99,THFQNE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位（年度%,yoy）

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西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析

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，igure5:2。16—2。22Hl近6年周期四安新房市場(chǎng)各類物業(yè)

成交均價(jià)走勢(shì)對(duì)比（年度，元/次）公寓對(duì)比住/辦/商

公寓囹混雌2020年N5

18,500^/^薪獺，會(huì)本盤(pán)容券M

住宅

17,066

202P2021價(jià)格分2

16,500住—

15,28315,823

14,741商業(yè)

14,50014,453

13,865

13,574公寓

13,13912,995

12,50012,626辦公

10,5002020年2020Hl

公寓均價(jià)公寓均價(jià)

9,435走勢(shì)下行小幅上漲

年

2018-2019結(jié)束但依然與

公寓^^主宅均價(jià)住宅漲幅

倒鹿束的上漲拉寬，剪

住宅均價(jià)超越刀差變得

8,5007,156公寓之后

6,500

2016201720182019202020212022H1

Source：西安市FANG99,THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位（年度，元/行）

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鄭介與肖售

周期內(nèi)

銷售量不完全

由價(jià)格決定

對(duì)于非剛性自住客群而言

投資+自用是一種

對(duì)于預(yù)期升值潛力的期望

這種期望

將會(huì)推動(dòng)

市場(chǎng)情緒的升降

行情

高度依賴于

基于市場(chǎng)情緒的

均價(jià)漲幅空間

即未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格

能漲到多高

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?igure6:2016—2022H1近6年周期西安新房市場(chǎng)各類物業(yè)

成交均價(jià)增幅同比（年度％,yoy）公寓對(duì)比住/辦/商

2016-2017,公寓均價(jià)增幅公寓均價(jià)增2

!主宅一年近幾年嘮收窄

—再如喇腱噌長(zhǎng)的

20]8年之后日攵

28%

23%公寓均價(jià)增幅階梯斷崖輸年個(gè)具備

7%6

2019年開(kāi)始，住宅均價(jià)增幅

18%

,年均增速1041%

%

13%

〃%住宅

8%

3%

202Q^t^.4%2%公寓

公寓均價(jià)增幅進(jìn)入

-7%2021年

新一輪下行期

-2%公寓均價(jià)增幅商業(yè)

并于住宅增大

首次為負(fù)

-12%

2016201720182019202020212022H1

Source：西安市FANG99,THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位（年度％,yoy）

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大爆發(fā)時(shí)代

2018-2022

自2016年

西安房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇后

新房公寓市場(chǎng)

供銷價(jià)景氣度全面上升

在2018年

實(shí)現(xiàn)價(jià)格上限的倍增

2019-2021年

供銷集中度呈擁擠上升

并覆蓋全城

形成大爆發(fā)時(shí)代

產(chǎn)品的想象空間

及價(jià)格的想象空間被無(wú)限放大

直至2022年

伴隨大市場(chǎng)下行

成交腰斬

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五年周期供銷價(jià)

單價(jià)分檔

20,000<P<25,000^/m2

25,000<P<30,0007t/m2

P>30,000jc/ni2

總價(jià)分檔

〈200萬(wàn)元/nf

200-500萬(wàn)元/nf

500—1,000萬(wàn)元/nf

>1,000萬(wàn)元/m2

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I供贄鰭樹(shù)伴“郛3癡防價(jià)

育單梅怩胡韶圜聯(lián)隆

Figure7:2018-2022H1近5年西安公寓市場(chǎng)單價(jià)段三檔

供應(yīng)套數(shù)矩陣分布（單價(jià)20,000元/nf以上,分面積段）

[300m2形成分權(quán)t

6%12%5%6%4%

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13*1本麻隹睢

3帕■勤箱用雕瘴維

Figures:2018-2022H1近5年西安公寓市場(chǎng)單價(jià)段三檔

成交套數(shù)矩陣分布（單價(jià)20,000元/nf以上,分面積段）

拉鋸>300ID2絕對(duì)主

12%6%6%7%8%31%14%9%6%

100%

90%

80%

70%

60%

成冷

50%交

力

3F

10%

0%

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20.000-25.000%/rfMUMS

100-120d面積血交）㈱Ht育

Figure9:2018-2022H1西安公寓20,000-25,000元//單價(jià)檔

供需關(guān)系相關(guān)性分析（分面積段，成交套數(shù)/供應(yīng)套數(shù)）

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25000&MM0元單價(jià)

300q0..積段fl棘接受度囊育

FigurelO:2018-2022H1西安公寓25,000-30,000元/面單價(jià)檔

供需關(guān)系相關(guān)性分析（分面積段，成交套數(shù)/供應(yīng)套數(shù)）

單加5,00030,000元/irf,?R100-170m2

供需關(guān)系嚴(yán)聯(lián)衡E域

■25,00()SPV30,000供應(yīng)

■2500叱P<30000成交

W25,000-30,00071；/m2

醐250500m?

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知bP各阱

>30,000元/irf公寓

受產(chǎn)品力/品牌/工程質(zhì)量/信用背書(shū)等多種因素

存在單盤(pán)分化的陷阱

同時(shí)受力于

宏觀周期環(huán)境變化后

銷售量的不可持續(xù)性

所參照的單盤(pán)個(gè)案銷售成績(jī)

不具備模仿性

交易量并沒(méi)有流入自身項(xiàng)目中

也沒(méi)有出現(xiàn)成交量普漲的情況

需求基本面的訴求是

大戶型人群的剛性換房需求

或者說(shuō)是“豪宅住戶剛性改善購(gòu)房”

而很多項(xiàng)目

過(guò)高預(yù)估了

城市階段性購(gòu)買力

過(guò)高預(yù)估了銷售平均速度

過(guò)高預(yù)估了去化均值

過(guò)高預(yù)估了自身的產(chǎn)品能力

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>30,00^6/

奘籍的香斛畫(huà)物臉割解瞰

Figurell:2018-2022H1西安公寓產(chǎn)品>30,000元/面單價(jià)檔

供需關(guān)系相關(guān)性分析（分面積段，成交套數(shù)/供應(yīng)套數(shù)）

單價(jià)>30,000元/nf,?R<300m2

供需關(guān)系嚴(yán)朝衡E域■P>30,000供應(yīng)

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重著善1網(wǎng)曜m藐=i舞

硝腐曲犢僦家產(chǎn)翻翎詢酎吶詢

Figurel2:2018-2022H1近5年西安公寓市場(chǎng)單價(jià)段三檔

供求結(jié)構(gòu)分布（分面積段，上圖供應(yīng)/下圖成交）

20,0(gV25,00Q供應(yīng)25,000WPV30,000供應(yīng)P>30,000供應(yīng)

600

32

供

74:7

賣

2

00

七

主

主

七

七

徑

七

七

上

七

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20,000&PV25,000成交25,000$PV30,000成交P>30.000成交

2022HlBlackPaRealEstate

〈八77TJTDHTCRiqTZU9T172Sm

>1,000萬(wàn)元/套的公寓

近3年出現(xiàn)在市場(chǎng)

通常表現(xiàn)為

單價(jià)>30,000元/m2

畝積>300rtf

總價(jià)>1,。。0萬(wàn)元

為適應(yīng)分化的市場(chǎng)

我們將此命名為

高海拔資產(chǎn)

此類產(chǎn)品在近5年周期中

從誕生到占據(jù)半壁江山

2020-2021年

是主要成交頂

供貨突發(fā)性積極，迅速崛起

價(jià)格箱體擺幅較大

進(jìn)入2022年

成交斷崖式下跌

2022HlBlackPaperRealEstate

7八yyTJT口舊"TLcrnerTZUJTESM

200S>0w總價(jià)檔的成交在下降

>l,000w總價(jià)檔逐期幽交易主角

Figured:2018-2022H1近5年西安公寓市場(chǎng)總價(jià)三檔

成交套數(shù)矩陣分布

Total

711180

100%-i

19

(11%〕>

|(20%)l,000w

1

■■■63總價(jià)段

287(

80%-26335%；成交套

(43%)(40%)數(shù)趨勢(shì)

60%-■500w-

l,000w總

39

，價(jià)段成交

（z[22%

套數(shù)趨勢(shì)

150

40%-：83%；

217

(62%)200w-500w

31478總價(jià)段成

242

20%-(44%)(43%：交套數(shù)趨

(39%)

勢(shì)

0%：

20212022H1

35%9%

Source：西安市FANG99,THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)整理均價(jià)數(shù)據(jù)單位（％,套數(shù)）

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7八yyTJT口舊"TLcrnerTZUJTESM

Figured:2018-2022H1近5年西安公寓市場(chǎng)總價(jià)段四檔

成交套數(shù)變化趨勢(shì)，及分檔年度成交均值（套）

200-50()w

2018成立套數(shù),占近五年總成麥比

201915%

2020422%

2021314.24%

I2022H178I<0200(套)r31%

階第用，急速I落，值得聯(lián)的趣8%

Total=1001

500-1000w

2018嵬價(jià)后、分年度成交套數(shù),占近五年總成殳比

2019.3%

2020■113、19%

20211^1110034%

2022H1■39<067.4（套）年度成交均值'33%

交額^，階繳落夢(mèng)堡場(chǎng)彩曲女12%

Total=337

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