綜合項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施階段

工程建設(shè)實(shí)行階段工程管理是對(duì)一種工程從概念設(shè)想到正式運(yùn)營全過程（詳細(xì)工作涉及：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、最后可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購、施工、試運(yùn)營等）進(jìn)行管理。工程實(shí)行階段業(yè)主項(xiàng)目管理則可描述為：在工程實(shí)行階段，業(yè)主項(xiàng)目部和項(xiàng)目管理人員，按照工程建設(shè)關(guān)于法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范規(guī)定，依照已訂立工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其她合同及合同性文獻(xiàn)，調(diào)動(dòng)各方面綜合資源，對(duì)項(xiàng)目工程從開工至竣工工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資及其她方面目的進(jìn)行全面控制管理過程。一、工程建設(shè)實(shí)行準(zhǔn)備階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)送條件

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備

5、施工材料和施工設(shè)備準(zhǔn)備

6、暫時(shí)用地或暫時(shí)占道手續(xù)辦理7、施工允許批文及辦理開工手續(xù)

8、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底、擬定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)9、及時(shí)委托和組織有關(guān)單位進(jìn)行定位放線，委托規(guī)劃部門進(jìn)行灰線驗(yàn)收

10、編制工程進(jìn)度籌劃11、檢查監(jiān)理單位在施工前與否已做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作

12、開工前，工程部會(huì)同監(jiān)理單位對(duì)施工單位施工準(zhǔn)備工作進(jìn)行全面檢查和控制11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及有關(guān)單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)二、工程建設(shè)實(shí)行階段當(dāng)施工單位準(zhǔn)備工作完畢后，工程部對(duì)施工單位準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查。當(dāng)準(zhǔn)備工作已所有完畢，符合開工條件，應(yīng)及時(shí)簽發(fā)施工單位《開工報(bào)告》，容許開工，否則規(guī)定施工單位盡快做好準(zhǔn)備，待條件具備后，再重新審核。（一）、工程進(jìn)度控制1、工程建設(shè)進(jìn)度控制是工程項(xiàng)目建設(shè)中與質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建設(shè)控制三大目的之一，而施工階段是工程實(shí)體形成階段。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)控制是整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制重點(diǎn)，因而施工階段進(jìn)度控制又是現(xiàn)場(chǎng)施工管理重要核心。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制與投資控制和質(zhì)量控制同樣，是項(xiàng)目施工中重點(diǎn)控制之一。它是保證施工項(xiàng)目按期完畢，合理安排資源供應(yīng)、節(jié)約工程成本重要辦法。2、施工進(jìn)度管理地位和作用：關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益；關(guān)系到社會(huì)效益實(shí)現(xiàn)。3、進(jìn)度控制基本程序：（1）、承包人編制工程總進(jìn)度籌劃、年度、月進(jìn)度籌劃、單項(xiàng)工程進(jìn)度籌劃；（2）、監(jiān)理工程師及工程部對(duì)承包人進(jìn)度籌劃進(jìn)行審批；（3）、工程部對(duì)承包人實(shí)際施工進(jìn)度進(jìn)行檢查；（4）、監(jiān)理工程師對(duì)工程施工進(jìn)度實(shí)行狀況進(jìn)行分析，對(duì)進(jìn)度延誤采用相應(yīng)組織辦法、技術(shù)辦法、合同辦法、經(jīng)濟(jì)辦法和信息管理等調(diào)節(jié)辦法。工程進(jìn)度控制基本程序承包單位編制下一期施工進(jìn)度籌劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理告知》，批示承包單位采用調(diào)節(jié)辦法嚴(yán)重偏離籌劃目的基本實(shí)現(xiàn)籌劃目的監(jiān)理工程師對(duì)進(jìn)度籌劃實(shí)行狀況進(jìn)行檢查、分析按籌劃組織實(shí)行總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進(jìn)度籌劃填寫?施工進(jìn)度籌劃報(bào)審表?承包單位編制施工總進(jìn)度籌劃填寫?施工進(jìn)度籌劃報(bào)審表?注：如總進(jìn)度籌劃為施工組織設(shè)計(jì)一某些，可不單獨(dú)審批。否總監(jiān)理工程師審批承包單位編制下一期施工進(jìn)度籌劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理告知》，批示承包單位采用調(diào)節(jié)辦法嚴(yán)重偏離籌劃目的基本實(shí)現(xiàn)籌劃目的監(jiān)理工程師對(duì)進(jìn)度籌劃實(shí)行狀況進(jìn)行檢查、分析按籌劃組織實(shí)行總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進(jìn)度籌劃填寫?施工進(jìn)度籌劃報(bào)審表?承包單位編制施工總進(jìn)度籌劃填寫?施工進(jìn)度籌劃報(bào)審表?注：如總進(jìn)度籌劃為施工組織設(shè)計(jì)一某些，可不單獨(dú)審批。否總監(jiān)理工程師審批4、工程進(jìn)度籌劃表達(dá)辦法有：（1）、單項(xiàng)工程進(jìn)度控制法；（2）、采用進(jìn)度表控制法；（3）、采用網(wǎng)絡(luò)籌劃控制法；（4）、采用工程曲線控制法。5、影響施工項(xiàng)目進(jìn)度因素由于工程項(xiàng)目施工特點(diǎn)，特別是較大和復(fù)雜施工項(xiàng)目、工期較長，影響進(jìn)度因素較多。編制籌劃和執(zhí)行控制施工進(jìn)度籌劃時(shí)必要充分結(jié)識(shí)和預(yù)計(jì)這些因素，才干克服其影響，使施工進(jìn)度盡量按籌劃進(jìn)行，當(dāng)浮現(xiàn)偏差時(shí)，應(yīng)考慮關(guān)于影響因素，分析產(chǎn)生因素。其重要影響因素有：

（1）、關(guān)于單位影響：施工項(xiàng)目重要施工單位對(duì)施工進(jìn)度起決定性作用，但是建設(shè)單位與業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、銀行信貸單位、材料設(shè)備供應(yīng)部門、運(yùn)送部門、水、電供應(yīng)部門及政府關(guān)于主管部門都也許給施工某些方面導(dǎo)致困難而影響施工進(jìn)度。其中設(shè)計(jì)單位圖紙不及時(shí)和有錯(cuò)誤以及關(guān)于部門或業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案變動(dòng)是經(jīng)常發(fā)生和影響最大因素。材料和設(shè)備不能按期供應(yīng)，或質(zhì)量、規(guī)格不符合規(guī)定，都將使施工停頓。資金不能保證也會(huì)使施工進(jìn)度中斷或速度減慢等。

（2）、施工條件變化：施工申工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘查設(shè)計(jì)不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣氣候、暴雨、高溫和洪水等都對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響、導(dǎo)致暫時(shí)停工或破壞。

（3）、技術(shù)失誤：施工單位采用技術(shù)辦法不當(dāng)，施工中發(fā)生技術(shù)事故;應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新構(gòu)造缺少經(jīng)驗(yàn)，不能保證質(zhì)量等都要影響施工進(jìn)度。

（4）、施工組織管理不利：流水施工組織不合理、勞動(dòng)力和施工機(jī)械調(diào)配不當(dāng)、施工平面布置不合理等將影響施工迸度籌劃執(zhí)行。

（5）、意外事件浮現(xiàn)：施工中如果浮現(xiàn)意外事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重自然災(zāi)害、火災(zāi)、重大工程事故、工人罷工等都會(huì)影響施工進(jìn)度籌劃。總之，施工進(jìn)度控制是技術(shù)性規(guī)定較強(qiáng)工作，不但規(guī)定施工管理人員要掌握施工組織設(shè)計(jì)編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動(dòng)定額與工程預(yù)算定額、技術(shù)方案方面知識(shí)，并熟悉有關(guān)專業(yè)知識(shí)，如建筑設(shè)計(jì)、建筑材料《合同法》等建筑法規(guī)知識(shí)，此外還規(guī)定細(xì)心收集和整頓關(guān)于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、自然災(zāi)害等資料。在工程項(xiàng)目實(shí)行過程中，進(jìn)度控制就是通過不斷地籌劃、執(zhí)行、檢查、分析和調(diào)節(jié)動(dòng)態(tài)循環(huán)，因而做好施工進(jìn)度籌劃與銜接，跟蹤檢查施工進(jìn)度籌劃執(zhí)行狀況，在必要時(shí)進(jìn)行調(diào)節(jié)，在保證工程質(zhì)量前題下，保證工程建設(shè)進(jìn)度目的實(shí)現(xiàn)。（二）、工程質(zhì)量控制1、廣義工程質(zhì)量管理，泛指建設(shè)全過程質(zhì)量管理。其管理范疇貫穿于工程建設(shè)決策、勘察、設(shè)計(jì)、施工全過程。普通意義質(zhì)量管理，指是工程施工階段管理。它從系統(tǒng)理論出發(fā)，把工程質(zhì)量形成過程作為整體，以對(duì)的設(shè)計(jì)文獻(xiàn)為根據(jù)，結(jié)合專業(yè)技術(shù)、經(jīng)營管理和數(shù)理記錄，建立一整套施工質(zhì)量保證體系，用最經(jīng)濟(jì)手段，科學(xué)辦法，對(duì)影響工程質(zhì)量各種因素進(jìn)行綜合治理，建成符合原則、顧客滿意工程項(xiàng)目。2、目的和意義目的是使工程建設(shè)質(zhì)量達(dá)到全優(yōu)。在中華人民共和國，稱之為全優(yōu)工程。即質(zhì)量好、工期短、消耗低、經(jīng)濟(jì)效益高、施工文明和符合安全原則。全優(yōu)工程詳細(xì)檢查評(píng)估原則涉及六個(gè)方面：達(dá)到國家頒發(fā)施工驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定和質(zhì)量檢查評(píng)估原則質(zhì)量優(yōu)良原則。必要按期和提前竣工，交工符合國家規(guī)定。凡甲乙雙方訂立合同者,以合同規(guī)定單位工程竣工日期為準(zhǔn);未訂立合同工程，以地區(qū)主管部門關(guān)于建筑安裝工程工期定額為準(zhǔn)。工效必要達(dá)到全國統(tǒng)一勞動(dòng)定額，材料和能源要有節(jié)約，減少成本要實(shí)現(xiàn)籌劃規(guī)定指標(biāo)。嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，參加施工人員均不應(yīng)發(fā)生重大傷亡事故。堅(jiān)持文明施工,保持現(xiàn)場(chǎng)整潔,做到工完場(chǎng)清。組織施工要制定科學(xué)施工組織設(shè)計(jì)，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)達(dá)到場(chǎng)容管理規(guī)定規(guī)定。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料齊全，手續(xù)完整。

3、工程質(zhì)量管理，規(guī)定把質(zhì)量問題消滅在它形成過程中，以防止為主，并以全過程多環(huán)節(jié)致力于質(zhì)量提高。這就是要把工程質(zhì)量管理重點(diǎn)，以事后檢查把關(guān)為主變?yōu)榉乐?、改正為主，從管成果變?yōu)楣芤蛩?，把影響質(zhì)量諸因素查找出來，發(fā)動(dòng)全員、全過程、多部門參加，依托科學(xué)理論、程序、辦法，使工程建設(shè)全過程都處在受控制狀態(tài)。4、工程項(xiàng)目質(zhì)量管理分為三個(gè)階段：（1）、施工準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。重要涉及：圖紙審查，施工組織設(shè)計(jì)編制，材料和預(yù)制構(gòu)件、半成品檢查，施工機(jī)械設(shè)備檢修等。（2）、施工過程中質(zhì)量管理。施工過程是控制質(zhì)量重要階段，這一階段質(zhì)量管理工作重要有：做好施工技術(shù)交底，監(jiān)督按照設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范、規(guī)程施工；進(jìn)行施工質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；質(zhì)量活動(dòng)分析和實(shí)現(xiàn)文明施工。（3）、工程投產(chǎn)使用階段質(zhì)量管理。這一過程是檢查工程實(shí)際質(zhì)量過程，是工程質(zhì)量歸宿點(diǎn)。投產(chǎn)使用階段質(zhì)量管理有兩項(xiàng)：一是及時(shí)回訪。對(duì)已竣工程進(jìn)行調(diào)查，將發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷及時(shí)反饋，為日后改進(jìn)施工質(zhì)量管理提供信息。二是實(shí)行保修制度。5、工程項(xiàng)目質(zhì)量管理施工過程中工程部應(yīng)做工作：（1）、工程技術(shù)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視、檢查，保證對(duì)整個(gè)施工過程質(zhì)量實(shí)行控制。（2）、工程部應(yīng)隨時(shí)對(duì)施工單位質(zhì)保體系進(jìn)行檢查，保證質(zhì)量體系運(yùn)營有效性。（3）、對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料和設(shè)備，有關(guān)技術(shù)人員應(yīng)和監(jiān)理及時(shí)全面進(jìn)行檢查和驗(yàn)證。對(duì)不符合投標(biāo)規(guī)定和設(shè)計(jì)規(guī)定，應(yīng)規(guī)定施工單位及時(shí)清理出場(chǎng)。（4）、對(duì)重要分項(xiàng)分部工程，應(yīng)規(guī)定施工單位制定施工方案，并對(duì)施工方案進(jìn)行審查，將審查意見以書面形式反饋給施工單位，對(duì)需要修改應(yīng)規(guī)定施工單位限期修改，并重新報(bào)審。（5）、工程部應(yīng)有專人負(fù)責(zé)將每月工程質(zhì)量、安全、文明施工等狀況寫成書面總結(jié)報(bào)告。（三）工程成本控制老式產(chǎn)品成本含義普通只是指產(chǎn)品制導(dǎo)致本，即涉及產(chǎn)品直接材料成本、直接人工成本和應(yīng)當(dāng)分?jǐn)傊圃熨M(fèi)用，而將其她費(fèi)用放入管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用中，一律作為期間費(fèi)用，視為與產(chǎn)品生產(chǎn)完全無關(guān)。因而，廣義成本概念，既涉及產(chǎn)品制導(dǎo)致本（中游），還涉及產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)成本（上游），同步也涉及使用成本、維護(hù)保養(yǎng)成本和廢棄成本（下游）一系列與產(chǎn)品關(guān)于所有公司資源耗費(fèi)。相應(yīng)地，對(duì)于成本控制，就要控制這三個(gè)環(huán)節(jié)各種影響成本因素和條件采用一系列防止和調(diào)節(jié)辦法，以保證成本管理目的實(shí)現(xiàn)管理行為。控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一種房地產(chǎn)開發(fā)公司生存發(fā)展基本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制目是：在保證工程質(zhì)量、開發(fā)周期前提下以合理最佳成本完畢一種特定建筑產(chǎn)品。其管理必要是全過程、全方位，排除各種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成及特點(diǎn)房地產(chǎn)公司雖不同于普通公司，但也有其共同點(diǎn)。下面就詳細(xì)分析一下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成。

（1）、項(xiàng)當(dāng)前期策劃和確立階段成本

這一階段重要是在市場(chǎng)調(diào)研階段基本上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。詳細(xì)工作涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思與定位、目的設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生各項(xiàng)支出。可行性研究費(fèi)特別是報(bào)批支出及建設(shè)工程規(guī)劃允許證執(zhí)照費(fèi)都可以視為項(xiàng)目成本。

這一階段尚有兩種重要成本，雖尚未發(fā)生，但屬于這一階段必要要考慮內(nèi)容：(l)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本主體內(nèi)容，大體占總成本80%。其中最重要是土地費(fèi)用，約占總成本30-40%。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一種項(xiàng)目與否可行，與否有預(yù)期利潤最重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用重要涉及置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定與否開發(fā)一種項(xiàng)當(dāng)前，必要將預(yù)測(cè)土地費(fèi)用通過土地面積和容積率換算，計(jì)算出將來所開發(fā)每平方米商品房所占土地成本(俗稱樓板價(jià))，以此來進(jìn)行項(xiàng)目可行性評(píng)估。(2)配套及其她收費(fèi)支出。重要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計(jì)也是不可缺少。其她收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種因素，公司難以所有收回。此類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，原則不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營公司或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，收費(fèi)原則偏高。這某些成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成中受外界因素影響最大一塊，普通占項(xiàng)目總投資10-15%。

（2）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與籌劃階段成本

詳細(xì)涉及項(xiàng)目設(shè)計(jì)、籌劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。如工程勘察(測(cè)量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證金、暫時(shí)用地費(fèi)、暫時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)等。準(zhǔn)備工作中繳納供水、供電、供氣、供熱、污水解決廠建設(shè)費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源’，接用手續(xù)、人防、消防審核費(fèi)用等。

（3）、項(xiàng)目施工階段成本

這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目詳細(xì)建造過程，普通從現(xiàn)場(chǎng)開工到竣工后交付使用為止。開工手續(xù)辦理時(shí)監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。施工成本涉及其間人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其她直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等?？⒐を?yàn)收時(shí)手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。

（4）、項(xiàng)目使用階段成本。從交付使用到規(guī)定責(zé)任期結(jié)束為止，即普通物業(yè)管理成本。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制內(nèi)容和辦法（1）、項(xiàng)目策劃階段成本控制

此階段是開發(fā)項(xiàng)目成敗核心。國內(nèi)外研究表白：一種項(xiàng)目策劃好壞最后對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。此階段成本管理體現(xiàn)為項(xiàng)目選址(地段、地塊選取)和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊選取上除了看地價(jià)和土地出讓金高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、補(bǔ)償、過渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案擬定，當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后對(duì)開發(fā)成本和效益尤為重要。普通作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開發(fā)商制定招標(biāo)文獻(xiàn)除了社區(qū)(或區(qū)域)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套規(guī)定和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必要有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)。在方案評(píng)估時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同構(gòu)成評(píng)審專家組。業(yè)主選定中標(biāo)方案必要是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳，但在實(shí)行中可采用辦法有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)人投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可靠限度，防止中標(biāo)方案在實(shí)行中突破(或較大突破)估算值。（2）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理重點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡量采用國家和省級(jí)設(shè)計(jì)原則，由于先進(jìn)設(shè)計(jì)原則有助于減少投資縮短工期，給項(xiàng)目帶來經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商通過招投標(biāo)方式選取設(shè)計(jì)單位，在委托設(shè)計(jì)范疇之前一定要對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)分析，在此基本上普通可以采用如下幾點(diǎn)辦法對(duì)設(shè)計(jì)成本進(jìn)行控制：①、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化：設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上合理性。此階段能控制造價(jià)比率占5％。②、前期造價(jià)分析：設(shè)計(jì)階段成本控制詳細(xì)程序是：專項(xiàng)調(diào)研—設(shè)計(jì)任務(wù)書—方案設(shè)計(jì)—圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制注重限度不如咱們開發(fā)單位，因而這一階段成本控制應(yīng)當(dāng)由咱們牽頭，由設(shè)計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。咱們?cè)谖性O(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感某些進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研，通過考察有關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專項(xiàng)專家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完畢。在擬定項(xiàng)目技術(shù)方案同步，擬定成本控制目的。③、實(shí)行限額設(shè)計(jì)：所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，在保證功能規(guī)定前提下，控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)。同步，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能前提下，按分派投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理設(shè)計(jì)變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡樸地將投資砍一刀，而是包括了尊重科學(xué)，尊重事實(shí)，實(shí)事求是，精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)有效途徑和重要辦法。這個(gè)階段能控制造價(jià)比率為5％左右。④、要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前審核工作：加強(qiáng)出圖前審核工作，將工程變更發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)成果來看，設(shè)計(jì)方案局限性或缺陷加以克服時(shí)，所耗費(fèi)代價(jià)最小，可獲得效果最佳。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)局限性帶到施工階段，減少不必要揮霍。此階段能控制造價(jià)比率占5％。⑤、實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理：設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對(duì)設(shè)計(jì)審查，提出改進(jìn)意見，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理建議，免費(fèi)進(jìn)行改正，防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)狀況。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過有關(guān)部門驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過驗(yàn)收導(dǎo)致作好東西要拆掉，從而揮霍工程費(fèi)用，發(fā)生這種狀況如是設(shè)計(jì)院責(zé)任與否能對(duì)其進(jìn)行懲罰有待商討。

⑥、建立獎(jiǎng)懲制度：無論任何一方在安全可靠狀況下提出合理化建議，只要能有效減少成本都應(yīng)恰當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)以勉勵(lì)各方人員設(shè)法減少工程成本。

總之，在實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制中，必要重點(diǎn)突出，重點(diǎn)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制，強(qiáng)化決策層及技術(shù)人員注重投資決策估算及設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制意識(shí)；設(shè)計(jì)是工程建設(shè)龍頭，設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)方案主體。項(xiàng)目投資管理只有從項(xiàng)當(dāng)前期投資控制目的設(shè)定以及加強(qiáng)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目投資控制中“龍頭”作用管理，通過優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，開展設(shè)計(jì)招標(biāo)和限額設(shè)計(jì)、加強(qiáng)項(xiàng)目各階段審查，才干有效而合理地控制整個(gè)項(xiàng)目投資。

同步，以為要真正實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)在工程項(xiàng)目中對(duì)投資控制“龍頭”作用，必要向國際化靠攏組建以設(shè)計(jì)為主體設(shè)計(jì)、采購、施工管理和開車服務(wù)為一體EPC工程公司，使工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)做到科學(xué)、有效、合理交叉。實(shí)現(xiàn)對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用有效控制。

在現(xiàn)階段可逐漸履行代建、統(tǒng)建方式，向?qū)I(yè)項(xiàng)目法人發(fā)展。將各種分散管理要素組織起來，以有助于發(fā)揮專門人才管理才干，發(fā)揮專家化、專業(yè)化、職業(yè)化管理優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)管理向?qū)I(yè)項(xiàng)目法人發(fā)展，向?qū)I(yè)項(xiàng)目管理承包公司轉(zhuǎn)變。（3）、項(xiàng)目施工階段成本控制施工階段成本控制工作重要涉及：編制成本籌劃和工作流程圖，貫徹管理人員各自職能任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)規(guī)定，將工程費(fèi)用變化大某些和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象；對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；做好工程施工記錄，保存好各種文獻(xiàn)圖紙，特別是施工變更圖紙，為解決也許發(fā)生索賠提供根據(jù)。定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算方案和辦法；及時(shí)掌握國家、省、市關(guān)于部門各種定額和收費(fèi)原則變化；注重疊同訂立、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本影響。在施工過程中成本控制至關(guān)重要，詳細(xì)可按如下方案實(shí)行：①、嚴(yán)格控制合同訂立：訂立規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制又一重點(diǎn)。編制嚴(yán)密招標(biāo)文獻(xiàn)、合同文本，對(duì)承包商進(jìn)行制約，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型品牌型號(hào)不明確、合同內(nèi)容范疇界定不明確等為借口，提出各種各樣索賠。如施工單位經(jīng)常會(huì)在工程后期以甲方因素誤工導(dǎo)致工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，規(guī)定增長工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示無論采用何種趕工辦法均不再調(diào)節(jié)報(bào)價(jià)條款，就能有效地杜絕此類費(fèi)用增長。

關(guān)于合同條款商定在編制合同條款時(shí)，應(yīng)注重關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任商定，將項(xiàng)目管理融入合同條款中，盡量將風(fēng)險(xiǎn)量化，責(zé)任明確，公正地維護(hù)雙方利益。重要注重如下幾類條款：（1）程序性條款。目在于規(guī)范工程價(jià)款結(jié)算根據(jù)形成，防止不必要糾紛。程序性條款貫穿于合同行為始終。（2）關(guān)于工程計(jì)量條款。注重計(jì)算辦法商定：（普通按凈值計(jì)量）嚴(yán)格擬定計(jì)量內(nèi)容，加強(qiáng)隱蔽工程計(jì)量商定。（3）關(guān)于價(jià)款條款，特別注意價(jià)格調(diào)節(jié)條款。（4）雙方職責(zé)條款。為進(jìn)一步劃清雙方責(zé)任，量化風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)雙方職責(zé)進(jìn)行恰當(dāng)描述。（5）索賠條款：明確索賠程序，索賠支付、爭(zhēng)端解決方式等。（6）關(guān)于通用條款與專用條款。

②、加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。現(xiàn)場(chǎng)簽證管理涉及現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)行，在辦理每一簽證之前必要進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本領(lǐng)后被動(dòng)控制為事前積極控制，現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)隨時(shí)進(jìn)一步施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握簽證資料真實(shí)性和必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查，針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證也許浮現(xiàn)失實(shí)，簽證小組在審查過程中一方面要鑒別簽證單真?zhèn)危賹彶樘搶?shí)，鑒定與否該給或該給多少工程量，依照定額、合同等文獻(xiàn)來鑒定該簽證內(nèi)容與否容許調(diào)節(jié)。因設(shè)計(jì)質(zhì)量引起變更時(shí)，設(shè)計(jì)院應(yīng)在施工前十天提出設(shè)計(jì)變更，工程部一天內(nèi)確認(rèn)其技術(shù)可行性和合理性；預(yù)算部2天內(nèi)核算出本次變更產(chǎn)生費(fèi)用增、減值。

設(shè)計(jì)變更引起造價(jià)增長：2萬元如下需經(jīng)項(xiàng)目主管批準(zhǔn)；2—5萬元如下需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬元以上需經(jīng)公司成本控制小組批準(zhǔn)后實(shí)行。

因甲方因素提出變更時(shí)，工程部應(yīng)作出設(shè)計(jì)變更方案，經(jīng)預(yù)算部估價(jià)后，成本增長2萬元如下需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)批準(zhǔn)；2—5萬元需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬元以上需報(bào)管理公司批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由設(shè)計(jì)院正式出具設(shè)計(jì)變更單下發(fā)實(shí)行。

③、把好施工過程中某些專業(yè)工程（如保安對(duì)講等）及甲供材料設(shè)備價(jià)格關(guān)。在我司專門采購網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購公示，每個(gè)公司都可以來參加投標(biāo)競(jìng)價(jià)，再由評(píng)標(biāo)人員依照所報(bào)價(jià)格及質(zhì)量選取適合本樓盤定位具備適當(dāng)價(jià)格和質(zhì)量比值產(chǎn)品。

④、做好工程竣工結(jié)算審查。工程竣工結(jié)算審查一方面是對(duì)施工單位所報(bào)結(jié)算資料審查，施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)一方面報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料真實(shí)性、完整性，對(duì)不符合實(shí)際資料應(yīng)剔除，不完整資料應(yīng)在移送給投控部之前補(bǔ)齊，同步應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移送給投控部結(jié)算資料屬實(shí)簽字證明，以示負(fù)責(zé)。此外就是對(duì)結(jié)算書審核，由于公司項(xiàng)目較多，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算質(zhì)量和公正性，最佳采用三級(jí)審核方式，即一方面由造價(jià)征詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算精確性。（4）、保修服務(wù)階段成本管理與控制

保修服務(wù)階段成本高低，一方面取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。①、作好商品房使用闡明書和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和顧客各方應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任和費(fèi)用，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生保修支出。②、選取業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目物業(yè)管理工作，加大對(duì)物業(yè)在使用中監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)目。（四）、工程合同控制建筑工程在整個(gè)施工過程中受自然條件、社會(huì)條件不可預(yù)見因素影響，各種風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都也許發(fā)生，也正是由于客觀存在和不擬定性，房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)合同管理、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。為防止和規(guī)避工程風(fēng)險(xiǎn)，在合同訂立和合同履約管理中應(yīng)采用如下辦法。

1.訂立完善施工合同是防止和規(guī)避工程風(fēng)險(xiǎn)、保證項(xiàng)目可以順利進(jìn)行前提和基本。

（1）依法訂立合同。《合同法》規(guī)定“合同當(dāng)事人法律地位平等，一方不得把自己意志強(qiáng)加給另一方”，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則擬定各方權(quán)利和義務(wù)。”市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，對(duì)合同商定內(nèi)容法律作用也愈來愈被當(dāng)事人所注重。涉及施工階段法律、法規(guī)是保護(hù)工程承發(fā)包雙方利益法律根據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司只有熟悉和掌握這些法律法規(guī)，才干加強(qiáng)用法律保護(hù)自己利益意識(shí)，有效依法控制工程風(fēng)險(xiǎn)。

（2）掌握市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)。在招標(biāo)定價(jià)時(shí)，要及時(shí)掌握市場(chǎng)價(jià)格，使定價(jià)精確合理，要避免不顧實(shí)際狀況和客觀條件一昧壓低標(biāo)價(jià)，也許導(dǎo)致質(zhì)量低下或其她有關(guān)矛盾浮現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）訂立合同可行性。承、發(fā)包雙方在談判和訂立施工合同前要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)論證，對(duì)可預(yù)見及不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究，所有有關(guān)合同必要具備可行性，方可再進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判。

（4）使用國標(biāo)合同文本。國家《建設(shè)工程施工合同示范文本》內(nèi)容完整，條款齊全，雙方責(zé)權(quán)利明確、平衡，風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)某些不可避免風(fēng)險(xiǎn)，分擔(dān)比較公正合理。雙方應(yīng)按照《建設(shè)工程施工合同示范文本》結(jié)合工程項(xiàng)目詳細(xì)狀況，將合同條款認(rèn)真研究，逐條推敲。除執(zhí)行通用條款外，對(duì)工程某些詳細(xì)規(guī)定在專用條款內(nèi)商定。要特別注意合同用詞嚴(yán)密性，不能使用“爭(zhēng)取”等不規(guī)范用語，先后條款不能互相矛盾或互相否定。各項(xiàng)商定都必要非常詳細(xì)。例如：一方面是具備開工條件方面商定。由發(fā)包人完畢施工場(chǎng)地“三通一平”，應(yīng)寫明水、電、電訊等管線接至地點(diǎn)，接通時(shí)間和規(guī)定；道路起止地點(diǎn)，開通時(shí)間，路面規(guī)定；施工場(chǎng)地面積和應(yīng)達(dá)到平整限度等規(guī)定以及影響開工責(zé)任等，如果由于發(fā)包方因素導(dǎo)致承包方不能如期開工，則工期順延。另一方面是合同價(jià)款商定。如果采用固定價(jià)格合同，必要把風(fēng)險(xiǎn)范疇商定清晰。如建筑規(guī)模擴(kuò)大，裝飾水平提高，重要材料價(jià)格超過合同價(jià)款內(nèi)相應(yīng)價(jià)格一定幅度等因素，不涉及在風(fēng)險(xiǎn)范疇以內(nèi)，在合同商定中必要注明；應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用計(jì)算辦法商定清晰。商定辦法可采用系數(shù)法，即以合同價(jià)款為基本，擬定一種比例率，作為計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用辦法。也可采用絕對(duì)值法，如將風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用定為若干萬元；對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)范疇以外風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，應(yīng)商定調(diào)節(jié)辦法。如遇設(shè)計(jì)有重大變更，采用原合同造價(jià)計(jì)算辦法調(diào)節(jié)，重要材料價(jià)格變動(dòng)超過合同價(jià)款內(nèi)相應(yīng)價(jià)格一定幅度時(shí)，采用超過某些按實(shí)調(diào)節(jié)辦法等。通過合同談判，使發(fā)包方和承包方清晰地結(jié)識(shí)到各自在施工合同中承擔(dān)義務(wù)和享有權(quán)利，并對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)通過合同條款在合同雙方之間進(jìn)行合理分派。2.在施工合同履行過程中加強(qiáng)合同管理是對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制手段。

（1）研究合同預(yù)測(cè)工程風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理人員一方面要對(duì)施工合同進(jìn)行完整、全面、詳細(xì)研究分析，切實(shí)理解自己和對(duì)方在合同中商定權(quán)利和義務(wù)，預(yù)測(cè)合同風(fēng)險(xiǎn)，分析進(jìn)行合同變更和索賠也許性，以便采用最有效合同管理方略。

（2）明確項(xiàng)目管理目的。在開工準(zhǔn)備階段，要依照合同規(guī)定施工單位編制施工組織設(shè)計(jì)，安排生產(chǎn)籌劃，制定工期目的、質(zhì)量目的、成本目的，建立配套組織體