江蘇省地方統(tǒng)一標準房屋面積測算關鍵技術作業(yè)規(guī)程

江蘇省地方原則DGJJ11973-DGJ32/TJ131—房屋面積測算技術規(guī)程Constructiontechnicalspecificationofbuildingareasurveyingandmapping-12-17發(fā)布江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳審定發(fā)布前言依照蘇建科〔〕231號《關于印發(fā)〈江蘇省工程建設原則編制、修訂籌劃〉告知》規(guī)定，編制組收集了近十年來國家、行業(yè)和全國各省、市關于房屋面積測算方面法規(guī)文獻和原則規(guī)范，進行系統(tǒng)梳理與分析，并考慮到當前新建筑構造和新技術等對房產面積測算影響，通過廣泛征求省各市關于部門、專家和實際作業(yè)工程技術人員意見，對涉及重要問題與詳細內容進行了專項論證，重復討論、協(xié)調和修改后制定了本規(guī)程。本規(guī)程重要內容涉及：1總則、2術語、3房屋面積測算數(shù)據(jù)采集、4房屋建筑面積計算規(guī)定、5房屋變更測算、6房屋面積測算成果報告。本規(guī)程由江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責管理，蘇州市房地產測繪隊負責解釋。各單位在執(zhí)行本規(guī)程過程中，如有修改建議和意見，請反饋至江蘇省工程建設原則站（地址：南京市江東北路287號銀城廣場B座四樓，郵政編碼：210036）。本規(guī)程主編單位、參編單位、重要起草人和重要審核人主編單位：蘇州市房地產測繪隊無錫市曦晨測繪有限公司參編單位：徐州市宏偉測繪制圖公司蘇州工業(yè)園區(qū)測繪有限責任公司重要起草人：高巧森管建平富強吳炳友陳憲章奚長元陸建生陳耀亮姚鐘惠于春生王龍慧重要審核人：高俊強湯杰蘭孝奇馮金龍鐘容王成華虞繼進目次1總則………………2術語………………2.1房屋面積測算術語……………2.2建筑術語………3房屋面積測算數(shù)據(jù)采集………………3.1房屋預售測繪數(shù)據(jù)采集………3.2房屋實測數(shù)據(jù)采集………………4房屋建筑面積計算規(guī)定………………4.1普通規(guī)定…………4.2計算細則…………4.3共有建筑面積分攤與計算………5房屋變更測算…………5.1變更分類…………5.2受理變更…………5.3變更測算…………6房屋面積測算成果報告………………6.1房屋面積測算數(shù)據(jù)解決原則…………………6.2檢查、驗收與成果資料…………1總則1.0.1為規(guī)范全省房屋建筑面積測算工作，統(tǒng)一全省房屋建筑面積計算技術原則，根據(jù)《房產測量規(guī)范》GB/T17986-，特制了定本規(guī)程。1.0.2本規(guī)程規(guī)定了房屋面積測算工作基本術語、工作辦法和房屋建筑面積計算與房屋共有建筑面積分攤普通與特殊狀況解決原則。1.0.3本規(guī)程合用于江蘇省行政區(qū)域內房產管理中各類房屋面積測算。1.0.4江蘇省行政區(qū)域內房屋面積測算工作除應遵循本規(guī)程外，尚應符合國家、行業(yè)現(xiàn)行關于原則規(guī)定。2術語2.1房屋面積測算術語2.1.1房屋面積測算buildingareasurveyingandmapping運用測繪和計算機輔助技術和辦法，采集與表達房屋有關信息，為房屋管理等部門提供基本數(shù)據(jù)和資料。2.1.2房屋面積測算成果productsofbuildingareasurveyingandmapping房屋面積測算過程中所形成各類圖表、數(shù)據(jù)總集。涉及受理有關要件，房屋面積測算技術報告，房產平面圖集等。2.1.3房屋建筑面積buildingarea房屋外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和。2.1.4房屋套內建筑面積areaoftheinsideproperty房屋套或門范疇內由單個所有權人占有和使用建筑面積，涉及套內使用面積、墻體面積及陽臺建筑面積三某些構成。2.1.5房屋使用面積usablefloorarea房屋套內所有可供使用空間面積。2.1.6房屋登記面積registeredpropertyarea產權主依法擁有房屋所有權房屋建筑面積。房屋登記面積由市、縣(市)房屋登記機構登記確認。2.1.7房屋套內墻體面積interiorwallarea成套房屋套內使用空間周邊圍護或承重墻體或其她承重支撐體所占面積。其中各套之間分隔墻和套與公共建筑空間分隔墻以及外墻（涉及山墻）等共有墻，均按水平投影面積一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積所有計入套內墻體面積。2.1.8共有（公用）建筑面積shared(common)buildingarea建筑物內由各種權利人共同占有或使用建筑面積。涉及：幢內共有（公用）建筑面積和非幢內共有（公共）建筑面積。共有（公用）建筑面積還涉及套與共有建筑之間分隔墻，以及外墻（涉及山墻）水平投影面積一半建筑面積。共有（共用）建筑面積包具有：應分攤共有（公用）建筑面積和不分攤共有（公用）建筑面積。2.1.9房屋專有建筑面積

proprietarybuildingarea建筑物內由單個權利人占有或享有獨立使用建筑面積。2.1.10房屋建筑面積預測算forecastcalculationofbuildingarea根據(jù)規(guī)劃建設主管部門核準建筑施工圖，按本規(guī)程，對房屋特性信息進行圖上采集計算，出具房屋面積預測算報告。用于房屋預售審批與備案。2.1.11房屋建筑面積實測算physicalsurveyingbuildingarea房屋竣工后，依照本規(guī)程，對房屋特性信息實地采集計算，出具房屋面積測算成果。為房屋登記、交易，舊城改造、征地拆遷等提供基本資料。2.1.12房屋面積變更測算surveyingbuildingareaforitsalternating房屋登記后，因房屋產權界線、房屋面積等發(fā)生變化而進行房屋建筑面積測算。2.1.13房屋基本單元elementarybuildingarea有固定界線、可以獨立使用并有明確、唯一編號（幢號、房（室）號等）房屋或特定空間。2.1.14房屋building具備承重支柱，有頂蓋（屋面）及圍護墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造作為人們生產、生活或經(jīng)營場合建筑物。2.1.15中誤差standarddeviation在一定測量條件下，觀測量各個觀測值真誤差平方和平均值平方根2.1.16限差tolerance在一定觀測條件下規(guī)定測量誤差限值。2.2建筑術語2.2.1層高storeyheight上下兩層樓面或樓面與地面之間垂直距離。2.2.2室內凈高interiornetstoreyheight從樓、地面面層(完畢面)至吊頂或樓蓋、屋蓋底面之間有效空間垂直距離。2.2.3自然層數(shù)naturalstorey按樓板、地板構造分層樓層數(shù)。2.2.4假層informalfloor指位于自然層以上，層高不是所有為2.20m2.2.5夾層interlayers在一種樓層內，以構造板形式增設局部樓層，為非自然層。2.2.6閣樓attic位于自然層內，運用房屋內上部空間或人字屋架添、加建暗樓。2.2.7架空層openfloor僅有構造支撐而無外圍護構造開敞空間層。2.2.8架空房屋bottomoverheadconstruction普通為底層架空，以柱子作為承重支撐房屋。2.2.9構造轉換層transferstructurelayer建筑物某樓層上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同構造類型，并通過該樓層進行構造轉換樓層。2.2.10設備層mechanicalfloor建筑物內專為設立暖通、空調、給排水、配變電等設備和管道且供人員進入維護樓層。2.2.11避難層refugestorey建筑高度超過100m高層建筑中，為消防安全專門設立供人們疏散避難樓層。2.2.12地下室basement房間地平面低于室外地平面高度超過該房間凈高1/2者。2.2.13半地下室semi-basement房間地面低于室外地平面高度超過該房間凈高1/3，且不超過1/2者。2.2.14房屋總層數(shù)totalbuildinglayers房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。2.2.15地上層數(shù)overgroundlayers指室內地坪±0.00m以上房屋層數(shù)。采光窗在室外地坪以上，地坪（自然）以上≥2.2.16地下層數(shù)undergroundlayer室內地坪±0.00m如下房屋層數(shù)。無采光窗，地坪（自然）以上＜2.2.17躍層式住宅duplexapartmenthouse套內空間跨越兩樓層及以上，且設有套內樓梯住宅。2.2.18騎樓overhang樓層某些跨在人行道上臨街樓房。2.2.19過街樓arcade有道路穿過建筑空間樓房。2.2.20過道passage建筑物廳、堂或套內設立水平交通空間。2.2.21走廊corridorgallery建筑物內設立套外使用水平交通空間。2.2.22架空走廊bridgeway建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設立走廊。2.2.23挑廊overhangingcorridor挑出建筑物外墻水平交通空間。2.2.24檐廊eavesgallery設立在建筑物底層屋檐下水平交通空間。2.2.25回廊cloister環(huán)繞中庭或庭院走廊。2.2.26門廊porch位于建筑物出入口處，凸出于建筑主體，有廊臺、且有支柱支撐頂蓋或半圍合開放式建筑空間。2.2.27連廊corridor；coveredpassage連接建筑之間走廊。2.2.28門斗foyer在建筑物出入口設立起分隔、擋風、御寒等作用有蓋過渡性建筑空間。門斗普通由建筑主體凹進形成，借助于建筑墻體形成圍護。2.2.29門廳lobby；位于建筑物人口處，用于人員集散并聯(lián)系建筑室內外樞紐空間。2.2.30雨蓬c設立在建筑物進出口上部用于擋雨、遮陽板或蓬。2.2.31陽臺balcony；附設于建筑物外墻設有欄桿或欄板，可供人活動室外空間。2.2.32設備用房e獨立設立或附設于建筑物中用于設立建筑設備房間。2.2.33永久性頂蓋permanent經(jīng)規(guī)劃批準設計永久使用頂蓋。2.2.34圍護構造e圍合建筑空間四周墻體、門、窗、欄桿等。2.2.35圍護性幕墻直接作為外墻起圍護作用幕墻。2.2.36裝飾性幕墻設立在建筑物墻體外起裝飾作用幕墻。2.2.37建筑幕墻由金屬構架與板材構成，不承擔主體構造荷載作用建筑以外圍護構造。2.2.38勒腳建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體加厚某些。2.2.39變形縫為防止建筑物在外界因素作用下，構造內部產生附加變形和應力，導致建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預留構造縫。涉及伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫。2.2.40棚shed由單排或多排柱和頂蓋構成室外空間。2.2.41天井被建筑圍合露天空間，重要用以解決建筑物采光和通風。2.2.42凸窗b用于房間采光和美化造型而設立，窗臺高度≥0.032.2.43落地窗french窗框與地板直接相連窗或凸出外墻但窗臺高度＜0.30m窗。前者為落地窗，后者為反2.2.44大堂h具備休息、會客、接待、商務等功能門廳。2.2.45中庭（共享空間）a建筑中貫通多層室內大廳。2.2.46前室a設于樓、電梯間與走廊之間用于分派、緩沖人流過渡性建筑空間。2.2.47臺階s室外或室內在地坪與同一樓層不同高度處設立供人行走階梯。2.2.48管道井p建筑物中用于布置豎向設備管線豎向井道。2.2.49煙道s建筑物中設立用于排放煙塵豎向井道。2.2.50核心筒c建筑物中集中解決垂直交通、設備電氣垂直管線、聯(lián)系其他建筑空間構造體系。2.2.51裙房與高層建筑相連，建筑高度不超過24m附屬建筑。2.2.52塔式住宅以共用樓梯或共用樓梯、電梯為核心布置多套住房，且其重要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比不大于2住宅。2.2.53功能區(qū)functionarea依照房屋用途而劃分使用范疇稱為功能區(qū)。2.2.54公共（消防）通道public(fireprevention)channel建筑物內用于消防或通行需要而設立與市政或社區(qū)道路連通穿越建筑物通道。2.2.55公共綠地（開放空間）p滿足規(guī)定日光規(guī)定、適合于安排游憩活動設施、供居民共享集中綠地。2.2.56眺望間v設立在建筑物頂層或挑出外墻，供人們遠眺或觀測周邊狀況建筑空間。3房屋面積測算數(shù)據(jù)采集3.1房屋預售測繪數(shù)據(jù)采集3.1.1商品房預售測算應依照“建設工程規(guī)劃允許證”及依法核準備案建設工程施工圖或匹配電子圖進行。3.1.2從建筑施工圖上采集房屋邊長數(shù)據(jù)時，應對分段邊長之和與總長度進行校核。校核不符時，應返回建設單位進行修正。當圖形面積＜0.50㎡時，可用設計圖圖解量取邊長或在電子文檔上獲??；超過上述原則，應返回設計單位補充。3.1.3圖紙邊長采集過程中，若遇特殊狀況時，需在計算成果附記中記錄或作詳細闡明。當個別小尺寸有明顯錯誤，可自行修正；對數(shù)據(jù)局限性，可采用圖解量取、圖解計算。3.1.4在應用圖紙進行計算時，當設計無標注粉刷層厚度，粉刷層厚度統(tǒng)一為0.02m3.1.5在建造過程中，若房屋施工圖紙發(fā)生變更，須辦理有關審批手續(xù)，并及時告知委托測量機構辦理變更測量。3.1.6經(jīng)房屋登記機構審核預測成果，是房屋預售允許、3.2房屋實測數(shù)據(jù)采集3.2.1房屋數(shù)據(jù)實地采集應按如下規(guī)定執(zhí)行：1房屋實測應涉及：竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪、分割測繪等。2用于數(shù)據(jù)采集工具與設備應涉及：經(jīng)檢定合格鋼卷尺、手持測距儀、紅外測距儀、全站儀、GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)等。3采集內容應涉及：房屋邊長、墻體厚度、特性點位置，房角點、界址點坐標等和其她需表述地形要素。4使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應選用房屋相似高度參照點，以保持尺子處在水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測量時，應使測線緊貼墻角并離地面約0.80m～1.205其形狀規(guī)則房屋數(shù)據(jù)采集應進行總尺寸和分尺寸數(shù)據(jù)校核。當丈量邊長與設計邊長較差在誤差容許范疇內時，可采用原設計邊長，否則應采用實測邊長。6對同套型或同單元實測時，應進行數(shù)據(jù)校核，其邊長總長度應等于分段長度之和，并應有多余測量數(shù)據(jù)校核。7實測房屋有不規(guī)則形狀或直接測量有困難時，可實測房屋幾何要素，按幾何公式計算面積或采用實測房屋特性點坐標，按坐標點計算面積。實測坐標點中誤差應控制在±0.05m范疇內3.2.2層高測量應按如下規(guī)定執(zhí)行：1在房屋建筑面積竣工測量時，必要對測繪項目原則層、架空層、構造轉換層、夾層（插層）、地下層、半地下層等進行層高測量。對層高有疑問其她建筑空間，應進行層高測量，并作相應記錄。2同一樓層分為各種不同層高建筑空間時，必要分別對各區(qū)間進行測量與記錄，并在備注欄記錄闡明。3當建筑物設計層高＜2.10m或≥2.30m時，可測量一種層高值；當設計層高在≥2.10m和＜2.30m范疇時，應在不同位置測量三個以上層高值取平均4有建筑施工圖竣工房屋，實測層高平均值與設計值之差≤±0.03m時，可按設計層高為準。5無建筑施工圖（歷史遺留）房屋，其層高按層內不同位置實測數(shù)據(jù)平均值作為層高。6底層或地下室層高數(shù)據(jù)，應按實測凈高數(shù)據(jù)，加構造頂板厚度作為該層房屋層高。3.2.3斜坡屋頂及傾斜房屋邊長數(shù)據(jù)采集，應符合如下規(guī)定：1當一間（單元）房屋屋頂為斜坡屋頂或房屋墻體為內傾斜時，應分別測量層高在2.20m以上和如下兩某些邊長數(shù)據(jù)并附略圖闡明。2當房屋墻體為向外傾斜時，邊長尺寸量應至傾斜位置底部。3當房屋斜坡屋頂及傾斜墻體層高難以量取時，應量取室內凈高2.10m處，并同步量取相應定位數(shù)據(jù)。3.2.4陽臺、平臺、廊、窗數(shù)據(jù)采集應按如下規(guī)定執(zhí)行：1陽臺需采集數(shù)據(jù)涉及：陽臺頂板水平投影尺寸、陽臺圍護構造尺寸，陽臺頂板至底板垂直距離。當陽臺圍護構造凸出陽臺底板時，應采集陽臺底板水平投影距離。2平臺需要采集數(shù)據(jù)應涉及：平臺下方建筑外圍尺寸、平臺下方建筑外圍和平臺周邊建筑外圍相對位置數(shù)據(jù)。3有柱廊時，應取廊柱之間、廊柱與廊圍護構造之間相對位置數(shù)據(jù)。無柱廊時，應量取廊頂蓋水平投影面積及位置數(shù)據(jù)。對異型柱所構成圍護構造，應量至異型柱外圍2.20m或凈高2.10m處4窗需要量取窗外側與主體墻體位置數(shù)據(jù)，量取窗臺與樓（地）面之間位置數(shù)據(jù)，窗底板到頂板之間垂直距離。3.2.5建筑物內外墻體數(shù)據(jù)采集應按如下規(guī)定執(zhí)行：1采集建筑物內邊長與墻體厚度數(shù)據(jù)時，應在未進行裝飾貼面解決部位量取。2采集建筑物外邊長與墻體厚度數(shù)據(jù)時，應沿建筑物外墻體最外層表面勒腳以上量取數(shù)據(jù)。（不包括裝飾性貼面）3.2.6車位（地下車位）、商業(yè)攤位等特殊房屋數(shù)據(jù)采集應按如下規(guī)定執(zhí)行：1車位（地下車位）、商業(yè)攤位界線擬定應經(jīng)規(guī)劃、消防審核通過。界線宜由界址點或線界構成。2以界址點或線界連線作為界線車位、商業(yè)攤位，建筑面積應量取相鄰界址點或線界各自相對位置數(shù)據(jù)。3車位、商業(yè)攤位有圍護構造，量取圍護構造內空間距離和圍護構造厚度。4對地下空間（含地下室）進行邊長測量時，可實測室內邊長和外墻厚度。當外墻厚度無法實測時，可采用建設工程施工圖數(shù)據(jù)。3.2.7房屋邊長數(shù)據(jù)采集應按如下規(guī)定執(zhí)行：1住宅或寫字樓應按套或分單元采集；2共有建筑面積邊長數(shù)據(jù)應分層采集；3自建房或獨立產權房屋建筑面積邊長數(shù)據(jù)應分層采集；4多產權房建筑面積邊長數(shù)據(jù)應按單元采集，其共有面積邊長應分層采集。3.2.8房屋信息數(shù)據(jù)采集應按如下規(guī)定執(zhí)行：1房屋信息數(shù)據(jù)采集時應確認內容涉及：建筑物名稱、房屋坐落、房屋幢號、戶（室）號、房屋產別、建筑構造、房屋用途、房屋建成年份、房屋層數(shù)等與建筑物關于權利人及委托人信息等。2建筑物名稱應依照本地地名委員會批準名稱采集。3房屋坐落、房屋幢號應依照本地公安部門批復(證明)進行采集。4房屋產別應按《房產測量規(guī)范》GB/T17986—附錄A中表A4采集。5房屋構造應依照經(jīng)審核建筑施工圖有關內容進行采集，或參照GB/T17986—《房產測量規(guī)范》附錄A表A5采集。6房屋用途應依照規(guī)劃部門批復規(guī)劃內容進行采集。7房屋建成年份應按房屋實際竣工年份采集。拆除翻建房屋，按翻建竣工年份采集。8房屋總層數(shù)應按本原則規(guī)定，并參照規(guī)劃允許證明地進行采集。房屋層高誤差與限差應滿足本原則第6.1.4條款邊長丈量9建筑物關于權利人及委托信息涉及：權利人和委托人姓名（名稱）、地址、聯(lián)系方式等。4房屋建筑面積計算規(guī)定4.1普通規(guī)定4.1.1計算所有建筑面積應按下列規(guī)定執(zhí)行：1永久性構造單層房屋其層高不不大于2.20m時，應2房屋自然層內局部樓層設有夾層、插層、技術層、構造轉換層、避難層、設備層、架空層及樓（電）梯間等，高度在2.20m以上時，面積應按其水平投影面積計算3穿過房屋通道，房屋內門廳、大廳面積均按一層計算建筑面積計算。門廳、大廳內回廊某些，層高在2.20m以上時，面積應4房屋內樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等應按房屋自然層數(shù)計算建筑面積。5房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機房、設備間等，建筑面積應按其6挑樓、全封閉陽臺面積，應按其外圍水平投影計算。7與房屋相連有柱走廊，層高在2.20m以上時，面積應8房屋間永久性封閉架空通廊，層高在2.20m以上時，面積應9地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上時，應按其外墻（不涉及采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。（地下室按照外墻投影面積計算。10有柱或有圍護構造門廊、門斗，應按其柱或圍護構造外圍水平投影面積計算。11玻璃幕墻，金屬板幕墻及其她材料幕墻作為房屋外墻時，應按外圍水平投影計算建筑面積。既有主墻，又有幕墻時，以主墻外圍水平投影面積計算。12屬永久性建筑有柱或非單排柱車棚、貨棚、站臺、加油站等，層高在2.20m以上時，應13與室內相通，具備房屋普通條件，并能正常運用伸縮縫、沉降縫，應按外圍水平投影計算。14依坡地建筑物吊腳架空層，深基本架空層，設計加以運用，且有圍護構造，應按層高在2.20m以上或凈高在2.10m以上部位外圍水平投影面積15立體書庫、倉庫、車庫、機械車庫等有構造層，按其層高＞2.20m構造層建筑面積總和計算。16有圍護構造舞臺燈光控制室，按其圍護構造外圍水平投影面積實際層數(shù)計算。17有永久性上蓋，有柱和圍護構造場館看臺，層高不不大于2.20m時，按柱或圍護構造外圍水平投影面積計算建筑面積；場館內有構造層多層，應按多層面積計算；場館看臺下方加以運用，且高度在2.2018原始設計斜面構造屋頂下面加以運用空間，層高在2.20m以上或屋面底板距樓面凈高在2.10m以上（含2.10m4.1.2計算一半建筑面積應按下列規(guī)定執(zhí)行：1與房屋相連，有上蓋無柱走廊、檐廊，按其圍護構造外圍水平投影面積一半計算。上蓋水平投影超過底板外沿，以底板圍護構造外圍水平投影面積一半計算；圍護構造超過上蓋應按其上蓋水平投影面積一半計算。2屬永久性建筑獨立柱、單排柱車棚、貨棚、雨篷、站臺、加油站、收費站等，層高在2.20m以上，應3有頂蓋未封閉挑廊、陽臺，應按其圍護構造外圍水平投影面積一半計算。當圍護向內傾斜時，應按圍護上沿外圍水平投影面積一半計算；當圍護向外傾斜時，應按底板外圍水平投影面積一半計算；當圍護超過上蓋投影時，應按其上蓋水平投影面積一半計算；上蓋投影超過圍護時，應按圍護構造水平投影面積一半計算。4有頂蓋不封閉永久性架空通廊，應按其圍護構造外圍水平投影面積一半計算。5有永久性上蓋，無圍護構造場館看臺，層高≥2.20m4.1.3不計算建筑面積應符合如下規(guī)定：1層高在2.20m2突出房屋墻面構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，以及有主墻體玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻等。3房屋之間無上蓋架空通廊。4無頂建筑，房屋天面、天面上花園、泳池、眺望間等景觀建筑設施。5與室內不相通平臺、花臺、曬臺，挑臺、挑廊、檐廊，以及房屋間伸縮縫等。6建筑物內操作平臺、上料平臺及運用建筑物空間安頓箱、罐平臺。7騎樓、過街樓底層用作道路街巷通行某些，臨街樓房、挑廊下底層作為公共道路、街巷通行（重要通道，邊上無人行道），無論其與否有柱、與否有圍護構造，均不計算建筑面積。8運用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造房屋。9房屋主墻外保溫層、防潮層、采光井等其他裝飾性材料貼面。10獨立煙囪以及亭、塔、油（水、氣）罐、池、地下人防干、支線等。11活動房屋、暫時房屋、無頂蓋或某些崩塌房屋。12無永久性頂蓋架空走廊和用于檢修、消防室外鋼梯、爬梯等。13最大進深＜1.00m14頂層檐口以上用構造層（樓板）全封閉，應視為隔熱層不計算建筑面積。15樓梯已計算建筑面積，其下方空間無論與否運用，均不計算建筑面積。4.2計算細則4.2.1層高及凈高計算應按下列規(guī)定執(zhí)行：1層高取上下相鄰樓層樓（地）板構造面之間垂直距離；凈高取樓（地）面至上部樓板底面之間垂直距離。構造面可包括厚度不不不大于0.02m構造找平面層（圖4.2.1-12同一樓層外墻以內建筑空間中，當構造梁、反梁、墊層等形成局部高度局限性夠2.20m某些，其層高應取所在樓層層高值；當局部凈高度局限性2.10m某些，其凈高值應取所在樓層凈高值（圖4.2.1-1）4.2.2特殊房屋面積計算應按下列規(guī)定執(zhí)行：1建筑物內由非規(guī)則（傾斜、弧形）等非垂直墻體構成，應按層高在2.20m以上計算建筑面積；當不具備條件直接測量層高時，可按其室內凈高在2.10m以上部位水平投影面積計算。2當建筑墻體向內傾斜時，應按其室內凈高在2.10m以上水平投影部位計算；當建筑墻體向外傾斜時，按底板墻體外圍水平投影面積計算。3坡屋頂、拱形建筑，應按層高在2.20m以上某些面積計算；當不具備條件直接測量層高時，可按其室內凈高在2.10m以上某些水平投影面積計算（圖4.2.2-1）。4多排柱車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等,若柱為內傾斜柱，應以柱距離地面2.10m處連線水平投影面積計算；柱為外傾斜柱，則應以柱最底端外側連線水平投影面積計算（4.2.2-24.2.3陽臺、平臺（露臺）、復合陽臺區(qū)別應符合如下規(guī)定：1陽臺與平臺區(qū)別：涉及底板是借助于下層屋面或者獨立懸挑、臺下方是房間或者陽臺，臺上方有蓋者應為陽臺，無蓋者應為平臺（圖4.2.3-1）。2凸、凹陽臺區(qū)別：具備兩個（含兩個）以上持續(xù)對外開敞面陽臺應為凸陽臺；只有一種對外開敞面陽臺應為凹陽臺。詳見圖4.2.3-23凸、凹陽臺計算按下列規(guī)定執(zhí)行：1）有頂蓋不封閉凸陽臺，應按其圍護構造外圍水平投影面積一半計算。2）有頂蓋不封閉凹陽臺，進深≥2.10m時，應按其圍護構造外圍水平投影面積計算；進深＜2.10m時，應4復合型陽臺由凸、凹兩某些構成陽臺為復合型陽臺（圖4.2.3-3）。5復合陽臺計算按下列規(guī)定執(zhí)行：1）有柱不封閉復合陽臺，當凹入進深≥2.10m時，凹入某些應按構造外圍水平投影面積計算；凸出某些應按其柱或圍護構造外圍水平投影面積一半計算；當凹入進深＜2.10m時，復合陽臺應按其柱或2）無柱不封閉復合陽臺，當凹入進深≥2.10m時，凹入某些應按構造外圍水平投影面積計算；當凹入進深＜2.10m時，應按其凹入某些構造外圍水平投影面積一半計算；凸出某些按圍護構造外圍水平投影面積一半計算；無圍護構造，不應6有頂蓋不封閉陽臺，當其上蓋高度不大于兩個自然層時，應按其圍護構造或圍護物外圍水平投影面積一半計算；當其上蓋高度達到或超過兩個自然層，且在垂直空間范疇內，無水平橫梁、掛墻等構造時，陽臺不應計算建筑面積；否則，應按構造層認定，計算一半建筑面積。詳見圖4.2.3-47高層中二戶共有消防陽臺，由欄桿分隔但陽臺底板相連兩個相鄰陽臺，可按分隔欄桿作為界線，分別計入各戶（室）陽臺建筑面積；獨戶（室）中消防或封閉狀況相似雙陽臺，可按單陽臺計算建筑面積（圖4.2.3-5）。8對頂層和非原則層不封閉陽臺，以該幢建筑原則層層高二倍作為陽臺有無上蓋認定原則；無原則層時，以6.00m作為認定原則。當陽臺高度在2.20m～6.00m時，認定有頂蓋，否則為無頂蓋。當頂層或退層陽臺上蓋為斜屋面時，陽臺上蓋高度取9在一幢房屋上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時（即左右或先后錯開）時按如下規(guī)定計算（圖4.2.3-6）：1）當上層頂蓋投影進深＜1.00m或重疊某些不大于下層陽臺面積一半時，不應計算建筑面積；2）當陽臺進深≥1.00m且重疊某些不不大于下層陽臺面積一半時，應按重疊某些水平投影面積一半計算。3）當復合陽臺凸出進深＜1.00m或凸出重疊某些不大于下層陽臺凸出面積一半時，凸出某些不計算建筑面積。當凸出進深≥1.00m且凸出重疊某些不不大于下層陽臺凸出面積一半時，應按重疊某些水平投影面積一半計算。10住宅建筑中屬于一戶專有，且構造特殊類似于陽臺，在建筑圖上標定為空中花園、入戶花園等（位于地面層、房屋或裙樓屋頂除外），均應認定為入戶陽臺，應按本規(guī)程中有關陽臺規(guī)定計算面積。11在建筑物中設立，與公共走廊、通道相通、具備一面以上（含一面）直接對外開放、用于綠化、休閑公有建筑空間，且構造與陽臺類似公共陽臺，應按本規(guī)程中有關陽臺規(guī)定計算面積。12住宅第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空建筑空間，有圍護構造或圍護物時，當上方建筑形成為陽臺時，則該某些作為陽臺，應按本規(guī)程中有關陽臺規(guī)定計算面積；當上方是房屋建筑時，下方應視為門廊或門斗，按門廊或門斗規(guī)定計算（圖4.2.3-7）。4.2.4花池、空調機位計算應符合如下規(guī)定（圖4.2.4）：1構造墻體以外不計算建筑面積。2運用陽臺建筑內某些隔形成花池、空調機位等，應作為陽臺某些計算建筑面積。3單獨向陽臺及建筑內部空間凹進，內部隔墻為非構造墻體，應計算建筑面積；內部隔墻為構造墻體，不應計算建筑面積。4.2.5凸窗、落地窗計算應符合如下規(guī)定：1凸窗窗臺與地面＜0.30m且凈高≥2.10m，按落地窗計算建筑面積；凸窗窗臺與地面≥0.30m時，按凸窗，無論高度不計算建筑面積；凸窗凈高≥2.10m且凸窗進深≥1.00m時，凸窗計算建筑面積，否則不計算建筑面積；凈高≥2.10m落地窗，無論進深，計算建筑面積（圖4.2.52窗體未凸出外墻窗（圖4.2.5-2a）、或窗體上（下）方凹入某些以各種類型建筑材料封閉窗（圖4.2.5-2b、c）均不視為凸窗，當凈高≥2.3對上反梁外側另有構造橫梁窗，取橫梁為外墻，其橫梁以外某些視為凸窗，當凸窗橫梁以內某些凈高≥2.10m時，應計算所有建筑面積；當凸窗橫梁以內某些凈高＜2.10m時，應不計算建筑面積；對下反梁外側另有構造橫梁窗，當凸窗窗臺高度≥0.30m且凸窗橫梁以內某些凈高＜2.10m時，應不計算建筑面積。當凸窗窗臺高度＜0.30m且凸窗橫梁以內某些凈高≥2.104陽臺內凸窗或花池，當凸窗不計算建筑面積時，所占用陽臺或花池空間應計入陽臺建筑面積（圖4.2.5-4）。4.2.6采光井、管道（井）計算應符合如下規(guī)定：1管道（井）應包括：通風、垃圾、排煙、上下水管、暖氣、通訊或電纜等。2房屋內各類管道（井），應按自然層數(shù)計算建筑面積。3位于建筑物主體以外管道（井），不計算建筑面積。4地下室或半地下室所使用采光井，不計算建筑面積。5地下室或半地下室其主體以內管道（井），在地下某些按其通過地下室或半地下室層數(shù)計算建筑面積，并計入地下室或半地下室共有建筑面積。6當管道（井）位于地面建筑物內部時，應計入地上功能區(qū)或層共有建筑面積。7借助四周建筑圍成，中間設立有蓋采光井，當為多戶共有，不計算建筑面積；獨戶（別墅、自建房）專用時，應計算建筑面積。4.2.7室內樓（電）梯面積計算應符合如下規(guī)定：1位于建筑外墻或主體構造以外，與建筑物主體相通且有二面以上圍護墻體樓(電)梯，為室內樓梯。位于建筑外墻或主體構造以內樓梯，均視為室內樓梯。2室內樓梯無論其自身如何設立梯間，均按建筑物自然層（無論自然層高度）數(shù)計算建筑面積。3穿越夾層（或非自然層）樓（電）梯間，夾層（或非自然層）不使用（不開門），其位于夾層（或非自然層）樓（電）梯間，不計算建筑面積。4與建筑物不相連獨立樓（電）梯，按其出入層數(shù)，計算建筑面積（圖4.2.7-1）。5共享空間內自動扶梯、旋轉樓梯，按所經(jīng)層次計算建筑面積，當上下自動扶梯之間有間隔時，其間隔≥0.30m時，無論頂蓋高度，按一層計算建筑面積；當間隔＜0.30m時，其間隔計入樓梯某些，按樓梯間規(guī)定計算建筑面積。6當?shù)讓?商場、辦公樓等)內部設立自動扶梯無回轉公共過道時，應按上層回轉空間某些，計算建筑面積（圖4.2.7-2）。7復式建筑室內樓梯，按自然層數(shù)計算建筑面積；通往躍層，假層（閣樓）、夾層等樓梯預留孔，若設計為樓梯專用通道時，樓梯預留孔應計算建筑面積。8在建造樓梯（旋轉式）中形成凈空，其面積≥5.00㎡時，應按建筑物上空計算建筑面積；面積＜5.00㎡時，應按自然層計算建筑面積。9錯層式建筑室內樓梯，應選上一層自然層數(shù)計算建筑面積（圖4.2.7-3）。4.2.8幕墻、墻體面積計算應符合如下規(guī)定：1當主墻面外又有幕墻時，應視為裝飾性幕墻，不計算建筑面積。2圍護性幕墻按如下狀況計算面積（圖4.2.8-1）：1）當樓面底板外邊沿至幕墻外邊沿距離＜0.40m時，以該距離為外墻厚度，取中線，其一半作套內半墻，一半為共有半墻；2）當樓面底板至幕墻外邊沿距離≥0.40m時，樓板外邊沿至幕墻內邊沿空間應3）當下方有梁，幕墻安放于梁體之上圍護性幕墻，取梁厚作為本層外墻厚度。4）當上下均由玻璃和其她材料框架構成圍護性玻璃幕墻時，以材料框架厚度作為本層外墻。 3樓層內既有主墻又有幕墻計算，應按如下規(guī)定執(zhí)行（圖4.2.8-2）：1）圍護性幕墻，按幕墻外圍水平投影計算。2)裝飾性幕墻，不計算建筑面積。3）當整墻面有主墻又有幕墻時，當主墻總長，超過整墻面長度2/3時，可取主墻及延伸線為本層外墻；否則，主墻某些和幕墻應分段取值，并相應計算外墻墻體面積。4）全幕墻中零星墻體＜1/3墻面時，可取幕墻為外墻；否則按主墻和幕墻分段取值，并相應計算外墻墻體面積。4外墻、共有墻中具有柱或其她承重支撐體時取與柱相連各墻墻中線向柱中心延長交匯，按劃分后柱體相應位置分別計入所屬半墻體面積（圖4.2.8-3）。5建筑物上空處外墻不計算建筑面積。詳見圖4.2.8-46商場、商鋪局部以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻，墻體厚度取主墻體或圍護構架厚度作為外墻厚度計算面積。7當外墻體由上下兩某些構成，而上下兩某些墻體厚度不同步，取下部勒腳以上墻體厚度計算面積。4.2.9走廊（含挑廊、檐廊、連廊等）面積計算1內走廊劃分應符合下列規(guī)定（圖4.2.9）：1）沿走廊延伸方向兩側均封閉；2）走廊有一側開敞，其開放深度≥1.003）一條走廊僅局部段一側或兩側開敞，別的某些均為封閉。2外走廊（有柱、無柱）劃分應符合如下規(guī)定：1）開敞側有柱或其他類型承重支撐體走廊，視為有柱走廊；2）兩側存在局部墻體或建筑空間走廊，視為有柱走廊；3）走廊兩端柱或墻體不專向走廊凸出，或柱或墻可以劃歸其他建筑空間時，該走廊可視為無柱走廊；4）由多段構成走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊兩端轉折處為界，將該走廊劃分為有柱與無柱兩某些。3內、外走廊計算應按符合如下規(guī)定：1）內走廊無論層高，無論其兩端與否封閉，應計算所有建筑面積。2）有柱走廊無論其層高，均按其柱外圍水平投影面積計算；無柱走廊當層高不大于二個自然層時，按其構造或圍護物外圍水平投影面積一半計算；層高達到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。3）位于地面一層與房屋相連有蓋、無柱、無圍護構造、凸出建筑主體走廊、檐廊，無論下方與否有臺階，均不計算建筑面積；凹入建筑主體有蓋、無柱走廊、檐廊，當上蓋寬度≥1.004）位于屋頂（裙房屋頂）銜接房屋與房屋之間有頂蓋無柱走廊，按其圍護構造水平投影面積一半計算；當圍護構造＜頂蓋，按其圍護構造外圍水平投影面積一半計算。5）樓房底層設有兩端不封閉通道，若該通道僅一幢使用，無道路相連，計算建筑面積；若通道可供車輛通行或與道路相通，視為公共通道，不計算建筑面積。4.2.10室外臺階、樓梯、車道面積計算應符合如下規(guī)定：1有永久性頂蓋室外樓梯，按所有建筑面積計算；當房屋頂層上蓋高度＜2.20m時，頂層應視為無樓梯，不計算建筑面積。2室外樓梯其頂層無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯應視為無頂蓋樓梯，應按樓梯各層水平投影面積一半計算。3室外臺階（坡道）不計算建筑面積，但若下方空間設計加以運用，其運用某些，按其凈高≥2.10m某些，計算建筑面積。4無上蓋室外車道不計算建筑面積，有永久性上蓋室外車道按到達層數(shù)計算建筑面積；室內車道按自然層數(shù)計算建筑面積。在車道所投影層內，若車道下方空間設計加以運用，按其凈高≥2.10m某些，計算建筑面積，其各層內車道所占用空間，不應重復計算車道面積。5地面至裙樓平臺或裙樓平臺上設立，室外樓梯、自動扶梯，應列為不分攤共有建筑面積（圖4.2.10-1）。4.2.11門廊、門斗、雨蓬計算應按如下規(guī)定執(zhí)行：1無柱門廊、雨蓬不計算建筑面積（4.2.11-1）。2單柱、多柱門廊、雨蓬計算，應按如下規(guī)定執(zhí)行（圖4.2.11-2）：1)進深＜1.00m門廊、雨蓬不計算建筑面積；2）單柱凸出門廊、雨蓬按其柱或圍護構造外圍水平投影面積一半計算；3）多柱凸出門廊、雨蓬按其柱或圍護構造外圍水平投影面積計算。3門斗、門廊（凹）計算，應按如下規(guī)定執(zhí)行（圖4.2.11-3）：1）無柱、單柱、多柱門斗、門廊進深＜1.00m不計算建筑面積；2）無柱、獨立柱進深≥1.00m門斗、門廊按其上蓋水平投影面積一半計算；無柱、單柱進深≥2.10m或多柱門斗、門廊4復合式門廊、雨蓬計算，應按如下規(guī)定執(zhí)行（圖4.2.11-4）：1）無柱復合式門廊、雨蓬，凸出某些不計算建筑面積；當凹入進深≥2.10m時，按其凹入某些上蓋水平投影面積計算；當凹入進深＜2.10m時，應按其上蓋水平投影面積一半計算。2）獨立柱復合式門廊、雨蓬，當凹入進深≥2.10m時,凹入某些按其上蓋水平投影面積計算；凸出某些按其柱或圍護構造外圍水平投影面積一半計算；當凹入進深＜2.10m時,復合式門廊、雨蓬應按3）多柱復合式門廊、雨蓬，應按其柱或圍護構造外圍水平投影面積計算。4.3共有建筑面積分攤與計算4.3.1幢擬定應符合如下規(guī)定：1底下裙房，裙房上部為多幢塔樓建筑，合并為一幢，裙房上部多幢塔樓，應作為不同功能區(qū)計算分攤系數(shù)。2地下（含半地下室地上某些＜1.50m）為大型車庫互相連通，地上不相通或幢與幢之間以連廊相銜接，地上各幢按多幢計算3地上（含半地下室地上某些≥1.50m）大型車庫或架空層，上部為多幢4.3.2特殊情形房屋幢可按如下規(guī)定執(zhí)行：1由裙樓和多座塔樓構成幢建筑，當裙樓及各塔樓之間有互不相通伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且互相間無共有設施設備，可將裙樓及其相應塔樓作為一幢。2本地面車庫（含架空層、半地下室地上某些≥1.50m）層以上各幢共有部位互相獨立或塔樓間以連廊相銜接3當連接多座塔樓大型裙樓，塔樓如下為多功能用途（圖4.3.2-1）時，地下是車庫及設備，地上裙樓亦為商業(yè)與停車場混合。當商業(yè)或其他功能共有建筑空間無互相沖突時，可按圖4.3.2-1所示，進行共有建筑面積分攤。4構造和功能不同或高差較大毗連房屋，有伸縮縫隔斷或無有關共有共用設施設備沖突時，可各自按單幢計算。5房屋建成后改建、擴建并形成整體，應在滿足房屋登記條件下，作為一幢。否則，改建、擴建某些應單獨計算。4.3.3共有建筑面積劃分與確認應符合如下規(guī)定：1應以本地主管部門核準、備案建筑施工圖為根據(jù)，按本規(guī)程規(guī)定，在參照幢內各功能使用狀況、共有部位性質和服務范疇基本上，進行確認和申報。2當建筑施工圖中有公共建筑空間范疇界定、界限不清，或標注功能名稱、服務范疇不明確等狀況時，應由設計單位和建設單位以書面形式共同確認并蓋章后作為根據(jù)。3房產測繪單位應依照申報材料進行核對、實地勘測，丈量計算，編寫測算成果報告，報房屋登記機構審核。4竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪時，房產測繪人員應對房屋共有某些和實際功能使用狀況進行勘測核對；當實地對照出入較大時，以竣工測繪核定實際使用功能為準。4.3.4共有建筑面積分類應符合如下規(guī)定：1應分攤共有建筑面積應符合如下規(guī)定：1）符合法定或有關權利人合法合同商定應分攤共有某些；2）建筑物內共有核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道；3）建筑物內共有公共門廳、大廳、過（走）道、走廊、檐廊、內外廊、門廊、門斗、入口大堂（前室）、疏散通道等平行移動空間；4）幢共有變（配）電室、消防控制室、大樓監(jiān)控室、水泵房、設備間、值班警衛(wèi)室等；5)突出屋面有圍護構造水箱間、電梯機房、樓梯間、風機房、設備間等；6）幢各套與共有建筑空間之間分隔墻墻體一半面積，以及外墻（涉及山墻）水平投影面積一半。2不應分攤共有建筑面積應符合如下規(guī)定：1）符合法定或有關權利人合法合同商定不分攤共有某些；2）建筑物底層、頂層或裙樓頂層，用于公共通行、停車、綠化、休閑使用公共空間；3）建筑物屋面設立人防報警（控制）室等公共建筑空間；4）建筑物內，層高2.20m以上消防避難層(區(qū))5）建筑物地下用于人防、公共停車位等；6）為多幢建筑服務消防通道，共有房屋等；7）為她幢建筑所有權人生活與運用不可缺少共有某些。4.3.5共有建筑面積分攤普通原則應符合如下規(guī)定1共有建筑面積分攤，應按幢為單位，幢內共有建筑面積在幢內分攤；非本幢共有建筑面積，不在本幢分攤；幢內共有建筑面積，不列入她幢分攤；地下某些共有面積列入地下分攤；地上某些共有面積列入地上分攤。2產權各方有合法權屬分割文獻或合同，按文獻或合同規(guī)定執(zhí)行；無產權分割文獻或合同，按本規(guī)程有關條款執(zhí)行。3普通成套房屋住宅樓共有建筑面積分攤，應按其幢各套內有關建筑面積比例進行分攤。4幢為獨立產權時，其建筑面積可按各層墻外圍水平投影面積之和計算，可不劃分幢共有建筑面積。5已列為不分攤共有面積，不參加幢內其她共有建筑面積分攤。6幢內普通不適當設定專有面積。當確需列為層、單元、室（戶）專有建筑面積時，可采用合同擬定，計入相應套內建筑面積且參加幢共有建筑面積分攤。7經(jīng)共有建筑面積分攤計算后，各室（戶）建筑面積之和，應等于相應幢、功能區(qū)、層建筑面積。8幢共有建筑面積分攤后，不劃分各產權人在共有部位中權界；共有建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得擅自侵犯或變化原使用功能。4.3.6特殊共有建筑面積分攤應按如下規(guī)定執(zhí)行。1地下室共有建筑面積分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）涉及地下室某些共有建筑面積，應列入地下室功能區(qū)或層分攤。2）本地下室功能區(qū)或層內局部為商業(yè)、辦公等用途（合法）時，其商業(yè)或辦公等區(qū)域內共有建筑面積，應依照不同功能區(qū)域，按照本規(guī)程地上建筑有關條款進行分攤。3）本地下停車場中機動（非）車位，有合法手續(xù)，準予出售并可擁有獨立產權時，其機（非）動車位面積，可按各停車位實際占有面積（明確界線）計算，或按本規(guī)程有關規(guī)定，計算各機動車位建筑面積。4）通往地下室車（坡）道，應計入地下共有面積。當坡道下方無運用或車道下方直接為地下二層建筑空間服務，其車道相應地面上空，應計入下一層共有面積；當車道地下一層下方為運用空間，其運用空間凈高≥2.10m某些,應計入地下建筑面積（圖4.3.6-15）地面上僅為地下室設立樓梯間應作為地下室共有建筑面積；地下車庫升降機房，應作為地下室不分攤共有建筑面積。2半地下室共有建筑面積分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）當半地下室地上某些≥1.50m時，其半地下室計入地上層數(shù)，位于該半地下室中共有建筑面積分攤計算，應按本規(guī)程地上建筑相應條款執(zhí)行。否則，應按本規(guī)程地下室有關條款執(zhí)行（圖2）當半地下室所有或某些用于商業(yè)、辦公等用途（合法）時，且商業(yè)、辦公等出入口位于地面以上，則計入地上層數(shù)。否則，計入地下層數(shù)，并按本規(guī)程有關條款執(zhí)行（圖4.3.6-2b）。3）在獨立別墅、聯(lián)排別墅中，各戶內層高≥2.20m半地下室，本地上某些≥1.50m，或坡地建筑一面以上（含一面）在地面以上時，列為戶（室）建筑面積；當在地上某些＜3走廊（檐廊）、通廊、過道分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）當首層各套（戶）均向走廊（檐廊）開門時，走廊（檐廊）列為首層各商鋪應分攤共有面積。其她情形首層走廊（檐廊），應根據(jù)與幢或功能區(qū)水平、垂直通道連通狀況，列為幢或功能區(qū)應分攤共有建筑面積。2)當首層柱廊、檐廊作為公共道路街巷通行（無人行道且兩端不封閉），不計算建筑面積。3）二層以上共有內、外走廊，普通狀況下，應作為本層應分攤共有面積。4）當屋頂（或裙房頂層）銜接房屋與房屋之間走廊，當裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應裙樓劃提成多幢，應列為分攤共有面積；兩幢獨立建筑物之間架空通廊，應列為不分攤共有建筑面積。5）原設計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位，本層分割后所形成過道面積，應由本層或有關套（室）進行分攤。4門廊、門斗、雨蓬（有柱）分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）為獨立戶（室）設立門廊、門斗、雨蓬，計入戶（室）套內建筑面積。2）公共大門口或樓梯口設立門廊、門斗、雨蓬，應列為應分攤共有面積。5門廳、大堂、中庭分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）戶（室）獨立使用門廳、大堂、中庭，應計入該戶（室）套內建筑面積；公共門廳、大堂、中庭，應按其服務范疇，列為幢或相應功能區(qū)共有面積。2）酒店設立在大堂內所形成獨立使用空間，涉及酒店接待室、行李間、工作室等，應計入酒店建筑面積；大堂為酒店、辦公、住宅等服務公共過道、休息場合等，應按其服務范疇，應列入幢或相應功能區(qū)共有面積。3）大堂內屬經(jīng)營性咖啡廳、茶室、商店等，應列為戶（室）建筑面積，參加共有建筑面積分攤。6采光井、通風井、煙道分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）地下室、半地下室或地面上為地下室、半地下室使用采光井，不計算建筑面積。2）地下室與地上某些＜1.50m半地下室，其使用通風井、煙道，應列為地下室共有面積。3）地上某些≥1.50m半地下室，其使用通風井、煙道，應列為地面某些共有面積。4）在核心筒構造內通風、煙（管）道井，應與核心筒一體作為應分攤共有面積，其分攤方式與核心筒一致。5）房屋層內多戶共有通風、煙（管）道井等，應作為功能區(qū)或層共有面積。7架空層、車庫（大型）層分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）架空層、車庫（大型）層共有建筑面積無合法文獻（合同）或特殊商定，應列為架空層或車庫（大型）層內應分攤共有面積；2）當架空層、車庫（大型）層中，局部為其她用途時，該某些應納入其她功能區(qū)，按本《規(guī)程》相應條款規(guī)定執(zhí)行；3）整層架空時架空層內核心筒及門廳計入架空層共有面積；局部架空時，架空某些單獨計算，不參加幢共有面積分攤。8管理用房、會所等用房分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）幢、層內由物業(yè)管理存儲工具，作為儲藏、更衣、倉庫等無設計用途房屋，應作為分戶（室）面積，并參加幢共有面積分攤。2）幢內設立會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用房屋，應作為分戶面積，參加共有面積分攤。9幢內設立設備間、值班警衛(wèi)室、消防控制室，供警衛(wèi)、保安值班使用、休息，為本幢服務，列為幢共有面積；為多幢服務，列為不分攤共有面積。10公共陽臺分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）在建筑物底層、頂層架空設立用于公共綠化、休閑建筑空間，應列為不分攤共有面積；2）在建筑物某功能區(qū)內逐級設立與公共通道相通公共陽臺，符共計算建筑面積，應列為功能區(qū)或層共有面積；3）在建筑物某功能區(qū)內隔層設立不規(guī)則公共陽臺（花園），符共計算建筑面積，應列為功能區(qū)共有面積。11避難層分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：整層為避難，列為不分攤共有面積；當局部區(qū)域為避難，避難某些單獨計算，不參加幢共有面積分攤。12多功能綜合樓分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）房屋內核心筒和樓（電）梯間是幢內共有設施，依照管理需要，局部功能區(qū)或局部樓層不開門（停機），不影響共有面積分攤（涉及住宅樓中1～2層復式房）；2）地上多功能綜合樓內，通往各功能區(qū)核心筒（垂直通道）某些，應按功能區(qū)別隔，納入各功能區(qū)共有面積；當核心筒（垂直通道）局部功能區(qū)或局部層次不使用時，應列為地上某些各功能區(qū)共有面積；本地下某些為多功能時，可參照執(zhí)行；3）裙樓屋頂樓(電)梯間，應列為裙樓共有面積；塔樓屋頂樓(電)梯間，應列為裙樓與塔樓共有面積；4）連接核心筒前室某些，應作為核心筒共有某些，與核心筒分攤一致；5）首層大廳（大堂）及其公共出入口，首層功能開門（使用），應作為該功能區(qū)共有面積；其她情形，應依照實際擬定，由功能區(qū)或層進行分攤；6）商業(yè)、辦公內，其樓梯、自動扶梯（垂直通道），功能區(qū)各層均有時，列為功能區(qū)共有面積；否則，樓梯間、自動扶梯列為層共有建筑面積；7）當功能區(qū)或層內使用功能各異（如裙樓中局部層內有商業(yè)、超市或會所；一層臨街商鋪局部有辦公或住宅；綜合商場首層內外商鋪等），應先劃定功能區(qū)（或層內）不同使用功能區(qū)域，然后，擬定功能區(qū)（或層內）應分攤共有面積，并按本規(guī)程相應條款規(guī)定執(zhí)行；8)高層建筑中設立高、低區(qū)電梯，高、低區(qū)電梯之間在某一層可以互通樓梯間應作為幢共有面積，計入核心筒（或電梯間）內，依照實際擬定，由功能區(qū)或層進行分攤。13其她特殊情形分攤，應按如下規(guī)定執(zhí)行：1）當房屋由主樓、附樓組合時，其主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時，應作為多幢。涉及主樓、附樓共有值班警衛(wèi)室、消防控制室等，應列為不分攤共有面積；當主、附樓有各自服務梯間、門廳等共有面積時，應分別列入主、附樓共有面積（圖4.3.6-3）。2）在單一住宅樓中，當各單元共有樓（電）梯差別較大〔如：某單元有一部樓（電）梯、另單元為三部樓（電）梯〕時，各單元可作為幢內不同功能區(qū)，進行分攤計算。3）獨立產權房屋（獨立別墅或以整幢為單元登記產權），可按地上、地下某些外墻直接計算幢建筑面積。4）幢內非自然層（插層、夾層、設備層等），層高2.20m以上，當樓（電）梯開門（使用）時，應列入所在功能區(qū)或層共有面積。5）屋面車庫升降機房，應按自然層數(shù)計算面積并作為屋面車庫共有面積。6）聯(lián)排別墅半外墻，應作為幢應分攤共有面積。7）非成套房屋中廳堂、廂房、壁櫥、灶間、衛(wèi)生間等，凡由某些房屋產權人共同使用部位，有分割文獻或合同，按分割文獻或按合同執(zhí)行；無分割文獻或合同，按其共同使用部位產權人戶數(shù)平均分攤。8）房屋半外墻（整幢房屋外墻墻體水平投影面積一半），應按功能區(qū)或層劃分，并分別列入相應功能區(qū)或層共有面積進行分攤。4.3.7分攤系數(shù)計算辦法應按如下規(guī)定執(zhí)行。1單一住宅樓分攤辦法，應按如下規(guī)定執(zhí)行：單幢同功能建筑，當各層（單元）共有建筑面積基本一致時，應采用共有建筑面積整體分攤計算：1）幢分攤系數(shù)（K1）=應分攤共有建筑面積/套內建筑面積總和2）分戶（室）應分攤共有面積=戶（室）套內建筑面積*幢分攤系數(shù)（K1）3）分戶（室）建筑面積（S1）=戶（室）套內建筑面積+分戶（室）應分攤共有建筑面積2綜合樓分攤（多級分攤）辦法，應按如下規(guī)定執(zhí)行：一幢房屋有兩個以上功能區(qū)域時，應采用多級分攤辦法，應按合同優(yōu)先、自上而下原則。即一方面執(zhí)行合同；無合同按如下程序執(zhí)行：1）計算幢共有建筑面積分攤系數(shù)（擬定各功能區(qū)應分攤數(shù)據(jù)）；2）計算功能區(qū)共有建筑面積分攤系數(shù)(擬定各層應分攤數(shù)據(jù))；3）計算層共有建筑面積分攤系數(shù)到戶（室）〔擬定各戶（室）應分攤數(shù)據(jù)〕；4）計算各戶（室）建筑面積。3詳細計算環(huán)節(jié)，應符合如下規(guī)定：1）ΣSi功能區(qū)別攤系數(shù)（K2）=Σ幢應分攤共有面積/（ΣSi功能區(qū)總建面-ΣSi功能區(qū)內幢共有面積）2)ΣSi功能區(qū)應分攤共有面積(B1)=(ΣSi功能區(qū)總建面-ΣSi功能區(qū)內幢共有面積)*ΣSi功能區(qū)別攤系數(shù)（K2）3）ΣSi功能區(qū)總建面(S2）=(ΣSi功能區(qū)總建面-ΣSi功能區(qū)內幢共有面積)+ΣSi功能區(qū)應分攤共有面積(B1)4)ΣSi層分攤系數(shù)（K3）=〔（ΣSi功能區(qū)應分攤共有面積+ΣSi功能區(qū)內幢共有面積）/(ΣSi層內總建面–ΣSi層內幢共有面積-ΣSi層內功能區(qū)共有面積)〕5）ΣSi層應分攤共有面積(B2)=(ΣSi層總建面–ΣSi層內幢共有面積–ΣSi層內功能區(qū)共有面積)*ΣSi層分攤系數(shù)（K3）6）ΣSi層總建面（S3）=(ΣSi層總建面–ΣSi層內幢共有面積–ΣSi層內功能區(qū)共有面積)+ΣSi層應分攤共有面積(B2)7）層內戶（室）分攤系數(shù)（K4）=〔（ΣSi層內應分攤共有面積+ΣSi層在功能區(qū)內共有面積+ΣSi層內幢共有面積）/(ΣSi層內總建面–ΣSi層內幢共有面積-ΣSi層內功能區(qū)共有面積-ΣSi層共有面積)〕8）層內戶（室）應分攤共有面積(B3)=(ΣSi層內總建面–ΣSi層內幢共有面積-ΣSi層內功能區(qū)共有面積-ΣSi層共有面積)*層內戶（室）分攤系數(shù)（K4）9）層內戶（室）建筑面積（S4）=(ΣSi層內總建面–ΣSi層內幢共有面積–ΣSi層內功能區(qū)共有面積-ΣSi層共有面積)+層內戶（室）應分攤共有面積(B3)10）幢總建筑面積=Σ幢戶（室）建筑面積總和+Σ幢內不分攤共有面積總和5房屋變更測算5.1變更分類5.1.1變更測算合用于已竣工（建成）且已實行房屋建筑面積測算后房屋。5.1.2變更測算分為現(xiàn)狀變更測算和權屬變更測算。1現(xiàn)狀變更測算應包括如下內容：1）房屋新建、改建、擴建、和房屋建筑面積、用途、構造、層次變化等；2）房屋滅失、所有或局部拆除、崩塌與燒毀等；3）地物、地貌，地名、門牌號變化等。2權屬變更測算應包括如下內容：1）房屋買賣、互換、繼承、分割、贈與、兼并等引起權屬轉移；2）土地使用權界調節(jié)，涉及分割、合并、塌沒等引起變化；3）因土地征撥、出讓、轉讓等引起土地權界變化；4）她項權利范疇變化和注銷。5.2變更受理5.2.1變更受理應符合如下規(guī)定：1應滿足房屋登記與有關法律法規(guī)規(guī)定。2房屋建筑面積已經(jīng)確權登記發(fā)證，申請變更測算時，必要由變更涉及所有有關權利人共同申請；涉及共有面積變更、功能變更，應由有關權利人形成書面分攤合同。3涉及房屋改建、翻（擴）建，加層，用途、構造等變更，應提供有關主管部門合法手續(xù)。4已預售或出售房屋普通不得進行變更。如確需變更，除提供有關部門合法手續(xù)外，還應滿足房屋登記有關規(guī)定。5.3變更測算5.3.1變更測算應依照變更（合法）資料和根據(jù)，進行房產要素調查，涉及權屬、權界調查核定和對原房屋測算成果資料，進行分析并制定變更測算方案。5.3.2當原有建筑增長局部空間時，所涉及功能區(qū)應重新分攤計算，新增某些房屋邊長等應按現(xiàn)狀進行數(shù)據(jù)采集，對原有建筑某些，如現(xiàn)狀無明顯變化且原測算無明顯錯誤，可采用原測算成果中有關數(shù)據(jù)。5.3.3對已登記發(fā)證房屋，在變更測算時，除規(guī)定登記面積來源不明或確系測算錯誤，普通狀況下應維持原登記面積。5.3.45.3.5在不同步期按當時有關規(guī)定形成房屋測算成果，應維持原測算成果。5.3.6普通狀況下，變更測算面積應采用原測算規(guī)則，當變更后，形成共有建筑面積，應由有關權利人共同承擔；當有關權利人共同提出，按現(xiàn)行規(guī)定測算時，應由有關權利人共同承擔。5.3.7變更測算應符合如下規(guī)定1變更后分幅、分丘圖上地物點、界址點、房屋面積精度,應符合《房產測量規(guī)范》GB/T17986.1有關規(guī)定。2房屋分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積不符值應滿足本規(guī)程規(guī)定限差規(guī)定。3房產合并后建筑面積，應取合并后房屋建筑面積之和。6房屋面積測算成果報告6.1房屋面積測算數(shù)據(jù)解決原則6.1.1房屋面積測算，采用坐