土地使用權(quán)競買項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

三亞市吉陽區(qū)三亞月川海月項(xiàng)目土地使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告

目錄1.項(xiàng)目概況 11.1. 項(xiàng)目名稱 11.2. 項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn) 11.3. 地塊坐落位置及環(huán)境 11.4. 評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法 22.購置地塊所建設(shè)項(xiàng)目與三亞城市發(fā)展情況分析 42.1 建設(shè)項(xiàng)目與海南省發(fā)展政策的契合度 42.2 建設(shè)項(xiàng)目與城市的發(fā)展規(guī)劃契合度 52.3 分析結(jié)論 73.市場營銷策劃 73.1 市場需求預(yù)測 73.2 產(chǎn)品策劃 94.項(xiàng)目總體規(guī)劃（用地地塊） 104.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 104.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 104.3 總圖方案 114.4 建筑設(shè)計(jì)方案 125.項(xiàng)目地塊所建設(shè)項(xiàng)目的稅收、社會(huì)效益分析 155.1.項(xiàng)目稅收效益分析 155.2.社會(huì)效益分析 155.3.項(xiàng)目與所在地互適性分析 175.4.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及措施分析 175.5.經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析結(jié)論 186.項(xiàng)目土地競買后對周邊環(huán)境的影響 187.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 19項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱三亞月川海月項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn)三亞市吉陽區(qū)地塊坐落位置及環(huán)境項(xiàng)目位置及土地面積項(xiàng)目地塊位于三亞市吉陽區(qū)新月路。距離市中心5公里，鳳凰機(jī)場15公里，火車站8公里，鹿回頭角12公里，亞龍灣10公里，海棠灣17公里。項(xiàng)目周邊交通環(huán)境良好。項(xiàng)目地塊總用地面積為8203.7平方米（約為12.3畝），項(xiàng)目單位計(jì)劃購置原項(xiàng)目70%土地使用權(quán)，項(xiàng)目地塊在三亞市吉陽區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中，用地性質(zhì)為其他普通商品住房用地。項(xiàng)目地塊位置圖項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)地三亞市吉陽區(qū)，自2010年開始，海南建設(shè)國際旅游島正式上升為國家戰(zhàn)略，三亞房地產(chǎn)抓住此機(jī)遇，無論是在成交量還是均價(jià)方面，都達(dá)到了近幾年來的巔峰狀態(tài)。且近年來海南房地產(chǎn)市場受到全國購房者的青睞，三亞市內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，市內(nèi)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。據(jù)數(shù)據(jù)顯示：2017年，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資549.76億元，同比增長34.1%，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)較快增長態(tài)勢。全年商品房銷售面積213.79萬平方米，同比增長41.1%。全年房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)向好走勢反映出三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境和發(fā)展的穩(wěn)定性。項(xiàng)目地塊建設(shè)內(nèi)容為旅游居住建設(shè)，目前已經(jīng)開工建設(shè)，總建筑面積為37110㎡，目前項(xiàng)目園區(qū)住宅已初具規(guī)模，本地塊是吉陽區(qū)核心商業(yè)住宅地塊，是三亞市乃至海南省市民翹首以待的重頭戲。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析圖 評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法評(píng)價(jià)指標(biāo)土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)以及接受該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。用四個(gè)指標(biāo)來反映即：土地最高限價(jià)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值、加權(quán)平均值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率（成功的可能性）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決策方案供投資者決策。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。決策方法決策可以按以下步驟進(jìn)行，企業(yè)先確定目標(biāo)收益率--基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低。因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。從土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。此時(shí)可能有多個(gè)方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”作出決策。排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”很大時(shí)說明方案的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”都很小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來最后定奪。“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機(jī)會(huì)就越小。到底多大才合適，各個(gè)決策者沒有一個(gè)統(tǒng)一的尺度，還是與投資者對獲得該地塊的迫及程度有關(guān)。購置地塊所建設(shè)項(xiàng)目與三亞城市發(fā)展情況分析建設(shè)項(xiàng)目與海南省發(fā)展政策的契合度2011年隨著國際旅游島政策的落實(shí)實(shí)施，交通、基礎(chǔ)設(shè)施、旅游吸引點(diǎn)等的建設(shè)，將進(jìn)一步刺激當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)也是其中較大的受益板塊，經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的快速發(fā)展，將為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場釋放更大的需求空間。海南具有不可替代的、獨(dú)特的自然資源和風(fēng)土人情，吸引了眾多中外人士前來度假和置業(yè)，使海南島知名度顯著提升，“度假天堂”地位凸顯。這使海南旅游居住業(yè)快速發(fā)展，具有廣闊的發(fā)展前景和市場需求。中央宏觀調(diào)控使海南房地產(chǎn)大幅波動(dòng)得到抑制，在宏觀調(diào)控的背景下，海南房地產(chǎn)更加理性、更加穩(wěn)健發(fā)展。海南旅游居住業(yè)的發(fā)展由于其獨(dú)特的旅游資源、生態(tài)環(huán)境資源，有異于國內(nèi)其他地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)，將會(huì)被眾多發(fā)展商和消費(fèi)者高度關(guān)注。其銷售對象有一半以上在島外，因此旅游居住持續(xù)增長的空間仍比較可觀。近幾年海南經(jīng)營性土地出讓的面積和出讓收入在全國的比重都在1%以內(nèi)，這表明海南的土地市場總體上規(guī)范、有序、理性。按照目前的建設(shè)力度，海南每年需要投放的土地資源不超過全省陸域面積的千分之一，應(yīng)當(dāng)是可持續(xù)的。2010年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持較快發(fā)展勢頭，體現(xiàn)出海南作為建設(shè)中的國際旅游島和最佳人居環(huán)境地，對樓市投資者和消費(fèi)者的吸引力越來越強(qiáng)。統(tǒng)計(jì)顯示，三亞房地產(chǎn)樓盤87%由島外人士購買，海口的樓盤80%由島外人士購買，內(nèi)地購房者成為海南購房的主力軍，而且這支隊(duì)伍呈不斷擴(kuò)大之勢；海外及港澳臺(tái)地區(qū)的購房比例也在日益擴(kuò)大，他們已經(jīng)占到三亞市高檔公寓樓銷售量的10%；近年來，韓國、俄羅斯、歐美等國家和地區(qū)的游客以每年50%的比例在增加，旅游產(chǎn)業(yè)的國際化、全球化趨勢明顯，“要把海南辦成全國人民的后花園”這一設(shè)想，正在成為現(xiàn)實(shí)，并在向國際性花園挺進(jìn)。建設(shè)項(xiàng)目與城市的發(fā)展規(guī)劃契合度項(xiàng)目建設(shè)符合三亞市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的基本要求在《三亞市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》（2016-2020）中提出放大三亞的旅游業(yè)優(yōu)勢，采取“旅游+”的發(fā)展模式，推動(dòng)旅游業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合創(chuàng)新發(fā)展，打造全域旅游。認(rèn)真實(shí)施《三亞市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，加快推進(jìn)旅游國際化進(jìn)程。旅游業(yè)是三亞“十三五”期間的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，擔(dān)負(fù)著引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)起飛和社會(huì)繁榮的雙重職責(zé)。應(yīng)以建設(shè)國際性熱帶濱海旅游城市為目標(biāo)，以市場導(dǎo)向?yàn)樵瓌t，以追求更大經(jīng)濟(jì)效益為主要杠桿，積極創(chuàng)建最佳人居環(huán)境，打造“國際三亞”、“國家三亞”及“幸福三亞”。以創(chuàng)旅游品牌為核心，提高旅游服務(wù)檔次，創(chuàng)新旅游產(chǎn)品內(nèi)容，下大力氣打造高品位、高檔次、在國內(nèi)國際具有較高聲譽(yù)的特色旅游景區(qū)和旅游產(chǎn)品，盡快形成旅游業(yè)的規(guī)模效益，推動(dòng)由旅游觀光向休閑度假，由單一的娛樂場所、娛樂項(xiàng)目向復(fù)合式、多功能、多層次的娛樂基地發(fā)展，促進(jìn)旅游業(yè)從數(shù)量型向效益型轉(zhuǎn)變，努力將三亞建設(shè)成為中國13億人口的度假天堂、中國最佳旅游城市和亞洲一流、國際知名的旅游度假目的地。加大宣傳促銷力度，做好“生態(tài)、美麗、休閑、健康”四篇文章，完善“吃、住、行、游、娛、購、健、美、學(xué)”九要素，在鞏固國內(nèi)市場的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大港澳臺(tái)、日韓俄及東南亞市場，積極開發(fā)歐美市場。加速旅游業(yè)轉(zhuǎn)型增效，推進(jìn)形成“東、西、南、北、中”放射狀旅游空間新格局，加速旅游產(chǎn)品的升級(jí)改造。加快濱海老景區(qū)的改造和擴(kuò)建，全面提升其檔次和品位，高規(guī)格、高品位開發(fā)新景區(qū)、景點(diǎn)，進(jìn)一步增強(qiáng)景區(qū)、景點(diǎn)的旅游吸引力。配套完善南山文化旅游區(qū)和愛心大世界景區(qū)功能，改造擴(kuò)建天涯海角等傳統(tǒng)景區(qū)景點(diǎn)，加快推進(jìn)紅塘灣、三亞灣開發(fā)建設(shè)，深度挖掘崖城孔廟等歷史文化項(xiàng)目，打造西部旅游觀光走廊。高水平、高質(zhì)量開發(fā)亞龍灣、海棠灣，建設(shè)國際一流的濱海旅游度假目的地，打造東部旅游度假休閑帶。利用豐富的熱帶森林和地?zé)豳Y源，推進(jìn)羊欄、半嶺水庫、南田旅游區(qū)森林浴和溫泉項(xiàng)目建設(shè)，打造北部康復(fù)療養(yǎng)度假區(qū)。以將游客引入市區(qū)消費(fèi)為目標(biāo)，加快完善旅游配套功能，重點(diǎn)推進(jìn)時(shí)代海岸、陽光海岸等項(xiàng)目建設(shè)，打造獨(dú)具特色的集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的不夜城，培養(yǎng)旅游核心消費(fèi)區(qū)，構(gòu)建覆蓋城區(qū)包括鹿回頭、大東海、公園、廣場在內(nèi)的以旅游消費(fèi)、大眾休閑游憩為主題的中部旅游綜合區(qū)。推動(dòng)濱海旅游從沿岸向海島、海洋拓展，繼續(xù)開發(fā)和完善蜈支洲島、西島景區(qū)旅游設(shè)施和項(xiàng)目建設(shè)，構(gòu)建“六大灣、六海島、海上航線”交相輝映的南部海上旅游區(qū)，實(shí)現(xiàn)“海上看三亞、海上游三亞”的戰(zhàn)略目標(biāo)，開辟旅游新天地。本項(xiàng)目將海南獨(dú)一無二的熱帶氣候、環(huán)境等旅游資源，與房地產(chǎn)融合在一起是海南建設(shè)國際旅游島的客觀需求，具有廣闊的發(fā)展前景。從目前旅游居住開發(fā)的情況看，三亞、?？凇偤Ｒ劳袕?qiáng)勢的旅游資源，結(jié)合自身的城市配套優(yōu)勢，已成為海南旅游居住市場發(fā)展的主力城市，并將這種以城市資源為賣點(diǎn)的居住地產(chǎn)、度假地產(chǎn)帶入高速發(fā)展時(shí)期。海南建設(shè)國際旅游島已成為國家的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)旅游業(yè)由“觀光旅游”向“度假旅游”轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了旅游居住市場的轉(zhuǎn)型升級(jí)。作為全國唯一的熱帶島嶼，海南旅游居住業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，一定會(huì)呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。因此，本項(xiàng)目建設(shè)符合《三亞市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》（2016-2020）關(guān)于旅游、文化產(chǎn)業(yè)方面的規(guī)劃要求。項(xiàng)目的建設(shè)符合三亞市總體規(guī)劃及三亞中心地區(qū)規(guī)劃要求項(xiàng)目建設(shè)符合三亞市城市總體規(guī)劃的要求在《三亞市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》中指出三亞市城市發(fā)展總體目標(biāo)：世界著名、亞洲一流的國際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市，中國生態(tài)文明建設(shè)的示范基地和宜居城市，海南省改革創(chuàng)新和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)驗(yàn)示范區(qū)。努力把三亞市建設(shè)成為旅游度假勝地、文化源地、創(chuàng)新創(chuàng)意高地。本項(xiàng)目選址位于三亞市新月路，臨近迎賓路，項(xiàng)目為旅游居住項(xiàng)目，項(xiàng)目在建設(shè)過程中，充分發(fā)掘以及融入當(dāng)?shù)匚幕?，加快三亞旅游居住市場的發(fā)展，項(xiàng)目的建設(shè)符合《三亞市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》中“努力把三亞市建設(shè)成為旅游度假勝地、文化源地、創(chuàng)新創(chuàng)意高地”中的規(guī)劃要求。項(xiàng)目建設(shè)符合三亞市中心地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃需求三亞市總體發(fā)展發(fā)展策略：發(fā)展新城區(qū)，塑造城市新中心；疏解優(yōu)化老城，完善旅游及各類公共設(shè)施；保護(hù)優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，營造風(fēng)景旅游城市優(yōu)美的風(fēng)貌意境。規(guī)劃形成“一心五片，特色組團(tuán)”的總體空間結(jié)構(gòu)，“一心”指三亞灣城市活力中心；“五片”指河西、河?xùn)|、鹿回頭及大東海、海坡、月川—荔枝溝—抱坡嶺等五個(gè)片區(qū)；“特色組團(tuán)”指榆林、紅沙、迎賓路中段、田獨(dú)等相對獨(dú)立的組團(tuán)。因此，本項(xiàng)目符合三亞市中心地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。分析結(jié)論從對發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策兩個(gè)方面的分析，本項(xiàng)目符合國家和地方的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策的要求，能滿足行業(yè)準(zhǔn)入的條件，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。建議各級(jí)政府，主管部門推行有力的保障措施以確保項(xiàng)目的可行性。市場營銷策劃市場需求預(yù)測用地要求及產(chǎn)品定位項(xiàng)目用地性質(zhì)為普通商品住房用地。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主體建筑主要3棟建筑。其中1棟為16層，其余兩棟為26層，各棟建筑首層為商業(yè)區(qū)，其余為住宅。市場行情與需求預(yù)測三亞樓市情況分析自2016年底至今年以來，受內(nèi)地霧霾天氣、三亞市棚戶區(qū)改造、上年同期商品房銷售量相對較低，對比基數(shù)偏小，加上今年以來三亞市對商品房價(jià)格的調(diào)控等因素影響，購房需求有所釋放，推動(dòng)三亞房地產(chǎn)市場大幅增長。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資261.6億元，同比增長19.8%;全市房屋銷售面積141.16萬平方米，同比增長60.5%。三亞一直以來都是購房者對海南置業(yè)的熱門之選，上半年三亞以60-90平中小戶型成交為主，成交均價(jià)領(lǐng)跑全省，熱門區(qū)域單價(jià)集中在2萬-3萬/平。市區(qū)內(nèi)的樓盤從年前的22000元/平漲至33000元/平的大多數(shù)房源售罄，甚至高達(dá)4萬/平的價(jià)格的房子也備受青睞。越來越高的房價(jià)會(huì)推高當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)消費(fèi)，省外客戶仍是購房主力軍，對當(dāng)?shù)氐木用裥纬煞浅４蟮膲毫ΑＨ齺喎康禺a(chǎn)市場發(fā)展前景（一）調(diào)控政策引導(dǎo)合理住房需求。今年以來，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策措施不斷出臺(tái)和實(shí)施，有利于限制三亞市炒房投機(jī)需求，遏制房價(jià)過快上漲，這將使今年全市商品房銷售市場更加趨于理性，保持平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢。（二）保障性住房建設(shè)將成為三亞市房地產(chǎn)市場內(nèi)部穩(wěn)定器。近年來，三亞市不斷加快棚戶區(qū)改造力度，目前三亞市2017年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目共35個(gè)，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)的有17個(gè)，其中棚戶區(qū)改造安置項(xiàng)目已動(dòng)工7個(gè)。隨著棚戶區(qū)改造的不斷推進(jìn)，保障性安置區(qū)建設(shè)進(jìn)度的加快，將成為三亞市房地產(chǎn)建設(shè)投資和市場供給的重要支柱，與商品房相互作用，為三亞市構(gòu)建起平穩(wěn)協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場起到重要作用。（三）房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長。在近年來國內(nèi)霧霾天氣與三亞良好空氣質(zhì)量的對比下和在部分樓盤促銷策略的促進(jìn)下，憑借良好的自然資源和理想的人居環(huán)境，以及棚改居民的需求釋放，預(yù)計(jì)三亞市下半年房地產(chǎn)銷售市場依然會(huì)保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢產(chǎn)品策劃土地規(guī)劃用途項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)住宅用建筑，規(guī)劃用地面積8203.7㎡。土地競買價(jià)格項(xiàng)目計(jì)劃購買70%土地使用權(quán)，計(jì)劃購置價(jià)格約6000.00萬元。項(xiàng)目擬建規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)主體建筑為3棟建筑，其中1棟為16層，總高59.7米（出讓方自留出租），2、3棟為26層，總高80米（本項(xiàng)目購置地塊地上建設(shè)內(nèi)容），其中2、3棟建設(shè)總投資約22300.00萬元，由本單位進(jìn)行再投資建設(shè)。各建筑一、二層均為公共建筑，三層及以上為住宅用房，總建筑面積為37110㎡，其中計(jì)容建筑面積29377㎡，不計(jì)容建筑面積7733㎡。戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目住宅建筑戶型設(shè)計(jì)主要分為三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)四種。其中1棟住宅戶型分為一室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)兩種，戶型面積從70~90㎡不等；2、3棟住宅戶型分為三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)兩種，戶型面積為90~106㎡不等。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)功能分區(qū)明確，流線合理實(shí)用。結(jié)合戶型所在不同位置與享有的景觀差異，精心設(shè)計(jì)每個(gè)面積段的戶型，總體上做到隨著戶型面積的增大，客廳、餐廳、主臥的舒適度增加；盡量壓縮公攤面積，提高得房率；套內(nèi)形成南北通透并有良好的通風(fēng)和采光，以保證室內(nèi)的空氣衛(wèi)生。競爭能力分析與決策剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價(jià)提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價(jià)格向下波動(dòng)競買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目總體規(guī)劃（用地地塊）規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月）；（2）《城市規(guī)劃編制辦法》（建設(shè)部2005年10月發(fā)布）；（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93，2002年版）；（4）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50220-95）；（5）《城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》（GB50337-2003）；（6）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）；（7）《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50763-2012）；（8）海南省相關(guān)技術(shù)規(guī)定。規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）以三亞市政府關(guān)于本地塊規(guī)劃指標(biāo)批復(fù)的內(nèi)容為依據(jù)，充分結(jié)合該區(qū)建設(shè)特點(diǎn)，因地制宜，合理布局，建立功能完善合理的現(xiàn)代化度假居住小區(qū)。（2）體現(xiàn)以人為本的理念，通過主次入口位置設(shè)計(jì)、綠地空間、步行空間和建筑空間的綜合配置和協(xié)調(diào)，創(chuàng)造具有較強(qiáng)可識(shí)別性和宜人的社區(qū)環(huán)境。（3）體現(xiàn)規(guī)劃的美學(xué)原則，通過城市設(shè)計(jì)景觀元素精確而合理的安排，以及富有想象力的創(chuàng)造，形成優(yōu)秀的社區(qū)環(huán)境景觀。總圖方案（1）總平面布置建筑布局根據(jù)用地地形由東向西按照“一”字型均勻分布3棟建筑，建筑間分別采用泳池、噴泉廣場進(jìn)行分隔。建筑整體采用采用板式結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)類型房間采光好、南北通透、通風(fēng)效果好，非常適宜居住。各建筑一、二層作為商業(yè)用途，其余為住宅用房。（2）交通組織設(shè)計(jì)交通體系規(guī)劃構(gòu)思采用人車分行，車流盡量簡潔明了，步行環(huán)境安靜、安全，做到自成體系，互不干擾。1）項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)2個(gè)交通出入口，其中一個(gè)位于地塊西北中間位置，與城市交通要道月圓中路連接；另一個(gè)位于地塊南側(cè)，與城市交通要道月宮路銜接。2）區(qū)內(nèi)車行道采用環(huán)形布置，由地塊西北大門處為起點(diǎn)，由北向南環(huán)繞地塊周邊，至南側(cè)大門處為終點(diǎn)，既簡化了車行道路布置，又減少了行車對小區(qū)內(nèi)住戶的影響；小區(qū)建筑北側(cè)為商業(yè)步行街，步行街于區(qū)內(nèi)由東向西沿各建筑邊線布置成直線，讓住戶游客購物的同時(shí)還能享受周邊優(yōu)美景色；小區(qū)建筑南側(cè)為人行步道，于區(qū)內(nèi)由東向西沿各建筑邊線進(jìn)行布置，既能讓住戶遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)嘈雜的影響，又能享受區(qū)內(nèi)優(yōu)雅環(huán)境，達(dá)到身心放松的目的。3）區(qū)內(nèi)停車位分為路面綠色停車位及地下車庫停車場，路面停車位主要布置于各住宅區(qū)周邊；地下車庫建于地下建筑內(nèi)，車庫設(shè)兩個(gè)出入口，分別位于小區(qū)兩個(gè)大門附近。（3）景觀設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)采用東南亞風(fēng)格，注重和建筑風(fēng)格和空間的有機(jī)結(jié)合。設(shè)計(jì)理念概括為“融合與滲透”，強(qiáng)調(diào)建筑與周邊自然環(huán)境的相互融合，以此達(dá)到集居住度假于一體的景觀空間品質(zhì)。（4）消防布置小區(qū)注重建筑、景觀同時(shí)也保障著消防安全。區(qū)內(nèi)車行道、商業(yè)步道及觀景大道總體形成環(huán)路連接，緊急時(shí)可通過消防車，以確保消防車可達(dá)到每一棟住宅進(jìn)行撲救。（三）建筑工程方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》房屋建筑部分（2009年版）；（2）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）；（3）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）；（4）《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ75-2012）；（5）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2001年版）（GB50222-95）；（6）《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（GB50345-2012）；（7）《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50763-2012）；（8）各專業(yè)有關(guān)的國家規(guī)范；（9）海南省相關(guān)的其他法規(guī)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；（10）業(yè)主提供的有關(guān)資料及現(xiàn)場勘查的其他相關(guān)資料。建筑設(shè)計(jì)方案（1）總平面布局建筑布局根據(jù)用地地形由東向西按照“一”字型均勻分布3棟建筑，建筑間分別采用泳池、噴泉廣場進(jìn)行分隔。建筑整體采用采用板式結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)類型房間采光好、南北通透、通風(fēng)效果好，非常適宜居住。各建筑一、二層作為商業(yè)用途，其余為住宅用房。（2）平面設(shè)計(jì)地上建筑：本項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)主體建筑為3棟建筑，其中1棟為16層，總高59.7米，2、3棟為26層，總高80米。各建筑一、二層均為公共建筑，采用聯(lián)體結(jié)構(gòu)，用于商業(yè)用途。建筑首層層高5.1米，布置各商業(yè)店鋪、消防控制室、門衛(wèi)室、公共衛(wèi)生間等；二層為架空層，層高4.1米，分別布置休閑園區(qū)、童趣區(qū)、噴泉廣場區(qū)、泳池區(qū)、健身區(qū)，以及物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、公共衛(wèi)生間等。三層及以上為住宅用房，其中1棟各層層高3.5米，2、3棟各層層高2.9米。各層按住宅功能進(jìn)行布置。各建筑屋頂分別布置電梯機(jī)房、消防水箱等。地下建筑：地下建筑按功能設(shè)有停車庫、變配電室、發(fā)電機(jī)房、設(shè)備機(jī)房、水泵房、生活水池、消防水池；安全設(shè)施設(shè)防火分區(qū)、自動(dòng)噴淋、機(jī)械通風(fēng)及人防工程等。地下車庫共設(shè)停車位256個(gè)，車庫設(shè)兩個(gè)出入口，分別位于小區(qū)兩個(gè)大門附近。（3）立面設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，建筑立面以白色、黃色等淺色素雅色調(diào)為主，分隔線采用深暖色。立面提取新古典建筑的裝飾元素運(yùn)用到建筑的柱式、裝飾線條以及鐵藝裝飾，通過這一系列元素的重組和搭配強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感和雕塑感，體現(xiàn)莊重大氣的建筑場所精神。建筑群體建筑高度的控制滿足景觀的需求，達(dá)到良好的通風(fēng)采光效果。（4）裝修方案內(nèi)裝修按一般商品房標(biāo)準(zhǔn)裝修。外裝修：建筑外墻以灰白為主色調(diào)，外墻材料以黃金麻和銹石黃的花崗石為主，金屬鐵藝裝飾，鋁合金窗框、藍(lán)灰色玻璃。樓面以耐磨、防滑地磚為主。（5）無障礙設(shè)計(jì)無障礙設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)在科學(xué)技術(shù)高度發(fā)展的現(xiàn)代社會(huì)，一切有關(guān)人類衣食住行的公共空間環(huán)境以及各類建筑設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃設(shè)計(jì)，都必須充分考慮具有不同程度生理傷殘缺陷者和正?；顒?dòng)能力衰退者（如殘疾人、老年人）群眾的使用需求，配備能夠應(yīng)答、滿足這些需求的服務(wù)功能與裝置，營造出一個(gè)充滿愛與關(guān)懷、切實(shí)保障人類安全、方便、舒適的現(xiàn)代生活環(huán)境。1）商鋪、住宅入口處均設(shè)計(jì)專用無障礙入口坡道，坡度為1/12。2）小區(qū)所有住宅樓均裝設(shè)電梯，其入口處均設(shè)計(jì)專用無障礙入口坡道，坡度為坡度為1/12，其坡道寬度、平臺(tái)寬度及扶手高度均按規(guī)范要求設(shè)計(jì)。電梯按無障礙電梯設(shè)計(jì)。3）無障礙電梯：適合乘輪椅者、視殘者或擔(dān)架床可進(jìn)入和使用的電梯。電梯門開啟凈寬大于或等于0.80m；轎廂深度大于或等于1.40m，寬度大于或等于1.10m；轎廂正面和側(cè)面應(yīng)設(shè)高0.80-0.85m的扶手；轎廂側(cè)面應(yīng)設(shè)高0.90-1.10m帶盲文的選層按鈕；轎廂正面高0.90m處至頂部應(yīng)安裝鏡子；轎廂上、下運(yùn)行及到達(dá)應(yīng)有清晰顯示和報(bào)層音響。4）無障礙住房：根據(jù)無障礙環(huán)境建設(shè)的用途和目的，無障礙設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮其所獲得的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的原則，故本工程的無障礙住房套型設(shè)置選擇待甲方確定后，再由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行套型轉(zhuǎn)換二次設(shè)計(jì)。5）無障礙洗手間：使用推拉移動(dòng)門，門寬不低于800mm，并在門上安裝橫向拉手，便于乘坐輪椅者開啟或關(guān)閉。無障礙衛(wèi)生間內(nèi)部空間要大于1.5m*1.5m，利于輪椅回旋。同時(shí)配備安全扶手，座便器扶手離地高700mm，間距寬度700-800mm，小便器扶手離地1180mm，臺(tái)盆扶手離地850mm。衛(wèi)生潔具配套采用專用無障礙潔具，男士小便器采用低位小便器，高度小于450mm，座便器采用無水箱的座便器，高度450mm；臺(tái)盆使用掛盆或者半柱盆，腳下利于輪椅地步進(jìn)入，高度800mm。（7）附屬設(shè)施1）道路廣場道路采用城市型道路斷面形式，水泥混凝土剛性路面。機(jī)動(dòng)道寬度為7米，商業(yè)步行街及小區(qū)人行道寬度為4米，項(xiàng)目道路廣場的建設(shè)總面積約2461㎡。2）綠化本項(xiàng)目綠化注重海南本土特色樹種和草種的選擇，創(chuàng)造海南特色的綠化植物群落。綠化的建設(shè)面積約為3407.7㎡。3）地面停車位區(qū)內(nèi)建設(shè)地上綠色生態(tài)停車位28個(gè)，地面停車車位尺寸采用2.5×5。項(xiàng)目地塊所建設(shè)項(xiàng)目的稅收、社會(huì)效益分析5.1.項(xiàng)目稅收效益分析根據(jù)海南省有關(guān)稅收政策，項(xiàng)目城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目土地競買后共計(jì)繳納稅金約120萬元。5.2.社會(huì)效益分析1、項(xiàng)目的實(shí)施對當(dāng)?shù)氐挠绊懕卷?xiàng)目建設(shè)高檔住宅小區(qū)在提升城市形象，改善地方旅游環(huán)境、投資環(huán)境，促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，提升城市人口素質(zhì)，滿足高層次消費(fèi)需求方面能夠發(fā)揮作用。建設(shè)高檔住宅小區(qū)，在一定程度上也反映了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展良好態(tài)勢與市場前景，有利于現(xiàn)代和諧居住區(qū)的構(gòu)建，并輻射示范三亞各社區(qū)建設(shè)，形成綜合效益的放大效應(yīng)。項(xiàng)目的建成后，可為當(dāng)?shù)亟鉀Q290戶約1015人居住問題。而且項(xiàng)目的運(yùn)營將設(shè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理人員優(yōu)先從月川社區(qū)聘請，直接帶動(dòng)月川社區(qū)20位居民就業(yè)；項(xiàng)目建筑首層設(shè)有商業(yè)設(shè)施，將間接帶動(dòng)近100位社區(qū)居民參與商業(yè)的經(jīng)營，對解決月川社區(qū)富余勞動(dòng)力的就業(yè)問題將產(chǎn)生良好的效益。2、對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響本項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)帶動(dòng)流動(dòng)人口的增加和旅游者數(shù)量的增多，將拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)有利于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，促進(jìn)商業(yè)文化等新型文化業(yè)態(tài)發(fā)展，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)。此外，本項(xiàng)目建設(shè)大部分所用的建筑材料和部分設(shè)備將由項(xiàng)目所在地（或周邊地區(qū)）供應(yīng)，這將給當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)帶來豐厚的利潤和發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)項(xiàng)目施工隊(duì)伍在缺人手時(shí)，也可從當(dāng)?shù)馗挥鄤趧?dòng)力中臨時(shí)聘請，間接創(chuàng)造部分社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，從而促進(jìn)項(xiàng)目影響區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮。3、充分發(fā)揮海南建設(shè)國際旅游島的輻射和帶動(dòng)效應(yīng)海南建設(shè)國際旅游島借助國際視野和國際經(jīng)驗(yàn)及國際化思路和理念，向國際市場、打造真正具有國際水準(zhǔn)的旅游產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)海南島建設(shè)成為國際旅游島的宏偉目標(biāo)。海南建設(shè)國際旅游島是海南社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有里程碑意義的重大決策，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、推進(jìn)區(qū)域旅游與發(fā)展無疑是巨大的。清醒地認(rèn)識(shí)到海南建設(shè)的天時(shí)地利和機(jī)遇，分析資源的稀缺性，把有限的資源配置好，最大限度的開發(fā)島內(nèi)外市場，去爭取機(jī)會(huì)，把握這次機(jī)會(huì)，必將取得理想的豐碩成果。項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南國際旅游島的建設(shè)潮流，將利用建設(shè)海南國際旅游島的品牌和聚集效應(yīng)，通過項(xiàng)目的建設(shè)和營運(yùn)，帶動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)地周邊地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。5.3.項(xiàng)目與所在地互適性分析互適性分析主要是分析預(yù)測項(xiàng)目能否為當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接納，以及當(dāng)?shù)卣?、居民支持?xiàng)目存在與發(fā)展的程度，考察項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系。1、該項(xiàng)目與區(qū)域社會(huì)環(huán)境的適應(yīng)性本項(xiàng)目建設(shè)不僅可以完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化投資環(huán)境，而且達(dá)到了生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，本項(xiàng)目的建設(shè)綠化、美化周圍環(huán)境，這樣，必