辦理房產(chǎn)證步驟 需要哪些程序

辦理房產(chǎn)證步驟需要哪些程序PAGE6-【辦理房產(chǎn)證步驟需要哪些程序】

居民在辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時(shí),一般按照下列程序進(jìn)行:

(1)鑒證。購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后15天內(nèi),將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù);

(2)登記。購(gòu)房者在使用所購(gòu)商品房后3個(gè)月內(nèi),到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。登記時(shí),須提交下列材料:購(gòu)房者的身份證和私章,鑒證過的購(gòu)房合同以及由開發(fā)商出具的購(gòu)買商品房辦理產(chǎn)權(quán)證明書、購(gòu)房發(fā)票、紅線圖、位置圖(藍(lán)圖)、平面圖(藍(lán)圖)。登記完畢領(lǐng)取收件收據(jù)。

(3)交費(fèi)。受理登記15個(gè)工作日后,到房屋產(chǎn)權(quán)所交齊登記費(fèi)、鑒證費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用;

(4)領(lǐng)證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。【購(gòu)房合同陷阱】

單方擴(kuò)大解約權(quán)

實(shí)例1:《××居商品房認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定:“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款,則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書,并不退還定金?！?/p>

實(shí)例2:《××花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定,“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在2003年×月×日之前前往簽訂《商品房買賣合同》,逾期者視同違約,開發(fā)商不另行催告,本協(xié)議自然作廢。”點(diǎn)評(píng)意見:訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行,任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋,在商品房買賣中,買受人遲延履行債務(wù),出賣人要進(jìn)行催告,催告后,買受人還有三個(gè)月的寬限期,如在此期限內(nèi)仍未履約,方可解約。此外,條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況,如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等,故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任,單方擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利,剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利,侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》;《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。【小產(chǎn)權(quán)房】“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念,它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以,“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,連外村農(nóng)民都不能夠買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比,“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念,也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取,所以,“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格,一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因?！旧唐贩俊可唐贩吭侵阜康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè),經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋。商品房按銷售對(duì)象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式,經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批,建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定,通過實(shí)行土地批租形式,報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃,建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅,商業(yè)用房及其他建筑物。為進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù)、刺激住房消費(fèi),按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則,北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定,除花園式住宅、部隊(duì)住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房(廉租房)外,普通內(nèi)銷商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房,職工已購(gòu)公有住房、動(dòng)遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易,統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷商品住房交易,銷售對(duì)象為中國(guó)境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國(guó)公民。2002年9月1日,北京市取消內(nèi)、外銷商品房的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,任何推向市場(chǎng)的,并可以自由買賣交易的房屋都應(yīng)該是一種商品。商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn),由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的,建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋,包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物,而自建、參建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋,能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證,可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。【經(jīng)濟(jì)適用房】經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃,由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造,以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言,是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、1%~3%的管理費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售。只售不租。其成本價(jià)由7項(xiàng)因素(征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)。貸款利息、5%以內(nèi)的利潤(rùn))構(gòu)成。出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)其售價(jià)由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價(jià)銷售。【限價(jià)房】簡(jiǎn)單理解限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng),其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%;土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上,采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法,以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。眼下正在積極推進(jìn)的“限價(jià)商品房”。按照新規(guī)劃思路,這類產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群:一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群,二是定向購(gòu)買的拆遷戶?！跋迌r(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán),而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán),因此拆遷戶購(gòu)買限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán),這樣比較合理?！薄径ń鹋c訂金】定金與訂金到底有什么區(qū)別?專家回復(fù):在商品房交易中,所說的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念,是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中,買家履行合同后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;若買家不履行合同,無權(quán)要求返還定金,發(fā)展商不履行合同的,應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定:定金應(yīng)以書面形式約定,不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金,即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。另一方面,定金作為合同履行的一種擔(dān)保,《擔(dān)保法》中規(guī)定:擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無效,定金條款無效(另有約定的,按約定)。換言之,若合同無效,定金條款亦無效,收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過錯(cuò)造成主合同無效,過錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,而不是沒收或雙倍返還定金了。訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念,實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì),是當(dāng)事人的一種支付手段,并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中,如買家不履行合同義務(wù),并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利;反之,若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。值得一提的是,簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前,買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約,不具備房屋預(yù)售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書中有定金條款,則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書后反悔,發(fā)展商有權(quán)沒收購(gòu)房者的定金;若發(fā)展商違約,不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同,則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書中約定的只是訂金,那么就不具備定金的法律后果了。由此可見,定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同,在簽訂購(gòu)房合同時(shí),購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解,并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。【學(xué)會(huì)看樓書】

看圖畫

經(jīng)過美化的樓盤效果圖,不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下,隨著彩印技術(shù)的不斷提高,售樓書越做越精美,但同時(shí)距離實(shí)際也越來越遠(yuǎn)。購(gòu)房者應(yīng)該注意,樓書上的平面圖也有學(xué)問,購(gòu)房人應(yīng)由大到小進(jìn)行閱讀,首先應(yīng)研究小區(qū)總體規(guī)劃平面圖,確定小區(qū)的環(huán)境布局是否理想,是否有足夠的綠化率與車位,樓與樓之間的間距是否夠大,是否影響采光,仔細(xì)了解小區(qū)內(nèi)外的道路交通情況,進(jìn)出小區(qū)是否方便,是否有保安系統(tǒng),垃圾是否集中處理等。然后看整幢樓的平面圖,最后看自己擬選購(gòu)的單位平面圖。

看方向

有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的樓書時(shí)首先要明確:“上北下南,左西右東”的原則。通常坐北朝南的建筑最好賣,房地產(chǎn)發(fā)展商宣傳惟恐不及。

看文字

銷售單張上標(biāo)注的價(jià)格一定要搞清,起價(jià)、均價(jià)、開盤價(jià)、清盤價(jià)各不相同,有時(shí)樓書上出現(xiàn)的價(jià)格只是供應(yīng)幾套的優(yōu)惠價(jià)。另外,樓書上承諾的交樓日期、建設(shè)材料、配套設(shè)施等也可能在日后發(fā)生變化,因此簽約之前一定要落實(shí)清楚。

看戶型

過去的許多老戶型,過于強(qiáng)調(diào)出房率,戶型設(shè)計(jì)得往往過于直露、簡(jiǎn)陋。進(jìn)入戶門后往往沒有玄關(guān)設(shè)計(jì),廳內(nèi)景象一覽無遺,臥室、書房的私密性和安適度受到影響,現(xiàn)在買房應(yīng)避免此類戶型。

目前普遍看好的戶型設(shè)計(jì)一般都重視功能分區(qū)明確,既有層次感又不宜設(shè)置過多隔斷墻,用一條較短的走廊連接臥室和起居室,進(jìn)入戶門以后起居室分為會(huì)客和餐廳兩個(gè)區(qū)域,餐廳和廚房相連,臥室和衛(wèi)生間相連,兩者互不干擾。

住宅里不同房間的門戶朝向也很有學(xué)問。如衛(wèi)生間的門向著廳開,私密性不強(qiáng),形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小,兩者難以保持較長(zhǎng)