REITs投資手冊(cè)（二）：房地產(chǎn)“類REITs”篇

正文目錄

1.地產(chǎn)行業(yè)融資市場(chǎng)情況如何？............................................................6

1.1.“房住不炒”保持定力，理性看待疫情下“一城一策”政策微調(diào)...........................6

12傳統(tǒng)融資未見實(shí)質(zhì)性放松，地產(chǎn)行業(yè)急需創(chuàng)新融資手段..............................7

1.3.類REITs產(chǎn)品盤活存量資產(chǎn)、出表可操作性優(yōu)勢(shì)凸顯..................................9

2.REITS在中國的發(fā)展情況如何？...........................................................9

2.1.此次公募REITs推出前，發(fā)展面臨著多重阻礙........................................9

22政策瓶頸催生"類REITs”,模式創(chuàng)新方興未艾.........................................10

2.3國內(nèi)已發(fā)行“類REITs”產(chǎn)品平均收益率達(dá)5.96%..............................................................................13

3.“類REITs”產(chǎn)品有何特征？..............................................................14

3.1.“類REITs''與其他地產(chǎn)融資方式對(duì)比有何區(qū)別？.....................................14

32交易架構(gòu)設(shè)計(jì)：權(quán)益型“類REITs”通過股債結(jié)合控制間接持有資產(chǎn)的物權(quán)..............15

3.3.交易架構(gòu)設(shè)計(jì)：抵押型“類REITs”只獲得資產(chǎn)的抵押權(quán)...............................17

3.4.避險(xiǎn)條款：雙SPV架構(gòu)/三SPV架構(gòu)/股債結(jié)合.......................................18

3.5.稅收籌劃：收購標(biāo)的物業(yè)/委托貸款/反向合并........................................19

4.國內(nèi)“類REITs”有哪些經(jīng)典案例？.......................................................20

4.1權(quán)益型“類REITs”：恒泰浩睿一海航浦發(fā)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃......................20

42抵押型“類REITs”：北京銀泰中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃..................................23

4.3.儲(chǔ)架發(fā)行“類REITs”：中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃........25

5.國內(nèi)房地產(chǎn)“類REITs”預(yù)計(jì)有多大發(fā)行空間？............................................28

5.LABS增長(zhǎng)規(guī)模視角："類REITs”新增發(fā)行額約為1.18萬億............................28

5.2.房地產(chǎn)開發(fā)投資視角：“類REITs”每年的發(fā)行額約為1.25萬億元......................28

5.3.經(jīng)營性物業(yè)租金視角：市場(chǎng)可發(fā)行“類REITs”達(dá)4.9萬億.............................29

6.風(fēng)險(xiǎn)提示：...............................................................................31

圖表目錄

圖1:房地產(chǎn)投資增速下行（單位：億元）....................................................................6

圖2:地產(chǎn)債券發(fā)行數(shù)量減少（單位：只，％）............................................................8

圖3:地產(chǎn)債券融資規(guī)模萎縮（單位：億元，%）..............................................................8

圖4:房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速走低（單位：億元）...........................................................8

圖5:地產(chǎn)集合信托規(guī)模萎縮、收益率走低（單位：億元）....................................................8

圖6:房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源（單位：%）..................................................................8

圖7:證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的地產(chǎn)上市公司股票增發(fā)數(shù)量減少（單位：起）..............................................8

圖8:地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率近三年情況（單位：％）...........................................................9

圖9:各行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比（單位：%）....................................................................9

圖10：國內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行數(shù)量（單位：只）.......................................................12

圖11:國內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行額（單位：億元）.......................................................12

圖12:國內(nèi)已發(fā)行“類REITs''收益率統(tǒng)計(jì)（單位：%）........................................................14

圖13:權(quán)益型“類REITs”交易架構(gòu)...........................................................................16

圖14:三SPV架構(gòu).........................................................................................17

圖15:抵押型“類REITs”交易架構(gòu)...........................................................................18

圖16:優(yōu)先回購和權(quán)利維持費(fèi)...............................................................................19

圖17:票面利率調(diào)整權(quán)......................................................................................19

圖18:浦發(fā)大廈項(xiàng)目交易架構(gòu)...............................................................................21

圖19:浦發(fā)大廈項(xiàng)目核心交易流程..........................................................................21

圖20:銀泰中心項(xiàng)目交易架構(gòu)...............................................................................24

圖21:銀泰中心項(xiàng)目核心交易流程..........................................................................24

圖22:保利項(xiàng)目交易架構(gòu)...................................................................................27

圖23:保利項(xiàng)目核心交易流程...............................................................................27

圖24:國內(nèi)ABS發(fā)行總額（按基礎(chǔ)資產(chǎn)分類）（單位：%）..................................................28

圖25:國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模（單位：億元）.............................................................29

圖26:國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速（單位：％）...........................................................29

圖27:2019年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源（單位：%）....................................................29

圖28:2019年全球房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源（單位：%）...................................................29

圖29:經(jīng)營性房地產(chǎn)租金總收入測(cè)算過程....................................................................30

表格目錄

表1:疫情沖擊下核心城市調(diào)控以刺激供給端為主.............................................................6

表2:2019年年中以來地產(chǎn)融資渠道調(diào)控政策.................................................................7

表3:房企不同融資渠道限制及優(yōu)劣...........................................................................9

表4:國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)REITs發(fā)展面臨的瓶頸.......................................................................10

表5:國內(nèi)REITs發(fā)展歷程..................................................................................10

表6:國內(nèi)已發(fā)行“類REITs”..........................................................................................................................................................12

表7:權(quán)益型及抵押型REITs、權(quán)益型及抵押型“類REITs”與CMBS對(duì)比......................................15

表8:“類REITs”特色條款...................................................................................18

表9:類REITs涉及稅種及節(jié)稅/避稅措施....................................................................19

表10:浦發(fā)大廈項(xiàng)目基本信息...............................................................................20

表11:浦發(fā)大廈項(xiàng)目結(jié)構(gòu)化分層安排........................................................................21

表12:浦發(fā)大廈項(xiàng)目節(jié)稅/合理避稅措施.....................................................................22

表13:浦發(fā)大廈項(xiàng)目退出方式..............................................................................22

表14:浦發(fā)大廈項(xiàng)目本息覆蓋倍數(shù)壓力測(cè)試.................................................................22

表15:銀泰中心項(xiàng)目基本信息...............................................................................23

表16:銀泰中心項(xiàng)目結(jié)構(gòu)化分層安排........................................................................24

表17:銀泰中心項(xiàng)目退出方式..............................................................................25

表18:銀泰中心項(xiàng)目?jī)?yōu)先A類證券本息覆蓋倍數(shù)壓力測(cè)試...................................................25

表19:保利項(xiàng)目基本信息...................................................................................26

表20:商場(chǎng)物業(yè)各樓層租金假設(shè)............................................................................30

表21:2018年全國15大城市年度經(jīng)營性物業(yè)租金收入（單位：億元）........................................30

表22:一線城市經(jīng)營性物業(yè)租金總收入折現(xiàn)值（單位：億元）................................................31

表23:“類REITs”發(fā)行空間.................................................................................31

1.地產(chǎn)行業(yè)融資市場(chǎng)情況如何？

1.1.“房住不炒”保持定力，理性看待疫情下“一城一策”政

策微調(diào)

“房住不炒”定力仍存，疫情并未改變地產(chǎn)政策基調(diào)。疫情沖擊下，多地出臺(tái)

“一城一策”調(diào)控措施對(duì)沖疫情對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘械呢?fù)面影響。盡管近期各地多現(xiàn)邊際放

松政策，但核心城市調(diào)控以供給端刺激為主，盡管部分三四線城市出臺(tái)了力度較大的

需求刺激政策，但由于自身城市能級(jí)限制，對(duì)于區(qū)域樓市的影響力度相對(duì)有限。4月

份中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”，疊加2020年以來駐馬店、濟(jì)南、寶雞等地放松

政策“一日游”后被監(jiān)管層召回的案例頻頻出現(xiàn)，地產(chǎn)調(diào)控整體趨緊的態(tài)勢(shì)在中美貿(mào)

易摩擦、新冠肺炎疫情兩次“黑天鵝”沖擊下并沒有實(shí)質(zhì)改變，“房住不炒”始終保

持定力。

圖1:房地產(chǎn)投資增速下行（單位：億元）

房地產(chǎn)開發(fā)歿資完成?額:累計(jì)值-----房地產(chǎn)開發(fā)投資完成獨(dú):累計(jì)同比

資料來源：Wind,研究所

表1:疫情沖擊下核心城市調(diào)控以刺激供給端為主

土地款優(yōu)

購房補(bǔ)貼惠（延疫情防控

降低首付降低房貸預(yù)售監(jiān)管預(yù)售條件公積金放房企納稅破工合理

城市信貸支持/折扣買放寬限購放松限價(jià)人才引進(jìn)期、調(diào)整相關(guān)人員

比例利率資金放松放松松延期順延

房保證金比優(yōu)惠

例）

上海VV

深圳VVVV

南京VV

杭州VV

蘇州VVVV

武漢V

青島VVV

天津VVV

合肥VV

廈門VV，V

無錫VVVVVV

西安V

濟(jì)南VVVV

貴陽VVV

東莞V

石家莊VV

南寧V

南昌VV

紹興VV

嘉興V

衡陽VV，

莆田VVV

馬鞍山V

駐馬店VVVVVVV

欽州VVVVVV

滁州VV

撫州VV

鶴壁VVVV

溫州V

江門V

湖州V

寶雞VVVV

浙江VV

江西VVV

安徽VVVV

廣西V

河南VVV

廣西V

山東V

資料來源：研究所整理（注：著色單元格代表后續(xù)政令撤回）

12傳統(tǒng)融資未見實(shí)質(zhì)性放松，地產(chǎn)行業(yè)急需創(chuàng)新融資手段

2016年以來，地產(chǎn)監(jiān)管政策持續(xù)收緊，房企融資渠道也成為了監(jiān)管層重點(diǎn)調(diào)控對(duì)

象。2018年資管新規(guī)出臺(tái)以來，非標(biāo)融資持續(xù)收縮，房企融資進(jìn)一步受限；而2019年

監(jiān)管打擊“前融”，同時(shí)進(jìn)一步規(guī)范地產(chǎn)債、地產(chǎn)美元債發(fā)行。2020年以來，盡管境

內(nèi)地產(chǎn)債、境外地產(chǎn)美元債放量，但債券募集資金用途卻始終沒有實(shí)質(zhì)性放松，而非

標(biāo)融資余額管控紅線依然沒有突破，受疫情影響銀行開發(fā)貸2020Q1增速亦持續(xù)下行。

表2:2019年年中以來地產(chǎn)融資渠道調(diào)控政策

融資渠道調(diào)控政策

開發(fā)貸各地銀行均展開銀行開發(fā)貸排查，進(jìn)行余額管理與增速管理

境內(nèi)地產(chǎn)債4月份、7月份分別流出兩份房企名單，前期“地王”較多房企要求收緊國內(nèi)公開市場(chǎng)債券融資

境外美元債7月份美元債“新規(guī)”出臺(tái)，境外發(fā)債只得用于償還境外中長(zhǎng)期債務(wù)

信托融資信托融資收緊，前融、明股實(shí)債等模式遭到嚴(yán)厲監(jiān)管，地產(chǎn)信托“余額管控”

數(shù)據(jù)來源：研究所整理

圖2:地產(chǎn)債券發(fā)行數(shù)量減少（單位：只，％）圖3:地產(chǎn)債券融資規(guī)模萎縮（單位：億元，％）

債券發(fā)行數(shù)量____同比

10001400%

900-350%

800.300%

700-250%

600.200%

500-150%

400.100%

300-50%

200-0%

100--50%

0.-100%

資料來源：Wind,研究所資料來源：Wind,研究所

圖5:地產(chǎn)集合信托規(guī)模萎縮、收益率走低（單位：億

圖4:房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速走低（單位：億元）元）

資料來源：Wind,研究所資料來源：Wind,研究所

圖7:證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的地產(chǎn)上市公司股票增發(fā)數(shù)量減少（單

圖6:房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源（單位：%）位：起）

■國內(nèi)貸款■利用外資■自籌資金,其他資金來源

資料來源：Wind,研究所資料來源：Wind,研究所

13類REITs產(chǎn)品盤活存量資產(chǎn)、出表可操作性優(yōu)勢(shì)凸顯

前一輪地產(chǎn)擴(kuò)張周期伴隨行業(yè)債務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，出于降低表觀負(fù)債率、提升自身信

用資質(zhì)、盤活存量資產(chǎn)的考慮，“出表類”資產(chǎn)證券化融資受到房企追捧。2015-

2016年地產(chǎn)行業(yè)上行周期伴隨大量房企債務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)張，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率隨之走高;

而我國地產(chǎn)行業(yè)周期由政策周期主導(dǎo)的特點(diǎn)則導(dǎo)致行業(yè)基本面明顯領(lǐng)先于債務(wù)周期下

行，調(diào)控趨緊背景下房企對(duì)于盤活存量資產(chǎn)、降低表觀負(fù)債率的訴求逐漸顯現(xiàn)。在此

背景下，房地產(chǎn)“類REITs”兼具盤活存量資產(chǎn)與出表可操作性的雙重優(yōu)勢(shì)，且目前

受政策調(diào)控及資金約束限制相對(duì)較小，受到各大房企追捧。

表3:房企不同融資渠道限制及優(yōu)劣

融資渠道調(diào)控政策

開發(fā)貸只得用于符合“四三二”的項(xiàng)目，并購貸不得用于四證不全和土地出讓金未足繳項(xiàng)目，土儲(chǔ)貸

銀行貸款

被禁止

募集資金用途多為借新還舊，地產(chǎn)公司債對(duì)于發(fā)債主體資質(zhì)有一定要求，且屬于監(jiān)管層重點(diǎn)調(diào)控融

境內(nèi)債券融資

資渠道之一

境外美元債境外發(fā)債只得用于償還境外中長(zhǎng)期債務(wù)

非標(biāo)融資、明股實(shí)債均為監(jiān)管重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，2019年中23號(hào)文原則上禁止前融，且對(duì)地產(chǎn)信托貸款進(jìn)行余額管控

購房尾款、供應(yīng)鏈

盡管無明確資金用途限制，但購房尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS調(diào)控頻率相對(duì)較高

ABS

CMBS可以盤活存量資產(chǎn)，但出表難度較大

REITs可盤活存量資產(chǎn)，且有出表可操作性，同時(shí)募集資金用途不受限制

數(shù)據(jù)來源：研究所整理

圖8:地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率近三年情況（單位：％）圖9:各行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比（單位：%）

2017Q12017Q22017Q32017Q4J2018Q112018Q2"201803

81.0%-，產(chǎn)貢債率90%-

■2018Q4"2019Ql2019Q2"2019Q3"2019Q4B2020Q1

80.5%80%-

80.0%70%-

79.5%60%-

79.0%50%-

78.5%40%-

78.0%30%-

77.5%20%-

77.0%

10%-

76.5%

0%-

76.0%-----1----1-?-----1------1-----1-----1-----1-----?-----1-----1-----1-----1-?-----1------?-----1-----1—

資料來源：Wind,研究所資料來源：Wind,研究所

2.REITs在中國的發(fā)展情況如何？

2.1.此次公募REITs推出前，發(fā)展面臨著多重阻礙

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化經(jīng)過近18年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，但市場(chǎng)上還未出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)

REITso在此次公募REITs正式推出前，國內(nèi)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)REITs遭遇的主要瓶頸有法律

法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管主體不明確、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻高和收入覆蓋比例低等

問題。

表4:國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)REITs發(fā)展面臨的瓶頸

類別內(nèi)容

《公司法》未明確REITs的法律主體地位，缺乏法律保障；

法.法翔《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》均未對(duì)REITs的權(quán)利與義務(wù)作明確

規(guī)定，《證券投資基金法》對(duì)REITs的規(guī)范體系仍在試點(diǎn)補(bǔ)充，法律真空有待填補(bǔ)；

房地產(chǎn)法律尚未形成完整體系，造成不動(dòng)產(chǎn)登記程序復(fù)雜混亂。

稅收政策稅法未對(duì)REITs作“稅收中性”規(guī)定，導(dǎo)致REITs作為中間環(huán)節(jié)被重復(fù)征稅。

監(jiān)管主體REITs監(jiān)管主體不明確，存在多頭管理問題。

只對(duì)機(jī)構(gòu)投資者開放，散戶沒有參與機(jī)會(huì)；

市場(chǎng)準(zhǔn)入

投資門檻高，每次轉(zhuǎn)讓額度多在500萬以上。

國際平均租售比（月租金/售價(jià)）約為1:200,國內(nèi)普遍租售比超過1:250,一線城市平均租

收入覆蓋售比約為1:659,房屋的經(jīng)營性收入相對(duì)于房?jī)r(jià)過低，經(jīng)營性現(xiàn)金流無法獨(dú)立覆蓋REITs承

諾利息。

22政策瓶頸催生“類REITs”，模式創(chuàng)新方興未丈

國內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)起步于2002年，隨后進(jìn)入加速發(fā)展階段。2005年，越秀

REITs赴港上市成為首只中國“REITs”產(chǎn)品。2014年，第一只模仿REITs架構(gòu)設(shè)計(jì)的

“類REITs”產(chǎn)品中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃獲準(zhǔn)發(fā)行，開啟了中國房地產(chǎn)金融的“類

REITs時(shí)代

表5:國內(nèi)REITs發(fā)展歷程

時(shí)間發(fā)展進(jìn)程

2002國內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)誕生。

銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻；

2005香港放開海外REITs發(fā)行上市，越秀REITs赴港上市；

商務(wù)部提出開放國內(nèi)REITs融資渠道。

證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)交易所REITs工作；

2006房地產(chǎn)限制外資政策發(fā)布；

國內(nèi)REITs赴港上市失敗。

2008央行表示未來擇機(jī)推出REITso

200911部委推動(dòng)REITs試點(diǎn)，北京、上海、天津試點(diǎn)抵押型“類REITs”。

20107部委發(fā)文支持REITs作為房地產(chǎn)融資渠道

匯賢產(chǎn)業(yè)信托赴港上市，首只以人民幣計(jì)價(jià)的海外REITs;

2011國投瑞銀亞太地區(qū)REITs完成合同備案，國內(nèi)首只主投REITs的專戶產(chǎn)品；

鵬華美國房地產(chǎn)基金開盤，國內(nèi)首只投資美國房地產(chǎn)的基金。

廣發(fā)美國房地產(chǎn)指數(shù)基金開盤，國內(nèi)首只美國房地產(chǎn)指數(shù)基金；

2013

開元酒店地產(chǎn)基金赴港上市，國內(nèi)首只酒店地產(chǎn)基金。

住建部等多部委要求北京、上海、廣州、深圳試點(diǎn)REITs發(fā)行與交易工作；

2014中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃發(fā)行，三年后公墓上市，為國內(nèi)首只“類REITs”；

央行提出積極穩(wěn)妥推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作；

中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批，國內(nèi)第二只“類REITs”；

住建部發(fā)指導(dǎo)意見，強(qiáng)調(diào)推動(dòng)REITs試點(diǎn)；

2015鵬華前海萬科REITs上市，國內(nèi)首只公募REITs;

類REITs新增4只，累計(jì)6只。

國務(wù)院指出支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)

2016北京銀泰中心類REITs落地，國內(nèi)首單抵押行“類REITs”；

“類REITs''新增8只，累計(jì)14只。

中共十九大報(bào)告提出加快建立租售并舉的住房制度；

高和晨曦-領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行，首單民企長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益”類

REITs”；

2017

中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲上交所無異議函，首只

央企類REITs有望發(fā)行；

“類REITs''新增16只，累計(jì)30只。

深交所指出持續(xù)推動(dòng)創(chuàng)新類REITs產(chǎn)品落地，研究推進(jìn)公募REITs;

中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，首單社區(qū)商業(yè)物業(yè)"類REITs”；

華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功設(shè)立，首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架

2018“類REITs^^;

光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第1-X期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲深交所審議通過，首單

地產(chǎn)基金儲(chǔ)架式商業(yè)REITs;

“類REITs''新增14只，累計(jì)44只，國內(nèi)還沒有標(biāo)準(zhǔn)REITs。

國家發(fā)改委支持發(fā)行有利于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的REITs等金融產(chǎn)品；

上交所指出推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃REITs;

海南省金融局起草公募REITs試點(diǎn)申請(qǐng)；

海航浦發(fā)大廈REITs成功市場(chǎng)化推出，是上交所首單類REITs項(xiàng)目，也是首單以

單一寫字樓物業(yè)為標(biāo)的資產(chǎn)的類REITs項(xiàng)目，為上交所首單類REITs項(xiàng)目成功市

2019場(chǎng)化退出案例；

中聯(lián)基金-浙商資管-滬杭甬徽杭高速資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)計(jì)劃成功設(shè)立，為首單基

礎(chǔ)設(shè)施“類REITs”；

菜鳥中聯(lián)-中國智能骨干網(wǎng)倉儲(chǔ)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過，

首單可擴(kuò)募物流倉儲(chǔ)REITs產(chǎn)品；

類REITs新增19只，累計(jì)63只，國內(nèi)還沒有標(biāo)準(zhǔn)REITs。

中國公募REITs正式推出，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)

施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》,明確了基礎(chǔ)設(shè)施

REITs試點(diǎn)的基本原則、試點(diǎn)項(xiàng)目要求和試點(diǎn)工作安排；

基礎(chǔ)設(shè)施REITs將通過“公募基金+ABS”的方式實(shí)現(xiàn)，即公募基金產(chǎn)品購買基礎(chǔ)設(shè)

2020

施資產(chǎn)支持證券，基金可在交易所上市交易，REITs將正式從私募走向公募。

金茂華福-重慶金茂瓏悅資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行，首單類UP-REITs;

深交所成立專項(xiàng)工作小組推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作

類REITs新增2只，累計(jì)65只，國內(nèi)還沒有標(biāo)準(zhǔn)REITs。

數(shù)據(jù)來源：研究所整理

截至2020年5月4日，“類REITs”產(chǎn)品呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，累計(jì)發(fā)行數(shù)65只，累

計(jì)發(fā)行總額從2014年底的96億元增至2019年底的1192億元，年復(fù)合增速高達(dá)65.5%。

迄今發(fā)行的65只產(chǎn)品均為類REITs產(chǎn)品，國內(nèi)目前還沒有標(biāo)準(zhǔn)REITs。

圖10:國內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行數(shù)量（單位:

只）圖11:國內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行額（單位：億元）

70■1400-

---------------------------?63

r"?1,192

|GAGR=99.37%r

60||1200-1GAGR=65.48%

1

50-1000-1

1441.1

40-1800-1

1301636

30?1600-1

13441

20?14400-1

1227

10-200-961

0■2110-

20142015201620r2018201920142015201620r20182019

資料來源：Wind,研究所資料來源：Wind,研究所

表6:國內(nèi)已發(fā)行“類REITs”

產(chǎn)品名稱發(fā)行時(shí)間產(chǎn)品分類交易結(jié)構(gòu)物業(yè)發(fā)行金額交易場(chǎng)所

中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃2014/4/25偏股型私募基金型寫字樓52.1深交所

中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2014/12/16偏債型私募基金型門店44.0深交所

中信華夏蘇寧云創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2015/6/29偏債型私募基金型門店33.4深交所

恒泰浩睿-海航浦發(fā)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2015/11/26偏債型私募基金型寫字樓25.0上交所

招商創(chuàng)融-天虹商場(chǎng)（一期）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2015/12/11偏股型常規(guī)結(jié)構(gòu)商場(chǎng)14.5深交所

恒泰浩睿-彩云之南酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃